【小区物管】说说小区那点事儿：哪些该物业承担，哪些该业主自己承担
【小区物管】说说小区那点事儿：哪些该物业承担，哪些该业主自己承担
说说小区那点事儿哪些该物业承担，哪些该业主自己承担物业被称为业主的“管家”，业主有了大大小小的事儿自然首先想到的是找物业了，卫生打扫不干净，车辆胡乱停放，甚至家中被盗等等，似乎哪样跟“管家”也脱不了干系。对此“管家”抱怨也不少，有些物件儿是您自个儿使用不当，有些问题是您自己造成的……本该和睦共处的“管家”和“东家”，现实中却往往相互埋怨，矛盾纠扯不清。哪些事儿是“管家”应尽之责，哪些事儿“东家”应做到位，您清楚不？个例调查：瑞城小区(石家庄市)业主反映：我是瑞城小区的业主，我把房子租了出去，可是租户跑了，还把我家里的暖气片摘走了，我交着物业费，小区也有门卫、保安，物业不该承担责任吗？———业主袁先生电话反映记者调查：地点：瑞城小区时间：8月24日上午10点24日上午，燕赵都市报记者来到瑞城小区。在袁先生家的一间卧室里，燕赵都市报记者看到墙根处的一排暖气片已经没有了，只剩下接口处两根光秃秃的管道。厕所、厨房也是同样的场景。袁先生解释说，家里的几组暖气是被租房客盗走的。但是袁先生认为，租房客偷运走了暖气片，小区物业却不知情，因此物业存在失职，应该承担一定责任，“我交了物业费，小区又有门卫，暖气片在运出去的时候，门卫为什么没有拦下来仔细询问？”物业说法：家中财物被盗，物业没有责任该小区物业的一位工作人员告诉燕赵都市报记者，袁先生已经向物业多次反映被盗一事，但是物业只负责小区公共区域的安全，对于袁先生自己家被盗，物业没有责任(《物业管理微资讯》微信号:wyglwzx)。物业的另一位负责人表示，门卫对于搬运大件要出小区的业主，必须要求其到物业开具出门证，但是对于搬运小件的不做要求，并且小区不少业主还在装修，对于这些经常搬运材料出入的装修工也没做要求。个案调查：亲亲小镇小区(石家庄市)业主反映：我们亲亲小镇小区环境脏乱差，电梯、楼梯以及小区内打扫卫生都是草草了事。绿地都成了荒地，甚至很多绿地变成了业主的停车位和菜园子了。———网友“@坦克亲亲小镇”微博反映记者调查：地点：亲亲小镇小区时间：8月25日上午25日上午10点30分，燕赵都市报记者来到亲亲小镇，刚进小区就看到南区与北区之间的桃园路垃圾遍布，原本的花坛早已变成了垃圾场，一些地方垃圾都成了堆，却无人清理。燕赵都市报记者发现，桃园路两侧多是一些临街商铺和小摊小贩，不少店主和顾客把垃圾扔在路边。原本五六百米长的一段路环境却十分糟糕。绿地问题也是业主闹心的焦点，在F4楼底下，单元楼宇之间的绿地由于缺乏管理，不少青草已经干枯，裸露出地皮。还有的绿地荒草疯长，垃圾充斥。业主李女士说，今年雨水少，很多绿地干枯，“往年这些草能长到膝盖处，也没人修理。”楼宇之间的绿地上有的停着车辆，有的则拉上一圈围栏，里面种上了小葱、卷心菜，俨然成了自家的菜园子。物业说法：垃圾每天都清运随后燕赵都市报记者来到小区的物业管理处，一位姚姓经理说，小区的垃圾箱是天天清运的，而对于垃圾箱处还有垃圾堆的现象，姚经理表示，“一些业主故意把垃圾扔在草地上，不往垃圾箱里投。”问及桃园路卫生环境一直没有改观的原因，姚经理表示，“桃园路的产权、管理区和城管部门存在纠纷，不好管理。”至于小区绿地被业主开发成菜园子，姚经理称，“一些老人已经种上了，我们也不好给人家铲除，等到秋天，统一清理，明年就不让业主种了。”个案调查：御景园小区(石家庄市)业主反映：我们御景园好几栋单元门和门禁系统都坏了，很长时间了，物业也没有修好，陌生人可以随便进入，楼道里很多贴小广告的，影响整洁不说，还不安全。———业主刘先生电话反映记者调查：地点：御景园小区时间：9月3日上午9时上午9时，燕赵都市报记者来到御景园小区。小区由多层和小高层组成。据了解，小区的4栋小高层每栋都有4个单元门，而单元门都附带通话、门禁系统，只有配备钥匙的小区业主才能进去。燕赵都市报记者围着这几栋小高层走了一圈看到，很多单元门都敞开着，单元门的门禁系统已经损坏，关上门后，随手就可以打开，甚至一些门根本就无法关闭。原本用来保障小区安全的门禁系统成了摆设。业主李女士告诉燕赵都市报记者，临近几个单元门大部分都是坏的，“这栋楼上住了很多做生意的，经常搬运货物，叮里咣当的，门子经不住这样折腾。坏了很长时间，也没修好。”李女士带燕赵都市报记者走进楼道，指着墙壁说，“因为没有门禁，啥人都能随便进出，你看楼道墙上都快涂满了小广告。”物业说法：一直在维修，是业主使用不当致设施受损在该小区石家庄宏业物业，一位工作人员解释，损坏的单元门物业一直在维修，但是有些业主的使用不当加剧了单元门的损坏速度，“业主进出时用脚踹门子，使劲摔门子，门子能坏得不快？”你问我答本期嘉宾：河北天和物业服务有限公司总经理、刘爱民河北世纪大饭店物业管理有限公司总经理张垣、河北卓达物业服务有限公司副总经理李建恒、保定市物业管理协会会长刘盼安。石家庄刘女士咨询：物业费用包含哪些服务内容？哪些问题不该物业承担服务义务？物业矛盾中，哪些属于开发商的遗留问题？刘爱民：《河北省物业服务收费管理实施办法》规定：“物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”。物业服务收费实行政府指导价的住宅小区，服务内容和标准由市、县房地产行政主管部门制定、公布(《物业管理微资讯》微信号:wyglwzx)。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》的规定“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，可以将上述事项委托物业服务企业代管，与物业服务企业签订委托合同，支付委托管理费用。没有委托的上述事项，物业服务企业没有服务和管理的义务。张垣：下列问题属于开发遗留问题：1、保修期内的房屋质量问题。有的开发商将保修事项委托给物业服务企业代理，这种情况下，业主也可以找物业管理公司来解决。2、水、电、暖、燃气等设施不全或没有开通问题。3、公共配套设施不全或无法使用问题。如：会所、停车场、绿地、商店、学校、幼儿园方面的问题。4、开发商在销售过程中承诺的物业管理以外的问题。张女士咨询：我想问问对于小区内跳广场舞、养狗还有楼道里乱堆杂物这样的问题，物业该如何管理？张垣：跳舞问题是社区管理范畴，养狗问题是治安管理问题。物业公司没有执法权，但可以协助做好相关工作。对楼道里乱堆杂物这样的问题，物业公司可以协助做好清理工作(《物业管理微资讯》微信号:wyglwzx)。邯郸市民李先生咨询：小区出现偷盗问题，或业主设施被破坏，比如玻璃被砸等，物业是否担责？物业有没有义务安装监控设施？李建恒：一般情况下，物业公司所提供的所谓安全方面服务，是指协助公安机关实施的小区公共区域的秩序维护服务，不对业主专有部分负有保安和看管责任。物业公司是根据合同约定对小区内的物业提供服务的，新安装监控设施不是物业公司的义务。网友“@赵开始减肥计划”咨询：我认为小区物业收了费不作为，任凭小区环境脏乱，绿地不维护，楼道里到处贴各种广告，公共设施坏了也不修，大家对物业不满意，但小区没有业委会，业主该怎么办？绿地被业主开成菜地，或在公共区域私搭乱建的，物业公司如何处理？刘盼安：第一个问题可以直接向物业公司反映情况，也可以向当地居委会、街道办事处(乡、镇)、房地产行政主管部门反映情况，通过上述单位协调解决。第二个问题，物业公司应根据物业服务合同的约定，对在绿地上种菜或在公共区域私搭乱建的行为进行制止，要求其恢复原状。对不听劝阻的，物业公司应向有关行政主管部门报告情况。（微资讯摘编自《燕赵都市报》记者：蔡洪坡、刘岚）
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物业被称为业主的“管家”，业主有了大大小小的事儿自然首先想到的是找物业了，卫生打扫不干净，车辆胡乱停放，甚至家中被盗等等，似乎哪样跟“管家”也脱不了干系。对此“管家”抱怨也不少，有些物件儿是您自个儿使用不当，有些问题是您自己造成的……本该和睦共处的“管家”和“东家”，现实中却往往相互埋怨，矛盾纠扯不清。哪些事儿是“管家”应尽之责，哪些事儿“东家”应做到位，您清楚不？个例调查：瑞城小区(石家庄市)业主反映：我是瑞城小区的业主，我把房子租了出去，可是租户跑了，还把我家里的暖气片摘走了，我交着物业费，小区也有门卫、保安，物业不该承担责任吗？———业主袁先生电话反映记者调查：地点：瑞城小区时间：8月24日上午10点24日上午，燕赵都市报记者来到瑞城小区。在袁先生家的一间卧室里，燕赵都市报记者看到墙根处的一排暖气片已经没有了，只剩下接口处两根光秃秃的管道。厕所、厨房也是同样的场景。袁先生解释说，家里的几组暖气是被租房客盗走的。但是袁先生认为，租房客偷运走了暖气片，小区物业却不知情，因此物业存在失职，应该承担一定责任，“我交了物业费，小区又有门卫，暖气片在运出去的时候，门卫为什么没有拦下来仔细询问？”物业说法：家中财物被盗，物业没有责任该小区物业的一位工作人员告诉燕赵都市报记者，袁先生已经向物业多次反映被盗一事，但是物业只负责小区公共区域的安全，对于袁先生自己家被盗，物业没有责任(《物业管理微资讯》微信号:wyglwzx)。物业的另一位负责人表示，门卫对于搬运大件要出小区的业主，必须要求其到物业开具出门证，但是对于搬运小件的不做要求，并且小区不少业主还在装修，对于这些经常搬运材料出入的装修工也没做要求。个案调查：亲亲小镇小区(石家庄市)业主反映：我们亲亲小镇小区环境脏乱差，电梯、楼梯以及小区内打扫卫生都是草草了事。绿地都成了荒地，甚至很多绿地变成了业主的停车位和菜园子了。———网友“@坦克亲亲小镇”微博反映记者调查：地点：亲亲小镇小区时间：8月25日上午25日上午10点30分，燕赵都市报记者来到亲亲小镇，刚进小区就看到南区与北区之间的桃园路垃圾遍布，原本的花坛早已变成了垃圾场，一些地方垃圾都成了堆，却无人清理。燕赵都市报记者发现，桃园路两侧多是一些临街商铺和小摊小贩，不少店主和顾客把垃圾扔在路边。原本五六百米长的一段路环境却十分糟糕。绿地问题也是业主闹心的焦点，在F4楼底下，单元楼宇之间的绿地由于缺乏管理，不少青草已经干枯，裸露出地皮。还有的绿地荒草疯长，垃圾充斥。业主李女士说，今年雨水少，很多绿地干枯，“往年这些草能长到膝盖处，也没人修理。”楼宇之间的绿地上有的停着车辆，有的则拉上一圈围栏，里面种上了小葱、卷心菜，俨然成了自家的菜园子。物业说法：垃圾每天都清运随后燕赵都市报记者来到小区的物业管理处，一位姚姓经理说，小区的垃圾箱是天天清运的，而对于垃圾箱处还有垃圾堆的现象，姚经理表示，“一些业主故意把垃圾扔在草地上，不往垃圾箱里投。”问及桃园路卫生环境一直没有改观的原因，姚经理表示，“桃园路的产权、管理区和城管部门存在纠纷，不好管理。”至于小区绿地被业主开发成菜园子，姚经理称，“一些老人已经种上了，我们也不好给人家铲除，等到秋天，统一清理，明年就不让业主种了。”个案调查：御景园小区(石家庄市)业主反映：我们御景园好几栋单元门和门禁系统都坏了，很长时间了，物业也没有修好，陌生人可以随便进入，楼道里很多贴小广告的，影响整洁不说，还不安全。———业主刘先生电话反映记者调查：地点：御景园小区时间：9月3日上午9时上午9时，燕赵都市报记者来到御景园小区。小区由多层和小高层组成。据了解，小区的4栋小高层每栋都有4个单元门，而单元门都附带通话、门禁系统，只有配备钥匙的小区业主才能进去。燕赵都市报记者围着这几栋小高层走了一圈看到，很多单元门都敞开着，单元门的门禁系统已经损坏，关上门后，随手就可以打开，甚至一些门根本就无法关闭。原本用来保障小区安全的门禁系统成了摆设。业主李女士告诉燕赵都市报记者，临近几个单元门大部分都是坏的，“这栋楼上住了很多做生意的，经常搬运货物，叮里咣当的，门子经不住这样折腾。坏了很长时间，也没修好。”李女士带燕赵都市报记者走进楼道，指着墙壁说，“因为没有门禁，啥人都能随便进出，你看楼道墙上都快涂满了小广告。”物业说法：一直在维修，是业主使用不当致设施受损在该小区石家庄宏业物业，一位工作人员解释，损坏的单元门物业一直在维修，但是有些业主的使用不当加剧了单元门的损坏速度，“业主进出时用脚踹门子，使劲摔门子，门子能坏得不快？”你问我答本期嘉宾：河北天和物业服务有限公司总经理、刘爱民河北世纪大饭店物业管理有限公司总经理张垣、河北卓达物业服务有限公司副总经理李建恒、保定市物业管理协会会长刘盼安。石家庄刘女士咨询：物业费用包含哪些服务内容？哪些问题不该物业承担服务义务？物业矛盾中，哪些属于开发商的遗留问题？刘爱民：《河北省物业服务收费管理实施办法》规定：“物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、运行、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序”。物业服务收费实行政府指导价的住宅小区，服务内容和标准由市、县房地产行政主管部门制定、公布(《物业管理微资讯》微信号:wyglwzx)。根据《河北省物业服务收费管理实施办法》的规定“供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。”供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，可以将上述事项委托物业服务企业代管，与物业服务企业签订委托合同，支付委托管理费用。没有委托的上述事项，物业服务企业没有服务和管理的义务。张垣：下列问题属于开发遗留问题：1、保修期内的房屋质量问题。有的开发商将保修事项委托给物业服务企业代理，这种情况下，业主也可以找物业管理公司来解决。2、水、电、暖、燃气等设施不全或没有开通问题。3、公共配套设施不全或无法使用问题。如：会所、停车场、绿地、商店、学校、幼儿园方面的问题。4、开发商在销售过程中承诺的物业管理以外的问题。张女士咨询：我想问问对于小区内跳广场舞、养狗还有楼道里乱堆杂物这样的问题，物业该如何管理？张垣：跳舞问题是社区管理范畴，养狗问题是治安管理问题。物业公司没有执法权，但可以协助做好相关工作。对楼道里乱堆杂物这样的问题，物业公司可以协助做好清理工作。邯郸市民李先生咨询：小区出现偷盗问题，或业主设施被破坏，比如玻璃被砸等，物业是否担责？物业有没有义务安装监控设施？李建恒：一般情况下，物业公司所提供的所谓安全方面服务，是指协助公安机关实施的小区公共区域的秩序维护服务，不对业主专有部分负有保安和看管责任。物业公司是根据合同约定对小区内的物业提供服务的，新安装监控设施不是物业公司的义务。网友“@赵开始减肥计划”咨询：我认为小区物业收了费不作为，任凭小区环境脏乱，绿地不维护，楼道里到处贴各种广告，公共设施坏了也不修，大家对物业不满意，但小区没有业委会，业主该怎么办？绿地被业主开成菜地，或在公共区域私搭乱建的，物业公司如何处理？刘盼安：第一个问题可以直接向物业公司反映情况，也可以向当地居委会、街道办事处(乡、镇)、房地产行政主管部门反映情况，通过上述单位协调解决。第二个问题，物业公司应根据物业服务合同的约定，对在绿地上种菜或在公共区域私搭乱建的行为进行制止，要求其恢复原状。对不听劝阻的，物业公司应向有关行政主管部门报告情况。聚城最新推荐1、高端物业价值论坛：《国际管家服务与全球化高端物业价值论坛》时 间：-24日
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微信公众账号推荐近日，“深圳首例小区车库之争”宝安区丰华苑的地下车库权属之诉，被一审判决驳回“确认丰华苑地下车库之权属归全体业主所有”在内的四项诉讼请求，此项判决结果一出，顿时在全国各大小区内引发热议，长久以来地下停车库究竟属于房地产开发商所有还是业主共有的争议再次被推上台面。
一、丰华苑小区地下车库之争一审概况
丰华苑小区为房地产开发商骏原公司1999年开发建设，2000年建设完毕并进行销售，小区建有地下停车库，面积为6048.05㎡，开发商骏原公司与业主签订的《房地产买卖合同（预售）》约定，地下室使用权属于开发商所有，而《房地产买卖合同》中记载，地下室6048.05㎡不计入分摊项目。此案中，原告丰华苑业委会诉称小区地下车库的面积没有计入建筑容积率，且业主在支付了地下车库建设成本的情况下，该地下车库应属于没有独立产权的配套建筑，在主建筑物出售给全体业主后，作为配套建设的地下车库也应一并转归全体业主所有，故向法院提起诉讼，请求判令：一、确认丰华苑地下车库之权属归全体业主所有；二、被告排除妨害，将丰华苑地下库交还给全体业主;三、被告排除妨害，撤销其非法设立之丰华苑车库管理处; 四、被告承担本案诉讼费用。一审法院的判决意见则给的笼统又简单，既没有挑明困扰所有人的地下车库所有权究竟归谁的问题，也没有给出判决驳回诉求的法律依据，仅仅以“诉讼请求没有事实依据，本院不予支持”就打发掉了。
二、对确权被驳回判决的热议
查看网上业主们热议的几个观点，主要认为：1、地下停车场属于不能分摊的公共面积，其产权应属建筑物内参与分摊该公共面积的所有业主共同所有；2、购房合同使用政府规定的标准模板，开发商额外增加的“地下室使用权归开发商”条款是霸王条款，依法应无效；3、开发商须拿出单独建造地下车库的财务报告以证明地下车库的建造成本沒有分摊给所有业主，这样开发商才能享有收益权；4、即便开发商单独报建并承担了地下车库的建造成本，也应约定一个收费年限；5、开发商并没有就车库的建造单独缴纳地价，政府免收地库建造的许多费用，一定年限后车库应归全体业主所有。
三、“业主共有”等于“业主所有”？
在上述案例中，大家还是较多的是认为小区地下停车库同小区空地、公共场所一般属于小区公共部分，依法应同属于业主共有，所以一审判决驳回诉讼请求错误，但大家似乎都忽略了一个重要问题，“全体业主共有”就是“全体业主所有”吗？即便地下停车库属于业主共有，是否就意味着全体业主对车库享有所权？答案当然是否定的。“建筑物区分所有权”是指业主对于一栋建筑物中自己专有部分的单独所有权、对共有部分的共有权以及因共有关系而产生的管理权相结合所形成的“三位一体”的所有权。其中的“共有权”是一种权利而不是产权归属概念，它与“专有权”最大的区别就在于，“共有权”不具有所有权的效力，它既不是按份共有（不得请求分割），也不是共同共有（按专有部分的面积占建筑物总面积的比例对共有部分享有权利和负担义务），而是一种特殊的共有，称之为“互有”可能让人更容易区分。所以，《物权法》第70条规定的是“业主····对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，这是一种业主对共有部分的权利，这项权利包括使用权和收益权，业主可以共同使用或者轮流适用该共有部分，也可以按比例取得因共有部分产生的收益，相反，也应承担共有部分的费用开支，并且不得以放弃权利为由不履行义务（《物权法》72条），而“所有权”则包括占有、使用、收益和处分的权利。
因此，小区地下车库如果作为全体业主共有部分，实际上是没有独立产权一说，更不存在所有权归属问题，而只存在使用权和收益权归属争议。丰华苑小区地下车库确权之争从一开始就注定是失败的，即使法院认同地下车库属于业主共有，也不可能支持原告提起的“确认丰华苑地下车库之权属归全体业主所有”的诉求，因为“共有”不等于“所有”，既然是业主共有，产权就不能登记为单位或个人所有，或者根本就没有产权一说，因而丰华苑车库确权诉讼一案中，其诉称的事实理由与诉讼请求根本就是自相矛盾，更何况地下车库究竟是否属于业主共有部分尚存在较大争议。故，笔者认为，本案不应作地下车库权所有权之争，而应提起车库使用权和收益权归属之诉方为上策。
四、小区地下车库是否属于业主共有？
前面提到小区地下车库如果作为全体业主共有部分，就没有所有权归属一说，但如何判定小区地下车库是否属于业主共有部分呢？笔者认为应分以下两种情况判定：
（一）开发商具有地下车库所有权，并与业主已就车库归属进行约定《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属问题，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合前述“应当首先满足业主的需要”的规定。但是，根据这些法律条文规定，开发商能与业主对车库归属进行约定的前提是开发商已经取得地下车库的所有权，而这即意味着开发商在房地产开发用地上建成房屋后，申请取得房屋所有权证书时，应一并申请取得车库所有权，否则就无权处分地下车位、车库的归属。假使开发商确实依法取得了地下车位、车库的所有权，并在售房时以出售、附赠方式将车位、车库的所有权转移登记，自然购买的业主即享有对车位、车库的所有权，由此，该车位、车库即转为业主的专有部分。但对于没有转移所有权的车位、车库，开发商要想经营或者出租出去，就必须取得经营许可证，并由同一小区物业管理公司进行管理，依法支付管理费用。
（二）开发商未取得地下车库所有权，则其车库归属应处于何种法律状态？笔者认为，在开发商不具有地下车库所有权的情况下，因开发商没有就地下车库进行单独的财务核算报告，地下车库的建设成本大多又是计入到房价中由业主承担，加之地下车库未分摊土地使用权面积，因此其应作为主建筑的配套建设，或者属于不能分摊的公共面积而为业主共有，由业主按其专有部分面积占建筑物总面积的持有份额比例对地下车库享有权利并承担义务。就丰华苑小区的情况而言，尽管业主在《房地产买卖合同（预售）》中约定了地下室使用权归开发商所有，但并未约定使用期限和收益分配问题，显然属于”霸王格式条款“，对业主而言显失公平，因此可考虑提起确认该条款无效或要求按比例分配地下车库收益之诉。
广东鹏翔律师事务所律师梅春来、张柳云
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让人意想不到的是，其中还有产妇和6个月孕妇。
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　　今天物业大家谈为各位说说。尽管国外在制度的具体操作模式上存在着诸多差，但在物业管理制度上还是有一些共同特点，值得国内政府相关单位的关注和借鉴。
　　(一)严格的证照制度，确保物业管理从业人员的基本素质
　　以美国为例，IREM 成立七十多年恚恢毖细癜殉ARM 和CPM的认证条件，尤其是物业管理高级管理人员资格的CPM，认定条件十分严格对确保美国物业管理的水平和质量起着至关重要的作用，反观国内并无物业管理高级管理人员的职称，且申请公寓大厦管理维护公司登记，仅需置有I得公寓大厦事务管理认可证之人员一人以上，及I有各公寓大厦技术服务认可证之人员四人以上即可，而各项管理人员之资格认可，并不像美国一样严谨。
　　(二)物业管理的配套运作充分，服务内容丰富
　　在欧、美等先进国家，政府相关物业管理部门尊重市场调节，并使政策具有具体化、配套化、法制化等因素，物业管理公司，除了要接受物业管理市场的竞争机制、供需机制、价格机制等市场调节，且必须遵守法规的规范。另外，政府相关单位在管理上，配合物业管理协会组织，透过协会的桥梁沟通作用，协调区分所有权人与物业管理公司的需求与服务，使物业管理业的配套运作丰富且充分。
　　(三)培训、考试及认证系统化的管理模式
　　美国政府对物业管理公司与人员执业资格进行认证，无论是ARM 还是CPM 资格，其相关的培训课程、证书考试和资格授予均由IREM 总会或分会负责，此外协会的自律机制很强，资格认定和行业行为规范等相关作业，由协会操作。而美国政府和物业管理协会，对于物业管理相关政策与管理方式，进行合运作与管理，此点颇值得国内借鉴。
　　(四)专业技能和服务态度，是取得职业资格的必备条件
　　在美国物业管理公司相当多，然而物业管理市场并未出现混y，其关键的原因是因从业人员必须遵守“职业道德准则&。美国IREM 详尽复杂的ARM 和CPM 资格认定条件，无不建立在教育、经验与服务这三大素质基础之上，其中遵守“职业道德准则&是必备条件，物业管理从业人员一旦违反IREM 的职业道德条款，即被取消CPM的资格。
　　通过笔者对国外物业管理模式借鉴的问题阐述，可发现国内仍有待加强的地方，如专业学会协助资格认证，系统化管理模式的建立，服务态度与专业技能的加强等，均有赖业界杰出人士与政府相关单位的辅导，逐步向国际先进国家学习，以便完善的提升国内地区物业管理的服务质量，让国内朝向更先进的物业管理水平迈进。
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