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苏州流动人口下降 专家：房地产发展恐缺乏动力
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随着苏州全市产业转型升级，部分劳动密集型产业开始向外转移。根据公安部门的统计，去年我市公安登记流动人口和上年相比，同样是出现了减少的征兆。市民郑女士虽然手里已经有了两套房子，不过为了孩子接受更好的教育，郑女士近期打算在园区购置第三套房产。她说他身边这种情况也比较多，大部分都是手上有两套拆迁房，想换房子换到园区来。曾有媒体做过统计，苏州户籍人口户均拥有住宅量达到了两套以上。不过与稳步增长的楼市销量，形成鲜明对比的，则是就业和流动人口量的下降，2015年，全市就业人口同比减少2万人，流动人口减少了4.47万人。专家分析，流动人口的减少和目前苏州高企的房价不无关系。经济学教授孙学文称，一个城市房价的持续上涨会提高人才的准入门槛。如果比较优势失去了之后，会进一步影响城市的竞争力。专家分析，对于苏州而言，目前仅仅是人口增速放缓，但是总量仍然在持续增加，从短期来看，人口的变化对房价的影响并不会立即显现，不过长远来说，这会让房地产的发展缺乏动力。随着国家城市化的发展，中小城市的质量和环境不断提升，未来大城市的人口流入和自己出生率都会逐渐降低，所以长远来讲房产持续上涨的动力是不足的。
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　　&&在新政之后，苏州房地产市场又将会有什么变化？房企又是如何看待此次新政？苏州是否有必要再重启限购？带着着一系列问题，在今天，腾讯房产苏州站(找房 资讯)策划组织的&限时代，辩 谋 苏城房市新出路&地产沙龙上，苏州业内大佬、专家将说出自己的看法，在观点的碰撞中，一一为您解答。
　　第一位发言的是中原地产研究院副总监程杰，程总说：&我们先看一下土地市场，今年上半年的土地拍卖，成交用地可建面积是265万方，成交楼面价18279元，这是住宅用地的情况。商品住宅面积是394万方，成交516万方，成交均价达到了17256元，楼面价已经超过了目前的楼价，但是这五年的土地供应呈现逐年下降的趋势。15年的时候，整个苏州不包括吴江，总共成交40块地，总面积是319万方，全年土地出让金额是500亿。超过了去年全年。15年的8月份，首次苏州实行网拍竞价，大概是一万到一万五，比较便宜的话是五、六千，但是今年四、五月份都已经达到了一万到两万之间的区间。其中还有五块地已经突破了两万，到了两万五到三万之间。&
　　程总表示，我们的地价攀升的原因主要有这么几点，第一个，经济实力，整个长三角地区在全国来讲，它的经济实力是排在前面的，是第七位，人均可支配收入超过上海，位居首位，人口吸附能力比较强，而且苏州是个旅游城市，所以对人口的吸附能力来讲，未来仍然有比较强大的需求基础。
　　第二个是城市未来持续供小于求，因为城市商品房住宅的成交量一般都在500万到700万方之间，但是住宅用地只有500到800万方，所以供求关系是基本平衡，但是15年的土地供应数据仅仅成交了540万方，15年上半年成交目前来讲上半年的可建面积只有300多万方，从土地来讲，也决定了商品房市场也是供应偏不足的情况。
　　第三个，外来房企看好苏州，因为三、四线城市，目前土地的需求疲软的情况，它目前的主要目标是去库存，三、四线城市有很多房企一旦撤出来以后，就会扎堆到一线和二线当中比较好的城市。15年多家房企扎堆进入苏州，16年更是这种趋势在加剧，大手笔的进入苏州市场。土地竞拍也非常激烈。
　　第四个，是去库存周期，正常周期都是十个月，距离平衡点还有一定的距离。
　　这是商品住宅市场的情况，商品住宅市场一季度可以分为两个阶段，一季度整体市场还是比较热的，量价齐升，但是由于到三月下旬新政出台以后，需求成交受到了抑制，成交量也在缩小，到了6月份已经缩水到60万方了，价格还在持续走高。
　　相比去年来讲，成交量有一定上涨，大概上涨了22%，价格已经上涨了49%。上半年的成交量需求档次偏高一点，原因待遇政策放开，高端改善型的客户，还有投资客对大户型还有别墅产品的需求偏高。
　　住宅市场的去库存周期，从14年到现在已经处于比较低的水平，尽管在三月份的时候处于最低的水平，2.9个月，4月份有所上升，6月份为5.0个月，处于安全区间。这是姑苏区的住宅市场，姑苏区上半年住宅均价是两万三千五，价格环比都是40%，同比是72%。由于区域目前来讲热销盘比较少，所以成交缩水肯定是不可避免的，但是它的均价可以说比园区还高，居全市之冠。
　　而工业园区，上半年供应、成交缩水，因为土地供应越来越少，均价是两万六千，环比增幅38%，涨幅非常惊人。高新区均价是一万六千七百，环比达到34%，同比达到65%。因为高新区上半年它的成交量有小幅度的，相对去年同期来讲小幅度缩水，其他几个板块还是相对不错的。吴中区上半年成交均价是一万五千六百元，环比增幅为35%，同比增幅56%。相城区也是供应、成交双双缩水，但是均价也是连续攀高，整个上半年的均价已经突破了一万三千多，目前的均价水平还是属于全市最后一位的。&
来源：中搜财经
关键词：房地产市场 数据
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中国人口大迁移：一场你死我活的城市发展红利战争
-& 09:52:08 来源：财经
[摘要]回顾我国快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加了3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年的连续增长，人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集。...
　　回顾我国快速发展的30年，本质是人口红利加速释放的30年，这期间我国总人口净增加了3.24亿，其中15岁至64岁的人口数量保持了12年的连续增长，人口红利的快速释放也加速了城乡的聚集，2014年人口密度也比1980年增长了38%，城镇化率从80年代初不到20%的水平晋升至50%以上，带动了人口布局的重构，也推动了城市群发展以及房地产行业的需求释放。　　但进入&十二五&末，人口红利的可持续性已经成为各个学界关注的问题。一方面，人口总量增速开始下行，人口自然增长率已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重，另一方面，劳动力人口占比也出现拐头，抚养比正逐步抬升。我们此前在年度策略中做过测算，主流城市的购房年龄段主要集中于25-34岁和35-44岁，这部分人群从2015年开始，占比下滑斜率将逐步加大，虽然我们认为在2025年以前，25-44岁人口的总量依然可以稳定在4亿左右，但从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。　　9%对33%，城市之间的人口争夺战　　事实上，即使在人口红利持续释放的21世纪，城市之间的人口争夺战就已经开始。根据北京BCL的街道精度的数据研究，全国39007个乡镇街道的平均密度为873人/平方公里，到2010年则上升到977人/平方公里，人口增长的趋势延续，但是这10年间依然有33%的街道人口密度出现了下降，而出现大幅增长的街道仅有9%。　　这说明即使在我国城镇化进程一直都伴随着充满集聚效应和极端分化的过程，这当中城市边界的增长并不是普惠，而是零和博弈，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋明显，如何在接下来的10年中选对城市，掌握剩余人口红利，将是房企面临的主要问题，因此研究这其中人口迁移的方向和原因是我们这篇报告的价值。　　中国人口迁移回溯　　新中国成立后的一段时间内，由于实行计划经济和严格的户籍管理，加上政策不允许农村居民迁入城市，我国的人口迁移和流动数量较少。从80年代开始，从农村向城市转移的超大规模剩余劳动力成为全国城镇化的主体力量，人口红利得以释放，因此我们从上世纪80年代开始梳理我国人口迁徙趋势的变化。　　上世纪80年代人口迁移：乡镇企业发展推动补偿性高峰　　在经历了60-70年代国民经济的调整和改革后，上世纪80年代进入恢复性城镇化阶段，知识青年和下放干部返城带来了城乡迁移的浪潮，尤其在1984年后，国家逐步放宽对人口迁移的制度限制后，允许农民自理口粮在小城镇落户，乡镇企业迅速发展，为农村剩余劳动力向城镇的转移创造了条件。据统计，1979年至1981年我国人口省际净迁入量为626万人，净迁出为107万人，迁移活跃度较70年代明显提升。　　当时的人口迁移表现具备以下特点：1、人口迁移还主要集中在省内。年全国平均省内迁移率在20-30%左右，其中广东省省内迁移率达到40%以上;2、地区之间的迁移活跃度分化明显。总迁移率最高的北京达到74.2%，而最低的河南只有12.4%。　　流迁人口的活跃也推动各个地区人口区域的变化，直辖市、沿海城市以及部分非农城市开始吸引农村剩余劳动力，&百万民工下广东&的民工潮开始显现，折射出改革开放进程对我国人口再分布的直接影响，而中西部省份以及东北省份向东部沿海城市迁移的趋势也在当时开始形成。　　从区域来看，北京、上海、天津、广东等东部省市的人口吸引力开始初步彰显，而人口迁出最大的省市包括四川、浙江、黑龙江等中东部区域，&离土又离乡、进厂又进城&成为当时小城镇发展模式的典型。
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房掌柜官方微信《长江经济带发展规划纲要》正式印发!
这是推动长江经济带、
发展重大国家战略的纲领性文件!
着重打造长江三角洲城市群成世界级城市群
而苏州被着重点名!
是这次纲要中的重要组成部分!
以后谁质疑苏州
就直接把这甩他脸上!
看看苏州在国家眼里,到底是什么!
长江三角洲城市群
世界级城市群
充分发挥上海国际大都市龙头作用,提升苏州、合肥、杭州、南京都市区国际化水平,以建设世界级城市群为目标,在科技进步、制度创新、产业升级、绿色发展等方面发挥引领作用,加快形成国际竞争新优势。
1 座超大城市、1 座特大城市、13 座大城市、9 座中等城市和 42 座小城市。苏州定位为I型大城市,稳坐长三角城市前五把交椅,苏州的未来发展值得期待!
千万人口城市
苏州2020年要形成1100万人的常住人口规模,2030年要达到1150万人,成为仅次于上海的千万人口城市。
随着人口的增多,越来越多的人进入苏州,苏州的房价会怎么变化将是大家关注的焦点。
规划将国土空间划分为优化开发区域、重点开发区域、限制开发区域三种类型。
从上图可以看出,我们苏州的开发区域为优化开发区。
苏州为首的苏锡常都市圈
苏州为首的苏锡常都市圈位列长三角五大都市圈之一。
苏锡常都市圈:包括苏州、无锡、常州三市。苏锡常都市圈全面强化与上海的功能对接与互动。建设苏州工业园国家开放创新综合试验区,发展先进制造业和现代服务业集聚区,推进开发区城市功能改造,加快生态空间修复和城镇空间重塑,提升区域发展品质和形象。
交通基础设施
铁路、公路、枢纽等也会与长三角城市群进一步打通,未来苏州的交通也会更加便利。
贯通之后的长三角交通圈,将大大加快城市之间的互通!
规划也相当重视长三角地区的生态环境,要求长三角城市群在治理污染、修复生态、建设宜居环境方面走在全国前列,为长三角率先发展提供新支撑。
相信位于长江生态廊道的苏州市,未来的也将更加宜居!
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