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王某诉天津市国土资源和房屋管理局、南开区房地产管理局要求再次打印房产买卖协议案案例分析
作者：南开法院 叶金馥&&发布时间： 10:33:43
王某诉天津市国土资源和房屋管理局、南开区房地产管理局要求再次打印房产买卖协议案
&&不予打印房产买卖协议是否构成行政不作为
关键词& 行政& 房管部门& 不予再次打印房产买卖协议& 防止&一房两卖&&
在当事人已经打印过房产买卖协议且并未撤销的情形下，房管部门为防止&一房两卖&而不予再次打印房产买卖协议的行为属于其对房地产交易过程进行合理监督的合法行政行为。
最高人民法院《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第一条
一审：天津市南开区人民法院（2012）南行初字第0032号（2012年9月24日）
二审：天津市第一中级人民法院（2012）一中行终字第261号（2012年12月18日）
原告王某诉称：为交易双方打印房产买卖协议是房管部门的一项行政职责，相关法律并未对打印协议行为作出限制性规定，被告南开区房地产管理局拒绝为原告与第三人白某某、张某某打印协议的行为对原告行使房屋处分权进行了限制，属于滥用职权和行政不作为，故起诉要求被告为其与二第三人打印房产买卖协议。
被告天津市国土资源和房屋管理局、天津市南开区房地产管理局辩称：其作为房屋管理的职能部门，对房产交易负有监管义务。为防止一房两卖，维护房地产市场秩序，在原告与前买房人所打印的买卖协议未被撤销前，无法为其再次打印协议。
法院经审理查明：原告王某就其名下位于本市南开区&&小区&&里&&号房屋与第三人白某某、张某某达成买卖协议后，为办理过户手续，双方于2012年3月共同至被告南开区房地产管理局要求打印《天津市房产买卖协议》。经工作人员检索系统发现，王某就上述房屋于 2009年12月17日与另一买主案外人黄某某、王一某签署并打印过买卖协议，且该协议信息仍存储在私有房屋交易网络系统中，在原交易双方未按规定申请办理删除协议信息的情况下，被告拒绝为原告与二第三人就同一房屋再次打印房产买卖协议。王某遂于2012年6月18日向天津市南开区人民法院提起本案诉讼。
天津市南开区人民法院于2012年9月24日作出（2012）南民初字第0032号行政判决：驳回原告王某的诉讼请求。宣判后，王某提出上诉。天津市第一中级人民法院于2012年12月18日作出（2012）一中行终字第261号行政判决：驳回上诉，维持原判。
裁判理由&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
法院生效裁判认为：依据《天津市房屋权属登记条例》的规定，市国土房管局具有负责全市房屋权属登记工作的职权。按照《天津市房地产交易网络管理规定》和《关于停止经纪机构打印&天津市房产买卖协议&的通知》的规定，房屋交易及交易资金监管应当在房地产交易网络系统中运行，南开区房地产管理局负有通过私有房屋交易网络系统，为辖区内私有房屋的交易双方当事人打印《天津市房产买卖协议》及通过私有房屋交易网络系统对房地产交易过程中的相关信息进行监督管理的职责。而《天津市房地产交易网络管理规定》的制定是为规范房地产市场秩序，实现房地产交易信息化、网络化，保护交易当事人合法权益。因王某与案外人黄某某、王一某就本市南开区&&小区&&里&&号房屋签署并打印过《天津市房产买卖协议》，现该协议信息仍存储在私有房屋交易网络系统中，南开区房地产管理局在原交易双方未按规定申请办理删除协议信息的情况下拒绝为王某与白某某、张某某就同一房屋再次打印房屋买卖协议的行为并无不当，且南开区房地产管理局根据《天津市存量房屋交易资金监督管理办法》第二十条的规定，告知了王某如何解除协议并终结上次房屋过户登记程序，进而进行第二次房屋交易过户的办法。王某诉讼请求理据不足，依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十六条第（一）项之规定，判决驳回王某要求再次打印房屋买卖协议的诉讼请求。
一、关于本案是否属于人民法院行政诉讼的受案范围问题
1、本市房管部门具有为交易双方打印房产买卖协议的主体资格及职权依据
根据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》（建住房[号），我市自2007年1月29日起全面实行了二手房交易资金监管。为贯彻落实二手房交易资金监管政策，保证房屋交易数据的准确性，本市国土资源和房屋管理局于2007年2月14日颁布了《关于停止经纪机构打印&天津市房产买卖协议&的通知》,通知要求自2007年3月1日起，停止房地产经纪机构上网打印《天津市房产买卖协议》，交易双方通过房地产经纪机构成交的，须到区县房地产管理部门打印并签署《天津市房产买卖协议》。2007年12月21日，本市国土房管局颁布关于印发《天津市房地产交易网络管理规定》的通知，通知就打印房产买卖协议、交易信息监管等作出规定。2012年6月20日，本市国土房管局将需要继续施行的《天津市房地产交易网络管理规定》重新印发给各区、县房管部门，其中第十一条规定，&私有房屋交易双方当事人应当到房屋坐落地的区、县房地产管理局，滨海新区房屋管理局，有关单位通过私有房屋交易网络系统打印《天津市房产买卖协议》。&第十三条规定，&区、县房地产管理局，滨海新区房屋管理局，有关单位负责核对私有房屋交易双方当事人提出的变更、删除协议信息，对符合规定要求的，予以修改&。基于上述规定，自2007年3月1日起，本市各区、县房管部门具有为辖区内私有房屋的交易双方当事人打印《天津市房产买卖协议》，并通过私有房屋交易网络系统对房地产交易过程中的相关信息进行监督管理的行政职责。
2、本案被告不予打印房产买卖协议的行为属于对相对人权利义务产生实际影响的具体行政行为
受理案件后，有一种观点认为：原告王某起诉要求房管部门打印的《天津市房产买卖协议》是基于交易双方平等自愿达成房屋买卖协议基础上的行为，对王某的权利义务并不产生实际影响，故本案不属于人民法院行政诉讼的受案范围，应当裁定驳回原告起诉。
从形式上看，上述观点的确有其合理性。但结合现实情况考虑，交易双方如办理房产过户手续，前期必须到房管部门打印房产买卖协议。虽然订立协议是交易双方遵循平等自愿原则所形成的权利义务关系，但能否打印协议并非当事人能够决定。结合本案，被告拒绝为原告与二第三人打印买卖协议的行为，势必造成交易双方无法就涉诉房屋继续办理过户登记手续，当然会对原告的权利义务产生实际影响。因此，本案属于人民法院行政诉讼的受案范围。
综上，本案被告南开区房地产管理局拒绝为原告及二第三人打印房产买卖协议的行为，系被告在依法履行房产交易监管的行政职责过程中，作出的对相对人权利义务产生实际影响的行政行为，依法属于人民法院行政诉讼的受案范围。
二、本案被告不予打印买卖协议的行为是否不当限制当事人民事权利
庭审中，王某主张不论其与前购房者所签署并打印的买卖协议撤销与否，被告都不能拒绝履行为其与二第三人再次打印协议的职责，否则即是限制了原告对涉诉房屋的处分权。即使原告真是&一房两卖&，对方可依民事违约责任寻求司法救济，被告无权对此进行预判。
原告所持上述观点不无道理。如果被侵权人的民事权利能够通过司法途径予以救济，行政机关还有无必要在侵权行为尚未发生前，以公权力对当事人相关民事权利加以限制来避免侵权行为的发生，如果没有，则有公权力干预私权利之嫌。换句话说，是应当在&一房两卖&的行为发生后通过民事法律解决，还是在行为可能发生前通过行政法律干预调整，是应当依照当事人意思自治还是应当进行行政监管。对此问题，现行有效的法律规范并未作出明确的规定或指引。从法理上理解，本案原、被告各自所持观点实际上是对法的不同价值的追求，原告主张自由这一法的基本价值优先，被告则坚持秩序价值优先，而法院的工作则可以理解为通过法的实施，对法的价值冲突作出优先选择。
具体到本案，首先，从个案平衡原则看，自由、秩序、效率均是法的基本价值，当出现价值冲突时，应当如何判定优先或作出取舍，对此不应当作绝对化理解，而是应当具体问题具体分析，综合考虑个案平衡。结合本案来说，前述建设部、中国人民银行以及本市国土局相继颁布的文件主要是针对近一个时期内房地产市场违法违规现象频发，试图通过加大行政监管力度来加以遏制，这显然要比原告主张的待权利被侵害后再行寻求司法救济的方式更加有利于保护交易当事人的合法权益，促使交易双方更加诚实信用，也更加符合法治社会下公众的期待。因此，单就本案来说，秩序价值要优先于自由价值。
其次，从行政比例原则看，行政比例原则是行政法的重要原则，是指行政主体实施行政行为应兼顾行政目标的实现和保护相对人的权益，如果行政目标的实现可能对相对人的权益造成不利影响，则这种不利影响应被限制在尽可能小的范围和限度之内，二者有适当的比例。本案中，被告南开区房地产管理局根据《天津市存量房屋交易资金监督管理办法》第二十条的规定，向原告王某告知了如何解除协议并终结上次房屋过户登记程序，进而进行第二次房屋交易过户的办法，即是将不予打印协议有可能给原告造成的不利影响限制在了尽可能小的范围内，符合比例原则的要求。
综合以上考虑，本案被告不予为原告与二第三人就同一房屋再次打印房产买卖协议的行为并无不当，本案应当判决驳回原告的诉讼请求。
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商品房买卖合同编号如何查询？需要什么资料？
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房产证查询方法：&网上查询：点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号(目前只有部分地区提供房屋产权信息查询);&房产局查询：若要查询的准确的个人房产证信息(包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等)，则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局(房地产交易中心、房屋管理局、房管处)档案馆或窗口查询。&因为房产证是购房者取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。所以市民一定要妥善保管好，如果不慎丢失，也要尽快进行补办。&查询房屋产权，个人房产证如何查询，如果还没有办理房产证，可以在房管局网站查询购房买卖合同，输入合同号及密码(密码问开发商)，就可以查看到你们的购房合同，在房管局备案后的合同是没什么问题的。&查询房屋产权也可以在拿到房产证后直接去房管局档案部门查询真假。不管开发商大小，可以办理产权证书(房地产证)的，就是是正规商品房，查询房屋产权都可由本人持身份证房地产证去房地产管理局档案是查询真伪。&买房子时，你有没有在售楼现场检查他们是否有预售证，如果没有预售证，那这房子可能就不是正规商品房。除商品房外，就是小产权房和农民房，这两种房屋的买卖都是不受法律保护的。你买得的房子需要交契税，这应该是商品房啊，如果不是商品房，将来是不能正常上市交易的，因为将来国家一旦要拆迁等，是收不到任何补偿的。
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