图说加国买房：看房、下Offer、验房、房贷、签合
日&&&&&星期六&&&&&小雨
本来一直没有买房的打算，觉得刚来加拿大没有多长时间，以后是去是留还不一定，而且现在湖边的公寓住着也挺舒服的，可是当宝宝在一天天的长大，买房的心思也开始跟着蠢蠢欲动了。
五月初的时候和朋友去附近散步，看到有一个Open House，就是Lakeshore的边上，从卧室的窗户就可以看到安大略湖，当时就觉得那个房子真是好呀，觉得怎么也要1百万加币的，后来去看了那个房子，list price是72万，一共有3500多呎(340平米左右)，5个卧室，地下室还有一个Bar，不过觉得这个价格还是支付不起，里面的装修有点旧，有点发绿色的地毯实再是不喜欢，如果买了还要花很多钱装修。不过还是给经纪留了我的电话，也以为买房的心就此收住了。
后来过了一段时间经纪给我打了个电话，说附近又有一个房子要挂牌，比先前看的那个要小一点，但是里面的装修比较新，问想不想先看看。本来不太想看了，不过周末一个人呆着也没有人说话，就答应周六下午去看看，就当散个步，找个人聊天了，没想到这一看就看上了。
先说说这个房子的位置：来到加拿大就住在安大略湖边，所以买房一定要买在湖边附近的，当然绝对湖景的房子是买不起的，如果是正对湖边的独立房都是最少要一两百万加币。这个房子的位置比较隐密，但是出门走30多米就到湖边，从后院和二楼能看到一点点湖景，每次开车到通往湖边的那条路，我都觉得这里是天尽头的感觉，这是我选择这个房子最大的理由。
再说说我喜欢的一些细节：附近环境很安静，门前是一条小街道，车辆都是附近住户的，不会有繁忙的公共交通，那样小孩以后出门也安全些。前后院的树都很茂盛，里面的装修不是很豪华，但是简单温馨，基本上都是我喜欢的风格，可以拧包入住，不用作任何装修和修改。
我喜欢的另一点，门厅是一层和二层打通的，虽然少了一些实用面积，但是非常的通透敞亮;后院不是很大，那样以后修草坪的劳动量少，小孩儿够活动空间就行，还有一个小的Deck和很中式的亭子，冬天可以赏雪饮酒，夏天可以种菜种花，过我梦想中的生活。
地下室是全部装修好的，有卫生间和一个卧室外加三块开放区域，可以搞一个卡拉OK，放一个乒乓球桌和台球桌，再加个Bar就更完美了。想着这些美好的心愿，和老公一商量，既然看上了合适的现在就决定买房了。
下一篇预告：如何在加拿大买房讨价还价
先小结一下加拿大买Re-sale的房子的大概过程：
1) 看房，卖方根据市场情况会有一个公开价 List Price
2) 买方出价 Offer
3) 卖方还价 Count Offer，这个还价的过程通常会有几个回合
4) 双方价格达成一致，签署最终的买卖合同 Agreement of Purchase and Sale。买卖合同为了保障买方的利益，一般都有购买的条件(conditional offer)，如贷款批准和验房合格后合同才生效，如果有条件的话还要有条件移除的日期。
5) Conditional offer签好以后，就可以安排验房
6) 银行贷款，这个也可以和找房并行，提前拿到金融机构的pre-approval
7) 验房合格和银行贷款批准后就可以移除条件，买卖合同从此正式生效
8) 交订金至经纪公司的trust account，有时订金也要求在下Offer或是签完Conditional offer后就交，如果条件没达成订金全额退回
9) 找律师办理产权过户手续
10) 最后交房 closing
日&&&&&星期五&&&&&睛
能买这个房子，首先要感谢家人的大力支持，特别是老公对我的信任，在没有看到房子的情况下就同意了我买这个房子的决定。当然也为自己的照相和PPT的技术骄傲了一把，希望家人真正看到房子的时候不要失望。
话说看上了这个房子以后一颗心就按捺不住了，和老公商量了好几个回合，决定下Offer了。房子在 Oakville的西南边，出了门过条马路就是安大略湖，房主的开价是67万9，但是这个房子还没有正式挂牌，所以在mls.ca上看不到list price，不知道实际的市场情况到底是怎么样的，而且是第一次在加拿大买房，一开始还真不知道怎么下这个offer才好，最后和老公商量量力而行，先下一个62万再看，能买就买，买不起也不能勉强。现在回想起当时的心情，真是矛盾致极，下低了怕卖主不理，下高了怕买价太高。
星期五下了班就去卖方经纪的办公室签offer，我是直接找的卖方经纪也当我的买方经纪，那样可以节省一些佣金。有人说找自己的买方经纪又不用买方花钱，其实羊毛都是出在羊身上的，多一方经纪，卖方要支付的佣金也会高一些(房价的4-5%)，这些也都会加到房价里的。事实证明最后我还是省了一些钱的，主要还是省在佣金的方面。当然如果对购房的区域不熟，需要经纪带着找房和看房，还是需要一个买方经纪的。
说实话我这个经纪虽然是卖方的经纪，但还是很fair的，在我的要求下，给我看了周边房屋近期的list price和成交价的对比，他们有一个系统，可以看到所有房屋的历史交易，当然也不是全部都给我看的。基于周边房屋的历史交易情况，我觉得62万还是比较靠谱的。接下来签了三个文件：
1) Buyer Representation Agreement
就是我委托这个经纪做我的买方经纪人，有限效填了三个月，就是说这三个月内买房我都要通过这个经纪
2) Confirmation of Co-operation and Representation
就是买方和卖方确认使用共同的房屋经纪，上面有commission的比例，commission全部由卖方支付
3) Agreement of Purchase and Sale
这个就是所谓的offer，实际上是买卖合同，但是是有时效性的，如果卖方不在时限内确认买方的offer，这个合同就无效了
(if not accepted, this Offer shall be null and void)，如果卖方确认了就成为正式的合同。
Offer的主要内容：
1) 价钱 Purchase price
2) 订金金额 Deposit
3) 交房日期 Completion date
4) 房价所含内容 Chattles included，一般都含所有的电器，电灯和窗帘(all appliances, ELF&s and Window Coverings)
5) 购买的条件: 包括贷款批准和验房合格
6) 条件移除日期：一般在Offer确认后的一周内
这边的二手房的房价有点相当于含装修和家电，我这个房子的电器还不错，看起来还挺新的。
日&&&&&星期一&&&&&睛
今天是Victoria Day，在三个回合的讨价还价后，签了正式的房屋买卖合同。
下完第一次Offer后就是忐忑不安的等待，有时候觉得下的是不是太低了，卖主不会不理吧，有时候又觉得会不会下的太高了，当了冤大头吧，所以整个周末都在这种情绪下，可把我这个急性子给急坏了，幸好有我老公给我拉着。
还好第一个回合的消息在星期六的上午就来了，卖主象征性的降了一点，67万5;和老公商量后决定最后就加1万，63万能买就买，不能买就放弃，也把这个决定告诉了经纪，说这个是我们最大的支付能力，我们不想来回的讲价。
第二个回合在星期日的时候来了，卖主降了1万，66万5;心情有点沮丧，虽然已经说好的超过63万就不买了，还是觉得有点可惜，不过还是跟经纪说了我们的决定，就是63万了，希望卖主能再考虑考虑，当时也觉得可能这个房子是买不了了。
周日的下午没想到接到了经纪的电话，说他愿意主动降低佣金，卖主也再降了点，价格应该能到65万以下，让我也再考虑考虑，约我周一的时候去办公室谈，一颗沉下去的心又浮了上来。
第三个回合是星期一的上午在经纪的办公室谈的，加上经纪降的佣金，卖主出价降到64万5，其实是答应老公到63万为止的，不过我觉得如果不表示点诚意，这个房子可能就真的黄了，所以私自做主加到了63万5。
说实话我这个经纪还不错的，说他可以再让5千块的佣金，剩下的5千的差异就看我们买卖双方的了，于是现场给卖方打了电话，说了我的意思和他愿意再让 5千佣金。等了大概半个小时卖方来电话说愿意63万5成交了，好开心。当然除了价钱以外，在订金和交房日期上还有一些小的讨论，不过都不是很重要的，最后都很轻松的达成了一致。
当场签了一份最后正式的买卖合同Agreement of Purchase and Sale，经纪下午就把卖方签完字的合同返回给我，等验房合格和贷款通过后，这份买卖合同就正式生效了。拿到对方签完字的合同，心里好开心呀!
选验房师和约预验房时间
星期一签的合同，经纪给推荐了三个验房的公司，其实觉得用经纪推荐的验房公司并不是最好的，怕验房师不认真呀，不过本着信任的原则，还是用了其中的一家，而且也不知道别的还有什么更好的。说实话验完房感觉就是花钱买个心里安慰，只要房子结构，水电气没有大的问题，也就基本OK了，用我同事的话说，验房师能看到的，自己也都能看到。
1) House Master&&
2) Ontario Home Inspection Team&&(289) 259-8900
3) Global Property Inspections&&(905) 407- 4803&&&www.gpiweb.ca/kuck
我给三家分别打了电话，询问了验房的服务范围和价格，3000呎的独立房验房三家的报价分别是425加HST，375加HST，450加HST。第一家House Master的服务里含air quality和120天的保证，网上看起来也还不错，所以就决定用这家了，价格谈到400加HST，一共是452加币，约了周六验房。
更多的价格可以参考这里：/hhis_fees.htm
验房之前把房屋的地址和我的联系方式发给了验房师，当天验房师给我发了Service Provided Letter和Home Inspection Agreement。那样可以提前阅读验房合同条款，其实也都是标准条款，看起来就是如果验房师能看到的就验，看不到的什么都不管。
验房当天上午10点准时到房子那，经纪也在，验房师已经开始工作了，一开始我还很积极的跟着验房师看这看那的，到了后来也累了，就让验房师自己验去了，一共差不多搞了两个小时左右。
下午就收到了验房师的邮件，验房报告可以在网上下载了，打开一看是80多页的一个报告，我的天啦。不过照片占多数，大概看了看，没有什么大问题，小问题还是不少的，毕竟是25年的房子了。打红箭头的估计是有问题的吧。
验完房，也就这样了，结构，水电气都没有什么大问题，小问题拉了一张清单让经纪转给卖方，希望卖方能修好，实再不行就自己入住后再修了，反正也不是什么大的问题。所以验房就是花钱买个心安。
加拿大的购房贷款比国内的要复杂很多，不过有更多的选择，可以根据自己的经济情况选择不同的Term。关于贷款的知识，要得益于家园网上自然自在的贴子：http://bbs.canadameet.me/showthread.php?t=235168
简单说一下自己对贷款的理解，有几个概念要搞清楚的：
Long term and short term 就是贷款合同是几年的，一般都选三年或五年
Amortization period&&就是还贷的年限，跟贷款合同的年限没有关系，最长能做到30年，有些金融机构也可以做到35年
Fixed rate and Variable rate&&固定利率还是浮动利率，固定风险小但利率高，浮动风险大但利率低
Closed and Open 如果短期没有闲钱的话，一般都用closed，利率更低一些
Payment Frequency&&是按月还款还是每两周还款，这边发工资都是每两周发一次，所以感觉每两周还款以省一点点利息
一开始我的房屋经纪也给我推荐了一个Mortgage Broker，去谈了两次，没有得到我们想要的贷款组合和利率。觉得贷款经纪也是从各个经融机构或银行拿贷款，而且有些大银行好象也不用贷款经纪，所以如果能直接联系银行拿到贷款更方便些。
最后联系了家园网上的自然自在，递交了贷款申请，几天后收到了preliminary approval，拿到了浮动5年P-0.9的利率，实际放贷的时候可以给我做成一半五年浮动一半一年固定的(2.54%)。
日&&&星期二
验房合格和贷款批准后，就可以移除条件了，签了一个移除条件的文件Notice of Fulfillment of Condition，卖方确认收到后，房屋买卖合同就正式生效了，我也将在8月4号成为这个房子的新主人，期待着这一天的到来。
日& 星期二& 晴
房屋合同正式生效后就要按提前60天通知的规定通知我的公寓管理员了，我的closing day是8月4号，搬家最早也要到8月6号了，正好赶在一个月的中间，不过我的公寓管理员Ellen对我非常的好，说到了8月可以按天收我的钱，住几天收几天，开心。
给公寓管理处写了一个正式的书面通知，还签了一个同意书，同意公寓可以随时带人来看房，没想到第二天就接到Ellen的电话说我的公寓已经租出去了，真是快呀，这么好的公寓，谁见了都喜欢。下一家入住的时间是8月15号，所以我8月15号之前一定要离开我的607了。
真的很不舍我的607，如果不是生宝宝，如果没有更长远的计划，我觉得我会一直住在这个公寓的，虽然公寓楼比较旧，我的家具也都是凑合从别人家捡来的，但是住的很舒服，水电暖气都是含在房租里的，车也停在地库，冬天不用铲雪，公寓马路对面就有超市和邮件，楼下就是湖边的公园，生活非常的方便。等我老了卖了房子，争取还能住回我的607。
发几张照片，纪念我的607：
一居室客厅和卧室，总是满屋的阳光
厨房和卫生间
大阳台直对着安大略湖
从阳台上看到的安大略湖
楼下湖边的雁宝宝一家在懒洋洋的晒太阳&&&&&&&&&&&&&&&& 也不舍这样的月光，海上升明月的感觉
上一篇： 下一篇：
留学评估申请
近期热门文章
留学热门排行404 Not Found
The requested URL /errpage/404.html was not found on this server.
Additionally, a 404 Not Found
error was encountered while trying to use an ErrorDocument to handle the request.