广东国税解答房地产开发企业营改增实务中的23个问题(2)
来源：广东国税
作者：广东国税 人气： 发布时间：
摘要：四、应纳税额的计算 1.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项...
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四、应纳税额的计算
1.房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。如何确认预收款，项目竣工日前收取的款项都是预收款？还是收楼或者办理产权证之前收取的款项都是预收款？
答：在没有新规定前，预收款为收楼或者办理产权证之前收取的款项。
2.房企销售时收取的诚意金、定金是否需要纳税？
答：销售行为成立时，诚意金、定金的实质是房屋价款，需要计算缴纳增值税。销售行为不成立时，如果诚意金、定金退还，不属于纳税人的收入，不需要计算缴纳增值税；如果诚意金、定金不退还，属于纳税人的营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
3.买房违约赔偿收入是否为价外费用需要纳税？
答：销售行为成立时，买房违约赔偿收入属于价外费用，需要计算缴纳增值税；销售行为不成立时，买房违约赔偿收入属于营业外收入，不需要计算缴纳增值税。
4.日后发生的退补面积差，如何缴纳税款？
答：（1）日后发生退面积差款，如果该纳税人没有交过增值税，应向地税办理退还营业税税申请；如果该纳税人已交过增值税，直接向国税办理退还增值税申请。（2）日后发生补面积差款，纳税人应向国税缴纳增值税。
5.房地产公司承接三旧改造项目，在营改增试点前收购了城中村的老房子，然后进行拆除并重新开发建设，由于在5月1日前已收购了该部分老房子，但拆除工作仍在进行中，无法取得施工许可证，但是该部分老房子的收购价格很高，成本很高，对于该种情况是否有相应过渡政策？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第八条：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。
6.房地产开发企业中的一般纳税人存在多个房地产开发项目，是否可以根据规定分别选择简易计税方法或一般计税方法计税？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可选择适用简易计税方法计税或一般计税方法计税；销售自行开发的房地产新项目，应适用一般计税方法计税。因此，房地产开发企业存在不同时期开发的多个新老项目，可按上述规定分别选择适用简易计税方法或一般计税方法计税。
五、纳税地点和纳税义务时间
1.由于房地产开发产品销售周期长，可能跨越营改增前后，日前签订的购房合同，部分款项在日后收取，是否可以在日前全额缴纳营业税、全额开具发票？否则将出现一套房部分缴纳营业税部分缴纳增值税。
答：日后收取的款项应根据《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定的增值税纳税义务发生时间判断确认收入，并缴纳增值税。
六、发票开具
1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，在营改增之前收取的预收款已经申报了营业税但是没有开具发票，营改增之后需要开具发票，有什么处理办法？
答：根据《国家税务总局关于发布&房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法&的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）的规定，一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。国税部门对开具的增值税发票不再征收税款。
七、纳税申报及预缴
1.房产预售按3%预缴的税款，在发生纳税义务时未抵减完的可以结转下期继续抵减，但因后续没有销售收入，预缴3%未抵减完的，能否退税？
答：未抵减完的预缴税款属于多缴税款，办理注销税务登记时可以申请退税。
2.房地产公司多个老项目同时销售，有预收款收入，是汇总申报还是分施工证申报？
答：根据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（2016年18号文）第十二条：一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关申报税款。所以，房地产公司应在次月汇总申报。
1.房地产开发企业在销售商品房时，可能会同时提供精装修及部分家具、家电，如何界定相互关联的经营行为是&兼营&还是&混合销售&？
答：销售商品房时提供精装修应按照兼营行为征收增值税；提供家具、家电属于混合销售行为，应按照该纳税人的主营业务缴纳增值税。
2.怎样算一个项目？分期项目在日前后分别取得《建筑工程施工许可证》，是作为一个项目还是不同项目？
答：按《建筑工程施工许可证》进行项目划分。分期项目分别取得《建筑工程施工许可证》应作为不同项目处理。
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上市公司定向增发收购资产（股权）如何处理所得税？“营改增”后，房地产企业销售自行开发房地产项目的财税处理
纳税服务网
　　经国务院批准，财政部和国家税务总局联合下发了《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）文件，从今年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。其中，房地产业“营改增”后，无论是税制还是会计核算不但较“营改增”前营业税的财税处理复杂得多，并且与现行增值税处理相比较也有很大变化。然而目前相当一部分房地产企业纳税人几乎没有接触过增值税财税处理业务，因此，“营改增”后很多开发企业财税管理人员急需掌握“营改增”新政策及其会计核算。那么，相关纳税人该如何进行财税处理呢？
　　【案例】：巢湖市某房地产开发企业通过竞拍取得巢湖市地块10000平方米的土地使用权，用于开发“湖畔花园”商住楼，支付土地出让金1800万元，规划总可售建筑面积 20000平方米。企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，日前取得预收款1000万元。2016年5月取得预收款444万元（含税），当期签约房产销售合同建筑面积2000平方米，收款进度为50% 。
　　“营改增”前营业税处理。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　日前取得预收款1000万元，应纳营业税为1000×5%＝50万元。
　　会计处理为（单位：万元，下同）：
　　借：应交税费——应交营业税　　50
　　贷：银行存款　　　　　　　　　50
　　采取预收款方式的不发生增值税纳税义务。《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
　　采取预收款方式发生纳税义务的情况中并不包括不动产销售，因此采取预收款方式的不发生增值税纳税义务。这和营业税的规定明显不同。
　　2016年5月取得预收款会计处理为：
　　借：银行存款　　　444
　　贷：预收帐款　　　　444
　　采取预收款方式的发生增值税预缴义务。《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（以下简称国家税务总局公告2016年第18号）第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
　　由于开发企业多采取预收款方式销售开发产品，开发期长、投入大。从而，开发前期没有销售，也就销项税额，而进项税额累计较多；后期销售时，由于投入少，进项税抵扣少，而销项税额较多。因此很可能会出现，“三年不开张，开张吃三年”入库不均衡的情况。因此，采取预收款方式销售开发产品发生增值税预缴义务的相关规定是税款均衡入库的考虑，同时纳税人也有必要的纳税资金。但与“营改增”前纳税人收到预收款发生纳税义务时按5%缴纳营业税相比，对开发企业的资金压力还是大幅降低。
　　1、如果该企业为一般纳税人，老项目选择适用简易计税方法。
　　该企业应预缴增值税为：444÷（1＋5%）×3%＝12.69万元。
　　会计处理为：
　　借：应交税费——预交增值税　12.69
　　贷：银行存款　　　　　　　　　12.69
　　2、如果该企业为一般纳税人，老项目选择适用一般计税方法。
　　该企业应预缴增值税为：444÷（1＋11%）×3%＝12万元。
　　借：应交税费——预交增值税　12
　　贷：银行存款　　　　　　　　12
　　3、如果该企业为小规模纳税人。
　　《试点实施办法》第十九条 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。第三条 应税行为的年应征增值税销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准（500万元含本数）的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。
　　按照规定小规模纳税人预缴增值税财税处理和一般纳税人选择老项目适用简易计税方法相同。
　　需要注意的是， 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，采取预收款方式的发生增值税预缴义务与纳税义务不是同时发生，时间间隔可能较长，不能直接抵减增值税应纳税额，而应在以后增值税纳税义务发生时再抵减，这与其他增值税预缴相关规定是不同的。因此在会计处理时，不宜直接通过“应交税费—应交增值税（已交税金）”科目核算。
　　采取预收款方式，提前开票需纳税。《试点实施办法》第四十五条　增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。 先开具发票的，为开具发票的当天。
　　假定该纳税人将预收款提前开票。
　　1、如果该企业为一般纳税人，老项目可选择适用简易计税方法。国家税务总局公告2016年第18号 第八条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
　　该企业应缴增值税为：444÷（1＋5%）×5%＝21.14万元。
　　借：银行存款　　　　　　　444
　　贷：预收帐款　　　　　　　　　422.86
　　应交税费——未交增值税　　21.14
　　由于简易计税方法和一般计税方法分别计算应纳税额，因此，会计处理方面，一般纳税人按征收率计算的增值税，记入“应交税费——未交增值税”，不通过“应交税费——应交增值税（销项税额）”核算。
　　2、如果该企业为一般纳税人，老项目选择适用一般计税方法。
　　该企业增值税销项税额为：444÷（1＋11%）×11%＝44万元。
　　借：银行存款　　　　444
　　贷：预收帐款　　　　400
　　应交税费——应交增值税（销项税额）44
　　3、如果该企业为小规模纳税人。
　　《营业税改征增值税试点有关事项的规定》一、（八）销售不动产。8.房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。小规模纳税人缴纳增值税增值税处理和一般纳税人选择老项目适用简易计税方法相同。
　　会计处理为：
　　借：银行存款　　　　　　　　444
　　贷：预收帐款　　　　　　　　 422.86
　　应交税费——应交增值税　 21.14
　　如果采取预收款方式未提前开票，则在纳税义务发生时，按上述计算方法，将“预收帐款”科目中的价税分离，结转为“主营业务收入”和“应交税费——应交增值税”等科目即可。
　　需要注意的是，由于前述税款均衡入库的考虑，按照相关规定，即便是采取预收款方式，提前开票发生了增值税纳税义务，也不能免除预缴增值税义务。
　　向政府部门支付的土地价款可从销售额中扣除。国家税务总局公告2016年第18号第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额＝（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1＋11%）第五条 当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款＝（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。
　　如果该企业为一般纳税人，老项目选择适用一般计税方法，则支付的土地价款可从销售额中扣除（新项目一般纳税人同样如此）。
　　当开发企业采取预收款方式，提前开票时，由于并非全款开票，如何按当期销售房地产项目建筑面积计算当期允许扣除的土地价款呢？营改增时点前后均有预收款或者分期收款方式等情况同样存在这样的问题。笔者认为，这种情况下相当于按收款进度销售了部分房产。因此按预收款占签约房产销售合同总价款的比例来计算当期销售房地产项目建筑面积较为合理。
　　如果该企业为一般纳税人，老项目选择适用一般计税方法，由于采取预收款方式，提前开票而并非全款开票，则：
　　当期允许扣除的土地价款＝（2000×50%÷20000）×1800＝90万元。
　　销售额＝（444-90）÷（1＋11%）＝318.92万元。
　　会计处理为：
　　借：应交税费——应交增值税（营改增抵减的销项税额）8.92
[90÷（1＋11%）×11%]贷：开发成本
　　 　8.92
　　需要注意的是，并非所有的开发企业销售其开发的房地产项目支付的土地价款均可从销售额中扣除。按照规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目向政府部门支付的土地出让金可从销售额中扣除；而向其他单位或个人支付的土地转让价款则不能从销售额中扣除，而应当从销售方取得的增值税专用发票，从而获得进项税额抵扣。房地产开发企业销售其开发的房地产项目选择简易计税方法的房地产老项目的一般纳税人和小规模纳税人也不能扣除对应的土地价款。
　　纳税义务发生时，预缴税款可抵减。
　　假定该纳税人将预收款提前开票或者完工交付结转收入时。
　　1、如果该企业为一般纳税人，老项目选择适用简易计税方法。
　　国家税务总局公告2016年第18号第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
　　借：应交税费——未交增值税　　　12.69
　　贷：应交税费——预交增值税　　　12.69
　　2、如果该企业为一般纳税人，老项目选择适用一般计税方法。
　　国家税务总局公告2016年第18号第十四条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
　　借：应交税费——应交增值税（已交税金）　12
　　贷：应交税费——预交增值税　　　　　　　12
　　3、如果该企业为小规模纳税人。
　　国家税务总局公告2016年第18号第二十二条 小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。
　　借：应交税费——应交增值税　　　12.69
　　贷：应交税费——预交增值税　　　12.69
　　“营改增”后一般纳税人增值税进项税额准予抵扣
　　《试点实施办法》第二十五条明确，下列进项税额准予从销项税额中抵扣：（一）从销售方取得的增值税专用发票（含税控机动车销售统一发票，下同）上注明的增值税额。（二）从海关取得的海关进口增值税专用缴款书上注明的增值税额。（三）购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。购进农产品，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。（四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额。
　　但并非所有的进项税额都准予从销项税额中抵扣。《试点实施办法》第二十七条规定， 下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：（一）用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。（五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。（六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。（七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
　　《试点实施办法》第二十九条 适用一般计税方法的纳税人,兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额＋免征增值税项目销售额）÷当期全部销售额。主管税务机关可以按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算。
　　而一般纳税人销售自行开发的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额时，不得抵扣的进项税额划分不是按“销售额”为依据进行划分，而是按“建设规模”为依据进行划分。国家税务总局公告2016年第18号第十三条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）。
　　需要注意的是，上述“建设规模”应当指的是增值税应税项目。从上述公式看，当应税房地产项目中含有无法划分是否可以抵扣的进项税额时，是以简易计税、免税房地产项目建设规模与按一般计税方法房地产项目建设规模占比为依据进行划分的。因此，笔者认为，在计算“建设规模”时应当将不可销售的公共配套的面积剔除。
　　比如，案例中开发企业为一般纳税人，兼营简易计税方法计税项目，当期公共配套建设取得增值税专用发票上注明的增值税额为22万元，无法划分不得抵扣的进项税。老项目简易计税“建设规模”为2000平方米；房地产项目总“建设规模”为4500平方米（已取得《建筑工程施工许可证》注明的面积），其中公共配套的面积为500平方米。则不得抵扣的进项税额＝22×[2000÷（）]＝11万元。
　　会计处理为：
　　1、从销售方取得的增值税专用发票时
　　借：应交税费——应交增值税（进项税额）　22
　　贷：银行存款　　　　　　　　　　　　　　22
　　2、月底计算不得抵扣的进项税额时
　　借：开发成本　　　　　　　　　　　　　
　　贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）　11
　　按照规定，当一般纳税人销售自行开发的房地产项目含量有无法划分不得抵扣的进项税额时，按《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。然而，通常老项目选择适用简易计税方法均已经取得《建筑工程施工许可证》，但新项目则很可能存在尚未取得《建筑工程施工许可证》的情况，从而在计算不得抵扣的进项税额时，由于简易计税房地产项目“建设规模”占比较高形成了不得抵扣的进项税额也较高的情况。因此，在上述情况下，如果不考虑其他情况，建议无法划分不得抵扣的进项税额的公共配套等建设在新项目取得《建筑工程施工许可证》之后进行为宜。
　　3、按照上述公式依据年度数据对不得抵扣的进项税额进行清算时。
　　假定上述其他数据不变，2016年5月之后至年底前该房地产企业又取得《建筑工程施工许可证》注明的面积为3000平方米，则不得抵扣的进项税额＝22×[2000÷（—500）]＝6.29万元，比原计算不得抵扣的进项税额少11－6.29＝4.71万元。会计处理为：
　　借：应交税费——应交增值税（进项税额）
　　贷：开发成本　　　　　　　　　　　　　 4.71
　　上述分析可知，房地产企业销售自行开发房地产项目“营改增”后的财税处理较“营改增”前营业税的处理以及现行增值税处理变化较大。相关纳税人需加强学习、准确把握“营改增”新政策，正确处理“营改增”后的相关增值税涉税事项。
　　(《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）下发后，增值税预缴、清算等“营改增”政策与现行增值税处理变化较大，会计核算相关规定尚未下发，本文相关会计核算参考了增值会计核算原理及原增值税会计处理相关规定，以供学习交流。“营改增”相关会计核算规定下发后应以规定为准。)会计分录怎么破！ 房地产开发公司，代交税费，附交税凭证和工程款凭_百度知道营改增以后预缴增值税月终需要结转吗_百度知道摊计提销房产税会计分录来自:
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房产税的征收及会计分录的处理推荐回答：价计征：房产税=房屋原值*70%*1.2% 适用税率1.2%；租计征：房产税=租金*12% 适用税率12%企业计算应纳房产税金借记管理费用帐户贷记应交税金——应交房产税帐户按期缴纳需月摊销借记待摊费用贷记应交税金——应交房产税帐户向税务机关缴纳税款借记应交税金——应交房产税帐户贷记银行存款等帐户每月摊销应摊房产税金借记管理费用帐户贷记待摊费用帐户房产税实行按征收期缴纳计算：借： 管理费用贷：应交税费-应交房产税实际缴纳：借：应交税费-应交房产税贷：银行存款房产税计录相关案例：例：某工业企业应税房产怦估价值3000000元政府规定房产税季缴纳每季度始月份缴清该季税款房产税税率2％则：每季应纳房产税额＝％÷4＝15000（元）根据述计算结作录：借：管理费用15000贷：应交税金——应交房产税15000实际缴纳税款作录：借：应交税金——应交房产税15000贷：银行存款15000承租方房产税会计分录怎么做？推荐回答：房产税计入管理费用房租计计入预付账款科目核算，在按期摊销时再转入管理费用。支付房租时的处理为借：管理费用-房租贷：现金(实际付的房租)其他应付款-代扣代缴房产税等开票的时候借：其他应付款-代扣代缴房产税等贷：现金这样处理的话，就可以在税前扣除了缴纳房产税及土地使用税如何做会计分录啊？为什么计提要计入管理费用呢？可以不用计提吗？推荐回答：计提计提直接缴纳：借：管理费用贷：银行存款先提交：借：管理费用——税金贷：应交税费——房产税——土使用税缴纳：借：应交税费——房产税-----土使用税贷：银行存款收到房租费如何计提房产税，交税时会计分录怎么做推荐回答：借：银行存款贷：其他业务收入借：其他业务成本--房产税贷：应缴税费---房产税第一，分析经济业务涉及的是资产、负债、所有者权益还是收入、费用（成本）、利润；第二，确认会计科目，记账方向（借或贷）；第三，确定记入哪个(或哪些)账户的借方、哪个(或哪些)账户的贷方；第四，确定应借应贷账户是否正确，借贷方金额是否相等。关于租金收入的会计分录推荐回答：一、以租赁为主业的租赁公司：1、不动产租赁收入借：银行存款（或库存现金、应收账款等科目）贷：主营业务收入同时计提税金时借：营业税金及附加贷：应缴税费-应交营业税/应缴房产税/应缴城建税/教育费附加等缴纳税金时借：应缴税费-应交营业税/应缴房产税/应缴城建税/教育费附加等贷：银行存款2、动产租赁收入：借：银行存款（或库存现金、应收账款等科目）贷：主营业务收入贷：应缴税费-应交增值税-销项税额同时计提税金及附加借：主营业务税金及附加贷：应交税费-应缴城建税/教育费附加/地方教育附加等缴纳税金时借：应交税费-应缴增值税/城建税/教育费附加/地方教育附加等贷：银行存款二、不是以租赁为主业的公司：1、不动产租赁收入借：银行存款（或库存现金、应收账款等科目）贷：其他业务收入同时计提税金时借：其他业务成本贷：应缴税费-应交营业税/应缴房产税/应缴城建税/教育费附加等缴纳税金时借：应缴税费-应交营业税/应缴房产税/应缴城建税/教育费附加等贷：银行存款2、动产租赁收入：借：银行存款（或库存现金、应收账款等科目）贷：其他业务收入贷：应缴税费-应交增值税-销项税额同时计提税金及附加借：其他业务成本贷：应交税费-应缴城建税/教育费附加/地方教育附加等缴纳税金时借：应交税费-应缴增值税/城建税/教育费附加/地方教育附加等贷：银行存款房地产会计分录推荐回答：房产企业计科目及帐务处理:（介绍些用录）：（1）应收账款：主要核算发经营程转让销售发产品提供租房屋提供劳务向购买、接受租用单位或收取款项①售租赁商品房应收取未收款项（所附原始单据：购协议销售发票或租发票）借：应收账款——XX公司或贷：主营业务收入②让材料应收取未收款项借：应收账款——XX公司贷：其业务收入收款项：借：银行存款贷：应收账款（2）坏账准备：确定收应收账款计提坏账损失主要两种核算：种直接转销二备抵提取坏账准备金借：管理费用贷：坏账准备发坏账借：坏账准备贷：应收账款收已转销应收账款借：应收账款贷：坏账准备借：银行存款贷：应收账款（5）应收票据：指房产发企业转让、销售发产品收商业汇票销售商品房收商业汇票借：应收票据——XX公司贷：主营业务收入商业汇票期：若息商业汇票（所附单据：销售发票、双协议）借：银行存款贷：应收账款若息商业汇票借：银行存款贷：应收票据——XX公司财务费用（3）预付账款：指房产发企业按照合同预付给承包单位工程款备料款别设置预付承包单位款预付供应单位款两明细科目①预付给承包单位工程款备料款（所附单据：付款申请书、付款单）借：预付账款——预付承包单位款贷：银行存款拔付承包单位抵作备料款材料借：预付账款——预付承包单位款贷：库存材料企业与承包单位按月或按季进行工程结算（所附单据：工程价款结算单）借：发本贷：应付账款——应付工程款同应付工程款扣预付工程款备料款借：应付账款——应付工程款贷：预付账款——预付承包单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付工程款贷：银行存款②预付给供应商材料价款借：预付账款——预付供应单位款贷：银行存款材料验收入库用预付款抵扣应付款借：应付账款——应付购货款贷：预付账款——预付供应单位款用银行存款补付余额借：应付账款——应付购货款贷：银行存款（4）物资采购：主要核算企业购入各种物资采购本包括购入材料设备买价、运杂费、流通坏节税金月终配采购保管费材料本差异（5）采购保管费：主要核算采购保管员工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳保护费、检验试验费等（6）材料本差异：主要用核算实际本与计划本间差异（7）库存材料：用核算各种库存材料计划本或实际本（8）库存设备：用核算企业用于发工程各种库存设备实际本①购入设备支付买价、代垫运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）借：物资采购——设备采购贷：银行存款计算与配采保费（所附凭证：计算采保费用固定表格）借：物资采购——设备采购贷：采购保管费采购保管费计算公式：采购保管费实际配率=材料实际发采保费/本月购入材料实际发买价运杂费某种物资应摊采购保管费=实际买价运杂费*配率材料验收入库（所附单据：入单、设备管理单）借：库存设备贷：物资采购②订购设备与材料所发买价与杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据）借：预付账款贷：银行存款设备达验收入库借：物资采购——设备采购贷：应付账款——应付购货款冲减预付设备货款借：应付账款——应付供货款贷：预付账款支付余应付设备材料采购款借：应付账款贷：银行存款③设备材料发领用设备进行安装用作房屋建设（所附凭据：发材料汇总表、设备库单）借：发本——房屋发贷：库存设备销售积压设备（所附单据：设备库单、银行单据、销售发票）借：银行存款贷：其业务收入结转本借：其业务支贷：库存设备（9）委托加工材料：主要核算委托外单位加工各种材料实际本应与加工单位签订加工合同发材料委托外单位加工借：委托加工材料贷：库存材料材料本差异加工完验收入库借：委托加工材料贷：银行存款借：库存材料——XX材料贷：委托加工材料（10）低值易耗品：指未达固定资产标准劳材料：工具、器具、玻璃器皿等自营工程领用产工具性摊销计入本费用借：发间接费用贷：低值易耗品仓库领用工具批用五五摊销：借：待摊费用贷：低值易耗品借：采购保管费贷：待摊费用（11）发产品：指企业已经完全部发程并验收合格按照合同条件移交购货单位或者作商品外销售产品包括发完工建设场、房屋、配套设施代建工程等企业发产品竣工验收借：发产品贷：发本外销售转让发产品月份终按结转发本借：主营业务本贷：发产品（12）期发产品：应根据期销售合同进行结算根据需要设置期收款发产品备查账借：主营业务本贷：期收款发产品（13）租发产品：指利用发完土房屋进行商业性租种经营主要通收取租金形式实现应设租产品租产品摊销两明细科目租土或房屋借：租发产品——租产品贷：发产品租金收入：借：银行存款或应收账款贷：主营业务收入（14）周转房：指企业用于安置拆迁居民周转使用设用周转房周转房摊销两明细科目发用于安装居于拆迁周转房按实际搭建本借：周转房——用周转房贷：发产品——房屋按月计提周转房摊销借：发本或发间接费用贷：周转房——周转房摊销其间发维修费用金额借：发本或发间接费用贷：银行存款金额较借：待摊费用或期待摊费用贷：银行存款再摊入关本费用科目（18）固定资产①购入固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支凭单、银行单据、购货发票等）借：固定资产贷：银行存款购入需要安装固定资产借：固定资产购建支贷：银行存款支付安装费用借：固定资产购建支贷：银行存款安装完毕交付使用借：固定资产贷：固定资产购建支②自制自建固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单）支付土征用费及堪设计费借：固定资产购建支贷：银行存款领用材料借：固定资产购建支贷：库存材料配建筑工工资福利费借：固定资产购建支贷：应付工资应付福利费完毕建筑交付使用借：固定资产贷：固定资产购建支③其单位投资转入固定资产（所附单据：投资证明、合同）借：固定资产贷：实收资本累计折旧④改扩建固定资产（所附单据：扩建通知单）借：固定资产——未使用固定资产贷：固定资产——产用固定资产残料变卖借：银行存款贷：固定资产购建支支付扩建工程款借：固定资产购建支贷：银行存款工程竣工（所附单据：工程竣工结算单）借：固定资产——未使用固定资产贷：固定资产购建支交付使用借：固定资产——产用固定资产贷：固定资产——未使用固定资产（15）形资产：企业期使用没实物形态资产包括专利权、非专利技术、商标权、土使用权二、负债主要计科目核算（1）应付账款：购买材料物资或接受劳务应付给供应单位款项支付给承包单位转工程价款结算预支单借：发本贷：应付账款预支款抵冲应付款借：应付账款贷：预付账款补付其余款借：应付账款贷：银行存款（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或收取购房定金及代建工程收取代建工程款收预付款借：银行存款贷：预收账款——预收代建工程款提交工程价款结算单借：应收账款贷；主营业务收入借：预收账款——预收代建工程款贷：应收账款收全部余款借：银行存款贷：应收账款（3）应付工资现金支票发放工资借：现金贷：银行存款借：应付职工薪酬贷：现金结转代扣款项借：应付职工薪酬贷：其应收款——代扣水电费（5）应交税金：核算应向家交纳各项税金主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所税、房产税、车船使用税、土使用税各种税种）月末按照实现经营收入计算应交税金借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末按照实现其业务收入计算应交纳税金借：其业务支贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税月末按规定计算月应交纳房产税、车船使用税借：管理费用贷：应交税金——房产税——车船使用税——土使用税月末计算所税借：所税贷：应交税金——应交所税实际交纳税金借：应交税金——XX税贷：银行存款（6）其应交款：核算向家交纳教育费附加及其应交款月末按规定提取教育附加借：主营业务税金及附加贷：其应交款——教育费附加三、本、费用主要计科目核算（1）发本：能确定核算象直接计入发本主要包括：土征用及拆迁补偿费（土征用费、耕占用税、劳力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目行性研究、水文、质、测绘、三通平）；基础设施费（区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委、派所、幼园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支）别设置土发与配套设施发房屋发设置二级明细根据述六项设置三级明细科目①发土本费用：借：发本——土发贷：银行存款或应付账款——XX公司配发间接费用借：发本——土发贷：发间接费用结转发土本费用借：发本——房屋发贷：发本——土发②配套设施发计算公式：某项发产品预提配套设施发费=该项发产品预算本（或计划本）*配套设施预提率配套设施费预提率=该配套设施预算本（或计划本）/应负担该设施发产品预算本（或计划本）*100%发配套设施费用（自用建筑场发）借：发本——配套设施发贷：发产品支付配套设施发费用借：发本——配套设施发贷：银行存款同领用库存设备或材料发借：发本——配套设施发贷：库存设备或库存材料配应负担发间接费用借：发本——配套设施发贷：发间接费用结转配套设施发本借：发本——房屋发贷：发本——配套设施发③房屋发程发费用（能够清象）借：发本——房屋发贷：银行存款④发房屋建筑施工式主要包、自营两种包给外单位进行施工建造（根据提已完工程月报或价款结算单）借：发本——房屋发贷：银行存款或应付账款——应付工程款自已组织施工借：发本——房屋发贷：银行存款或应付账款——应付工程款应付工资库存材料或设备⑤代建工程发本：指企业接受其单位委托代发建设工程项目企业发各项代建工程费用支借：发本——代建工程发贷：银行存款或库存材料或现金结转发间接费用借：发本——代建工程发贷：发间接费用工程竣工结转本借：发本——代建工程贷：发本——代建工程发移交委托单位根据移交手续借：主营业务本——代建工程结算本贷：发本——代建工程（2）发间接费用：所属直接组织管理发发费用包括：管理员工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳保护费、周转房摊销发间接费用借：发间接费用贷：银行存款或应付账款或应付工资配发间接费用借：发本——房屋发贷：发间接费用竣工房屋发本结转借：发产品——房屋贷：发本——房屋发（3）管理费用：指发企业行政管理疗门管理组织房产发经营发各项费用（4）财务费用：包括发经营期产利息净支、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用（5）销售费用：销售产品或提供劳务程所发各项费用主要包括：产品销售前改装修复费、品看护费、水电费、采暖费；产品销售程所发广告宣传费、展览费及销售本企业产品专设销售机构职工工资、福利费、业务费等经费用发销售费用借：销售费用贷：银行存款或应付账款四、收入、利润主要计科目核算1）主营业务收入：包括土转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、租房租金收入由于营业收入实现与价款结算间致我应该计算①实现营业收入同收价款借：银行存款贷：主营业务收入②营业收入实现前价款收取借：应收账款贷：主营业务收入③预收价款待发完工再移交使用借：银行存款贷：预收账款移交使用借：应收账款贷：主营业务收入借：预收账款银行存款贷：应收账款④赊销或期收款式销售发产品应期收金额确认收入借：银行存款贷：主营业务收入（2）其业务收入：主要包括售服务收入、材料转让收入、固定资产租收入、形资产转让收入借：银行存款或应收账款贷：其业务收入（3）主营业务本：般本科目期末余额转让或销售发产品本结转借：主营业务本贷：发产品期发产品应与收入相配比结转本借：主营业务本贷：期收款发产品（4）其业务支（5）主营业务税金及附加计提本月份主营业务应交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加及土增值税借：主营业务税金及附加贷：借：主营业务税金及附加贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税——应交土增值税其应交款——应交教育费附加月末按照实现其业务收入计算应交纳税金借：其业务支贷：应交税金——应交营业税——应交城市维护建设税其应交款——应交教育费附加五、配套设施发本核算）、配套设施种类及其支归集原则房产发企业发配套设施两类：类发区内发能偿转让公共配套设施水塔、锅炉房、居委、派所、消防、幼托、自行车棚等；另类能偿转让城市规划规定配套设施项目包括：（1）发区内营业性公共配套设施商店、银行、邮局等；（2）发区内非营业性配套设施、文化站、医院等；（3）发项目外居民服务给排水、供电、供气增容增压、交通道路等类配套设施没投资源能偿转让归入第类计入房屋发本按照现行财务制度规定城市建设规划型配套设施项目计入商品房本些配套设施家面投资或政府投资或家拨款给关部门再由关部门资实际执行程由于城市基础设施投资体制保证与城市建设综合发协调致作城市基础设施投资者往往客观拿资金些能拿其少部发企业些能偿转让配套设施发支计入发产品本确核算反映企业发建设各种配套设施所发支并准确计算房屋发本各种配套设施发本配套设施支归集三种：1．能清并直接计入某本核算象第类配套设施支直接计入关房屋等发本并发本——房屋发本账户归集其发支；2．能直接计入关房屋发本第类配套设施支应先发本——配套设施发本账户进行归集于发完再按定标准配计入关房屋等发本；3．能偿转让第二类配套设施支应发本——配套设施发本账户进行归集由知配套设施发本核算配套设施支包括能直接计入关房屋等本核算象第类配套设施支第二类配套设施支二）、配套设施发本核算象确定本项目设置般说能偿转让配套设施项目应各配套设施项目作本核算象借确计算各该设施发本些配套设施发本应设置六本项目：（1）土征用及拆迁补偿费或批租价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）发间接费其配套设施费项目用核算配其配套设施费要使些设施投入运转需要其配套设施其提供服务所理应配其服务关设施发本能偿转让、能直接计入各本核算象各项公共配套设施工程规模较各该配套设施作本核算象工程规模、与其项目建设点较近、竣工间相差、并由同施工单位施工考虑合并作本核算象于工程完工算发总本按照各该项目预算本或计划本比例算各配套设施发本再按定标准各配套设施发本配记入关房屋等发本至于些配套设施发本核算般仅设置四本项目：（1）土征用及拆迁补偿费或批租价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费由于些配套设施支需由房屋等发本负担简化核算手续些配套设施再配其配套设施支本身应负担发间接费用直接配计入关房屋发本些配套设施核算必设置配套设施费发间接费两本项目（三）、配套设施发本核算企业发各项配套设施支应发本——配套设施发本账户进行核算并按本核算象本项目进行明细类核算发土征用及拆迁补偿费或批租价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支直接记入各配套设施发本明细类账相应本项目并记入发本——配套设施发本账户借银行存款、应付账款——应付工程款等账户贷能偿转让配套设施配其配套设施支应记入各配套设施发本明细类账配套设施费项目并记入发本——配套设施发本—— X X账户借发本——配套设施发本——XX账户贷能偿转让配套设施配发间接费用应记入各配套设施发本明细类账发间接费项目并记入发本——配套设施发本账户借发间接费用账户贷配套设施与房屋等发产品同步发或房屋等发完等待售或租配套设施尚未全部完经批准接配套设施预算本或计划本预提配套设施费记入房屋等发本明细类账配套设施费项目并记入发本——房屋发本等账户借预提费用账户贷发区发间较需要几发企业发进度安排先建房屋建配套设施往往房屋已经建配套设施能尚未完或者商品房已经销售幼托消防设施等尚未完工情况种房屋发与配套设施建设间差使些已具备使用条件并已售房屋应负担配套设施费接配套设施实际发本进行结转配能未完配套设施预算本或计划本基数计算已售房屋应负担数额用预提式记入售房屋等发本发产品预提配套设施费计算般按公式进行：某项发产品预提配套设施费＝该项发产品预算本（或计划本）×配套设施费预提率配套设施费预提率＝该配套设施预算本（或计划本）÷应负担该配套设施费各发产品预算本（或计划本）合计×100%式应负担配套设施费发产品般应包括发房屋、能偿转让发区内发配套设施房产税怎么提？多长时间交一次，怎么做分录？推荐回答：1、依照房产原值计算征收的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算征收的，税率为12%。从日起，对个人按市场价格出租的居民住房，其缴纳的房产税暂减按4%的税率征收。（一）从价计征的公式为：年应纳税额=房产原值×（1－30%）×1.2%（二）从租计征的公式为：应纳税额=租金收入×12%（或4%）2、一般一年分再次交纳：5月份交上半年；10月份交下半年的；3、分录：借：管理费用-房产税贷：应交税金-房产税借：应交税金-房产税贷：银行存款分享至 :
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