二手房如何约定违约金 合同可否要求继续履行_新浪房产_新浪网
二手房如何约定违约金 合同可否要求继续履行
一、买卖二手房如何约定违约金
二手房买卖履行过程当中的违约现象种类比较多，比如延期交房、延期付款、延期办理房产证、房屋质量问题、税费问题等，有些违约导致合同不能履行，有些问题不足以导致合同无法履行，但是影响了一方的权益，至少给对方造成日期的延误。从合同约定的角度讲，应该对合同履行的所有细节进行约定，并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。按英美法的分类，违约分为根本违约与一般违约，根本违约指双方签订合同的目的不能实现，比如买方签订合同后放弃购买房屋或卖方签订合同后不售房屋，都属于根本违约。一般违约指在合同履行的过程当中，违反了合同的约定，但不足以影响合同的目的，比如比合同约定的付款时间迟付了3天，比如比合同约定的交房时间晚交了7天，这类情况都属于一般违约。
对于根本违约可这样约定：本合同签订后，如甲方不出售该房屋，则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行；若乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款20%的违约金。&不出售房屋&是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋，如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。本合同签订后，如乙方不购买该房屋，则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款20%的违约金。&不购买房屋&是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋，如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款，以贷款方式支付房款的不办理贷款手续。
有些合同买卖双方在签订合同时是附生效条件的，但在合同生效前，买卖双方可能已经履行了一部分合同义务，对这种情况在合同中可这样约定：本合同生效前若甲方违反本合同约定的，甲方应双倍向乙方返还定金。若本合同生效后甲方违反本合同约定的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付总房款20%的违约金；若乙方选择继续履行合同的，甲方应继续履行合同并向乙方支付总房款10%的违约金。本合同生效前若乙方违反本合同约定的，甲方有权没收乙方支付的购房定金。若本合同生效后乙方违反本合同约定的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付总房款20%的违约金；若甲方选择继续履行合同的，乙方应继续履行合同并向甲方支付总房款10%的违约金。
合同中的一般违约行为可以参照根本违约约定的违约金的数额递减，比如约定总房价款1%-5%的违约金，再比如对于延期付款或延期交房可以按照总房价款的每日万分之3承担违约责任，直至符合合同约定的条件为止。
二、二手房买卖合同可否要求继续履行
在二手房买卖合同中，签署合同到正式过户往往需要一个较长的过程，在此期间，如果房价的上涨幅度远远超过卖方收取的定金，卖方在利益的驱动下宁愿双倍返还定金而以更高的价格转卖给其他买主。有很多购房者前往本站咨询，寻求法律帮助。
目前相当一部分购房者对违约责任有着错误的理解，认为卖方只需双倍返还定金即可解除合同。
根据合同法的规定，违约责任包括继续履行、采取补救措施、定金、违约金赔偿损失等。因此，当卖方出现不履行合同义务的主动违约行为，应当承担相应违约责任，买方有权选择要求卖方继续履行合同，即要求卖方将房屋过户给买方。买方也有权要求卖方承担金钱形式的违约责任，即买方可选择要求卖方承担双倍返还定金或者支付违约金或者赔偿损失等。其中赔偿损失，包括&房屋上涨的损失&。房屋上涨的损失，一般可参照同地段同类房屋市场成交价。因此，卖方不是简单地只需承担双倍返还定金责任，还包括了继续履行合同、赔偿损失、支付违约金等更严重的违约责任。在实际操作中，而买方也可以通过提高定金额度或约定高额的违约金等加大违约成本的措施，来保护二手房交易的正常进行，消除卖方主动违约行为。
综上，如果购房者遇到上述情况，应及时的向法院提起诉讼，要求卖方继续履行二手房买卖合同，并协助办理房屋过户手续。
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房价上涨卖方违约买方能否要求继续履行
作者:汤容滨　　时间:　　　　浏览量 0　　评论 0　　 　　
房价上涨卖方违约要求涨价的现象较为常见，面对这种严重违背契约精神的行为，作为买方能否要求继续履行合同呢？《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。可见法律是支持守约方要求违约方继续履行合同的。但事实情况往往没有那么简单，《合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”。这三种情形实际上是守约方要求违约方继续履行合同的例外。在房屋买卖交易过程中尤其适用，原则上房价上涨卖方违约买方可以要求继续履行合同，但是若出现诸如：卖方一房二卖并且为后一买方办理了过户手续，且后一买方亦为善意的（法律上或者事实上不能履行）；买方购房需要贷款，卖方拒绝配合协助买方办理贷款手续，且买方又不能付清全款的（债务的标的不适于强制履行）等特殊情形，法院将难以支持守约方要求违约方继续履行合同。此种情形下，买方只能要求解除合同，并要求卖方承担违约责任。至于违约责任的承担方式，汤容滨律师将另文阐述。
附：江某与龙某、汪某房屋买卖合同纠纷案
案情简介：
2015年10月28日，龙某、汪某(甲方)与江某(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，主要约定，乙方以110万元的价格向甲方购买系争房屋，交房期限为2015年11月15日前，过户期限为2016年2月22日前；乙方支付首付款33万元，以银行贷款方式支付76万元，交房时支付1万元；甲方未按照合同约定履行，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行；乙方未按照合同约定履行，超过十个工作日的，甲方有权单方解除合同。同日，双方签订《补充协议》，其中写明乙方配偶名下有一套经济适用房，未满5年，属限购状态，双方知晓该情况，甲方愿意配合乙方变更合同。合同签订后，江某共计向龙某、汪某支付购房款34万元。2015年12月5日，双方签署《房屋交接书》，确认交付系争房屋。龙某、汪某在审理中表示，未向江某交房。2016年2月20日，江某申请公积金贷款。2016年2月26日，江某的公积金贷款申请通过审批。2016年3月11日，江某向龙某、汪某发《催告函》，要求于2016年3月18日办理过户手续。龙某、汪某在审理中表示，不清楚该函件。另查明，江某的丈夫赵志超与其父母共有一套经济适用房，至今未满五年。审理中，江某向本院提供中介业务员林高二与龙某以及林高二与江某的丈夫电话录音，证明江某延期办出贷款的原因在对方，也证明龙某、汪某因为房价上涨要求加价，不肯办理过户。龙某、汪某对录音不予认可。审理中，江某表示，同意在过户后支付购房余款。
江某起诉要求龙某、汪某继续履行《上海市房地产买卖合同》，办理系争房屋的过户手续，按总房价日万分之五的标准支付2016年2月22日至过户之日的违约金。龙某、汪某共同辩称并反诉称，江某申请贷款审批成功的时间已超过合同约定的过户日期，构成违约，且江某的丈夫名下有一套经济适用房，江某属于限购，故合同无法继续履行，不同意江某的诉讼请求，并反诉要求解除《上海市房地产买卖合同》。
裁判原文节选：
本院认为，龙某、汪某与江某签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，均应恪守并履行。根据查明的事实，江某申请的公积金贷款于2016年2月26日审批通过，已超过合同约定的过户期限，但逾期并未超过合同约定的十个工作日。江某的贷款申请于一周内审批通过，在合理范围内，加上江某又提供相关证据证明迟延办出贷款也存在甲方的因素。因此，本院认定江某未构成根本违约，龙某、汪某无权据此要求解除合同。江某的丈夫名下拥有经济适用房，按照相关规定，并不属于限购的范围，龙某、汪某也无权据此要求解除合同。综上，龙某、汪某要求解除合同的反诉请求，本院不予支持。江某要求继续履行合同及过户等请求，本院予以支持。因贷款审批成功已经超过合同约定的过户期限，且江某也以催告函的方式表示推迟过户时间，故江某要求龙某、汪某承担逾期过户违约金的请求，缺乏事实依据，本院难以支持。江某同意支付购房余款，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定，判决如下：
一、被告(反诉原告)龙某、汪某于本判决生效之日起十日内，将上海市宝山区菊泉街XXX弄XXX号XXX室房屋过户至原告(反诉被告)江某名下；
二、原告(反诉被告)江某于上述房屋过户之日起五十日内，向被告(反诉原告)龙某、汪某支付购房款76万元；
三、原告(反诉被告)江某的其余诉讼请求，不予支持；
四、被告(反诉原告)龙某、汪某要求解除《上海市房地产买卖合同》的反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取7,350元、财产保全费5,000元，合计12,350元，由原告(反诉被告)江某负担6,175元，被告(反诉原告)龙某、汪某负担6,175元；反诉案件受理费减半收取40元，由被告(反诉原告)龙某、汪某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。房屋买卖合同签订后，卖方违约不办理过户，买方可否申请法院强制过户？
合同法对违约后的救济有一条是继续履行，像房产过户这种合同义务能否申请强制执行？
应邀答题。「过户」可以申请强制执行，而且很容易执行。「腾房」也可以申请强制执行，但未必执行得了。记得诉请中一定要写上请求被告「腾房」。
关于实体问题，上面两位谈的差不多了，可以按照合同约定要求对方履行义务或者承担违约责任。————————————割一刀————————————从程序问题上看，合同法的“继续履行”救济和申请强制执行是两个程序。一般情况下，应当经法院的审理后，拿到生效法律文书，可以申请人民法院强制执行，也就是说，申请强制执行之前应该是已经判决或者裁定了，而不是直接到法院申请强制执行，还是要先立案再审理，经过法定程序以后才能申请强制执行。所以说，如果法院判下来对方应当过户了，可以申请执行，要求对方履行义务。或者更直接的方法，诉讼请求中直接要求法院确定所有权归属，这样法院可以直接在法律文书中判明所有权归属，这样也是有法律效力的，相当于过户手续，可以拿着判决书直接去过户。刚刚既然说了是一般了，索性多说几句，有一种特殊情形可以直接申请执行，极特殊。在民间纠纷中，具有债权性质的协议，经公证机关公证，一方不履行的可以直接向人民法院申请执行而无须通过诉讼程序。其中的关键有1、协议具有债权内容。2、在协议中，债务人明确表示有愿意接受强制执行的承诺。3、公证机关对协议内容进行公证。法条依据：《公证法》第十条　具有债权内容的调解协议，公证机关依法赋予强制执行效力的，债权人可以向被执行人住所地或者被执行人的财产所在地人民法院申请执行。《民事诉讼法》第二百一十四条　【公证债权文书执行】对公证机关依法赋予强制执行效力的债权文书，一方当事人不履行的，对方当事人可以向有管辖权的人民法院申请执行，受申请的人民法院应当执行。公证债权文书确有错误的，人民法院裁定不予执行，并将裁定书送达双方当事人和公证机关。 《最高人民法院关于审理涉及人民调解协议的民事案件的若干规定》第十条　具有债权内容的调解协议，公证机关依法赋予强制执行效力的，债权人可以向被执行人住所地或者被执行人的财产所在地人民法院申请执行。
法律操作上，过户容易，但是腾房会有困难。上面几位同行回答已经相当明了了。
房屋强制过户，我在微信上看到这篇文章，可以参考一下： 。里面提到房屋强制过户，还有卖方迁出户口的问题
一般而言是可以申请强制执行，但是你得解决如下问题：1、你们签订的房屋买卖合同是否有效？2、你是否存在合同违约行为，是否已经支付大部分房款，对于剩余房款是否有履行能力？3、卖方是否已经将房屋出卖给第三人，第三人是否已经支付部分房款且已经占有使用房屋、办理过户登记？4、房屋是否存在抵押或者查封等导致合同履行不能的情形？如果你可以举证证明前述对你有利的事实，那么恭喜你，可以通过诉讼请求法院强制房屋过户，建议委托律师处理。
感谢邀答。借用楼上的答题格式：「过户」可以申请强制执行，而且很容易执行。「腾房」也可以申请强制执行，但未必执行得了。这里就补充一点，关于腾房执行不了的，按照我们之前个案经验，可以尝试将房屋的锁直接换掉，因为如果已经产权人，完全有权利这样做，但是要避免将他人关于屋内，或避免对方破坏房屋。
这个没有问题的，你可以起诉解决，诉讼请求要写明：判令被告协助原告办理本市 区 路 弄 号 室系争房屋产权过户手续，将系争房屋产权变更登记至原告名下；令被告腾空并搬离系争房屋。法院判决后，如果对方不配合过户、搬离，可以申请法院强制执行，法院出具一个协助执行通知就可以强制过户了，不需要对方配合也可以过户。如果不懂可以聘请委托专业律师代理。
只认定房屋买卖合同中买受人按价付款环节，不管标的物房屋的所有权是否转移（不动产以法律登记，动产以交付），就认定合同有效，既不符合合同法第130条之规定，也违反《物权法》有关规定。真是外行法官。
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二手房买卖中，卖家违约，买家希望继续履行合同，这种情况怎么办
1-已经网签2-买家没有任何违约行为3-卖家提出赔偿，但是只希望赔偿定金的1倍（50万）（房款合同666万）。而目前房价上涨，买家已经不能买到同样的房子。买家（我）想知道：起诉的话，胜率多少？如果买家起诉赢了，律师费可不可以由卖家承担，现在的律师费大概多少
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张涛律师，上海君澜律师事务所，华东政法大学法学硕士，知律网首席律师；主要业务领域为劳动法、合同法、公司法等诉讼与非诉事务；24小时免费咨询电话：
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