国务院最新出台了一个炸弹新闻商业用地可以改成公寓进行出租了!这下公寓行业可都炸开了锅但是这和租房子住的你到底有什么关系呢？那就先来道一道为什么会有这个政策出台？？？NO.南波万受电商影响，实体商业低迷商业用地面临严峻的去库存压力把那些空荡荡的商场，分隔成公寓租出去既盘活了收益，又满足了租房需求这不，大家皆大欢喜了嘛NO.南波兔一线城市房价实在是太！！贵！！了！！于是更多人开始选择租房而且越租越贵但是但是可以租的好房子不够了怎么办？拿商业用地去改呗！那么，问题来了这对租房子的你来说，是好事吗？我们来好好盘算盘算（准备好迎接干货砸脸了吗？）对于租房子的你来说无非关心两个问题1房子有多好2房租有多贵从租房质量的角度来说当然是个好事啦粗暴的房产开发时代已然过去一线城市的房产进入了精细化再改造的阶段历史遗留下来的老房子开发后缺乏运营的闲置地产都将被重新翻修改造变成bling bling的宜居空间但是房租呢？房价太贵+生活观的改变+生育观的改变=更多人选择租房选择更久的租房选择租更贵的房而且一线城市（特别是上海）人口仍然不断流入却有钱都不能买房！原来可以买房子的土壕也纷纷租房子住了！因此米小弟判断房租会上涨而且涨的不少事实大于雄辩看几个数字15%去年一线城市房租年涨幅达到了15%创历史新高且首次超过房价涨幅1%-3%国内的&租售比&，又称&房租收益率&也就是一年房租/房价的比例仅为1%-3%6%-8%成熟市场的租售比一般为6%-8%比国内目前的现状至少高出1倍事物发展规律具有普遍性如果你的房租变成现在的2倍... ...高租金的房子将如雨后春笋般冒出来很简单的道理租这些房子的人原来很可能都是要买房的土壕呀！有句老话特别有道理多占便宜少吃亏与其为自己的房租越来越贵发愁不如去赚那些土壕们的房租呀！&投资房租&？从没听说过啊我知道你读过小学所以我不会骗你以前确实不行，但现在行了！如下3个因素导致了&房租投资&成为可能因素1：改造升值试想上海市中心、尤其是法租界的那些老房子原本可能只能租个4,000元/月，还很难租主要原因：装修太旧、厕所太破但是如果有心灵手巧的设计师重新翻修改造一下就可以租到10,000元/月！还有很多土豪&歪果仁挤破头皮排队租！这就带来了极高收益空间因素2：资金需求设计改造，需要投入一定的成本同时，因为租房市场这么好公寓品牌都想抢占房源这就需要更快回笼资金加快拓展速度商改租政策出台这样的资金需求就更大了公寓扩张，存在巨大融资需求万事俱备，只欠东风问题来了怎么找到需要融资的优质项目？通过什么渠道进行投资呢？因素3：YOU+ 和&一米好地又合作了！YOU＋国际青年社区在一米好地众筹平台发起首个租约证券化融资！目标金额：约500万收益来源：YOU＋家友的房租最低只要1000元起投好资产＋好平台YOU＋青年社区青年公寓行业独一无二的代表5分钟打动雷军投资先后又获得了多家顶级风投的青睐以其强大的文化吸引力和运营能力不仅保证满租，人们还排着队等本次投资产品的收益来源是上海石龙路、宝山路店的房租收入妥妥的稳一米好地，年轻人的&房租投资平台&（）百元投资房产改造，放心共享房租收益帮你把房租赚回来！公寓租金投资的领跑者最知名的青年公寓品牌最顶尖的高端服务式公寓最In的设计改造住宅都在一米好地进行融资在这个房租红利的时代你选择被赚越来越多房租还是选择赚别人的房租呢？点击阅读原文我们帮你把房租赚回来！点击&阅读原文&了解相关活动信息
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谢志刚、李熠：北京首个租房众筹怎么玩？
&&&&& 这是最好的时代，也是最坏的时代。在这个时代里，每家企业都在变革、创新、思考、转型。
&&&&& 从增量时代到存量时代，衍生出行业新“蓝海”，租赁公寓类细分市场，便是其中之一。与此同时，众筹作为普惠金融，成为时下最火热的概念之一。这两者结合，必然催化出新的化学反应。
&&&&& 日前，北京首家集中型长租公寓――普乐门公寓联合房地产全流程众筹平台“无忧我房”，共同推出了北京地区首个租房众筹项目。据了解，该项目在上线6分钟即超预期筹得12万元众筹款。
&&&&& 可以说，任何创新必须以专注极致的产品为前提。商业物业投资的下半场，有两个能力不可或缺：第一、资产运营管理能力；第二、金融创新能力。那么，租赁公寓+众筹，到底该怎么玩？租房众筹将演绎怎样的故事？众筹又将如何影响公寓市场的生态链？为此，记者专访了普乐门创始人谢志刚、无忧我房ECO李熠。
北京市场上首个租房众筹
地产中国网：普乐门现在的出租率已非常高，与无忧我房合作做众筹的意义是什么？
李熠：跟普乐门公寓合作的意义，是无忧我房在探索一个新的产品线，对现在新兴的青年公寓细分行业内，如何更新更快帮助公寓运营商发展得更好，另外帮助消费者拿到更实惠的产品。普乐门公寓出租率已很好，但在出租率传统的节点和众筹的节点，往往不一样。当我们双方签署完这个项目时，十五天至一个月发售众筹。比如一个项目需投资1000万，通过众筹募集了500万，传统开店的话就可以开两个店了，就能减少原始资金的投入，而且个人投资者一方面可以成为租客，同时也可以成为长期财富投资者。因为租金、现金流模型是一个很小的REITs产品，未来很有想象空间。今天只是一个尝试，但没有这个尝试，就没有未来的想象空间。
谢志刚：第一、过去的营销模式更多的是靠商家，中介服务方，最后到媒体的过程。通过媒体无非是一种广泛撒网的过程，大海捞针的形式。过去，产品要迅速提高知名度，让客户认识，一定是靠广告投入，这是传统的一种营销模式。但走到今天，显然已经不适应了。互联网的出现，给社会各种业态、模式和领域带来了新的变化。所有的企业，随着社会的变革都在思考，营销怎么能更精准，怎么能找到真实的客户需求，给他直推，同时去媒体，点对点、垂直化。为了适应这种变化，普乐门公寓通过跟无忧我房的合作，也在进行一个新的尝试和探索，如何能更便捷、更精准找到客户。
第二、普乐门公寓面对的客群都是年轻人，而众筹是刚刚兴起的新鲜事，最具有爆炸性，而最愿意参与的也一定是年轻人。
第三、普乐门不是简单的做房产，也不是酒店，而是在新型市场环境下做出的新型业态模式，普乐门公寓更重要的是一个金融产品，这是我们一直努力的方向。而无忧我房和普乐门推出的众筹模式，无疑属于类金融的范畴。我们的目的是把年轻人对房租的渴求、对房租预付的困难以及我们想给客户提供的一些优惠方案，通过这种形式传达给客户群。
地产中国网：无忧我房第一次进入租房市场，之前是在新房销售市场，这两者之间有很大不同。此次针对青年路这一个项目发起众筹，未来C端需求会不会更贴近客户，随时预约，随时收益？
李熠：未来真正的想象空间是在于能够做出类似REITs的金融产品，现在偏营销是让客户去认识它，并且让客户享受到实实在在的优惠，这是每一个新兴金融产品或者其他服务，推向市场应该走的第一步。完成租赁只是形成了第一步，因为这个公寓会持续租给C端客户，五年、十年、二十年，甚至更长时间，在这持续的时间里会产生持续的现金流。如果我是C端客户，我先买普乐门公寓三年期、五年期产品，未来可能还会增加一些增值产品，一方面普乐门公寓可以用这些钱开展新的门店，我作为居住者又可以享受理财回报，或者某一天租房，也可以直接转化成租金优惠，这样看是多赢的。
地产中国网：房地产众筹虽然能定向圈住一批客户，但真正有效的转化率还不能确定。那普乐门如何通过众筹的方式，来保证后续客户群的可持续性？
谢志刚：第一、按照李总的经验，转化率在20%-30%左右。我们拿出的房源，不能够满足所有客户的需求，但同时我们线下的推广也没有停止，我们也在做。第二、跟无忧我房的这次合作是一个尝试，更主要的是靠线上的资源圈层，圈住对普乐门公寓感兴趣的客群。不在于今天这一次，而是将来我们能不能给你提供一些需求和帮助，或者一些支持，这是我们希望达到的。
地产中国网：目前租金投资的回报的比例并不是很高，约2%、3%的回报率，那么普乐门公寓如何保证投资回报率？
谢志刚：单纯一点来讲，我们这次和无忧我房的合作，承诺8%的回报，从单店的房租出租回报率来讲，也不用担心。现在的出租收益，普乐门公寓的定价并不是很高，我们在这种价格基础上，回报率也会远远大于8%。事实上，普乐门不是单纯的一个出租房或酒店，而是一个金融产品，是一个资本运作的过程。等我们整个商业模式全部完善后，我们取得的收入或利润点，绝对不是单一的靠房租收益，有可能衍生出新的创新模式，而这种模式带来的收益有可能会大于房租的直接收入。
地产中国网：大家一说金融就关注风控，这款众筹产品的投资收益率大概11%，这个比很多P2P产品还要高一些，这个收益率是期望值还是固定的？假如万一出租收益没有达到这个预期，收益率是不是会有所浮动？
谢志刚：我们到现在为止也是投资公司，我们现在旗下的项目都是从金融的角度做的，风控不管是企业经营还是金融投资，都应该放在首位。尤其是从B2C的时候，更要考虑风控，让这种个体和终端有一个安全感。
肯定的说，不管最后出租率如何，我们承诺的东西会百分之百兑现，一定要做到。一、我们有这种信心。二、最关键的，普乐门公寓是做长期公寓运营商，不是卖完房子就走，从这个角度来讲，一定要注重自己的社会形象。三、第一期我们拿出的房源才30套，占我们项目不到1/4的比例，不管怎样，我们出租率不会低于25%。从这一点来说，客户就应该放心，11%的承诺回报不会有丝毫问题。
租赁公寓要用资本化手段来做
地产中国网：这几年出现了很多的公寓产品，相比you+、链家自如等同类产品相比，普乐门的竞争优势在哪里？
谢志刚：我们2012年开业，实际上2011年下半年，就开始尝试这种商业模式，可以说是国内首家。you+为什么知名度高，感觉速度也很快，无非就是做了一个名人效应，找到雷军投资了一个亿，加上媒体大肆宣传。但现在到底投资了多少，是不是媒体报道的这样，都不知道，但这不是我们探讨的。在这个事情上，YOU+确实影响了我们，我们现在的投资基本上都是来自集团内部，没有外部。
地产中国网：现在租赁公寓市场正在遭遇“成长的烦恼”，良莠不齐，优胜劣汰的过程大概会持续几年？会是怎样的一个时间节点？
谢志刚：我不是预言家，多长时间的判断真不好说，但从整个大的形势上我们可以看到，我判断近一两年或者明、后年这个行业会进入一个整合期，不可能像目前这样分散发展，这也符合经济运行的规律。任何一个产业，如果想做大，一定会在经历一个野蛮生长期之后，进入行业的整合期和规范期。
地产中国网：您觉得未来市场中，什么样的企业能够胜出？
谢志刚：什么样的企业是未来有发展的企业？首先，一定要借助资本的理念，借助金融的力量，不能单纯地把它看做一个酒店或出租型房子。一定要用资本化的手段，其实准确的说，金融的概念，去做这件事。其次，满足真实客户的需求，以这点作为企业经营的理念。产品满足一时之需，不持久，不能从客户的真实需求出发提供你的产品和服务，这样的企业肯定没有生存空间。而普乐门一直看重这些，时时保证清醒状态，适应客户需求，不断提升产品，完善服务。股权众筹投资典型流程_百度文库
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&& ​ ​由​于​天​使​投​资​人​精​力​有​限​,​仅​凭​单​打​独​斗​获​得​成​功​的​机​率​越​来​越​小​,​通​过​分​享​、​众​筹​的​方​式​进​而​促​进​行​业​生​态​发​展​已​成​为​行​业​新​的​趋​势​。
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