二手房买卖如何躲开毁约？ 专家支招防纠纷_房产资讯_房产家居_千华网
二手房买卖如何躲开毁约？ 专家支招防纠纷
&&涨幅&高调&，是安徽省合肥市最近楼市给人的新印象。
&&据国家统计局发布，今年3月，在全国70个城市中，合肥是房价环比增幅最大的城市之一。而这一增长趋势，在当地已经持续了一段时间。
&&合肥的一手房市场火了，连带二手房市场也跟着&蹿红&。眼见不少购房者涌入二手房市场，推高了房价，不少签了合同的卖房者为了卖出更好的价钱，不惜选择毁约，因此而引发的房屋买卖合同纠纷也激增。
&&五花八门的&毁约&
&&同期房屋买卖纠纷翻番长
&&魏某和顾某是亲戚，两家人原本相处融洽，却因一套房屋过户问题对簿公堂。
&&事情还要从两年前说起，当时顾某要出售名下一套面积约128平方米的房屋，魏某得知后很中意这套房子，便以每平方米6300元的价格买了下来。 日，两人订立房屋买卖合同，约定到房产期满五年符合免交营业税条件后，顾某配合办理过户手续。出于对双方的信任，合同内容没有明确约定 付款时间及方式。
&&日，在双方亲友的见证下，顾某向魏某出具收条一份，确认收到房屋全款45万元。但到了房产符合过户条件的时候，合肥房价已经涨了起来且呈现继续增长趋势，尽管魏某多次催促，顾某就是拒不配合魏某偿还银行贷款及履行过户手续。
&&无奈之下，同年12月24日，魏某以顾某未能履行协议约定义务为由诉至合肥市庐阳区人民法院，请求判令顾某继续履行合同。
&&考虑到双方是亲戚关系，法院对两人进行了调解。魏某表示经过双方沟通，愿意在已经约定的房屋价款45万元的基础上，再分期支付对方33万元的经 济补助费用，顾某则需继续履行合同，协助魏某办理贷款清偿手续、房屋抵押权登记注销及房屋产权登记过户手续。对这一方案，顾某表示同意。
&&虽然魏某多付了近一半的钱，但好在房屋拿到了手，也顾及到了亲戚感情，相比现行房价来说也算&划算&。
&&合肥的王女士也遇上了房屋提价的糟心事，还差点房钱两空。
&&去年4月，王女士与张先生签订《存量房买卖合同》，约定张先生将名下一套房屋卖与王女士，并对房屋出售价格，付款期限和付款方式以及违约责任均作了明确约定。
&&令王女士没有想到的是，合同签了，定金付了，税款交了，张先生却反悔了。因为他觉得房价涨幅明显，要提价。
&&就在王女士犹豫时，张先生私下将房屋过户给出价更高的买房人了。于是，王女士要求张先生承担违约责任以及赔偿经济损失，但对方不予理睬。
&&&他这种&一房二卖&的违约行为，导致无法实现合同目的，其行为已然构成根本违约，完全无顾法律威严和诚信原则。&王女士气不过，将对方告上法庭。
&&法院审理认为，王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》真实、有效，系双方真实意思表示，双方应当按照合同的约定履行各自应负担的义务。张先生 以签订合同时不知晓国家政策所以约定的房屋价款过低，在知道国家政策后想适当提高价款或解除合同的抗辩不能成为其不依约履行合同的理由。
&&由于目前涉案房屋已被卖给案外人，王女士与张先生签订的《存量房买卖合同》已经失去履行可能，合同目的也无法实现。法院支持王女士诉请解除合同，判决张先生返还原告王女士定金，协助其办理契税的退税手续。
&&针对合肥房价涨幅较大的区域，记者采访了所属辖区法院，了解这类案件增长情况。据不完全统计，合肥市包河区法院今年1月至3月共有房屋买卖合同 纠纷276件，是去年同期案件数量的3倍左右。合肥市蜀山区法院今年1月至3月与去年同期相比，房屋买卖合同纠纷收案量也翻了一番。近四个月来，合肥庐阳 区法院仅民一庭就收案18件，较去年同期上涨260%。其中14件是因为近期合肥房价呈井喷式上涨致卖方毁约。
&&诚实信用是原则
&&法律未赋予恶意违约解除权
&&合肥楼市&火热&，导致开发商不惜捂盘惜售或是捆绑车位、装修，变相抬高房价销售。于是，很多购房者涌入二手房市场，加剧了供需关系的紧张以及中介之间的竞争，甚至出现&一天一价&的现象。
&&北京中银(合肥)律师事务所律师郭振认为，在现有房价大幅上涨的情况下，出卖方会意识到其违约成本远低于违约后的既得利益，甚至错误地以为只要 支付双倍定金，或者违约金，就能解除合同，然后就该房产另行出售，以获得高房价、高收入。正是出卖方出于这种趋利避害的考虑，才导致目前房屋买卖合同纠纷 案件的频发。但这种故意违约的行为，是完全背离我国合同法第六条所规定的&诚实信用&这一基本准则的。
&&&诚实信用原则在现代法治社会中被誉为民商事领域的&帝王条款&。它的基本要求就是当事人在市场活动中应讲信用，恪守诺言，诚实不欺，在追求自 己利益的同时不损害他人和社会利益，要求民事主体在民事活动中维持双方的利益以及当事人利益与社会利益的平衡。&郭振说，因此对于出卖方故意违约，并要求 解除合同的行为并不受法律保护，合同法也未赋予这种恶意违约方享有解除权。
&&中国法学会会员、安徽省委党校省情研究中心法学博士方堃也同样指出，民法通则与合同法将诚实信用规定为一项基本法律原则。二手房的交易由于买卖 双方信息不对称、过户时间长、手续琐碎等本身就存在一定风险，对卖家而言，其表现为买方迟延付款、不能付款等；而买方的风险则更大：卖方未按约交房、不协 助过户登记、一房二卖、不迁户口等都是常见的风险，而这些风险往往存在于肆意违约的不诚信行为之中。
&&专家支招防纠纷
&&合同条款明确赔偿计算方式
&&在法律界人士看来，近期多发的二手房交易违约行为既是当前房市剧烈波动的直接反映，也直接关系着二手房交易的法律与制度的完善性。
&&庐阳区法院民一庭法官孔静告诉记者，在处理二手房买卖纠纷案存在诸多难点，如若买方要求继续履行合同，那么在买方仅支付部分房款的情况下如何操 作，特别是卖方如果还有银行按揭贷款尚未清偿完毕的情况下，如何继续履行合同；若买方要求解除合同、赔偿损失，那么损失如何确定，特别是最近房价上涨如此 迅猛，在买方仅支付少量定金的情况下，能否主张十几万甚至几十万的房价差价损失？对于这些问题，孔静建议，买卖双方在签订二手房买卖合同时应明确约定违约 责任及赔偿损失的计算方式，增加违约成本，促进诚信交易。
&&&购房者在购买二手房时首先要注意房屋手续是否齐全，房屋产权是否明晰，避免因售房者无权或擅自处分房屋所带来的风险；其次要注意交易房屋是否 在租，因为包括我国在内的大部分国家均认可&买卖不破租赁&,也就是说，房屋买卖合同不能对抗先成立的租赁合同；最后要在签订合同时明确约定，对合同主 体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等一些细节问题全面考虑并约定清楚。&结合审判实践，蜀山区法院民三庭副庭长李立定给购 房者支招。
&&他还提醒，购房者在通过中介公司购房时，应事先对需签字的文件内容进行全面审核及了解，并且在获悉相关房源信息后，不应为逃避中介服务费而&跳 单&。若认为中介公司收取的中介服务费过高，可与中介公司或经纪人进行协商，切勿&私下成交&，否则将承担支付违约金的法律后果。
&&对于善意买受人，又该如何避免出卖方恶意违约？郭振认为，可以在购房合同或补充条款中明确约定，如出卖方拒不办理过户，或者因出卖方导致合同无 法履行，除向买受人返还全部购房款外，出卖方仍需按照合同解除时的房屋已增值价格赔偿给买受人。若是买受人不愿解除合同，应及时向法院申请诉前保全涉案房 产，同时提起诉讼，要求继续履行合同，如无法诉前保全，则应申请诉讼保全，以防止出卖人恶意转移房产，或者将涉案房产&一物二卖&，提前将所有权转登记在 善意第三方名下。否则一旦出现上述情况，而购房合同又未能完善约定出卖人的实际损失包含哪些部分，或者买受人主张损失的证据不足，则会出现司法不予采信的 可能。
&&当前违约行为之所以呈多发态势，也暴露了法律和制度对于违约处置不够，毁约成本太低等现实问题。方堃认为，当前法律中，赔偿损失、承担定金或违 约金责任的目的，主要在于补偿受害方损失，而非惩罚违约方，因此出现了违约者宁愿违约，也要从中获利的局面。对此，有必要实行惩罚性赔偿原则，通过提升违 约成本等手段，使得买卖双方不得随意违约。
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责任编辑：杨梅二手房产权纠纷，过程如何？
杭州二手房:&第一步，找好意欲购买的二手房，该二手房必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。&第二步，选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的二手房房产交易代理机构，并在该机构完成二手房房产价值评估工作，交纳房产评估费。&第三步，借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交所需材料;&第四步，由银行指定的律师事务所进行资信审查，并负责组织对交易房屋进行二手房房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据;&第五步，借款人与贷款银行签订借款合同;&第六步，办理抵押、保险等有关担保手续;&第七步，借款合同生效，资金划入借款人指定帐户。&二、买二手房避免二手房买卖合同纠纷有妙招&第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);&第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;&第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租;&第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。&第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;&第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。&第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。&第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。
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杭州二手房贷款流程:第一步，找好意欲购买的二手房，该二手房必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。第二步，选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的二手房房产交易代理机构，并在该机构完成二手房房产价值评估工作，交纳房产评估费。第三步，借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交所需材料;第四步，由银行指定的律师事务所进行资信审查，并负责组织对交易房屋进行二手房房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据;第五步，借款人与贷款银行签订借款合同;第六步，办理抵押、保险等有关担保手续;第七步，借款合同生效，资金划入借款人指定帐户。二、买二手房避免二手房买卖合同纠纷有妙招第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租;第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。
杭州二手房贷款流程:&第一步，找好意欲购买的二手房，该二手房必须产权明晰，符合政府规定的进入房地产市场流通的条件。&第二步，选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的二手房房产交易代理机构，并在该机构完成二手房房产价值评估工作，交纳房产评估费。&第三步，借款人申请二手房抵押贷款应填写借款申请表，并向贷款银行提交所需材料;&第四步，由银行指定的律师事务所进行资信审查，并负责组织对交易房屋进行二手房房价评估，所评估价值作为贷款银行确定贷款额度的依据;&第五步，借款人与贷款银行签订借款合同;&第六步，办理抵押、保险等有关担保手续;&第七步，借款合同生效，资金划入借款人指定帐户。&二、买二手房避免二手房买卖合同纠纷有妙招&第一，检查房屋的产权证和土地证，看两证是否齐全(有些房本是两证合一的);&第二，是要看清楚产权证是否被抵押和土地证上的土地使用年限的记载;&第三，检查房屋本身的质量。除了以上几点之外，还要注意房屋是否被卖房人出租;&第四，要检查房产证上的产权人姓名和卖房人的身份证上的姓名是否一致。&第五，看产权证上是否有共有人，如果有共有人，还需要共有人出具书面同意证明。即使是夫妻共有的情况，也需要另一方出具证明，以避免纠纷;&第六，对于买方来说，除了要严格按照建设委员会的二手房买卖合同格式订立合同之外，还需要将一些细节问题纳入合同内容。主要包括房屋的物业管理交接，户籍的迁移等问题。&第七，买方可以留一定的房款作为“保证金”，等买房将物业管理交接，户籍迁出之后再将房款全部交齐。&第八是对于贷款无法如约办下来的情况要尤其注意，这是导致最近一些二手房合同纠纷的主要原因。
二手房过户新政策是什么？我购买了一套二手房，当时由于两证不全没能及时过户，现在手续都办全了也能过户了，可原房主不配合办理二手房过户，这可怎么办？怎么办理二手房过户？针对这个我问题我咨询了相关的律师，这是我咨询的结果，大概是关于二手房过户新政策的解读！律师专家称，有关二手房过户新政策和二手房买卖的相关问题最近引发的纠纷不断。首先，原房主是理应配合买房者办理过户手续的，您可以具体跟原房主协商，协商不成的您可通过法院诉讼要求其办理过户。办理二手房过户时，您需要携带房屋产权证、房屋所有人身份证件、房屋买卖合同、交纳契税凭证等，到房屋所在地的房管局办理过户手续即可。另外，在二手房过户新政策中规定，办理二手房过户前，购房人要了解房屋产权的真实情况，除向卖房人索要产权文件外，还应到房屋管理部门查询有关房产的产权记录。
公积金热门问题
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本帖最后由 亿房二手房 于
10:50 编辑
随着价格的不断攀升，越来越多的人将购房目光放到二手房市场，相对比新房而言，交房快，周边配套设施齐全。但是在二手房交易过程中也存在很多的“大坑”，为了防止大家掉坑里，今天帮大家理一下最常见的“坑”，以及如何防范才能避免“入坑”。一、房屋面积“缺斤短两”在进行二手房交易的时候，房产证上的房屋面积有时会和房子实际面积不符，这有可能是原业主对房屋进行了改造，不仅容易导致面积纠纷，也有可能因为改造遗留一些装修问题，为以后带来麻烦。提醒：签合同时，应明确约定房屋面积，并对房子改造情况进行说明。如果因为改造遗留了难以解决的问题，购房者应该保留提出索赔的权利。
二、装修、家具等被拆走有些购房者在实地看房后，看到二手房的家电、装修、家具等都不错，就草草签订了合同，等到最后入住的时候，才惊呼家具等物件都不见了，一时间后悔不已。提醒：在签合同时，要与卖方商量，对于房子的家电、装修、家具等归属情况都要在合同中以书面的形式约定好。三、隐瞒房屋缺陷 有些房东或者中介在交易中会隐瞒房子存在的一些缺陷，力求卖出好的价钱。而对于购房者而言，有些缺陷是很难立即发现的，等到以后入住时慢慢发现问题就追悔莫及。提醒：在签合同时，购房者应该认真查看房子的详细信息，遇到一时难以发现的问题。可以协商附加条款，约定一旦日后发现重大质量问题，保留追偿权。四、隐瞒出售背景有些原业主或者中介为了房子能尽快出手，可能会对房子的既往历史和今后会出现的问题进行隐瞒，比如说房子曾发生过暴力事件、不久后将拆迁等问题。提醒：购房者在做房屋背景调查时一定要仔细慎重，尽可能多的从各种渠道了解房子的信息。五、一房二卖一房二卖是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。提醒：购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款，这样安排可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款。六、阴阳合同“阴阳合同”，是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同，其中一份提交给政府有关部门备案但不实际履行（“阳合同”），另一份则为实际履行的合同（“阴合同”）。提醒：“阴阳合同”的目的主要是减少税费的支出，降低交易成本。这种行为不仅是违法的，还无法保障自己的合法权益。特别容易导致合同纠纷，更随时面临法律的处罚。时刻谨记“阴阳合同”签不得。七、共有房东是指房子拥有两个或两个以上共有人，他们都拥有房子的产权，有些卖家或中介在出售房屋时故意隐瞒共有人的事实。提醒：当房子存在共有人时，单个房东是不能独自处理房子的，也就是说在进行二手房交易时，需要共有人都签字，否则合同将随时面临无效的风险。八、户口纠纷目前，二手房买卖后强制迁出户口在法律上属于空白地带，未有明确的相关法律可供解决。主要是因为户籍是由公安部门进行管理，房屋的产权问题则由房管局进行管理。提醒：在签订合同前，多向业主了解物业的占用户口情况，事先了解清楚，如有必要，可要求原户主携带相关证件与其一起前往公安户籍部门进行实地查询。在签合同时，应明文提出原业主将户口迁出条款，以防买了房子户口却不能迁入。相关内容：
实用贴！很多都确实要注意的地方，特别是这个阴阳合同
被 2 坑过！说好的东西没有兑现！！！
被 2 坑过！说好的东西没有兑现！！！
一些约定事项要尽可能全的写入书面式合同中，口说无凭
您需要登录后才可以回贴　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！　　如题，除网签外，一般首付后即过户，然后银行审批贷款和放款，中间买家仍可撤销贷款，那卖家就拿不到尾款，房子也已在别人名下。　　这种情况，一般有哪些方法来避免和保障呢？　　谢谢各位达人！
楼主发言：4次 发图：0张
　　我听同事说过，他是卖房，得首付后办过户，买家贷款。好像是办过户时候房产局要买家去银行办贷款手续才给房本，保证买家别逃跑，你去房管局或中介问问就知道了　　
　　银行是先审批，同意贷款了(出具同贷书)后才去办过户手续，待房产登记到新业主名下，才办理抵押手续，放款。　　可以在房屋买卖合同里约定若干时间后不支付尾款，将承担什么样的违约责任。　　这种事情多了去，防范措施十分完善，具体问一下中介或房管局就好　　
　　只有拿到银行批贷函才能去过户，没听说过收个首付就去过户的
　　谢谢楼上回复的童鞋们。　　网上查到房管局出件是需要卖家签字的，虽然不知道是不是所有城市都如此，但买家没拿到件也只是本没到手，房子确实已经是他的了。　　银行方面，查了一下，同贷书只是银行的贷款意向，得签了贷款合同，银行审批通过才靠谱一些。　　准备去和中介问问清楚。　　另外，贷款方面中介似乎很有信息能在一个月内办出来，这个是不是也可以写进合同来约束中介？　　不知道还有些什么可以约束中介的地方？　　
　　一般是批贷函下来后再去过户，过户后得等银行放款，这个放款时间是银行决定的，很难用这个时间来约束中介。
　　同问，虽然买卖过几次多很顺利，但是都是银行出同贷书后，房管局看到同贷书就可以办过户了　　当时也是有个疑问，同贷书只是表示银行审核过买家资料后同意贷款而已，后面还要买家和银行签订合同才正式完成贷款，那买家过户后不去银行签贷款合同怎么办？
　　签了贷款合同才会出批贷函，后面的事儿跟买方没关系了。拿着批贷函去过户，房管局和银行之间具体操作不了解，但是出来的房本是有抵押章的
　　走房管局下属房管中心资金托管或让找担保公司　　
　　资金托管必须是没有贷款才行吧？　　担保公司倒是可以，就是会增加一些费用？　　
　　哇。。。突然发现，六楼是任大炮啊，嘿嘿　　
　　二手房经过中介，买家先付定金押在中介，卖家把房产证押中介。　　然后中介带买卖双方去银行，用卖方的房产证给买家贷款。　　然后再去房管局办理过户，过户后房产证继续押在中介。　　最后银行贷款下来后打入卖方账户，中介还给买方房产证。　　
　　我正为这个烦恼，买房子的那个人因为贷款利率上调，不去银行签字，我的尾款迟迟不到，可是房子更名了。　　我快崩溃了，劝楼主，第一不要和农村人打交道，这些人实在没信誉。第二千万要买方全款。实在贷款，要把细节写明白。　　求我，要买我房子，说他家这么穷那么惨的，我这慈悲心发了，抹了许多钱给他，结果，就这么个下场。　　千万吸取我的教训。　　中介跟买房子的是一伙的，不可信。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规7位病人将因他赠送的这份无价的生命礼物而重获新生。
汇了钱之后，小高以被拐卖为由，将警察带到了老何家。
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　　芝罘区买房3群：加入该群 莱山区买房群：加入该群
　　开发区买房3群： 加入该群 福山区买房2群：加入该群
　　高新区买房2群：加入该群 牟平区买房群：加入该群
　　众所周知，买房对任何家庭来说，都是件大事。而房屋买卖又是一个复杂的流程，遇到各种法律问题也就在所难免。为了防止在买房中出现这样那样的纠纷，记者特针对二手房交易中的法律问题采访了律师，为大家答疑解惑。
　　常见的二手房纠纷案件有哪些？
　　律师表示，二手房纠纷主要有这么几种：一是由于房地产政策变化导致价格波动引起的纠纷。当利好政策出台时，房价可能上涨，这时卖方违约的情形比较多，卖 方通常会以未经配偶或其他共有权人同意为由主张合同无效。当限制政策出台时，房价可能下跌，这时买方违约的情形较多，买方通常会以合同存在漏洞为由要求解 除合同退房。二是连环买卖引起的纠纷。对于改善需求家庭来讲，需要把自己的房屋卖掉，用卖房的钱来购买新的房屋，当自己卖房过程中发生问题，例如买方未能 按时支付房款，导致自己在买房过程中会造成对卖方的迟延。但是由于卖房与买房没有必然的因果关系，所以由于上家违约导致对下家的违约，难以向上家索赔。三 是共有人为转移房产而引起的纠纷。离婚一方为了转移房产，或者继承人一方为了多占有房产，而将房产出售。其他权利人以恶意串通为由主张合同无效。四是由于 特殊性质房屋，交易受到限制引发的纠纷。如经济适用房、小产权房屋等特殊类型房屋，不能上市或者上市受到限制引起的纠纷。
　　遇到房产纠纷应当怎么办？
　　二手房买卖交易程序比较复杂，历时较长，纠纷在所难免。当发生纠纷时，对于购房者来讲，需要做两件事，一是通过中介直接与对方积极协商解决，找到纠纷发 生的原因，对于因误会产生的纠纷要消除误会；不要激化矛盾，尽量保证交易可以顺利进行。如果是政策原因导致纠纷，可以在互谅互让的基础上与卖方协商变更合 同或解除合同。二是保存好证据，当然卖方毁约时，购房人也无须担心，保存好双方往来的通知函或协商记录，积极运用法律保护自身权益。及时找专业房地产律师 咨询，做好应对方案，该调取的证据要进行调取，为诉讼做好充分的准备，防止损失进一步扩大。对于向房地产主管部门或公安部门投诉不是最好方法，上述部门很 难介入民事纠纷，反而会耽误时间。
　　哪些房子不能办理按揭贷款？
　　针对这一问题，律师表示，在买房之前一定要了解清楚。不能贷款的房屋有：（1）没有房产证的；（2）旧城改造内的房屋；当地房管部门已经封档，不能办理抵押登记；（3）土地使用权已抵押的房屋；（4）已经被依法查封冻结的房屋。
　　贷款比较困难的房屋有：（1）集体土地上的房屋；（2）房龄很老的房屋，一般超过30年的房子就不能贷款了，有些甚至都属于危房。
　　二手房买卖能绕开经纪人吗？
　　律师建议，买卖双方最好不要绕开经纪人。接受了房地产经纪机构提供的房源信息，绕过他就违反了诚实信用的原则。（1）经纪人为购房者提供房源信息是最大 的价值体现，既然接受了服务就应支付费用；（2）买卖双方非专业人士，对贷款银行、过户部门、税务部门的工作流程及整个购房流程都不了解，会导致办理时间 拉长；（3）双方缺乏基本的信任，会由于一些小的分歧而引发大的矛盾，而如果有经纪人从中斡旋，能化解矛盾。选择经纪公司与选择律师一样。要选择相对大一 些公司，大公司业务知识培训相对完备，合同版本相对完善。还要注重选择经纪人，要选择工作经验相对丰富的经纪人提供服务。
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