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　　文章：房价还会涨吗？房子还能买吗？ ――对当前房价暴涨和地王频出现象的解释与展望
　　来源： 泽平宏观
　　作者： 任泽平
　　近期房价大涨，地王频出，过去几十年中国房价保持了只涨不跌的不败神话，年更是在主要经济体中涨冠全球，这是什么原因导致的？2015年中，作者曾提出“一线房价翻一倍、三四线涨不动”，被评为十大商业经典，并被验证。
　　最近关于中国房价泡沫大、抑制资产泡沫、热点城市推出新一轮调控等的讨论再起。那么，房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　1、什么决定房价？
　　在预测“房价还会涨吗”之前，我们首先要弄明白“什么决定房价”。
　　1.1 商品房供求：居住需求和投机需求，商品属性和金融属性
　　商品房和所有商品一样，价格由供求决定。供给过程也就是商品房的生产过程，包括土地购置、新开工、竣工、库存等。供给受需求引导，因此我们重点分析需求。
　　商品房需求包括居住需求和投机需求，分别对应商品属性和金融属性。居住需求主要跟城镇化、居民收入、人口结构等有关，它反应了商品房的商品属性。投机需求主要跟货币投放和低利率有关，它反应了商品房的金融属性。
　　1.2 商品属性的基本面：城镇化、居民收入和人口年龄结构
　　过去几十年中国房价持续上涨存在一定基本面支撑：经济高速增长、快速城镇化、居民收入持续增长、20-50岁购房人群不断增加和家庭小型化为。年间，中国GDP年均名义增长15.3%，城镇居民可支配收入年均名义增长13.2%。年间，中国城镇化率从17.92%上升到56.1%，城镇人口从1.7亿增加到7.7亿，净增6亿人，其中20-50岁购房人群不断增加。家庭小型化，根据五次普查数据显示，1982年平均每户家庭人数4.41人，2000年为3.44人，2010年为3.1人。
　　但是，年间尤其年房价涨幅远远超过了城镇化和居民收入增长等基本面数据所能够解释的范畴。城镇化和居民收入只能解释房价上涨的一部分，另一部分要靠货币超发来解释。
　　1.3 金融属性的驱动力：货币超发和低利率
　　美国、日本、中国等经验表明，货币金融政策经常导致住房市场大幅波动，低利率和货币超发推动房价上涨，所有房价大周期见顶以及房市泡沫崩盘都跟货币紧缩和加息有关，比如2007年的美国、1991年的日本。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：美国。上一轮美国房地产泡沫，开始于2001年美联储的低息政策刺激：年度，美联储连续11次降息，累计降息4.75个百分点。直至2002年11月，基准利率降至1.25%，美联储的低息政策一直延续到2004年。在此期间过低利率刺激抵押贷款大幅增加，从而造成了房地产泡沫。随后美联储的连续加息则刺破了美国房地产泡沫。年度，美联储连续加息17次，累计加息4.25个百分点，直至2006年6月基准利率升至5.25%，而美国标准普尔/CS10个大中城市房价在2006年6月到达历史高点之后就开始了连续下跌，说明联储加息政策是刺破美国房产泡沫的主要原因。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：日本。年度，日本银行连续5次降息，把中央银行贴现率从5%降低到2.5%，不仅为日本历史之最低，也为当时世界主要国家之最低，日本央行维持低息政策长达两年之久。低息政策促进了房地产市场的空前繁荣，反映在土地价格的迅速上涨上。与美国相同，央行随后的加息刺破了日本房地产泡沫：日，日本央行加息0.75个百分点，此后的15个月内，日本央行再度4次加息，将贴现率提高到6%，连续加息对日本房地产市场造成了巨大打击，东京圈城市土地价格开始了长达15年的持续下跌。
　　利率政策调整导致住房市场大幅波动：中国。2008年以来，中国经历了三轮房价上涨周期，、年，都跟降息和货币供应增速加快有关。这三轮房价上涨周期，政策都试图通过放松货币金融环境刺激房地产以稳增长。
　　2、什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话？
　　2.1 什么造就了过去几十年房价只涨不跌的不败神话：城镇化、居民收入和货币超发
　　根据货币数量方程MV=PQ，货币供应增速持续超过名义GDP增速（生产活动所需要的资金融通），将推升资产价格。商品房具有很强的保值增值金融属性，是吸纳超发货币最重要的资产池。
　　年，M2、GDP、城镇居民可支配收入的名义增速年均分别为16.4%、13.6%、11.2%，平均每年M2超过GDP、城镇居民收入名义增速分别2.8、5.2个百分点。M2-GDP较高的年份往往是房价大涨的年份，比如、2015。
　　因此，过去几十年房价持续上涨，一部分可以用城镇化、居民收入等基本面数据解释（居住需求，商品属性），另一部分可以用货币超发解释（投机需求，金融属性），这两大因素共同造就了中国房价只涨不跌的不败神话。由于中国城镇化速度、居民收入增速和货币超发程度（M2-GDP）超过美国、日本等主要经济体，造就了中国房价涨幅冠全球。
　　2.2 年房价暴涨的根本原因是低利率和货币超发
　　不断降息提高了居民支付能力。自新政和1121降息以来，房价启动新一轮上涨。新政和下半年两次双降，房价启动暴涨模式。
　　货币超发导致房价涨幅远超GDP和居民收入。2015年M2-GDP达到6.9个百分点，货币超发程度在过去十多年仅次于2009年，也大大超过了年均2.8个百分点的历史平均水平。
　　事实上，近年中国房价大涨只是全球的一个缩影，美欧日等资产价格也迭创新高。自2008年国际金融危机以后，全球央行货币宽松政策层层加码，从降息、资产购买计划到货币贬值、负利率等。货币政策发挥到了极致，但经济和通胀仍然低迷，资产价格却迭创新高。2008年伯南克提出，我们找到了避免大萧条的办法。2014年斯蒂格利茨提出，我们避免了大萧条，却陷入了大萎靡。
　　3、房价还会涨吗？房子还能买吗？
　　根据前面的分析，对未来房价走势判断可以转化为对未来城镇化、居民收入和货币政策的判断。
　　3.1 基本面仍有空间
　　如果中国能够进一步推动改革开放转型成功，当前城镇化率56.1%，未来还有十多个百分点的空间，将新增城镇人口2亿人左右。如果中国能够实现增速换挡，居民收入也有望增速换挡。
　　值得注意的是，根据国务院发展研究中心的测算，当前城镇户均1套住房，趋于饱和。但区域分化明显，三四线高库存，一二线城市由于人口流入、产业高端、公共资源富集等还存在供求缺口。
　　3.2 关键在货币松紧
　　如果未来继续通过放货币托底经济，利率不断创新低，货币继续超发，那么房价还会不断创出新高。反之，则房价可能见顶调整。
　　自229降准以来，货币政策回归中性，主要受上半年经济L型企稳、通胀预期抬头和房价暴涨制约，现在第一个逻辑已经被破坏，第二个逻辑正在弱化，第三个逻辑尚待新一轮房地产新政的效果，货币政策再度宽松的空间正逐步打开，未来货币政策可能从主动放水转向衰退式宽松。
　　政治局会议提出“抑制资产泡沫”，苏州、南京等推出新的房地产调控政策。
　　近期M1增速创新高而M2增速创新低，主因是房地产销售火爆居民加杠杆企业现金流改善、企业存款活期化，M1上升未有效传导到实体经济和M2，货币流通速度下降，落入流动性陷阱，脱实向虚，压低无风险利率，推高债市、价值股和土地价格。
　　平均而言，一轮房价上涨和需求释放周期18个月左右，2014年底启动的这一轮房价上涨周期在接近尾声。
　　考虑以上因素，在短期，预计未来房价从快速上涨期步入缓慢上涨期。但区域将明显分化，从中期角度，大都市圈中公共资源富集的核心区和未来受益于产业人口转移的环郊区最有吸引力。
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金融小故事，有趣又有料房价涨得这么高，这些城市现在还该不该投资房产？|界面新闻oJMedia有个朋友，这些年赚了不少钱，但这几天却发了愁。他告诉我，去年年末，他本打算在发达城市投资房产，但转念一想，当时房地产市场不景气，不如再等等，看看房价有没有可能再跌一点。就是这么一犹豫，他就错过了入市的好时机。过了3个多月，他原来想投资房产的几个城市，房价都蹭蹭往上涨，他是干着急没咒念。不过，后悔也晚了。与其想当初，不如看今朝。现在，他的担心是：房价已经涨了这么多，万一买了，后市涨不起来，就亏了；房价似乎还在涨，现在不买，岂不是又错过了好机会？别担心，该不该买，买哪里，我来分析。
房价并不离谱！四大城市年均涨幅7%
从2010年到2015年12月，根据国家统计局官方数据，新房房价涨幅最高的前五城市是：深圳（82.9%）、上海（40.5%）、北京（35.5%）、厦门（35.4%）、广州（33.4%）。乍一看，这几个大城市的房价涨幅很吓人。但细看之下，就能发现，年均涨幅并不高。
如果只看2014年到2015年一年的涨幅，厦门涨幅最低，只有6.5%，北京和广州都在10%左右，上海稍高约18%，深圳涨幅最高，达47%。厦门、北京、广州的房价涨幅都不算离谱。再细看6年来的房价变化，2011年、2012年一线城市房价涨幅都在1%到3%之间。如果把房价涨幅均摊到每年，那么从2010年到2015年，上海、北京、厦门、广州的年均涨幅大约只有6%到7%。深圳年均涨幅约是12.5%。深圳是因为2015年放松了限购政策，所以涨幅巨大，实际上，深圳在其他年份的涨幅基本与北上广保持一致。
可以说，北上广深厦的新房房价还没有高得离谱，现在投资仍不晚。
投资二手房更赚钱！二手房火爆超过新房
别看厦门的新房价格涨幅直追北上深，但二手房房价跟一线城市比还相差甚远。从2010年到2015年，厦门二手房涨幅仅有16.1%，而其他城市是：深圳74.5%、北京39.4%、广州30.7%、上海27.9%。另一个值得留意的现象是，虽然6年来，北上广深的新房价格比二手房价格涨幅更多，但从近一年的趋势来看，二者的差距正在缩小。
2013年，北上广深的新房价格涨幅都大大高于二手房价格涨幅。但在2015年，北京和广州的二手房价格涨幅都超过新房价格涨幅：北京20.8%>10.4%，广州11.7%>9.2%。我们还知道，2016年前3个月，上海房价暴涨主要体现在二手房价格上。由此看来，二手房将成为涨价的主导力量。
二手房市场热过新房市场，这种现象也出现在厦门。厦门也平均每年涨幅仅为3%。但从2014年12月到2015年12月，厦门二手房房价涨幅3.8%。
二手房市场的火爆是从一线城市开始。从房地产市场规律分析，随着大城市中心城区可开发土地减少，二手房市场将趋于活跃。不出意外的话，未来几年，这股行情将传导至二线城市。因此，投资厦门等二线城市的中心城区二手房，很可能收获高回报。
杭州房价为啥低？都怪房子卖不出去
从2010年到2015年，全国70大城市中，经济发展不输给其他二线城市的杭州，房价涨幅竟然是倒数第三，是-2.7%！
融360在北京、上海、广州、深圳、厦门、杭州的房地产管理中心查到了4月12日网签数据，以及当日可售新房面积，也就是新房库存量。由于这些城市每日网签数据差异并不大，我们可以据此估算新房的消化速度。从这个数值，我们可以看出，比起另外5个城市，杭州的房子真的卖不出去。需要注意，这里的消化库存仅包含可售新房，未包括尚未竣工的住宅、空置二手房、被查封住宅等。
租售比深圳第一，第二竟是厦门
房价比租金，反应的是一个城市的房产投资需求旺盛程度。一般来说，国际上，这个比值在100到200之间是比较正常的。但在北上广深厦杭，比值都超过400，房产投资需求极高。单看房价的话，厦门26000元/平方米的价格比北上深都要低很多，但每平方米租金却也接近40元。从这方面看，厦门的房产投资热度仅次于深圳。这意味着，如果房价开始下跌，应该是先从深圳和厦门开始。不是说不能投资这两个地方的房产，而是说，投资这两个地方的房产必须慎重。
从自住的角度看，我们比较的是房价与人均可支配收入的比值。深圳是最难买房的城市，平均来看，深圳人每年可支配收入都买不了一平米的房子。而杭州、广州相对容易。总的来说，投资房产，选北上深厦的中心二手房或高品质新房；自住，上有北上，下有广杭。
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现在房价又开始涨了？会一直涨吗
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不会一直涨得
有涨必定有跌跌跌
不一定，楼市价钱不稳定
现在房价上涨，近几年不出意外会涨，过几十年应该房价会降
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客服电话： 400-850-8888 违法和不良信息举报电话： 010- 举报邮箱：　　虽然很多专家学者都在唱空,但近十年的房价一直在涨,却是不争的事实.这些所谓的专家　　学者纷纷参考日本、香港等地的经验，分析之后得出一个结论：中国房地产已经出现了严　　重的泡沫，不久之后就将一泄千里的崩盘。一些人信以为真，有的持币观望，更有甚者把　　手中唯一的往房买掉，准备等崩盘的时候再低价买回来。　　但是，事实是残酷的，以北京为例，房价在十年间涨了超过十倍。大家开始找房价上涨的　　罪魁祸首，有说是丈母娘弄的，有说是温州炒房团炒的，有说是城镇化进程中不可避免的　　，还有说是国家疯狂印钱导致的，等等。其实这些都对，是构成因素之一，但我认为不是　　主要原因。　　主要的原因只有一个,那就是中国的老百姓，除了买房之外没有其它的投资渠道。钱除了　　投往楼市之外，无处可去，这才造成了房价的不断上涨。　　中国的老百姓，一直是处在被管理的状态，经常是不许这样，也不许那样，即使在自己的　　祖国，也要办“暂往证”暂往。想创业，很多行业不允许你进入，想投资，对不起，只有　　两个选择，股市或者楼市。股市里是一堆垃圾股票，大家都在玩接鼓传花比谁更傻，稍有　　风吹草动便会夺路而逃。而同时，国家又在拼命地加印钞票，你的钱在手里越来越贬值，　　那么多钱总得有地方去吧，于是就在股市、楼市中间来回倒腾。但这些年来，我看到炒股　　没有几个发财的，大多在赔，炒房的却没有见过谁赔，都赚了。　　如果在美国，你除了买房投资，还可以选择买苹果、谷歌的股票，或者买块地自己来搞　　搞农场，买房只是你的选择之一，一旦有了更好的投资选择，资金就不会进入楼市，房价自然上不去，但是在，买房是唯一的投资选择，所以资金在流转一大圈之后，还是会回到楼市上面来。　　所以中国的房价上涨，绝对不是那么简单就可以解决的问题，牵扯到的东西夶多，至少3　　－5年内是看不到什么希望的，在没有其它有效的投资渠道前，房价是不会降不下来的。
楼主发言：7次 发图：0张
　　正解！！！　　顶你~~~~
　　我在西安，2013年前，那时候根本见不到卖商铺的广告，卖的比住宅快多了，这几年反腐之后，遍地都是卖商铺的广告，说明啥？　　总之有钱的人不管钱是怎么来的，有了钱，总得让钱有个去处，在天潮，思来想去，真的没有比投资房产更可靠的了。　　房价不涨，除非银行加息吸收存款。
　　说得对啊！！　　
　　这些年出现过很多奇奇怪怪的各种炒作，炒普洱，炒绿豆，炒大蒜，等等。但是都没有成气候，资金转了一圈之后，还是回到了房地产上面来。这之间也是一个博弈的过程，资金已经发现房地产出现了危险的泡沫，就流出去尝试其它的投资渠道，这时的房价就会出现波动，待资金回流到房地产，便会迎来一个报复性的反弹。　　还有一点，房价炒高后，即使炒作的资金已经撤出，但房价仍然很难降下来，这是因为有很多人不希望看到房价下降，就会极力托往，这些人包括地方ZF、房产中介、接盘的炒房客等等。这就是股市与楼市的不同，股市一旦做空或者做多失败，资金的压力是很大的。但房子不一样，即使降价，也是可以通过出租来缓解，等房价反弹时再出手。
　　房价上涨其实就是货币现象。只要货币(人民币)泛滥，房价就好继续疯涨！但是发展下去，一旦RMB丧失计价权，按硬通货衡量的时候你就知道究竟是上涨还是下降了。　　
　　当年内战的时候，我英明的D向敌占区贡献了很多法币，导致法币贬值到崩溃，记得看过一幅漫画说一开始100法币可以买头牛，后来就只能买一捧煤了。从这个意义上来说，我们也算是玩货币的高手，经济智囊团里也并不会都是草包，不会让货币崩盘的。　　再说回印钞票，这个还真不赖ZF，现在全世界都在疯狂地印，也不就只是我们一家。　　现在赵家最头痛还是农民的问题，最初的想法是好的，要保护农民手里的土地。为什么几千年来那么多王朝到最后都崩了，就是土地兼并现象太严重，搞得农民吃不上饭，就只能造，反。但今天这个情况科技发达了，不再需要那么多农民去耕地，再加上粮食限价，没有形成规模化农业等，农民朋友虽然很辛苦但赚不到什么钱。就更愿意去城里打工而不是种地。以前国家一直在回避这个问题，闭着眼睛装鸵鸟当它不存在，现在没办法了，只能硬着头皮想办法解决，怎么解决，等3月份的大会，看看怎么说吧。土地问题是根本性的理念问题，还会触碰到很多既得利益，不是那么容易解决的。
　　唉！不想说太多！　　
　　买房容易，卖房难，你看下中介有多少房子在卖　　
　　上楼说不准别人在宣传鼓励一下SX跟风买房子，你咋这么实在。　　楼主如果不是房托的参考一下上楼说的跟身边的情况。很多二线城市有价无市已经不是一年两年的事了。一线表面在涨，要完蛋也就分分钟的事。我曾经碰到某二线的政府在卖公租房。被抓了一通后没人再T这事。央企内部的消息，假不了。好奇的同志不要追问，看看我是敢说那种人不？
　　钱太少，才会缺投资渠道，二元只能买彩票，多了，投资渠道很多，李大爷，想投哪投哪，另外就是人蠢，人云亦云，如中国大妈！
　　你说的这个理由成立的话，祖国助我去移民，移民我去买谷歌！理由不成立，返回重写！
　　其实投资渠道很多，首先要投资自已，多学知识，不然脑子会进水，而脑子有多少水，今生就要流相应的泪水，脑子不灵光，再多钱，分分钟被忽悠没!
　　股市是唱多做空，房市一样，你在做空，嫌别人唱空，空岂是唱的，是做的，你就作吧！被你害死了，手上的投资房啊！哪个傻叉找的你，抑或你是窝底!
　　11年的时候，房价曾经跌过，我一些朋友就是那时买的房，望京的二手房，9000多。当时很多人也都认为要崩盘，资金纷纷都流出房地产，但转了一圈又回来了，望京的房价也反弹到近5万，为什么？　　举个例子，如果你手里有1千万，你是愿意存银行还是拿出来投资？如果拿出来投资往哪儿投？别相信哪些所谓的理财产品，利息稍高点都是不保本的。　　如果你有权有势，当然有门道赚钱，如果你无权无势又没有个好老爹，还是好好想想上面的问题吧。　　
　　我2003年买的第一套房，八年后出手换了稍微远一点的房子两套，现在准备入手第三套，虽然高位，但是总比存银行好。我相信未来北京的房价依然坚挺。
　　哎 说lz什么好 连我一个工科生 都知道 推高房价的不是投资客投机客 更不是什么供需 供需影响房价是有 但不会像现在这样离谱 推高房价的是土地财政和资金供应 这两点才是最大的推手 强调其他原因都是错误的 现在资金已断 土地财政如毒品一样难以抛弃 两条腿已经瘸了一条 房价随时有崩塌的可能　　眼见他起高楼 眼见他楼塌了 　　
　　独裁政府需要越来越多地吸血，才是房价上涨的根本原因。
　　买套房子，背20，30年的债务，真当债是那么好还的啊。天真。
00:20:00　　哎 说lz什么好 连我一个工科生 都知道 推高房价的不是投资客投机客 更不是什么供需 供需影响房价是有 但不会像现在这样离谱 推高房价的是土地财政和资金供应 这两点才是最大的推手 强调其他原因都是错误的 现在资金已断 土地财政如毒品一样难以抛弃 两条腿已经瘸了一条 房价随时有崩塌的可能 　　眼见他起高楼 眼见他楼塌了　　—————————————————　　3月份的大会开完了，可以看出国家在下一盘很大的棋。故事情节的发展流程大致如下：　　1，鼓励大家多买房，特别是农民朋友，去库存。　　2，但是大家不听话，只愿意买一线的房。于是各种限购政策出台，逼迫资金流向二线城市，二线城市房价将大涨。　　3，国家鼓励房东将手里的房拿出来出租，会有优惠政策出台，这样国家就弄清楚了每个人的房产情况。　　4，将于18年允许农村宅基地流通，农民朋友可以卖掉农村的宅基地，这样就获得资金去买城市里的房子。　　5，一二线城市核心区域的土地卖完，国家推出房产税，用于地方财政支出。　　可以看到这些政策是环环相扣的，5年之后将会出现20个左右的大城市，全国3分之1甚至一半的人口居住其中，届时将只有两种格局：大城市与非大城市。大城市的房死贵，非大城市的房再便宜也无人问津，房地产面临重新洗牌。总的来说，现在是卖掉3、4线房子，购入1、2线房子的最好时机。　　
　　看看这个吧。。。。。。
　　那有这么多原因，房地产过热危害的例子一大把，你以为决策者是智障？原因好简单，就是没办法，虽不是智障但也不是良材，又要强行为人民服务，只能拖一天算一天。
　　真的看不懂了，一直在唱衰，但房价一直在上涨。我一个学姐，14年底78万买了苏州相城8000
90多的房子，刚刚告诉我他的房子涨到了20000.问我后不后悔。我确实后悔回老家了。我这边苏北小县城，各种开发商跑路，有价无市。年后苏州房价一路高歌猛近，涨了非常之高，年前年后最少涨了三四成。好多之前的同事朋友圈在晒房价。
　　还有一个关键词，那就是地王和国企。　　王石的一番话也算是说出了房价上涨的其中一个原因，那就是房地产市场中直接或间接的活跃着很多国企，现在地价那么高，连李嘉诚都怕了，首富王也说要转型，但地王还是频出，为什么，他们就不怕房价太高卖不出去吗？如果是国企的话，这就很好解释了，反正买的卖的贷款的都是国家的单位，肉烂在锅里，不怕！再加上某些地方的开发商跟地方ZF联合起来唱戏哄抬，这房价怎么会不涨呢？　　RMB贬值也是个重要因素，比如现在一套房子价值100万，三年后涨到200万，看上去应该是升值，但那时候200万的购买力可能还不如现在的100万，所以实际上还是贬值了。如果你把这100万存银行三年可就要哭死了，所以想来思去，还是应该买房子，至少比存银行好啊。
　　@山区出来的穷孩子
20:22:21　　真的看不懂了，一直在唱衰，但房价一直在上涨。我一个学姐，14年底78万买了苏州相城8000
90多的房子，刚刚告诉我他的房子涨到了20000.问我后不后悔。我确实后悔回老家了。我这边苏北小县城，各种开发商跑路，有价无市。年后苏州房价一路高歌猛近，涨了非常之高，年前年后最少涨了三四成。好多之前的同事朋友圈在晒房价。　　-----------------------------　　说了一线城市限购之后，二线城市就会飞涨。将来二线城市全部限购，三线城市还会涨呢。。。
请遵守言论规则，不得违反国家法律法规