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业主委员会成立的条件及程序
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你可能喜欢《首届业主大会和业主委员会成立程序指引》、首届业主大会、业主委员会成立程序流程图
佛山市住房各城乡建设局&&佛建房市〔2010〕4号
&&二○一○年八月五日
首届业主大会和业主委员会成立程序指引
一、成立首届业主大会筹备组
（一）筹备组成员的条件和人数
符合成立业主大会条件的物业小区，业主大会筹备组由居（村）民委员会代表、业主代表、建设单位以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的一半。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。
（二）筹备组的成立程序
1.申请和倡议
小区热心公益的业主联名向居（村）民委员会提交《成立首届业主大会筹备组申请书》和《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》，居委会在《倡议》上盖章确认同意。
已达到成立业主大会条件的小区，也可由居（村）民委员会向小区业主发出《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》。
经居（村）民委员会确认的《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》，在小区内张贴公示7日，告知全体业主关于组建首届业主大会筹备组的事宜。
3.公示期内业主自荐
《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》公示期间，自荐参与筹备组成员的业主填写《筹备组成员自荐表》，将表格送到居（村）民委员会或者《倡议》上指定的业主处。
4.筹备组的产生
《关于组建首届业主大会筹备组的倡议》公示期满后，联名业主收到的自荐表不超过规定的业主代表人数的，这些自荐的业主即成为筹备组成员。居（村）民委员会召集所有自荐人选举筹备组成员。
业主为法人或者其他组织，委托其工作人员参加筹备组的，应当书面委托。筹备组中的业主代表也可由街道办事处（镇人民政府）和居（村）民委员会直接推荐产生。
5.筹备组的确立
小区内张贴公示7日
天内应当组织召开首届业主大会。
★若筹备组通过上述流程后仍未能成立的，应当按规定重新向物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会提出成立业主大会书面申请。
6．筹备组职责
（1）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（2）拟订管理规约草案和业主大会议事规则草案；
（3）确认业主身份，确定业主在首届业主大会会议上的投票权数，依法确定首届业主大会会议表决规则；
（4）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，制定业主委员会选举办法；
（5）召开首届业主大会会议的其他准备工作。
前款内容应当在首届业主大会会议召开15日前在物业管理区域的显著位置公告并书面通知全体业主。筹备组的会议材料等应妥善保管，并于本物业区域的业主委员会成立后5日内移交业主委员会。
二、拟定《业主大会议事规则》、《管理规约》和决定表决事项、确认业主人数、投票权数
（一）拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》
筹备组自成立备案后，应按照筹备组职责要求参照佛山市住房和城乡建设局制定的《业主大会议事规则（示范文本）》和《管理规约（示范文本）》拟定《业主大会议事规则》和《管理规约》两份征求意见稿。
（二）决定表决事项、确认业主人数和投票权数
）业主大会议事规则；
）管理规约；
）选举业主委员会成员。
2.确认业主人数和投票权数
筹备组向建设单位或物业服务企业索取业主资料，确认业主人数，确定每户业主在首届业主大会上的投票权数。
）专有部分面积，按照建筑面积计算；建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（2）建设单位已经出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
（3）一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一个行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。
（4）总人数，按照前项统计总和计算。
车位、摊位等特定空间可以在《业主大会议事规则》中约定计入用于确定业主投票权数的专有部分面积来执行。
未参加表决的业主，其投票权数应当按照《业主大会议事规则》中约定是否计入已表决的多数票范围内。
三、推选首届业主委员会候选人
（一）业主委员会委员候选人的资格条件
业主委员会委员应当从本物业管理区域内具备以下条件的业主中选举产生：
1.具有完全民事行为能力；
2.遵守有关法律、法规和业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；
3.按时交纳住宅专项维修资金和物业服务费用，无损害公共利益行为；
4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有较强的社会公信力和组织能力；
5.具有必要的工作时间；
6.本人及其近亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职；
7.业主大会议事规则规定的其他条件。
业主委员会委员候选人应书面承诺，自愿成为业主委员会委员，愿意在任期内积极为业主服务，保证公正廉洁、勤勉尽责，不随意辞职。
（二）发出业主委员会委员候选人推荐的通知
筹备组发出《关于推荐业主委员会委员候选人的通知》和《关于&&&&&&
住宅小区（大厦）首届业主大会会议讨论事项的公告》在小区内公示7日，向全体业主征集候选人以及征求草案的意见。
在公示期内，符合候选人资格条件的业主填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《业主委员会委员候选人推荐表》和《业主代表（业主委员会候选人）承诺书》，连同身份证复印件（核对原件后退还）和房产证明复印件（核对原件后退还）一起交给筹备组。业主可向筹备组提出对《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约（草案）》的修改意见和建议。
（三）候选人及《业主大会议事规则》和《管理规约》的产生
筹备组在公示期满后将收集到的名单和资料做好整理核实，最终确定候选人名单，按照《佛山市物业管理办法（试行）》中第二十五条进行筛选。同时，根据业主提出意见和建议，对《业主大会议事规则》和《管理规约（草案）》进行修改和完善。
筹备组将整理、核实过的候选人名单、简历表以及修改后的《业主大会议事规则（草案）》和《管理规约》在物业管理区域的显著位置公示至投票表决通过该两份文件为止。
四、发出召开业主大会通知
在《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》、候选人名单和简历公示满7日后，筹备组填写好《关于召开首届业主大会的通知》以及会议时间、地点、议题和议程在首届业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域的显著位置公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。
在公示期内，筹备组及时告知物业所在地的房地产行政主管部门、居（村）民委员会，并印刷好《选举业主委员会委员选票》和《业主大会议事规则、管理规约表决表》。
五、召开业主大会，投票表决《业主大会议事规则》、《管理规约》、选举产生业主委员会委员等事项
业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开。采用的投票方式必须与《业主大会议事规则》规定相一致。
业主可以由该幢、单元、楼层的业主以一户一票的方式共同推选，得票过半数且得票最多者为业主代表参加业主大会会议。业主代表应当按照《业主大会议事规则》规定执行任务。
业主可以委托代理人参加业主大会会议，必须符合《业主大会议事规则》约定，业主和代理人应当签订《业主参加首届业主大会委托书》，代理人持业主委托书并根据委托内容进行投票表决，委托书应载明委托内容、委托期限、委托权限等内容。
首届业主大会按照《业主大会议事规则》规定是否实行差额投票选举方式产生首届业主委员会，并确定委员人数。
如果回收的选票未达到规定的票数，筹备组可以向街道办事处（镇人民政府）申请延期，继续回收选票，延迟时间一般不超过60天。在延期内，筹备组应积极发动未投票的业主参与投票。
六、推选业主委员会主任、副主任及业主委员会分工
业主大会自首届业主大会会议表决通过《管理规约》、《业主大会议事规则》，并选举产生业主委员会之日起成立。
业主委员会自产生之日起三日内召开首届业主委员会会议，推选产生主任1人，副主任1～2人，以及其他职责人员。
七、公示表决结果
将首届业主大会的投票表决结果、业主委员会名单及分工在小区内显著位置公示5日，业主有权查询相关材料。
业主委员会应将业主投表决票选票及召开业主大会的相关资料妥善保存，
八、备案、刻章
（一）备案
日内，提交以下资料备案：
4.业主委员会委员（候补委员）名单及其基本情况、分工安排；
5.其他资料。
居（村）民委员会、街道办事处（镇人民政府）加具意见后到区建设房产行政管理部门备案。区建设房产行政管理部门应当在收到上述材料后5日内发出备案回执。
（二）刻章
业主委员会凭区建设房产行政管理部门的备案回执，向公安机关申请刻制印章，按照《业主大会议事规则》的规定和业主大会的决定使用。印章应当标明业主委员会的届数。
1.业主大会、业主委员会成立程序流程图
2.住宅小区（大厦）组建首届业主大会筹备组申请书
3.关于组建首届业主大会筹备组的倡议
4.筹备组成员自荐表
5.首届业主大会筹备组备案表
6.关于佛山市&&&&&&&
住宅小区（大厦）业主大会筹备组成员名单的公告
7.关于推荐业主委员会候选人的通知
8.关于&&&&&&
&住宅小区（大厦）首届业主大会会议讨论事项的公告
9.业主委员会委员候选人简历表
10.业主委员会委员候选人推荐表
11.业主代表（业主委员会候选人）承诺书
12.关于召开首届业主大会的通知
13.《业主大会议事规则》、《管理规约》表决票
14.选举业主委员会委员选票
业主参加首届业主大会委托书
16.佛山市业主委员会备案登记申请表
17.业主大会议事规则（示范文本）&&&&&&&&&&&&&&&&&&
18.管理规约（示范文本）
住宅小区（大厦）组建首届业主大会
筹备组申请书
&&居（村）民委员会：
住宅小区（大厦）已经符合召开首届业主大会会议的条件，准备召开首届业主大会会议和选举产生业主委员会，现我们申请贵单位派员指导本次业主大会会议的相关工作。
联系电话：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&物业管理区域业主签名：
关于组建首届业主大会筹备组的倡议
尊敬的各位业主：
我们&&&&&&&&&&&
&&住宅小区（大厦）目前已经符合召开首届业主大会会议的条件，但至今尚未召开首届业主大会会议，选举产生业主委员会。为了充分发挥广大业主管理小区的积极性，创造一个干净整洁、美丽和谐的家园，我们倡议组建业主大会筹备组，筹备召开首届业主大会会议，选举产生业主委员会。
根据国务院《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》、《佛山市物业管理办法（试行）》的有关规定，自觉履行业主义务的业主，可在本倡议公示之日起7日内，前往物业管理处领取《筹备组成员自荐表》填写，将有关资料交到以下联系人和联系地点，也可直接交到居（村）民委员会处，筹备组由居（村）民委员会、建设单位、业主代表及街道办事处（镇人民政府）代表7至15人组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表应当不少于业主大会筹备组人数的一半。居（村）民委员会代表担任筹备组组长，组织、协调业主大会的筹备工作。为此倡议各位业主积极报名参加筹备组，为首届业主大会工作和服务。
联系地点：
联名的业主签名：&&&&&&&&
居（村）民委员会意见（盖章）：
&&（门牌地址）
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
筹备组成员自荐表
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
首届业主大会筹备组备案表
根据有关法律法规、规章和规范性文件的规定，&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
住宅小区（大厦）现已成立首届业主大会筹备组，筹备组成员名单如下：
住宅小区(大厦)
建设单位名称
筹备组成员名单
身份证号码
居（村）民委员会代表
街道办事处代表
（镇人民政府）
建设单位代表
所在地居委会意见
年& 月& 日
镇、街道办管理部门意见
年& 月& 日
&关于佛山市&&&&&&&&&&&
住宅小区（大厦）业主大会筹备组成员名单的公告
根据有关法律法规、规章和规范性文件的规定，
&&&&住宅小区（大厦）现已成立首次业主大会筹备组，筹备组成员名单如下：
对上述人员有异议的，请以书面形式向筹备组反映。
联系人：&&&&&&&&&&&
&特此公告。
居（村）民委员会（盖章）：
筹备组（签名）：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
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小区业主委员会成立条件(附成立程序与选举办法)
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　　其实，现实生活中，还有很多类似于这位业主遇到的问题，在与物业管理公司的矛盾中，他们往往感到无奈，很多时候都是以业主的妥协告终。相关专家告知业主，成立小区业主委员会更有利于维护自身权益。那么，业主委员会的成立条件有哪些?业主委员会成立流程又是怎么样的?下面小编将一一为您解答。　　业主委员会职责：　　1、召集和主持业主大会;　　2、选聘和解聘物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理服务合同;　　3、依照法规、规章、规定负责有关公共维修基金的续筹并监督其使用和管理;　　4、审议物业管理企业提出的年度工作计划、物业管理服务费的预算和决算;　　5、&听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动;　　6、执行业主大会的决议、决定;　　7、履行物业管理服务合同;　　8、&监督业主公约和物业管理制度的执行;　　9、&对物业管理企业的管理服务活动予以支持;　　10、业主大会赋予的其他职权。&　　前面第二、三、四项规定的事项，应当经业主大会批准。&业主委员会不得从事经营活动。&业主委员会应当接受物业管理行政主管部门的监督、指导和管理。物业管理行政主管部门应当制订业主大会及业主委员会的管理规则。因此业主在对物管公司有意见时要首先向业主委员会反映，由业主委员会出面替业主做主，切不可自做主张对物管公司采取不合理手段进行“制裁”。&　　业主委员会成立条件：　　1、入住率达到50%以上;　　2、首批物业交付满2年,并且入住率超过30%的;　　3、首批物业交付满3年的。&　　业主委员会成立程序/成立流程：　　1、业主委员会成立申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。　　2、所在区物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。　　3、筹备组负责起草“业主大会议事规则”、“管理规约”和“业主委员会选举办法”，并公示7日，广泛征求业主意见。　　4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。　　5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)　　6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。　　业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过“业主大会议事规则”和“管理规约”，选举产生首届业主委员会委员，装修QQ群：，业主委员会应当是5至15名的单数)&　　7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)　　8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。　　9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。　　10、物业行政主管部门同意备案后，出具《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》。　　11、业主委员会凭《南京市业主委员会备案登记表》和《刻彰证明》到公安部门办理刻彰手续。　　临时业主委员会：　　有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。　　提高维权意识，与不正当行为抗争到底，这是我们每个人对自己应有的要求，业主委员会的成立也是这其中的一个重要表现。朋友，当自己或家人与物业管理公司有意见不合或者起了矛盾冲突时，你是怎么做的呢?
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　　可怕的成立业主委员会的潜规则
　　社区成立业主委员会这是国家赋予每个小区业主的基本权利，但纵观全国各个城市现在的小区，成立业委会的可谓是凤毛麟角！为什么会出现这种情况呢，是小区业主不愿意成立业委会吗？答案是否定的，很多小区的业主都想成立业委会，但始终成立不起来！这就出现了一个怪现象，业主一直呼吁成立业委会，但很难看到庐山真面目。
　　笔者近来通过近期的调查，慢慢揭开了业委会成立难的怪圈。
　　一是成立业委会难就难在业主委员会是一个业主自发成立的一个组织，大部分业委会成员都是无私奉献的，年轻人忙于生计，无暇顾及，年老人缺乏自我保护意识，多一事不如少一事，随波逐流，不愿牵头，这样就形成了大家都在喊成立业委会，但真正组织起来，又出现群龙无首的局面。有些业主根本不知道业委会的存在和成立业委会的意义！
　　二是成立业委会的条件苛刻，比如要达到业主的百分之几十的比例，这个比例看起来并不高，但实际操作起来却很困难，一是小区入住率本身不高，二是即使入住率达到了，但有些业主不经常在小区居住，加之有些业主将房子出租出去，这样要向集中够这个最低门槛也非一件容易办到的事情。
　　三是作为业委会的审批主管单位如果坚持原则办事，很多小区就很难成立业委会，如果不坚持原则也可能会造成一些非议，处于两难地位，加之审批单位是房管局所属的物业科，物业科与小区物业又有着千丝万缕的说不清道不白的裙带关系，造成了审批这一关就很难通过！
　　四是作为业委会的直接领导者--社区及办事处为了减除麻烦对小区成立业委会并不积极，如果小区成立业委会，那么就多了麻烦制造点，如果小区没有业委会，社区通过物业公司更容易达到管理的目的，如果中间加个业委会可能还要经常解决业委会与物业之间的纠纷，多一事不如少一事！ 如果还有深层次的原因那就另当别论！
　　五是物业与部分业主相互沟结阻挠业委会的成立，一般情况下都是物业先入住小区，业主后入住小区，这就有了先入为主的情况。当小区业主陆续入住后，物业公司往往会与一些业主达成默契阻止或拖延业委会的成立。如在ZZ市中心的某天*城小区，业主已入驻十多年，是一个成熟的高档社区，毗邻重点小学和中学，一度曾经成立的业委会，后来该小区物业公司逐步对业委会成员进行分化瓦解，甚至给某些业委会主要成员赠送（数十万的）车位等好处，致使业委会形同虚设，到了改选的时间竟然没有改选，业委会名存实亡！
　　六是物业公司在各地都有物业协会，这些物业协会也经常交流一些物业管理方面的潜规则，笔者也曾与物业协会的朋友交流，他们也道出了如何分化业主的秘密，物业公司有他们严密的组织，在这方面业主就成立的弱势群体，一盘散沙，是业委会成立举步维艰！
　　要打破成立业委会的瓶颈，一是在国家法律规定框架下，物业管理部门，社区办事处等部门必须切实履行自己的职能，要行政作为，不要等业主自发成立业委会，而且要督促小区成立业委会，而且把成立业委会的多少来作为考核办事处的政绩来衡量！ 二是小区业主一定要团结，通过业委会来维护业主自身的利益，不要被物业公司的蝇头小利来损害大多数业主的利益，对于物业公司贿赂业主的行为也要上升法律的高度来解决！ 是物业不敢贿赂业主！
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业主委员会是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主利益，向社会各方反映业主意愿并监督物业公司管理运作的一个民间性组织。如何成立业主委员会呢？业主委员会成立条件是需要业主大会选举产生，业主委员会职责主要有召集大会会议，反馈业主意见。
业主委员会成立的条件是什么？有哪些程序？其实业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，业主委员会委员应当由业主担任。在一个物业管理区域内，有下列情况之一的，应当在召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。
像这样的事情成立了业主会也没什么大的用处。
业主委员会成立程序，各地略有不同。一般程序如下：1、开发商或者业主向当地房地产物业管理主管部门或者街道办事处或乡镇人民政府提出筹建业主大会的申请报告；2、符合业主大会筹建条件的，由物业管理主管部门和街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生业主大会筹备组；3、业主大会筹备组在主管部门和街道办事处或乡镇...
业主委员会成立条件：一、入住率超过50%二、首户入住已满二年召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会 。发起：物业所在地的街道办事处业主要求成立业主大会，应通知区、县小区办，请求他们派人指导。开发商及物业消极应对，区县国土房管局可指定业主代表组建业主委员会。确定物业管理区域一个物业管理...
主要是两个条件：根据法规规定，房屋出售并交付要满50％，这是条件之一，第二个条件是首套房屋出售并交付满两年以上。
各地略有不同。一般程序如下：1、开发商或者业主向当地房地产物业管理主管部门或者街道办事处或乡镇人民政府提出筹建业主大会的申请报告;2、符合业主大会筹建条件的，由物业管理主管部门和街道办事处或乡镇人民政府组织业主推荐产生业主大会筹备组;3、业主大会筹备组在主管部门和街道办事处或乡镇人民政府的指导下在3...
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