售楼方超交付期近一年未交房 业主怒而起诉开发商
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售楼方超交付期近一年未交房 业主怒而起诉开发商
16:40作者：陈锐 祁婷妹来源：蓝网阅读：1169
[摘要]海口男子黄某买房，已过购买合同交付期近一年未领到房。售楼方多次以各种不正当理由延期交房，黄某怒而起诉开发商要求退房退款。
蓝网海口3月14日电（记者陈锐 通讯员祁婷妹）原告：黄某，男，1996年10月出生，家住海口市某路某小区，黄某委托代理人：丁某，女，1966年11月出生。被告：海南某投资有限公司，住所地：海口市义龙西路某小区。原告黄某诉被告海南某投资有限公司（下称某公司）商品房预售合同纠纷一案，海口市秀英区人民法院日受理，&本案现已审理终结。原告于日与被告签署《商品房买卖合同》(原告签合同时未满18周岁，由原告监护人丁某代签)，购买被告开发的位于某路名为“某度假公寓”(现名为“某假日”)的商品房一套，并向被告支付了人民币35万元整。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条，被告应在日前依照合同约定将房屋交付原告使用，但被告多次以各种不正当理由延期交房，直至今日依然没能交付。原告于日到被告售楼处正式提交了书面退房申请书，提出退房退款,被告也不予答复。原告认为，被告延期交房已长达近一年之久，严重侵犯了原告的合法权益。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，原告有权单方面解除合同。原告请求法院判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，判令被告立即返还原告支付的购房款35万元整，并依照双方签订的《商品房买卖合同》第十九条之约定：买受人行使本合同约定的单方面解除本合同的权利时,应书面通知出卖人。出卖人须自收到买受人的书面通知之日,一次性将买受人已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还买受人。出卖人逾期未退款的,每逾期一日，出卖人应按未退款金额的万分之一向买受人支付违约金，直至全部退完款项为止。向原告支付利息和违约金。原告黄某依法提起诉讼,请法院依法判决：1、解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告购房款35万元及支付相关利息和违约金(从日起日止)；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：&一、被告对原告商品房延期交房的事实没有异议。二、原告诉求被告返还购房款35万元，被告没有异议。被告同意在法院判决生效后三个月内退还原告购房款。对于逾期交房给原告造成的损失，双方应该严格按照双方所签订的商品房买卖合同第十一条 出卖人逾期交房的违约责任来处理。只有在合同继续履行的基础上，买方才可以享受每日万分之一的违约金，如买方选择终止合同，则卖方不承担违约金。请求法院驳回原告要求被告支付违约金的诉求。三、被告于日遭受超强台风，许多装修材料侵泡水中损坏，且台风期间各种装修材料供应商都延迟送货，导致装修工程进度受极大影响。于9月19日向全体业主发出《延期交房通知书》，通知本应该于9月20日交房的日期延长到12月20日，根据相关法律以及双方签订房屋买卖合同附件七的《补充协议》内容，现请求法院减免被告由于遭受到不可抗力因素造成的延期交房3个月的责任。四、由原告和被告共同承担本案的诉讼费用。海口市秀英区人民法院经审理查明：日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于某路北侧名为“某度假公寓”(现名为“某假日”)的商品房一套,房价总额35万元，被告应在日前依照合同约定将房屋交付原告使用。如被告逾期交房超过90天，原告有权单方解除合同，原告要求继续履行合同，则被告应每日按已付款的万分之二计算违约金。原告行使本合同约定的单方解除合同时，应书面通知被告。被告须自收到原告的书面通知之日，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告。被告逾期未退款的，每逾期一天，被告应按未退款金额的万分之一向原告支付违约金，直至全部退完款项为止。被告未依约将涉案房屋交付原告，日，原告向被告提交退房退款申请书。因被告未依约将有关款项退还原告，遂成讼。海口市秀英区人民法院认为：合同签订后，原告依约履行了付款义务，但被告没有按照合同约定在日前向原告交付房屋,其行为已构成违约，依法应承担违约责任,被告关于合同继续履行其才承担违约责任等抗辩，于法无据，秀英法院不予采纳。根据合同关于被告逾期交房超过90天，原告有权单方解除合同及原告行使本合同约定的单方解除合同时，应书面通知被告。被告须自收到原告的书面通知之日，一次性将原告已支付的房价款及同期银行贷款利率计算的利息全部退还原告。被告逾期未退款的，每逾期一天，被告应按未退款金额的万分之一向原告支付违约金的约定，原告要求解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》，返还购房款35万元及支付相关利息和违约金有事实与法律依据，法院予以支持。日、29日原告向被告分别支付了1万元和34万元房价款,日原告向被告提交退房退款申请书，应视为书面通知被告解除合同，本案1万元和34万元房价款的计息时间应分别为日、29日至日，故本案的利息应为(10000元×401天×5.6%÷365)+(340000元×387天×5.6%÷365）=20803元。原告主张的利息中日之后部分，法院不予采纳；该案违约金的计算时间应为日至日止共计72天，违约金应为（350000元+20803元）×72天÷元。原告主张的违约金中日之前部分，法院不予支持。海口市秀英区人民法院依照《中华人民共和国合同法》判决如下：一、被告海南某投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄某购房款350000元；二、被告海南某投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付利息20803元；三、被告海南某投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄某违约金2670元；四、驳回原告黄某的其他诉讼请求。爆料电话：98版权声明：·凡注明来源为“蓝网”的所有文字、图片、音视频、美术设计和程序等作品，版权均属蓝网所有。未经本网书面授权，不得进行一切形式的下载、转载或建立镜像。·凡注明为其它来源的信息，均转载自其它媒体，转载目的在于传递更多信息，并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。
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蓝网法律顾问：海南中帮律师事务所律师&&&&严波
蓝网页面在玩命加载中...　　　　那是日，经宝坻区人民法院受理原告汪新章与被告王志宝交通事故责任纠纷一案，　　是虚假诉讼案。 　　日汪新章发生交通事故受伤住院及家中养伤期间，在汪新章不知情的情况下，发生了　　汪新章起诉王志宝一案。案件有【民事调解书】【授权委托书】【民事诉状】【劳务合同】【4,5月份工　　资表】等资料。相关诉材是造假诉材。汪新章从没有授权他人，也没有签过字，按手印等相关事项。汪　　新章没有签过该案件所涉及的劳务合同，该劳务合同是造假合同。4,5月份也不在刘云松建材经营部工作　　，4,5月工资表是造假诉材。以上造假诉材是虚假代理人杨颖【天津津宝律师事务所律师】提供给法庭的　　。案件资料有：　　　　　　　　　　　　
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　　@汪汪泪水伴心声　　虚假恶意诉讼愈演愈烈挑战司法权威　　广西壮族自治区南宁市中级人民法院民事判决书　　(2013)南市民一终字第930号　　上诉人(原审被告)陈文军，男，日出生，汉族，无业，住南宁市江南区五一中路22号9-1栋2-603号房。身份证号码:1900150　　被上诉人(原审原告)广西四海房地产开一发.有限公司。住所地:南宁市秀厢大道20号。组织机构代码:。　　法定代表人罗俊鑫，董事长。委托代理人王孙盛，该公司职工。　　上诉人陈文军因与被上诉人广西四海房地产开发有限公司(以下简称:四海公司)商品房销售合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院(2012)西民一初字第860号民事判决，向本院提起上诉。本院于日受理后，依法组成合议庭，并于日公开开庭进行了审理。上诉人陈文军和被上诉人四海公司的委托代理人王孙盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。　　一审法院经审通查明:日，四海公司与陈文军就订购南宁市秀厢路宝海公寓第3栋5层3502号商品房事宜签订一份《订房合同》，同日，陈文军向四海公司支付购房订金5000元。同年7月27日，双方签订一份《购房合同书》，陈文军于次日向四海公司支付首付房款32618元。日四海公司、陈文军签订一份《商品房购销合同》，约定:陈文军向四海公司购买位于南宁市秀厢路宝海公寓3栋1单元5层3502号商品房，建筑面积86.66平方米，单价 1432元/平方米，总价124618元;陈文军在日前付清全部房价款30%，其余房款87000元由陈文军向建设银行申请十年住房按揭;四海公司须于日前将竣工验收合格商品房交付陈文军使用;四海公司对陈文军的逾期应付款有权追究违约利息自合同规定的应付款限期之第二天起至实际付款之日止。此外，双方还在协议中对其他事项进行了相关约定。　　日，陈文军与中国建设银行南宁市桃源支行签订(个人住房贷款)借款合同和抵押合同、划款授权书，并于日到南宁市房屋产权交易监理处进行预购商品房贷款抵押登记。日，四海公司将房屋交付给陈文军。日，四海公司将其在中国建设银行南宁桃源支行中山分理处开户的基本结算户撤销，并从建行取走陈文军与该行签订的贷款合同及购房的有关材料。　　日，四海公司以陈文军拒不办理按揭贷款手续，亦不付清购房余款为由，向原南宁市城北区人民法院起诉，请求解除双方签订的《商品房购销合同》，并请求判令陈文军向四海公司支付房屋使用费15600元，定金5000元不予返还。陈文军反诉要求双方继续履行《商品房购销合同》，判令四海公司支付逾期交房违约利息1000元，并承担因物业管理所受损失1000元的连带责任。原南宁市城北区人民法院于 日作出( 2001)城民初字第1034号民事判决书，认为四海公司主张陈文军违约，没有确凿的证据证实，判决:一、二驳回四海公司的诉讼请求;二、四海公司与陈文军继续履行双方于日签订的《商品房购销合同》;三、驳回陈文军反诉的其他诉讼请求。四海公司不服该判决，上诉至本院，本院于日作出(2002)南市民终字第130号民事判决，认定陈文军与建行桃源支行办理了按揭手续，并到房产管理部门办理了贷款抵押登记，其已履行了办理按揭的义务，四海公司撤回其在建行的基本结算户并从建行取走陈文军与建行签订的贷款合同及购房的有关材料，致使陈文军的贷款按揭未能实现，陈文军未违反合同义务，对陈文军的未交付剩余房款，过错在四海公司，判决驳回上诉，维持原判。　　日，四海公司以陈文军没有支付一余下房款为由，向一审法院起诉，请求解除双方签订的《商品房购销合同》，陈文军经公告送达传票，未出庭答辩。一审法院经审理作出(2009 )西民一初字第428号民事判决，认为陈文军未能办理十年住房按揭贷款，构成违约，判决:一、解除四海公司与陈文军于日签订的《商品房购销合同》;二、陈文军应返还四海公司位于南宁市秀厢路的宝海公寓3栋1单元5层3502号房屋;三、四海公司应返还陈文军购房款32618元。陈文军不服该判决，向检察机关申诉。经再审，一审法院于日作出(2011)西民再初字第1号民事裁定书，裁定:一、撤销一审法院(2009)西民一初字第428号民事判决;二、驳回四海公司的起诉。　　自(2002)南市民终字第130号民事判决生效后，四海公司、陈文军在继续履行《商品房购销合同》过程中，未就贷款条款进行补充协议，亦未能实现陈文军的贷款按揭。日，陈文军位于秀厢路宝海公寓第3栋1单元3502号房的抵押权在中国建设银行股份有限公司南宁园湖支行办理抵押权注销，注销原因是抵押物无对应贷款。前述贷款账户被撤销及抵押权被注销后，至今陈文军所购房屋尚欠购房款87000元未付清。现四海公司认为陈文军没有履行付款义务，遂诉至一审法院，请求判决陈文军支付购房款87000元，并从日起至付清房款之日止，按银行十年期商品房按揭货款基准利率向四海公司支付利息。　　一审法院审理认为:四海公司与陈文军签订的《商品房购销合同》是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有法律约束力，双方均应依照合同约定全面履行自己的义务。根据《商品房购销合同》约定，陈文军向四海公司购买商品房，尚未支付的购房余款87000元应由陈文军向建行申请办理十年住房按揭贷款，但四海公司撤回其在建行的基本结算户并从建行取走陈文军与建行签订的贷款合同及购房的有关材料后，原合同中有关贷款的条款.实际已不可能继续履行，而原合同中并未就贷款条款一旦无法实现应如何进行补救的情况作出事先约定，故根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，双方可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。四海公司、陈文军之间系商品房买卖合同关系，而买卖合同的基本法律特征是:出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人受领标　　的物并支付相应对价，陈文军既已取得房屋，即应承担付款义务。现陈文军已实际取得并居住使用争议房屋十余年，故四海公司起诉要求陈文军支付购房余款87000元，合法有据，予以支持。
　　原合同中有关贷款的条款实际已不可能继续履行，而现双方在继续履行合同过程中亦未重新约定违约条款，故四海公司依据原合同中有关贷款的条款要求陈文军支付逾期付款利息，没有依据，不予支持。　　综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第一百三十条、第一百六十一条之规定，判决:一、陈文军支付四海公司购房款87000元;二、驳回四海公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3391元，由四海公司负担1416元，陈文军负担1975元。　　上诉人陈文军不服一审判决，上诉称:一、上诉人与被上诉人四海公司之间关于南宁市秀厢路宝海公寓第3栋5层3502号商品房买卖合同纠纷一案，南宁市中级人民法院作出的(2002)南市民终字第130号民事判决已经生效。被上诉人在本案对上诉人提起的诉讼，属恶意诉讼，一审受理违反“一事不再理”的诉讼原则。二、被上诉人未履行(2002)南市民终字第130号民事判决，上诉人至今未得到南宁市秀厢路宝海公寓第3栋5层3502号商品房的产权证，如果被上诉人为上诉人办理了产权证，被上诉人就可以到银行办理抵押贷款手续从而得到购房款，故被上诉人要求上诉人支付购房款87000元，没有法律依据。三、一审未查明被上诉人的法定代表人罗俊鑫身为国家公务人员，参与经营活动的行为违法以及南宁市公安局城北分局不履行查处宝海物业公司保安违法行为的事实。四、被上诉人己经被吊销营业执照，不具备本案诉讼主体资格。综上，一审认定事实不清，适用法律错误，程序违法，请求撤销一审判决或发回重审。　　被上诉人四海公司答辩称:被上诉人在本案的诉讼请求与之前案件的诉讼请求不一样，上诉人主张本案违反“一事不再理”原则的理由不成立。一审认.定事实清楚，，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。　　当事人二审争议焦点为:1、上诉人陈文军应否向被上诉人四　　海公司支付购房款87000元?2、一审的诉讼程序是否违法?　　上诉人陈文军二审中提交以下新的证据:证据1，南宁市工商局电脑查询单，证明四海公司已经吊销营业执照，不具备诉讼主体资格。证据2，宝海幼儿园招生简章，证明四海公司原来的办公室已经搬离。　　被上诉人四海公司二审中未提交新的证据。　　被上诉人四海公司对上诉人陈文军二审提交的证据质证认为:对证据1的真实性没有异议;对证据2的地址是四海公司的临时办公地址，工商注册的办公地址是南宁市中山路2号。　　本院对当事人二审提交的证据的认证:对上诉人陈文军二审提供的证据1，被上诉人四海公司对证据的真实性没有异议，且该证据来源合法有效，本院予以确认;对证据2与本案没有关联性，本院不予采信。　　本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。　　另查明，被上诉人四海公司于日被广西壮族自治区工商行政管理局吊销营业执照，但未进行清算注销。　　本院认为:上诉人陈文军与被上诉人四海公司签订的《商品房购销合同》合法有效，本院予以确认。根据该《商品房购销合同》约定，陈文军向四海公司购买商品房，除已经支付的首付款外，尚未支付的购房余款87000元应由陈文军向建设银行申请办理十年住房按揭贷款。陈文军依照约定与建设银行签订按揭贷款合同，但四海公司撤回其在建设银行的基本结算户并取走陈文军与建设银行签订的贷款合同及购房的有关材料，造成陈文军无法按揭贷款，四海公司在履行《商品房购销合同》中存在一定过错，双方因此发生纠纷。在本院作出的生效的(2002)南市民终字第130号民事判决确认双方继续履行《商品房购销合同》后，该合同中有关向建设银行按揭贷款的条款已不可能实际履行，且《商品房购销合同》中并未就按揭贷款条款无法实现应如何支付购房款的事项进行约定，双方在履行过程中亦未就尚余房款的支付达成一致意见，故陈文军与四海公司均应积极、诚信履行合同约定的义务，但陈文军在四海公司已经履行交付房屋义务的情况下，未将尚欠的购房款支付给四海公司，应认定为未履行《商品房购销合同》约定的义务。一审根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定和《商品房购销合同》中支付购房款的相关条款以及商品房买卖合同的交易习惯，判决陈文军向四海公司履行《商品房购销合同》约定的支付购房款的义务，有充分的事实和法律依据。陈文军以其未得到房屋产权证为由拒付购房款，没有充分的法律依据。关于四海公司的诉讼主体资格，根据《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》(日法经[2000]24号函)的规定“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机构依据国家行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归消灭。因此企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动。”四海公司虽被吊销企业营业执照，但因其尚未进行清算及办理工商注销登记，其民事诉讼主体资格依旧存在，故陈文军主张四海公司主体不适格，本院不予支持。对于四海公司提起本案诉讼是否重复诉讼的问题，四海公司在本案的具体诉讼请求与本院作出的(2002)南市民终字第130号民事判决的具体诉讼请求并不相同，且相互不能替代或涵盖，因此，四海公司提起本案诉讼，并不违反一事不再理的民事诉讼原则。陈文军关于本案属重复诉讼的主张，无法律依据，本院亦不予采纳。至于陈文军主张一审未查明被上诉人四海公司的法定代表人罗俊鑫身为国家公务人员，参与经营活动的行为违法和南宁市公安局城北分局不履行查处宝海物业公司保安的违法行为的事实，不属本案审理范畴，本院不予处理。综上，一审认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。　　陈文军上诉无理，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉　　讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下:　　驳回上诉，维持原判。　　二审案件受理费3391元，由上诉人陈文军负担。　　本判决为终审判决。　　审判长邓杰　　审判员赵东　　代理审判员余电臻　　广西壮族自治区南宁市中级人民法院　　二0一三年七月二十五日　　书记员:梁志洁　　附相关法律条文　　《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
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房屋买卖合同纠纷 判决继续履行案例
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陈如波，上海创远律师事务所高级合伙人、知名上海律师，毕业于南京大学。1998年从事法律工作，陈律师擅以丰富的实践工作经验结合独特的创造性法律服务思维解决重大、疑难、复杂纠纷案件，处理过各类诉讼及非诉讼案件达千余件，其中不乏多起在行业内有重大影响的案件，法律服务案件涉及金额超过百亿元，先后担任几十家公司法律顾问，其在房地产、建设工程、融资并购、资产重组、股权转让、法律顾问、公司上市、经济合同纠纷处理等领域业绩显著。
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二手房买卖合同纠纷诉讼案件法院判决房屋出卖方继续履行房产买卖合同案例
作者：陈如波律师 时间： 16:27:05 来源：原创 浏览：次
房屋买卖合同纠纷案件法院判决书案例&
&&&&&&&&&&&&&&
&&&&&&&&&&&&&&&& 上海市闵行区人民法院
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&民事判决书
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&(2010)闵民三(民)初字第6XX号
&&&&原告马某伯，男，汉族，19XX年X月XX日出生，户籍地浙江省临海市XX镇XX小区12&11号。
&&&&委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
&&&&委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
&&&&被告欧阳某敏，女，汉族，1983年7月21日出生，户籍地湖北省仙桃市XXX镇XX村三组19号。
&&&&委托代理人高XX，上海XXXX律师事务所律师。
&&&&委托代理人鲍XX，上海XXXX律师事务所律师。
&&&&第三人童某悠，女，1&9XX年XX月XX日出生，汉族，户籍地浙江省临海市XXXXXX巷1&0号。
&&&&委托代理人陈如浪，上海创远律师事务所律师。
&&&&委托代理人陈如波，上海创远律师事务所律师。
&&&&原告马某伯与被告欧阳某敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2&010年3月15日立案受理。依法由代理审判员许瑜华适用简易程序独任审判。期间，因本案的处理可能与童某悠存在利害关系，本院于2010年6月IO日依法通知童某悠作为本案第三人参加诉讼。后本案因案情复杂，依法适用普通程序组成合议庭于201&0年7月2&3日公开开庭进行了审理。原告及第三人的委托代理人陈如浪、陈如波被告委托代理人高XX、鲍XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
&&&&原告马某伯诉称：原、被告于2009年成立买卖合同法律关系，约定被告将其位于上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋出售于原告，房屋总价为人民币(下同)48．7&0万元。合同履行过程中，原告向被告支付了购房款16万元，但被告均以种种理由拒不办理该房屋抵押权注销手续及产权过户手续。为此，原告诉至法院，要求依法判令：一、被告将位于上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋抵押权注销后将房屋产权过户登记于原告名下并向原告交付上述房屋；二、本案诉讼费由被告负担。
&&&&原告马某伯为此提供了如下证据材料：1、第三人与被告于2009年9月5日签订的房屋买卖合同，证明第三人与被告之间的买卖合同关系，同时也证明了原、被告之间的买卖合同关系存在；2、被告于2009年11月19日出具的保证书，证明被告知晓并同意原告与第三人之间的债权债务概括转让，进而原、被告之间的买卖合同关系存在；3、童某月与第三人于2&009年11月19日出具的保证书，证明原被告之间存在合法的买卖合同关系，且原告的购买条件同于第三人和被告之间的购买条件；4、上海市登记册，证明系争房屋的权利人仍在被告名下，被告至今没有将他项权利注销；5、律师函及快递单据，证明被告拒绝履行合同，在被告不履行保证书内容时，原告以第三人的名义向被告发函要求继续履行合同；6、付款收据，证明原告已经收到购房款16万元：7、存折，证明原告有一次性直接支付购房余款的能力；8、委托书，证明原告委托童某月办理该房屋的一切买卖事宜；9、情况说明，证明其在2009年11月19日后曾委托童某月联系被告及中介公司，要求被告继续履行合同。
本案审理过程中，应原告申请，证人童某月到庭作证，陈述如下：由于第三人与被告的房屋买卖合同履行受到阻碍，故第三人提出将合同更名为原告，询问中介是否可行，中介称可以，且被告当时也同意，除交房时间外，其他合同内容都不变更；2009年11月19日，中介方的工作人员周立提供了新的合同，其签了一份，但是被告因原告本人没有到场拒绝在合同上签字，其就对被告解释说，之前的买卖过程也是其具体经办，现在更名为原告后，也由其经办，为消除被告担心一房两卖的顾虑，其向被告出具了保证书，但之后被告仍没有在新合同上签字，临走时三方约好2009年11月21日再约时间由原告本人到场办理相关手续，但此后其打电话给周立时，周立就不接电话了；2009年11月23日，其至房管局信访办投诉，房管局的工作人员找过周立，周立称被告反悔不出售房屋了。
&&&&经质证，被告认为因证人童某月已旁听了本案于2010年6月9日进行的庭审，故对其证人资格有异议，认为不可再作为本案证人。原告和第三人对证人童某月的证词没有异议。
&&&&被告欧阳某敏辩称：不同意原告诉请。原、被告之间并没有签订买卖合同，不存在原告诉称的买卖合同法律关系，且被告至今没有收到过原告的购房款；被告与第三人之间的房屋买卖合同已于2&009年11月19日经双方协商一致予以解除，对此在(201&0)闵民三(民)初字第1&XX号案的庭审中，第三人也认为其与被告之间的房屋买卖合同关系是附条件解除。
&&&&被告欧阳某敏为此提供了如下证据材料：1、保证书二份，证明原告和第三人以协商方式解除了房地产买卖合同关系，同时证明本案原、被告之间不存在所谓的房地产买卖合同关系；2、(2&01&0)闵民三(民)初字第1&XX号案的民事起诉状和应诉通知书。
&&&&本案审理过程中，应被告申请，证人周立、邓泽标到庭作证。证人周立陈述如下：其系上海立居房地产经济有限公司(以下简称立居公司)负责人，由其为系争房屋的买卖提供居间服务；经其居间介绍被告与第三人于2009年9月初签订正式的房屋买卖合同，后在办理贷款的过程中，因第三人的资质问题，系争房屋的按揭贷款须由直系亲属担保方可有审批通过的可能性，故其于2009年9月17日就上述事项通知童某月，之后童某月一直没有和其联系，直至其于2&009年11月初与童某月再次联系后，童某月方作为第三人的母亲提供直系亲属担保，但经银行审核，因童某月信誉瑕疵，银行于2009年11月7日正式确认不能办理转按揭，而依据买卖合同约定2009年11月5日无法办出贷款，超过两个星期，被告有权解除合同，如果贷款不成或不足，以现金方式补足剩余房款，故其电话联系童某月将相关违约责任等事项作详细告知，童某月回复称因资金困难，有意解除合同，但可由童某月的朋友继续购买，此后其又联络被告转告童某月的意向，被告回复称如换人购买须重新商谈，合同可以解除，但违约责任须另行协商；2009年11月19日，第三人、原告和被告相约在系争房屋的贷款银行商谈具体事宜，其应童某月要求携带重新打印的合同也前往该银行，如三方能谈成，则当日签订合同并办理系争房屋的抵押权注销手续，后因原告本人和第三人本人均未到场，只有童某月携带存折及原告出具的委托书到场，故未签订新的合同，之后原告再也没有和其联系过。
&&&&证人邓泽标陈述如下：其系被告的朋友，见证了系争房屋的整个买卖过程；2009年11月5日由于未收到第三人支付的房屋余款，故询问中介后方得知是由于第三人的信誉问题，贷款未获审批，后2009年11月6日，童某月打电话来要求换人购房，考虑到中介费负担的问题，被告于2009年11月1&9日应约前往系争房屋的贷款银行，但当日只有童某月当场，原告本人没有到场，因此其建议被告不要签订新的合同，否则很可能会出现一房两卖的后果，当时被告给童某月的回复是只有原告本人到场才会继续商谈买卖事宜，包括付款的时间节点等都要重新商谈；由于童某月称原告稍后会到场，故原告向童某月出具了保证书，但原告最终没有到场，临走时双方约定等原告到场后再说；由于之后原告一直没有联系被告，故被告于2009年11月21日打电话给中介公司要求退还已收房款，被告至今都未见过原告本人。
&&&&经质证，原告对证人周立的证词的真实性和合法性部分有异议，证人多处证词前后矛盾，且与(2010)闵民三(民)初字第166号案中的陈述有多处不符；原告对证人邓泽标的证词也有异议，其证词内容与证人周立的证词内容有多处相互矛盾，且其身份是被告的朋友，故有利害关系。被告对证人周立和邓泽标的证词均没有异议。第三人对证人周立和邓泽标的证词的质证意见均同于原告。
&&&&第三人童某悠述称：第三人与被告签订合同后，第三人已将其合同中的权利义务概括转移给了原告，由原告购买系争房屋，因此被告应当按约继续履行房屋买卖合同。
&&&&第三人童某悠未就其述称提供证据材料。
&&&&经庭审质证，被告对原告提供的证据1，认为真实性没有异议，但不能证明原告所要证明的内容，原被告之间不存在买卖合同关系；对证据2，认为真实性没有异议，但关联性有异议，不能证明原被告之间存在买卖合同关系，也不能证明第三人与被告之间的买卖合同权利义务转移给了原告，同时因证据4及证据5都清楚的表明了原告在起诉前认为合同的权利人是第三人，而不是本案的原告，故原告通过该证据要证明的内容与其提供的证据4、5相互矛盾；对证据3，认为真实性没有异议，但是不能证明原告所要证明的内容，该证据打印于2009／11／28，现已不能反映该房屋的他项权利情况；对证据4，认为真实性没有异议，起诉前确实收到过，但是不能证明原告所要证明的内容，并且该律师函载明合同的权利人为第三人，而非本案原告，同时证明了第三人与本案原告之间不存在合同权利义务转移关系；对于证据5，认为真实性没有异议，不能证明原告所要证明的内容，且与本案没有关联性；对证据6，认为真实性没有异议，但不能证明原告所要证明的内容，该付款收据与本案没有任何的关联性；对证据7，认为真实性没有异议，但是不能证明原告所要证明的内容，案外人童某月的存折存款与本案原告的支付能力没有任何的关联性；对证据8，认为真实性有异议，不能证明原告要证明的内容，原告提供的证据2&3载明双方协商解除买卖合同是在2&009／11／19，而委托书出具的时间为2&009／11／16，11／19发生的事情不可能会在11／16知道，需要对马某伯的签字和签订时间申请鉴定；对证据9，认为已超出举证期限，故不予质证。第三人对原告提供的证据均予以认可。
&&&&原告对被告提供的证据1，认为三性没有异议，但不同意其证明目的。第三人对被告提供的证据的质证意见同于原告；对证据2，认为真实性没有异议，但不同意其证明目的。
&&&&本院对于原、被告双方认为真实没有异议的证据效力，予以认定。
&&&&对于原告提供的证据8，被告虽对其签字的真实性提出异议，但其未能在法庭指定的期限内提出书面申请，且原告在庭审中对童某月的代理权也予以认可，故对该份证据效力，本院予以认定。对于原告提供的证据9，因该份证据由原告在法庭调查中提出，未超出法律规定的举证期限，且不审理该证据可能导致裁判明显不公，故被告认为该份证据已过举证期限的质证意见，本院不予采信，对该份证据效力，本院也予认定。
&&&&对于童某月的证词，被告认为因童某月已旁听了本案的第一次庭审，故不具备证人资格。对此本院认为，是否具备证人资格是基于对证人适格性的判断，根据民事诉讼法第七十条规定：&凡是知道案件情况的单位和个人，都有义务出庭作证，&&。不能正确表达意志的人，不能作为证人。&本案中童某月作为整个事件的亲历者，显然有义务到庭作证，且其也不属于法律所规定的不能作为证人的情形，故对其证人资格，本院予以认定。而被告在质证意见中所提及的&证人不得旁听法庭审理&系证据规则第五十八条所规定的证人退庭制度，其与证人适格性系两个概念，故童某月旁听首次庭审并不必然导致其丧失证人资格的后果，但鉴于其旁听庭审对其证词的证明力可能产生的不利影响，故本院认定其证明力低，不可作为单独认定案件事实的依据。
&&&&对于周立的证词，因其证词前后不相一致，对于邓泽标的证词，因邓泽标系被告朋友，与被告具有利害关系，故本院认定上述两份证词证明力较低，不可作为单独认定案件事实的依据。
&&&&基于上述证据及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋系被告所有，于2009年8月20日取得房屋产权证，购房时被告以上述房屋作抵押向中国建设银行股份有限公司上海市分行按揭贷款220，000元。
&&&&2009年9月5日，经上海立居房地产经纪有限公司居间介绍，被告欧阳某敏(签约甲方)与第三人童某悠(签约乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定由被告将其位于上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋出售给第三人。合同约定：房屋面积为72．82平方米；转让价款为487，000元；甲乙双方同意，甲方于2009年11月30日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接；甲乙双方确认，在2009年11月5日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理房屋过户手续；本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费；乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止，逾期超过七日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付七日的违约金外，甲方有权单方面解除合同。甲方单方面解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总房价的2&O％，甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余额返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起七日内向甲方支付；乙方应于本甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同之公正手续(若需)后二日内或签订本合同当日，将部分首期房价款计110，000元整直接支付给甲方，并通过上海立居经纪有限公司转付定金计5&0，000元整转为首期房价款并已付给了甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的全额首期房价款计160，000元整；甲方同意乙方通过向贷款银行申请327，000元整，以贷款的形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等一切相关协议，办理一切相关手续，并支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)，若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于送件当日将其补足并支付给甲方；乙方第二期房款的支付方式为待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，且公证处出具买卖合同公证书(若有)、借款抵押合同公证书(若有)且甲方名义之抵押登记已经注销后七个工作日内，甲、乙双方亲自或委托立居公司赴上海市闭行区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续(送件)，并由立居公司收执收件收据。待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后七个工作日内，乙方应支付给甲方第二期房价款，该期房价款由贷款银行代为乙方支付；待贷款行将上述第二期房价款支付至指定账户上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后7日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方应将该房地产交付乙方；本合同签定后，乙方于2009年7月12日前支付50，000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，乙方于2&009年9月5日前支付11&0，000元，乙方于2&009年11月5日前支付327，000元；甲方在本合同第四条约定的房屋验收交接后，与乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视等过户手续，物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。上述合同由第三人的母亲童某月代其在落款处签字，庭审中对童某月作为第三人的代理人代办购房事宜这节事实，第三人及被告均予认可。
&&&&上述合同签订当日，原告按约支付了第一期付款110，000元，加之签约前支付的定金50，000元，共计支付房款160，000元。但在申办贷款的过程中，因第三人的原因导致银行贷款未获审批，使买卖合同履行受阻，未能按约于2&009年11月5日办理房屋产权过户手续。
&&&&在被告、第三人及中介方三方磋商的过程中，第三人向中介方提出可由其朋友即原告继续购买系争房屋。后被告、中介方及童某月于2&009年11月1&9日前往系争房屋按揭贷款所在银行继续商谈。当日，童某月携带存有21&0，000元的存折，同时中介方也携带了事先打印的以原告为购买方、被告为出售方的合同，但最终该合同没有签订。同日，被告出具保证书给童某月，载明：&本人在童某悠自愿放弃对浦涛路399弄25号1&01室房屋的购买权，
同意由马某伯购买该套房屋。09年7月11日定金五万元整(50，000元)；09年9月5日首付款壹拾壹万元整(11&0，000元)；总房价487，000(肆拾捌万柒千元整)。&童某月也代第三人出具保证书给被告，载明：&本人童某悠自愿放弃对浦涛路399弄25号101室的购买权，现在转为马某伯的名下买这房子。09年7月11日定金五万元整(5&0，000元)；09年9月5日首付款壹拾壹万元整(110，000元)；总房价487，000(肆拾捌万柒千元整)。&
&&&&2009年11月30日，第三人童某悠委托律师向被告发出律师函，要求被告继续履行2009年9月5日签订的房屋买卖合同，注销系争房屋上的抵押权，并协助被告办理房屋产权过户手续，并交付房屋。
&&&&201&0年1月4日，第三人向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求被告继续履行合同办理位于上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋抵押权注销后将产权交易过户登记于名下，并向原告履行交房义务。现因第三人向法院申请撤诉，上海市闵行区人民法院于2010年7月12日作出裁定，以撤诉方式结案。
&&&&201&0年3月12日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局信访办出具情况说明，反映如下事实：童某月于2009年11月1&3日下午走访区房管局信访办反映童某悠在立居公司欲购浦涛路399弄2&5号1&01室房屋相关事宜，后区房管局信访办曾给出处理建议，并就建议致电上海立居房产经纪有限公司周店长，回答讲可以操作，上家认可，且约好19日一起去银行办理还贷手续因纠葛搁置，事后应邀约定三方于同年12月5日下午来该局当面调解协商，当日中午周立告知上家不来了，上家把处置底线告知了，经长时间交谈协商都不愿妥协。
&&&&庭审中，原告表示如买卖合同继续履行，其有能力且同意随时一次性支付房屋余款32&7，000元。
&&&&本院认为：本案的争议焦点是原告按487，000元的总价向被告主张系争房屋的购买权有无依据?
&&&&本案中，因第三人未能按约如期申请贷款导致其与被告签订的房屋买卖合同履行受到阻碍，后双方于2009年11月19日前往系争房屋所在的贷款银行就合同履行后续事宜进行协商。从本案现有证据来看，第三人与被告于2009年11月19日相互出具的两份保证书是反映当日协商结果的直接证据。对于两份保证书的含义，原告与第三人认为其表明被告同意第三人将双方所签之买卖合同的权利义务一并转让给原告，而被告则认为其是第三人与被告就解除双方所签之买卖合同形成合意。对此本院认为，首先从保证书涉及的主体来看，合同权利义务转让是三方法律关系，而解除合同是双方法律关系，现两份保证书的内容显然涉及原告、被告、第三人三方权益；其次，从2&009年11月19日被告与第三人的协商意图来看，结合证人周立、邓泽标、童某月的证词及被告和第三人约定的协商地点，可以表明当日中介方、被告、第三人前往系争房屋贷款所在的银行是为协商马某伯如何购买系争房屋而去，因此原告及第三人对于保证书含义的解释更为合理；最后，从保证书的字面意思来看，合同权利义务转让是合同的主体发生变更而债的内容保持不变的法律制度，第三人出具的保证书的内容符合上述制度的规定，表明第三人承诺将其所有的权利义务(包括以487，000元购买系争房屋及已付款160，000元)全部让与给原告，而被告出具的保证书则表明其作为合同相对方已知晓并同意第三人的转让行为。综上所述，第三人将其与被告所签之合同中的权利和义务一并转让给原告的行为成立并且生效，现原告依据其对第三人权利义务的受让以487，000元的价格向被告主张购买系争房屋的权利，于法有据，本院予以支持。对于被告认为与原告之间不存在房屋买卖关系，且至今未收到过原告支付的购房款的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。
&&&&至于原告支付房屋余款的时间及方式，因在权利义务转让时，原合同(2009年9月5日合同)所约定的余款支付时间及方式实际已不具有可行性，处于待定中，因此原告基于第三人的让与而与被告所形成的法律关系中，有关房屋余款的支付时间及方式也是不明确的。依据合同法的相关规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行，现原告表示同意随时一次性以现金方式支付余款327，000元，故付款方式及时间约定不明实际并不影响原、被告双方在一个合理期限内继续履行合同义务。
&&&&据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第八十八条、第一百零七条之规定，判决如下：
&&&&一、被告欧阳某敏于本判决生效之日起二十日内向中国建设银行股份有限公司上海市分行归还购房贷款本息(具体数额以银行对账单为准)，注销设定在上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋上的他项权利；
&&&&二、原告马某伯于本判决生效之日起三十日内向被告欧阳某敏支付房款327，000元；若被告欧阳某敏怠于履行上述第一项还贷义务的，则原告马某伯有权以上述之应付款优先替被告欧阳某敏还贷，余款支付给被告欧阳某敏；
&&&&三、被告欧阳某敏于他项权利注销之日起十日内协助原告马某伯办理上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋产权过户手续，将上述房屋产权过户至原告马某伯名下，过户时发生的费用按国家规定各自承担；
&&&&四、被告欧阳某敏于上海市闵行区房地产交易中心出具以原告马某伯为所有权人的房地产证后七日内将上海市闵行区浦涛路399弄XX号XXX室房屋交付给原告马某伯，同时协助原告马某伯将上述房屋的维修基金、水、电、燃气、电话、有线电视更名至原告马某伯名下。
&&&&如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
&&&&案件受理费6，2&05元，由被告欧阳某敏负担。
&&&&如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&审判长&&杨建勇
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&代理审判员&许瑜华
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&人民陪审员&陆家寿
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&见习书记员&&张金连
关键字:二手房买卖合同纠纷诉讼案件法院判决房屋出卖方继续履行房产买卖合同案例
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