房地产报建详细流程及准备资料有哪些？_其他_土巴兔装修问答
房地产报建详细流程及准备资料有哪些？
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房地产报建详细流程及准备资料有哪些？
提问者：纪芳洁|
浏览次数：413|
提问时间： 10:50:53
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回答数：88381|被采纳数：173
四川省柯演建筑装饰工程有限公司
所有回答：&88381
房地产开发报建流程
房地产开发报建流程
第一步 房地产开发公司的设立
房地产开发公司设立阶段的法律程序
一、内资房地产综合开发公司的设立
1、公司设立准备
2、申请资质等级审批
3、申请办理企业名称预先核准
4、办理工商注册登记
5、办理税务登记
二、外资房地产开发公司的设立
6、申请批准项目建议书
7、办理企业名称登记
8、送审合资或合作合同、章程
9、申领外商投资企业批准证书
10、办理企业登记
房地产开发公司设立阶段的相关税费
1、企业法人开业登记费
2、企业法人变更登记费
3、企业法人年度检验费
4、补、换、领证照费
第二步 房地产开发项目的立项和可行性研究
房地产开发项目的立项和可行性研究阶段的法律程序
1、选定项目，签定合作意向书
2、初步确定开发方案
3、申报规划要点
4、申报、审批项目建议书
5、编制项目可行性研究报告
6、申报、审批项目可行性研究报告
房地产开发项目立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费
2、建设工程规划许可证执照费
第三步 房地产开发项目的规划设计和市政配套
房地产开发报建流程
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的法律程序
一、房地产开发项目的规划设计
1、申报选址定点
2、申报规划设计条件
3、委托作出规划设计方案
4、办理人防审核
5、办理消防审核
6、审定规划设计方案
7、住宅设计方案的专家组审查
8、落实环保“三废”治理方案
9、委托环境影响评价并报批
10、建设工程勘察招、投标
11、委托地质勘探
12、委托初步设计
13、申报、审定初步设计
二、房地产开发项目的市政配套
14、征求主管部门审查意见
15、落实市政公用设施配套方案
16、报审市政配套方案
17、市政各管理部门提出市政配套意见
18、市政管线综合
房地产开发项目规划设计和市政配套阶段的相关税费
1、工程勘察（测量）费
2、工程设计费
3、建设工程规划许可证执照费
4、竣工档案保证金
5、临时用地费
6、临时建设工程费
7、建设工程勘察招标管理费
8、勘察设计监督管理费
9、古建园林工程设计费
第四步 房地产开发项目土地使用权的取得
取得房地产开发项目土地使用权的法律程序
一、国有土地使用权的出让
1、办理建设用地规划许可证
2、办理建设用地委托钉桩
3、办理国有土地使用
回答数：4041|被采纳数：13
所有回答：&4041
第一章：项目立项阶段
　　发改委办理立项审批、投资计划
　　第二章：前期准备阶段
　　一、 &&获取土地使用权：签订国有土地转让合同、缴纳出让金契税、办理《土地证》
　　二、 &&征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》
　　三、 &&规划设计:建委办理建设规划许可证、建设用地许可证
　　环保局：环保评测、日照分析
　　地震局：地震测试
　　人防办：相关人防工程建设方案
　　民航局：标高申请
　　环卫、市政等申请
　　四、 &&建设项目报建登记，图纸审核、申请招标，办理招标投标手续，确定勘察
　　五、申办《施工许可证》
　　六、招标
　　第三章：工程建设阶段
1、施工用水用电及通讯线路接通，保证施工需要
　　2、施工场地平整，达到施工条件
　　3、施工通道疏通，满足施工运输条件
　　4、施工图纸及施工资料准备
　　5、施工材料和施工设备的准备
　　6、临时用地或临时占道手续办理
　　7、施工许可批文及办理开工手续
　　8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验
　　9、组织图纸会审、设计交底
　　10、编制工程进度计划
　　11、设计、施工、监理单位的协调
　　第四章：项目销售阶段
　　一、申办《销售许可证》
　　二、商品房销售及按揭(以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并
　　依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物)办理
一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》
　　二、申办建设工程规划验收
　　三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》
　　四、物业移交
　　第五章：交付使用阶段
回答数：2772|被采纳数：8
所有回答：&2772
第一部分，房地产开发公司的准备工作 &&
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 &&
第二部分，行政审批部分 &&
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。 &&
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项： &&
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 &&
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。 &&
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 &&
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 &&
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 &&
6、规划部门办理项目选址意见书。 &&
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项： &&
1、人防办进行人防工程建设布局审查。 &&
2、国土资源局办理土地预审。 &&
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 &&
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。 &&
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。 &&
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项： &&
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。 &&
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 &&
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 &&
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 &&
5、国土资源局进行用地预审。 &&
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 &&
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 &&
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。 &&
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。 &&
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项： &&
1、公安消防支队进行消防设计审查。 &&
2、人防办进行人防设施审查。 &&
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。 &&
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。 &&
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项： &&
1、建设单位办理施工报建登记。 &&
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。 &&
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。 &&
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： &&
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 &&
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料： &&
1、以下证明材料： &&
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； &&
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证； &&
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。 &&
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书； &&
3、工程施工合同； &&
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。 &&
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项： &&
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。 &&
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。 &&
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。 &&
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。 &&
第三部分 &&房地产项目权属初始登记阶段 &&
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。 &&
2、开发商应提交材料： &&
（1）申请书； &&
（2）企业营业执照； &&
（3）用地证明文件或者土地使用权证； &&
（4）建设用地规划许可证； &&
（5）建设工程规划许可证； &&
（6）施工许可证； &&
（7）房屋竣工验收资料 &&
（8）房屋测绘成果； &&
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。 &&
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
希望我的回答对您有帮助！
回答数：30338|被采纳数：55
gdssjis409
所有回答：&30338
房地产报建详细流程及准备资料有：
&& && && && && &&一、初步设计审查（5个工作日） &&
　　1、申请书： &&
　　2、计委备案通知或立项批复（复印件）； &&
　　3、规划批准方案总平面图（查验原件，复印件须盖建设单位公章）； &&
　　4、勘察、设计合同（复印件）； &&
　　5、初步设计文件：立面效果图小样两份、初设说明书一份、初步设计图一套（含总平面图1份、建初图1份、结初图1份、水初图1份、强电初设图1份、弱电初设图1份、暖通初设图1份等），另单备地下室平面图1份、给排水总初图1份、住宅项目电视广播系统初设图1份（无专门电视广播初设图，可用弱电初设图代替）、防雷图1份（建筑高度80m以上项目）、转输水箱（水池）所在楼层给水平面图、地勘报告1份。 &&
　　6、初步设计文件电子文档一张，内容包括全套初设图纸、设计说明、效果图等； &&
　　7. &&住宅项目应报户型统计表二、建筑节能审查备案（5个工作日） &&
　　建筑节能审查备案表建筑节能设计图建筑热工设计计算书三、施工图设计审查备案（3个工作日） &&
　　（一）、行政审查立项通知（复印件一份） &&
　　消防、规划、环保、广电等部门出具的行政审查意见（复印件各一份）。 &&
　　设计合同、资质证明正本（复印件各一份） &&
　　勘察合同、资质证明正本（复印件各一份） &&
　　（二）技术审查1、《建筑工程施工图设计文件审查备案报告》原件3份2、《审查合格书》原件一份、《施工图审查报告》原件1份3、审查合同、资质证明正本（复印件各一份） &&
　　4、《建筑节能设计审查备案登记表》原件一份5、建筑施工总平图一份（加盖审查机构章）（复印件一份） &&
　　四、招投标监督备案（一）国家（政府）投资项目比选监督备案（即办） &&
　　1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件或加盖比选人鲜章） &&
　　2、施工图设计文件审查通知书（复印件） &&
　　3、比选委托代理合同原件（委托比选的提供） &&
　　4、工程量清单及参选控制价编制的委托合同（原件或加盖比选人鲜章） &&
　　5、比选公告或资格预审公告或参选邀请书（原件或加盖比选人鲜章） &&
　　6、资格预审报告完整一套（原件或加盖比选人鲜章） &&
　　7、资格预审暨参选邀请书或邀请参选书（原件或加盖比选人鲜章） &&
　　8、比选文件完整一套（原件或加盖比选人鲜章） &&
　　9、比选文件备案情况通知书（复印件） &&
　　10、评选报告完整一套（原件或加盖比选人鲜章） &&
　　11、中选候选人告示材料证明12、中选通知书（另册）原件13、施工合同（另册）原件14、中先人的参选文件完整一套（另册）副本（二）国家（政府）投资项目招标监督备案资料（即办） &&
　　1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　2、施工图设计文件审查通知书（复印件） &&
　　3、招标委托代理合同原件（委托招标的提供）（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　4、工程量清单及投标控制价编制的委托合同（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　5、招标公告或资格预审公告或投标邀请书（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　6、资格预审报告完整一套（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　7、资格预审暨投标邀请书或投标邀请书（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　8、招标文件完整一套（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　9、招标文件备案情况通知书（复印件） &&
　　10、评标报告完整一套（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　11、中标候选人告示材料证明（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　12、中标通知书（另册）原件13、施工合同（另册）原件14、中标人的投标文件完整一套（另册）副本（三）非国家投资项目中标备案资料（即办） &&
　　1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件） &&
　　2、施工图设计文件审查通知书（复印件） &&
　　3、招标委托代理合同原件（委托招标的提供）（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　4、工程量清单及投标控制价编制的委托合同（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　5、招标委托代理资质证书（复印件） &&
　　6、评标委员会人员组成情况（原件或加盖招标人鲜章） &&
　　7、中标人的资质证明（复印件并加盖招标人鲜章） &&
　　8、中标项目经理资质证明（复印件并加盖招标人鲜章） &&
　　9、中标通知书（另册）原件10、施工合同（另册）原件（四）免予招标备案资料（即办） &&
　　1、有效的项目审批部门的项目批准文件（原件） &&
　　2、施工图设计文件审查通知书（复印件） &&
　　3、承包人的资质（复印件） &&
　　4、承包项目经理资质证明（复印件） &&
　　5、承包人的安全生产许可证（复印件） &&
　　6、免予招标报告（另册）原件7、施工承包合同（另册）原件五、新墙体材料审查意见（即办） &&
　　1、施工图审查通知书六、报建费的核定（即办） &&
　　1、施工图设计文件审查通知书（复印件） &&
　　2、申请报建费减免的，建设单位还应提供符合法定条件、标准的书面材料3、根据建设项目的具体情况要求建设单位提供的其它资料七、建设工程质量安全监督报监备案（即办） &&
　　1、规划批准总平面图一份2、立项批文3、中标通知书：（1）国家（政府）投资工程；招标备案通知书、中标通知书（2）非国家投资工程项目；招标报告收讫回函、中标通知书（3）免予招标工程；免予招标备案通知书4、施工合同5、建筑材料检测委托合同6、消防审查意见7、监理合同8、设计合同9、勘察合同10施工图设计文件审查通知书及审查报告11、建设工程施工合同备案表12、缴纳建设项目报建费的“部分行政事业性收费一站式收费通知单”或“关于新建项目手续办理统一收费”的函（开发区） &&
　　八、安监备案（5个工作日） &&
　　1、文明施工责任书1式2份（每栋） &&注：签订责任书日期由安监站填写2、安全监督备案表1式3份（每栋） &&注：登记日期由安监站填写3、施工安全条件审核表1式2份（每栋） &&
　　4、施工单位的安全生产证（复印件） &&
　　5、关于安全文明施工和安全措施增加费协议1份6、安监备案工程信息表1份（每栋） &&
　　7、备案完成后建设单位必须按照安全监督备案须知要求装备现场九、核发施工许可证（5个工作日） &&
　　1、填写〈建筑工程施工许可证申请表〉项目业主单位盖章、2、中标通知书（原件）招标（备案）资料收讫回函通知书（原件） &&
　　3、建设用地手续（复印件） &&
　　4、建设规划许可证及附件（复印件，附件包括许可证副本和规划总平面图5、〈施工图设计文件审查合格书〉和〈审查通知书〉（复印件） &&
　　6、监理合同、总监理工程师岗位证书（复印件）、项目经理资格证书（复印件）施工合同（副本原件） &&
　　7、建设单位、施工单位、监理单位会签盖章的施工组织设计会签表（原件） &&
　　8、民工工资保证金或保函9、银行出具的建设工程资金到位证明（原件） &&
　　10、建设单位预付工程备料款的银行进帐单（复印件）（注：预付工程备料款为年度工程用款的25%，年度为365天计） &&
　　11、计划生育责任书（此责任书一式三份，建设单位、施工单位签字盖章） &&
　　12、企业安全生产许可证（复印件） &&
　　注：施工押证；（1）项目经理资质证书必须与中标及合同确定的项目经理一致。 &&
　　（2）施工员岗位证书按一个施工员负责3000㎡的规模计算押证数。 &&
　　⑶安全员岗位证书超过10000㎡的工程规模必须配备专职安全员。 &&
　　注：在资料齐备并符合要求前提下承诺以上时限。
回答数：9741|被采纳数：36
所有回答：&9741
一个房地产项目开发的整个流程大体上包括10个阶段。 &&(一)开发商提出开发设想是整个房地产项目开发的起点 &&在市场经济体制条件下,开发设想是房地产开发商最关键的一项工作,从这项工作起,整个房地产项目开发就进入了状态。开发设想是否准确地反映了市场的需要,将决定未来整个房地产项目开发的成败。这需要房地产开发商认真研究房地产市场的变化趋势,确定不同地段的发展前景,把握不同项目的市场需求状况。 &&(二)可行性研究是房地产项目开发的第二步,也是非常关键的一步 &&开发商提出了设想,但这种设想究竟有没有真正的市场前景,需要进行可行性研究。可行性研究是房地产项目开发不可缺少的一个阶段。**是否批准此项目立项,银行是否同意给予资金支持都需要参考可行性研究的结果。进行可行性研究,就可能有两种结果:一是可行性研究表明这个设想不可行,那么即使开发商不同意,这个项目开发的全过程实际上就结束了;二是可行性研究表明这个设想可行,则不出意外,这个项目就可以一直进行到最后的阶段。目前,在我国忽视可行性研究,或者将可行性研究当成一种形式的风气,在房地产项目开发领域还相当浓厚,这造成了空置率居高不下等一系列恶果,需要**认真对待。 &&(三)申请项目用地是房地产开发的第三步,也是正式启动项目开发的第一步 &&土地是所有建筑的基础,申请土地是房地产开发正式启动的第一步。在我国,由于人多地少,土地资源成为极为稀缺的资源,对许多开发商来说,拿到土地才是最关键的一步,有了土地就有了开发的全部条件,有土地就不愁项目赚不到钱。因此,在土地市场上各种**事件层出不穷。我国原来规定可以有划拨和出让两种获得土地的方式,划拨土地太多,冲击了正常的土地市场的运行,目前只有少数几种情况才可以获得划拨土地,绝大多数土地都是通过出让获得。但在实际上,从原土地使用者(即原来占有国有土地的国有企事业单位)获得土地却是主要方式。开发商在获得了土地使用权的规定使用年限之后,要到建设行政主管部门备案,领取《房地产开发项目手册》。 &&(四)项目设计是房地产开发的第四步,也是关系到项目是否符合市场需要的重要一步 &&根据项目的规模,设计的具体工作流程也有所不同。对于规模较大的房地产开发项目来说,一般要分成方案设计、初步设计和施工图设计3个具体步骤。方案设计反映了建筑平面布局、功能分区、立面造型、空间尺度、建筑结构、环境关系等方面的设计要求。初步设计在方案设计的基础上,应提出设计标准、基础形式、结构方案及各专业的设计方案。初步设计文件应该包括设计总说明书、设计图纸、主要设备与材料表、工程概算书4个部分。施工图设计是初步设计基础上的更详细的设计,具有工程设备各构成部分的尺寸、布置和主要施工方法;并要绘制完整详细的建筑及安装祥图及必要的文字说明。开发商在进行规划及建筑设计前,需要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件,以获得规划设计条件通知书(主要规定规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度、停车位个数等)。房地产开发商根据规划设计通知书,委托有规划设计资格的单位完成方案设计,然后持方案设计报审表、方案设计及其说明书等有关资料,报经城市规划行政管理部门审查,确认符合规划要求后,核发《建设用地规划许可证》。方案设计得到批准后,即可以进行初步设计。城市规划行政管理部门对建设工程的初步设计方案进行审查,确认其符合规划设计要点后,建设单位就可以进行施工图设计。城市规划行政管理部门在对工程施工图及有关材料进行审查合格后,核发《建设工程规划许可证》。 &&(五)征地及拆迁安置是房地产开发的第五步,也是取得土地使用权后的第一步 &&在取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》之后,就需要进行征地及拆迁安置的工作。开发商还需要到土地管理部门办理相关手续。土地管理部门根据房地产开发商的土地使用权证书及建设用地规划许可证,进行场地范围的实地划定。开发商只能在划定的范围内,进行征地及拆迁方案的实施工作。 &&(六)筹措房地产开发资金是房地产开发的第六步,也是征地及拆迁安置后最重要的工作取得土地使用权后,大部分房地产开发商自己投入的资金就基本上花费殆尽,如何取得进一步开发所需的房地产开发资金,就成了房地产开发商最重要的工作。开发商需要制定资金使用计划,然后以此为基础确定所需要筹措的资金数量。再通过各种融资方案的选择,确定合理的融资方案。目前,我国房地产开发商的融资渠道偏少,基本上是通过商业银行贷款,而房地产开发是风险极大的商业活动,一旦投资失败,将牵连银行体系。最近人民银行大幅度提高了对房地产开发商贷款的门槛,对我国有些过热的房地产投资将起到抑制作用。 &&(七)建设工程招标是房地产开发的第七步,是选择合适的承包商和监理单位的有效方法 &&工程项目招标投标制,是我国工程建设市场的重大改革举措之一。通过招标,房地产开发商首先可以选择合适的项目承包商,以确保工程投资不超过预算、质量符合设计要求、工期达到预期目标。在确定了工程承包商后,房地产开发商还需要通过招标选择合适的监理单位,以便对工程进行建设工程监理。 &&(八)施工是房地产开发的第八步,也是项目能否及时优质完成的关键一步 &&为了确保按照建设工程规划许可证的规定进行组织施工,国家规定必须由城市规划行政管理部门在施工现场进行放线、验线,并到建设行政主管部门领取建设工程开发证后,才可以破土动工。在招聘监理单位之后,主要的项目工作就交由监理单位进行,开发商只控制最后的管理权,即保持对监理单位的有效监督,必要时解聘监理单位。项目施工完成后,还需要通过由城市建设行政主管部门主持的综合竣工验收。通不过验收,就不能投放到房地产市场。 &&(九)市场营销与策划是房地产开发的第九步,是实现经济效益的关键一步 &&房地产项目的开发商,在开发项目即将完工之际,就可以考虑进行所开发的房地产项目的市场营销工作。如果开发商符合**主管部门的预售条件,开发商就可以在进行施工的同时,进行所开发的房地产项目的预售工作。房地产市场营销包括房地产市场调查研究、确定营销目标与手段、确定销售方式、制定销售合同、准备销售宣传资料、培训销售人员、参加必要的房展会、选择广告的方式等。甚至给项目起好听的名字,在商品房项目的销售中,都可以起到极为重要的作用。当然,房地产开发项目的租售,必须经过房地产行政主管部门的批准,取得销售许可证。 &&(十)物业管理是房地产开发的最后一步,是房地产开发的售后服务。
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根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：
1）选址定点；
2）规划总图审查及确定规划设计条件；
3）初步设计及施工图审查；
4）规划报建图审查；
5）施工报建；
6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：
由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。 &&开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段。此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 &&房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：
（1）申请书；
（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；
（4）建设用地规划许可证；
（5）建设工程规划许可证；
（6）施工许可证；
（7）房屋竣工验收资料
（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
回答数：24952|被采纳数：62
所有回答：&24952
您好，房地产项目开发报建报批工作流程：
　　1、对取得土地和准备开发项目打可行性研究报告和立项申请，然后到计划发展委员会申请立项。
　　2、凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，有规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图。
　　3、将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证。
　　4、总体规划通过后如果一次规划分批实施，就将分期实施的详细规划和相应的单体建筑设计报规划局规划管理处审批。
　　5、在四阶段审批期间，将各规费收缴部门缴费流转审批完毕，其中包括消防、建设、教育地方配套、卫生防疫、白蚁防止、绿化、人防、墙体改造、散装水泥、城建档案、工程质监等。
回答数：5401|被采纳数：7
所有回答：&5401
<p class="ask_one_p edit_、土地合法性处理：首先要检查这块土地是不是集体建设用地，如果不是，则需通过“农转非”转为建设用地，避免日后的法律风险；同时你这个房子以后不能办分割的地产证；如果是国有建设用地，就不存在上述问题2、注册房地产开发公司：根据你自身的资金实力去注册一个房地产开发公司，并获取暂定开发资质，一般县级、市级、省级开发公司对注册资本都不一样，根据你的实际情况来办3、办理《土地使用权证》：去当地的国土部门办理，然后对于开发强度指标，最好请专业人士把关，例如容积率、绿化率、建筑密度、层高等等。4、规划设计：由于你的面积比较大，需要请专业的设计公司进行规划设计，然后根据自己的资金实力，确定是否分期开发。对设计公司的选择，可以通过招标的形式来运作。5、开发报建：在施工之前，要根据规划设计图纸，去各个主管部门办理相关证件，主要包含三证一书——建设用地规划许可证，建筑工程规划许可证，建筑工程施工许可证，项目建议书（这个好像有些地方不要求）；如果资金实力有限，需要融资，此时可以凭相关证件去银行办理抵押贷款。6、项目施工：获取上述证件之后，就着手进行施工单位和监理单位的选择，同样可以采取招标的形式；然后开始进入施工阶段，注意自己公司一定要紧抓质量、进度、造价、安全等四个方面；如果资金有限，可以要求施工单位垫资7、项目销售：在项目进入设计开始，就要着手进行宣传推广，为销售做准备；在项目开发到一定阶段，就要去办理预售许可证，办理好预售许可证之后，就可以正式进入销售了，这个也可以请专业的代理公司来完成。8、项目竣工及入伙：项目竣工后，要组织验收，竣工验收完毕，要组织业主入伙，然后选择物业管理单位（或者自己组建）。
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