二手房居间买卖合同纠纷案例评析
时间： 2:18:04
来源：生活晨报
编辑：刘强
晨报记者 张皓　　在生活中，大多数人会通过中介或居间人购买二手房，但稍有不慎就会陷入合同纠纷案中，买卖双方的利益都会受到损害。近日，山西新维宪律师事务所刘利勇律师为记者分析了相关案例。案例二手房买卖遇纠纷卖方赔偿30万元&&& 日，省城市民吴小姐通过招商地产介绍与闵小姐签订了房产买卖居间合同，约定其将位于太原市小店区人民北路的一套房产卖与闵小姐。&&& 合同第四条第一款约定：买方在签署本合同时向居间人交购房保证金2万元。若卖方签署本合同并以定金名义签收，则买方所交保证金自动转为定金。买方在签署本合同之日起7日内交付定金之余款28万元。若卖方未能签署本合同，则居间人原数退还买方定金；该条第二款约定：定金由卖方签收后暂由居间人监管。&&& 合同签署当日，吴小姐签收了2万元定金，但放在居间人处监管；3月20日，闵小姐向中介缴纳了剩余28万元定金，并放在中介处监管；并在当日缴纳首期款138000元等。&&& 据吴小姐称，3月20日，她按照合同约定去收取剩余的28万元定金时，被中介告知28万元定金尚未收到，且闵小姐要求修改合同。但据中介称，3月23日，他们曾通过同城快递的方式向吴小姐寄出 《履约通知书》，要求其尽快与买方办理过户手续，否则将构成单方违约等。&&& 由于吴小姐没有继续履行交付房屋的后续义务，后被闵小姐诉至法庭。法庭审理后认为：双方合同有效，买方已经按照约定支付了约定款项，但是卖方并未按照约定履行产权转移登记手续，构成违约。因此判令卖方赔偿30万元。律师在线无卖方的有效授权居间人不是适格的收款人&&& 山西新维宪律师事务所刘利勇律师分析本案的焦点在于：1.买方闵小姐是否按照合同约定履行了付款义务？2.卖方拒绝履行产权转移登记的行为是否有合法的抗辩理由？&&& 对于问题1，证据（据报载）显示买方已经按照合同约定支付保证金2万元，且该2万元经卖方签收后转为定金；但是对于剩余28万元定金，买方通过银行转账方式放在居间人处保管的行为是否可以被认定为按照合同约定支付了呢？&&& 刘利勇律师称，对此问题，法庭的认定是：由于前期2万元，合同明确约定需要卖方签收方能确定为定金的性质；而剩余的28万元，合同并未约定须由卖方签收。因此，买方通过银行转账方式放在居间人处保管的行为不影响其定金的性质，故应视为其已经按照合同约定履行了付款义务。&&& 对此，刘利勇律师认为，剩余28万元款项尚未给付居间人不是适格的收款人。本案一审法院认定剩余28万元已经交付的理由是缘于合同第四条第二款的约定。该条款约定，定金由卖方签收后暂由居间人监管。&&& 但是，该条款表达的是28万元定金的收款人和保管人的问题，而决非授权由买方越过卖方而直接交与居间人。也就是说，该条款没有授权居间人代理卖方受领买方交付定金款项的意思表示。&&& 在居间人既无卖方的有效授权，也无卖方事后追认的情况下，居间人不是适格的收款人。&&& 对非债权人的其他人而为的交付行为不是给付行为。给付作为一种民事法律行为，必须是买方以向卖方支付为意思表示，并将价款交付与卖方的行为。&&& 本案中，虽然买方确有向卖方支付的意思表示，但遗憾的是，买方并没有向卖方支付的行为。&&& 虽然买方直接向居间人支付了剩余28万元款项，并认为向居间人支付了款项就等同于向卖方支付了款项，但由于这只是买方的认识错误，并不影响居间人不是适格的收款人这一事实。况且，在买卖合同当中，收取标的物价款是卖方的首要权利，定金作为房款的一部分，必须交给卖方或卖方指定的收款人，否则，卖方在买卖合同项下的根本目的将无法实现。&&& 因此，买方虽然以定金的意思表示支出了28万元“定金”的款项，但是其支付给了错误的对象，而未支付给卖方。从买卖合同的相对性来讲，其对居间人的支付不是买卖合同项下的给付。&&& 综上，买方28万元定金余款的给付义务尚未履行。未适当给付的款项不能作为定金&&& 定金，在本案中，是买方向卖方交付的一定数额的价款，用于保证买卖合同的履行。在定金法律关系中，支付方为买方，受领方为卖方。对非卖方的其他任何人而为的支付，均不构成定金。&&& 如上所述，买方并未将“定金”余款28万元给付给卖方，所以该已经支付的28万元不构成定金。一审法院之所以认为居间人收款不影响定金的性质，是因为其没有认识到居间人不是适格的收款人这一事实，进而忽略了定金是仅存在于买卖双方之间的法律行为这一原则，从而导致荒谬的判决。&&& 在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，卖方依法享有拒绝履行办理产权转移登记的义务。（1）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，买方的行为构成违约，卖方享有没收其已经交付的2万元定金的权利。（2）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，买方的行为构成违约，卖方可以主张先履行抗辩权。（3）在买方未按照合同约定交付28万元定金余款的情况下，即便卖方拒绝的行为也构成违约，也是因为买方的违约行为引起的，构成双方违约，此时不适用定金罚则，卖方仅退还买方已经交付的2万元的定金而已。&&& 综观本案，其焦点问题应该是居间人是否为适格的收款人的问题，而不是如刘律师所说的“定金当以签收后确定生效，定金合同自交付之日生效”的问题。名词解释&&& 适格：是指对于诉讼标的的特定权利或者法律关系，以当事人的名义参与诉讼并且请求通过裁判来予以解决的一种资格。&&& 居间：人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。关于二手房居间协议签订后（未付定金）买方违约的咨询_百度知道
关于二手房居间协议签订后（未付定金）买方违约的咨询
首付为120万。由于资金周转问题，我想取消居间协议。急，我于昨天和中介及卖方签订了居间协议。同时协议上标明了房屋总价340万？谢谢请问各位专家和老师，及规定支付定金的时间为明天，对于我来说会有什么样的后果或赔偿，想了解一下，协议上标明了定金金额为10万（暂未付）
因为是昨天的事情。拖的越久对你越不利，你的定金未支付，中介如果告你的话法院可能会判你赔偿个两三千块钱，最好打个录音电话定金以实际支付为准，所以给业主造成什么实际的损失的可能性也不大。如果卖方告你的话他要举证你的违约给自己造成了什么样的实际损失，所以定金法则不适用。不过建议你尽快告知你不买的事情
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其他2条回答
那要看您协议上是从交纳定金后执行，还是从签订协议当时执行，还要看协议上是否共有人一起签字才能生效，单方签字是无效合同
承担居间违约责任，看看居间协议上关于这块儿是怎么约定的。
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问题编号：4066462
二手房买卖居间合同买方已经违约了我应该怎么办？
我拿了他贰万元定金 中介公司要我退回 现在房价已经不是我当时卖的价格了 请问律师我应该怎么做？谢谢
提问者：上海-浦东新区房产纠纷浏览843次 09:20:07
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满意答案 咨询电话：1592156**** (上海-徐汇区)帮助网友：156称赞：2是否签订了正式的房地产买卖合同，如果只是收了定金，买方无故不签约的话，可以没收定金。 09:30:18追问 09:41:00四月份签的居间合同当天定金是二万在10天中给足8万 算是首付然后6月份再加10万签买卖合同
现在什么都没有履行 我怎么办房子还能卖给其他人吗？一定需要诉讼吗？ 谢谢！
回答 09:44:00如签订过定金协议，或其他协议的按照协议处理。如对方明确不再买你的房子，那么你可以卖给其他人。不签约的原因是买的话，你可以没收定金。满意答案咨询电话： (上海-徐汇区)帮助网友：19449称赞：44要看是谁违约 09:31:24满意答案 咨询电话：1356499**** (上海-闸北区)帮助网友：7722称赞：19为何要退呢?什么理由呢？ 09:58:51满意答案 咨询电话：1801862**** (上海-徐汇区)帮助网友：3168称赞：1具体情况 11:22:25满意答案 咨询电话：400- (四川-成都)帮助网友：32称赞：12可以要求以情势变更为由变更合同条款，或者解除合同。 00:58:11
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首先要看你们对于合同履行是如何约定的，合同法对于履行期限的约定为，有具体履行期限的按具体履行期限履行，没有约定的，要留出合理期间。这也是追究对方逾期不履行的违约...
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二手房居间合同违约
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你想想他是用你的钱来接触抵押的，别不明确，要复印件就可以了） 3，你的问题解决如下、土地证弄清（到土地管理局查，接触抵押，他哪来的钱赔你这个问题、你把房子产权弄清楚，别有共有人没签字什么的（到房产局查） 2，如果中介正规的话，应该给你退： 1，照合同约定?让房主还清，这事不要急，法律是要按照合同来执行，中介只能从调解。
5，密码忘记了很正常，把钱给清后、去房管局查询一下这个房子的产权问题 3，房主的钱估计没法给你了，一般的情况下，我是做房产中介的，因为他没有完成中介应该的责任、找律师也没用，当场银行就会打出已结清的证明，不好解决： 1，别意气用事、让中介从中解决这个问题 2，房子不是抵押了吗，房主违约了 4，主要是能找到合适的房子不容易，解除抵押多长时间、这事房主违约时肯定的，我知道里面的情况，虽然你同意，除非让中介调解一下、到银行查清到底房主欠了多少钱、让中介减少中介费 4，但是口说无凭，一定要弄清，到时候就不是到9月10号就能解决的了
所以我的建议，9月10号也没什么、我给你提个建议，还有就是土地证的问题，只要产权明确，只能按当初你们签订的合同为准
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