竞买人(全败)和拍卖公司房屋拍卖纠纷二审▉拍卖坑太深，吓死人！！！
上诉人王锦梅与被上诉人河南省融汇拍卖有限公司房屋拍卖纠纷一案二审民事裁定书 - 判裁案例 -
&上诉人王锦梅与被上诉人河南省融汇拍卖有限公司房屋拍卖纠纷一案二审民事裁定书
法官:&& 文号:河南省新乡市中级人民法院
上诉人竞买人（原审原告）王锦梅，女，汉族，日出生。
委托代理人：王兴，男，汉族，日出生，系王锦梅爱人。
委托代理人：刘庆德，河南牧野律师事务所律师。
被上诉人拍卖人（原审被告）河南省融汇拍卖有限公司。
法定代表人：郭启明，经理。
委托代理人：李秀英，该公司职工。
上诉人王锦梅因与被上诉人河南省融汇拍卖有限公司（以下简称融汇公司）房屋拍卖纠纷一案，不服河南省卫滨区人民法院（2007）卫滨民二初字第204号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。
原审法院审理查明：新乡市牧野区人民法院在对被执行人新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司的强制执行过程中，因拍卖需要，委托新市乡价格认证中心对被执行人位于本市聚仁花园南l排东数第3户(标的一)、南6排东数第7户(标的二)的两栋房产进行价格鉴定。新乡市价格认证中心于日作出新发改认鉴字(2006)13号关于聚仁花园房产的价格鉴定书。该鉴定书的鉴定结论为：位于聚仁花园南1排东数第3户(标的一)，为连体别墅式住房，建筑面积222．2?3.位于南6排东数第7户(标的二)和(标的一)的建筑年代、户型、装修情况、建筑结构均相同，处于同一小区内，故鉴定价格相同.两栋别墅的鉴定价格=135??。3&222.26?3
x(1-变现折扣率)x
2=一15％)&2=512350元(结果保留到拾位)，该鉴定书第七条注明：本次委托法院未能提供这两栋别墅的房产证及土地证。第十条第四项声明，本次鉴定包含地价，但未考虑物业转让时应发生的各项税费，未考虑未来市场价格波动税费率的变化。
日，新乡市牧野区人民法院与融汇公司签订委托拍卖合同，委托融汇公司对位于聚仁花园南l排东数第3户(房产证号：)、南6排东数第7户(房产证号：)两栋房产进行拍卖。拍卖清单显示：两栋房产的保留价为512350元，下浮49万元。
融汇公司于日在《平原晚报》刊登拍卖公告，该公告主要内容为：我公司定于日上午l0时整在本公司拍卖大厅公开拍卖，第五项拍卖标的为：市新汲路聚仁花园别墅两套。
日，王锦梅(竞买人)与融汇公司
(拍卖人)签订竞买合同，该合同主要约定：l、拍卖人定于日在本公司拍卖大厅举行拍卖会，拍卖标的为日在《平原晚报》刊登公告之内容，竞买人拟竞买该拍卖标的。2、竞买人在竞拍前需提供有效证件并交定金壹万元，领取号牌，方可参加竟买。3、竞买人在拍卖前须审看拍卖标的，并有权检阅拍卖标的和查阅有关拍卖资料。4、本次拍卖依照拍卖师在拍卖前宣布的拍卖规则实施，一经击锤即为成交。5、拍卖标的无保留价的拍卖师应在拍卖前予以说明。6、拍卖标的有保留价的，竞买人的最高价未达到保留价的，该价不发生效力，拍卖师应当停止该拍卖标的的拍卖。7、拍卖人应当向竞买人说明拍卖标的的瑕疵，未说明拍卖标的的瑕疵，给买受人造成损失的，买受人有权向拍卖人要求赔偿。8、拍卖师在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或品质的，不承担瑕疵担保责任。9、竞买人在竞买时，应遵循《中华人民共和国拍卖法》及有关法律规定，公平竞买，不得恶意串通。10、拍卖人及其工作人员不得参与竞买，并不能委托他人代为竞买。本次拍卖的佣金为拍卖成交价的5％。双方还对拍卖成交、拍卖中止、合同发生纠纷等其他事项作了具体约定。
日，王锦梅以竞买人的身份参加融汇公司举行的拍卖会，拍得位于本市新汲路东段聚仁花园南6排东数第7户房产一栋，房产证号。当日，王锦梅、融汇公司签订拍卖成交确认书，主要内容为：拍卖成交时间：目。拍卖标的的名称：位于本市新汲路东段聚仁花园南6排东数第7户房产证号。拍卖标的的价款：271000元。同时融汇公司给王锦梅下达交款通知单，要求王锦梅三日内交付拍卖标的的价款271000元及佣金13550元。后王锦梅于日向融汇公司交付拍卖款271000元、佣金13550元。日，新乡市牧野区人民法院作出(2006)牧执法字第7l_1号民事裁定书，裁定位于新乡市新汲路聚仁花园南6排东数第7户房屋归王锦梅所有。日，新乡市牧野区人民法院给新乡市房产监理处下达(2006)牧执字第7l号协助执行通知书，要求房产管理部门协助王锦梅办理位于新乡市新汲路聚仁花园南6排东数第7户房屋(房产证号)的相关房产手续。
聚仁花园南6排东数第7户房屋原产权人新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司于日领取了该房产的房产证，该房产证注明的建筑面积为175
.22平方米。王锦梅在办理房产证的过程中，由于该房产原产权人新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司因该房欠缴营业税、土地增值税、城建维护税、企业所得税、教育附加共计五项税费，王锦梅代替新乡市开发区四方房地产开发有限责任公司向税务部门缴纳税款27817
.99元、住房买卖服务费526元。
　　日，新乡市房产管理局为王锦梅填发房产证(房产证号0700628)，该房产证注明建筑面积175.22平方米。房产管理部门对多出175.22平方米的其它建筑面积部分不予认可，不予办理房产手续。王锦梅认为融汇公司无论在拍卖前，还是在拍卖中，包括拍卖后，融汇公司一直声称该房屋建筑面积为222.26平方米，当时还让王锦梅查阅了新乡市牧野区法院委托新乡市价格认证中心所出具的价格鉴定结论书，致使王锦梅确认该房屋建筑面积为222.26平方米，同时融汇公司末将该房屋欠缴税款的瑕疵告知王锦梅，从而引起本案诉讼。
　　原审法院审理认为：王锦梅竞拍成功后，王锦梅、融汇公司签订拍卖成交确认书，王锦梅、融汇公司双方形成拍卖合同关系。本案争议的焦点在于融汇公司作为拍卖人在拍卖过程中是否正确履行了对拍卖标的物解释说明义务。《中华人民共和国拍卖法》第二十七条规定：委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵。说明拍卖人对于拍卖物瑕疵信息的获知应来源于为委托人，其对外的瑕疵说明义务范围也应受到委托人说明范围的限制。日牧野法院与融汇公司签订的委托拍卖合同的拍卖清单中写明了拍卖标的物为新汲路聚仁花园南6排东数第7户房产证号为，该拍卖清单内容与融汇公司刊登的拍卖公告内容并无矛盾，拍卖清单内容及刊登的拍卖公告内容也未标明所拍卖的房产建筑面积为222.26平方米。
　　日王锦梅、融汇公司签订的竞买合同第3条约定竟买人在拍卖前须审看拍卖标的，并有权检阅拍卖标的和查阅有关拍卖资料。在该房产拍卖前，融汇公司已为王锦梅提供了受委托法院的相关拍卖资料，将从委托人处获知的有关拍卖物信息告知王锦梅。
　　王锦梅也查阅了新乡市牧野区法院委托新乡市价格认证中心所出具的价格鉴定结论书，该价格鉴定结论书第七条注明：本次委托法院未能提供这两栋别墅(含王锦梅竞买房产)的房产证及土地证。第十条第四项声明，本次鉴定包含地价，但未考虑物业转让时应发生的各项税费，未考虑未来市场价格波动税费率的变化。故王锦梅对该价格鉴定结论书所含内容是明知的。新乡市价格认证中心所出具的价格鉴定结论书，所评估出的房屋建筑面积222.26平方米的结论是在未见到房屋房产证及土地证的前提下作出的，所显示的房屋建筑面积222.26平方米并不是房产管理部门认可确认的最终建筑面积，王锦梅对所拍的房产建筑面积认定应为222
.26平方米，证据不足。
　　新乡市牧野区人民法院依据(2006)牧执法字第71_l号民事裁定书给新乡市房产监理处下达(2006)牧执字第7l号协助执行通知书，要求房产管理部门协助王锦梅办理位于新乡市新汲路聚仁花园南6排东数第7户房屋(房产证号)的相关房产手续，仅注明了需过户房产的原房产证号。故王锦梅要求融汇公司返还多收取房屋价款的诉讼请求，本院不予支持。因价格鉴定结论书第十条第四项拍卖前已作声明，本次鉴定包含地价，但未考虑物业转让时应发生的各项税费，未考虑未来市场价格波动税费率的变化，王锦梅参加竟拍时对相关的税费风险应该预知，故对于王锦梅要求融汇公司赔偿因房屋权属瑕疵而导致多支付的税金及住房买卖服务费共计28343.99元的诉讼请求，本院不予支持。
　　拍卖成交后，融汇公司依据竟拍合同的约定向王锦梅收取拍卖成交价5％的佣金，并无不当，王锦梅要求融汇公司返还其多收取的佣金2867.7元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回王锦梅对融汇公司的诉讼请求。诉讼费2260元，由王锦梅负担。
　　王锦梅不服原审判决，向本院提起上诉称：1、无论是价格鉴定书、拍卖成交确认书，还是拍卖前、拍卖后融汇公司的声明均证明融汇公司向王锦梅作出的是拍卖222.26平方米房产的情况说明，这造成了王锦梅多支付了房屋价款及佣金，融汇公司应当赔偿。2、新发改认鉴字(2006)13号价格鉴定书第十条第四项声明明显是指因该标的本次交易所产生的正常税费，而不包含该标的原业主所欠的税费。原审法院依此认定融汇公司已对因拍卖标的物的权属瑕疵而存在多承担税金的风险告知了王锦梅是错误的。综上，请求二审撤销原判，改判融汇公司返还向王锦梅多收取的房屋价款57355.4元、佣金2867.7元、赔偿王锦梅因房屋权属瑕疵而多支付的税金28343.99元。
　　融汇公司答辩称：1、本案发生在民事执行程序中，不属民事受案范围。2、本案若作为民事案件审理应追加委托人参加诉讼。3、依据拍卖法第27条，委托人应向拍卖人融汇公司说明标的来源和瑕疵，融汇公司依照委托合同进行拍卖无过错。4、王锦梅也有义务去了解标的物及其相关资料。综上，竞买风险应由王锦梅自行承担，融汇公司不应承担过错责任，应驳回王锦梅的上诉。
　　二审庭审时，王锦梅当庭提交：齐凯与王锦梅的拍卖成交确认书两份，证明齐凯的拍卖成交确认书上注明了房产的面积，作为同样结构的王锦梅的房屋也应是同等面积，且当时原审法院的卷宗中有房屋面积，现在被调换了。融汇公司质证后认为：齐凯的拍卖成交确认书与本案无关。【？？？】
　　本院二审查明的其它事实与原审法院查明事实一致。
　　本院认为：本案属法院在执行拍卖活动中发生的纠纷，王锦梅若认为自己的权益收到损害或竞买的标的物存在瑕疵，应依照执行程序中的相关规定提出异议，而不应通过民事诉讼程序解决。王锦梅提起民事诉讼错误，应予驳回。原审判令驳回王锦梅诉讼请求不当，应予纠正。经本院审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第四项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第186条之规定，裁定如下：
一、撤销河南省卫滨区人民法院（2007）卫滨民二初字第204号民事判决。
二、驳回王锦梅的起诉。
一审案件受理费按原判执行，二审案件受理费2015元，退还王锦梅。
本裁定为终审裁定。
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审 判 长& 张& 磊
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二○一一年一月六日
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本院认为，双方争议焦点在于原告交纳的1万元是保证金还是定金的问题，根据担保法第九十条规定“定金应当以书面形式约定。在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。而从本案的证据来看，双方当事人之间没有签订过任何形式的定金合同或定金条款。从双方提交的有关拍卖规则及声明来看，
A公司是按拍卖标的的价值收取一定的保证金，原告如未能成功竞买，所交保证金如数退还。而《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&
若干问题的解释》第一百一十八条规定“当事人交付留置金、金、保证金、订约金、押金或订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，从该规定来看，原告主张定金权利，缺乏法律依据，本院不予支持。
　　根据第十五条第一款的规定，拍卖公告属于邀请，竞买人提出竞买申请，并按要约邀请支付保证金的行为，属于要约，拍卖方因拍卖标的物存在瑕疵，停止拍卖，如果造成竞买人在缔约阶段发生信赖利益损失的，拍卖方应承担的是缔约过失责任。综上，双方之间未约定原告所交1万元为定金性质，原告要求被告按定金罚则赔偿1万元的诉讼请求不当，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第十五条、《中华人民共和国担保法》第九十条、《最高人民法院关于适用&中华人民共和国担保法&若干问题的解释》第一百一十八条之规定，判决如下：
　　驳回原告梁某的诉讼请求。
　　本案受理费410元，其他诉讼费100元，合计510元由原告承担。
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王某某为与被上诉人浙江&&商拍卖有限公司、浙江&&商拍卖有限公司与王某某管辖裁定书
&&&&&&发布日期：
浙江省杭州市中级人民法院
民 事 裁 定 书
（2012）浙杭辖终字第118号
上诉人（原审被告）：王某某。
被上诉人（原审原告）：浙江&&商拍卖有限公司。住
所地：杭州市&&号。
法定代表人：陈某某。
上诉人王某某为与被上诉人浙江&&商拍卖有限公司（
以下简称拍卖&&）拍卖合同纠纷一案，不服杭州市上城区人
民法院（2012）杭上商初字第7-
1号就管辖权异议所作的民事裁定，向本院提起上诉称：《中
华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定：“因合同纠纷提
起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。”依
照上述规定，本案应由被告住所地或合同履行地人民法院管辖
。一、原审裁定没有法律依据，理由不成立。当事人办理竞买
证时，约定拍卖品通过托运方式于北京市交付，但并未明确约
定合同履行地点。原审法院根据拍卖&&提交的拍卖预展地点
、拍卖地点等认定拍卖合同履行地位于杭州市上城区无法律依
据。《合同法》中关于合同履行地的相关规定，对于未明确约
定履行地点的，以约定的交货地为合同履行地。因此，本案拍
卖合同的履行地应为北京市。二、拍卖&&的陈述与事实不符
，严重损害了王某某的合法权益。拍卖&&一审书面答辩称：
竞买人在拍卖之前办理的竞买证，明确买受人已经认真阅读并
认可拍卖人的拍卖规则。而《浙江&&商拍卖有限公司拍卖规则》第六十四条明确规定，凡因依照本规则参加本公司拍卖活
动而引起或与之有关的任何争议，相关各方均应向本公司住所
地人民法院提起诉讼。首先，竞买证中声明“买方已认真阅读
浙江&&商拍卖有限公司的业务规则，并同意在拍卖交易中遵
守上述业务规则中的一切条款”的字体为繁体字，且属于格式
条款。该条款加重了竞买人的责任、排除了竞买人的主要权利
，且拍卖人未对该条款进行合理提示，应为无效条款。其次，
拍卖&&所称的拍卖规则并未经竞买人认真阅读并书面认可，
故拍卖&&主张该规则是双方协议管辖约定无事实与法律依据
。三、王某某与拍卖&&之间拍卖合同纠纷应由北京市宣武区
人民法院审理。王某某住所地为北京市宣武区龙泉胡同34号。
双方约定，拍卖品通过托运方式于北京市交付，因此，拍卖合
同的履行地为北京市。综上，本案被告住所地、合同履行地均
在北京市，故请求二审法院撤销原审裁定，将案件移送北京市
宣武区人民法院审理。
本院经审查认为：本案系合同纠纷，应由被告住所地或
者合同履行地法院管辖。原审法院根据拍卖合同的性质以及拍
卖预展地点、实际拍卖地点均位于杭州市上城区西湖大道19号
杭州歌德大酒店的事实，确认涉案合同履行地为杭州市上城区
，并以此确认管辖权，该处理并无不当。王某某关于双方约定
拍卖品通过托运方式于北京市交付的主张，缺乏依据佐证，本
院不予采信。综上，王某某的上诉理由不能成立，其要求撤销
原审裁定的上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民
事诉讼法》第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。
本裁定为终审裁定。
审　判　长　　施迎华
代理审判员　　崔　丽
代理审判员　　张　蕊
二〇一二年三月三十一日
书　记　员　　周治平
王某某为与被上诉人浙江&&商拍卖有限公司、浙江&&商拍卖有限公司与王某某管辖裁定书 - 全文页 - 中国裁判文书网 　
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上诉人蒲洪姣与被上诉人重庆重庆汇融拍卖有限公司（以下简称汇融公司）拍卖合同纠纷一案 - 判裁案例 - 110网 &
《竞买协议》中“提醒：竞买人自愿参加此次‘比华利豪园房产’项目的司法拍卖，并承诺不低于起始价应价，否则所交纳的保证金自动转成违约金，不予退还（若有其余竞买人应价，则本义务可免除）。备注：若本次拍卖会前临时接委托法院或破产管理人（清算组）通知：暂缓、终止、中止、撤回此次司法拍卖项目的情况除外”的条款，虽系汇融公司提供的格式合同中的格式条款，但该条款内容的字体明显大于该合同的其他条款，足以引起蒲洪姣应有的注意，且蒲洪姣在该“提醒”条款下签字，因此，蒲洪姣应当清楚知晓该条款所载明的内容，故该合同是双方的真实意思表示，合同对双方均有约束力，双方应按此约定履行。上诉人称该条款不具有法律约束力的理由缺乏事实及法律依据，不能成立，予以驳回。
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遗产房屋只有一套可以拍卖分割吗?推荐回答：可以的，必须首先继承房产，并且过户到几方名下，才可以销售房产，分割房款。房产证过户办理流程：一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；二、到“房地产估价”窗口办理评估手续；三、到“公证”窗口办理公证手续；1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提交有代理权资格的证明；3.被继承房产的产权证明；4.被继承人的死亡证明；5.法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明；6.被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；7.公证人员认为应提交的其他证明、材料；四、到“私房交易”窗口办理交易手续；五、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税；六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。房产证过户办理所需材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）证明房屋所有权发生转移的材料；可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。房屋过户材料问题详情：房屋过户需要什么手续和证件推荐回答：对于二手房贷款，要求卖方（已婚：夫妻双方）带齐身份证、房屋所有权证，买方要求带好户口本、身份证及结婚证（未婚需出示未婚证明）到银行办理存量房买卖合同的手续；贷款年限＝贷款人退休年龄－目前实际年龄，并要求贷款人首付房款的30％，经银行审核后签订贷款合同后到房管局办理抵押登记..二手房过户有三种情况：1、房屋买卖；2、赠与；3、继承。三种情况涉及不同的法律规范，后两者是要求办理房屋公证后才可办理过户。过户的费用包含5个内容：交易手续费、查档费、公本费、契税、维修基金、印花税，具体的费用视各地情况而定。二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：１、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。２、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。３、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。４、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。５、缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。６、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。7、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。8、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。下面简单介绍一下商品房、经济适用房、危改回迁房、法院查封或拍卖的房屋过户程序方面的规定。一、商品房交易过户手续。办理商品房的交易手续从法律规定及行政规定来看，都是最简单的，但经济活动的复杂性导致在实践过程当中商品房的交易过程及其复杂，涉及到几类商品房的过户，对卖方来说如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的、已办房产证的但未解除抵押的、已办房产证的等；对买方来说有一次性付款购买此房的、有通过贷款购买此房、有通过转按揭购买此房的等。上述情况的存在就导致某些交易无法完成，有些交易方式是不合法的，有些交易不被房屋交易管理部门批准。举例来说，如刚签完合同未入住的、签完合同已入住、贷款支付房款的、未办房产证的这些情况下买卖双方签订的合同是无效合同（前文已有论述，请参照）；如卖方贷款买房，房产证已办理，但抵押未解除，卖方自己无力一次性清偿银行贷款，不能解除银行对房屋产权的抵押，因此也不能办理过户；再比如买方欲通过贷款买房，但卖方也是通过贷款买的房，未还清银行贷款，房屋正处在抵押状态，无法办理过户，买方也无法申请贷款，通过同一家银行转按揭的方式卖方的贷款银行又不同意，又没有中介机构或其它的银行提供其它方式的转按揭(跨行转按揭)，这种情况也办不了过户手续。根据市场需求，针对类似于第三种情况，一些大的房屋中介机构或股份制银行提供一种跨行转按揭业务，以利于买卖双方的交易能顺利进行。商品房过户具体的程序为：1、如卖方的房屋所有权证办理完毕且未设定抵押，买方不通过贷款的方式支付房款，则卖方持房屋所有权证、身份证明、共有人同意出售的声明、买方持身份证明，买卖双方的房屋买卖合同及申请房屋所有权变更登记表共同到交易窗口办理过户申请，工作人员核验身份后要求在相关过户文件上签字，然后出具交纳税费的凭证，双方交完相关税费后则交易中心向买方出具领取房屋所有权证通知单，一般在若干个工作日后买方即可领取新的房屋所有权证，有些区县对某些类过户当天即可取证。（某些区县的交易过程有些不同，交易时不交税，是在领取房屋所有权证时再交纳税费，然后才发证）。如买方通过贷款方式支付房款，则与买卖双方的过户无关，交易中心不审查双方房款的支付及流向，但银行以房屋所有权证完全完成变更登记为准作为向买方放款的依据。在办理二手商品房交易时，房屋交易主管部门将其称为“存量私房买卖”，交易主管部门收缴的证件有：1)、房屋所有权证原件；2)、房屋买卖合同；3)、卖方身份证复印件(核验原件)；4)、买方身份证明(核验原件)。买方是本市个人留存身份证复印件，外地户口留存身份证复印件、暂住证或工作寄住证复印件，军人留存军官证复印件，外国人留存护照复印件及北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；5)、房屋所有权证附件(平面图、登记表不复印原产权人)复印件。2、如卖方的房屋未还清银行贷款，房屋所有权证处在抵押状态，则买卖双方必须通过第三方垫资的方式，先将卖方的房屋所有权证解除抵押，然后再办理过户手续。二、已购经济适用房上市交易手续。经济适用住房在交易时有一些政策性的限制，在五年之内(以填发日期或契税缴纳日期为准)是禁止转让的，如转让必须是购买原价，且买方符合经济适用住房购买资格，买方需到住房开发办公室办理审批，然后才能交易。五年之后交易卖方要补交土地出让金。其它交易过户手续与商品房基本相同。已购经济适用住房上市交易管理部门收缴的证件为：1)、卖方填《已购公有住房和经济适用房上市出售申请确认表》；2)、买卖双方提交身份材料：3)、与原产权单位买卖契约；4)、房屋所有权证；5)、房屋所有权证附图、登记表复印件(证中无图的除外、登记表不复印原产权人)；6)、买卖双方合同一式三份。三、房改房（含危改房）的过户手续。房改房又分为成本价、标准价、央产房等类型，每种类型的房屋交易方式都有所不同。成本价购房需出售时原来需要单位审批，现在此规定已取消。在交易时需补交土地出让金。标准价房屋出售时因原售房单位有6%的产权，因些该房屋属于共有产权，需共有权人同意出售方能上市交易。央产权的房屋必须经过“在京中央国家机关住房交易办公室”审批同意后才能上市交易。但出售时还需提交：房屋共有权人同意出售的书面意见书、物业费、供暖费结清证明。对于危改回迁房的更名程序大致为：原被拆迁人书面声明放弃该回迁的房屋，到拆迁办公室办理相关的放弃回迁房屋的手续，拆迁办将买方变更为被拆迁安置人，与开发企业签订回迁安置协议，拆迁办将变更资料报拆迁行政主管部门。将来房屋办理产权证时直接登记在买方名下。这种过户程序笔者在前文中提到过，应属于一种权利义务的转让，因此属于合法行为。四、法院查封拍卖房屋的过户程序。法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知书到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。登记时个人提供的身份证明与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件；法人的授权委托书、法人的身份证复印件，受托人的身份证原件复印件；境外单位(含港澳台)提供：法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明；还应提供测绘图、表。对于房屋继承、房屋赠与、房屋分割(析产)、夫妻更名、已购公房改为商品房、房屋交换、遗失补证登记等手续问题，本文不涉及，如有疑问，请与本文作者联系。本文以北京地区的房屋交易过户手续为例，各地的房屋交易管理部门对过户程序规定有些不同，但基本一致购买拍卖的房子需要准备那些材料问题详情：最近在宁波市有一个地方的房子要拍卖，是新房子，不是二手房，我的户口是挂靠在宁波市的亲戚家里，大学毕业1年多，在宁波市没有房子，现在憨肌封可莩玖凤雪脯磨我想购买那套拍卖的房子，请问各位神通，我都需要准备那些材料，具体的流程是怎样的，谢谢大家啦。。。推荐回答：是司法拍卖（即法院、税局等部门执行的）还是社会委托拍卖（公司或个人委托拍卖）？无论是以上哪种拍卖，参加拍卖的程序都是：1、按拍卖公司的拍卖公告规定的方法交纳保证金到指定帐户。（司法拍卖是交到法院的帐号，要到法院拿收据）2、按拍卖公司的要求在拍卖前办理竞买登记手续。3、现场参加拍卖会。拍卖成交后买受人的憨肌封可莩玖凤雪脯磨手续：1、按拍卖行规定补交齐拍卖成交款项和拍卖佣金。（司法拍卖是交到法院的帐号，要到法院拿收据）2、如是社会委托拍卖，拍卖行会提供相应资料，全程跟进到房管局办理过户手续。如是司法拍卖，等法院出具了裁定书和协助执行通知书，会由拍卖行转交给你。有钥匙的拍卖行会一并交给你。后面至房管局及管理处过户的一切手续及房产过户的一切费用，由买受人自己去办。要准备资料：除上面写的外，只要本人去，带身份证就可以。拍卖房子报税需要什么材料？？问题详情：要拍卖方的单位委托书，委托人的身份证，还需要什么？？？？推荐回答：拍卖程序是指拍卖操作的整体过程，主要可分为四个阶段，依次为拍卖委托、公告、拍卖、拍卖标的物的交付。一、拍卖的委托阶段委托拍卖阶段需确定委托人身份，主要指身份证明、及证明委托人身份的文件。如果委托人是自然人的，应当提供身份证；如果委托人是法人或者其他组织的，应当提供企业法人营业执照、社团法人登记证明等。委托阶段需确定委托人的权利。拍卖标的物所有权证明或依法可以处分拍卖标的的证明，及能够证明委托人对即将拍卖的物品或财产权力享有所有权和处分权的证明材料。拍卖人必须了解委托人委托的拍卖标的物的性质。委托人必须提供拍卖标的物的详细资料，包括拍卖标的的名称、数量、质量、新旧程度及存放地点。由于拍卖标的物具有广泛性的特点，对于不同标的物，拍卖人应争取获得尽可能详细的资料。经与委托人协商，确定拍卖标的物的保留价，佣金收取的比例及拍卖方式等。然后签订《委托拍卖协议书》，也可称为委托拍卖合同（以下简称协议书），“协议书”应包括以下内容：（一）委托人、拍卖人的名称、住所、法定代表人、代理人；（二）拍卖标的物的名称、数量、住所（存放地）、状况；（三）拍卖标的物的保留价；（四）拍卖的费用收取条款；（五）拍卖的时间、地点、拍卖价款的结算期限、标的物的交付方式及期限；（六）拍卖的方式及有关再拍卖的条款；（七）拍卖程序的中止和终止的条件；（八）拍卖当事人的违约责任；（九）签约时间和合同的有效期限；（十）其它需约定的条款；二、拍卖的公告与展示拍卖的公告过程包括：拍卖的公告、对拍卖标的的宣传、与竞买人的联络与咨询以及拍卖标的物的展示。拍卖的公告即为拍卖人将拍卖的大概情况告知于社会公众，告知的时间《中华人民共和国拍卖法》中已有明确的规定，即必须于拍卖日7日前发布，告知的常用方式为在媒介上刊登广告等，公告本身并不是合同意义上的要约，而只是邀请谈判（实为要约邀请、要约引诱）。拍卖公告一般应载明下列事项：（一）拍卖的委托人（除委托人要求保密外）；（二）拍卖的性质；（三）拍卖标的物的名称、种类、数量、品质；（四）拍卖标的物展示的时间、地点；（五）拍卖咨询的时间、地点；（六）拍卖的时间、地点；（七）联系人及联系方式；（八）竞买人的资格和条件及拍卖保证金的金额及交付方式；（九）其它应告知竞买人的事项。对拍卖标的物的宣传,告知虽说必须满7日，但为了使拍卖标的物有更多买主，公告、展示的时间可以更长一些，也就是购买标的物的竞买人越多越好，对拍卖标的物的情况了解得越详细越好。一般的讲，拍卖人并不承担对拍卖标的物的担保责任，尤其是公物拍卖。但拍卖人应当告知竞买人标的物的瑕疵，这对于体现拍卖的公正及拍卖人树立良好的企业形象都是十分重要的。在拍卖物的展示期间，拍卖人必须提供拍卖标的物的详细资料，如《拍卖须知》、《拍卖特别规定》、《拍品目录》，这些拍卖资料一般应包括下列内容：（一）拍卖标的物的名称、数量、质量等；（二）拍卖标的物价款的支付方式及期限；（三）佣金和其他相关费用；（四）拍卖方式和成交方式；（五）拍卖标的物的转让应交的税费；（六）其他应告知的事项。由于拍卖标的物的范围相当广泛，因此在制定《特别规定》和编制《拍品目录》中对于一些须经权属变更登记的费用都应尽可能的详细说明。三、拍卖的操作过程竞买人经过咨询和看样的过程后，为明确表示其参加竞买的意愿，就必须进行竞买登记，而才能成为真正意义上的竞买人。经交付保证金和领取竞价号牌后，按照公告规定的时间和地点参加拍卖会参与竞买，当拍卖师落槌表示成交后，在众多竞买人中就会产生出买受人。（一）竞买登记是竞买人表明身份,提供证件并表示竞买意愿的行为。拍卖人有权审核竞买人的资格，并且有权决定是否接受其竞买意愿，竞买登记一般应包括：1、竞买人的名称、住所、证件号码；2、竞买人简要情况（如经营范围等）；3、联系人、地址、电话；4、对哪类标的物有兴趣；5、保证金交付情况；6、开户银行、财产或资信情况等；7、提供证件正本或复印件（存档）。一些拍品应限定竞买人是否具有经营资质，如烟草、酒类等，因此竞买人证明材料上的经营范围显得十分重要。（二）拍卖人向竞缉浮光簧叱毫癸桐含昆买人收取一定数量的竞买保证金，是为了保证拍卖的成功，防止竞买人不负责任的出价，维护委托人的利益。竞买人必须按照拍卖公告中规定的期限和数额支付拍卖保证金，逾期或未付足额保证金的竞买人都将被视为放弃竞买。拍卖结束后，买受人的保证金可转做部分价款，未成交的竞买人的保证金则如数退还给竞买人。只有一种情况保证金才能转作违约金，即竞买人经拍定已经成为买受人后而不愿支付价款时，其预付的保证金则转为违约金，违约金一部分用于支付拍卖的费用，另一部分作为委托人的赔偿金。（三）拍卖时拍卖人按拍卖公告规定的时间、地点组织拍卖会，具体步骤包括：登记接待、拍卖主持、拍卖师主拍、签单、财务结算等。（四）当竞买人成为买受人后，应与拍卖人签署《拍卖成交确认书》（以下简称“确认书”），“确认书”是买受人与拍卖人之间约定的再确认。“确认书”也是确定拍卖人和买受人权利、义务的一种买卖合同，具有法律约束力。“确认书”内容包括：1、买受人的号牌编号；2、买受标的的编号、名称、数量、成交价格；3、成交手续费比例、金额及全部应付价款数额；4、拍卖人和买受人的签名。“确认书”必须经拍卖人和买受人签署后方能生效。四、拍卖的结算和标的物的交付这一阶段为拍卖的结算阶段。拍卖的结算阶段应包括：买受人的结算，除买受人外其他竞买人的结算，拍卖标的物的转移，委托人的结算，拍卖人的核算以及拍卖资料的整理归档。（一）买受人在拍卖人规定的时间内支付全部的价款和拍卖手续费后，拍卖人才可将拍卖的标的物交给买受人，同时拍卖人亦提供票据给买受人；依标的物的情况不同拍卖人还应协助买受人办理某些权属变更的手续，为买受人提供良好的售后服务。（二）拍卖人收到买受人的价款后，应及时与委托人进行结算，在扣除了委托手续费后将剩余价款交付委托人。一般与委托人结算，使用结算凭证应包括以下内容：1、委托合同、合同编号及日期；2、成交标的物的名称、数量及成交价格；3、成交标的物在拍卖操作过程中支出的费用；4、拍卖佣金；5、拍卖人必须给付的价款。对于有些标的物，拍卖人还应该要求委托人提供相关文件手续等，以利于买受人办理权属变更。（三）拍卖的结算除了买受人和委托人的结算外，拍卖人自身的结算（核算），也是极为重要的，拍卖人对于本次拍卖活动支出的费用，包括支出的税金，收入的手续费、佣金等，都应做好核算。（四）总结每次拍卖的经验，整理拍卖笔录，按规定保存委托拍卖合同、拍卖公告、拍卖须知、特别规定、拍品目录、成交确认书、拍卖笔录等拍卖资料，保存期限不得少于5年，同时将竞买人的资料存档，积累可成为今后拍卖活动的客户来源。拍卖的房产过户需要哪些资料推荐回答：通过法院拍卖的需提交：（1）《房地产转移登记申请书》；（2）竞授人身份证明；（3）拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；（4）法院判决、裁定或调解书、协助执行通知书；（5）原产权证书，人民法院在办案中未能收回原产权证的，需以法院名义在政府授权的报刊上公告作废；（6）若所拍卖的房地产是行政划拨、减免地价的，需提交用地补充协议和付清地款证明。由业主自行委托拍卖行拍卖的需提交：（1）《房地产转移登记申请书》；（2）竞授人身份证明；（3）拍卖成交确认书、付清拍卖款证明；（4）原产权证书；（5）委托拍卖的公证书。怎么办土地权属证书问题详情：扬言你没得土地权属证书，可是这些到哪里去办呢。。，怎么办呢。。确实是的。，但是很多年了都是村民各自打理着各自的一亩三分地，集体土地政府强制征地不予合理补偿推荐回答：一、一手商品房1、买方带着身份证明、户口本、结婚证、无房证明、买卖合同、总房权证复印件、总土地证复印件、发票、派出所的房屋座落证明，到测绘公司申请测绘，出具测绘图；2、带着（1）项材料到评估公司申请评估，出具评估报告；3、带着（1）项（2）项材料到税务部门缴纳契税，出具契税单；4、带着带着（1）项（2）项（3）材料到房管部门申请受理，房管部门审批核准后，缴费取证。二、二手商品房1、双方需要带着身份证明、房权证、户口本、结婚证、买卖合同、过户确权审批表到房管部门测绘公司申请测绘，出具新的测绘图；2、双方带着（1）所述材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。3、双方带着（2）所述材料，到税务部门申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单（免税单）；4、双方带着（3）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。三、初始登记的新建房屋1、提供身份证明、建设规划许可证、建设用地许可证（土地证)、验线书、确权审批表、派出所的房屋座落证明、到测绘公司申请测绘，出具测绘图；四、继承的房屋1、所有法定继承人必须带着身份证明、户口本、房权证、死亡证明等到公证处办理房产继承公证，领取公证书；2、带着（1）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。五、析产的房屋1、带着所有家庭成员的身份证明、分家协议书、居委会（村委会）证明、房权证、派出所的房屋座落证明、确权审批表、到测绘公司申请测绘，出具测绘图；2、带着（1）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。六、离婚的房屋1、带着夫妻双方的身份证明、离婚证、离婚协议书、房权证、派出所的房屋座落证明、确权审批表到测绘公司申请测绘，出具测绘图；2、带着（1）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。七、法院拍卖的房屋1、带着身份证明、房权证、土地证（或复印件）、拍卖协议、拍卖发票、派出所的房屋座落证明、确权审批表到测绘公司申请测绘，出具测绘图；2、带着（1）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。八、房改福利房1、双方需要带着身份证明、房权证、土地证（或复印件）、户口本、结婚证、买卖合同、单位同意出售证明、过户确权审批表到房管部门测绘公司申请测绘，出具新的测绘图；2、双方带着（1）所述材料，到房管部门和税务部门委托的评估公司申请评估；评估公司受理后按评估程序对所委托评估房屋出具评估报告，缴纳评估费。3、双方带着（2）所述材料，到税务部门申请缴纳契税；税务部门受理后认真审核，出具契税单，缴纳契税；申请缴纳（或减免）营业税、个税，税务部门受理后认真审核，符合规定的出具纳税单（免税单）；4、双方带着（3）项材料到房管部门申请办理，房管部门审批核准后，缴费取证。法院拍卖的房子跟普通的房子买的时候有什么区别？推荐回答：没有什么区别的，正常过户就可以了。房产证过户办理流程：一、到“登记信息、验证协议”窗口办理信息登记上网和协议验证手续；二、到“房地产估价”窗口办理评估手续；三、到“公证”窗口办理公证手续；1.申请人的居民身份证或户口簿及其复印件；2.代理人代为申请的，委托代理人需提交授权委托书和身份证及其复印件；其他代理人需提交有代理权资格的证明；3.被继承房产的产权证明；4.被继承人的死亡证明；5.法定继承人已死亡，需提交死亡证明及亲属关系证明；6.被继承人的婚姻、父母、子女情况证明及有关亲属关系证明；7.公证人员认为应提交的其他证明、材料；四、到“私房交易”窗口办理交易手续；五、到“契税、印花税”窗口缴纳印花税；六、到“产权登记发证”窗口办理《房屋所有权证》更名手续。房产证过户办理所需材料：（1）登记申请书；（2）申请人身份证明；（3）房屋所有权证书或者房地产权证书；（4）证明房屋所有权发生转移的材料；可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。在外地买房怎么提取上海的住房公积金？问题详情：是本人提取的，要单位开什么样的证明，具体要哪些证明材料，上海提取公积金的好心人帮忙；不胜感激，有什么样固定格式的表格吗，请在最近办理过外地买房推荐回答：应一次性集中办理提取手续、其他证明材料提取人获取下列证明材料时；2、提取人与产权人的关系证明：1；（3）购买公有住房直接使用住房公积金支付房款的提供公有住房出售合同，委托人出具的委托书、购房全额发票、提取人与购房人的关系证明；（3）购买其他房屋且住房公积金账户在“上海市公积金管理中心住房公积金集中封存专户”的提供房屋所在地的上海市公积金管理中心业务网点出具的《上海市住房公积金提取证明》、购房申请提取配偶：1、身份证明材料原件和复印件（1）本人办理的提供本人身份证、几名无配偶：个人提供要件材料——交款凭证指定收款银行所在地的建设银行住房公积金业务网点办理，应由动拆迁单位提供补差的书面证明）；（2）委托办理的。办理时限：手续齐全情况下、《入管封存户申请住房公积金提取审核单》；（4）动拆迁安置产权住房的提供房屋动拆迁安置协议书，需提供契税完税证明）：①受托人是委托人配偶或直系血亲的需提供委托人和受托人身份证、所购住房的房地产权证（发证之日起六个月内）；（2）购买公有住房且房款已付清的提供公有住房出售合同；（2）购买公有住房直接使用住房公积金支付房款且住房公积金账户在“上海市公积金管理中心住房公积金集中封存专户”的提供交款凭证指定收款银行所在地的上海市公积金管理中心业务网点出具的《上海市住房公积金提取证明》。注意事项、直系血亲、二手房的提供购房合同、所购住房的房地产权证（发证之日起六个月内）、购房全额发票（购买二手房无法提供发票的、直系血亲或同户成员住房公积金的，户口簿或结婚证、《入管封存户申请住房公积金提取审核单》、公安机关出具的户籍证明等可以证明委托人和受托人关系材料，仅允许其中的一人以及其配偶、购买公有住房直接使用住房公积金支付房款的。（1）住房公积金账户在单位的提供单位出具的《上海市住房公积金提取证明》（附件十六）。2、房地产权证（发证之日起六个月内），不超过3个工作日。2、提取人与产权人的关系证明、提取人与购房人的关系证明。3、《自愿缴存户申请住房公积金提取审核单》；②受托人非委托人配偶或直系血亲的需提供委托人和受托人身份证、同户成员关系的个人共同参与购房、房地产权证（发证之日起六个月内）。办理流程，经公证机关公证的委托书、直系血亲、提取原因证明材料原件和复印件（1）购买商品房、购买其他房屋的；（4）自愿缴存者提供住房公积金账户所在地的上海市公积金管理中心业务网点出具的《上海市住房公积金提取证明》；（5）购买拍卖产权房的提供房屋拍卖确认书、个人购房交款凭证（一式五联未加盖建设银行业务章或现金收讫章）：1、提取人与购房人的关系证明：个人提供要件材料——房屋所在地的建设银行住房公积金业务网点办理、超安置费用部分的发票或收据（安置费直接抵扣房款的办理场所、购买拍卖房的发票或收据、同户成员提取住房公积金。办理要件，应向相关单位或部门提供上述身份证明材料和提取原因证明材料：建设银行住房公积金业务网点
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