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数据披露2016年北京楼市的十大趋势
作者：佚名&&&
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　　刚需正在被二手房市场承接；
　　老龄化趋势更严峻；
　　供销剪刀差进一步明显，供应缩减，去化加剧；
　　高端市场的未来风险低于预期；
　　豪宅置业年轻化；
　　7月21日，作为北京地产市场代理行业老大北京中原在今年首个“中原视点”沙龙活动上，首次披露了2016年北京楼市的十大趋势，并预计住宅市场后劲足，未来北京市场房价将继续坚挺，北京豪宅后继补涨动力足，未来土地供应增加养老配套成为必然等。与会专家一致认为，北京楼市十大趋势已不容忽视，人口老龄化和豪宅年轻化等趋势将改变目前楼市格局和产品定位。
　　10大趋势改变北京楼市格局
　　数据显示，今年1-6月北京住宅市场半年成交量195646套，同比增长58.1%，占去年全年成交量301010套的2/3，迎来7年以来最火爆的市场行情。受益于如此火爆的行情，上半年北京代理行业绩中，北京中原以成交210亿元，11%的市场份额名列首位。
　　通过专业的研究和大数据分析，“中原视点”发现2016年上半年北京楼市整体呈现10大趋势：
　　1，信贷政策持续宽松；
　　2，刚需将被二手房全面承接，置换需求不容小觑，北京全面改善时代来临；
　　3，供销剪刀差进一步明显，供应缩减，去化加剧，未来北京市场房价将继续坚挺；
　　4，15年来外来人口增加3倍，住宅市场后劲足；
　　5，豪宅置业群体年轻化；
　　6，老龄化趋势更严峻，未来土地供应增加养老配套成为必然；
　　7，”70/90“重现江湖，小面积高附加值产品研发成趋势；
　　8，高端市场的未来风险低于预期；
　　9，公寓市场产品出路将向持有经营性物业发展；
　　10，与上海深圳等同为一线城市相比，北京豪宅后继补涨动力足，还有上涨空间。
　　北京中原总经理任莉认为，由于北京土地市场供应断崖式下降，地价普遍超过房价。在地价反推作用下，未来北京楼市产品结构无疑将主要集中在高端改善和豪宅市场。而衡量未来豪宅居住价值和资产价值的标准，则是其能否迎合时代需求。
　　新派豪宅的“三变十势”
　　“中原视点”研究显示，受土地市场供应影响，北京住宅新房市场已经全面改善化、豪宅化。作为北京楼市未来的主流产品，新派豪宅显然有别于传统豪宅，它们承载着对人居品质的变革引领，也开创豪宅的产品理念新时代。
　　任莉表示，三大变化将引领豪宅市场发展十大趋势，未来产品力依然为王，新派豪宅在服务场景上拓展新内容。
　　在客户变化方面，年轻化使小面积、高配置成为标配，他们对科技的依赖，使便捷与智能成为豪宅主题，强化了对教育的全面需求，并对产品空间灵动性和成长性的要求苛刻。新贵们提出新三代居住模式，高端客户的养老需求将成为豪宅必须解决的课题。豪宅的传统客户(46-55岁)，心态更积极，社交活跃度高，必然带来对社区服务升级需求。
　　在资源变化层面，生活资源的匮乏，要求社区供应链成为硬指标。文化稀缺，导致豪宅树立大师为新标签，重塑文化价值承载主体。环境优势不足则由内环境生态体系的全面补充。
　　而在产品变化上，未来豪宅将总体表现为溢单价、控总价。室内结构的可拆改性，让自由空间组合成为可能。空间价值多维度开发。室内精装方案由一到多、设计细节适老适幼。
　　金融资本涌入豪宅市场
　　在活动现场，有业内专家表示，在地产粗放式成长后，资本强悍登场，这一现象在豪宅领域更为彪悍。目前金融资本取代产业资本，已然成为推动房地产行业前行的重要力量，在流动性释放力度的支持下，本轮地产市场需求爆发或将持续。
　　北京中原董事长颜光茂也持相同观点，他认为，豪宅买家都是以金融视角投入市场。近年来国内房地产和信贷政策宽松，货币增发、人民币贬值，在投资渠道相对单一的国内，众多买家只能将资金投入到不动产中。
　　北京向东，首都向南
　　在置业板块趋势方面，“中原视点”研究发现两大趋势——北京向东，首都向南。
　　今年上半年北京市政府部分职能部门东迁，通州规划为北京副中心，配套、教育等各方面资源都将得到严重倾斜，首都政务区和北京副中心将形成新的增长极，未来将带动周边板块成为受益者，投资置业买房升值潜力大。
　　而作为全世界最大的机场——北京新机场，未来年旅客吞吐量将达到1亿人次，近千亿资金的投入，将彻底改变这些区域的基础设施和经济环境，新机场的建设催化了整个京西南片区，包括大兴、丰台等区域成为近几年的楼市热点，“未来30年首都向南”是未来老百姓买房置业的方向。
责任编辑：cnfol001
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还没有链家网账号？用户名或密码错误下次自动登录下次自动登录2015年北京房地产市场总结及2016年房价走势预测
来源： 编辑：中商情报网
刚刚过去的2015年对于北京楼市来说无疑是个大年。
从北京住建委、国土局公开数据来看，不管是商品房均价还是卖地金额，或是楼面均价均创下历史新高。
鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代，21世纪宏观研究院认为，2016年北京房价上涨动力十足，未来房价将继续处于上行区间，但成交不会出现显著增量。
一、2015年北京楼市盘点：地王频出、新房豪宅化、成交火热、初现供不应求
1.从成交均价来看，北京2015年房价再创新高
根据北京市住建委网签数据，截止到日，北京2015年纯商品房住宅签约5.4万套，成交额也达到了2078.56亿元。成交均价达到近3万元每平方米，同比2014年上涨了10%，创下历史新高，比2010年上涨了46.3%。
2.从供需关系来看，北京去化状况明显，初现供不应求
2014年楼市下行期间，北京住宅存量一度超过8万套，在多项政策利好下，北京2015年去化向好，当前库存已经跌破7万套。
与此同时，从过去5年的住宅供应来看，2015年北京新增供应套数为4.1万套，为2010年来的最低，但是成交却远超2014年。供需紧张也是助推北京楼市上涨的一大诱因。
3.从成交结构来看，鉴于供地结构特征，北京新建商品房住宅市场进入了豪宅化、郊区化特征
截止到日，北京总价1000万以上、单价10万以上的物业签约已经超过250套，总成交额也超过130亿元，创造了历史纪录。这一成交，在2010年仅9套，2012年是23套，2014年也仅24套。
另外，2015年普通住宅中500-1000万元区间的物业，五环占比只有30%，五环外占比已经高达70%。而在2013年，同样成交的500-1000万元中高端改善住宅中，位于五环内的占比为56.4%。
4.北京楼市在2015年进入明显的二手房时代
在新房供应紧缺的背景下，2015年北京楼市另一大鲜明特点即是二手房成交热度超过新房。截至日前，北京二手房签约套数已经达到了193547套，但纯商品房住宅成交只有5万套，且比2014年全年的104772套上涨超过九成。虽然二手房成交热度超过新房，但二手房价格涨幅却低于新建商品房。
5.房企回归北京，抢地趋势明显，地王成为常态
2015年北京土地成交额创造了历史最高纪录，楼面价上涨了16.6%。楼面价超过3万元的地块达到了26宗，地价超过房价成为新常态。
二、2016年北京楼市展望：具备上涨动力，但成交不会大增
鉴于北京土地市场火热、供不应求初显、市场进入存量房时代，21世纪宏观研究院认为：
（一）2016年，北京新建商品房的供应和成交有望进一步下行，但房价上涨动力十足。
1.从政策大环境来看，2016年政策红利将延续。虽然侧重于全国性的政策，但具有楼市风向标的北京也将明显受益于政策利好。
2.从土地市场来看，虽然地王不完全等同于未来市场售价，但贵于，将直接影响周边房价和市场预期。
3.在严防“大城市病”，确定城市边界的背景下，北京的供地紧缩也将成为常态，供需关系也将助推北京房价继续上行。
4.在高地价的背景下，2015北京的土地市场成交中，高达26宗楼面价超过3万元的地块，也就是说，北京未来的新房将多是单价近10万的高端项目，高端项目的集中入市也将助推北京商品房价结构性上涨。
5.在二手房销量超过新房的北京，在新房地价较高，需求旺盛、资金充足的背景下，北京二手房价格上涨可期。
虽然房价上涨动力十足，但21世纪宏观研究院认为，北京楼市成交不会出现显著增量。一方面，受宅地供应下行，北京的新房供应也将在2016年继续紧缩；另一方面，限购未松，购买力受限以及房价上涨，抬高入市门槛。再加之2015年楼市需求的集中释放，成交也不太可能出现大幅增量。
（二）虽然政策大环境向好，北京2016年楼市政策存趋紧可能
包括严格执行限购政策，收紧高端楼盘的预算证审批，调节土地出让方式，以防止地王频现。
虽然针对市场的政策趋紧，但部分限制性的楼市政策，诸如放松企业债发行限制，降低门槛，改善开发企业资金环境等稳定政策将趋松。
（三）北京2016年的土地市场仍将延续高地价态势
（四）北京市场开发商的竞争，尤其是豪宅项目开发商的竞争将更激烈，利润也将进一步被压缩
三、建议尽快启动购租并举的住房制度改革
21世纪宏观研究院认为，虽然2016年北京楼市看好，但也存在诸多威胁：
1.地价和房价的持续飞涨促使投资投机性购房抬头，为后期稳定楼市增加了难度，并将增加北京长期产业和城市转型的成本及难度。
2.按照北京系统性解决大城市病，产业和人口疏解的总体战略布局，购买需求外溢。再加之，大城市边界确定和征地拆迁成本日趋高涨，北京的土地收益也将日趋紧张。也就是说，在北京产业转移，土地收益下滑的背景下，北京长期的财政收入支撑命题待解。
21世纪宏观研究院认为，北京应尽早启动住房制度改革，提前筹备预防。建议北京尽早建立购租并举的住房制度，探索新增住房房地产税征收，以及北京户籍有偿退出等房地产的长效机制，以稳定楼市压缩楼市泡沫，促使北京楼市回归自住化特征。
首先，北京在全国率先进入存量房市场，住房的需求强盛，应尽快的推动住房租赁规模化专业化发展，以满足新市民的住房需求，可以考虑在土地竞拍之时，就限定土地的公共产权的租赁属性。
其次，北京已经在2015年启动不动产登记，为解决土地供应有限，可以考虑在新增供应用地和住房上探索征收房地产税，以探索长期的财政来源问题。
最后，探索北京户籍有偿退出和积分落户制度。
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