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不透明的二手房评估价 得益了谁？
来源：新浪房产
作者：温巧平
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近日，深圳发布将于今年9月1日起重新调整二手房过户评估价消息，该消息一经披露，瞬间在业内引发热议，其中不乏质疑声。究竟此次二手房评估价调整走向、国土局对于评估价公布以及评估形式是否存在“不公平“、”不透明“、“走后门”做低评估价来减少税费等问题？
&&新浪乐居讯(文/温巧平)& 近日，深圳发布将于今年9月1日起重新调整二手房过户评估价消息，该消息一经披露，瞬间在业内引发热议，其中不乏质疑声。究竟此次二手房评估价调整走向、国土局对于评估价公布以及评估形式是否存在&不公平&、&不透明&、&走后门&做低评估价来减少税费等问题？
&&对此，某中介门店经理认为评估价的存在合理，&如果按原价过户，国土局也不用这么麻烦做评估系统了，什么价成交就什么价过户，我们也不用做阴阳合同，大家都省事，但是受伤的还是消费者啊！&
&&购房者需要评估价
&&据悉，深圳在日起就已正式实施&存量房(二手房)交易征税新政&，当初这一政策是为了应对深圳经济快速发展，引发房价爆涨的所采取的措施。
&&在80、90年代，购买的商品房均价在几千块/平米，税费也就几百上千。随着深圳经济的快速发展，房价也随着水涨船高。若房子买卖按当年购买的成交价过户，卖方可以少掉了一大笔因为盈利而产生的增值税、营业税、个人所得税等税费，但实际上所有的二手房业主卖房子只会盈利不会亏损。也就是说，如果按原价过户，直接产生偷税漏税等行为。
&&政府评估价的出现，一方面为了制止通过房产买卖的偷税漏税行为，另一方面是为消费者面对高房价带来高税费下的一种缓冲。
&&&所以说政府很聪明，一石二鸟的政策&。从业二手房买卖市场多年的中介门店经理表示，&以前一套才房子几十万，交几千块的费税，大家觉得可以接受。按现在市场价来算，随便一套关内的房子都要两三百万上下。其中营业税5.6%、个人所得税、契税各种税加起来，如果按实际价格来过户的话，要增加十几万的税费，一时之间购房者是难以承受的。&
&&&这样的税费突然间的增加对于普通购房者而言落差太大，将对地产市场造成负面影响，特别是近几年购买的上涨很快的物业，会出现很难出售的局面，市场成交将会陷入低迷。&该经理说道。
&&据了解，房子的评估价一般是根据二手房交易所在小区当时市场均价的60%-70%来定。每个社区地段、环境、配套不同价格会有相应的落差，但同小区不同朝向、楼层间的评估价差距会较少。
&&2011年&存量房(二手房)交易征税新政&实施，即按政府的备案价过户，但实际成交的价格远远高于备价案，即政府可从产生的差价中挤出各种税费来增加税收，同时又增加了二手房的买卖成本，又起到抑制房价的作用。
&&评估价难以做到公开、透明 更难&走后门&做低
&&针对有网友质疑国土局评估价的不公平、不透明。美联三级市场经理对记者表示，只要有房产证编号和身份证号码不用名字就可到国土局网站查询房产的过户价，也就是所谓的国土局评估价。
&&&当然你只能知道自己房子的评估价，你有什么权利知道别人的评估价，你想要知道别人家的评估价必须征得另人同意，也就是要别人愿意提供房产证号和身份证让你去查。&骆经理表示。
&&另外，有业内人士提质疑，整个深圳市房屋评估价的确定和差值市民都不清楚。对此，骆经理回应，&就像交通查罚单，如果你求一下情，马上就开走。交警觉得情有可原就网开一面，如果你态度恶劣还还不开走，按法就直接给你开罚单。对于评估价，他认为也是同理。本来评估价就低于市场价60%左右，如果你硬是要较真，那就直接按成交价来过户，按成交价来交税。
&&据悉，官方的评估价在存量房计税系统里早已生成，国土局每一次的更新都会派人对不同区域、地段、市场价进行摸底排查。并不是等到要过户的时候才临时评估一个价格出来。
&&对此，从业多年中介告诉记者，很少遇到走后门的案件，第一普通购房者没有这样的能力，第二，想要通过&走后门&做低评估价减少税费，必须在系统里把整个小区的价格都进行下调。这些操作不是一两个评估师可以做得到。为了一点税费，也没人愿意花这么大的成本去做这样得不偿失的事情。
&&评估价衍生品：阴阳合同，全国公开的秘密
&&乐居记者采访了准备办理过户手续的黄夏(化名)，在黄小姐看来，评估价的存在一方面减轻了自己的购房成本，另一份银行的评估价又可以保证自己购买房子的真实权益，&房价涨那么快，要交那么多税谁还敢买二手房？&黄小姐表示。
&&受访的中介人士均认为，评估价的存在合理，&如果按成交价过户，国土局也不用这么麻烦做评估系统了，什么价成交就什么价过户，我们也不用做阴阳合同，大家都省事，但是受伤的还是消费者啊！&
&&事实上，关于评估价，一方面，业主不愿意公开自己房产的评估价；另一方面，为了减轻税费，国土局只能出一个低于市值的评估价，再者政府也无法对深圳市内每一套商品房进行精准定价。这些原因可以说直接导致了阴阳合同的出现。
&&记者查阅得知，深圳于日开始执行《深圳市房地产市场监管办法》以下简称《办法》。该办法规定，房地产经纪机构不得为交易当事人规避房地产交易税费或者其他非法目的，就同一房地产签订不同交易价款的不同合同(即&阴阳合同&)提供便利；若违反，将被处5万元罚款。
&&《办法》对于&阴阳合同&的触及，令很多人相信，&阴阳合同&的&大限&即将到来。只是新的房产过户税费征收标准如何界定，成为各方关注的焦点。但根据实际操作中，资深中介均认为，阴阳合同的存在是全国公开的秘密，在经济快速发展的今天，若取消阴阳合同，消费者即将面临大额的税费，若降低税费，则容易给房提供生长温床。
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好吧，政府没错，地产商有错，所以竞拍无效。但是，谁更该反思呢？
宝库2.0发布
地产圈之前海&星河商务联盟成果发布会《深圳晚8点》——论“围墙”的正确打开方式？你会考虑在临深片区买房吗？地产圈之金融街惠州置业有限公司副总经理 沈岸戈房子过户给子女，定价20元都行？
&&&&来源：&&&&
&&&&&&字号
原标题：房子过户给子女，定价20元都行？　　网上传得沸沸扬扬的“郑州直系亲属房产过户税费减少”，是否确有其事？6日，记者走访郑州市房管、税务部门发现，郑州直系亲属房产过户时，交易价格可以自己决定。换言之，直系亲属房产过户产生的税费可以减少。税务部门工作人员算了一笔账，郑州一套92平米左右的房子由父母过户给子女，如今只需交几十元，可以少交近9万的税。 　　郑州新政 　　直系亲属间过户 交易价格自己定 　　前天上午10点，记者来到郑州市房管局西区办事大厅，发现地税受理窗口挤满咨询政策的老百姓。 　　“网上传‘郑州直系亲属房产过户税费减少’，有没有这回事儿？”一位市民正在询问地税窗口工作人员。 　　“有这回事儿。”他说，现在地税系统升级，老百姓想享受新政策得等到这个月8日。 　　郑州市房管局西区办事大厅税务窗口工作人员解释，老百姓买卖房产需要交契税、营业税和个人所得税等，这些税费的征收依据，就是房屋的交易价格。 　　“但是有一部分人为了偷税漏税，故意把房屋的合同价格写得很低。比如一套实际价值100万元的房子，他们在合同中把交易额改为20万元。这就是所谓的‘阴阳合同’。这样，就可以按照20万元的价格交税，从而偷税漏税。”上述工作人员说，从日开始，郑州市的存量房交易评估系统正式运行，地税部门通过评估系统为交易的房子核价，买卖双方按照地税部门定的价格交税。 　　郑州市税务部门有关负责人说，凡郑州市直系亲属过户房产的，不再由税务部门评估定价，而是按合同中约定的成交价交税。换言之，直系亲属过户房产不必按照税务系统的报价交税，可以自行报价。有一位咨询政策的市民感慨：“这个消息太好了，都有点接受不了。” 　　“网上说，直系亲属间过户房产成交价最低为500元。真的吗？”前天，市民李先生问。郑州市税务部门工作人员答：“随意申报。你想申报多少都行。”“1元也行吗？”李先生追问。“的确可以随意申报。但是得打出税票。换言之，税费得大于1块。”工作人员回答。郑州市税务部门工作人员说，直系亲属包括父母、子女、配偶、祖孙、兄弟姐妹。他提醒，直系亲属办理过户时须出具派出所的证明及户口本。 　　这位工作人员解释，最低可以定到几十元。比如定价20元的房子，按照4%的契税和5.6%的营业税征收，需交1.92元税，超过1元可开税票。 　　综合大河报等 　　看看一套房过户如何省下9万元 　　以郑州一套92平米房子为例，父亲过户给儿子 　　地税定价须交多少税？ 　　税务部门评估房子价值：90万 　　90万×4%契税=3.6万元 　　90万×5.6%营业税=5.04万元 　　自己定价交多少税？ 　　自由定房价：500元 　　500元×4%契税=20元 　　500×5.6%营业税=28元 　　能省多少？ 　　(3.6万元+5.04万元)-(20元+28元）=86352元 　　南京情况如何 　　地税部门：目前房屋契税政策没变化 　　针对“郑州直系亲属房产过户税费减少”的消息，不少南京市民关心，南京本地的房产契税政策是否也会有所松动。对此，昨天南京市地税局相关人士明确表示，该部门目前所执行的仍是《江苏省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》，根据该《办法》，直系亲属之间的房屋交易契税政策没有任何变化。 　　目前南京市地税局建立了存量房价格评估机制，如果成交价格明显偏低的，其计税价格按照评估价格进行核定。 　　也就是说，郑州那里出现的不需税务部门的审核房价，按照买卖双方约定的合同价格缴纳契税的做法并没有落地南京。 　　为了防止买卖双方出现“阴阳合同”，如一套实际价值300万元的房子，他们在合同中把交易额改为200万元，利用所谓的“阴阳合同”，就可以按照200万元的价格交税，从而偷税漏税。因此南京市地税部门启动了存量房交易评估系统，他们通过评估系统为交易的房子核价，买卖双方按照地税部门定的价格交税。 　　南京地税部门表示，这套系统每个季度都会结合市场的房价走势动态，对系统内的住宅片区的基准价格进行更新，以确保计税价格核定的准确性。 　　南京地税部门表示，在现在所执行的契税政策中，对于直系亲属之间的房屋交易并没有“特殊照顾”。 　　扬子晚报记者 陈郁 　　房管部门：总价过低当心拿不到房产证 　　扬子晚报记者昨天从南京市房管部门了解到，目前二手房交易的相关政策均无变化，只要手续齐备都会受理，不过过低的总价无法通过税务部门的审核。 　　昨天下午在南京华侨路上的房产交易中心内，记者发现收件大厅里办理过户的市民并不太多，在中介陪同下前来送件的林先生听记者说起郑州的新政后，当即表示“太好了”。林先生告诉记者，父母与子女之间的房产过户本来就不该涉及交易，毕竟是一家人的房产，还要交税的话，有点无法理解。 　　记者了解到，南京市民在办理房产交易时，流程大体上可以分为“送件-制证-出件-交税-凭税务发票拿证”这几大环节，只要手续齐备，房管部门均会受理市民递交的过户申请，但是过低的总价最终能否顺利领到房产证，则要打个大大的问号。 　　多家中介公司的资深人士告诉记者，由于南京和绝大多数城市一样，房产交易涉税政策执行的是审核制，税务部门自有一套相对完善的评估价系统，过低的成交总价就算能在房管部门成功受理，也将无法在交税环节过关，办理交易的市民会在数天后接到审核无法通过的电话通知，需要重新评估。因此，在通过中介办理交易的案件中，中介通常会尽量压低总价以降低买卖双方的相关税费，不过类似几百元总价这样的肯定是不会出现的。 　　南京专家：新政是否合理有待市场检验 　　“当下限购政策早已取消，新政的出台有何背景尚不得而知。”南京一家大型地产研究机构的负责人表示，实施房产限购措施后，家庭拥有的房产不得超过2套，有人为了买房，只好将房产暂时“卖”给父母，从而获取购房资格；还有的人为了享受首套房的首付比例及贷款利率的优惠，将名下的唯一房产“卖”给直系亲属，如此一来，自己便可以购买“首套房”了。该人士认为，在限购时期出台这样的政策，可以为人们合理配置房产套数减轻负担，而郑州早在去年8月便放开了住宅限购，人们不再为购房资格发愁，那么郑州新政的唯一目的便是帮交易者省钱。 　　不过，有中介人士对过户后的房产原值问题提出了疑问。按照郑州的新政，比如一套市价100万的房子被父母以100元的价格过户给儿子，过5年后，儿子以150万的价格将房子出售，那么这套房产的原值究竟是100元还是100万？其次，再次交易时的个税是按150万的1%计征，还是按差额的20%计征，也存有争议。 　　业内人士还指出，不动产登记即将在全国范围内铺开，房产登记是其中重要一项。若按郑州的新政规定，在进行房产登记时，某套房产的出让价格信息便会出现不可思议的数百元甚至几十元，有可能导致信息混乱，因此郑州新政的合理性有待市场检验。 　　扬子晚报记者 马祚波 　　扬子微评 　　先别急着给郑州新政叫好 　　乍一看，郑州新政带来的是满满的“正能量”。无论是河南媒体采访郑州当地的老百姓，还是我们扬子晚报落地采访南京市民，听到都是赞声一片：“简直太好了，能省下一大笔钱！”的确，像父母子女兄弟姐妹这样的直系亲属，房产本来就是一个大家庭的房产，过户时课以重税，是有点说不过去。现在好了，一套90多平米的房子，父母过户给子女，几十元钱就能搞定税费，较之以往能省下近9万元。 　　可我们冷静下来想想，过户“零成本”真的是百利而无一害吗？恐怕也不尽然。其实郑州新政最让人担心的一个问题是，如此一来会不会给某些官员转移财产开了“方便之门”。普普通通的老百姓能有几套房？对郑州这样的过户新政最感兴趣的可能还是那些“房多多”们，几乎不用花费任何成本，就能将名下的房产在亲属间流转，转几个回合下来，谁还能清楚这些房产和原来业主之间的联系？不动产登记眼看就要在全国范围内铺开，而房产登记是其中重要一项。如果郑州的房产过户新政大范围推开的话，不动产登记会不会被轻易绕过，成了一个摆设？ 　　另一个在网上引起争议的话题是，税收政策究竟该由谁来定？郑州当地的地税部门是不是可以自行决定一个如此重大的税收政策调整？现在举国上下都在强调依法治国，依法征税是其中一个重要组成部分。郑州此次大手笔调整税收政策，大几万元的税费说免就免，到底有没有走完一套完整的法律程序？ 　　过户“零成本”，看上去是千般好，但前提必须是程序正义，同时还要有防止被人抓漏洞的制度设计。所以说，让我们先别急着为郑州新政叫好，且看且珍惜如何？
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大家都知道是什么意思，简单来说就是把房子变成另外一个人的，但在这一般过程中需要缴纳一定的费用，那房子过户需要多少钱?怎么算呢?小编来和大家说说：房子过户需要多少钱：房子过户需要多少钱：一、买房人应缴纳税费1、：房款的1.5%(面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在米以下并且是的可以缴纳1%)2、：房款的0.05%推荐阅读：3、交易费：3元/平方米4、测绘费：1.36元/平方米5、权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。房子过户需要多少钱：二、卖房人应缴纳税费1、印花税：房款的0.05%2、交易费：3元/平方米3、：全额的5.5%(未满5年的)4、个人:房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年并且是唯一住房的可以免除)房子过户需要多少钱：三、商业拍卖房子过户需要缴纳的税费1、成交价3%的契税;2、手续费：5元/㎡的交易费，550元/套的登记费;3、成交总价万分之五的印花税;4、差价30%-60%的土地增值税;5、差额的5.55%营业税以及附加;6、差价20%的个人所得税。这样算下来，一套商铺在转让时产生的税费至少高达差价的40%以上，相对普通住宅，交易成本要大得多。房子怎么算?房子过户大家都知道要缴纳哪些费用了，那房子过户费怎么算呢，我们举了例子来说说：小明家的房子买的价格是30w，不满五年，，他现在要将房子过户给小红。房子过户费就是将购房的钱按照1%缴纳就是契税;所得税也同理;然后手续费按照房屋6/平来交;产权登记费80;费按照评估额0.5%。这些组合起来就是所需要付的费用，这些就是房子过户费用。继承房子过户费怎么算我们来举个例子说明，更方便各位朋友理解。假如有一位李先生，想把自己名下的房产过户给前妻与自己生的女儿。他的房产价值估计为50万元人民币，那么，成功继承房产过户给李先生的女儿总共需要缴纳多少过户费呢?房地产价格总额(万元)累进计费率‰房地产价格总额(万元)：100以下(含100)，累进计费率‰：5房地产价格总额(万元)：101以上至1000部分，累进计费率‰：2.5房地产价格总额(万元)：1001以上至2000部分，累进计费率‰：1.5房地产价格总额(万元)：2001以上至5000部分，累进计费率‰：0.8房地产价格总额(万元)：5001以上至8000部分，累进计费率‰：0.4房地产价格总额(万元)：8001以上至10000部分，累进计费率‰：0.2房地产价格总额(万元)：10000以上部分，累进计费率‰：0.1根据房地产评估费的计算公式，李先生的房子需要缴纳5‰的评估费，也就是50万×5‰=2500元的评估费，做好评估以后，国家才会根据评估好的房产价格办理继承房产过户手续，这是牵扯到税收的法律，无法避免。真正的继承房产过户开始办理了，接下来需要缴纳多少钱呢?这包括100元的登记费、5元的权证印花税，继承房屋评估价0.05%的合同印花税。除此之外还远远不够，继承人还需要办理公证，而公证费高达6000元。在李先生的这个案例中，总共走完继承房产过户的流程之后，所需要的花费为+250+元，还是个不小的数目吧。日常生活中不少人出于需要会进行房子过户，房子过户是需要缴纳一定的手续等费用的，所以大家在进行房子过户之前不妨先了解一下，算好需要多少费用。更多相关信息请关注土巴兔学!从房子过户到住进这个房子，最重要的就是要先给房子装修了，给房子一个有保障的装修，能让我们有一个舒适的家，想让装修更有保障，就申请土巴兔装修保吧，土巴兔装修保新升级三大保障：专业监理质检，100%资金托管，快速维权!推荐阅读：过户费用(附需提交的资料及相关流程手续)
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中国装修网过户须知:房产证过户给子女流程与费用详解
发布时间： 15:42:25 &&
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资讯标签：&过户 房产证 赠与
核心提示：本文主要为大家讲解房产证过户给子女流程与费用方面的知识，希望能够帮助大家房产证过户给子女方面的一些知识的了解，同时本文分为几个部分为大家详细的讲解，其中包括部分赠与、部分转让等方式的不同来帮助大家...
　　本文主要为大家讲解房产证过户给子女流程与费用方面的知识，希望能够帮助大家房产证过户给子女方面的一些知识的了解，同时本文分为几个部分为大家详细的讲解，其中包括部分赠与、部分转让等方式的不同来帮助大家进行里了解。
　　一、部分赠与
　　通过办理公证手续，将房产的部分份额赠与给孩子,首先办理部分赠与公证，而后凭公证书和赠与人与受赠人的身份证件、房产证原件办理产证共有人的添加。
　　上海的部分赠与公证费按照受益额，也就是所赠与的部分房屋经过专业部门评估后的评估价值的2% 来收取，最低收取 200 元。
　　根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定，对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，契税按照 1.5% 比例征收。过户过程中还 需要缴纳的费用包括 100 元的登记费、 5 元的权证印花税、房屋评估价 0.05% 的合同印花税。
　　二、部分转让
　　直接办理房产的部分买卖。举例说明：原产证登记为夫妻两人，现想将小孩的名字添加入房屋产证。夫妻二人作为出售人将房产的部分(购买比例自定)卖与小孩，采用部分产权交易的方式，把一定比例的产权过户给子女，其中涉及到的税费也是按照这个比例来计算。
　　注意的是：如果子女尚未成年，属于限制民事行为能力人，购房时还要监护人来代理。在订立《商品房买卖合同》时，需带上子女的出生证或独生子女证、子女和监护人的图章，在买受人一栏和签字的地方写上子女的名字，在法定代理人签字的地方签上父母的名字。
　　5年以内房产部分买卖需要缴纳契税、营业税、所得税和土地增值税，5年以上房产部分买卖缴纳契税。
　　律师建议，添加小孩的名字为自住房屋的共有产权人，5年以上房龄房产建议通过部分买卖方式办理，5年以内房产通过部分赠与方式办理。
　　房产证过户给子女处理方式
　　有房产证的房子，户主是父亲，要过户给儿子，有两种办理方式。
　　第一种是以出让的方式办理过户。
　　这种方式是一种买卖关系，父亲是卖方，儿子是买方，这种方式要按照交易的程序去办理。买方主要交以下税费：契税：总售价的2%。
　　印花税：总售价的0.05%。
　　房屋转让手续费：500元。
　　卖方主要交：印花税：总售价的0.05%。
　　房屋转让手续费：500元。
　　营业税：居住满一年以上者免交，未满一年者按销售价减去购入原价后的差额计征5.5%，如差额为负数，则计征数额为零。
　　个人所得税：一年内卖掉自有旧房购新房减免税，转让自用5年以上唯一住房免税。
　　第二种方法是以赠与的方式办理过户。
　　先由父亲同儿子到公证部门办理赠与公证，然后办理房屋评估作价和房屋鉴定，最后到房产所属管辖的房屋土地管理局的&证件事物所&，携带户口本、身份证、公证书、评估材料、鉴定材料、房产证等有关证件，办理赠与过户手续，要缴纳4%的税费。
　　以上是办理过户手续的两种方法，请当事人自己从经济和快捷的方面选择进行过户。
　　到这里关于房产证过户给子女流程与费用方面的问题已经基本上为大家讲解完成了，具体的相关方面的信息可以向相关行业的专家进行了解。
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责任编辑：刘东伟