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集体土地（工业用地）使用权能否转让
80年代由村办起了予制板厂，因各种原因早已倒闭。前年，我哥与原承包人签订了租赁合同，办起了家具厂，现在我哥想把这块地转到自己名下，请问：村级是否有权处理？
　问题来自：湖北 - 黄冈　悬赏：0分　咨询时间： 21:13　咨询人：49f
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我的咨询提醒集体土地上的住宅房屋拆迁补偿计算方法[导读]在征地拆迁过程中，对于集体土地上的房屋的补偿方式有哪些呢？对此我国暂时还没有专门的法规来对其进行规定，但可以适用《中华人民共和国土地法》或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。具体来说，具有如下几种补偿方式　　在征地拆迁过程中，对于集体土地上的房屋的补偿方式有哪些呢？对此我国暂时还没有专门的法规来对其进行规定，但可以适用《中华人民共和国土地法》或参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定。
　　具体来说，具有如下几种补偿方式
　　货币补偿
　　货币补偿金额包括被拆迁集体土地住宅房屋补偿价和宅基地土地所有权区位补偿价。计算公式为：
　　1、被拆迁集体土地住宅房屋补偿价=被拆迁集体土地住宅房屋补偿单价&被拆迁居住房屋建筑面积
　　被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应区分房屋结构、等级分别计算合并补偿。
　　2、宅基地所有权区位补偿价=宅基地综合补偿单价&核定的宅基地土地补偿面积
　　注：未超过批准使用期限的临时建设房屋，按照重置成新价和剩余使用期限予以补偿，不给予宅基地土地所有权区位补偿价。集体土地住宅房屋补偿单价、宅基地土地所有权区位补偿单价由市国土房管局根据当地政府国民经济发展水平、当地政府国有土地所有权基准地价、房地产市场变化情况予以适当调整，经市人民政府批准后定期公布。
　　产权调换
　　被拆迁人的安置面积核定标准：被拆除房屋的批准建筑面积低于(25-30)平方米/人的，按人均(25-30)平方米核定；在(25～60)平方米/人之间的，按批准的建筑面积核定；超过60平方米/人的，按人均60平方米核定。2人以下(含2人)的户，按2人核定；已婚并达到法定育龄夫妇尚未生育子女的按3人核定。被拆迁人在同一拆迁范围内有多处集体土地住宅房屋的，应合并计算房屋建筑面积。
　　农民自建
　　实行农民自建，应符合土地利用总体规划、城市规划和村镇规划，并按相关规定进行建设。
　　1、本村集体经济组织尚有宅基地，可以安排宅基地给被拆迁人自建住宅或由村集体经济组织统一建设住宅。
　　（1）如由被拆迁人自建，拆迁人对被拆迁人按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿，对集体经济组织按照宅基地土地所有权区位补偿价给予补偿。
　　（2）如由村集体经济组织统一建设住宅，拆迁人按本规定第九条的有关规定给予村集体经济组织补偿，由村集体经济组织将建成的安置房分配给被拆迁人。
　　2、本村集体经济组织尚有农用地，可转为非农建设用地供村集体经济组织统一建设安置住宅的，由拆迁人依法办理集体土地征收、农用地转建设用地等手续和支付相关费用，对村集体经济组织按照被拆迁集体土地住宅房屋补偿价给予补偿。
　　临时安置补助费计算标准
　　搬迁补助费(含电话、有线电视、空调、水表、电表、家电家私等搬迁涉及的一切搬迁费用)
　　拆迁人对在规定时间内签订拆迁补偿安置协议并完成搬迁的被拆迁人，本村户籍人口每户可享受搬迁补助费；非本村户籍人口，但有祖屋在拆迁区域的被拆迁人每户可享受拆迁补助费；超过规定期限仍拒不搬迁的，拆迁人将申请依法强制拆迁，并不给予搬迁补助费和奖励。
　　临时安置补助费
　　1、(被征用地块需安置人数&补偿倍数)>15时
　　总安置费=该被征地块前三年平均年产值&15
　　2、(被征用地块需安置人数&补偿倍数)<15时
　　总安置费=该被征地块前三年平均年产值&补偿倍数&被征地块需安置人数
　　地上附属物的拆迁和青苗补助费补偿
　　土地拆迁补偿=土地种类&亩产量&该类土地补偿标准
　　土地种类：土地种类、稻田、专业菜地、鱼塘、旱地、果园、茶园、水塘、渠、坝等
　　青苗补助费=果树种类补偿&青苗生产期标准&果园面积
　　果树种类：油茶、油桐、苗木、花卉、药、材桃、李、梅、橙、板栗、奈李、柚、葡萄、核桃等其他果树
　　林木种类：杉树、国外松、樟、梓、楠、稠、马尾松、泡桐、其他乔木、其他树木及竹类
　　青苗生产期标准：果树类按栽种年限划分;林木类按树苗高度和胸径来划分。
　　附：水池、粪池、井、排水沟、晒坪、挡土墙护坡、围墙、水渠、坟地等按省、自治区、直辖市规定，一般按市场价格进行补偿。种类划分与各类补偿标准由省、自治区、直辖市物价局定价。
　　以下情形，被拆迁集体土地住宅房屋按房屋补偿价给予补偿，不再提供安置房或者另行安排宅基地：
　　1、被拆迁人除被拆除的集体土地住宅房屋外，尚有其他集体土地住宅房屋，且其他集体土地住宅房屋达到人均建筑面积40平方米的。
　　2、拆迁非本村籍的外来人员的居住房屋。
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热点百科201人看过116人看过231人看过181人看过1862人看过中国土地数字报-工业用地成本费用构成研究
041：理论探讨
工业用地成本费用构成研究
——以杭州市区留用地制度框架为例
　　◎&杨君华&林&亮&　　随着留用地制度、失地农户社保制度等配套制度的实施与推进，国家在征地、拆迁过程中所花费的土地取得成本，其内涵构成、项目组成及价格水平等都发生了显著变化。笔者结合杭州市留用地制度及失地农户社保制度实际，对土地取得成本费用的构成进行深入分析和量化研究，以期提出工业用地成本费用构成标准及制定方法，为完善工业用地出让最低价制度、加强工业用地出让管理提供借鉴。　　工业用地成本费用构成研究的意义　　有利于科学制定工业用地最低价标准。我国于2007年发布了《全国工业用地出让最低价标准》，2009年国土资源部《关于调整工业用地最低标准实施政策的通知》进一步提出，工业项目出让在满足最低价标准的同时不得低于土地取得成本、土地前期开发成本和按规定应收相关税费各项实际成本费用之和的规定。因此，科学调查和评价工业用地成本，是制定工业最低价标准的重要基础依据。&　　有利于促进工业用地市场化配置机制的形成。当前，我国工业用地市场化配置水平总体不高，工业用地大多采用限定条件出让，难以形成有效的市场竞争。通过开展工业用地成本费用调查工作，有利于合理评估工业用地出让价格，显化工业用地地价水平。&　　有利于土地资源的节约集约利用。当前，我国正处于工业化转型升级的关键阶段。剖析土地用地成本费用，有利于各级政府统筹决策，实现土地资源节约集约利用。　　工业用地成本费用构成调查与测算　　目前，杭州市征地拆迁中主要以开发性安置为主，货币化安置较少。因此，在成本构成调查中，以开发性安置模式可能产生的各项费用为主。此外，关于土地来源，开发区所在位置大多以新增建设用地为主，故本次调查以新增建设用地土地取得成本调查计算。调查内容主要包括以下7项：&　　征地补偿费用。征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费和地上附着物补偿费4项费用。本文在调研中，征地补偿费和安置补偿费根据杭州市的有关规定取值。本次调查取15.3万元/亩标准计算。&　　地上青苗和附着物补偿标准参照《杭州市人民政府关于调整市区征收集体土地地上青苗和附着物补偿形式的通知》规定，本次计算取4万元/亩标准。&　　农居拆迁补偿费。农居拆迁补偿费计算情形相对较为复杂。据调查，近两年各区户均拆迁成本在169万元/户，户均宅基地面积在0.5亩左右，杭州市区（主城区）宅基地占农用地比例约为15%，据此，农居拆迁成本平均为50.7万元/亩。&　　相关税费。主要指土地取得过程中的各项税费总和。本文各项税费的测算以征收耕地为依据。具体包括耕地占用税、新增建设用地有偿使用费、补充耕地回收款、耕地开垦费、水利建设基金等。各项税费合计约30.72万元/亩。
中国土地理论探讨041工业用地成本费用构成研究当前位置：&>>&&>>&&>>&
松原市人民政府关于严格市城区建设用地管理的通知
松政发〔2013〕55号
各县（市、区）人民政府，各开发区，市政府各委办局、各直属机构：
　　按照《松原市人民政府关于清理规范性文件的决定》（松政发〔2013〕35号）的要求，根据《吉林省规章规范性文件清理办法》（吉政令201号），《松原市人民政府关于严格市城区建设用地管理的通知》（松政发〔2007〕21号）已过有效期，现予以重新发布，请遵照执行。
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 松原市人民政府
　　&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&日
关于严格市城区建设用地管理的通知
　　为进一步加强市城区建设用地管理，促进我市城市建设和经济发展，现就有关问题通知如下：
　　一、严格市城区供地计划管理，适度控制土地供应规模
　　严格控制土地供应总量和规模，是落实科学发展观，规范土地市场，提高土地资源利用效率的基本前提。每年年初市国土资源局要会同市规划局、市发改委等部门制定科学的年度供地计划，确定土地供应指标并将经营性用地指标分解落实到地块，年度供地计划报经市政府批准后，向社会公布。市国土资源局受理经营性用地申报，并根据计划和市场需求向规划局申请供应地块的规划设计条件，适时以招标拍卖挂牌方式进行供地。
　　二、加大土地收购储备工作力度，不断提高“净地”供应比例
　　实行土地收购储备制度是政府垄断土地一级市场，增强政府宏观调控能力的客观要求。为了进一步加大土地收购储备工作力度，落实《松原市人民政府关于进一步加强国有土地使用权出让管理的意见》（松政发〔2006〕12号）规定，市财政局要保证从每年收取的土地出让金中提取20％作为土地收储专项基金，收储机构还要积极争取金融机构贷款，采取多种渠道筹措土地收储资金，不断提高收储土地能力。同时应制定切实可行的土地收购储备计划，对短期内能够开发的经营性用地，有计划地实施集体土地征收和国有土地收购，统一纳入政府土地储备库，进行必要的前期整理，然后以“净地”推向市场，优化用地环境，加快城市建设，增加政府土地收益。
　　三、全面推行国有土地使用权招标拍卖挂牌出让，建立公开、公平、公正的土地使用制度
　　为了适应社会主义市场经济发展的要求，经营性土地使用权出让必须通过市场机制来运作。要认真贯彻落实《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）和《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）的有关规定，全面推进土地资源的市场化配置。要坚持土地的集中统一管理和统一供应。对城区内的商业、旅游、娱乐、商品住宅等经营性用地一律按规范程序实行招、拍、挂供地。任何人不得干预经营性土地使用权的招标、拍卖、挂牌出让，确保土地交易公开、公平、公正。此外工业用地要落实《吉林省人民政府批转省国土资源厅关于工业用地国有土地使用权招标拍卖挂牌出让工作实施意见的通知》（吉政发〔2007〕10号）要求，切实保证节约集约用地，加快完善我市的国有土地使用权供应机制。
　　四、切实加强工业用地管理，严格执行工业用地最低价格标准
　　按照《国土资源部关于发布实施〈全国工业用地出让最低价格标准〉的通知》（国土资发〔号）中划定的等别和标准，严格执行工业用地最低价格，科学确定工业项目用地出让价格。对使用土地利用规划确定的城市建设用地范围内的国有建设用地，以及城市规范区范围外的土地，且自行承担土地开发费用的工业项目用地，土地出让价格不准少于所在土地等别相对应最低标准的60％。其中，使用未列入耕地后备资源，尚未确定土地使用权人（或承包经营权人）的国有沙地、裸土地、裸岩石砾的工业项目用地，按不低于所在地土地等别相对应最低标准的30％。对出让期限不足50年或采取租赁方式供应工业用地的，所确定的出让价格和年租金按修正系数法计算，还原利率不得低于同期中国人民银行公布的人民币5年期存款利率。
　　新增工业用地价格包括征地过程中所发生的各种费税、土地前期开发成本和政府土地纯收益三部分。
　　存量工业用地价格包括划拨土地使用权价格、拆迁补偿费及各种行政事业性收费、土地前期开发成本及贷款利息、政府土地收益。
　　原自有工业用地新建工业项目或申请工业用地出让的，出让土地使用权申请续期及其它法律法规规定可以协议方式供地的，按市场价缴纳土地使用权出让金。
　　公开交易的成交价高于国家最低价标准的，按成交价执行。
　　五、切实加强市城区集体土地管理，不断推进城市化进程
　　市城区集体土地依据《松原市土地利用总体规划》已被依法划定为建设预留地。市政府可根据城市发展的需要，按照年度土地利用计划，依法实施征收，所在乡村要全力支持配合做好工作，保证土地征收顺利进行。
　　禁止农村集体经济组织非法转让、出租集体土地用于非农业建设。除村办企业和农民住宅建设项目外，其他项目用地必须依法征收为国有后，才能用地。
　　禁止在城市建设预留农用地上挖塘养鱼和种植多年生木本果树等林木。未经农用地转用审批，禁止占用城市建设预留农用地建设永久性农业生产设施和配套设施，如畜禽饲养场、农副产品仓库、加工厂、集贸市场等。
　　要切实保护被征地农民合法权益。市农委、市审计局、市国土资源局等部门要加强对征地补偿费（包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费）分配、使用的监督管理。按照土地补偿费主要用于被征地农民的原则，建立征地补偿费专项资金管理制度，杜绝土地补偿费被截留、挪用现象的发生。在市城区范围内，要逐步建立起被征地农民的社会保障体系，确保被征地农民原有生活水平不降低，长远生计有保障。
　　六、加强对城区建设用地批准后的监督检查，规范用地行为
　　加强对土地开发利用情况的监督检查。土地使用者要按土地出让合同或国有土地划拨决定书规定进行开发建设，严禁土地闲置。市城区房地产开发用地，使用存量土地的，要严格按出让合同约定的动工日期和开发时限建设，超时限的按年收取相当于土地出让金20％的土地闲置费。使用新增建设用地的，一年内未开工建设的，收取土地荒芜费；满两年未开工建设的，无偿收回土地使用权，统一纳入政府土地储备库，重新进行市场配置。
　　严格实行项目建设复核验收制度。土地使用者必须按照土地有偿使用合同或国有土地划拨决定书规定用地条件使用土地。对以划拨方式取得土地，改变用途用于生产经营的，根据实际用途，按现行地价标准补缴土地出让金和土地租金；以出让方式取得的工业、住宅等用地改变为商业用地的，以改变用途的面积为准，按现行商业地价标准补缴土地出让金差额部分。严格执行规划确定的各项用地指标，对擅自增加容积率的，要调整土地出让金征收额度。商业、居住用地容积率增加，以原出让时的土地出让金成交价为标准，批准时间在日前，规划容积率以1.2为标准基数，批准时间在日以后（含2月22日），规划容积率以1.5为标准基数，每增加0.1，加收成交价3％的土地出让金；加收部分最高不超过成交价的1倍；容积率低于1.2标准基数的土地出让金不变。工业用地容积率增加，土地出让金价格不作调整，以促进集约节约用地。
　　七、加大土地出让金、租金收缴工作力度，确保土地有偿使用收入足额收缴到位
　　土地出让金、租金是土地所有权的具体体现，是政府筹措资金，办好社会各项事业的主要资金来源。根据土地市场价格的变化，现行的核定地价，原则上执行基准地价上调15％的标准。任何单位和个人不得减免缓收土地出让金、租金。禁止压低地价招商。国土资源部门要进一步加大土地出让金收缴力度，今后供地规模在5万平方米以下的地块，竞买人要一次性付清全部地价款；5万平方米以上地块地价款可分二期缴纳，首期付款要不少于总地价款的50％，第二期要在工程放线开工前付清全部地价款。否则，国土资源部门不予办理建设用地审批手续；建设部门不得发放《建设工程开工许可证》；规划部门不得放线开工。
　　土地租金是土地有偿使用收入的重要组成部分，凡是未办理出让手续的经营性用地，包括国有农用地和集体非农建设用地，都应缴纳土地租金。国有土地租金由市国土资源部门统一征收，国有农用地按0.03元／m2的标准征收；集体土地租金由乡镇国土资源所代征，30％留做业务费，70％返还给土地所有者。市国土资源局、市建设局房产处等部门要加强协调，用地单位和个人要提高认识，积极配合，共同努力营造一个竞争公平、管理规范的土地供应市场。对应缴而拒不缴纳土地租金的单位和个人，市政府有关部门应采取必要适当的措施予以处理。在其办理涉及土地和房产等相关手续时，国土资源部门不予办理新的用地手续，房产管理部门不予办理房屋交易手续。对一贯抗拒不交租金的用地单位和个人，国土资源局可申请人民法院强制执行。
　　八、加强棚户区改造用地管理，确保棚户区改造顺利进行
　　棚户区改造土地供应实行土地出让金优惠政策，原有毛地挂牌的棚户区，在确定棚户区改造地块出让底价时，可直接按该地块宗地地价的50％减免，回迁户由开发企业按市政府的有关规定妥善安置。在棚户区改造供地中，要严格限定竞买人条件，具有房地产开发资质的房地产开发企业方可参与棚户区改造地块的竞买，以防止恶意抄买、抄卖土地，保证棚户区改造各项惠民政策的贯彻落实。
　　九、征收道路拆迁费，加快城市路网建设步伐
　　为了加快城市路网建设，有效筹措城市道路建设资金，市城区范围内新的用地项目，在供地时收取城市道路拆迁建设费，收取标准为商业用地120元／m2，其它用地60元／m2。所收取的城市道路拆迁费直接拨入市城开公司账户，专项用于城市新建道路的拆迁。
　　十、加大土地管理执法力度，严肃查处土地违法违纪行为
　　在市城区建设用地管理工作中，各有关部门要进一步强化依法管理和依法用地观念，建立国土资源、执法监察等部门联合办案和案件移送制度，切实加强建设用地管理和监督检查，加大对土地征收、使用中违法违规行为的执法力度，坚决纠正有法不依、执法不严的现象，对经营性用地规避公开交易，欠缴土地出让金、年租金，征地安置补偿费用不到位，严重侵占农民利益的用地行为；未批先用、非法占用、非法转让等各类违法违规违纪行为，要认真查处，坚决予以纠正。要加强群众和舆论监督，对典型违法案件要公开曝光，以形成良好的用地环境，促进我市城市建设和经济又好又快发展。
　　本《通知》自下发之日起执行。《松原市人民政府关于严格市城区建设用地管理的通知》（松政发〔2007〕21号）同时废止。
(责任编辑：文电处)
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