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登记房屋产权人没有实际出资，不享有房屋份额
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上海律师法律咨询 139 （杜律师）
登记房屋产权人没有实际出资，不享有房屋份额
张明和刘芳这对恋人一朝和平分手，但几百万的房产却难以分清。为此，刘芳将前男友告上法庭，上演抢房大战。近日，松江区人民法院作出判决，现值200万的别墅归张明所有，刘芳获得补偿款45万元。
刘芳和张明是校友，在一次校联谊会上，两人相识，擦出爱的火花。2000年，刘芳获得了去日本读研的机会，在得到张明的赞同后，她毅然去日本留学。不久，张明所在公司决定派其去美国总公司学习和深造，于是一年后张明去美国学习。在经过了四年的分离后，2004年，两人同时回沪生活。
回上海后，当年3月，二人购买了一套价值100万的公寓房，张明在支付了50万的本票后，向银行贷款50万付清余款，房产证登记权利人为张明和刘芳。三年后，二人又以130万元在松江某小区购买了一套别墅，在首付60万本票后，以张明名义贷款70万元，产权人仍登记为二人共有。
2007年4月，张明和刘芳最终分手告终。三个月后，二人将公寓房以222万元出售。由于一直无法自行解决财产纠纷，故刘芳诉至法院，要求依法分割双方共有的别墅，并要张明支付公寓房出售款222万元的50％，即111万元。
在庭审中，被告张明辩称，双方不存在共同出资购房的事实，全部的购房款都是他支付的，之所以将刘芳登记为产权人是另有原因的。因此，请求法院驳回刘芳的诉讼请求。
法院认为，通常情况下，对以登记为公示方式的不动产共有关系的认定，主要通过登记予以确认。但对于不动产权属及其份额的认定，除考虑登记外，还需考虑不动产的来源和出资情况，不动产登记权利人对不动产贡献的大小等因素，登记不是确定权利归属的唯一依据。
本案中，两套房屋的首付款均是以被告张明名义的本票支付的，并且以被告的名义贷款支付了其余部分房款。基于此，其权属以判归被告所有为宜。但原告刘芳作为登记的权利人，对两套房屋也应享有一定的权利，在确认两套房屋归被告所有的情况下，被告应给付原告相应的补偿款（杜黄海律师提示，目前司法实践该补偿一般控制在10-30%）。
至于补偿款的数额，除需综合考虑房屋的出资、增值、投资风险等因素外，还须考虑公寓房出售后，原告已收取部分款项以及房屋买进卖出所必须支出的税、费等合理的必要支出的事实，而不能因房地产权证登记为共同权利人即进行均等分配。被告作为出资人在购买房屋后，担负着较大的投资风险，现房屋因增值所带来的投资利益，也应适当多享。故综合考虑种种情况，法院作出上述判决。
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房产证多人份额重新分配
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房产证有有夫妻加儿子三人，产证没有明确三人份额。现在打算把儿子的份额减少至1%，手续怎么办？需要多少费用
静安区发表时间： 10:09
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房产加名税的规定|||　　根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”也就是说，夫妻在婚后想对婚前房产加名，就属于房屋
回复时间： 10:13
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房产证分配
其它回答共 18 条
上海-闸北区
直接到房产交易中心办理即可。
律所：北京盈科(上海)律师事务所
回复时间： 21:31
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上海-浦东新区
可以办理，父母同意即可。详询交易中心。
律所：远闻(上海)律师事务所
回复时间： 15:34
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上海-浦东新区
律所：上海朋洋律师事务所
回复时间： 10:58
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上海-徐汇区
直接到房产交易中心办理即可
律所：上海明伦律师事务所
回复时间： 07:41
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上海-浦东新区
具体手续建议去房地产交易中心咨询
律所：上海融孚律师事务所
回复时间： 10:21
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上海-普陀区
儿子是否成年，成年的话到房产中心签字，未成年父母签字，具体可以咨询房地产交易中心，应该会涉及交纳所得税和契税。
律所：上海申蕴和律师事务所
回复时间： 10:30
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上海-浦东新区
你好，产证上的名字之间并不是按份共有，而是共同共有，也就是不区分彼此之间的具体份额。
律所：上海君澜律师事务所
回复时间： 10:39
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上海-杨浦区
需要三人前往房地产交易中心办理过户手续，但需要支付相应税费。
律所：上海尚佳律师事务所
回复时间： 11:50
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上海-浦东新区
看房价和办理产证的时间是否满五年，没有注明份额，即平均分，每人三分之一（33%）
律所：上海创远律师事务所
回复时间： 12:09
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上海-普陀区
程序性问题问房产交易中心
律所：上海市德尚律师事务所
回复时间： 12:40
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上海-奉贤区
这要咨询房地产交易中心。
律所：上海顺盈律师事务所
回复时间： 13:50
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上海-闸北区
直接到房产交易中心申请将共同共有改为按份共有。
律所：北京盈科上海律师事务所
回复时间： 19:21
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上海-黄浦区
没有约定份额，原则上均分，到交易中心办理，需要按照买卖方式处理。
律所：上海言知律师事务所
回复时间： 21:24
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上海-徐汇区
1391769****
涉及到转让，还得你儿子愿意
律所：上海君拓律师事务所
回复时间： 10:35
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上海-徐汇区
1391735****
可以通过办理赠与和房屋买卖手续，去房地产交易中心办理。
律所：上海申浩律师事务所
回复时间： 10:37
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上海-闸北区
1304215****
直接向房产交易中心咨询。
律所：盈科上海律师事务所
回复时间： 12:16
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上海-嘉定区
1801707****
需要先变更共有性质，然后进行转让或者赠与份额，费用可以咨询房地产交易中心
律所：上海问学律师事务所
回复时间： 21:03
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上海-闸北区
1380179****
咨询房产交易中心
律所：北京盈科(上海)律师事务所
回复时间： 23:30
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房产证:婚后
房产证:房子
房产证:办理
房产证:名字
房产证:没有
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父母买了套新房,产证上写好五人每人的份额,现在五人同意重新约定份额,,产证上不去更改,对新的份额进行公证,请问公证的份额有效吗,,f谢
　问题来自：上海 - 上海　悬赏：0分　咨询时间： 13:43　咨询人：48t907ok13x5n
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法律快车律师回复共11条回复
物权以登记为准的，这种份额约定如果和登记不一样的情况下其实没法律效力。
回复时间： 13:51
轿试诓蝗シ课萁灰姿那榭鱿,有其它法律认可的办法吗,,,,谢谢您
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
[VIP+版主]
公证的份额有效。若需帮助，可来电或预约当面洽谈。
回复时间： 15:28
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
房产产权以登记为准，不变更产权登记则约定没履行。
回复时间： 19:01
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
[VIP+版主]
物权以登记为准的，这种份额约定如果和登记不一样的情况下其实没法律效力。
回复时间： 19:12
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
公证需要支付公证费的。变更产权证虽然也有税费但是可一步到位，防止纠纷
回复时间： 22:40
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
物权以登记为准的，这种份额约定如果和登记不一样的情况下其实没法律效力。
回复时间： 23:03
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
房产产权以登记为准，不变更产权登记则约定没履行。
回复时间： 17:36
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
可以对协议进行公证，具有法律效力。
回复时间： 15:33
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
物权以登记为准的，这种份额约定如果和登记不一样的情况下其实没法律效力。
回复时间： 14:42
也就是说一定要去交易所重新认定才有法律效力对吗,,谢谢
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
对内是有效的
回复时间： 17:11
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
物权以登记为准的，这种份额约定如果和登记不一样的情况下其实没法律效力。
回复时间： 11:45
您好，此处仅限于对于律师的回复作评论。
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