司法拍卖的房子价格低，你敢买吗？_新浪房产_新浪网
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司法拍卖的房子价格低，你敢买吗？
来源：现代金报
作者：周阳
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东海花园一套面积为219平方米的住宅，市场价约308万元，网上司法拍卖的起拍价只要169万元。
在淘宝上拍卖的宁波房产，起拍价普遍低于市场价 网络截图　　东海花园一套面积为219平方米的住宅，市场价约308万元，网上司法拍卖的起拍价只要169万元。这么实惠的价格，你是不是动心了？不过，记者在此要提醒市民：司法拍卖大多需要一次性付款，想“捡漏”便宜的房子，不仅要考虑经济承受能力，还要注意税费成本。&&&&宁波有三家法院涉水网上司法拍卖&&&&已拍卖、变卖12568次财物&&&&目前，全国各地的法院陆续和淘宝网合作，开通了网上司法拍卖。淘宝司法拍卖平台“免中介、零佣金”，房子、车子以及各种因涉案被查封并进入强制执行的财物，全部公开拍卖。&&&&宁波法院不少房产拍卖通过淘宝网进行，这些房源起拍价低，成交价也普遍低于市场评估价。记者了解到，2012年11月北仑法院率先尝试淘宝司法拍卖房产，成为宁波首家做此尝试的法院。目前，宁波涉及网上司法拍卖的资产处置法院有宁波市中级人民法院、北仑区人民法院和鄞州区人民法院等三家法院。目前已经网上拍卖、变卖12568次拍品，这些拍品包括了房产、机动车、资产、土地、无形资产等标的物。&&&&司法拍卖的房子价格低&&&&有的成交价只有市场价的五六折&&&&司法拍卖房产，最吸引人的，当然是远低于市场价的价格。&&&&据法院的工作人员介绍，一套房子最多拍卖3次。一般情况下，第一次拍卖价根据鉴定机构确定的评估价来定价；第二次拍卖价在第一次拍卖价的基础上下降10%-20%；第三次拍卖价在第二次拍卖价的基础上下降10%-20%，但这三次定价都不能低于这套房子的保留价。三次拍卖不成功，再进行一次变卖，直接以保留价进行网拍，若不成功，暂不处置。标的物为不动产的公告期必须满15天，所以房子一般会在开拍15天前上网。也就是说，竞买人有15天的时间去了解该房子，准备保证金。拍卖前，竞买人的支付宝账户要存入足额的保证金。拍卖时最少有两人报名才能竞价，变卖一人即可。&&&&房产网拍中，起拍价低于市场评估价的情况很常见。如日拍卖的东海花园一套面积为219平方米的住宅，市场价在308万元左右，而该房产经过一拍、二拍无人竞拍后，三拍起拍价只要169万元，只有市场价的54折。&&&&同样一套龙湾银都178平方米的房产，市场价在250万元左右，而司法拍卖三拍起拍价才148万元，最终7轮竞价后以160万元成交，这个成交价只有市场价的64折。&&&&●提醒&&&&司法拍卖的房子缺点也不少&&&&●大多需要一次性付款&&&&低于市场评估价的司法拍卖房源，确实吸引了一部分市民的注意。海曙区的李先生最近打算在淘宝网上参加司法拍卖，不过他看了规则以后打了退堂鼓。“我看中的这套房子250多万元，需要一次性付清全款，吃不消。”李先生说。&&&&记者查询淘宝司法拍卖的房源，大都需要一次性付款。一次性付款，成为购买这些低于市场价的司法拍卖房屋的一道门槛。&&&&记者注意到，在法院处置的淘宝拍卖房产上，有的房源后面有贷款支持的电话。记者随后通过电话联系了对方，有些机构可以帮竞拍人短期贷款，但是短期贷款利息非常高，比银行贷款高50%以上，而且还款期限也只有几个月或者一年。&&&&●所有税费均要买家承担&&&&司法拍卖的房子、车子都比市场价便宜很多，但是还有一笔费用往往被竞拍者忽视。根据淘宝司法拍卖的规则，拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括了房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用等。&&&&众所周知，在我们普通的房产买卖中，契税是由买方交的，营业税和个人所得税是卖方交的。法院的司法拍卖，因为原来的房东不可能到现场，所以，所有的费用均由竞拍人来承担。不少拍卖房是开发商产证没有办出的，在此涉及二次过户的问题，即契税交2次。&&&&“差不多20%税费，真是贵死了。”余姚网友“会跑又会跳”向记者表示。他曾经拍了套某企业破产被法院强制拍卖的二手房子，方便儿子读书，本来也以为跟普通的买卖过户费是差不多的。结果，去房管所过户时，傻了眼，一套50万的房子，杂七杂八的费用加上过户费竟然高达20%。他当时拍的价格也只比市场价便宜15%，把税费加上去后，竟然比市场价还贵。“退又退不掉，家里&&&&父母又每天埋怨，这日子过的真揪心。司法拍卖，一定要三思而行。”该网友表示。&&&&●买房人看房不方便&&&&一般市民购买二手房都是可以仔仔细细多次看房，而司法拍卖的房子看房没有正规二手房方便。&&&&市民周先生最近看中了周一司法拍卖的一套房子，周五下午电话打过去，工作人员表示周六、周日他们都是休息的，没时间带去看房，建议周先生自己在网上看看图片和视频。记者了解到，如果竞买人浏览网页，没有实地看样、调查，很可能会碰到存在瑕疵的房产。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院对房子的瑕疵不担责。&&&&●容易惹上其他债权纠纷&&&&一位慈溪市民在网上反映，他朋友前些时候也拍过司法拍卖的房子，前房东隔三岔五来砸玻璃窗，这种房子买了，住进去也头痛死了。&&&&有的房东把房子一房多卖或者多次抵押，虽然竞买人拍到了，但是其他的受害者会和竞买人来抢房子，虽然竞买人拿着强制执行的文书，但是还是有被恐吓、骚扰的风险和可能性。&&&&“有的房子还可能存在其他债权人，有些司法拍卖的房子要谨慎。”宁波一位律师向记者表示，从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。该律师还表示，虽然只是个案，但确实是有，有一些不明真相的债主会上门泼油漆，还有拍卖的房子仍然有住户居住，尤其是有户口关系的话，户口不迁出等麻烦的事情比较多。
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蝴蝶飞不过沧海。如果未来三五年中国经济继续保持“L”型走势，信用扩张失速，房价飚不起来，房产税再收起来，蝴蝶型房企，极有可能在环境突变中不堪重负，成为最先倒下的一批。
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企业购进材料按实际成本核算
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原材料在企业的存货中占很大的比重，是存货核算的重要内容。企业会计制度规定，存货的计价基础是实际成本。而存货的日常核算可以按实际成本核算，也可以按计划成本和售价法核算。存货按实际成本核算的特点是：从存货的收发凭证到其明细分类账和总分类账全部按实际成本计价。原材料按实际成本计价的核算也称为实际成本法，实际成本法一般适用于规模较小、存货品种简单、采购业务不多的企业。
（一）账户设置
材料按实际成本计价进行核算时，应设置以下账户：
1．“原材料”账户
“原材料”账户，属于资产类账户，用来核算和监督原材料的收入、发出和结存情况。借方登记购入、自制、委托加工、接受投资、盘盈等收入原材料的实际成本；贷方登记销售、耗用、盘亏、毁损等减少原材料的实际成本。期末余额在借...
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出门在外也不愁暂估入账_百度百科
根据的规定，对于已验收入库的购进商品，但发票尚未收到的，企业应当在月末合理估计入库成本（如合同协议价格、当月或者近期同类商品的购进成本、当月或者近期类似商品的购进成本、同类商品同流通环节当期市场价格、售价*预计或平均成本率、等）暂估入账。
暂估入账概念
编制的为：
借：库存商品
贷：——暂估款
必须注意的是，未取得的，不能申报抵扣增值税。因此，不存在进项税额的暂估抵扣问题，且上述分录中，暂估金额应当按照不含税价格口径暂估。
因此，首先应当按照上述规定暂估入账，然后，与其他正常入库入账的库存商品一样，一并计算库存商品发出（包括说的销售出库）成本。编制会计分录为：
贷：库存商品
收到发票后的处理：
次月初，冲回暂估入库成本，以红字编制如下分录：
借：库存商品
贷：应付账款——暂估款
取得发票后，编制正式入帐分录：
借：库存商品
借：——（）
贷：——**公司 等
对于上月暂估入库并已销售商品的，从理论上应当进行调整，但是，由于企业购销活动的经常性和大量性，从会计的出发，出于简化会计核算的考虑，对于暂估成本的发出成本，不予单独进行调整，而是随库存商品今后的收发业务自行消化。这也就是强调的暂估入库成本时应当合理估计的原因之一。因此，在计算当月发出库存商品成本时，应当仍然按照规定的方法正常计算确定发出成本。由于月初红字冲回入库，并且取得发票正式入帐，两者相抵，为暂估成本与实际成本之间的。所以，该差额实际上应当由本月发出和月末结存的库存商品承担了。
但是，如果本月同类商品即无月初结存，又无购销业务发生的，或者企业是使用计算的发出成本的，或者暂估成本与之间的差额巨大的话，则该暂估成本与实际成本之间的差额（包括及其连带影响的其他），应当调整并转入。编制分录为：
贷：库存商品 等
如果暂估成本大于实际成本的，应当以红字编制上述分录.
暂估入账问题
《》规定：购入存货，月底时，若发票未到，应分别存货科目，抄列清单，暂估入账，借记“库存商品”、“原材料”、“”、“”等科目，贷记“——暂估应付账款”科目，下月初用红字作同样的记录，予以冲回。但是，该规定过于笼统，加上企业的业务特点、会计核算方式、的不同以及理解上的差异，各企业“暂估入账”的具体操作方法也多不相同。因此，实务中有以下五个问题需要探讨。
一、是单独设应付账款——暂估入账户还是直接暂估到客户名下？
《》的规定是单独设应付账款——暂估入账户，该方法应用较广，其优点是便于查询核对未取得发票的入库材料的情况，缺点是中不能全面准确反映应付每个客户的款项（因其不含），不利于应付账款的管理，有可能出现多付款或不能及时付款的情况。
实务中，大部分认为：暂估入账户无论怎样设置，也只是个过渡性账户，若暂估入账情况不经常发生，只是临时性、偶然性的有此类业务，怎样设置都无大碍。但若暂估经常发生，且客户较多，应直接暂估到相应的客户名下，这样能解决上述单独设应付账款——暂估入账户的问题。最好是应付账款下设三级明细，即对每家客户核算应付（票到）和暂估（票未到），以利于对账。但此法也有缺点，就是不能对暂估人材料直接查询。
二、要不要月底暂估，下月初再冲回？
《企业会计制度》的规定是月底暂估，月初再冲回。之所以规定要冲回，是因为这时债权尚未成立，因此不能确认应付。但若企业客户很多或发票长期未到，每月都要估入和冲销一次，太繁琐，工作量也大。
笔者推荐一种方法：发票未到的当月月底暂估，发票到达的当月月底再冲回，不必以后每月月初冲回，月底再暂估，这样可减少一些工作量。但使用这种方法时财务人员应再设一套，对估入的金额、户名等逐笔登记，以便发票到达时逐笔查找，找到后划销，防止漏户、错户。
三、要不要暂估？
《》中没有提到要暂估增值税，这是因为企业只有在取得增值税时，才算取得了这种抵扣销项增值税的权利。在此之前，权利并未取得，企业的负债当然也就没有这部分增值税。但这样做的缺点是户不能准确反映外欠款的金额，而多数企业财务管理方面需要准确反映与客户的往来，为此实务中暂估入账时有将增值税金额暂估在应付账款金额内的做法。暂估入账包含增值税的做法有：1.将暂估的增值税放在——金中核算，发票到时作红字冲销，2.设专门的待抵扣税金户反映；3.在——暂估进项税金核算等。
四、如何保证发票到达的时候，将发票和原来的暂估入库对应上？
暂估入账最容易产生的问题就是暂估容易冲销难，难就难在发票到达后找不到原来对应估入的是哪一笔，特别是客户很多或较长时间才收到发票的情况更易产生这种问题。解决方法一是按上面所说的月底暂估，月初冲回，保持的连续性以免因发票长时间未到而难以查对，二是设备查账（表），对每笔新发生的暂估入账及发票到达冲销后都要及时登记，将与库房的明细账定期不定期地核对，以减少差错的发生及尽早发现差错。
五、年底暂估入账的存货在企业所得税汇算清缴时要不要做？
税法对此没有明确规定，相关的原则规定是《国家税务总局关于印发&企业所得税税前扣除办法&的通知》（国税发[2000]84号）中第三条：纳税人申报的扣除要真实、合法。真实是指能提供证明有关支出确属已经实际发生的适当凭据，合法是指符合国家税收规定，其他法规规定与税收法规规定不一致的，以税收法规规定为准。
实务中税务较多运用的原则是：在企业所得税汇算清缴前发票已到达的或能提供能充分证明暂估入账真实性的其他如合同等就不必做纳税调整，否则应做纳税调整，以防止企业滥用暂估入账。
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2013 年版《公司信贷考试习题集》答案解释及公式、模型与方法汇总.doc446页
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2013 年版《公司信贷考试习题集》答案解释及公式、模型与方法汇总
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12. 答案 F
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2013 年版《公司信贷考试习题集》答案解释及公式、模型与方法汇总
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一次性还清贷款是指借款人在贷款到期时一次性还清贷款本息。 短期贷款通常采取一次
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两个处于同行业或不同行业中的企业， 可能会由于所生产的产品是互为替代品， 从而在
（第 81 页）
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