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开发商更改规划停车场将被拆 业主要求退房
　　“开发商承诺的停车场现在要拆掉，让我们业主车往哪停？”9日上午，银河湾近百名业主围在社区停车场区域。政府借出给开发商修楼用地的青年河面区域被建成社区停车场，随着整治工程进入该区域，建好的停车场将被拆除引起业主质疑。业主陈明亮介绍：“开发商从卖楼开始一直承诺车库不会拆，一直欺骗业主，我们要求退房。”
　　◎事件小区地上停车场被拆在即，业主匆忙维权
　　9日上午，南方日报记者接到市民报料，称随着青年河综合整治工程的不断推进，东鸿基银河湾地上车库将被拆毁，现在业主已经暂时迫使施工方停工。
　　记者赶赴位于下角青年河河口的银河湾社区看到，地上停车场区域有上百业主聚集，并拉起横幅。业主刘女士介绍，近日社区业主群讨论市水务局在小区画了红线，并表示今日将要动工拆掉小区的停车场，业主们都很愤怒。“没有人跟我们说一声，就要拆我们的停车场。”刘女士说。
　　随后在刘女士的指引下，记者见到了水务局所画的施工红线。红线基本紧挨着银河湾社区A栋的几个单元楼梯，在社区南门方向，仅剩下一条三四米宽的路进出，而在楼梯远端的近20米宽的区域都被画入红线外，意味着随着施工进行将被全部拆除。
　　业主代表陈明亮介绍，“银河湾小区本来就车位不足，400多户业主，地下停车场才200多个停车位，且很多都已经被开发商卖掉了，地上的车库若被拆除，我们的车要停到哪里去？”记者绕行小区周围发现，由于社区被小中堂二路和青年河合围，路窄水急的河口泄洪区域并无多余的空地可供业主临时停车。
　　◎焦点
　　开发商欺瞒规划，业主提出退房诉求
　　青年河整治工程施工受阻，引起工程实施主体市水务局以及江南街道办相关负责人关注。在现场采访中，水务局李姓负责人介绍，青年河区域的规划和整治早就已经确定，地块属性也都是明晰的，将要被拆除的银河湾地上停车场区域本身就是市政用地。
　　记者随后查阅资料了解到，关于该区域的用地属性，在2008年市水利局下发文件指出，洪流地面覆盖部分(即红线外部分)为政府借出给开发商修楼用地，楼盘竣工后需配合青年河整治归还政府。
　　然而，这一切业主并不知情。陈明亮介绍，银河湾自2011年开盘以来，从来没有告诉过业主这个情况，并且一直向业主承诺这部分区域属于银河湾社区。即使随着青年河工程的推进，有业主了解到车库将被拆，开发商还是很确定地承诺将维持现状，一直在欺骗业主。
　　开发商的一再隐瞒欺骗让陈明亮显得很沮丧，他说，车库一被拆小区休闲的地方都没了，很多业主都要求退房，要让欺骗业主的开发商付出代价。
　　◎水务局各方协调后再择日动工
　　在9日的维权现场，市水务局李姓负责人的表态让维权业主暂时放心。作为青年河综合整治工程的施工主体，市水务局李姓负责人表示，针对业主的诉求，青年河银河湾社区端的整治工程暂时停止，等各利益方协商好之后再恢复施工。
　　然而，遗憾的是，作为银河湾社区车库事件的核心利益方，开发商惠州市东鸿基实业有限公司并未派出任何负责人前往协商处理。记者随后试图电话联系开发商企业法人代表罗伟斌，电话一直无法接通。
　　截至发稿，南方日报记者分时段再度致电，均未得到罗伟斌任何有效回应。
　　开发商欺骗业主等于自断后路
　　-观察眼
　　在当前市场，开发商欺瞒客户博销售事件不少，东鸿基银河湾再添一件。
　　隐瞒规划、隐瞒土地年限、隐瞒交楼标准、隐瞒社区配套……对于开发商而言，隐瞒或者夸大似乎变得习以为常。因为一些开发商总觉得，当然不能把实情告诉客户，不然很难让客户成为业主。
　　然而，这让笔者联想到讳疾忌医的故事，开始是小病，慢慢变成大病，最后不治暴毙。而探究这一故事的本源，除了自大外，更多的仍旧是源自于骨子里的不自信，自断后路。
　　当前楼市的某些开发商源于对自身的不自信，土地年限上的问题不敢让人知道，选择欺瞒；社区规划实情不敢让人知道，选择欺瞒；然而最终的结果往往是自食恶果。银河湾事件足以引起重视，遭遇所有业主的唾骂和质疑，同时也受到整个市场的不信任，无疑令企业的发展前景成疑。
　　同时注意到，开发商向业主承诺停车场绝不会拆除，即使业主知晓了仍旧敷衍，但在正式的协商中却选择回避。在这种鲜明对比中，不诚信的开发商形象无疑正在失去所有人的信任。
　　开发商东鸿基成了千夫所指，这也是给开发企业提了个醒，为了一时得利不择手段，隐瞒欺骗业主，得不偿失。切莫因为自己掌握的信息更多，就耍耍小聪明骗客户博销售，这往往将成为自断后路的行径。(记者/张峰)
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开发商“优化”规划业主不领情 更改应提前告知
太湖明珠网　　 12:57:18
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　　中国江苏网8月14日讯
“买房时的规划和交房时的规划完全不一样，这不是在糊弄我们业主吗？”日前，市民孟女士致电记者，作为北塘区金太湖国际城5号楼的业主，今年交房时，她发现房子和之前购房时的规划不太一样，找开发商讨说法，开发商却告诉她，更改规划实是优化了业主的居住条件。对此，数十位业主均表示“不屑”，认为开发商在更改规划前没有征得业主同意，所以业主们一致要求退房。
　　规划变更，业主不知情
　　孟女士告诉记者，她是2010年底买的金太湖国际城的房子，当时售价每平方米9500元，算是一个较为高档的小区。今年7月份，5号楼房源正式交房，但她却发现5号楼周边的环境和购房时开发商给出的规划图不太一样。“现在的规划是在5号楼西边建一栋酒店，导致我们采光受影响，而且酒店的玻璃幕墙也会造成光污染。”孟女士说。
　　“开发商在更改规划前，并没有征得我们业主同意。所以我们几十户业主都要求退房，如果开发商不同意退房，应给予平均每平方米2000元的赔偿金。”孟女士说。另外一位业主的意思简单明了：如果开发商不给业主一个满意的答复，将会通过法律途径解决此事。
　　开发商承认未通知业主
　　金太湖国际城售楼处有关负责人告诉记者，2011年初，5号楼附近的一块地确实进行了规划变更，并且通过了相关部门的审批，从原先的规划中可以看出，原先5号楼的视野不开阔，通透性也不好。
　　变更后，5号楼西南侧的酒店主楼向北移，4号楼取消。即在原先规划的单身公寓4号楼和酒店的地方，只建一栋五星级酒店。原先5号楼与4号楼的间距只有13米，变更之后间距最大可达22米，这改善整个住宅小区的通透性，也提升了区域的价值。
　　不过该负责人也承认，当时变更规划时，这幢楼已经卖出了不少套房子，而开发商并没有征求这部分业主的同意。“这次变更规划其实是优化了业主的居住条件，对于业主来说是好事。”该负责人说。
　　不过业主们对规划“优化”并不买账，“当初我们是认当时的规划买的房子，而所谓的‘优化’规划，我们不需要。我买的是辆桑塔纳，你给我一辆奔驰或者宝马，我都不要。”一位业主说。
　　“有利业主”也需告知
　　记者在一份金太湖国际城“商品房买卖合同”中看到：“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应该在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作出书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”
　　而无锡法舟律师事务所律师辛小标认为，不管规划变更是否是对业主有利，开发商都必须通知业主。开发商违反合同约定，业主有权单方面解除合同。如果开发商方面不同意解除合约，业主可进行诉讼并追究其违约责任。（徐振）
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新华报业传媒集团主办　　工程名称：中南世纪城71#住宅楼工程。　　建设单位：常熟中南世纪城房地产开发有限公司。　　项目地址：常熟新世纪大道旁，体育中心旁边。　　我是常熟中南世纪城71#楼的一名业主，在2013年花费数百万元买了一套当时号称常熟楼王的豪华高层住宅，为此此楼的每一户人家付出的都是三百多万的购房款，这是一辈子甚至是几辈人的血汗钱，然而，经过了三年多时间的等待，当我们还沉浸在即将交房的喜悦中时，中南世纪城却送给我们一份惊喜。如何高的价格与如何离谱的宣传与现实的实际规划如何才能称的上是楼王呢？　　这次出现严重规划问题的71#楼在2016年7月底即将交房，而现实的情况呢，简直不能用有问题来描述了，所有业主到现场都惊呆了，这是号称常熟楼王的豪华高层住宅吗？这是小区吗？小区大门在哪里？
　　一、小区环境极差，根本没有豪华小区的概念，小区无大门、无绿化、无景观、无当时规划的小桥流水，只有看着破落灰旧的拆迁钉子户房，而且不是几家，是几十家，是将我们的楼王全部包围起来，一栋传说中虞城空中别墅般的30层高档住宅，就被围城了二三十平米的圆，你是否可以想象，我想你到了现场就可以体验到这种从来未有的楼王感觉。　　二、 原来规划的地下车库全部取消，取而代之的是71号楼正前方一块白晃晃的水泥场，原来的绿化景观，如今的停车场，以后我们在阳台上欣赏的就是这块水泥场上停满的车，以后我们的老人小孩唯一活动空间就是这块水泥场，以后刮风下雨，我们都得从水泥场回到100米外的主楼，曾经承诺的电梯直达地下出库，这就是楼王的待遇吗？　　三、 中南自己规划中的幼儿园，小学没有，中南这么大的小区，有多少个家庭，年轻人出去打拼，老人接送孩童，有的老人不方便，稍微大点还指望孩子能够自己上学，而如今幼儿园，小学在哪里，要老人带着孩子走多远去上学呢？坐个公交是否能解决，但大家花这么多钱，千挑万选难道是来让老人吃苦，让孩子受罪的吗？　　四、71#楼正前方的开元大道是一条断头路，与新世纪大道不通，我们无法开车从小区的东西入口到达自己的楼前，只有从这条断头路进入，也就是说，大多数情况下要绕中南一圈才能到自己家，我请问哪个小区是这样的，哪个家园是这样的，而且连个正式的门都没有，我们每天进出就是一条断头路，一个死胡同？这难道就是楼王的特殊待遇吗？　　五、71#楼马上7月底就要交房了，我们不禁要问如此的规划是否通过了政府各个职能部门的验收呢？又是如何通过验收的呢？政府职能部门的监督作用又体现在哪里呢？　　六、又是谁给了房产商这么大的胆子，如此偏离实际的现状又是如何产生的呢？为什么当时的规划与现状差距这么大，开发商还敢这么明目张胆的销售房子？　　七、在与常熟中南房产开发商交涉的过程中，开发商态度一直很强硬，开发商未给出任何解决的方案。　　根据常熟中南世纪城71#楼的房屋品质及小区周边绿化、地下车库等配套设施目前所存在的实际问题，与当初销售时对全体业主所承诺的楼王档次及规划差距巨大。常熟中南房地产公司此行为已严重欺骗了全体业主的利益，侵犯了全体业主的合法权益。我们将通过合理合法的方法和这种无良、欺诈的开发商斗争到底，希望开发商可以给我们合理的解决方案。我们也需要大家的支持，需要广大群众的支持，有了你们的支持我们才会一直走下去。请为我们转发，谢谢！！　　以下附常熟中南世纪城71#楼预售宣传效果图与实际现场拍摄图，请大家相互对比一下。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
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　　我家也是中南的～～　　
　　丁字户，地下车库！痛心呀！　　
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开发商擅自变更规划
业主应该怎么办
时间：日&&|&&作者：万方亮律师&&|&&关键词：开发商擅自变更&&|&&浏览：11861
北京房地产律师网万方亮律师：在商品房价格大幅上涨，利润空间增大的情况下，房地产开发商可能会出现以变更规划、变更设计或减少绿地面积来增加商品房开发量的情形。变更规划影响购房人的合法权益。即使经过相关政府部门的批准，房地产开发商变更规划仍可以构成违约，购房人有权向房地产开发商要求赔偿。
房地产万方亮律师：在商品房价格大幅上涨，利润空间增大的情况下，房地产开发商可能会出现以变更规划、变更设计或减少绿地面积来增加商品房开发量的情形。变更规划影响购房人的合法权益。即使经过相关政府部门的批准，房地产开发商变更规划仍可以构成违约，购房人有权向房地产开发商要求赔偿。一、案情简介张先生等30人于2010年8月购买了位于北京市某开发商开发的小区的楼房。业主们于2011年2月份陆续办理入住手续，但张先生等人入住后，发现开发商交付的房屋和规划不一致。购房合同的附件一中所附的户型图明确标明，卧室通往阳台有一道阳台门。但是开发商并没有按照此门，阳台和卧室是直接相连的。而业主们对此变更情况并不知情，知道交房入住才发现。业主们和开发商多次协商解决未果，慕名找到北京房地产律师万方亮。万律师仔细阅读了开发商和业主签订的购房合同，提出以下分析意见：二、案件分析1、开发商变更设计，业主是否有权起诉获得赔偿。对于开发商变更设计，我国多部对此都有规定，其中主要有以下规定：《商品房销售管理办法》第二十四条规定：房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人……房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房;买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。《北京市城市房地产转让管理办法》第四十三条规定：房地产开发企业应当按照规划行政主管部门核发的规划许可证的规定建设商品房，不得擅自变更。房地产开发企业确需变更规划许可证规定内容的，应当书面征得受影响的预购人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给预购人的权益造成损失的，房地产开发企业应当给予相应的补偿。”《中华人民共和国》第一百一十三条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《关于整顿和规范房地产市场秩序的通知》……房地产开发项目规划方案一经批准，任何单位和个人不得擅自变更。确需变更的，必须按原审批程序报批;城市规划行政主管部门在批准其变更前，应当进行听证。从以上法律规定来看，开发商的行为已经严重违法了，业主们完全可以通过民事诉讼行使自己的权利要求开发商承担违约责任并予以赔偿。2、如果开发商变更设计是通过规划部门的批准的话，业主们还能要求开发商承担违约责任并要求赔偿吗?根据上述法律的规定，开发商变更房屋设计的，必须经过业主的同意，而规划部门批准变更设计的，也需要举行听证，如果没有履行法定的程序，即便开发商变更设计经过规划部门批准也是违法的，业主们可以提起行政诉讼要求确认规划批准系违法行为，但这并影响业主们提起民事诉讼的权利。所以，即便开发商的行为时经过规划批准的，业主们一样可以要求开发商承担违约责任并予以赔偿的。3、常见的开发商变更设计的行为都有哪些?本文中的变更规划，是指在订立后，房地产开发商施工过程中，对原有建设小区及配套设施、原有建筑楼层结构规划进行的修改，增加或减少小区或建筑物部分功能、设施的行为。开发商在订立商品房买卖合同后，变更规划的形式主要有以下几种：1、减少小区绿化面积小区大楼之间的绿地、树木、花草、清泉、景观等能改善小区居住环境，发挥生态平衡功能。是城市生态平衡的调控者,具有改善城市空气质量、调节小气候、美化城市等多种生态功能。同时也能使人心情舒畅。但绿地面积越大，开发商用来建筑的面积就越小。如果有大片的土地被用于绿化，必将影响到开发商的总体收益。为增加利润率，越来越多的开发商有可能在绿化上做文章，占用绿地面积，建设新的房屋。如在绿地上建设物业用房便是某些开发商常用的减少小区绿化面积的手段之一。2、调整或减少小区功能小区功能设施包括电梯、物业、停车场、中央空调系统、宽带接入、有线电视、健身房、学校、医院、商场等等。小区功能是购房者进行购房时的重要考虑因素。某些房地产开发商在售房时，为吸引购房者，夸大宣传所建小区的功能，令购房者感觉新开发的小区是生活居住的天堂。但是随着开发过程的推进，为追求更高的利润，交付商品房时购房人所见的根本不是当初开发商所承诺的情形，有些配套设施无法完成，有些设施被取消。比如原有的健身房设施被改为物业管理用房，原有的电梯不能直达地下停车场，原有的学校场地被改为停车场，原有的自建医院被取消等等。3、扩大建筑总面积，增加容积率小区的总建筑面积多少直接表现为居住的人口的多少和密度的大小。小区或大厦人口密度过大，必然会对小区的公共功能发挥产生不利影响，也影响小区居住环境。有些开发商为了增加利润，为使小区总建筑面积增加，不顾原有的规划设计加盖房屋，增加层高。如本章所引用案例便是典型的房地产开发商便是通过增加层高的手段来增加建筑总面积从而达到增加利润的目的。4、业主们可以获得什么样的赔偿?因法律法规没有具体规定，开发商合同中往往也不会明确约定变更规划后开发商应当承担的违约责任的计算方法及承担方式，故购房者因变更规划所造成的损害后果往往很难具体确定，损害赔偿范围往往找不到适当的计算标准。笔者认为：侵权行为或违约行为造成被侵权人或守约人的损失应当以违约行为造成财产损失为基础。如损失无法确定时，权利人因被侵权或违约所受的损失可依照侵权人或违约人因侵权或违约行为所获得的利益为计算标准。此种计算方法在侵犯著作权等相关法律中有明确规定。因开发商变更规划造成购房人的损失无法计算的，也可以参照房地产开发商因违约获得的利益计算。但具体到本案，业主和开发商的合同中确有明确的约定，《商品房预售合同》附件三中约定，&开发商交付房屋的装修、设备与附件规定的标准不符的，开发商同意将未达到标准部分按市场差价双倍向业主们进行补偿。”据此，业主们完全可以要求开发商予以安装阳台门双倍的赔偿。三、法院判决本案经过万方亮律师努力，经过法庭和开发商的多次较量。法院最终采纳了万方亮律师的代理意见，做出了支持业主们诉讼请求的判决。法院经审理认为，既然原设计图纸和《契约》中所附的示意图均标注有阳台门，按照北京市的有关规定，可以认定30户居民所购房屋应当配备阳台门。施工单位变更设计，擅自取消阳台门，但开发商并没有就该项变更通知买房人，因此开发商应承但违约责任。法院对此案作出一审判决：由开发商根据原设计标准，按相关市场指导价格双倍赔偿30家业主购房时所应有的阳台门的费用。30户业主总共获得的赔偿约为20多万元。转载请注明作者及其联系方式，否则视为侵权。
作者： [北京-朝阳区]专长：房产纠纷 刑事辩护 离婚 建设工程 继承 律所：北京德亮律师事务所382积分 | 帮助247人 | 8个好评电话:
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&&&&南都讯&记者林广&小区被大型房企收购本也算好事，不过原来近在咫尺的配套可能被挪开甚至没了，这就让老业主们有些糟心了。南都记者了解到，位于增城的合生湖山国际去年提出修改项目规划，却可能影响到社区内原紫云山庄老业主的生活。为此，增城区城乡规划局召开了听证会。开发商表示，项目后续新建的网球场等设施，紫云山庄旧业主仍然可以共同使用。&&&&老业主：公建配套拆除后在哪新建？&&&&“当年合生将我们小区剩余的地块收购了，开发合生湖山国际项目，不过最近又提出要修改规划，要把原来靠近我们紫云山庄别墅区的网球场、游泳池等公建配套拆除，而未来合生湖山国际的配套，我们又不知道能否共享。”原紫云山庄业主张小姐告诉记者，这事让他们老业主很头疼，已经向规划局提出异议。&&&&据了解，紫云山庄总项目用地面积为1067亩，合生湖山国际项目属于该项目的一部分，合生收购了该项目之后，也沿用了“广州紫云山庄房地产有限公司”的名称。&&&&在听证会上，老业主指出，此次规划调整占用紫云山庄业主已建成、销售且交付别墅业主使用的网球场、游泳池、会所等一百余亩的公建配套设施及其用地。本次规划调整如不按照1067亩总用地项目来配置公建设施，将导致紫云山庄业主无法再使用已购买的上述原有公建配套设施，对未来湖山国际公建设施也无物权可共用、享用。&&&&紫云山庄业主委员会主任徐先生也告诉记者，本来小区网球场等公建配套距离紫云山庄很近，但是未来调整后不知道在什么地方。希望开发商能够在小区中心位置设置学校、大会所等主要配套，然后在各个组团内再增加一些小的公共配套设施。&&&&开发商：被占用拆除的设施仍有考虑设置&&&&对于旧业主的质疑，紫云山庄房地产有限公司相关负责人钟先生回应表示，规划公建配套已按照全区总人口(紫云山庄+湖山国际)规模进行配置，公建配套为全区共享。&&&&“关于原有网球场、游泳池、会所、花园等公建配套设施被湖山国际用地占用并拆除的问题，规划调整对这些设施仍然有考虑设置，会在位置上做出相应的调整，项目后续新建的网球场、游泳池、会所、花园等设施，紫云山庄旧业主仍然可以共同使用。”该负责人表示，他们也愿意在原紫云山庄小区内增加相应的公建配套设施，共同使用。建设程序、报建问题可共同研究决定。&&&&规划局：公建配套应为新老业主共享&&&&对于此次修改规划，增城区城乡规划局处理意见显示，原紫云山庄别墅区与湖山国际在规划上属于一个完整的项目(分期开发)，此次规划调整的公建配套应服务于整个紫云山庄项目，为全体业主共享，规划局将在规划批文中予以明确。&&&&另据听证会双方意见，紫云山庄公司与原业主协商，在原紫云山庄用地范围内增加部分公建配套和运动场地，共同使用。作为一个完整的项目，紫云山庄公司有义务对小区(含原紫云山庄用地)内市政配套设施进行维护。紫云山庄公司应与业主实地察看现场，考虑各业主提出的合理述求，优化规划方案，最大限度减少对原有业主的影响。