开发商验收未完即交房 业主入住五年拿不到房本_网易财经
开发商验收未完即交房 业主入住五年拿不到房本
（原标题：开发商验收未完即交房 业主入住五年拿不到房本）
因涉事楼宇配套设施没能如期完成 未通过朝阳区规委审核
商品房入住后五年没有拿到，这让家住朝阳区天鹅湾小区28号楼的业主很是着急，“孩子上学，房屋买卖都受到影响”。一负责人称，房本迟迟下不来的原因是“规划没完成”。朝阳区规委表示：“当年该小区不符合规划验收条件，所以没通过审核，后来该小区再无申请规划验收的记录。”
入住五年没房本
一不愿透露姓名的业主告诉记者，2009年他购买了天鹅湾小区一套商品房，于2011年入住，小区周边建设都在逐渐完备，但房本迟迟拿不到手。“同期收房的其他楼业主都拿到房本了，但我们的就是下不来。其间多次找到开发商，他们以各种理由推托。因为没有房本，现在我们这栋楼的业主房屋买卖无法交易，孩子上学划分不了片区。”
他告诉记者，开发商应该按照购房合同的约定，在房屋交接540天内完成初始登记，720天内完成产权转移，但28号楼所有业主在2011年初缴纳齐所有房屋契税、公共维修基金印花税以及房本代办费，并顺利拿到房屋钥匙陆续入住后，并未如期拿到房本。2014年，因迟迟拿不到房本，他将开发商北京博城房地产有限公司告上法庭，要求其为房屋办理产权转移登记。在朝阳区法院下发的民事判决书中，记者看到，由于他房屋所在的楼栋没取得房屋产权的初始登记，所以不具备转移登记的条件。“根据《合同法》第110条的规定，应当属于在法律上不能履行的情形”，所以对于他的请求，法院不予以支持。
验收未完即交房
北京晨报记者联系到北京博城房地产有限公司，负责天鹅湾小区销售的何经理表示，迟迟不能给业主办房本是因为规划验收没通过。“规划验收不通过，我们没法进行初始登记，初始登记没完成，房本更是办不来。至于为什么没通过，我也不太清楚。我们最近开会正在协商，也在加紧联系有关部门。”
随后记者从朝阳区规委证实了何经理的说法，天鹅湾28号楼至今未取得规划验收手续，原因是“项目建设营地内还有居民未拆迁完毕，规划内的地下车库、幼儿园、综合活动中心等公共服务配套设施还没建，规划的道路和绿地也还没实现。根据《北京市建设工程规划监督若干规定》，居住区的配套设施和环境建设应该与住宅建设同步完成，未能同步完成，对相应的住宅建筑不予规划验收。所以该小区最后申报的28号楼不具备规划验收条件”。此外，朝阳区规委工作人员查验后告诉记者，第一次规划验收没通过后，这几年开发商未再申请验收。
　业主将再诉诸法律
在验收规划没完成的情况下，开发商为何就将房屋移交到业主手中？对此，何经理表示，“理论上讲应该是通过验收后才可以，但这个楼当时不是我亲手经办，所以不了解为什么就交房了。”
目前28号楼的地下车位还未建好，不愿透露姓名的业主告诉记者，“开发商承诺的幼儿园也还没建，如今整栋楼还都在用临电”。针对这种现状，不少业主准备继续通过法律途径向开发商讨说法。
本文来源：北京晨报
责任编辑：齐栋梁_NF2865
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开发商竣工验收未通过 业主入住4年没有两证
荆楚网-楚天金报廖桥
入住4年多，武汉威凯商邸的180户业主仍未能办理好两证，上个月还能联系上的开发商突然“失联”，更让180户业主雪上加霜，他们迫切希望早日解决问题。两证悬空 180户业主心慌慌日前，家住汉口集家嘴威凯商邸的业主张先生向本报记者反映称，2010年底，他一次性支付60余万元全款，在威凯商邸买下的商品房迟迟办不了两证。“买房时，开发商武汉安信地产有限公司承诺，入住后即可办理，现在住了近4年，两证没拿到，开发商也不见踪影。”张先生说。在威凯商邸的走访中，记者发现，购买威凯商邸的业主一共180户，他们和张先生一样，都是两证悬空。据悉，威凯商邸一共20层，1至5层为商业网点被买断，6至20层为40-95平方米的住宅，该大楼曾出现烂尾停工，2010年底才完工。“听说业主办不了两证，是该栋楼未通过验收，不过开发商交房半年就撤走了，具体原因我们也不清楚。”威凯商邸物业公司肖经理说。开发商未通过竣工验收是主因在武汉市房地产市场信息网上，记者查询发现，威凯商邸国有土地使用证号、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号均齐全，项目销售时间是日，180套住宅已全部销售。武汉市工商局网站信息显示，武汉安信地产有限公司经营截止日期为今年12月9日，该公司目前仍在经营期限内。威凯商邸为何不能办两证？记者决定前往江汉区房管局问个究竟，据该局产权登记科负责人透露，威凯商邸公开销售时证件齐全，但由于该楼未通过竣工验收，开发商一直没办理初始登记，“正常程序是开发商先申请办理大证，业主才能办理小证，威凯商邸的开发商一直未申报办证，所以业主至今两证悬空。”该负责人告诉记者，威凯商邸为私人开发商开发，两个多月前还曾因两证事宜到该局配合调查，不过最近已经联系不上了。律师提醒：业主可联合维权据了解，为了尽快办两证，威凯商邸业主曾向武汉市住房保障与房屋管理局投诉，该局市场处执法科曾找到武汉安信地产有限公司办公地址，发现人去楼空。连日来，记者与多名业主也未能联系上武汉安信地产有限公司。此前，湖北惠平律师事务所律师童长春曾代理威凯商邸业主对开发商的诉讼。据其介绍，该楼栋无法办两证，主要是开发商私自更改规划未能通过验收。去年10月，经武汉市仲裁委员会仲裁，开发商被要求就延期办证一事予以赔偿，当时60多名业主获赔近600万元，目前正在等待法院执行。童长春建议，合同约定期限内未取得房屋两证，属于开发商违约，业主可通过司法途径联合维权，降低单个业主诉讼的成本，尽快促成问题解决。
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路没修好 验收没通过 开发商强行交房
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华商报商洛讯（记者 陈永辉）按照购房合同，本应去年初就交房，但商洛公园天下的开发商直到今年元旦才交房。不仅如此，业主在收房后发现，小区绿化、道路根本没有修好，开发商（商洛华龙房地产有限公司）还存在私自加盖的情况。商洛市住建部门介入后，责令开发商立即停止交房。
原标题：路没修好 验收没通过 开发商强行交房华商报商洛讯（记者 陈永辉）按照购房合同，本应去年初就交房，但商洛公园天下的开发商直到今年元旦才交房。不仅如此，业主在收房后发现，小区绿化、道路根本没有修好，开发商（商洛华龙房地产有限公司）还存在私自加盖的情况。商洛市住建部门介入后，责令开发商立即停止交房。业主：交房时文件没提供全“2013年我看中了公园天下楼盘，当年便与开发商签了购房协议。2014年正式签订了买卖合同，合同约定开发商2015年3月交房。”业主刘女士称，1月1日，开发商终于通知她收房。她实地看后，发现小区道路、绿化都没好，当时还走的是地下通道，因此她就没有收房。“开发商交房通知书上写明：如果您未在通知时间内接房，您也将自通知之日起承担物业服务费用。”刘女士说，因部分业主着急，便无奈收房了。业主赵先生说，小区共有200余户业主，开发商除了强行交房外，还存在私自加盖的情况，购房合同上写明2号楼28层，实际建了30层；4号楼27层，实际建了29层。由于开发商私自加盖，致使小区住户采光受到影响。业主们称，开发商交房时需要向业主提供的相关文件也没有提供全，开发商之所以急于交房，是为了减少违约损失。此外，开发商还强行代收契税和大修基金。销售经理承认做得不合适3月1日，华商报记者在公园天下小区看到，2号楼、4号楼均已封顶，小区院内用围挡挡着，没有绿化，道路也是临时修建的。个别领了钥匙的业主正在忙着装修。“小区没有通水，根本达不到入住条件。”2号楼一名正在装修的业主抱怨。华商报记者来到公园天下售楼部，一位自称是销售经理的吕姓工作人员称，之所以交房，是因为有些客户着急要房子，交房时达到了交房条件，有关部门也验收过的。当华商报记者表示住建部门已经责令停止交房时，他又说，小区竣工验收目前还没有通过，不具备条件就给业主交房，他们做得不合适。住建局：将跟踪交房全过程3月1日，商洛市住建局房地产管理科科长闫宏波表示，接到公园天下业主的投诉后，2月26日，他们将业主代表和开发商召集在一起开了协调会，在会上他们责令开发商立即停止交房，“2、4号楼没有通过综合验收，不具备交房条件”。“针对业主反映的契税以及房屋维修基金缴纳问题，业主可向契税的征缴部门和大修基金的管理部门自行缴纳，缴纳完后持有关票据到开发商处接房，开发商不能够代收费用。”闫宏波表示，他们将跟踪交房全过程，如果有需要协调处理的事情，他们会尽职尽力解决。那么，开发商是否私自加盖呢？3月1日，在商洛市规划局，华商报记者看到公园天下项目2、4号楼的建设工程规划许可证，上面注明2号楼建筑层数为28层，4号楼建筑层数为27层，也就是说开发商确实存在违规加盖的情况。吕姓工作人员称，和业主签订的购房合同上写明2号楼28层，实际建了30层，4号楼27层，实际建了29层，这是规划没变更过来，开发商也接受了相关部门处罚。随后华商报记者从商洛市城管监察支队证实了这一说法。
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新业主房屋验收时部分法律解答篇
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开发商逾期交房业主如何维权
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3月22日下午，西门外华兰佳园项目的100多位业主来到了西稍门空港商务酒店2楼会议室，按照原计划与开发商进行谈判，商讨交房时间与赔偿事宜。但在谈判无果后，业主按捺不住气愤的心情，拉起横幅
中顾法律网司南：大家说法律，高端谈民生。《高端访谈》栏目欢迎大家的到来，我是主持人司南。今天做客的嘉宾是来自北京市华泰事务所的吕西锋。吕律师您好，欢迎您的到来，首先跟大家打个招呼吧。
北京-朝阳区
大家好，很高兴来到中顾法律网与大家探讨相关法律问题，希望对大家有所帮助。
中顾法律网司南：随着买房的人越来越多，因购买房屋引发的纠纷也屡见不鲜，如果遇到开发商存在延期交房违约的情形，业主可以依据哪些法律条款来索赔违约金呢?
北京-朝阳区
&&& 目前规范开发商逾期交房违约责任的法律法规和司法解释主要有《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营条例》和《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用法律若干问题的解释》。由于房屋买卖合同也属于合同的范畴，因而也当然适用《合同法》，因此，合同法中关于违约责任的规定当然也是购房人索赔的依据。&&& 但在实践中，最好办法还是购房人在房屋买卖合同中的对开发商逾期交房的违约责任进行约定。只要合同约定的违约金数额和计算方式不违反法律的规定，均为有效。在这种情况下，购房人只需要证明开发商有延期交房的事实即可即可获得法院或仲裁机构的支持，不需要购房人另行举证。
中顾法律网司南：对于逾期交房的违约金应该如何计算?在本案中，双方对于逾期交房的违约金是否合法有效?
北京-朝阳区
&&& 对于逾期交房的违约金如何计算需要根据不同情况来确定。&&& 首先，如果合同中对此有具体约定的，只要该数额不过分高于实际损失，或者虽高于实际损失，但开发商未要求法院或仲裁机构减少时，则按照该数额计算。&&& 其次，如果合同中没有约定违约金的数额，而是约定了计算方法，则只要根据该计算方法得出的违约金数额不过分高于实际损失，法院或者仲裁机构一般都会予以支持。&&& 第三，如果商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，则应当根据《最高人民法院关于审理商品房买卖案件适用若干问题的解释》第17条的规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。&&& 第四，如果合同中约定的违约金数额过低，可请求人民法院或者仲裁机构予以增加。&&& 关于双方对于逾期交房的违约金是否合法有效的问题需要从两个方面来讲。&&& 首先，从层面来讲，合同中这个约定是有效的。因为，根据我国《合同法》第8条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。只要该约定不违反法律就是有效的。&&& 其次，该约定的有效并不表明业主只能取得合同约定的违约金。&&& 根据《合同法》第114条第2款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。也就是说，虽然双方在合同中约定了违约金的计算方法。但由于该约定的违约金低于其违约行为给购房人造成的损失，所以，购房人在通过举证证明所受实际损失数额的情况下，法院或仲裁机构将按照实际损失让开发商承担责任。
中顾司南：在实践中会发生开发商以各种理由逾期交房。曾经有市民郭先生反映，他2008年3月买了某楼盘的一套房子，三年后，开发商延期交房5个月，按照合同规定，开发商相应地赔偿了一些钱，包括60%的违约金，至于剩下40%的违约金，开发商称受地震影响，业主应自己承担。那么开发商因地震而导致延期交房的理由是否构成不可抗力呢?作为开发商在遇到哪些不可抗力的情况下可以延期交房?
北京-朝阳区
&&& 在回答这两个问题前我们首先要了解不可抗力的概念和不可抗力的情形。&&& 根据我国《民法通则》及《合同法》的规定， 不可抗力是指“不能预见、不能避免和不能克服的客观情况”。主要包括以下几种情形：(1)自然灾害、如地震、台风、洪水、冰雹;(2)政府行为，如征收、征用;(3)社会异常事件，如罢工、骚乱等。&&& 所以，如果确实有地震发生，当然，这种地震指的是具有一定破坏力的地震，而且确实对开发商的施工造成了一定的影响，那么地震作为不可抗力是可以成为开发商延期交房的理由的。但是，该理由只是开发商的一个抗辩理由，至于能否免责，以及应当象责的程度均需要政府机关或者法院、仲裁机构来认定。&&& 因此，不但是地震，在开发商遇到台风、洪水、冰雹;政府征收、征用;罢工、骚乱等不可抗力情形时均可以延期交房。根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。而且，不可抗力作为免责条款具有强制性，无论合同中是否有此约定，均不影响直接援用法律规定，当事人亦不得约定将不可抗力排除在免责事由之外。但是，在发生不可抗力时，开发商有及时告知买受人的义务及及时提供发生不可抗力证明的义务。&&& 需要特别注意的是,如果不可抗力是在一方迟延履行后发生的,则不具有免责效力。在本案中,如果地震是在开发商已经延迟交房后发生的，则不能免责，开发商仍应按照双方的约定或者法律的规定向购房人承担违约责任。
中顾司南：购房合同大多是由政府主管部门统一印制的格式合同，其中的条款已被开发商接受，那么，如何在已制订好的条款中维护好购房者自身的权益?如果赔付标准需要双方约定，应约定多少为宜呢?
北京-朝阳区
&&& 在这些由政府主管部门统一定式合同中，涉及购房者权益的条款大都有空白栏或者备选项目。购房人可以坚持将自己的合理合法的要求写在空白处，当然也包括开发商延期交房时应当承担的违约责任。而且，根据《合同法》的规定，手写条款优先，即在发生纠纷时，手写条款的效力优于格式条款的效力。&&& 至于赔付标准的约定当然是越高越好了，只要对方能接受，且不违反法律的强制性规定都是可以的。一般有两种方式，一种是直接约定违约金的数额;一种是约定违约金的计算方式，同时还可以约定在违约达到一定时间后购房人有解除合同的权利。
中顾法律网司南：对于开发商逾期交房，很多业主选择放弃解除购房合同，那么开发商逾期交房的事件对于业主解除合同有何影响?因开发商的逾期交房导致业主解除合同的情况下，业主能否获得双倍赔偿?
北京-朝阳区
&&& 根据我国法律的规定，合同的解除分为约定解除和法定解除。所谓约定解除是指当事人通过行使约定的解除权或者双方协商一致而合同进行解除。包括双方协商和约定解除权。法定解除是指当法定情形出现时，一方根据法律的规定享有解除权的情形。&&& 因此，如果合同中对于开发商逾期交房时购房人的解除权有约定的，当符合合同约定的解除条件时，购房人即可行使解除权。如果合同中没有约定或者约定不明确的，则当开发商逾期交房是因为不具备交房条件而不能交房时，则其已构成根本违约，购房人可根据《合同法》第94条的规定行使法定解除权。&&& 至于因开发商的逾期交房导致业主解除合同的情况下，业主能否获得双倍赔偿则要看开发商逾期交房的原因。如果是一般性的延期或者具有法定免责情形的情况下，购房人是不能得到双倍赔偿的，只能根据实际情况得到违约金。但是如果开发商的逾期交房是因为开发商在签订合同时故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明而导致合同解除的，则根据《最高人院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
中顾法律网司南：开发商在未取得相应资质的情况下就公开售卖房屋，如今房屋已经建好，开发商却因为没有交房资质，对此，开发商应该承担什么责任?
北京-朝阳区
&&& 在此情况下开发商承担向购房人返还已付购房款及利息、赔偿损失，以及向购房人支付不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
中顾法律网司南：在本案中因为开发商的违规加盖，导致已经建好的房子没有“两书一表”而没有交房资质。在此情况下，作为业主应该如何做呢?
北京-朝阳区
&&& 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款的和《城市房地产开发经营管理条例》第17条、31条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发企业应当在商品房交付使用时，向购买人提供住宅质量书和住宅使用说明书。给合《合同法》等法律的规定，在本案中，如果业主要求退房，则可以要求解除合同，并要求开发商赔偿损失。如果业主不愿意解除合同，则有权拒绝接收房屋，并要求开发商承担赔偿责任。赔偿的数额可以按照前面所讲的方法确定。
中顾法律网司南：关于本期访谈您还有什么需要补充的吗?
北京-朝阳区
&&& 还是建议购房在在购买房屋之前多进行一些考察，包括了解开发商之前是否有违法违规行为，是否有欺诈、违约等行为。看房地产开发商的信誉和资信状况。开发商信誉好、建设资金雄厚、经济实力强，则其违约的情况相对就会减少。在签订合同前一定要看开发商的五证。在购房时仔细审阅合同，不明白的地方要咨询律师，并与开发商(包括销售商)沟通，坚持自己的意见。在合同中防范好风险。并注意收集证据(包括开发商的宣传单、销售人员的)，在纠纷发生后要及时通过法律途径，正当理性地维护自己的合法权益。不要通过极端方式来解决问题，那样不但无助于问题的解决，反而会给自己带来损失，甚至造成牢狱之灾和其他法律后果，对已经遭受损失的自己来说无疑是雪上加霜的。如果想更深入的了解这方面的问题，可以看一下我定的《开发商延期交房，购房人如何维权》这篇文章，里面对发生纠纷时的诉讼问题也有一些说明。
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