惠誉：中印经济增长形势分化将持续至2017年_外汇滚动新闻_新浪财经_新浪网
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惠誉：中印经济增长形势分化将持续至2017年
　　FX168讯 评级机构惠誉(Fitch)周三(7月1日)最新公布的全球经济展望报告，亚洲新兴经济体中期经济将继续保持相对较高的增长速度，新兴市场经济前景仍然存在严重分化。到2017年这段时间，除中国外的新兴亚洲经济增长应会整体稳步改善。即使中国继续经历结构型逐渐减速，应该也无阻这一趋势发展。
　　由于对主要全球宏观趋势--包括大宗商品价格下跌、美国可能升息以及各国特定因素--的曝险不同，未来几年新兴市场的增长率将有很大差别。
　　惠誉预计，除中国外新兴亚洲经济体2016年整体增速将提高至6.7%，高于2015年的6.4%，但印度的强劲增长，掩盖了印尼和马来西亚等新兴亚洲其他较大经济体，表现或较近期趋势疲弱的可能。
　　惠誉预计中国2015年经济增长放缓至6.8%，2016年增长6.5%，因继续进行再平衡。
　　亚洲经济体的表现料明显比其他大型新兴市场强劲。俄罗斯和巴西经济2015年料录得明显萎缩(料分别萎缩3.5%和1.5%)，随后在2016年和2017年出现微弱的复苏。
　　印度将是提升亚洲地区整体增长率的关键，而且在中国以外亚洲地区的经济增长预估中占比近一半。特别是，惠誉预期印度今年GDP增长率将在1999年以来首次超过中国，然后在2016年(2017财年)加速至8.1%，并在2017年(2018财年)回落至8.0%。印度实施结构性改革以及随之出现的投资升温，仍将是该国增长前景的主线，而最近发布的数据则证实了需求增强。
　　不过话又说回来，印度改革举措能够在多大程度、以多快速度推动经济加速成长，仍取决于实施情况；有迹象显示，经济成长加速势头可能弱于先前预期。虽然惠誉维持对该国经济增长的预估不变，但将财年的实质GDP增幅预估从8.0%和8.3%分别调降至7.8%和8.1%。
　　和印度成鲜明对比，中国靠政策推动经济重新平衡，到2017年时增长率将逐步降至6%，低于年的平均增幅9.3%。政府实施治理影子银行，改革地方债以及抑制房地产过度投资的政策，将继续给经济带来下行压力，使增长逐步趋缓。从长期来看，经济再平衡对经济稳定是有益的。
　　惠誉表示，目前中国房地产行业固定资产投资规模不断扩张仍是宏观经济面临的一大风险。不过，近期数据确实也显示，房地产业崩盘的风险逐渐消退。今年迄今的货币宽松政策应有助于经济增长在下半年加速，尽管5月数据显示经济活动为持稳而非加速。
　　校对：Mac
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王小广：中国经济底部在哪里？2017年会有起色
牛牛网报道：最近在中欧同学毕业周年班庆的一次内部演讲上国家行政学院决策咨询部副主任王小广分析了中国未来几年的宏观经济形势。
经济下行调整王小广认为还得持续三年，经济最艰难的两年恐怕是明后两年，未来的形势很严峻，底不是7%，真的会跌破7%。房地产是目前经济调整的最主要的因素。
到底经济调整会持续多长时间要看房地产。
以下为王小广的演讲实录：
“十三五”期间中国经济增长趋势就是目前大家最关心的，国家经济发展的目标可能怎么定，现在国务院、发改委正在研究，包括2015年的发展重点、2015年增长目标现在也在研究，最终都还没有成形，一些咨询活动我也参与了。我现在讲讲我的一些看法。
中国经济还未见底 2017年会有起色
经济出现下行已经是连续第三年了。GDP增长率三年来从8%往7%做下滑运动，花了三年下降1个点。回忆一下过去，GDP2010年增长速度为10.4%；GDP2011年增速为9.3%，下降一个多点；2012年GDP增速为7.8%，下降了1.5个点。也就是说年调整的力度很大。经济速度下降的幅度从2012年之后就很缓慢，2013年GDP增速7.7%，而2014年预计GDP增速为7.3%，下调还不到一个点就花了三年。增长的调整大家不太接受，因此给新一届政府施加很多压力，政府采取了很多措施，为了在一定程度上响应市场给的压力所以做出了2013年的区间调控、2014年的定向调控的措施。部分经济下滑的趋势也得到了缓解。
大家很关注，中国经济底部到底在哪里?
中国经济调整我的感觉仍然没有结束，还要往下调，底部绝对不可能是7.3%。2012年四季度达到7.9%的增长速度，2013年中国经济很多人千篇一律预测要上去，上到8.3%、8.5%……甚至最高的预计到9.3%。2013年经济可能当时只有我一个人预测不是上而是下，GDP在7.5%左右的增速。我深刻理解趋势变化，有一套分析趋势的好方法是我总能说对的原因。
调整大概什么时候能够到位？预计还有两年时间，我们最艰难的恐怕是明后两年，前两年很辛苦，但都不会有明后两年辛苦，未来真的会跌破“7%”，形势很严峻，估计明年目标在“7%”左右，肯定没有办法保持“7.5%”的。
可能到了2017年、2018年有些起色，这个起色也不是经济增长会有明显上升，是指在6%-7%之间增长速度稳定下来了，各种价格指数趋稳，像房价、房地产调整也趋缓，PPI有可能转正，而同时，在继续优化经济结构，企业效益将转好，日子比较好过，我认为到时将会出现这么一个变化，不是增长速度会上升。2016底是差不多调整到位的时间，最迟到2017年，这是一个我的估算。
中国经济趋势由宏观经济周期、世界经济周期、发展阶段三大因素决定
这么判断的理由是什么?我的根据是三个因素：
第一，研究宏观经济一定要研究经济周期。“3上8下”是过去我们周期律，逢3的年份必上逢8的年份必调，也就是“38定律”。但这一周期律2013年被打破了，是继续“下”，而没有“上”，是因为前提变了，2010年增长率太高了，导致“十二五”规划目标过高，成为“高规划”，而“低规划”是3上的条件；还有就是我国经济已进入到新的发展阶段，现在讲“新常态”。高增长期结束了，进入到“中速”或“中高速”增长期。从周期因素看，我国的经济调整2008年以来并没有结束，只是调整期人为地延长了。
第二个因素就是外部环境的变化，世界经济也有个周期，20年繁荣20年调整，我叫做四十年周期。到2008年世界经济进入一个大的长期的周期性调整期。
最主要的因素都不是前面这两个因素，发展阶段才是最主要的因素。判断经济形势的第三个因素就是这个。怎样理解我国已处于新的发展阶段呢？简单说就是人均收入水平达到了新台阶。世界的经验表明，人均收入水平达到中等收入水平之后(2008年按照世行标准人均国民总收入3000美元是中等收入水平，现在可能4000美元算达到中等收入水平)，第一件事情就是要调整经济增长率，这没有例外，是有规律性的。那会调到怎么样的位置呢？研究发现，要下调30%-40%，这也是普遍规律。GDP增长从上一个阶段转到新的阶段，会有30%-40%的递减，那过去30年我们平均增幅10%，即要调至6%-7%这个区间，这是由发展规律决定的。
中国经济趋势分析，发展阶段的变化一定要认识到。我国人均GDP目前已超过6000美元，今年进入了中等收入阶段，将达7000美元。但中国经济区域之间发展水平不太一样，从增长水平来讲，分三种情况：有一些地区已达中高收入水平，像北京、深圳地区人均GDP达到了一万五或者两万美元；一些地区刚刚达到3000美元，还没有达到中等收入水平;还有一些地区已经达到中等收入水平。像如美国人均收入达到4万、5万美元等高收入国家，3%经济年增长率就是高速度。在低收入的时候日本曾经跟我们一样经历过高速增长。因此，经济增长率是随着发展水平或发展阶段的变化而变化的。全国可能分三种类型，处在三种不同的阶段，增长特征非常不一样。
我最近到北京市发改委开了一个咨询会，1-3季度北京投资增长速度是6.9%，全国前三季度投资增速是16.1%，北京投资增速不到全国的一半，2015年北京的投资可能面临着零增长。导致北京与全年或其他地区的差异的原因，就是北京经济发展水平已经进入了中高收入水平。
经济成长过程类似人类成长过程
中国经济增速为何到了新阶段、到了中等收入水平之后会降下来？人的成长和经济成长的过程是一样的是我经常做的一个比喻。不同的成长阶段衡量的标准是不一样，有不同的增长点。2013年为了这个，我写了一本名叫《中国发展新阶段和模式转型》的书，其中有一章是专门讲新的发展阶段。人的一生成长大致分四个阶段，0-5、6岁，为婴幼儿时期;6岁到高中毕业大概十年多一点，为青少年时期;高中毕业以后到退休，这个漫长时期叫青壮年时期;退休以后进入老年时期。不同是成长特征，不同的时期有不同的成长性。
什么是人第一阶段的成长呢？生下来为何不会走路？人因为是智力动物，长脑袋是第一件事情，生下来人的比例是很失调的，其他的器官发展不是很好，脑袋偏大，以最快的速度把脑袋长成熟是人首要的成长任务，资源大部分因此配置在脑袋上。这是人成长第一个阶段的最显著特征。这有什么科学根据呢？人脑细胞孩子从母体生下来以后第一年扩张速度超过了所有人的想象，是10倍以上的成长，也就是他的脑发育到一岁的时候大概已经完成了7成至8成。脑子到5-6岁的时候完全成熟。所以，我说，会说话是很重要的，但会走路不算什么，因为动物生下来就会走路。
人成长到第二个阶段，因为需要一定的个子和力量，所以他要长个子，就像之前中国经济进入高增长GDP规模扩张的阶段，人到了13-14岁时，身高长得特别快，实现人的规模扩张。即人的成长第二阶段的特征就是长个子，实现扩张规模。
18岁个子长到1.7、1.8米了，个别人长到1.8米以上，长个子阶段结束了，人还要不要成长，当然要，但不长个子长什么呢?这时主要是长知识，长能力，长视野，这是人的新成长阶段，进行了质量成长阶段。成长的标准就是知识、能力和视野的不断积累，增加。古人说“读万卷书、行万里路”，这实际就是人第三阶段成长的最主要两条路径。西方为什么会有产业革命?一个很重要的原因就是他喜欢玩，喜欢周游世界，到处旅游观光，他们视野越来越开阔，见多识广，有比较，知道哪些地方好，哪些地方不好，哪些方面先进，哪些方面落后。而中国人的生活模式有个毛病，因为长期挨饿，长期吃不饱穿不暖也没住好，所以进化的结果就是我们太看重物质层面的东西，过度讲究吃喝住，没有把更多的视野放在玩的需求之上，玩的需求开发才能开放性和创新性，社会才能不断进步，科技进步由此产生，有什么样的消费者，就是什么样的生产者，企业家的目的是挖掘人的消费潜能赚钱。
经济发展也是一样，规模扩张的速度达到中等收入水平后将下降，但会加快质量效益增长，数量扩张被提质增效代替，成为发展的主要内涵。因此中国经济速度递减是一种内在趋势，规律，然后一定有新的因素来推动我们经济增长，比如提质增效、结构优化，经济增长这时并不是不好的，可能是更好的。是一个效益递增的阶段，用更少的资源投入，得到更高的回报。经济增速从10%降到6%、7%这是必然的过程，什么人都能够赚钱，很轻松赚钱的阶段不可能再回到，中国要进入主要靠能力、知识、眼光赚钱的阶段。
投资下跌多久多深主要看房地产
分析经济增长趋势还可以通过另外一个角度来。关于中国2014年的经济形势，其中一种典型特征是经济增长速度下降，但下行并不是所有的微观指标或宏观指标都下行，要分类分析。增长要看，结构变化更要看。总体来看，对三组指标要分开分析。一是有一组坚定的下行因素，是趋势所然；二是另有一组变量不再下行，甚至在开始上行，主要是结构优化；三是有些因素增长很不稳定。
2014年从总需求角度讲，投资下行是下行最主要的因素。投资下行是什么逻辑呢？上一轮投资增长从2002年开始上升，到了2012年，持续10年投资增速保持在20%以上，中间2008年遇到金融危机，但一直投资没下来，四万亿投资就是我们反金融危机的利剑，靠宽松政策，把投资拉上去又撑了四年。但之后撑不住了，到2013年就跌破了20%，全社会当年的投资增长速度19.3%。
这个趋势跌破了以后就不可收拾了，肯定会继续往下跌，跌到什么时候为止?
制造业是前期带领投资下行的最主要的因素。许多投资品需求放慢，价格下跌，搞高耗能高污染行业的、重化工业的投资哗哗往下掉，调整现在也不能说它到位了，这方面是前期主要调整。从2014年开始主要是房地产投资下降，投资被房地产从2013年增长19.3%，拉到2014年前三季度的投资增速为16.1%，2014全年增长估计不可能超过16%，最多为15%多，因为房地产还在往下降，所以四季度不可能上升。一些重工业又会被房地产拉动继续往下降。下行的压力现在是很清晰的脉络，就是投资下行，投资下行则由于房地产的下行，伴随着制造业下行。所以目前房地产是经济调整的最主要的因素。这到底会持续多长时间调多深要看房地产。
投资主要是决定增长速度高低的重要因素，2015年GDP目标定在7%的话，估计投资增速不能低于10%，低于10%可能离7%的目标就比较远。投资10%增速当然可能还不是底部，会跌破10%以下。2014年投资增速15%-16%，可能2015年在10%-15%之间，可能12、13%，这样GDP2015年在6.8%-7.1%左右。
第二，出口非常不稳定。多年来出口增长与2007年前的情况不一样，时高时低，经济增长因为全球金融危机后变得乏力，时好时坏，加上现在的订单都是一些短期订单，再加上国际政治、油价等因素的影响，现在别指望出口对经济增长有明显的拉动作用，它能保持和GDP同步，没有什么太大的抑制作用就不错了。
服务业、消费逆势稳定结构发生深刻变化
第三，亮点在什么地方。总理每次只要讲到这个问题，必讲就业比较好，服务业、收入形势比较好，他没怎么说的就是消费。我做了一个比较研究，跟1998年那次调整来比较，消费发生了很大的变化。消费比我们预期的要好，消费形势从2014年前9月的数据、2013年、2012年的数据来看较好，有较强的增长稳定性，这成为我国经济的一大亮点。扣除价格因素后估计2014年全年，社会消费零售总额实际增长为10.7%左右，2013年和2012年都是增长11%多一点，这三年基本上没有什么变化。特别是2013年和2014年受反腐、八项规定对高端的消费，包括餐饮业、会所这种消费影响很大的情况下，消费还能保持这个速度我真的很意外。按照以往的经验类推，消费肯定会降下去，但是，它没有。
为何消费比较强劲?我认为就业比较好还是最主要的原因。就业比较好又是两个原因，一个原因是决定就业的主要是中小企业，对中小企业的支持，新一届政府这两年特别重视，商市制度改革、金融、税收、工商制度改革都明显促进了创业和就业增长。
但我认为还是服务业发展是就业好根本上的原因。服务业处于一个拐点上，从2013年开始服务业的比重开始大于第二产业，对就业服务业的拉动作用越来越强。
因此，消费能力越来越强，特别是服务消费增加。就业水平高了，就会有比较快的收入增长，所以就业形势好也意味着收入增长比较稳定。统计局公布的消费、就业、收入这三组数据的增长趋势是一致，没有矛盾的，这是比较可靠的宏观信息。
中国发展的希望应该在服务业上，创新、创业，毫无疑问，更多要投资服务业，在服务业上想想怎么赚钱。这完全是一种重大的结构变化。总理最近说“深刻的结构变化”，就是指服务业的发展形势较好，有巨大的发展潜力。结构的优化，特别是消费、服务业、就业的增长会为中国经济提供很强的支撑，所以，不久我相信投资会可能真的会被消费替代，成为推进经济增长的主要引擎。投资我们不能再抱着不放，要靠消费驱动投资。像过去再搞个四万亿的投资，继续不惜代价地去刺激投资，能有好结果吗？这是解决不了任何问题，只能增加更多的市场扭曲，增加更多的产能过剩。因此政策重点现在应该放在促进消费、服务业的发展和制造业转型升级上。中国GDP也因为有消费支撑，不太可能跌到6%以下。
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此演讲为14年10月发布的，小弟私以为文中大部分涉及国内GDP、产能过剩、房价、通货膨胀的预测均与现状十分契合，不知您是如何看待此文的，尤其是文中提到的房产税、遗产税、人口出生悬崖、老年去世、保障房、小产权房这六个因素是否足以导致房价下跌？由凤凰财经整理的演讲全文链接：
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谢邀。房和房是不一样的，房价和房价也是不一样的。可能北上广深的房子和二三线的房子和四五线现在的地产市场都是天壤之别。以上海为例子，去年到今年房价几乎又上涨了不少，而且这次上涨是普涨，地产市场依然十分活跃。然而二三线城市以我所知道的福州贵阳为例子，大多是新开盘的楼盘房价维持高位不变，二手房在去年到达高位之后开始下落。未来这种分化更甚，中国经济在一个转型变动的时期已经是大家都知道的事情了，反映到实际上就是制造业减速，而服务业开始启动，而一线城市作为人才、资金、权力最为聚集的地方，服务业会有更好表现，经济具有更多的腾挪空间，这些都是其他城市所没有的。所以我的观察和猜测是今年的一线房价上涨其实是一种抱团取暖的体现——拥有全国各地地产资源的有产阶级把卖地的钱又买到一线城市去。而地产商也会有同样的想法，道理很简单，如果真的地产崩了，北上广深一定是最后崩溃的，而地产商的抱团举动体现到市场就是拼命拿地，所以今年一线又有地王出来了。而未来，会不会崩盘，取决于中国经济发展的未来与转型成功与否，降息对地产有着直接的支撑作用，只要没有恐慌和崩溃，我想一线城市的新开盘/优秀地段地产不会停下上涨的脚步。道理也很简单，不管是四百万五百万还是八百万一千万，只要大家都相信它不会跌太多，那总是会有很多人买得起的，而且存在的需求是千千万万的外地人和本地改善需求。而一些非优秀地段或者非学区的二手房，老公房，会停止上涨，因为这些住房本身就是在折旧的，如果人口红利消失，城市化放缓后大家都会发现这些房子不管是租售比还是等拆迁还是拿来住，都是一笔不划算的交易。以后可能会和日本美国发达大城市状态差不多，新房好房贵的要死，又小又脏又破的房子便宜的不行也没人去买。而二三线城市现在本来就处于一个去库存的状态，如果城市人口没有继续涌入，需求跟不上，下跌也是必然。总而言之，只要中国经济不要硬着陆，房价还是现在这样的分化态势，至于会不会硬着陆是不是17年，我反正看不出来
抛开城市喊房地产完蛋都是耍流氓举个例子，拿前段时间上海刚刚拍出的江湾城来说起价40个亿，拍到73亿，溢价率将近82%，快翻番了，楼面地价49152元将近5万一个平方接下来我们看看周边房价，这是12月份新的，数据未必全部准确，但是基本状态是明确的然后再来张9月份时的图片，这张是同事做的然后再来张9月份时的图片，这张是同事做的可以看出，周边房价有高有低，开发商近期普遍提价，那个9.5万的我不知道是啥，但是看看也知道这价格是乱来的，还有个9月份6.4万、现在7万的银亿领墅根据上海网上房地产官方数据显示，实际成交价格不到5万，顺带他还改了个名可以看出，周边房价有高有低，开发商近期普遍提价，那个9.5万的我不知道是啥，但是看看也知道这价格是乱来的，还有个9月份6.4万、现在7万的银亿领墅根据上海网上房地产官方数据显示，实际成交价格不到5万，顺带他还改了个名旁边还有个6.3万的公馆1088，又叫泰宝华庭，6.3万是别墅价格，住宅成交价也就3万不到，当然开盘是2011年就开了，至今别墅仍未去化完毕其他偷懒不做了其他偷懒不做了换言之，在周边价格大多在5万-6万左右的别墅或者住宅时，开发商居然花了4.9万/㎡拿下了土地，如果只卖5.5万他亏得家里都不认识，就算卖6万那也完全不够本钱，何况全精装修的规划指标呢，所以在这种情况下，为了避免亏损，那他一定会涨价，而且估计涨得不少，容积率也注定了是做别墅的料，去化周期长导致财务利息上涨以及资金回笼很慢，所以自己吃不下最后以联合体的形式拿下了这块地上海的形式由此可见一斑，而这并不仅仅是个案，今年下半年以来，各个房企都加大了在大城市拿地的魄力和速度，放缓甚至放弃了在二线城市以下的拿地，楼面价加上成本根本不够周边售价甚至楼面价本身达到乃至超过周边售价的都有不少，这种节奏充分证明了房企本身不是不发展，而是大鱼吃小鱼小鱼吃虾米的时代来临了，泡沫太大，只有去大城市才有保值的可能，其他地方就去化库存回笼资金拉倒吧。上海的形式由此可见一斑，而这并不仅仅是个案，今年下半年以来，各个房企都加大了在大城市拿地的魄力和速度，放缓甚至放弃了在二线城市以下的拿地，楼面价加上成本根本不够周边售价甚至楼面价本身达到乃至超过周边售价的都有不少，这种节奏充分证明了房企本身不是不发展，而是大鱼吃小鱼小鱼吃虾米的时代来临了，泡沫太大，只有去大城市才有保值的可能，其他地方就去化库存回笼资金拉倒吧。未来北上将成为超一线城市，广深为一线（几个发展好的也会挤进），其他省会及有的特大城市为二线，剩下就是准二线、三线等等自此类推。只有在二线以上的城市房子才会有保值甚至升值的价值，说到底人口才是房价的基础，大城市之所以是大城市除了经济政治地位等等外，最主要的还是人口，而二线城市以下目前人口普遍不能良性消化库存，加上新开盘甚至新开工的土地，乃至有些还会出现人口导出现象，导致完全消化的周期没有个3-5年是不可能的。所以以后只会在大城市出现地王，二线以下只能是消化消化再消化。回到问题，说的那6项有些还是有道理的，有些就……当然房地产不是在2017年将遇危机，而是早就开始了，二级分化会越来越严重，目前二线以下的房子已经没有投资价值了，人口不导入的情况下，下跌是必然趋势，就算上涨只是一时状况，有人说你说的假的，你看现在不是很多地方都涨价了嘛，那我反过来说，涨价了你买么？涨价了成交量有明显上扬吗？涨价了你周边想买房的有多少是真的出手的？说到底，开发商造房子是为了卖房子而不是光涨价，要形成交易才行，涨价在目前这种情况下只是一种声势行为，并不是房价本身真的会上涨，没人买什么都是假的。结论嘛，就是二线城市及以上房价持平和上涨，二线以下持平或下跌，具体取决于人口和库存，今年房地产所有的政策都是为了去化库存，国家的压力真的很大，又不能像美国次贷时候强行硬着陆直接崩盘，披着X会主义的外壳还是有点作用的。最后，有点乱，上班悄悄做的……见谅。PS.有兴趣的可以看看雨润目前的状况以及和融创的新闻，以后大概会有不少这种想来房地产捞一票结果本职发展又不好的最后出现问题的企业吧哦对了，题外话，年底了，P2P可以别投了，有很多就算真的借了也是给了房地产……自己衡量吧
房地产泡沫不是一个新奇的新闻了，从02年开始就有人唱衰一线房地产价格，从09年之后越来越多人开始唱衰一二三四线房地产价格。可是呢？一眨眼，所谓泡沫已经膨胀了15年了。中国的土地财政+房地产信托的模式也不是这几年才发展起来。但是，虽然这篇文章中对诸多经济指标进行了看似详尽分析，包括GDP、通胀、人口断崖、遗产税征收等等，但我想问：为什么是2017年？对诸多指标的定量分析，和算命有区别么？另外，在我的逻辑框架里，我关注的是三点，第一是从央地博弈的角度来看，在税收营转增改革的背景下，地方政府是否有足够的财源支持从土地财政的循环里挣脱，煤焦钢等相关产业的转型步伐又是否跟得上？住房按揭贷款的按时偿付与居民福利之间如何取舍，即使崩盘后不能偿付，在此之前商业银行资产证券化的步伐又是怎样的都需要政策制定者综合考量。第二是从土地使用权改革的角度来看，中央能否下定决心“取消大限”，或者说实现地随房走都比文中提到的几个方面重要，第三是国家对小产权房的政策态度。这三点主要基于利益相关者决策、房地产经营成本和供给端会否发生质变考虑的。毕竟实际上这篇文章主要的分析还是基于宏观环境的分析，与其说他认为17年房地产面临危机不如说他认为17年宏观经济会面临危机。再换句话说，现在产业中并没有哪一个产业不受宏观环境的影响，不在危险边缘。
关于泡沫，我主要想说两点。
第一是我们不能笼统地说中国的房地产市场存在泡沫，要从结构上进行考虑：比如经济学家习惯以单一指标来考虑房地产价格水平，如租售比，并以之作为论据认为租售比失衡推导出中国房地产价格存在泡沫；但是如果有一天租金上涨，作为租售比这一指标开始向“合理水平”下降，那么相对应的经济解释则是房地产泡沫缩小，或者说租金水平趋于合理，这两种宏观解释似乎都是向着情况变好的方向发展。但是从普通无房居民的角度考虑，情况实际上是变坏了。另一种错误的认识是简单类比，比如把北上广深并列而谈，将城市划分为一二三线考虑。虽然四城市居民收入水平均高于其他地区，但实际上北上广深又有各自不同：北京由于目前的改革四环内外实际上应该应用两种分析框架，其内是中央政府的规划，其外的核心则是市政府搬迁后卫星城的建设和“留笼换鸟”后产业的人力资源结构；上海则主要考虑城市扩张的速度和规模；广州不同于其他三座城市之处在于其实际上存在大量的旧城改造的机会，如越秀老城区等；而深圳则承接香港溢出的房地产需求，并受进出口景气程度的影响较大。因此说，目前我国房地产价格水平的分析实际上还是相对粗略，虽然相关分析总是堆叠数据，但是缺乏实事求是的态度。在分析我国房地产价格问题时还应该就事论事，抓主要矛盾，单纯的认为十几种因素共同影响房地产价格来进行分析，得出的结论也一定是混沌的。
第二是泡沫的持续。人是两期动物，不是永久生存的。即使一部分泡沫存在，那么如果泡沫一直持续到你死掉还没破裂，那么对泡沫的认识也就没有意义了，毕竟长期来看，我们都死了。此外，目前的泡沫是否是一个持续的泡沫呢？几乎可以肯定，过去几年的房价总体水平与货币超发是离不开的。但是接下来，中国一旦依靠高居民储蓄跨越中等收入陷阱后，收入增速会否对解决当前的困局有所帮助？也就是说，泡沫实际上并非只有破裂一条路可以选，目前大家的恐慌主要还是来源于对未来自身状况的不确定，或者说不自信。
不结合具体市场和商品谈价格都是耍流氓！
危机一定有，迟早要爆发，但2017年说得太早了。别看到房地产有库存就要搞个大新闻。国家的大招也还有库存呢，随时能把群众玩得团团转。就说最普通的降息降准，这些卖艺打把式的粗劣招数，用了多少年，照样每次都能起作用。虽然最近威力在锐减，但依然还能展现出沧桑老艺人的风采和看客的智力。但你真得不要以为上层除了地趟拳和月牙刀就不会耍别的了，库存里的“降龙十八掌”“九阴真经”“六脉神剑”甚至“葵花宝典”这些还没用呢。当然，产业结构差，人口流入缓慢甚至停滞的三四线及以下城市，基本成植物房了。因为吸血式的 贪婪，这个代价是一定要付的，任你长袖善舞，但剩下回旋的招数的确不多了。局势呢，能稳则稳，不能稳则跌，不能跌则大跌。这取决于不同小地方的微观经济和人口形态。也取决于国家是不是准备抛弃小地方保卫大城市。当一二线城市拿出购房之上的额外许诺后，三四线就会加速沉沦，陷入永远的泥沼。二线城市，还有足够的余地，毕竟资源和规模效应仍可发挥作用。房子附属功能可以加，送你九阳福利九阴福利总行吧！送你户口要不要？送你本地纳税人福利你要不要？送你正规学区名额你要不要？送你一家五口三代墓地要不要。尽管户口未见得有用，福利不见得兑现，学区可能是流氓学校，墓地不是上风上水。但只要有名义上的附赠，谎言买一送三，我相信以国人的智商，这个招还是得中。况且部分二线城市的人口流入还没有完全衰退，能够再撑上一些年。一线城市，如果现在取消限购，取消外地人五年纳税的门槛，你看看会有多少需求？如果买房子可 在车牌、医疗、教育等问题上开绿灯，你还觉得房子是危机吗？如果买房子再送户口的话，那么好啦，北上的房价分分钟超过纽约给你看。这就是葵花宝典啦，一次性解决根部，散出所有的精华，当然也会释放出所有的需求，房价直接到天价。但这种做法如果用的过猛，那么狂欢之后，再回旋余地和招数也就不多了。招数有的是实的，有的是虚的，虚实结合配比合适，就可以继续忽悠，在不跌的基础上缓慢升高。但凡那些实打实的招数全用上来，一次全民的疯狂行动就会集中上演，那也是这九百六十万平方公里上最后一次土地传说的盛宴。长远的时间点不可预测，But，不可发生在近两年。
看了原文。原来房价只是幌子，其实是经济学家为了证明自己比全球政府都聪明，再一次攻击4万亿罢了。2008年后去，其他国家从不想QE到积极QE，难道全球政要都不知道举债是增加风险吗。而且别的国家多印的钱买到了啥？照这些经济学家的意思，外国政要都是白痴，折腾半天连渣都捞不到。中国呢，在2008年之后，基建使用了远超美国上一个世纪100年的水泥量！还获得世界第二第三大通信设备商，各家电世界第一第二生产商。第一第二大高铁商，第二大造船商。第一大电商。全球最强物流网。照这些经济学家的意思，要不是4万亿拖后腿，中国应该收获明显更好的成绩？凭啥全球政要努力借债，冒着风险挽救危机。你中国却可以从容的不举债，不冒险，就获得好的收益？街边三岁小娃都知道风险收益成正比，这经济学家怎么就装傻了啊？要我说，如果是没有4万亿。上面所有这些生产线和水泥都不会有。因为没钱，停产了，下马了。各国就好比全球市场竞争的个公司。在全球市场还未衰落的时候，看到竞争者别人现金流出问题而自己现金流充沛的时候，难道不是想办法举债猛增力度抢占市场吗？对方现金流出问题了啊，这时候他举债成本比你惨多了啊。你不趁机用举债吧对方逼入万劫不复，难道想学宋襄公吗？在我看来，中国当时赌全球GDP继续增长。大家都印钱，这时候中国不印钱就无法抢到这些增长的份额。现在来看，赌对了。全球确实没有陷入通缩。至于后遗症？市场上别的竞争对手都开始借钱倾销了。到了狗斗时刻还洁癖的想不要后遗症？那就等着被群狗分尸吧。这帮经济学家，好像还说“业内已经定论”？还扯政治稳定作为论点？你们就继续自嗨吧。当然，你们是经济界的上帝吗。你们的方案总能做到收益最大且没后遗症嘛。正如你们每次都嘲笑操作者太傻，连“高抛低吸”的基本道理都不懂。在你们那个平行世界里。房价只需要看国内资金的？全球大通胀的时候，谁都知道房价必涨，你们却开始说破灭后的风险。你们是掩护庄家低位减仓吧。现在好了，全球通缩了，你们又说中国房地产贬值。扯淡啊。前8年全球QE出来的钱进入中国房市的比例是很小的是。何况真的进入深度缺货币的时候，谁能抛得了不动产？显然金融资产才是最主要的是第一波受害者啊。而且一来国内汇率管制。二来中国是除了美国最可靠的资金目的地。显然更先出现的是欧日和新兴国家的股债汇三杀啊。你们经济学家这时候不关注全球股债大崩盘这个更大的风险（只是对比房价，不是说真的立马出问题），却一边鼓吹“春季攻势”，一边说房价泡沫。这不是搞笑吗？这时候，不鼓励买房是对的。因为确实有房价长期阴跌的风险。但说出房价崩盘的又不提示房价下降会带来全球股债更大风险。这就怕是想让房资给股债庄家抬轿罗
只能告诉你们，很多事情在一线城市就是体会不到。当年下岗潮，你们看看是不是一线的国企这类下岗工人最不惨。人家厂里有的分了房，现在价值几何？被下岗了？一个城市有庞大的第三产业支持，不愁找不到工作，没有离乡之苦。你们可能不清楚当年下岗有一票去开了出租，当年的出租能有多赚钱。局长工资800的年代，出租车月入上千。当年下岗潮滋生了多少导游，新兴行业，去趟北京带个团能赚5k+，当时工资普遍只有几百。所以能倒霉的都不会是一线。哪怕是租在上海的，有几个相信上海房价会跌？你就算眼瞎，心也不瞎吧？有的县建了比全县人口都要多的住宅，卖给谁？傻子也不乐意啊！多少地方最近可是频出地王，你想跌价？得先等咱们三线死完，二线死完，才轮得到啊！地面价格+3k左右的土建成本+融资成本+广告营销=总价格（施工，监理，开发，设计）开发商拿地，给钱给设计院拿图纸，找土建公司施工，最后外包给一个地方公司销售。能算出2017年危机，这得多牛掰？说税的？人人车这公司注册资本50w，号称C轮8500W美元的融资，你们说到底应该交多少税？人人车2015年7月才有二手车评估资质，所以你们觉得之前他是怎么做评估的呢？挂靠第三方？违规经营？处罚了么？开曼群岛公司如何？百度？阿里？收税也只是只能收到中产及以下。这种只要是制度，就有市场来帮你规避，到时候政府收你50w的税，就有人会做帮你避税的生意。
人民其实非常有钱。三线城市乌鲁木齐，集资房。不能贷款。居然700多家人都能拿出40万左右的现金给无良开发商。他们据说收入都是的退休人员。一辈子收入加起来也没有40万。
那天和某企业的负责人一起聊天，不经意间我问了几个问题。一是劳动力价格，他说：刚来的时候工资每月600元，现在3000元都招不到临时工。低成本发展优势是本市排名全国第二的发展优势，现在已经荡然无存。导致这个结果的原因是：房价拉抬食品价格，食品价格拉抬劳动力价格。社会生产效率有没有提升呢？楼下一家普通的不能再普通的理发馆又涨价了，要涨20元，10年~11年，理发的价格只有3元。于是我在某宝买了一把电推，自己动手，丰衣足食。不缺钱，只是感觉非常生气。导致这个结果的原因是：房价拉抬房屋租赁价格，房屋租赁价格拉抬理发服务的价格。导致大量理发馆倒闭，理发馆倒闭，又促使理发价格飙升。感觉有价格失控的倾向。社会生产效率有没有提升呢？离家一公里处的一家牛肉面馆不开了，问他为什么不开了。说房屋的老板要涨房租，我一笑说：都涨啊。他说：这次涨的比较奇葩，别人是每年10%，他是一次性要涨800%，原来是3万每年，现在一次性要涨到27万，所以干不成了。你们不是有合同吗，对。人家一次性给退了5万的违约金。过了一个月，原址上又开了一家牛肉面馆。社会生产效率有没有提升呢？假如你对照人民币超发，然后再看房价、工资、理发、牛肉面价格，根本就没有涨。我悲愤的说：现金流为王，中国发展需要钱。1、人民币国际化历程。第一天亚投行开张，第二天金立群走马上任，第三天人民币贬值。2、外贸、消费、投资。先讲个故事。顾客甲去住旅店，给了旅店老板乙100元，旅店老板乙欠商店老板丙100元，所以立马把这钱给了商店老板丙，商店老板丙欠供货商丁100元，因此商店老板丙立马把这100元钱给了供货商丁，而恰巧供货商丁因住店还欠旅店老板乙100元，把这100元还给旅店老板乙。资金周转一圈下来，为什么现在谁也不欠谁的钱了？外贸型制造业就是这个故事中讲的顾客甲。由于房地产导致成本上升，资本家没有利润，资本家罢工了！浙江50%，广东70~80%的外贸企业关门大吉！导致中国出现严重的消费不足。由于中国的石油价格超跌，而煤炭、天然气、电力价格不跌，导致资本家没有竞争力，资本家罢工了！浙江50%，广东70~80%的外贸企业关门大吉！导致中国出现严重的消费不足。由于中国人民币坚挺，而日本、欧盟等其他发达国家汇率超跌，导致资本家没有竞争力，资本家罢工了！浙江50%，广东70~80%的外贸企业关门大吉！导致中国出现严重的消费不足。至于你们讲的那些所谓产业经济，我就晕死。所有的故事都要从那一百块开始，没有那一百块，所有的构想都是意淫，都是空中楼阁。你会说不就一百块。对啊。中国经济规模十万亿美元，经济启动就缺一百块。3、中国资产泡沫化失败。中国已经流失了超过一万亿美元的流动性资本，这个时候中国要留住钱就需要资产泡沫化，用资本收益挽回游资信心。人民币国际化、一路一带、伐辽定边都需要钱，但国家的钱那是国家的，周奎的钱是周奎的，只能用那个、那个谁的钱，然后朝堂之上笑声一片。中国有了股市，中国的改革开放就成功了一半，中国的人民币国际化就成功了一半，中国的一路一带就成功了一半，中国的伐辽定边就成功了一半，所以中国是世界储蓄率最高的国家。投机倒把、买空卖空就要股市上万点，外国有句名言，预想筹到大笔的伐辽定边资金，就必须让牛疯狂。但是操刀股市的还是事后诸葛亮，难道还有比牛市更容易的事情？每到周日，证监会就会出来制造恐怖信息，于是我看清楚了，谁都有谁的小九九啊，利益面前人都是脆弱的。所以说干什么事情，都不要带猪队友玩。股市没有达到预期的目的，结果却成了周奎游乐场，于本来一鼓作气的中国牛市，被一群宵小搞的乌烟瘴气，没有钱怎么搞亚投行？怎么搞一路一带？于是国家号召周奎进股市，周奎说：你们先进去我看看。于是国家第一支陷队之士进入中国股市，最后血本无归，这个时候国家考虑这个洞是无底洞啊！万一、假如亚投行、一路一带失败了呢？会火烧连营啊！所以还是洗洗睡吧。于是国家队开始有序撤离，市场构建牛市的信心迅速崩溃，一发不可收拾。股市崩溃，央行迅速看出端倪，大肆配合市场做空人民币，责任还能怪到股市头上，真是金融界最有政治头脑的央行啊！而大量资金开始外逃，这才是最恐怖的事情！4、总结。信心比黄金重要！！！房价在社会生产效率没有提升，或者提升很小的前提下，开始大幅扭曲物价。与之对应的是08年至今，本人的收入，貌似涨了50%，实际上生活质量直线下降，明显跟不上物价的节奏。信心比黄金重要，假如房价不崩溃，我感觉我就要崩溃了。
只要北上广深不崩，那就没问题。当然如果那四个都崩了，还是快点游太平洋的好。
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