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【《中国保险资产管理》2016年第二期】冯伟：全球化配置——保险资金运用的趋势
全球化配置：保险资金运用的趋势
文·冯伟 安邦资产管理有限责任公司副总经理
摘要：随着国内保险业可运用资金规模的迅速扩大，境外投资已是大势所趋，因此全球化配置成为保险公司资金运用的重要课题。本文首先总结我国保险业境外投资的尝试，然后分析其他国家保险公司全球化资产配置的经验；在此基础上对保险资金全球化资产配置的影响因素进行详细剖析，最后总结当前保险资金进行全球化配置的趋势。
随着保险业迅猛发展，国内外保险行业可运用的保险资金总量不断扩大。为寻求长期稳定的回报，我国大型险企对境外投资的关注度日渐提高。从多年国内外保险资金境外投资实践看，保险资金实现全球化配置一方面有利于规避单一经济体过高的系统性风险；另一方面，从房地产、金融机构股权到债券及一系列金融衍生工具，优良的投资收益率及可选标的多样化可以有效拓展保险资金的投资渠道。通过积极搜寻优质境外投资项目，保险公司可以有效分散风险、提高收益率，不断完善资产负债结构。、
一、中国保险公司全球化资产配置的尝试
近年来，中国人寿、中国平安、安邦保险等国内大型险企加速布局境外优质项目（见表1）。中国平安是中国最先开展境外投资业务的保险公司。目前，平安集团通过直接和间接合作的方式先后投资了伦敦劳合社大楼以及美国房地产基金合作项目等。中国人寿成为继平安之后第二家获得境外投资资质的保险公司。2014年中国人寿与卡塔尔控股联手，收购伦敦金丝雀码头10 Upper Bank Street办公楼90%的股权，并向会德丰地产买入红磡One HarbourGate西座作为总部。除了不动产投资以外，中国人寿还以新加坡作为支点，与中国银行和工商银行开展包括“存款、保险代理、RQFII、托管、债券投资”在内的多个金融服务领域的合作。随着近年来国家监管政策的放松、保险资金投资能力的提高，复星保险、阳光保险和安邦保险等保险企业继中国平安、中国人寿之后，也加大了境外投资步伐，投资领域由传统的不动产、金融领域扩展到实体经济领域。
表1 境内保险企业境外投资情况
惠理集团（港股上市）
美国富通集团股份
伦敦劳合社大楼
美国房地产基金合作
VISA公司（美股上市）
10 Upper Bank Street大楼
红磡One Harbour Gate西座
保险公司：葡萄牙保险、中国香港再保险、美国Ironshore保险、美国MIG保险、以色列Phoenix Holdings Ltd
私人银行：Hauck& Aufh user（德国）、BHF-BANK（德国）、Kleinwort Benson（英国）
资产管理公司：IDERA（日本）、Resolution Property（欧洲）
英国伦敦金融城Lloyds Chambers大楼、美国纽约曼哈顿One Chase
Manhattan Plaza
地中海俱乐部、希腊时尚品牌Folli Follie、英国老牌休闲娱乐集团Thomas Cook、太阳马戏团等
比利时FIDEA保险公司、荷兰VIVAT保险公司、韩国东洋人寿、比利时德尔塔·劳埃德银行、美国信保人寿保险
纽约华尔道夫酒店大楼
澳大利亚悉尼喜来登公园酒店
资料来源：根据媒体报道相关资料和公司年报整理
综合上述代表性险企境外投资情况，中国险资的境外投资主要呈现如下特点：
（一）行业分布较窄，主要集中在不动产和金融服务业两个领域
这主要是由保险资金的资金属性和行业特点决定的。从资金角度看，购置境外优质不动产能够使企业获得长期稳定收益，可与保险资金的长期性匹配，避免期限错配风险。其次，险企对金融行业的了解更为深入，投资标的优先选择与自身相近、有协同效应的企业。
（二）境外投资占比仍然较低
虽然近年保险资金境外投资增长较快，但总体境外投资比例不足1%，远低于保监会规定的15%的投资比例上限，也显著低于其他发达国家保险机构的投资水平。资料显示，2012年英国非寿险业、我国台湾地区寿险业境外投资比例均高于40%，英国寿险业超过25%、日本保险业和我国台湾地区非寿险业约在10%-20%之间。
（三）由委托管理为主，逐步转向主动管理
保险公司收购境外金融企业或者不动产，大多只是进行股权层面的变更，企业经营和不动产管理还是委托给专业团队。其背后的原因一是发达国家的公司治理结构比较完善，委托代理关系清晰，职业经理人市场发达；二是我国的保险公司的管理半径不足，大多对保险以外的金融、房地产领域缺乏管理经验，在境外投资方面也没有人才储备。当前，国内保险公司也在大力补足管理短板，加强投后管理，主动管理的比重不断上升，未来有望走向委托管理和主动管理平分秋色。
二、海外保险公司全球化资产配置的经验
从国外保险业发展经验看，受益于其国内保险业发展、监管当局对境外投资政策的放松，以及境内外投资环境的变化，大部分国际著名的保险公司都采用了全球化配置策略。总体看，海外保险公司在境外投资中呈现如下特点：
（一）从投资区域看，保险资金境外投资主要集中在美、日、欧等保险市场相对成熟的国家
资料显示，近年保费增长加快的大洋洲、亚洲新兴市场及拉丁美洲和加勒比等区域，由于国内市场容量不足或者相对不发达，不能满足保险资金配置需求，导致这些地区保险资金境外投资加速，且大部分流向欧美日等发达国家。据统计，从区域配置看，上述区域保费债券投资中65%以上政府债券配置在美国及西欧等发达经济体，72%以上企业债券配置在美日欧等发达国家，75%以上的ABS投资在美国。德国著名保险公司安盛集团政府债券的区域配置也体现了这一特征（见图1）。
图1 安盛集团政府债券配置分布
资料来源：公司年报
（二）从资产类型看，保险资金投资资产具有多元化特点
总体看，保险资金运用更多地采用大类资产配置策略，包括权益、债券、另类投资以及境外投资。其中，境外投资的资产范围和种类也越来越多样化，包括海外权益、海外债券、海外另类投资等资产。不同险企基于企业发展战略和投资思路的不同会各有侧重（见表2）。比如，德国安盛集团境外投资比较偏好美国股市、欧洲及新兴市场的债市；忠利集团境外投资更偏好固收类资产和成熟发达市场的优质物业；境外投资比较激进的日本生命人寿通过债券和股权等方式进行了大量海外并购。
（三）从行业分布看，国外保险资金境外投资领域比较广泛
海外保险公司的投资并不局限于金融业和不动产，投资的行业还包括交通运输、基建、物流中心等领域，保险和不动产居主导地位。
表2 海外著名保险企业境外投资情况
金融：保险
意大利的RAS和LloydAdriatico、英国的Cornhill、美国的Fireman'sFund、USA人寿、法国的AGF、瑞士保险集团ELVIA、开罗的阿拉伯国际保险（AIIC）、澳大利亚第七大保险公司MMI、安宜信用保险香港有限公司、韩国第一人寿保险公司、收购中国台湾两家保险公司、俄罗斯财产伤险公司Progress Garant等
金融：银行
巴黎银行等
金融：资产管理
美国太平洋人寿旗下PIMCO、美国皮姆科資產管理公司、美國尼古拉斯?阿普雷格特金融管理公司（Nicholas-Applegate）、奥本海姆资本 （Oppenheimer
Capital）等
道达尔石油、BPsolar集团旗下六座太阳能发电厂区、法国电力新能源公司旗下丰弗鲁瓦德风电场和欧斯格兰德风电场、法国北部加莱海峡省Frévent风电项目和Ivergny风电项目、意大利南部普利亚区Erchie风电项目等
美国伯克希尔哈撒韦公司
Sun Life Financial Inc.(SLF)再保险业务等
中国比亚迪
柏林顿北方圣塔菲铁路公司
韩国浦项钢铁（Posco）
日本生命人寿保险
Prudential Insurance Company of America、安联、Reliance Capita旗下保险公司、AIA Group (Hong Kong)、美国资产管理公司Principal
Financial Group (U.S.)、PT AsuransiJiwaSequis Life
(Indonesia)旗下寿险公司、美国寿险公司ProtectiveLife
Best Doctors,Inc.(U.S.)
巴黎、伦敦的交通运输
资料来源：根据相关媒体报道资料和公司年报整理
通过中外保险公司的对比，可以得到如下几方面的启示：
第一，保险资金配置固定收益类资产是主流。其中，海外保险公司用于非标业务固定收益类资产投资占比普遍较高，四家样本险企的非标业务平均占比高达16.6%（见表3）；相比，目前国内险企非标业务投资占比仅为5%。
表3 海外大型保险公司资产配置一览
日本生命人寿
贷款与抵押贷款
房地产投资
日本生命人寿
贷款与抵押贷款
房地产投资
注：表中的其他投资主要包括非标债权、股权等；单位：全折百万欧元
资料来源：BBG
第二，在投资地域选择方面，美欧日等成熟发达市场仍是海外大型保险公司投资的主流市场。同时，为分散风险，海外大型保险公司亦选择配置了一些新兴市场的主权债务。
第三，在投资方式上，我们可以借鉴生命人寿与知名金融服务集团合作的方式，寻找其优势业务部门与公司原有业务部门合作的机会，为境外投资打下坚实基础。
在资金“出海”的过程中，中国保险资金需要不断学习海外成熟经验，从而提高全球战略资产的配置能力、匹配保险资金特性的标的选择能力、投后资源整合和项目管理的能力，以及获利后择时退出的能力。
三、保险资金全球化资产配置的影响因素分析
保险资金的全球化配置和境内投资相比，决策时需要考虑的因素复杂很多，涉及到全球经济金融、政治法律等方方面面，具体包括：宏观经济因素、期限因素、政治因素和文化因素。
（一）宏观经济及货币政策
全球各大经济体的基本面以及货币政策是决定险资全球配置策略的首要因素。从全球视野来看，宏观因素对投资收益率的影响往往是第一位的，保险公司必须基于对全球各国经济的研判来决定投资的资产类别、国别和投资时点。高盛在2015年对全球保险公司189位首席投资官的调查结果显示，关注度最高的就是宏观经济和央行货币政策。
近年来，随着全球经济增速放缓，疲软和分化成为两大主基调。欧美日经济呈现冷暖不均，货币政策显著分化，直接影响了全球资本的流向。其中，美国经济呈稳步复苏态势，2015年底美联储宣布加息，提升了美国对国际资本流入的吸引力。相比，欧洲经济复苏缓慢，为对抗通缩和刺激经济，欧央行在年初扩大了量化宽松政策。宽松的货币政策导致国内投资回报率下降，欧洲保险公司很难找到能达到之前承诺的收益率水平的高收益资产。一些偿付能力出现困难的保险公司被迫选择出售寿险业务。这也是为什么欧洲保险业成为并购主要卖方的原因之一。反观日本，受人口老龄化、实际居民收入下降影响，日本经济长期处于筑底阶段；随着安倍经济学对经济的刺激效应递减，日本经济呈现下滑的风险或会加大。同时，由于受日本国内保险市场成长潜力不足，以及日元贬值带来企业盈利大幅改善的影响，日本保险公司呈现出新一轮海外并购热潮。
（二）利率与汇率
利率和汇率是影响境外投资决策的两个重要宏观经济指标。《2016年中国保险首席投资官（CIO）调查》结果显示，中国保险资金境外投资中关注度最高的两项宏观经济指标是汇率因素和利率下行，抽样调查比重高达44%和30%。
利率直接和间接地影响着境外投资的投向和回报。全球主流保险公司的资金配置以债券为主，但是对于国内保险公司来说则有很大的不同。海外发达国家的债券利率明显低于国内，甚至不能覆盖资金成本，因此国内保险公司没有配置发达国家债券的动力。相比，虽然俄罗斯、巴西、印度等新兴市场国家的利率很高，但国内保险公司对这些市场普遍不熟悉，实际投资仍存在不少障碍（见图2）。
图2 主要经济体十年国债收益率对比图（）
资料来源：Wind
此外，保险资金的海外资产配置还受到汇率因素的影响。当保险资金投资于外国证券市场时，常常会因汇率水平的上升或下降而给投资人带来风险。因此，出于“安全性、收益性、流动性”考虑，保险公司在积极拓展境外投资市场和投资品种的同时，特别注重汇率风险防范，尽可能避免投资收益因汇率波动发生缩水甚至亏损。
（三）政治、法律与文化因素
政治与法律风险主要来源于以下两个方面。首先是东道国政府为了实现其利益，对跨国投资进行市场准入壁垒等方面的政策限制。政策壁垒主要包括：一是东道国政府对跨国公司控制权的干预，包括投资准入限制、投资方式限制、国有化或者强制投资者将所有权低价转让等；二是东道国政府出台政策措施对跨国公司资本转移进行限制。面对政策壁垒，险资可通过在经济萧条期进行收购的方式，规避政策壁垒的风险。其次是一些不可控的政治法律事件所引发的风险，例如政权变更、法律修订导致企业面临不同的税收政策、进口限制甚至资产被征用等等。为了对冲这方面的风险，我们可以通过一系列政治经济和社会层面的指标来对一国的政治风险进行预警研究，研究方法包括因子分析、人工神经网络等。
文化因素造成的风险则包括并购整合风险及市场认知度两方面。世界上70%的并购失败源于整合失败，这说明文化因素对全球化投资的重要影响。跨国并购后的新企业，员工来自不同的国家，具有不同的文化背景、价值观念、态度和行为,从而导致了文化差异的存在。因此,对文化差异的管理成为影响跨国公司成败的关键因素之一。市场认知度方面，消费者消费行为具有民族性。外来文化的强制植入有可能导致市场融合方面的风险，从而对境外投资的战略化经营造成影响。
四、中国保险资金全球化配置的趋势
随着国内保险市场的持续快速增长以及境内资产配置难度不断加大，预计保险机构将进一步加大境外投资的力度，全球化配置将会成为主流方向。结合近年来保险境外投资的基本思路以及全球市场的走势，保险资金的全球化配置将呈现以下几方面的趋势：
（一）金融业并购仍是主要方向
近年来，中资保险企业频频收购海外的银行、保险公司等金融企业。未来几年，这种收购方式依然是保险资金境外投资的大趋势。主要原因在于金融业走向混业经营是必然趋势，保险公司普遍把打造综合金融集团作为战略目标，但是国内的金融牌照并购阻碍重重，海外收购是更加可行的方向。国内保险企业对海外保险公司的收购，可以加速全球化布局，实现资源网点共享并积累国际上的经营经验，有利于在世界范围内拓宽自身业务发展空间。国内保险企业对海外其他金融机构的并购也有利于提升自身服务能力，可以在竞争愈加激烈的市场中占据优势。我国保险企业未来将会继续顺应这一潮流，搭建全球金融服务平台。
第一，保险公司将是保险资金海外并购的首选。近年来，保险业一直保持较高的景气度，全球保费规模持续增长，即使在2008年国际金融危机时也只是略有下降，随后在2010年开始恢复增长并超过金融危机前最高水平。从发达国家和新兴市场国家的对比来看，发达国家的保险业依然在全球占据绝对优势，新兴市场国家的保险业与发达国家依然差距悬殊。保险资金海外配置在地域选择上仍应以发达经济体保险公司为主。
第二，商业银行依然在全球金融业中占据主导地位，也是国内保险公司对外投资的重要标的。美欧银行业曾在次贷危机中受影响最深，2010年开始恢复增长，但估值却普遍没有回到危机前水平，因此有很多值得收购的机会。通过收购海外银行，国内保险企业能以小博大，不但可以扩大资金实力，也可以迅速获得高净值的客户群体。
第三，在投资方式上可以采取“合纵连横”的投资策略。保险公司可以尝试成立专业的投资基金，或者与海外机构联手进行股权收购。主要考虑是因为依靠专业机构进行投资能够迅速获得投资目标的相关信息，提高投资效率，有效地降低投资风险。
（二）持续青睐不动产投资
从保险企业过去的投资可以看出，海外地产一直是保险投资的首选标的。主要原因是海外房地产投资具有高回报率、低风险以及组合的多样化等优势。未来还会延续这一趋势,主要原因在于：
第一，监管约束放宽为海外不动产投资打开了空间。监管部门对国内保险公司投资海外不动产的政策逐渐放开，最高可占总资产的15%，限定条件是“发达市场主要城市的核心地段，且具有稳定收益的成熟商业不动产和办公不动产”。
第二，高收益、低风险的优势更加明显。相比国债和企业债等低风险固定收益的品种，不动产具有更高的收益率（见图3）。例如，美国十年期国债收益率仅2.5%，而不动产收益率可以高达5.1%；日本十年期国债收益率0.32%，而不动产收益达到5%。根据国际著名地产顾问莱坊国际预测，未来5年，伦敦、纽约、悉尼写字楼租金的平均增长率分别为16.3%、28.2%和22.3%，显著“跑赢”其他大类资产的回报率水平。
图3 各国不动产和国债收益率比较（）
资料来源：Wind
第三，境外不动产投资有助于大类资产的风险分散。一般地说，不动产与股票、债券等场内标准资产的周期并不同步。在全球经济走势不确定上升的背景下，海外不动产投资可以有效降低资产组合的整体风险。比如，美国股市在2000年之后开始深幅下跌，纳斯达克指数在2000年创出5132点高点后，直到2015年才再次回到5231点；而同期美国房地产价格从2000年至2007年的七年中始终维持景气上行趋势，OFHEO指数从224.3增长至376.6，季度同比增幅平均值为7.76%。
结合全球经济基本面看，美国、英国以及德国可能成为保险资金境外投资不动产的首选地域。主要考虑是美国市场货币宽松、需求稳定，房地产回报也较好；英国的监管政策宽松、流动性好；德国市场虽然流动性相对较差，但是其与中国经济关联性比较低，可以作为分散化投资的一个选择。
（三）场内权益类资产投资空间很大
未来险企可以将权益类资产作为一个境外投资标的。通常宽松货币环境使得全球保险机构对于权益类资产的偏好有所上升。对于负债成本相对较高的中国保险机构，这种现象更加突出。未来五年，低利率环境和经济复苏趋势将支撑发达经济体权益类市场估值中枢继续上移，特别是美国市场可能有较好的投资机会，境外投资的可能趋势是加强权益类资产的配置。以股票市场为例，在低利率和资产荒的大环境下，净投资收益下行压力加大。随着美元进入加息周期，人民币进一步贬值预期加强。目前，H股和美股相对A股估值偏低、分红水平高且较为稳定，适合投资风格稳健、注重长期收益的大型保险公司。考虑H股换汇便捷、港元汇率锁定美元等优势，大型保险公司加仓海外权益类资产可以考虑以H股为主并适量搭配美股。
（四）一带一路基础设施建设大有可为
“一带一路”建设具有资金需求量大、投资期长、但建成后有稳定的现金流、投资回报稳定和安全的特点，而保险资金具有投资期限长、资金量稳定、成本较低的特点，二者可以达成高度契合。从国际上看，英美等发达国家的机场、港口、铁路、高速公路等基础设施，大量依靠保险资金投资建设。其中，美国投资比例高达70%。因此，国内保险企业境外投资也可以借鉴欧美险资参与基础设施投资的经验，布局“一带一路”基础设施建设。保险资金布局“一带一路”基础建设的方式主要有以下两种：
一是直接投资。保险具有的资本融通功能，可以在以下方面进行直接投资：（1）交通基础设施，涉及铁路干线建设、公路网建设和港口改造；（2）资源基础设施，包括能源与其他矿产资源的勘探开发、道路与管线运输、冶炼加工等领域；（3）线网基础设施，主要指电信固网宽带的升级改造和智能化电网建设。
二是风险保障。中国企业在实施“一带一路”战略时面临较大的不确定性，因此保险企业可以开发相关的保险保障产品，增强对其海外利益的保护。有待创新的相关保险产品包括：首先是政策性保险，如在交通运输、电力、电信、建筑、高铁等产能输出过程中，需引入境外投资险等政策性保险维护投资安全；在大型成套设备出口融资中引入出口信用保险进行保障。其次是商业保险，随着区域经济合作加深，各方人员往来将急剧增多，人身、财产安全保障的需求也较为迫切，跨境商业性保险产品亟待创新。
*《中国保险资产管理》所发文章均系作者个人观点，不代表协会的看法。文章未经允许，不得转载。中国人爆买海外房产 在日本置业真的能资产保值吗？
　　高投资回报率、汇率优势、永久产权是投资者购置海外房产时着重考虑的几个重要问题，而至于购买之后如何转售、持有房产期间每年应交付多少费用、继承遗产税是多少……这些细节又有多少买房人在海外投资之前就对其有深刻理解？
　　中国富人全球爆买不停歇 影响全球楼市涨跌？
　　需求推动消费力，冷观中国人海外爆买历程：日本的电器、(房源)的零食、欧洲的奢侈品，买空机场免税店……这些也早不是什么新鲜事。2015年中国出境游客人均消费近1万人民币，而这个庞大的群体，在境外消费数字高达1.5万亿人民币，这相当于深圳去年全年的GDP总量。
　　购买“海外商品”，眼见已远远不能满足不断壮大的中国富裕层在全球资产配置的需求。国内一线城市房价暴涨、限购政策多变，也将部分高净值人群的资产挤向海外，购置海外不动产成为他们的投资首选。除了北美以及澳洲，亚洲房产也愈加受到瞩目。而多年来一直被视为“崩盘样本”的日本楼市，从2014年至今房价涨幅高达30%。这难道也和中国人爆买有关系？
　　日本房价两年涨30% 和中国人有什么关系？
　　日本权威房产数据平台信义房屋发布报告显示：2015年境外投资者在日本房产市场共达成交易79.5亿美元，占比22%。排名前四买家为：(房源)（43.3亿美元，54%），中国香港（16.9亿美元，21%），新加坡（6.4亿美元，8%）、中国大陆（3.4亿美元，4%）。
　　整体而言，目前外国人在日本买房的占比仍偏低，在市场，海外资本只能算是锦上添花。而近两年日本的房价上涨，主要还是由于：本国人首套房购置税费降低、日元走势强劲带来的不动产升值、央行维持存储利率不变等调动日本内需的政策推动。
　　而在东京从事房屋中介交易的林先生告诉笔者，由于成功申请到了2020年的奥运会主办权，政府对于在日华人以及大陆华人在日本大城市产生更多的购房行为充满期待。新过5%、二手房超过10%的租金回报率对中国投资者来说充满吸引力。
　　重重税费叠加 100万东京公寓升值前景几何？
　　和其他国家相比，日本买房后还需继续缴纳相关费用：
　　全国标准税率1.4%/年；城市规划0.3%/年（200 以上需交付）；出售持有5年以内的房产时，升值部分需要缴纳所得税和居民税分别为30%和9%；赠与以及遗产税10%-55%。
　　如果为孩子上学购买100万人民币的东京公寓，四年顺利升值30%，转售时需要交付4年共6.8万（100万X1.4%X4年）的固定资产税、11.7万的所得税以及居民税（升值30万X30%+30万X9%），共18.5万人民币。这其中并不包括相关物业费用。而超过5年再出售，房价稳升、节省税收支出自然是理想状态，但是买房人依旧要面对日元汇率浮动风险。
　　日本置业再转售成难题 地震海啸不得不防！
　　同时，因为日本的物业折旧率非常高，中介公司会对二手房进行非常严格的价格评估，一个不干净的厨房就会使整体售价打折扣。更不用提木质“一户建”高昂的修理费用。尽管购买城中公寓折旧率稍低一些，但是仔细斟酌一下笔者提供的购房案例，是否合算买房人自有评估。同时，在地震海啸多发的日本置业，不购买自然灾害政府不负责赔偿任何业主损失，所以对于置业目标城市、地段，投资者还需做出全面评估。
（责任编辑：于书媛 HO012）
05/16 08:3205/05 10:4305/05 08:2105/04 08:3305/04 07:4205/03 08:5604/29 08:18
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资本逃离?2015年中国在海外房地产投资额上涨46%
中国资本出国的故事并不鲜见，尤其是近两年来国内经济开始步入下行通道，人民币贬值带来的通胀压力等一系列外部经济环境，逼迫着国内越来越多的资本寻求海外投资，分散风险。如今的国内房企资本亦是如此。不同的是，国内房企业在面临上述问题的同时，还需面对“白银时代”的市场分化、利润率下降与市场风险等问题。于是，海外投资战略正在成为目前国内众多房企寻求进一步发展的重要部署。问题是，这些为分散投资的资金都流向了国外的哪些地方？答案是国外的房地产市场。仲量联行副主席Scott Latham（斯科特·兰森姆）指出，2015年中国投资者在全球范围内完成的房地产投资总额达到了约247亿美元，较2014年的169亿美元同比大幅上涨46%。（数据来源：仲量联行）其中2015年，有大量的外国资本投资到美国的房地产市场，并且是创造纪录。其中纽约市场是获得的外国投资最多的城市，2015年中国投资者共完成了15宗交易，占比27%。一大波“逃离”的资本事实上，国内资本热衷于美国一线城市的房地产市场并不足以为奇。相较于国内的经济环境而言，美国经济目前正处在缓慢的上升期，美元加息等利好的金融环境也使其越来越受到国内资本的关注。房地产市场的对比情况更是如此。目前国内的市场利润率已经低至10%以下，“逃离”三四线城市的国内房企纷纷选择进驻一线市场，导致争抢土地致其价格虚高，更进一步压榨了有限的利润空间，这与美国的市场情况并不相同。一位资深海外投资分析人士表示，现在国内的房地产市场已经进入“白银时代”，以前投资回报超过20%，还在还不到10%。而很多投资美国地产的企业，2015年的市场投资回报率超了10%，有的甚至达到了20%，比国内要高。正是这样的背景，导致了目前国内众多的资金开始流向美国房地产市场，包括国内众多的房地产企业。2016年4月份，海航集团就再度在国际市场上出手，收购了纽约曼哈顿中城的顶级办公楼850 Third Avenue。不久前，万科、平安、海航和华润在美国斯坦福大学召开了专场招聘会，招聘的岗位则基本围绕着物业管理的布局需求进行，可见国内的这些“资本大鳄”正在紧锣密鼓地进行着布局。“亚洲投资者很长时间以来一直对美国市场感兴趣，中国投资者选择在这个时间段进行资本输出，可以概括为几个原因：追求多元化、税收政策优惠、汇率有利、经济状况有吸引力，目标市场回报高，还有的是为了在安全港市场实现财富保值。”Scott Latham对网易房产记者总结道。两种物业投资类型据仲量联行副主席Scott Latham介绍，中国资本进驻美国房地产市场正是近3年来才有的动作，3年前的市场上很少能够见到这些企业的资金流入。目前美国的房地产市场上，来自国内的资本可以明显地分为两种截然不同的类型。据Scott Latham介绍，目前美国房地产市场上的国内投资主体主要分为机构投资者和房地产开发商。前者主要以国内的险资为主，例如安邦、人寿等，他们更加倾向于长期持有物业，追逐稳定与安全的物业类型，包括写字楼、长租公寓与酒店等业务，这些物业类型都有明显的特征：稳定且日渐增长的现金流。后者则主要是国内的一线开发商，绿地、万科这类房企更倾向于“造楼”，他们乐于追逐相对短期的物业类型，保持资金的活跃性，秉持“快进快出”的风格特点。“中国的房地产商很成熟，他们第一个项目通常会和当地的开发商一起合作开发，积累当地的人脉与资源，为以后的独自开发做准备。”Scott对网易房产记者介绍说，近几年国内的开发商在美国开发物业的同时，也在不断打造自己的品牌价值，这与先前进入美国房地产市场中的香港和日本投资者截然不同。三个不同的投资群体截至目前，在美国的房地产发展史上，一共出现了三个较大规模的亚洲投资群体，分别是日本、中国香港和中国大陆。其中前两者在美国的投资历程并不能算成功，这对于现今的中国投资者而言具有很强的借鉴意义。1986年到1991年间，日本投资人在美国大举购买包括洛克菲勒中心等地标性建筑在内的房产，最后都以巨亏收场。而90年代初开始纷纷进入美国房地产市场的香港投资者也近乎遭遇了同样的命运，最后只能在90年代末草草收场。一个有趣的现象是，起初的日本投资者所热衷的物业类型正是办公楼、酒店、高尔夫球场等拥有充足现金流的物业类型；而90年代的香港投资者则是典型的“快进快出”风格，追逐短期变现。细致的人会发现，这两种物业类型也正是目前中国资本在美国房地产市场追逐的两大类。中国的投资人是否会重蹈日本和香港的覆辙？Scott Latham对网易房产表示，这三个不同历史时期的投资主体并不相同，所处的美国经济环境更是不同，最后的结果必然不能同一而论。“日本和香港的投资者进入美国房地产市场时，正处美国经济下滑的周期，这与今天美国经济处在企稳回升周期中的情况可谓截然相反，这是根本的不同之处。其次，中国的开发商已经十分成熟，他们的学习期很短，拥有丰富的市场经验和抵御风险的能力”Scott Latham如是总结道。相较于国内来说，如今的美国房地产市场有足够的诱惑力，市场环境也更加地成熟与稳定，未来或许能够看到越来越多的国内资本与房地产企业源源不断地进入到当地的市场之中。只不过，机遇与挑战始终会并存。虽然说如今美国的经济环境开始吸引越来越多的中国资本流入，但是如何规避风险始终是资金回避不了的问题，必然也会对资本提出更高的要求。基于这一点，Scott Latham表示，目前看到的中国资本主要还是地产开发和投资有现金流的物业，不过后期定会有像黑石这类的中国资产管理公司出现，以适应市场的进一步发展。版权申明：此文版权为网易房产所有，转载请注明出处。
本文来源：网易房产
1相城 14000
2相城 待定
3相城 待定
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5吴中 11000
6吴中 待定
7相城 8000
8吴中 12000
9相城 待定
10相城区 6300