三大因素推涨合肥楼市 不排除重启限购限贷政策
在每一波楼市疯涨的背后，开发商和投资客往往扮演着关键角色，合肥此次也不例外。
至于价格疯涨的原因，《每日经济新闻》记者近日调查发现，开发商的自我炒作及投资客的快速涌入都起到了哄抬房价的作用，另外就是合肥土地供应不足，以及与其中心城市的区域优势有关。
恒大地产安徽公司李经理对记者表示，“此次合肥房价的上涨，开发商在其中也扮演了制造恐慌的角色，比如说捂盘惜售、半夜开盘等方式，还有就是捆绑销售，通过别的渠道达到价格上涨的目的。”
据合肥市房地产管理局局长汪菊喜介绍，房价疯涨主要有三大因素，分别是宏观政策原因、合肥城市发展特点和地价上涨。宏观政策，比如下调首套房首付比例，降低契税和营业税等；合肥城市发展特点，比如被列为全国交通枢纽城市等；地价也带动了房价上涨。若房价继续上涨，未来不排除会出台更严厉的调控措施，如重启限购限贷。
●开发商与投资客哄抬房价
据记者了解，在此轮价格上涨过程中，合肥众多开发商采取半夜开盘方式，制造出恐慌性的氛围。“这种开发商制造出来的恐慌，在二三月份开盘的项目占比很大，其中采取半夜开盘的楼盘就不下5家，有的开发商把开盘弄得跟开演唱会一样，万人抢几百套房源，这种恐慌性的营销在近段时间的合肥楼市较为常见。”房地产业内人士张斌对记者说。
此外，捂盘惜售也是合肥开发商采用的手段。安徽建筑大学房地产研究所所长李国昌认为，最近一段时间合肥房价的快速增长，主要是一些开发商捂盘惜售造成的，特别是政务区等热门区域，地块有限，出现了供求紧张。
为了控制房价过快上涨，今年4月份合肥房管局等四部门出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展意见》显示，要加强住房价格监管，严格明码标价备案管理，物价部门要加强商品房住房销售明码标价备案管理。
按照合肥的房价备案制度，每隔3个月，开发商须把拟上市楼盘的详细售价报备给房管局和物价部门。报备后未来3个月内，房价上下波动的范围不能超过备案价的5%至10%。若要更大幅度调整售价，需等到3个月后再行报备。
为了规避备案制度达到涨价目的，合肥部分开发商在进入2月份后，实施了捆绑销售。汪菊喜向记者介绍，“如果开发商资金紧张，就想别的办法，如捆绑车位，比如之前的车位大概20万元一个，现在涨到30万元或50万元，通过车位涨价曲线实现房价上涨。”
除了开发商的参与，投资者炒房也是这波合肥楼市火爆的重要推手。“目前合肥楼市主要购房者是以投资客为主，随着楼市的疯狂，也带动了刚需的提前释放。一些专业的投资者去年底买的房，其收益大都达到50%，有的甚至更高。”前述李经理对《每日经济新闻》记者表示，“年后滨湖和政务区上涨得特别快，投资客占比很大。合肥这波价格上涨是非理性的，投资者炒房导致很大一部分刚需恐慌性入市。”
不过，在汪菊喜看来，合肥这波房价上涨，投资者占比是有，但不是主要原因，“确实有不少投资者的参与，带动了房价的快速上涨，但是也有合肥自身因素。”
●土地、人口等助推楼市
如果说开发商和投资客助推房价上涨，那么合肥土地价格的大幅上涨也起到了重要作用。合肥学院房地产研究所所长朱德开认为，在合肥房价的上涨中，土地价格起了巨大的推动作用。
进入2016年，合肥土地使用权竞拍更加疯狂。在4月28日举行的竞拍中，6幅地块中有5幅楼面价超过1万元/平方米，溢价率都超过300%，面粉价格超过面包价格。其中，位于肥西县的一副地块楼面价达到10159元/平方米，但该地块周围精装修房源的价格才9000元/平方米。为此，该地块周围的项目纷纷封盘准备调整价格。
前述李经理向记者表示，“合肥楼市价格的上涨，和土地供应有很大关系。之前合肥的土地供应一直都很少，从去年开始出现地王并不断涌现，这对房价上涨起到很大的助推作用。”
统计数据显示，近3年合肥土地出让总面积大幅下滑，其中2015年出让面积仅为2013年的60%，比2014年总量减少了21%。“土地出让量偏少导致了开发商抢地，地王的出现刺激了房价上涨，特别进入2016年合肥土地市场地王频出是房价飙涨的关键。”房地产行业专家张健初对《每日经济新闻》记者说。
对于地价推动房价的说法，汪菊喜亦表示认同，“地价的上涨也是涨价的主要原因，合肥这十几年来看，都没有出现今年竞拍情况，溢价率太高，地王的出现助推房价上涨。”
此外，人口导入量的持续增加也导致合肥楼市供不应求。统计数据显示，2015年在合肥的购房者中，5.8%是安徽省以外的人，合肥户籍购房者占比为35.8%，余下的是安徽省内其他城市来合肥的。数据还显示，合肥常住人口从2011年的752万增长到2015年末的779万。
据记者了解，受益于安徽省要求做大合肥，安徽省的公共资金进一步向合肥集中，并且合肥目前也进入了长三角城市群，合肥外来人口也在进一步大幅增长。
“安徽是农业大省，进城买房大部分会选择省会，周边城市对合肥成交量占比较大。安徽一年有30万大学生，其中有10万人会到合肥找工作，这就需要安家落户。按照市政府预计，从2016年开始合肥每年人口要增加30万人，合肥在国家战略上占据重要位置，吸引外来人口的能力不断增强。”汪菊喜对记者说。
合肥学院房地产研究所副所长凌斌亦表示，合肥是安徽省省会，与发达省份不同，安徽省就合肥一个中心，单核发展，省内其他城市的楼市都比较疲软，这些城市的购买力也不断往产业、教育、医疗资源比较好的省会合肥转移。
南京财经大学教授张健对《每日经济新闻》记者表示，“周边城市的购买力向合肥集中是必然的，因为合肥集中了安徽省优秀的教育、医疗等资源，再加上合肥自身的产业基础以及资金量较为充沛，这些都利好房地产市场。”
●不排除限购限贷政策回归
为了应对合肥房价的过快上涨，4月份出台的《关于进一步保持我市房地产市场平稳健康发展的意见》明确表示，房地产主管部门将加强市场监管，开发企业在取得《商品房预售许可证》后，须在10日内全部公开房源并一次性对外销售；对商品住房已达到预售条件，但不及时申请预售许可的项目，经督促拒不申报的，将要求开发企业现房销售。
而针对此前市场出现的购买住房捆绑车位等销售行为，合肥市在意见中明确提出，要规范车位（库）等各类销售管理，商品住房配套规划建设的产权车位（库），须在该住房项目竣工验收后方可销售和出租，不得销售或通过长期租赁等方式变相销售人防车位（库）。
此外，合肥市还提出，2016年城区商品住房土地供应同比增加15%以上，并实行差异化供地政策，通过调节土地供应稳定市场预期。
汪菊喜对《每日经济新闻》记者表示，“推地力度会加大很多，接下来每个月至少保证不少于1000亩的土地供应，同时将加大商品房的供应量，保证市场房源的平稳。”
如果上述政策出台一段时间后，合肥楼市还是延续火爆态势，那么不排除会出台更严厉的措施，“政府在必要的时候，会进一步出台更为严格的政策，不排除限购限贷的政策重新回归。开发商要加快推盘速度，如果价格一直控制不下来，会加大政策力度进行调控。”汪菊喜补充说道。
汪菊喜还认为，“去年合肥土地供应量确实比较少，但开发商拿地有一些不理性，建议开发商高价拿地时要慎重。此外，投资客也要谨慎投资合肥楼市。”
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房产交易税收新政实施后，全省买房人已经享受减免税款1.96亿元，其中合肥市民免税超过6000万元。”　　地税：情况经核属实后，哪套房子先办证就可以享受家庭唯一住房的优惠政策，第二套办证房子可以享受二套房的优惠政策，第三套房子需要按照4%的税率缴纳契税。
原标题：契税新政首周购房者少交近两亿 房产交易税收新政实施后，全省买房人已经享受减免税款1.96亿元，其中合肥市民免税超过6000万元。昨日，记者从省市两级税务部门获悉，新政推动全省房地产交易量呈现温和放大趋势，更多的人正从中受益。 新政首周： 日均申报购买住房2400套 2月19日，财政部、税务总局、住建部联合出台房地产交易环节契税、营业税优惠新政。记者从安徽省税务部门获悉，房产交易税收新政实施第一周，全省房地产交易量呈温和放大趋势，日均申报购买住房2400套，比新政实施前一周日均增长42.2%。全省共减免税款1.96亿元，其中契税1.23亿元，营业税0.73亿元。 同样，合肥市交易量明显增加。根据统计，2月22日-28日总计入库营业税814万元，免税额3082.96万元，免税额占应征营业税比例达79%；入库契税1932.26万元，免税额3043.14万元，减免契税免税额占应征契税比例达61.2%。税收优惠新政有效降低了房地产交易成本，减轻了广大纳税人的负担。 申请退税需谨慎不要盲目&跟风& 目前，合肥市各地方税务局已经执行了关于契税和营业税的新规，不少人的税费得到了减免。有些交了税尚未过户的市民则十分关心如何办理退税，以便能更好地享受优惠新政。 据了解，假如买房人想办理退税，那么得符合一些条件。首先，税费已经缴纳，但尚未办理过户手续的；其次，买卖双方必须要协商一致；再次，由于不可抗因素导致交易最终无法完成的。一手房在房产证尚未下发，与开发商协商一致可以的，也可以办理退税。 &只要是按规定完成退房退税程序后，就可以来享受契税优惠新政。&合肥税务部门工作人员提醒，在新政执行以后，近期有很多购房者都关心如何退税的问题，不过需要注意的是退税也因人而异，申请退税需谨慎。 业内人士表示，在目前房价上涨的期限内，若盲目退税会导致交易终止，那么，购房者需考虑到房价上涨的因素，是否可以同样的价格买到同等性价比的房源，不要盲目跟风。 【热点问题】 1.市民：&我前年买了2套期房，还没有办证。去年卖掉了唯一住房，目前名下没有别的房产。这两套房产将于今年年底办证，我想问现在我再买一套期房，这三套房在办证的时候，契税怎么交？& 地税：情况经核属实后，哪套房子先办证就可以享受家庭唯一住房的优惠政策，第二套办证房子可以享受的优惠政策，第三套房子需要按照4%的税率缴纳契税。 2.市民：&想咨询下契税，房子是2013年10月的，现在还没交契税，特殊原因，请问现在如何交，有滞纳金吗？& 地税：日以后申报缴纳契税的，按照新政策执行。暂不需要缴纳滞纳金。 3.市民：&婚前我买了两套房，第一套婚前办了房产证，第二套是期房，46.06平米，2014年6月份购买，当年10月份公积金贷款下来开始还贷，当年12月份我领了结婚证。我爱人婚前买了一套住房，婚前已办理房产证。2015年12月份我婚前的二套期房交房，现在要办理房产证，请问该套房可以享受日二套房1%契税新政吗？& 地税：婚前所购房屋婚后缴纳契税的，如果经核属实，婚后缴纳契税可以享受原优惠政策。
[责任编辑：刘珊珊]
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