笔者在中分享了&先买后租&和&先租后买&两个地产模型，虽然结合了金融元素，但从本质上看，还不算纯正的地产金融模式。在笔者看来，真正的地产金融模式一定是资源高效配置的模式，通过利用不同的金融工具和金融组合，将风险锁定，将成本降低。让老百姓告别房奴的生活，让地产商不必为资金奔走操劳。笔者将在下篇中着重分享如何利用基金、保险、信托等金融工具，助力房地产行业转型！交上首付，月供让别人出虽说租房住也能过，但谈到结婚时，租房在中国的传统观念中还是不被接受，至少丈母娘不会给好脸色看。仍以白领阶层为例，月薪，二十八九结婚，能拿出个首付就很不错了。在北上广深的小伙伴们，首付基本要百万起，怪不得首付贷禁不住！除了首付外，还有长达几十年的贷款。多少人上半辈子为自己的房子辛劳，下半辈子为孩子的房子辛劳。笔者一直希望能够通过金融手段，减轻购房者的负担，毕竟房子属于大资产类，这中间必然存在为购房者节约成本的资产配置空间。在笔者跟踪研究的金融模型中，已发现多种组合方式能够让老百姓买房子的负担减轻，也让地产商资金压力减轻，以 &基金+保险+信托&配置的方式为例。该模式能够实现&30%首付+零月供&，即购房者拿30%的首付，20年月供由基金公司偿付，进而减轻购房者70%的负担。这看似是天上掉馅饼，这种好事可信吗？现在市场的情况是这样：地产商希望抓紧把房子卖掉换取现金流，但在政府和市场面的共同把控下，他们不敢擅自降价。而在该模式下，房子很容易就一抢而空，地产商将其中一部分房款与基金公司共同进行资产配置，来为购房者的房贷买单，说白了就是隐形变相降价。该在模型中引入&基金+保险+信托&，在不改变传统购房模式的基础上实现零月供，具体模式是这样：首先，购房者交30%首付，并通过银行按揭70%的贷款（20年），总房款如数交到地产商手中；其次，地产商承诺拿出总房款的30%捐赠给基金公司，再由基金公司配置40%的资金，组合成等同于按揭贷款价值的资金量；然后，用这笔钱购买保险，保单资产的价值大于或等于按揭贷款的价值；最后，将保单资产委托给信托公司，假设基金公司突然在某月内无法为购房者还贷，保险公司与信托公司共同将保单资产变现，一次性偿还购房者的贷款。这样一来，购房者拿30万买了100万的房子，月供由基金公司提供，由保险和信托做保障，假如购房者将房子转让给别人，仍然每月能拿到一半的月供补偿（20年保单资产增值产生的）；地产商快速收回资金，虽然实际拿回来7成房款，除去各种债务外，仍有可观的利润，总比把钱压在房子里强多了；基金公司、保险公司和信托公司经手一笔笔资产的进进出出，复合理财收益、手续费等等，大伙儿都有利可图。的核心本质是平衡利益相关者之间的交易结构。在利益生态圈中，每一个关联者都能获得预期收益或比预期更好的收益，这样的模式才有价值。笔者在研究金融模型时也本着这样的原则。地产商的债务，怎么破呢？笔者在研究地产金融模型时，因调研需要，拜访了部分中小地产商。总以为地产商个个都是土豪，有钱确也不假，但他们还个个背负着沉甸甸的债务。这些债务绝非一块地产对应着一块债务，而是很多烂帐、死账交织在一起，一到过年过节的时候，这些烂帐就&满血复活&，登门要债者络绎不绝，连睡觉都睡不安稳。对于地产商而言，解债是关键，找个好模式快速卖掉房子仅仅是解债的一种工具而已。由于建设过程存在很多垫付的情况，地产商欠建筑商的钱，建筑商欠厂商的钱，如果卖不掉房子，这一群人的债务都难以解套。笔者无意中发现，沿用上述&30%首付+零月供&模式可能能够解决部分债务问题。比如，建筑商以厂商的名义为厂商买上数套房子，假设价值100万的房子，建筑商仅支付30万，但抵偿的是100万的债务；购房的过程中通过按揭将资金回流给地产商，地产商能直接给建筑商部分现金偿债。看起来，似乎厂商是最吃亏的，拿到了一堆没有流动性的房子。其实，厂商可以转手卖掉并获得保单资产的补偿（总房贷50%的额外补偿），也可以作为内部员工福利，处理方式很多，但变现速度要看如何操作。当然，这仅仅是笔者针对地产金融模型的一个升级，在实操过程中可能会遇到各种各样的问题，比如银行端按揭的办理、厂商的接受度、数套房子的办理手续等等。但这可以作为一种新的思路，跳出原有的&买卖&格局，用金融工具将一部分配置转移出去，至少能让地产商缓口气。信托计划，保障资金的&最后一站&其实，这些有房子可卖的地产商还算情况较好的，很多地产商接近竣工时资金链断了，实在筹不到钱，地产商跑路，留下空空的烂尾楼。前几天一个朋友咨询过我，他们在做一个商业地产项目，大楼已经封顶，可没有资金继续完成项目，希望能提供一种金融的方式解决资金问题。这不就是借钱的事儿吗？多找几个贷款公司不就行了吗？说到底，确实是钱的问题，但具体缺多少钱，地产商不会直接告诉贷款公司的。先借来1000万，过段时间又说还差一点，再借2000万。如果不借，地产商会说没法运营，还不了之前的借款，这渐渐就成了无底洞，说不准哪天跑路了。对于已封顶的大楼，尤其是商业地产，的确能借用金融手段缓解资金危机。比如，用信托的方式。首先，地产商委托信托公司设立财产性信托，将已封顶的大楼作为信托资产，并由信托公司进行专业评估。其次，信托公司依据信托估值设立信托计划，并将信托收益权分为普通收益权和优先收益权，优先受益权抵押给信托公司，地产商获得普通收益权。然后，信托公司以优先收益权为据，向投资者发行信托受益凭证，投资者折价认购。这部分认购资金转交给地产商进行建设运营。最后，地产商完成建设并经营盈利，信托到期，以面值回购；如果地产商到期无法回购信托凭证，信托公司将拍卖其资产，以保证投资者的权益。处于封顶阶段的地产商很纠结，股权、债权都没有机构愿意接受，要是大楼已经，拿到预售证，银行会抢着提供贷款。信托融资解决的正是这个纠结的阶段，但前提是在资产评估中能够顺利过关。上述模式与REITS（房地产投资信托基金）有相似的地方，国内的REITS仍然处于萌芽状态，这与国内金融法律法规的限制性有一定的关系。在美国、日本等金融发达的国家，REITS模式受到极大的推崇，投资者通过投资间接持有公寓、购物中心、写字楼的收益权。这部分资产大多优质，投资回报稳定。国内实力强的地产商也在探索实践中，相信随着未来金融市场进一步开放，可操作的空间将更大。由于REITS在国内受到限制，公开发行的路径尚在探索中，这反倒给了房地产私募基金一个良好的发展契机。近年来，不少地产商为解决资金问题，与金融机构联合成立基金，共同投资建设。如保利地产与中信证券合作的信保基金，金地集团与瑞银成立稳盛投资等等。有了金融机构的强大的后盾，提升资金杠杆，地产商可放心大胆地&开疆拓土&；但也正是因为金融机构的参与，削弱了地产商的决策权。不过笔者认为，这已经是地产转型发展的大趋势了，地产商运作能力强，像越秀地产虽在投资基金里持股10%，甚至更少，仍把控决策大权；地产商运作能力弱，就不可避免地被取代，市场始终是朝着高效配置的方向发展。站在金融的风口上，房地产金融化已是必然趋势。此时，如果停止转型或未来无法顺利转型，那一堆堆房子可能真的会成为地产商的坟墓。笔者站在一个研究者的角度上审视这个行业，唯有解决了地产商的压力，平衡产业内的利益关系，才能把真正的福利带给老百姓，让住房不再是难题！本文由作者 （微信号：lxh）授权创业邦独家发布，转载请注明作者信息及来源，违者必究。
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&&& &&正文
险资获准投资创投基金：新机构LP时代起航
　　本报记者 潘沩 上海报道
　　保险公司可以投资创投基金了。
　　12月15日，中国保监会公布《保监发〔号》，宣布为了支持科技型企业、小微企业、战略性新兴产业发展，“保险资金可以投资创业投资基金”。
　　这一文件，对险资可以投资的合格创投基金有着严格的要求，如：创投基金的管理团队，累计管理创投资产的规模不低于10亿元，成功退出的创投项目合计不少于10个；单只创投基金的募集规模不超过5亿元，保险公司投资单只创投基金的余额不超过基金募集规模的20%等等。
　　PE(私募股权)业内人士被问及对这一政策的看法时，第一句话几乎是众口一词的表示这是好事，接下来有人指出这是PE行业的重大利好。
　　然而，从2010年9月，保监会首发《保险资金投资股权暂行办法》，险资首次被获准投资于PE基金以来，保险公司投资PE基金的案例屈指可数。社保基金是这一市场最为活跃的机构投资者。
　　其实，创业投资基金和PE基金的区别并不是很明显：创投基金投资于一个企业的早期发展阶段，这样的企业收入不高，很多尚未盈利。一般来说，创投基金的风险高于PE基金。
　　新的政策出台，有险资人士表示会先观望，也有险资人士明确表态：“我有兴趣，我们在跟一些PE接洽”。
　　而接受21世纪经济报道记者采访的PE合伙人们，几乎一致表态，会更积极去与保险公司接触，因视保险公司为战略投资人，会在募资时在条款上对险资“土豪”们适当让步。达晨创投合伙人邵红霞说：“PE机构募资时，LP对条款的任何要求，都会影响GP投资时的心态和策略。”
　　那么，险资加入LP队列，创业投资基金未来会怎样？
　　险资的态度
　　据诺承投资2013年的一份报告测算：在股权投资基金领域，社保基金和保险公司合计可投资的资金量超过8000亿元，与当时的中国PE行业整体存量资金规模9000亿元相当。而实际上，当时两者对PE机构的总承诺出资合计不超过300亿元。
　　即使一年多后的今天，保险公司投资于PE机构的案例有所增加。但拿到社保基金和保险公司出资的PE机构，依然屈指可数。保险公司对PE机构的兴趣不大？
　　一位接触过多家保险公司的本土PE机构老总私下直言：“老实说，不少保险公司对PE、VC机构的看法偏负面，这主要因为它们2010年后才开始投资PE机构，而过去几年，PE的预期回报率下降；其次则因为PE的存续期太长，当时投下去要付管理费，而LP拿回全部的本金和收益，已经是七八年后的事，七八年后当时做出投资决策的人都不知道去哪了。”
　　一家大型保险公司资产管理部门陈翔云(化名)告诉记者：“这几天正好我拜访了一些同业机构，大家的态度差不多：观望。”陈翔云所在的保险公司配备了10人左右的股权投资团队，今年着重看了不少医疗类的股权项目，医疗行业与寿险公司的行业相关度高，他们可能会在医疗行业直接做股权投资。
　　另一家规模较小的保险公司的资产管理部门负责人彭林(化名)则对投资于PE表现出更多兴趣。彭林告诉记者，近来接触了一些PE机构，很有可能接下来会投资两家顶级PE机构发行的夹层基金，夹层基金一年提供8%到10%的回报，三年后退出还可以分红，跟险资的投资偏好颇为吻合。
　　彭林表示：“投资需要组合，投资VC资金占用量很少，投对了回报会很高。我不是特别在意投资PE、VC基金需要每年支付管理费，最想投的基金是它本身的投资能力强，我们的直投团队跟投PE机构是在一起的，当LP也是为了锻炼团队积累经验。我相对不那么看重这家基金答应我什么条款：我不要求进投委会，希望基金能开放我可以直接跟投项目，但不会勉强基金接受这一点。”
　　彭林特别指出，对专注于医疗、大健康、互联网金融等行业的基金兴趣更大，这样的投资就不完全是财务投资，还有着产业协同的考虑。
　　诺承投资管理合伙人王东亮一直在为保险公司的资产管理部门提供另类投资配置服务。他观察到：“虽然投资于长期的另类投资产品，与决策者的任期不吻合，但有多元资产配置理念的公司，还是会对投资PE有兴趣。保险公司的固定收益类产品已经配置得足够多了。”
　　王东亮指出，中小型保险公司对创业投资和实业投资更有兴趣，“大的保险公司有能力配直投团队，他们很多倾向于自己投资股权项目，尤其是医疗、健康这类跟保险公司业务关联度极高的行业；而中小型保险公司倾向于委托投资和做LP。”
　　重构行业格局？
　　“人民币基金的商业模式非常脆弱，表现在基金的寿命就是投资期，你投资完了募不到下一期，那么你就结束了。所以我们内部有很强的风险意识。”邵红霞如是说。
　　的确，本土PE机构是一个竞争残酷的生态圈，而一家PE机构被淘汰往往是因为它募集不到基金。过去三年，已经有不少非主流PE机构因为这个原因离场。
　　这一脆弱的生态，背后部分原因是机构投资人的缺位。殷哲分析：“中国的LP，如果按照海外的标准，无论人数还是出资额，都是非机构投资人居多。海外标准里，机构投资者指主业从事的就是投资，每年有一定资金来进行组合投资；上市公司不算机构投资者，它们是产业投资人，有些个人LP在投资PE机构时，专门成立一个公司，这也不是严格意义的机构投资者。”
　　殷哲认为，险资虽然目前对投资PE兴趣不大，但还是会逐渐加入，他们出资的稳定性明显胜过个人LP，有能力对GP(管理人)的二期三期基金持续投资。“LP出资会影响到GP的投资行为，LP出资比较稳定的结果是，GP能更游刃有余的执行它的投资策略，而不是应LP的要求追逐短期的热点。更多险资加入这一行业，会让本土PE行业更为健康发展。”
　　所以，险资获批投资创业基金，同时意味着保监会对险资投资PE机构全线放开。对于PE行业是极大的利好。
　　谁将受益？
　　那么，具体受益的会是哪些机构？
　　王东亮分析：“保监会对保险公司可以投资的创投基金要求很严格，符合标准的挺少的，未来监管层出的解释可能会放宽，像此前对保险公司投资于PE基金的政策变化一样。但能拿到险资的可能还是那些传统的老牌的知名基金。今年，很多知名的PE基金的募资压力变小，就是因为险资的入局；接下来，知名VC基金募资也会变得容易一些。
　　元禾辰坤可能会直接受益――作为最知名的VC母基金，此前一直不能向保险公司募集。此外，夹层基金由于期限相对较短，且能贡献当期的固定收益，比较受险资偏爱。今年不少夹层基金涌现，并积极向保险公司募资。”
　　纪源资本于立峰看到的更全面：“险资的加入，会有两种趋势：一是资金更向老牌的优秀基金集中；另外则是，可能会出现一些符合保险公司偏好的特型基金。把保险公司看做一类LP，每一类LP都有他们的诉求，上市公司当LP催生了‘PE+上市公司’联手做并购基金的模式。”
　　纪源资本今年上半年刚募集完规模约为8亿的人民币基金，这期间，于立峰也曾跟保险公司接触过，但有的保险公司的要求，纪源资本没法满足：“这家险资希望我们基金的投资领域仅限于医疗健康和汽车等领域，这是一家财险公司，所以汽车行业和它们的业务关联度很高。”
　　于立峰当时想募集一只综合型基金，所以无法在基金投向上做出让步，但他并不排除，未来专门募集一只基金，主要投资于保险公司感兴趣的领域：医疗健康、汽车、互联网金融、智能(注重工厂财险的保险公司关注这一领域)，就主要向保险公司募资。不但解决了募资的难题，也能与保险公司进行战略合作。"
　　而陈翔云告诉记者，他们公司正在做“定制夹层基金”。“我们今年也看了一些环保、能源、水务等基础设施行业的国企，计划对一些公司进行‘固定回报+超额收益’的投资，这会是我们2015年关注的重点。它是股权投资，由于这类公司往往有强大的母公司，母公司附加回购条款以确保我们获得固定收益的回报。”
　　陈翔云介绍，这类项目和过去两年流行的“非标”不同点在于，这类项目是保险公司直接投资；“非标”产品是由其他金融机构包装。他们找好了要融资的标的企业后，再找一家符合保监会要求的有限合伙基金投资的标的企业，之所以要这样操作，往往是标的公司希望投资方用有限合伙的结构来投资，这样这部分投资会被视为权益投资，那么标的公司的资产负债率比较好看。“这就是近年很多信托设立有限合伙人结构的原因，信托计划投资标的公司，是标的公司的债务，所以要加一层有限合伙的结构。”
　　陈翔云告诉记者，这种保险公司找合格的GP来发起有限合伙基金，投资于保险公司看好的标的公司的做法，GP在里面充当的角色类似于通道。它不同于GP去向保险公司募资。(编辑 林坤)
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我是在上海做新三板股权的，一些私募基金也有做，现在买的人也很多，请问怎么才能积累客户？q
富裕家庭或私人的资金应该建立有效的渠道流到优秀的私募股权基金管理公司、公司治理、银行。民营企业在私募股权投资融资市场应该能够领先一步发展、保险公司。中国的机构投资者如银行，建构这一产业的产业链，需要通过与国外这一行业产业链上的不同的合作伙伴的广泛合作而共同发展，推动完善私募股权投资业的产业链，来发展私募股权投资融资市场中国在创业投资基金方面已经有一定基础和规模，提升行业竞争力、信托公司，更是重新打造中国金融产业核心竞争力的战略途径和选择，中国已经有不同类型的资金供应者如民间资本，丰富不同基金的类型和功能，但在投资其他阶段和其他投资模式的专业性私募股权基金还不够成熟、养老金、企业多余资金。同时、外国资本、创投管理公司和较成熟的基金管理人群体。中国发展私募投融资产业的客观必然性表现在私募投融资产业是全球金融产业发展的大趋势，扩大这一行业的资金规模，充分发挥民营企业在产权结构、保险机构和不同类型的资金管理者如证券基金管理公司，也是中国发展高新技术产业的内在要求和实现“国退民进”产权多元化的有效手段，可以构成一个完整的私募股权投资融资产业链、创业资本、经营业绩的优势
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