开发商无理由延迟交房 法院判决解除合同返还房款并付息【】【字体：
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法制网讯 记者 潘从武 通讯员 严如国 在日常生活中，大伙购买商品房的时候，都会签订相关的购房合同，里面对于商品房的面积、位置、房屋单价、总价款及首付款的付款时间、交房时间、房屋结构、违约等责任都有详细的约定。可以说这一纸合同就成了双方出现纠纷时最有效的评判依据。近日，新疆阿瓦提县人民法院审理了一起商品房销售合同纠纷案，因开发商无理由延迟交房，并改变房屋结构，一审判决解除该购房合同，开发商返还已支付的房款并付息。
日原告张洁与被告阿瓦提县永固房产公司协商，购买被告在阿瓦提县博斯坦桥头修建的64.29平方米的商铺，总价款为321450元，预交成交额为50％即161450元，剩余房款160000元在办理贷款后分期付清，购房合同约定在日以前修成商铺并交付使用。
双方当事人还约定由被告统一办理贷款手续，由于贷款一直未办理成功，原告至今未收到房屋。张洁还多方了解得知商铺房修建工程与工程设计图纸不一致，为了维护合法权益，张洁多次找被告进行协商，但是被告一直推脱责任。故诉至人民法院请求依法判令签订的商铺买卖合同并退还交付的161450元房款及银行贷款利息23446.5元。
庭审中，被告永固房产公司辩称，原告在交完首付款后由于自身的信誉不好，剩余贷款一直未在工商银行办理成功，并且我们要求原告提供各种办理贷款的手续，原告嫌麻烦就要求进行退房。因原告购买的商品房属于投资区的商铺，投资区的商铺我们卖给原告再进行返祖，返祖期间房屋不打隔断，反租期满之后我们将房屋恢复原样后再交付给原告，因为原告一直未将房款付清，故我们无法将商铺交付原告。故不同意原告的诉讼请求。
根据各方当事人的陈述及确认的有效证据，阿瓦提县法院查明，日原告与被告签订永鑫商贸城房屋订购协议，原、被告双方在该协议中对房屋的面积、位置、房屋单价、总价款及首付款的付款时间均进行了约定。原告分别于日、24日向被告交纳首付款161450元，剩余160000元的房款在银行办理按揭贷款。原告将首付款付清后，双方签订了正式的商品房买卖合同，该合同无具体的签订时间，但该合同于日在阿瓦提县建设局办理了备案手续。该合同签订后原、被告双方对剩余160000房款办理按揭贷款的时间均未进行约定，且在实际办理按揭贷款中由被告的相关人员代替原告在银行办理按揭手续，且该按揭贷款在原告诉至法院时一直未办理成功。原、被告签订的正式合同对该商品房的交付时间及房屋结构均进行了约定。
法院另查明，该合同签订后被告没有按照约定的时间向原告交付该商品房，且该房屋的实际结构与合同所附设计图纸上的结构不一致。被告在没有将该房屋交付给原告的情况下已将该房屋进行了出租。
法院认为，本案中原、被告之间签订的商品房买卖合同内容合法，意思表示真实，为有效合同。合同签订后原告按照合同约定支付了首付款161450元。剩余房款160000元在银行办理按揭贷款，且该按揭贷款是由被告的相关人员进行办理，原、被告双方未对剩余贷款的办理时间进行约定。故被告应按商品房买卖合同的约定在日向原告履行相应的交付房屋的义务。被告辩称由于原告自身的信誉度剩余房款的贷款手续没有办理成功，该房款一直没有交清，故该房屋没有进行交付，但被告提供的个人商用房贷款调查报告显示可以向被调查人发放按揭贷款。故被告的该辩解理由不能成立。被告辩称由于在签订商品房买卖合同时对于商品房返租已进行了约定，且返租的期间该商品房不打隔断，因被告并未就该辩称意见向法庭提交相关合法有效的证据予以佐证，法院对该辩称意见不予采纳。原、被告双方签订的商品房买卖合同第九条、第十条对出卖人逾期交房的违约责任及规划、设计变更已进行了约定。
法院认定，原告要求解除与被告签订的商品房买卖合同及退还首付款161450元、银行贷款利息23446.5元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。遂依法作出上述判决。（责任编辑:莫亚奇）
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律师房谈：开发商破产了业主的权益如何保障？
腾讯房产·上海站何以轩
[摘要]房屋已交房，正在按揭还房贷，还未办理房产证，开发商破产了，业主有权要求退房吗？可以不交房贷吗？开发商破产，其它房企接盘对业主有何影响？田律师为您解答。腾讯大申房产讯（编辑 何以轩）去年楼市跌宕起伏，房企步履维艰，2015年伊始，房企破产风波席卷而至，让已经不堪重负的楼市变得如履薄冰。中小房企面临转型、盘整甚至破产，一旦破产将会产生一系列的法律纠纷。腾讯房产：刚付完首付，开发商破产了，商品房买卖合同有效吗？除要求退还首付外可要求支付违约金吗？田景博律师：在期房销售中，如果刚交完首付，但并未办理按揭贷款，此时开发商破产，签署的商品房买卖合同是有效的。因开发商破产而导致合同无法继续履行，开发商应退还首付款，并承担违约责任。腾讯房产：房屋已交房，正在按揭还房贷，还未办理房产证，开发商破产了，业主有权要求退房吗？可以不交房贷吗？田景博律师：房屋已交付，未办理房产证开发商此时破产的，按照法律规定，应该优先保护已支付全款的业主利益，如果开发商因此而无法办理房产证时，业主可以要求退房，因为房屋虽已交付，房款亦全部支付，但并未进行房屋所有权转移登记，无法发生物权变更的效力，所以合同并未履行完毕。在这种情况下，虽然开发商已破产，但业主仍需继续还房贷，因为贷款是业主跟银行之间的借款关系，跟开发商没有直接关系，开发商通常承担连带担保责任。如果业主不按期交房贷，造成逾期后，基于借款合同和担保合同银行会将业主及开发商同时诉上法庭，一般开发商都在银行留有保证金，此时银行通常会先执行开发商的保证金抵偿房贷款，银行会冻结业主的账户甚至拍卖该房屋。腾讯房产：开发商破产能否要求未办理过户的业主原价收回该房屋？田景博律师：开发商不能基于破产而要求业主原价返还房屋，在此期间房屋升值的，升值后的收益归业主所有，原价收回房屋对业主是有损失的，也没有法律依据。腾讯房产：开发商能否将业主已购期房进行抵押？田景博律师：如果业主与开发商签订的商品房买卖合同，已经备案，那么开发商是无法就在建房产办理抵押登记的。在建房屋（期房）过户前开发商是可以抵押的，一旦过户，开发商无权抵押。如果开发商故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实进行出售的，业主可以请求返还已付购房款及利息，并可以请求开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。建议业主先与开发商协商，无法协商的，可以到开发商营业地法院或注册登记地法院起诉。腾讯房产：开发商破产，其它房企接盘对业主有何影响？田景博律师：如果交接正常，一般对业主影响是会延期交房或办证的时间，因为接盘后会有一系列的手续变更问题，所以，业主与原开发商约定的交房或办证事宜一般会受影响而延迟。腾讯房产：开发商破产，法院裁定进入破产程序，业主是否就破产财产有优先清偿权？田景博律师：这得分多种情况，如果业主已支付了全部房款，那业主是有优先受偿权的。业主购买期房，缴纳了首付款签订商品房买卖合同后，开发商破产的，业主可以要求解除合同，返还首付款以及利息。开发商破产，法院一旦裁定进入破产程序，破产之前发生的债务，只是普通债权，无法优先清偿，只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。腾讯房产：开发商破产，物业全面撤出，水煤电未接通、电梯故障、污水无法排出等一系列的问题应该找谁？田景博律师：业主可以成立业主委员会，自行另聘物业公司。腾讯房产：在现实生活中遇到开发商破产房屋已交付，法院一般会如何处理？田景博律师：法院一般会维护业主的利益，无论是继续履行合同办理房产过户，还是解除合同退款。版权声明：凡注明“腾讯大申房产”的图文资料，版权均属腾讯大申房产网所有，转载请注明出处。
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贷款没下来开发商逾期交房，我可以要求支付违约金吗？
zjhhss 发表于 &11:20:46『标签：&&』
　　我想问一下，我是2009年10月份买的房子，我是贷款买的房子，当时开发商说70%可以贷款，房子是日交房，可是，在做贷款的时候，银行说我的电话打不通，可是当时做贷款的工作人员当着银行的面用手机打通了我的电话，可是，银行就说是不行，然后，开发商又换了一个银行，可以这个银行说70%不给做，要60%才行，现在开发商让我补房款，可是，我现在是不想补，我想知道，这种情况我应该怎么办？还有一件事，就是现在开发商逾期交房，我想知道，像我这种情况还可不可以要求开发商支付违约金？？？
：律师意见　　你好：　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。　　法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。　　因此，理论上讲，开发商逾期交房，应向买受人承担违约责任。当然，因买受人原因迟延支付购房款的，买受人亦应向开发商承担违约责任。廖&&&&卫，北京德恒（长沙）律师事务所律师 专业领域：刑事辩护，行政维权，较大、疑难民事纠纷代理，受理各类实名举报（材料请发邮箱：） 办公地址：长沙市八一路10号天佑大厦26层，邮编：410001 电&&&&话：5，QQ群： &12:06:13：法律建议　　除非合同有特别约定，贷款事宜属于买房人的义务，如果银行不能办理贷款，买房人又不能现金支付的，买房人可能要承担违约责任。　　在你不能按合同约定支付房款的情况下，开发商可以在先履行抗辩权为由，不交付房屋。 李彦，湖南如金律师事务所执业律师，中南大学法学学士 专业领域：民商事合同、房产买卖、人身损害赔偿（机动车交通事故责任纠纷等）、劳动争议、刑事辩护等。 办公地址：长沙市芙蓉区蔡锷南路139号鸿盛大厦B座7楼 联系电话：，7,QQ 主页：.cn/csuliyan&12:45:35
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