一手房网络营销模式的研究意义及现状
　来源：现代营销(学苑版)1211
随着互联网的广泛应用，网络数据库的应用越来越广泛。网络为全人类构建一个快捷、便利的虚拟世界。中国的房地产企业的经营模式逐渐由传统模式向网络营销模式转变，而且，这种新的发展方向将为房地产行业带来新的发展机遇。本文阐述了研究题目所处的背景、现实意义、当前的研究状况。
1.研究题目的背景及存在的现实意义
1.1研究题目的背景
1.1.1 当今中国互联网的应用概况
2011年12 月底，中国互联网络信息中心（CNNIC）在京发布了《第29 次中国互联网络发展状况统计报告》，《报告》显示，截至2011年12 月底，中国网民规模突破5 亿，达到5.13 亿，全年新增网民5580 万，互联网普及率较上年底提升4 个百分点，达到38.3%，中国手机网民规模达到3.56 亿，占整体网民比例为69.3%，较上年底增长5285 万人。
在2011年国家加大各项调控力度的影响下，房地产行业普遍出现不景气局面。降价谋出路的楼盘也遭到老业主的围攻和不理解。此时，房地产电子商务随即出台，成为新时期房地产企业打破局限形势的创新型营销模式。常规的线下营销手段，配上独具互动性的网络营销推广，当然事半功倍。
1.1.2 网上拍卖的热兴
因为互联网可以跟用户实现互动联络，且通过多种软件能实现文字、视频及通话联系，无论参与者在任何地方，都可以随时上线参与进来，进行网络交易，所以网上拍卖切实可行，而且很多公司企业和个人都比较热衷这种方式，网络营销企业也大多是通过这种方式来进行特色销售，以此来吸引人，既进行了交易，又达到了广告宣传的效应。例如淘宝网、易趣网等均属此类交易。那么，这两年网上拍卖房子也成为时尚。
1.1.3 房地产企业日益激烈的竞争
近几年来，房地产行业持续火热，很多房地产开发商、建筑商看到了中国房地产的发展前景，纷纷加入地产界，很显然，大家是朝着房地产市场丰厚的利润回报来的。而随着竞争商家的增多，中国人民对人活一辈必须有自己房子以及年轻人结婚对房屋的刚性需求，各类商品房价格就一路飙升，高得让老百姓难以接受；随之政府出来通过各种宏观调控政策来调控市场，抑制价格不断上涨，那么房地产市场在2011年处于比较低迷的状态，企业今后的出路在哪呢？无论是一手房还是二手房？到底企业今后应该怎样进行房地产商品的销售呢？因为大家都是一个套路在做市场，我们能不能有什么新渠道呢？
1.1.4 论文的现实意义
我国互联网这些年发展速度很快，中国人民对网上参与买卖活动已经渐渐开始增加了不少的信心，但像房地产这种交易金额较大的商品交易环节更多还是要通过线下来实现，而能够通过互联网起到辅助作用的更多的还只是房地产项目的信息互通。如：楼盘照片的公布、楼盘详情介绍、楼盘网上咨询等服务。虽然只是如此，也已经给广大房地产企业在品牌宣传上起到了推动作用。
1.2 国内外房地产网络应用模式研究现状
关于房地产市场营销和专业网络营销领域的研究，本文认为中国还是停留在表面，应该多借鉴参考西方发达国家已经非常成熟的房地产网络营销模式，这样，我国无论是一手房还是二手房地产市场都将少走弯路，节省时间，节约成本，早日建成符合我国国情和市场行情的房地产网络营销运营模式。
1.2.1 国外网络营销模式研究现状
（1）营销学基础理论研究
20 世纪50 年代，市场营销学起源于美国，市场营销理论最早是由美国著名营销学之父菲利普?科特勒提出来的，是他给出营销学的基础理论铺垫，认为市场营销观念的核心就是如何满足消费者需求。此后的研究则永远以此理论为基点，无论提出什么新理论都是此基础上的进一步提升。此后，美国学者杰瑞?麦卡锡在出版于1960 年的《营销学》第一版书籍中第一个提出了市场营销4Ps 理论：即产品、定价、渠道、促销，4Ps 即取其每个英文单词的大头大写字母；1956 年美国营销学家温德尔?史密斯最早提出了市场细分的概念，而后，美国营销学家菲利普?科特勒进一步完善了该理论，总结出了STP 理论，即市场细分（Segmentation）、目标市场选择（Targeting）和市场定位（Positioning）；菲利普?科特勒提出来的4Ps 理论是站在企业的立场上的，1990 年，美国的劳朋特教授又提出了4C理论，是站在消费者立场上的，即即消费者的需要和欲望、客户成本、客户便利、客户沟通，4C 实际上更加说明了客户需要的是什么，就是带来什么价值，付出多大成本，是否便利，是否方便沟通，是4P 基础的升级，考虑的更加完善；而如今，网络时代的到来，奥美又提出了网络整合营销4I 原则：即Interesting趣味原则、Interests 利益原则、Interaction 互动原则、Individuality 个性原则，该原则应用于网络营销的特色方面的研究最为适用。
（2）网络营销学的理论研究
关于网络营销国外还有一些研究理论，本文将国外的研究成果大致划分为两个阶段：
第一阶段，认为网络营销渠道主要作为信息传递渠道，起到信息传播的作用。雷波特和斯欧卡拉（Ray Port & Sviokla，1995）[49]，他们最先提出在网络电子虚拟市场中存在电子渠道的定义，认为电子渠道可以帮助人们顺畅、方便、快捷、低成本地将信息传递给潜在消费者；阿伦和弗杰梅斯特德（A11en&Fjermestad，2001）[50] 则认为，互联网可以很方便地联络到世界各地，对市场营销中渠道构架都有着颠覆性的影响，例如，不受地域限制、营销渠道更宽、虚拟构建的组织团体等，可以为传统企业通过网上宣传、网络搜索功能为企业开拓出更广阔的市场。
第二阶段，认为网络营销渠道是一种新型的电子商务交易平台，可以实现新型交易模式。麦克唐纳德和威尔森（Mc-Donald&wi15n，2002）[51] 认为，应该多研究买方市场的行为因素，觉得这个平台还是更多地给网络在线消费者提供了更多的便利，网上挑选商品、网上支付、网上选择物流配送等功能更好地帮助网络营销模式实现；爱德华.J.迪克（EdwardJ.Deak，2006）[52] 认为，网络营销模式的优势就在于他的互动性和开放性，有了信息的强大传递，其他市场营销功能均可以借此平台来发挥作用了，并提出当网络营销渠道与竞争者之间发生冲突时，要注重建立合作关系、各自发挥自己的优势来解决这些问题。
1.2.2 国内研究现状
近些年，互联网在人们的生活、工作等各个领域被广泛应用，每天基本上都离不开网络的使用；而近几年，全国房地产行业又在轰轰烈烈地进行着，房地产企业和消费者们经历了几起几落的市场变化。如今，房地产业仅靠客户上门店的被动营销方式显然正在落后，现在各房地产企业每个月约有一半左右的营业额是来自网络营销。所以借助互联网络平台，来开发房地产营销的新渠道，新模式是当前的研究热点。
国内学者们对“网络营销”的定义也有着不同的说法：
张泉馨和王凯平（2005）[2]认为，网络营销实际上是借助网络平台，发挥现代信息传递的先进性，研究如何更好地满足消费者需求的企业市场营销活动。
刘翠萍（2006）[3]认为，网络营销是指利用互联网尽可能地满足消费者需求，以达到拓宽市场渠道，增添企业能力，实现企业市场竞争目标的过程，是传统市场在网络时期的进一步续延和发展。
上述定义均认为网络营销是可以把传统市场拓宽的全新渠道和途径，但是房地产当前我国房地产市场的现状是：一手房虽有网络营销意识，但其开发商网站只限于宣传层面；二手房市场各中介代理商之间恶性竞争、信息各自保密，无法形成统一互动的模式，一手房、二手房市场都没有把互联网络的功能开发到最大，实现房地产网络营销模式。（作者：徐丹）
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一手调查数据揭秘：90后是否还会买房
[导读]路财神说：上周进行了关于90后是否还会买房的问卷调查，收到全国90后读者的约400份投票，有意思的结论和大家一起分享。
& & 2012年的某一天，路财神走在大连星海广场附近的海边，看着周围一圈圈拔地而起建设中的高楼，突然有种不妙的感觉。
& & 不妙的感觉源自下面一串想法：以我们家为例，一个典型的中等水平独生子女夫妻家庭，双方父母在老家一般各有2-3套房子，夫妻俩在北京1-2套房。
& & 夫妻俩如果只有一个孩子，这个孩子最后会获得三个家庭的6-8套房子，分布在3个不同城市。这个孩子，如果找了一个家庭条件类似的的伴侣，这对小夫妻最终会获得12-16套房子，分布在4-5个城市。
& & 那他们还买房吗？
& & 于是有朋友就说，80后的孩子大多是00后甚至10后，这还早着呢！表瞎操心。
& & 嗯，是滴，目前开始到未来10年，刚需的主力变成了90后了，他们进入了婚恋的高峰期。90后的状态和购房态度，决定了楼市的中长期成色。
& & 于是路财神又想起一位在地产公司做营销副总的朋友说起过的一件事：据说万科曾经对旗下楼盘的购买者群体做过长期的跟踪统计和分析。因为他们全国布局，所以统计数据很有代表性。
& & 这个统计显示的结论是，过去十多年当中，购买力最强的群体，始终是60后。开始，他们认为可能是暂时的现象，随着时间推移会变化。后来发现，始终没变，都是这些人。
& & 可能的解释是：作为一代人，60后踩中了历史潮流的正点。无论是当官还是做生意，都正逢其时，迅速乘势而起，成为了优势阶层。
& & 60后崛起后，社会资源分配和阶层迅速固化，后来的人，平均机会迅速衰减。所以，过去十多年，最有能力购房的，始终是60后。
& & 60后的子女，正是90后。
& & 那，90后到底还买房吗？
& & 带着这个问题，上周路财神发出了《90后还会买房吗？》的投票调研帖。因为读者分布在全国各地，所以，这个调查样本量如果够大的话，还是能反映一些基本的问题。
& & 调查投票问卷较简单，分了6个选项，分别是：
& & 1、90后女，不买房，家里或男方已备了房；
& & 2、90后女，不买房，觉得租房也挺好；
& & 3、90后女，要买房，或要求男方有房；
& & 4、90后男，不买房，家里或女方已备了房；
& & 5、90后男，不买房，觉得租房也挺好；
& & 6、90后男，要买房，或女方要求有房；
& & 说白了，俺想回答这两个简单问题：
& &&初步的分析结论，很有意思：
& & 观察一：90后刚需仍存在，但成色远弱于80后。
& & 整体统计看，约有45%的投票者表示未来仍要买房。这个比例，从男女分别看，也基本差不多。
& & 我们可以想象一下，十年前，即2004年前后的80后群体，处于和如今的90后一个人生阶段，其要买房者的比重远高于这个数据。
& & 虽然比重不高，但绝对值仍大。至少在未来5年，90后婚恋刚需和80后生娃后的改善居住需求相交叠，仍会对楼市形成有力支撑，尤其是外来人口多的一线城市。
& & 观察二：不买房的90后不少（占比55%左右），其中有近六成是因为已经有房子了。
& & 考虑到90后的年龄中位数仅有20岁不到，可以合理推测，有房子的90后，基本是由60后父母给预备好了房子。或者是帮助支付了首付。
& & 90后群体，已置备房产的比例如此之高，也源自于过去十年的房价飞涨，为应对不确定性，让父母为子女置房行为大大超前。
& & 这再次印证了我们前面的“土豪60后”结论。这种现象，与80后群体比明显不一样。
& & 观察三：不买房的90后中，超过四成是因为觉得“租房也挺好”，群体心态，明显异于80后。
& & 楼市的刚需大致来自两个方面：生存安全感与稳定性需要；婚恋竞争。
& & 生存安全感和稳定性，说句大白话就是：这要不是自己房子，房东随时让我搬走怎么办？我要没房子，以后怎么养老？
所以，尽量不要再回中小城市老家买房子啦，有这钱，还是买点儿理财吧。
来源：新浪乐居网
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商业特许经营备案号：0005黄金周广州一手楼网签价同比无升跌
　来源：广州日报
作为“银十”的开局之战，今年广州十一黄金周的楼市成色仅能以“勉强合格”来形容。网易房产数据中心昨日发布的最新监控数据显示，刚刚过去的“十一”黄金周前六天广州全市一手住宅网签540套，和去年同期相比，上涨33.3%。然而，在各项利好政策的加持下，黄金周前六天的网签均价只为12315元/平方米，维持平盘状态，只同比上升了2%。
而二手楼方面，据搜房网广州二手房数据监控中心统计数据显示，国庆期间（10.1~10.6）广州全市二手房网签共计68宗，同比去年同期的47宗上涨了44.68%。
文/广州日报潘、林琳、赖伟行
假期新宅供应量比9月同期下降
网易房产监控阳光家缘数据显示，广州2015年“十一”黄金周前六天（10.01~10.06）广州全市一手住宅网签540套，日均网签90套，和去年“十一”黄金周前六天的405套相比，同比上涨33.3%，网签均价同比去年上升2%。其中10月1日、2日两天成交破百宗。
数据：一二线城市成交量分化
不过，与今年9月前六天（9.01~9.06）网签1152套相比，成交量环比下降113%；网签均价则环比下降16%。
从全国的数据来看，不同城市的成交情况略有差距，大部分城市成交情况平稳。
根据伟业我爱我家市场研究院的数据统计，2015年国庆假期（1~6日）北京楼市（新建商品住宅和二手住宅）网签总量为374套，比去年同期上涨25%。其中，新建商品住宅网签量为319套，比去年同期上涨22.2%。
据中原地产数据，10月1日～4日，深圳一手住宅共成交66套，较去年同期的55套上扬两成。
而在二线城市中，黄金周的成交数据也出现了分化。南京网上房地产的统计显示， 10月1日~5日的日均认购量，仍然高于去年黄金周日均认购量，创有史以来新高。而天津、南通等多个城市楼市人气均不足。
原因：“彩虹”拖累加供应不足
“这个成交数据只代表黄金周之前的成交情况，并不能代表黄金周的真实情况。”方圆地产首席分析师邓浩志表示，从现场情况来看，10月前三天的成交情况不错，基本上延续了9月最后两个礼拜成交较好的情况，“不但整体成交量回升，单盘的成交量也有所回升。”
中原研究部监测数据也证实了这一观点。监测数据显示，在假期前三日，广州大部分楼盘的开盘现场，看房人气比去年同期下降三成，但单盘的平均去化率42%，比去年国庆同期略好。
“4日开始，成交量和看楼的人数都出现比较严重的下滑，只有前三天的一半左右，业内估计和台风有关系。”邓浩志表示，“我们对于前三天的销售状况比较满意。”
而中原研究部分析认为，假期成交整体未现明显火爆，主要原因在于发展商担心“十一黄金周”期间人员因旅游或探亲而大量外流，因此赶在国庆假期之前提前抢跑入市，导致假期供应下滑。
据中原研究部监测，在9月中下旬，尤其是中秋假期前后（9.25日~26日），广州楼市突然爆发，供应猛增。整个9月，全市新推盘数量高达43个，环比8月增长近五成；而9月的全部供货量，高达8800套，环比8月增长了一倍；9月平均成交去化率53%，属中上水平。而黄金周供应量反而下滑，2015年十一黄金周假期前三日，广州楼市供应比去年同期下降近四成。
同样的情况也出现在北京。伟业我爱我家数据显示，国庆期间的新宅新增供应量环比节前同期下降了逾四成，比去年同期更是大幅减少了逾六成。
此外，中原研究部认为，去年十一前夕，央行祭出“9?30”大招，松绑限贷，直接导致去年十一假期楼市气氛火爆。而今年，最终首付下调的政策只针对“非限购”城市，一线城市无缘其中，因此利好落空。
而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为，十一黄金周的交易并不乐观，当然应该理解为是暂时性的。几个大城市的交易受假期效应的影响，所以成交量会出现一定的下调。
价格上涨 成交量跌 业主频反价 买家多观望
假期，二手市场受冷，不过，业内人士却乐观看待，预计下周开始二手市场有望回暖。
数据：二手楼成交均价略涨
据搜房网广州二手房数据监控中心统计数据显示，国庆期间（10.1~10.6）广州全市二手房网签共计68宗，虽同比去年（~10.6）的47宗上涨了44.68%，但环比上周（9.24~9.30）的273宗大跌了75.09%，网签面积及网签总金额均环比下跌7成多，但网签均价环比涨了12.88%，为16996元/O。
不过，据满堂红链家市场部高级经理周峰透露，今年10月1日~7日经满堂红链家促成的二手住宅买卖宗数比2014年同期（日~7日）增加13%，但比今年9月同期（日~7日）减少3%。国庆7天的二手住宅买卖均价为20531元/平方米，比9月同期上升0.7%，比2014年同期下跌0.4%。
原因：新政举措吸引力还不够
据搜房网广州二手房电商商圈经理袁怀威介绍，按照首套房商贷最低首付比例由30%调整为25%的政策来看，100万元的房子以前的首付为30万元，现在变为25万元，大多数人觉得“省下”5万元的“吸引力”不够大。
有市场人士认为假期的二手市场一般不敌一手，市场目前的重心也肯定落在一手上。
业主反价情况很多，形成了“有价无市”的局面。根据搜房网广州二手房数据中心统计，黄金周期间广州二手房网签均价达16996.57元/O，环比9月第四周上涨12.88%，是网签量几项指标中唯一上涨的数字。究其原因，主要是9月中旬以来，二手房市场成交量较大，市场成交走旺直接推高了房子的成交价格。
一手楼预测：“银十”涨价可能性小
虽然十一假期发展商推盘数量减少，但其“蓄客”力度并未减弱，据中原研究部实地调研，不少楼盘会选择在国庆节后，例如十月中旬或十月底推新上市。
根据阳光家缘数据显示，2015年9月（9.1~9.30），广州发放76张住宅预售证，新增住宅房源17110套，环比8月上涨126%。而仅在9月28日至9月30日的三天时间，就新批预售房源高达3680套，区域主要集中在南沙，因此，预计十一假期结束之后，10月中下旬，广州楼市仍会有大批新货供应，市场总体仍相对稳定。
邓浩志则认为，接下来的“银十”走势很难判断，目前开发商普遍的看法是尽量走货，而在价格方面保持平稳，涨价可能性非常小，“大家都说要涨，可是很少有人敢真正涨价。”
而严跃进认为，随着交易日工作的重新调整，交易规模会继续上升。
二手楼预测：10月中旬或重新回暖
预计二手看楼客户数量从10月中旬开始继续上升，今年第四季度进入广州二手楼市置业的客户，仍旧会以刚需为主，改善型次之。
袁怀威表示，整个市场还是比较稳定的，虽然国庆期间广州二手房市场表现不佳，但他仍十分看好后市，因为“金九银十”是传统的房地产市场旺季，9月市场没有预想的好，所以一部分买家还在观望，到了10月及下半年会有很多买家入市，同时国家或还会有新政策出台，刺激买家入市：“预计10月广州二手房成交量与9月相比波动不会太大，但会稳中有升。”（作者：）
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9月自贸区板块内一手住宅成交量猛增129.5%
　　“排号在前50号的人都不一定能买到房子。”昨日（10月15日），上海自贸区附近一楼盘的销售经理告诉记者，眼下自贸区附近楼盘已是一房难求，由于要买房的客户太多，很多楼盘已经挂起了“免战牌”。
　　同时，世邦魏理仕、高力国际等多家机构昨日发布的研究报告显示，自贸区及其周边多类物业出现了租售价格全面上涨的火爆行情。而其中的一些投机行为，也为自贸区未来楼市带来巨大的风险。
　　今年9月，自贸区板块内的一手住宅的成交量达1121套，较1~8月的月均成交猛增129.5%，较去年同期增加147.5%。而同时期上海整体成交变化分别为-4.4%和13.9%。
　　成交价格方面，受看房量和成交量大幅上升的带动，自贸区版块内的主要项目售价在9月出现适度上涨，9月均价较1~8月平均价格上涨8.3%，高于上海整体市场的5.2%。
　　从单个项目来看，临港新城板块项目9月表现较为突出，较1~8月平均涨幅达10%以上。如东方铭筑及朗诗未来书的成交均价分别上涨12.4%及16.2%；与此同时，两项目成交量分别增长275.2%及195.8%。
　　此外，自贸区板块内一些一手房源稀缺的区域，二手房报价频频跳价，上升幅度达20%甚至更高。业主大幅提高报价使买方处于暂时观望状态，骤升后的价格能否站稳还有待检验。
　　对此，某研究中心研究总监薛建雄认为，自贸区板块住宅出现有价无市的行情说明当地房价叫价过高了，他表示只有合理的价格才能推动成交。
　　除住宅外，仓库、写字楼等其他类型的物业也在短期内出现租售价格的大幅上涨。
　　目前，洋山区域的日租金为1.1元/平方米，而外高桥区域的日租金则为1.46元/平方米。相比外高桥、浦东机场等区域，洋山区域工业物流土地和设施价格均处于自贸区内的一个洼地，同时区域内可开发土地相对丰厚。
　　据世邦魏理仕统计，目前自贸区内已有的优质仓库项目并不多，运营面积约78万平方米，目前租金约每天每平方米1.1元～1.5元，总体空置率约为20%。预计2015年普洛斯在外高桥还将有约21万平方米优质仓库上市。
　　值得注意的是，自贸区从原先的综合保税区脱胎而来，目前区内逾11000家企业中有近九成是贸易物流企业。世邦魏理仕工业及物流服务董事罗瑾认为，工业物流地产无疑在自贸区拥有最为庞大的需求基础，必将是从中获益最多的物业类型之一。
　　高力国际中国调研部董事谢靖宇则表示，9月底挂牌的自贸区对其周边物业市场的资产表现或会产生一定的影响，但鉴于具体操作可执行细节仍未出台，短期内市场投机行为将有所增加，这给整个市场蕴藏了大量的风险。
来源：每日经济新闻
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【房博士】告诉你买二手房比一手房好的十理由
[导读]二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十
　　一，交易简单，不容易出纠纷。
　　买房前到房产部门检验卖家的土地和房屋所有权证书，不会上当受骗。
　　二，房屋质量一目了然。
　　二手房都是经过了好几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。
　　三，房子几乎没有污染源。
　　新房最大的问题之一就是污染超标，如：甲醛，苯什么的，二手房经过几年的使用，有害物质基本挥发的差不多了，健康有保障。
　　四，房子周边的配套设施健全，衣食住行很方便
　　二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。
　　五，你可以选择和什么样的人做邻居。
　　买新房时，你根本不知道自己的邻居会是什么样的人。但是，买二手房时，你却可以先考察考察周边都住些什么人，有利于给孩子选择一个健康的环境。
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