深圳动迁安置房鲁汇房价对东莞房价有没有影响

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2016年深圳楼市新政解读 是否对东莞楼市有影响?
来源:中原地产&|& 16:19&编辑:申师源
导语:深圳楼市新政出台之后,对临深地区的房价会有影响吗?首先我们先来解读一下深圳最新的楼市新政,再来谈谈这次的楼市新政是否会对东莞房价产生影响。
东莞中原研究部认为,这轮深圳限购加码不会促使深圳客加快流入东莞,东莞高房价是主因。深圳客流入东莞是延续放缓态势,深圳客或流向中山这些价格洼地明显的城市。
一、关于深圳限购新政的解读
1、政策出台的背景
?①、深圳房价连续暴涨并创历史新高,受到市场高度关注。
据国家统计局最新发布的70城房价数据显示,2016年2月,深圳房价环比上涨3.6%,同比去年涨幅高达56.9%,均位居全国首位。自去年以来,深圳新建住宅价格涨幅始终高于北京,深圳成为全国房价领涨的城市。根据深圳中原研究部监控的数据显示,2月深圳新房均价高达4.8万/㎡,再创历史新高。
深圳房价连续暴涨,并创历史新高。深圳作为房价上涨的风向标,房价过快上涨已经受到市场的高度关注。在人大会议上,住建部部长陈政高表示,稳定一线和部分二线城市的房价是当前的重要任务。深圳房价的高涨令到深圳客户对深圳房价未来走势存在担忧,调控风声不断,市场滋生观望氛围,业内对于深圳楼市政策收紧达成共识。深圳房价上涨过快,是深圳新政出台的主要背景。
?②、深圳楼市过于火热,降低杠杆,防范金融风险。
2015年深圳楼市交投火热,量价齐升,住房贷款规模也大幅增长,杠杆远远高于其他城市。其中,不少投资客通过首付贷、P2P等方式获得首付资金。本来新政的出台重在打击投资需求,严禁打击首付贷、众筹炒楼等行为,降低房地产贷款杠杆,防范金融风险。
2、政策内容及中原点评
?①、1改3:能提供自购房之日起计算的前3年及以上。社保1改3,能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭,限购1套住房。
?②、首套房还清二套房首付4成:对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的,贷款首付比例执行最低4成。
东莞中原研究部点评:
本次深圳3.25新政的内容,非深户籍购房社保1年改3年,首套房房贷还清,二套房最低首付4成,此前是3成。本次深圳新政提高了购房门槛、提高购房成本,对投资客有一定的抑制作用。
目前市场普遍认为,深圳出台的新政过于温柔,对深圳楼市的抑制作用有限,房价也很难降下来。但东莞中原研究部认为,深圳出台预期之内的新政,主要是深圳房价经过一年多的快速上涨,房价已处于绝对高位,市场本身有自我调整的需要。这不同上海,上海的房价上涨处于起步阶段, 政府需要严厉打击投资、投机的需求。深圳新政更多是要向投资者确认深圳楼市已处于高位,希望投资者离场。深圳楼市由于投资、投机需求的比例太高,泡沫太大,一旦投资者离场,深圳的房价将会大幅调整,这是市场行为决定的。
3、深圳新政对东莞市场的影响
? ①、深圳楼市新政将降温楼市交投热度,抑制东莞房价上涨过快的势头。
深圳房价连续暴涨后,市场上关于深圳调控加码的风声不断。深圳新政出台,将直接降温深圳楼市的交投热度。深圳新政出台后,也会改变购房者的市场预期,加剧市场的观望氛围,购房者入市意愿下降。受到调控加码,市场预期的变化以及观望情绪的增加,深圳房价上涨将出现乏力,也会蔓延至东莞市场。东莞市场缺乏深圳客的支撑,房价上涨乏力,开发商也会谨慎定价,将抑制东莞房价上涨过快的势头。
? ②、深圳新政重在打压投资需求,深圳投资客将撤离东莞楼市,向中山等价格洼地明显的城市进攻。
本次深圳楼市调控的进一步升级,首套贷款还清后二套房首付提高至4成,提高购房门槛,重在打压投资需求。2015年深圳楼市的火热以及房价大幅上涨的背后,有很大因素是投资客进场,很多投资客户通过首付贷、P2P等方式获得首付资金。深圳提高购房入市的门槛,也在严禁打击&首付贷&、众筹炒楼,将抑制投资需求的释放。
从2015年下半年以来,东莞房价开启了一轮快速上涨的行情。在深圳客的推动下,东莞多个区域房价已上升至极限,未来可上涨的空间非常有限。东莞高房价对深圳客的吸引力减弱,未来东莞楼市投资收益下滑的预期也在加剧。本轮深圳新政出台后,深圳客的需求或者向中山这些价格洼地明显的城市进攻。中山2月全市商品房的签约均价为6300元/㎡左右,相比东莞、惠州过&万元&,东莞部分区域的房价更是&2万元&,中山的价格洼地对深圳客的吸引力更大,未来升值空间也更大,将吸引深圳客加速流入中山。
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