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831大限后　北京土地招拍挂不是房价上涨诱因@老新闻
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831大限后　北京土地招拍挂不是房价上涨诱因@老新闻
831大限后　北京土地招拍挂不是房价上涨诱因[/tr]
.cn 日10:30
　　走过“8.３1”大限的北京土地市场 土地招拍挂不是房价上涨诱因
　　从两年前的广渠门东五厂土地公开招标、去年12月8日大兴土地拍卖到“8.３1”土地大限，供地制度的变化牵动了房地产市场的神经。在日前举行的一次会议上，面对热切关注的土地市场，政府官员透露了明年的举措。-2004年招拍挂土地价格与2002年持平 对于此前有关实行土地招标、拍卖和挂牌使得土地价格上涨从而导致房价上涨的争论，国土资源部处长雷爱先提供了一组数据，来解释是不是土地市值上涨促动房价的上涨。
　　她认为，1999年全国开展土地招标拍卖的省、自治区、直辖市是23个，2004年是全国31个省、自治区全部实行招拍挂制度。1999年全国招标拍卖土地的价款是154亿，月份，全国招标、拍卖、挂牌土地出让金的价款接近2800亿。“我算了一下，1999年，招标的土地单价是1000元／平方米左右；2002年，市国土资源部下发11号令，这一年招拍挂土地单价不到600元／平方米；2003年，这个价格也在500元／平方米左右；月份，招拍挂的单价仍然不到600元／平方米，说明招拍挂不会使全国地价增长很快”，雷爱先说。-土地市场将越来越规范
　　“2005年的土地市场，将越来越规范”，北京市土地整理储备中心主任史贤英说，去年12月8日大兴地块的成功第一拍，对北京土地市场产生了很重要的影响。从2001年至今，北京市一共有142宗土地通过招拍挂方式出让，其中2004年招拍挂的就有84宗，是过去三年的总和还多。今年一年北京的土地市场取得了重大的成就，一是清理整顿各类的开发区；二是查处了违法用地；三是停止了经营性土地协议出让。
　　史贤英透露说，最近国务院出台了关于深化土地改革，加强土地管理的决定，还有国土部一系列配套文件的要求，这是规范的标志。同时，有关部门正在制定2005年的土地供应计划，供应计划包括土地供应的总量、结构、布局，这些都要有明确的要求，分解到各个区县落实，严格执行土地供应计划。-土地交易形式 过去政府有四怕 从2002年11月，大兴区政府组织了36宗土地通过招标、拍卖、挂牌方式实现土地成功交易，整个交易额将近36亿。大兴区国土房管局局长任洪昌认为，土地是商品，理所当然可以在市场中公开交易、公开经营。过去土地市场不好推行的原因是政府部门有几怕：一是土地经营进入市场后，时间太长；二是怕地价低，实现不了当地政府的愿望；三是怕土地进入市场，企业不敢来；四是怕地价高，引发其他问题，政府不好处理。 “但我认为能够运作成功，而且政府将是最大的受益者”，任洪昌说，以顺驰拍卖拿地为例，起拍价是4.3亿元，最后以9.05亿元的价格成交。同时企业也可以从中受益，领海项目从拍卖到开工只用了短短3个月，这是企业看重的经济账。
　　任洪昌透露，2005年，大兴区将把国家、北京市确定的经营性土地以及通过收回的存量土地都纳入市场公开交易。-土地公开交易使异地开发企业受益 作为拍卖拿地的“当事者”――北京顺驰也认为，他们是受益者，土地交易的透明化和效率给异地开发企业迅速扩张创造了条件。北京顺驰总经理陶琴认为，大兴黄村当时在进行拍卖时已经出台了5.75平方公里的高尚居住区规划，去年12月8日拍卖时，高尚居住区已初具雏形，由众多开发商营造出的成熟氛围，已经被北京消费者认可，开发商不同的产品特点造就了5.75平方公里的成熟居住区。“我们认为很多方面，比如人文环境、投资环境等都有了很明显的改善，尤其是在我们获取地块22天后五环路修通，不仅给开发商，也给予了客户一个信心”。　　　　　　　　　　　　　　　　　　晨报记者 莫春
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[ 本帖最后由 土肥园 于
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我记得2003年zf搞招拍挂制度，明确说zf不吃差价，让一切都阳光化
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食言而肥& &
若干年后，当科学终于攀上峰顶的时候，却发现宗教早已高居其上。
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地&址：北京市朝阳区来广营西路99号恒大40.4亿元竞得豆各庄地块 北京限房价竞地价大幕拉开
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　　昨日，备受各界关注的北京又一“限房价、竞地价”地块最终被恒大地产集团有限公司以40.4亿元竞得。北京市国土局介绍，今年北京采用“限房价、竞地价”方式推出的朝阳区豆各庄乡地块是北京除限定商品房每平方米售价外，首次一并限定了单套商品房总价的项目，将面向公众销售。北京“限房价、竞地价”的大幕缓缓拉开，对于中端住宅市场形成支撑。
迅速了解个股压力支撑位，买卖点…
　　北京商报记者昨日从相关部门了解到，目前类似豆各庄这类“限房价、竞地价”地块未来房源的分配政策已经初步制定完毕，待多部门会签后将报市政府审批。
　　上述部门相关负责人透露，未来这类地块房源的分配将以满足刚需、平抑房价为原则，除了在土地出让前变设定销售价格外，也将对分配人群的购房资格有所限制，同时为了避免投机投资，将设定再上市的相关要求，并纳入到限价房序列管理，但并不属于保障性住房。
　　市国土局还透露，近期北京还将根据在施土地储备开发项目情况，在丰台、石景山、大兴、通州、顺义、房山等区域选择部分地块通过“限房价、竞地价”方式进行出让。目前，上述各区政府在综合考虑区域交通、市政、配套设施等情况后，已提出了拟通过“限房价、竞地价”方式供应的备选地块。
　　“限房价、竞地价”土地出让方式是在限定地块未来住房销售价格的条件下竞土地价格，按价高者得的原则确定竞得人的挂牌出让方式。本次成交的朝阳区豆各庄地块总面积约22.45公顷，其中居住用途建筑规模约24.33万平方米。按市国土局公布的资料显示，该宗地居住用途建筑规模5.15万平方米用于建设公共租赁住房，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部要在90平方米以内，单套商品住房总价需控制在200万元以内。市国土局表示，“限房价、竞地价”方式直接限定了未来住房销售价格，能够较好地抑制区域房地产价格的过快上涨。
　　实际上，北京早在2010年就启用过“限房价、竞地价”的土地出让方式推出过房山区长阳镇起步区6号地块，该宗地成交隔年后的两次开盘中都直接当日售罄，价格优势较周边非常明显。虽然业内评价称“限房价、竞地价”项目的商品房能够满足“夹心层”购房群体的自住型商品房的购房需求，但也普遍承认该类项目开发商可获利润空间较低。
　　链家地产市场研究部张旭分析称，按照商品房的最高限价2.2万元/平方米来看，该项目的销售额约为53.5亿元，如果考虑到高达40.4亿元的土地成本、配建公租房的建设成本以及项目开发成本，房企基本上只能做到微利，甚至难以盈利。不过他也表示，该地块周边的二手房交易价格约为2.6万元/平方米，限价商品房的价格优势还是比较明显的，销售基本情况将会十分良好。
　　据了解，此次是恒大进入北京后二次出手拿地，且两幅土地均为“限房价”地块。针对该地块楼面地价太高，加上4500元/平方米的建安成本和其他税费，业内虽然认可恒大的成本控制能力，认为恒大适合开发此类土地，但也直呼其“几乎无利润可赚”，形容为进入北京市场“做公益”。而某接近恒大的人士透露，恒大一向自称做“民生地产”，豆各庄地块符合这一定位。该人士透露，豆各庄地块配有一定面积，包括2500个车位、1.6万平方米的社区商业以及3.8万元/平方米的公寓，对限价房的低利润将有所弥补。
　　而对于该地块成交结果对于市场的影响，中原地产市场部研究总监张大伟认为，此类型地块的供应加速将明显影响市场各方对市场的判断，对开发商来说将影响定价和销售节奏，为了避免与限价房销售正面竞争，开发商很可能会平价快销；对于购房者来说很可能会引发持币观望，“这也将造成商品房部分可能价格依然持续上涨， 而普通中低收入人群逐渐可以选择购买价格相对较低的限价房”。张大伟坦言。
蒋梦惟】 （责任编辑：王立广）
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限房价竞地价”出让方式正接受考验
　　“限房价竞地价”这个被相关部门寄予厚望的土地出让方式目前正在接受市场的检验。　　继8月21日开始接受网上报价的朝阳区豆各庄地块之后，日前，北京推出了第二宗“限房价竞地价”地块——海淀区环保科技园3-3-230、3-3-260、3-3-277地块F1住宅混合公建用地，该宗地将于9月11日开始接受网上报价。　　据北京市土地整理储备中心的信息显示，该宗地为住宅混合公建用地项目，建设用地面积约6.11万平方米，规划建筑面积约9.75万平方米，起始价9.6亿元，折合起始楼面价约为9845元/平方米。根据出让公告，该宗地居住用的商品住房销售限价为1.9万元/平方米，单套住房总价不得超过200万元。按照9万平方米的体量计算，该宗地预计可以供应住宅套数在1000套左右。业内人士称，此类型地块的供应加速将明显影响市场各方对市场的判断，对稳定市场预期有重要作用。　　“限房价竞地价”正是在土地市场高烧不退的背景下应运而生的。就在近日，北京市国土局再出让同区域理工大学1号、2号、7号3宗土地，近20家房企及联合体参与,经过激烈争夺,最后拍出53.65亿元。至此，北京今年以来的土地出让金总额突破千亿元大关。　　事实上，为避免因土地溢价飙升改变市场预期，进而推高房价快速上涨的情况再度发生，早在今年4月，北京市相关负责人就表示，北京市正在研究自住型、改善型商品住房纳入限价房序列管理政策，并将很快出台。这类房源将通过政府的土地收入、税收政策的优惠保证中低价位，因此以后再上市可能会受到限制。　　由于“限房价竞地价”将规定未来售房价格，也进一步锁定房企的利润空间，因此此类地块并不会像大多建设用地高溢价竞拍。　　业内人士分析，“限房价竞地价”是政府为抑制房价，选择牺牲部分土地出让金以换取相对较低的固定房价。但也正因为价低量大，会进一步对房地产市场起到降温作用。　　豆各庄地块并不是北京第一次试验“限房价竞地价”。早在2011年，北京就曾推出“限房价竞地价”商品住宅用地——房山区长阳镇起步区6号地块。当时该限价房价格相比市场价格低20%以上，对区域影响非常大。这种大体量的“限价房”不受资格限制，能在一定时期内瞬间形成大量有效供应，有助于在短期内影响区域整体房价。　　但业内也有不同声音，该类形式土地出让的初衷是好的，但市场效果可能并不乐观。以海淀区环保科技园地块为例，该区域内目前商品房的均价都已经在2.5万元/平方米以上，而该地块的楼面价目前已达到9845元/平方米，按照1.9万元的限价，剔除不可售部分，开发商利润空间不大，毕竟企业以追逐利润为目标，对该类型地块感兴趣的企业将很有限。加上地产项目有一定开发周期，未来人工、物料仍然有上涨空间，开发商主要的担心还是利润太薄。　　事实上，就在本月21日，首宗以该形式出让的朝阳区豆各庄地块已经遇冷，截至目前仍没有一家开发商接受网上报价。 “限房价竞地价”能否为土地市场降温还有待观察。一方面需要政府加大该类地块的供应量；另一方面，如何保证开发商的利润，提高开发此类地块开发商的积极性，对政府来说也是一个考验，否则不断遇冷甚至流拍都是各界不愿看到的结果。
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　　继去年升级通州区域住房限购之后，昨晚10点，通州商务型公寓和商业、办公项目限购政策正式出炉。今后，居民想要购买通州区商务型公寓，应满足本市住宅限购条件，商业、办公项目销售对象也限定为企事业单位和社会组织，不再对居民销售。
　　让我们再来看看全文：
　　一、关于通州区商务型公寓
　　（一）出售对象为居民家庭的，必须符合以下条件之一
　　1.没拥有住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同）或单身人士。
　　2.已拥有1套住房的本市户籍居民家庭。
　　3.在本市没拥有住房且在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年（含）以上的非本市户籍居民家庭。
　　（二）暂停向以下家庭出售通州区商务型公寓
　　1.已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭。
　　2.已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭。
　　3.无法提供在本市连续5年以上缴纳社会保险和个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭。
　　（三）居民家庭购买的通州区商务型公寓，核验购房资格时计入该家庭的住房套数
　　二、关于通州区商业、办公项目
　　新建商业、办公项目应当按照规划用途销售，只能出售给企事业单位或社会组织，且上述单位购买后再出售时，仍须出售给企事业单位或社会组织。
　　三、文件发布前已由居民家庭或个人购买的通州区商务型公寓和商业、办公项目，再次出售时可按原规定执行。通州区商务型公寓和商业、办公项目销售管理其他规定不变。
　　政策出的太快就像龙卷风，除了某亚新华这种机智的开发商外，其他通州的商住类项目肯定都一经蒙圈了。那我们来看看，这次通州哪些项目将遭到严重影响。
　　表格中项目统计口径为：公寓、商业、办公类物业
　　通州商住类物业限购的政策终究还是来了，尽管比媒体预测的晚了13天。其实就在政策信息放风出来之后，就有业内人士预测当通州商住类物业限购后，决的游资们会把目光投向北京哪个区域。其中房山、大兴、顺义几个区域的将接棒通州商住类成交的呼声较高，实际上，通过数据分析，这种猜测的确有一定的道理。
　　据克而瑞北京机构数据统计，2016年8月以来，北京商住类物业成交最好的区域分别是通州、大兴、顺义以及房山，其成交数据分别为11643套、5154套、3389套和3280套。
　　如果单纯的认为通州商住限购就是大兴、顺义、房山等区域的商住物业的大利好，那可能就大错特错了。据业内大号京房字透露，北京市政府相关部门也在对其他各区类似项目的销售管理进行积极调研，也就是说其他商住成交过热区域也面临限购的风险。
　　那么接下来哪些区域被限购的风险要更大些呢？
　　据悉，2005年北京提出新的城市空间结构规划，除通州之外，亦庄和顺义新城都做为重点新城。只是去年北京“十三五”城市空间结构规划中把通州提到中心城之后，通州才成为三个重点新城里第一个发展的城市副中心。
　　要清醒的认识到，亦庄和顺义新城也是北京城市规划的重点新城。无论从哪个方面看，亦庄和顺义作为北京城市发展的重点新城，产业发展都和通州一样重要，抑制非住宅类的商业、办公项目炒作，保持重点新城房地产市场健康稳定发展，让房地产回归承载业态、为产业发展服务的本质都一样势在必行。
　　可以确定的是，政府对摁起葫芦浮起瓢式的盲目跟风或将重拳出击。
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