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购买二手房，定金交了，卖方要求我先付首付去银行还清贷款，但是
购买二手房，定金交了，卖方要求我先付首付去银行还清贷款，但是要等几天才能拿回房产证再进行过户，这种做法有安全吗？
提问者：河北-保定抵押担保浏览42次 18:36:06
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投诉说明：哪位知道在购买二手房后，已经替房东结清尾款并且银行贷款已经批准，是否可以入住？
哪位知道在购买二手房后，已经替房东结清尾款并且银行贷款已经批准，是否可以入住？
15-12-8 下午8:44
哪位知道在购买二手房后，已经替房东结清尾款并且银行贷款已经批准，是否可以入住？新版的《商品房预售合同》示范文本和首份《北京市商品房认购书》于日开始使用。此次合同修改剔除了以往的一些霸王条款，保证了处在弱势群体的购房者的利益。而相对商品房预售合同的进一步完善和统一，北京市二手房房屋买卖合同的条款却过于简单，在实际交易中没有完备且能明确保护买卖双方责权利的合同范本。在现实的市场状况下，二手房的买卖双方如何才能安全放心地交易呢？
确认房主：核实真实身份
签订买卖合同的前提条件是买卖双方检查签约主体的真实性，主要是购房者核实房主的身份、业主证件的真实性和其与业主身份的一致性，尤其是在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间的情况下，以防止不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，最大限度地规避资金风险。房产交易属于大宗交易，买卖双方都希望交易过程安全稳妥，最有效的方法是委托资信好、品牌响、专业强的经纪公司承担担保责任，由其在中间验证双方的真实身份，确认房屋产权无纠纷，对双方行为进行制约。
前期费用：是否结算清楚
房屋是否有历史遗留问题，如欠费或相应协议，这是买方所应关注的房屋本身附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款；交接水、电、煤气、物业、供暖等各项费用，时间的明确是清晰划分责任的关键。如果是公房交易，物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，也都应在合同中明确写明。
买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，物业交验马虎不得。这类纠纷在房屋交易中经常出现。由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。
其实，这种情况完全可以避免，物业清单应作为合同的附件，记录下水、电、气三表的具体数据，在交房当时，及时结清各项费用。
附属设施：验收不忘记录
一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。附赠的家电、家具要根据合同约定进行验收，建议在合同中明确所赠家具、家电的数量和品牌，抑或采用图像资料作为合同附件。
付款过户：明确操作方式
购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状，在实际操作中买方可将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主，而尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，为此买方有权利知道房产的过户时间。也可选择某些银行与房地产经纪公司联合推出的“二手房交易资金托管”业务，可在费用最低的情况下解决上述问题。
迁户延迟：慎约时间责任
按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。
违约责任：约定偿付时间
这是买卖双方比较关心的合同条款之一。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。
补充协议：空白处不留白
买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后统一添写附加条款。将合同中对双方的意思表示写明，以减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。
签约10要素
(1)当事人的名称或姓名、住所
主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等，以免出现欺诈情况；双方应向对方作详细清楚的介绍或调查；应在合同中写明是否共用财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。
应写明房屋位置、性质、面积、结构、装修、设施设备等情况；同时还要写明房屋产权归属，是否存在房屋抵押或其它权利瑕疵，是否有私搭乱建部分，房屋的物业管理费用及其它交费状况。
重要内容，主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。
(4)履行期限、地点、方式
主要写明交房时间、条件、办理相关手续的过程、配合与协调问题、各种税费及其它费用如何分摊。
(5)违约责任
说明哪些系违约情形，如何承担违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，在什么情况下可以免责，对违约金或定金的选择适用问题。
(6)解决争议的方式
主要约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。需要注意的是，如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷，应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。
(7)合同生效条款
双方在此约定合同生效时间、生效或失效条件，当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就，生效或失效期限，致使合同无效的情形，几种无效的免责条款，当事人要求变更或撤消合同的条件，合同无效或撤消后财产如何进行返还。
(8)合同中止、终止或解除条款
按照《合同法》第68条、第91条、第94条规定，合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。在此需明确约定合同中止、终止或解除的条件，上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务，解除权的行使期限，补救措施，合同中止、终止或解除后，财产如何进行返还。
(9)合同的变更与转让
在此约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。
在此说明本合同有哪些附件及附件的效力等。
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问题来自：无锡
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首付款可以用来给对方还贷，但是省值公基金不可以为对方还贷，市值公积金可以。
在签定金合同上，要注明贷款需要卖方自己还清，同时注明需要有买方的首付款，需要有时间约束。
一般都会有这种要求的，只要中介在中介做好工作就没有问题的。一般给首付款是直接和房东去银行还贷的
你好：正常操作情况下，是要用你的首付来还贷款，如果不放心还是找专业人士帮你办事情。
可以帮他还，但是不能过早。询问你的经纪人，以免出现意外
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武汉二手房交易5成要买方赎楼 替卖方还贷有风险
荆楚网-楚天金报评论
图为：有房贷的二手房交易过户，要避免风险 (记者万多摄)
　　□本报记者廖桥 实习生蔡烜 任小云
　　近日，有不少读者反映称，在购买二手房时，经常碰到一件“纠结事”：卖方贷款未还清，房产证还抵押在银行，要买这套房必须先出钱帮卖方还清贷款，“赎回”房产证后才能过户交易。这不出钱帮忙还贷款吧，卖方自己无法一次性提前还贷，买方买不成；出钱还贷吧，又怕有风险。
　　“赎楼”占比约五成
　　曾这样买过房子的李先生告诉记者，今年3月，他以帮房东“赎楼”的方式，在武昌晒湖小区买下一套二手房。李先生前期支付原房主四成房款，作为解除银行抵押的资金。办理过户手续当天，李先生在约好的地点等了两个多小时也没见到原房主的人影，对方电话一直关机，吓得李先生以为原房主携款跑了，差点报警。最后才知道，原房主在前一天晚上熬夜，第二天睡过头耽误了正事。
　　武汉浩远房地产徐东店店长李青表示，被简称为“赎楼”的这种现象，主要集中在房龄较新的二手房当中，在二手房实际交易中占比约五成。一些房东是资金周转不开才卖房套现，所以短期内根本无法自己还清贷款，这时买房人就被房东要求帮忙“赎楼”。
　　引入担保可降低风险
　　业内人士指出，买家垫付资金代卖家“赎楼”存在一定风险：如果卖家名下还有其他欠款，房产证赎回后，房屋可能面临被查封；如果卖方临时变卦，坐地起价、故意拖延不配合交易、将房屋出售并过户到他人名下等情况，都将使买家陷入被动局面。
　　出于这些风险因素考虑，买方垫资赎楼要异常谨慎。
　　不少中介人士介绍，目前二手房交易中，垫资赎楼主要方式是，买方帮卖方提前还贷的款项，用作买方的首付款；帮原房主提前还贷后办理两证，然后将两证押在中介，买卖双方在约定日期内办理房屋过户手续。
　　湖北维力律师事务所主任律师吴胜利表示，这种有房贷的二手房，买卖双方应尽量避免私下交易，引入中介、担保或公证机构降低风险。在合同中要明确，若在交易过程中发生意外情况，担保机构需承担连带责任；协议中还应明确约定如果因卖方原因导致无法交易，卖方需承担违约责任，并赔偿买方相应损失。
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