国家统计局18日发布的数据显示，4月份70个大中城市新建商品房价格环比上涨的城市有65个，是2011年国家统计局公布房价数据以来，上涨城市最多的月份——房价“轮涨”怎么看最新数据显示，4月份70个大中城市房价总体继续上涨，上涨城市个数继续增加，部分二线城市环比涨幅比上月进一步扩大，有些已超过一线城市涨幅。大中城市房价普涨的原因是什么？对目前的房地产市场现状怎么看？未来房价走势如何？记者采访了有关专家。“轮涨”原因是什么“4月份一线城市涨幅较上月有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大。”国家统计局城市司高级统计师刘建伟解读房价数据时说，从同比数据看，4月份一二线城市涨幅继续扩大，三线城市由降转升。“此番大中城市房价普涨是前期一系列政策发挥作用的效果。”民生银行首席分析师温彬分析说，为加快去库存，二三线城市出台了一系列旨在鼓励去库存的税收信贷政策，从一季度看，银行信贷投放比较大的重点城市，恰好是房地产成交和价格活跃的热点城市，支撑了这些二三线城市的楼市快速增长。此外，随着房贷首付比例下降、贷款利率下调，降低了购房人群利用信贷购房的资金成本，也助于楼市加速升温。中国社会科学院财经战略研究院城市与房地产研究室主任倪鹏飞认为，房价“轮涨”的原因有5个：一是中央和地方去库存等宏观政策的实施，激励了消费和投资需求；二是部分二线城市和三线城市库存不多，市场供求相对紧张；三是在目前背景下，农村人口向城市转移的规模大，住房需求强劲；四是受一线城市前期房价暴涨的传染和波及，二三线城市市场预期改变；五是一线城市在暴涨后对房地产投资和投机的严控措施，使得投资和投机向二三线城市转移。“轮涨”利弊有哪些“今年1至4月份，房地产市场保持回升态势，市场销售量和销售金额保持较快增长，房地产价格总体有所上涨，房地产投资在恢复性上涨。”国家统计局新闻发言人盛来运指出，“房地产的回升对经济稳定增长发挥了重要作用。一季度，房地产增长对GDP增长的贡献率提升。”温彬认为，随着城乡居民收入增长，城镇化进程加快，市场对房地产的刚性需求和改善性需求持续旺盛；另一方面，从全国总体看，城市间涨势出现新变化，一线城市涨幅环比有所放缓，二三线城市涨幅开始扩大，呈现量价齐升态势，反映出房地产市场向好的趋势。“从这一轮房价上涨，可以清晰地看到投资客的身影。房地产还在去库存的过程中，如果房价过度上涨，这并不是好事。”中国人民大学土地管理系主任叶剑平在接受记者采访时说，“投资客很活跃，民间资本在抽身股市后，由于制造业低迷，缺乏合适投资渠道，所以大量投资房产地，房价上涨有相当一部分是投资推动的，而不是消费推动的。并且从一线城市向二线城市波及，推高了房价，要客观分析影响。”温彬也指出，一些投机性需求在此轮房价上涨过程中发挥了助推作用。一些房地产中介、互联网P2P信托等提供“首付贷”，给购房者加杠杆，这也导致未来楼市出现暴涨暴跌的风险上升，需要警惕。另外，当前国内部分城市开发商购地热情高涨，苏州、南京等地高价地王频现，已经出现较大风险，开发商后期应该谨慎。未来房价怎么走对于下半年房价走势，温彬预测，整体将呈现趋缓态势，“经过去年三季度至今年上半年楼市的快速上涨，总体上看楼市将进入调整期，随着前期刚需释放以及预期调整，下半年以后房价涨幅将同比趋缓，且不排除个别城市会出现价滞量缩、价格环比下降的情况。”“住房具有消费和投资两种功能，消费是人人需要的基本功能。一方面要通过各种形式满足住房的刚需，另一方面也要抑制不合理的投机。”叶剑平指出，“房地产市场并不仅仅是自身因素决定的，随着大环境的转变，供给侧结构性改革的推进，投资将更多转向实体经济，用于生产领域转型升级和研发。这样才能从根本上避免房价无理性过快上涨。”“从目前来看，三四线去库存效果并不理想，政策方面应当因地施策，避免‘一刀切’，否则将加重楼市结构失衡。”温彬分析指出，由于一线城市人口净流入，经济基础比较好，房地产需求上涨更快，而三四线城市面临着更为严重的失血局面，这与去杠杆政策出台初衷背道而驰。“单纯靠金融杠杆化解库存，将对未来造成很大的金融风险，提高三四线楼市去库存的关键在于提高城市综合竞争力。”“房价上涨过快的城市，可根据情况及时出台相关政策措施，包括采取必要的临时性行政措施。”倪鹏飞建议。
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2014东莞房地产市场研究分析总结暨2015年东莞房地产市场预测报告
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2015东莞房价走势图
去年8个镇街房价过万元，你家的房子升值了吗？文/图表&广州日报记者蒋幸端图/广州日报记者石忠情数据来源：东莞中原地产市场研究部、合富辉煌东莞市场研究部、天为大数据研究中心在深圳客的推动下，去年东莞住宅成交均价达9783元/平方米，同比上涨约7%，其中8个镇街房价过万元，有的镇街房价上涨幅度达40%以上，部分镇街由于房价变化，在全市排名上升。记者根据2015年相关房地产研究机构统计的东莞各镇街房价情况，做出东莞楼市房价地图，看看你家的房子升值了吗？均价：住宅成交均价9783元/平方米在临深片区房价领涨、松朗片区、滨海片区等片区项目价格追涨下，去年下半年起东莞房价快速上行。据东莞中原研究部数据监测显示，去年东莞住宅成交均价9783元/平方米，同比上涨6.64%，其中普通住宅均价9089元/平方米，同比上涨8%。自2015年年中开始，东莞房价快速上行，6月东莞洋房（除别墅和公寓外住宅产品）价格有史以来首度单月房价上到“9”字头后，东莞房价开始波动上行，直至年底，东莞洋房价格跳至10107元/平方米，年内完成“两级”跳，从“8”字头跨越“9字头”，跳至“万字头”。东莞中原地产市场研究部介绍，去年东莞在深圳客大范围入莞下量价齐升，在深圳房价暴涨影响下，深圳客持续入莞购房，且范围不断扩大，深圳客庞大的需求及强劲的购买力，成为推高东莞房价的主要原因，而东莞项目也顺势引入深圳客入莞购房，多启动二三级联动模式，增加的成本亦推高了楼价；此外，由于地理、习惯等因素，深圳客更青睐于购买精装房，个别主打深圳客项目亦开始为其产品加上精装修，推高房子成本，进而推高房价；在深圳客疯狂入莞，引爆东莞楼市成交下，市场成交价格接连上行，房企亦开启了抢地大战，东莞多个区域“地王”频现，片区内楼价也应声而涨。镇街：8镇街房价过万&松山湖排首位去年，东莞房价过万元的镇街共有8个。其中松山湖13642元/平方米，仍然排名全市第一；长安以12711元/平方米排名第二；凤岗以12682元/平方米排名第三；房价过万的镇街还包括虎门、南城、塘厦、黄江、东城。除了主城区的南城、东城外，其他6大镇街的成交量主要由深圳客支撑。不过，去年也有部分镇街房价仍然在“5字头”、“6字头”，如去年东莞房价最低的镇街是望牛墩，均价仅为5245元/平方米，另外，谢岗镇房价为5295元/平方米，排名倒数第二，桥头房价为5682元/平方米。而房价在“6字头”的镇街分别是茶山、石排、洪梅、石碣、中堂、常平等。从东莞房价地图中可以看到，东莞房价较高的区域是临深片区、滨海片区、主城区和松朗片区，而房价较低的则集中在临近广州和惠州的东北片区和水乡片区及大石龙片区等。涨幅：临深五镇街洋房签约均价同比涨四成今年东莞洋房成交价格飞涨，大部分镇街房价上涨明显，上涨幅度在3%~70%之间。从东莞拥有在售项目镇区洋房价格变动来看，东莞中原研究部数据监测显示，经历了一年，目前东莞各镇街中，临深5个镇街洋房签约均价引涨全市，洋房签约均价上涨幅度超过40%的5个镇街均位于临深片区。其中除了樟木头同比上涨41%外，其余镇街上涨幅度更超50%，凤岗2015年12月洋房签约均价同比2014年12月上涨幅度更达到69%。此外，上涨幅度在10%~30%的镇街有9个，主要为松朗片区及滨海片区镇街，包括松山湖、沙田、大岭山、麻涌、道滘等，而上涨幅度在3%~10%的镇街有8个，包括南城、虎门、石龙、莞城、常平等。不过，也有个别镇街房价同比前年下滑，如东城、企石、石碣等镇街洋房价格同比2014年都有所下滑，下滑的幅度细微。变化：洪梅排名变化大，排位上升10名受深圳客扩散的影响，镇街房价变化大，去年东莞镇街出现了大量“黑马”。如洪梅镇变化最大，其房价在2014年镇街排名为全市32名，去年上升至22名，上升速度十分迅速，主要原因是深圳客由临深片区转移至东莞其他镇街，洪梅镇楼盘受益，房价迅速上升。此外，受同样原因影响而房价上涨的还有清溪镇，由原来的18名上升至12名，道滘房价也由原来排名23名上升至20名。而凤岗、长安、塘厦、黄江、樟木头等镇街受到深圳客热捧，房价纷纷上升，排名进入全市排名前列，其中凤岗、长安、塘厦等镇街在去年12月份房价已经上涨至15000元/平方米左右，不少楼盘定价向2万元/平方米靠拢，部分楼盘销售达17000元/平方米仍被购房者抢购一空，在这些高价楼盘的推动下，几个镇区住宅均价有望继续上升，排名超过主城区，引领全市住宅成交均价。楼盘：有楼盘涨价近七成除了镇街房价排名出现变化外，个别楼盘涨价过快，也引人关注。根据合富辉煌东莞市场研究部监测，不少楼盘在深圳客到来后，成交价上涨了20%~70%，销售速度翻几番。位于沙田的礼顿金域海湾在启动深圳客转介之前，月均成交套数为15套，均价5990元/平方米，在深圳客到来以后，月均成交套数达112&套，均价达7400元/平方米，价格上涨24%，销售提速647%，塘厦的金地仟百汇在主打深圳客市场前，月均成交套数为27套，深圳客到来后，月均成交套数为110套，均价也由8100元/平方米上涨至13700元/平方米，价格上涨了69%，销售提速307%。此外，位于大岭山的景泰中央银座销售均价也由6500元/平方米上涨至9300元/平方米，上涨幅度达43%。另外，记者了解到，目前东莞已有部分楼盘洋房销售价格达2万元/平方米以上，如凤岗的益田大运城邦和松山湖的光大锦绣山河等，购房者主要由深圳客构成。对比：二手住宅均价8528元/m2记者发现，去年东莞二手住宅均价仅8528元/平方米，比一手房价低了1000多元/平方米，同比上涨幅度约4%。据合富置业监测东莞房地产公众信息网数据显示，2015年东莞二手网签量共46317套，较2014年大幅增加接近四成；但是，2015年东莞整体的二手住宅均价为8528元/平方米，同比2014年整体均价仅上升4%。由区域看，东城、南城、虎门的交投量均有所上升，升幅基本集中30%左右。去年二手房均价相当于2012年、2013年东莞一手住宅均价水平。业内人士表示，东莞二手房市场发展相对缓慢，住宅的投资回报率仍然较低，短线投资东莞房地产风险比较大。后市：今年房价将进入“万元时代”根据天为地产提供的数据显示，去年12月东莞楼市成交价格同比增加7.8%，达到10689.25元/平方米，以突破万元均价结束2015年。而受下半年房价快速上涨影响，今年东莞住宅成交均价已达9783元/平方米，按照东莞平均每年约上涨500多元/平方米的速度，2016年东莞住宅均价有望进入“万元时代”。相关新闻住宅供应、成交量去年均创历史新高市场火热，供不应求趋势明显文/广州日报记者蒋幸端2015年东莞楼市十分火热，一手住宅供应量、成交量、均价都创下了历史新高，其中住宅成交量超过千万平方米，供应量达895万平方米，同时由于深圳客入莞置业趋势明显，市场显现严重供不应求，供需比仅0.86：1。据东莞中原研究部数据监测显示，2015年，东莞住宅新增供应量达895万平方米，同比2014年大涨36%，刷新历年东莞住宅供应纪录。其中洋房新增供应740万平方米，亦同比大涨，创下历年供应新高。去年东莞住宅成交面积破千万平方米，达1038万平方米，成交金额突破一千亿元。而去年住宅供应量仅为895万平方米，住宅供需比约为0.86，为2008年以来第三次住宅供应量低于成交量。去年东莞住宅成交结构中，90~110平方米刚需产品成交占比仍占主导，成交占比达36%，较以往明显上浮，但60~90平方米刚需产品近两年成交占比持续维持在30%以下，仅有27%，而110~145平方米产品成交占比再次明显上浮，达18%。
责任编辑：林燕协&&JN183
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