我已经组合贷款买了一套90平的房子，商贷还清，公积金没还，根据现在政策，商贷再买一套房，需几成？_贷款问答 - 融360
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我已经组合贷款买了一套90平的房子，商贷还清，公积金没还，根据现在政策，商贷再买一套房，需几成？
提问者：REN***
城市：武汉
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我已经买了一套90平的房子，商贷还清，没还，根据现在政策，商贷再买一套房，需几成？
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融360 - 平台 版权所有北京90平米内首套自住房公积金最高可贷120万|住房公积金_新浪新闻
　　新京报讯 从今天起，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，住房公积金个人贷款最高额度将从80万元上调至120万元。昨日，北京住房公积金管理中心发布了这一消息。
　　贷款额度取消个人信用等级上浮
　　此前，北京公积金贷款额度的上限为80万元，这一标准已经执行了6年。
　　根据昨日发布的新政，住房公积金在保证缴存职工提取的前提下，优先满足购买首套自住住房的贷款需求。借款申请人购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，贷款最高额度调整为120万元。
　　而购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房或第二套住房的，贷款最高额度仍为80万元。
　　此前，北京公积金贷款有一个信用评估上浮的机制，评级为AAA级、AA级的借款申请人，贷款最高额度分别上浮30%、15%。
　　公积金中心昨日表示，新的贷款额度不再依据个人信用等级上浮。这意味着取消上浮15%或30%的机制。
　　外地缴存时间可并入计算
　　此次北京还对外地缴存的职工放宽贷款政策。
　　对于曾经在外地缴存住房公积金、在北京缴存不满规定缴存时间的职工，缴存时间可以根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。
　　在外地缴存住房公积金的北京户籍职工，在北京购买首套自住住房的，可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向北京住房公积金管理中心申请贷款。
　　此外，此前公积金贷款还要进行担保和评估，并收取费用，此次新政也取消了新建商品房评估。
　　■ 算账
　　公积金贷120万省34万利息
　　由于公积金利率比商贷低，因此更多使用公积金贷款，无疑可以节省购房家庭支付的贷款利息。
　　以30年贷款120万元为例，商贷的月供为7310元，公积金为5903元，少了1407元。总利息商贷为111.0075万元，公积金为76.7125万元，公积金节省了34.295万元。
　　■ 追问
　　公积金贷款额度为何上调？
　　北京从上世纪90年代开始，公积金的贷款最高额度进行了数次调整，从最初的30万元，到此后的39万元、40万元，2007年调整到60万元，2008年提至80万元，今年开始标准再次提高到120万元。据了解，目前上海、广州、深圳住房公积金贷款最高额度分别为80万元、80万元、90万元。
　　此次公积金贷款额度为何上调？北京住房公积金管理中心相关负责人表示，这是在继续执行贷款差别化政策的前提下，支持缴存职工购买政策性住房和中小户型首套自住住房，调整贷款最高额度，提高缴存职工住房消费能力，满足职工基本住房的贷款需求，减轻贷款负担。
　　“这次政策调整指向很明显，就是满足职工的基本住房需求。满足120万贷款的对象，一是政策性住房，包括经适房、限价房等。二是90平米以下的，都是基本的自住需求。”这位负责人表示。自住房由于是商品房属性，不属于政策房。但北京自住房规定套型面积以90平米以下为主，因此大部分自住房也可以享受到。
　　从购房者的实际需求看，北京此前的80万元贷款额度确实存在不够用的问题。
　　以自住型商品住房为例，北京规定，自住房的总价一般在200万元以内。那么以一套90平米以下，总价180万元的自住房为例，首付2成就是36万，这意味着需要贷款144万元。
　　而公积金最高贷款80万元，还尚缺64万元。购房家庭就只能有三种选择，找父母支持，亲朋借款，把首付凑够100万元；或是选择利率更高的商业贷款，还贷压力就会增大；要么就选择公积金和商贷的组合贷款，公积金和商贷各贷80万和64万。
　　公积金贷款额度上调至120万元后，意味着购房者如果想全部使用公积金贷款的话，只用凑够60万首付即可。
　　公积金贷款新政四大变化
　　贷款最高额度从80万提至120万
　　可贷120万
　　购买政策性住房，包括经适房、限价房等
　　90平方米(含)以下的首套自住住房，包括符合条件的自住型商品房
　　仍贷80万
　　套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房
　　第二套住房
　　符合什么条件能贷120万？
　　记者从公积金管理中心了解到，贷款额度取决于多项因素，借款申请人应符合公积金月缴存额、缴存时间、首付款比例、抵押物评估价值等要求。具体可登录公积金中心官网上的“贷款计算器”查询。
　　例2：缴存职工小李未婚，其无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录，购买建筑面积60平方米的商品房，房屋单价3万元/平方米，房屋总价为180万元。如符合上例中的各项贷款条件，其住房公积金月缴存额个人部分只要在840元之上，即可申请到120万元的贷款。
　　例1：缴存职工小张和小王为夫妻，双方无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录，购买建筑面积80平方米的商品房，房屋单价3万元/平方米，房屋总价为240万元。目前，30年贷款期限年利率为4.25%，基本生活费标准每月不低于1092元，住房公积金缴存比例为12%，在夫妻双方均符合贷款条件的前提下，住房公积金月缴存额个人部分之和只要在971元之上，即可申请到120万元的贷款。
　　信用评级不再上浮贷款额度
　　此前，购买政策性住房或套型建筑面积在90平方米(含)以下的首套自住住房，对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级的借款申请人，贷款最高额度可上浮30%，即104万元；AA级的借款申请人，贷款最高额度可上浮15%，即92万元。
　　虽然评估信用等级可以上浮一定比例贷款额度，但能够评估为AA，AAA级的贷款人并不多。信用评估中，年龄、个人住房情况、还贷的经济能力、工作稳定性、学历学位、职务职称及个人的信用记录等因素会影响信用等级的评定。而贷款购买首套房而且是中小户型的家庭，大都是年轻人，他们的工作经历和收入水平有限，很难评到很高的级别。
　　新政实施后，公积金贷款最高额度为120万，不再因个人信用等级而上浮到138万或156万。
　　外地缴存职工放宽贷款政策
　　此次调整还涉及认定外地住房公积金缴存记录，规定京籍职工在外地缴存公积金，也可在北京申请贷款。公积金中心表示，此举将使北京和外地的缴存职工享受到同等权利。
　　外地缴存记录如何认定？
　　例1：缴存职工小赵2013年3月-2014年6月在外地连续缴存住房公积金，2014年7月-12月在北京连续缴存。若当前缴存状态正常，则小赵持原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明，可向管理中心申请贷款。
　　例2：北京户籍的缴存职工小孙在外地缴存住房公积金，在北京购买首套自住住房，其可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向管理中心申请贷款。
　　取消新建商品房评估费
　　相关负责人表示，此举是为了降低贷款中间费用，减轻职工的贷款负担。此前，公积金中心已对新建政策性住房不进行评估，此次又取消了新建商品房评估，并已在贷款业务中执行。
　　评估费取消能省多少钱？
　　房屋评估费是对抵押物价值评估，费用按照评估价值的千分之三收取，最低收费300元，最高1500元。由于目前房价较高，因此很多房屋评估的收费都达到了1500元的上限。
　　相关负责人称，考虑到二手房需要确认房屋权属、房屋价值、房屋使用年限等因素，需要专业评估机构进行认定，因此，目前购买二手房申请贷款的，仍须进行评估。
　　本版采写/新京报记者 马力
(原标题：90m2内首套房公积金最高贷120万)
编辑：SN146
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