2015年地产高考之上海卷：谁才是真正地产达人?
时光荏苒，高考，对你来说是否早已是遥远的事，是否多年以后仍难忘考前的悸动与考后的酣畅?又到一年高考季，让房掌柜带你找回记忆中的那些日子，在工作之余稍作放松，尽情体验答题乐趣，轻松做上海地产界小达人，走起!一、选择题1、在“人多地少”的上海，楼市被长期看好，房企们战略转移积极布局上海，2014年十大首次入沪房企，谁不在列?( )A、大名城B、中民投C、格力地产D、珠海华发答案：A解释：据房掌柜统计，2014年10大首入上海的房企有格力地产、中民投、国贸地产、中电建、北京金隅、东原地产、源昌集团、豫商集团、珠海华发、安徽新华。上海大名城则早在2013年便积极抢滩上海。2、日，千亿房企碧桂园首次在上海拿地，拿下的是哪幅地块?( )A、青浦区徐泾镇徐南路北侧08-02地块B、嘉定区徐行镇02-05地块C、松江区新桥镇陈春路一号A-1地块D、宝山区大场镇W121301单元38-02地块答案：B解释：4月29日，碧桂园以6.0755亿元竞得嘉定区徐行镇02-05地块，楼板价8108元/平米，溢价率62.1%。此前碧桂园的项目主要扎根于三四线城市，业绩处于领先水平。选项中的其他三幅地块也均为纯宅地，大家不妨查查看它们的主人是谁哦。3、根据宝山区政府日最新发布的《祁连敏感地带规划图》，宝山市政府对大场未来的发展进行了详尽描述，6月3日下午，大场镇通过大场镇W121301单元38-02纯宅地的拍卖吸引了众多目光关注，地块总出让面积58778.7平方米，起始价为15.87亿元，容积率2.2，成交价为30.10亿元，地块溢价率是多少?( )A、47.26%B、52.72%C、89.67%D、95.10%答案：C解释：溢价率的计算还记得吗?公式：溢价率=(成交总价-起始总价)/起始总价，这样一来是不是超简单了。4、下列房企中谁不在中国房地产企业“千亿俱乐部”里?( )A、绿地B、恒大C、中交D、中海答案：C解释：2014年在房地产行业激烈的竞争中，绿地、万科、万达、保利、恒大、碧桂园、中海7家千亿房企逆市增长。而近期在房地产业务上动作频频的中国交通建设集团有限公司(以下简称“中交集团”)很可能是在继保利、中海之后，下一个晋身中国房地产企业“千亿俱乐部”的央企。5、近年来，闽系房企在上海攻城略地、凶猛扩张，已成为上海房地产市场不可忽视的一股力量。下列不属于闽系房企的是。( )A、东原B、融信C、阳光城D、大名城答案：A解释：东原地产发源于重庆，是与龙湖齐名的房地产企业。6、日，宝龙地产旗下全资子公司上海瑞龙投资管理有限公司以4.442亿元底价竞得闵行区吴泾镇闵行新城MHC11101单元09A-18A地块(吴泾镇210-6地块)，楼板价6000元/平米。这是宝龙落子上海的第子。( )A、六B、七C、八D、九答案：D解释：宝龙地产拿地呈现出东西南北全盘布局，对深耕上海充满决心和信心的态势。其在上海东(浦东曹路、临港泥城)、西(青浦、华新、七宝、闵行)、南(奉贤)、北(嘉定、宝山罗店)九大项目战略布局，标志着其向一二线城市转型成效显著，也进一步确立了自身在地铁沿线商业物业的优势。7、2014年，静安区在全市率先试行“同一户地址五年内只享一次同校对口入学机会”的新举措，被家长称为“最严入学新政”。2015年，为了遏制愈演愈烈的学区房择校之风，“最严入学新政”又相继落地，下列尚未执行“最严入学新政”区域的是。( )A、虹口B、徐汇C、宝山D、闸北答案：B解释：今年2月，虹口区成为全市第一个借鉴静安经验的区县，而后“最严入学新政”又在宝山和闸北落地。而浦东、徐汇、杨浦、黄浦、奉贤、金山、嘉定、崇明等已经公布了今年中小学入学政策，尚未执行“最严入学新政”。教育专家分析指出，虽然目前多数区县还没有实施，但相信借鉴静安经验的区县将来会增多。8、对外地人而言，能够在上海买房是一件很不容易的事，它受到诸多限制。目前外地人在上海买房需要提供的证明，下列选项中不在列的是。( )A、已婚人士，能提供结婚证(婚姻证明)B、本人在上海本地无房C、能提供出在上海2年内累积缴纳13个月的税单或是社保D、无违反国家及本市计划生育政策规定行为等不良行为记录答案：D解释：非上海本地户口同时满足前三个选项方可购买居住用房，而购买商业用房没有任何限制。D选项为申办上海市常住户口的条件之一，众多限制条件放一起，是不是有些让人头晕?9、下列不属于“330新政”内容的是。( )A、对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房，最低首付款比例调整为不低于40%。B、使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%。C、个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。D、购首套房及二套普通住宅，个人和家庭公积金贷款上限调至50万元、100万元;补充公积金上限再增10万元、20万元。答案：D解释：前三项为330新政内容，而D选项为4月15日起开始实施的上海公积金新政。10、从5月11日起，公积金贷款下调后，如果有100万元的公积金贷款，按20年期等额本息计算，降息前每月需还款6059.8元，降息后则月供减少元。A、130.92B、142.86C、125.64D、134.72答案：A解释：5年期以上个人住房公积金贷款利率由4.00%下调至3.75%;5年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由3.50%下调至3.25%。二、填空题1、4月1日，中电建、金地、平安联合体以20.12亿元竞得松江区新桥镇陈春路一号A-1纯住宅用地，该地块是金地自2011年以来在沪获得的第幅地块。答案：三解释：金地集团曾在年在沪多次以200%以上的超高溢价率拿地，此后，其在沪上土地市场中变得十分收敛。除了2012年11月以及2014年12月，分别夺得松江和宝山各一幅地块，其余便再无斩获，此次松江区新桥镇陈春路一号A-1地块的取得，是金地自2011年以来在沪获得的第三幅地块。2、日，华润华发联合体以元夺得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，楼板价34871元/平米，溢价率16.23%。成为截止今年5月份以来上海的总价地王。答案：70.52亿解释：日，华润华发联合体以70.52亿元夺得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块，因其在起拍总价和单价均超过去年大宁地王而受到了极大关注，成为今年截止5月份上海土地交易市场中的地王。3、日，上海公积金新政开始实施，如果购买有6年房龄的二手房，按原政策最多只能贷到15年，现在可以贷到年。答案：29解释：新政对公积金贷款年限作了调整,根据房龄分为:低于5年(含)房龄的二手房的公积金抵押贷款,最长贷款年限仍为不超过30年;6年至19年房龄的二手房的公积金抵押贷款,最长贷款年限调整为35年与房龄之差;超过20年(含)房龄的二手房公积金抵押贷款,最长贷款年限仍不得超过15年。即：35-6=294、日，融绿平台之争宣告落幕，融绿平台之争中上海市场是焦点。最终，绿城房产与融创中国同时发布公告，明确上海融绿归属，上海黄浦湾归属。答案：融创、绿城解释：融创中国相关人士指出，融创其实是对融绿平台公司发起了全面收购，而绿城将其中部分资产进行了剥离和划分，项目没有特别明确说明由绿城收购，其它项目将归到融创名下。绿城失去融绿但最终得到了上海标志性项目黄浦湾。5、“3·30”新政之后，4月楼市的“营销大战”一促即发，保利地产一句“保利是个P!”引爆整个地产圈，万科也发出“鼓励员工辞职创业”的文件，此外，还有爆炸性的新闻，宣布其所有在售房源“无理由退房!”答案：恒大解释：4月16日8时起，恒大全国所有楼盘住宅实施“无理由退房”。即恒大所有在售项目向购房人承诺，在交房之前均可无理由退房。这一策略一方面颠覆了行业传统的旧规则，若无理由退房成常态，则将再度加剧行业的集中度，中小房企的生存更将面临挑战。三、判断题1、4月16日，大名城以50.76亿竞得的唐镇新市镇D-03-05a地块和D-04-07地块两幅地块紧密相连。( )答案：错解释：据资料显示，D-03-05a地块与D-04-07地块中间的D-04-06地块用地性质为三类住宅组团用地，地块尚未完成动迁，拟动迁完成后尽快推出上市。2、上海崇明新城房地产开发有限公司是新城控股集团子公司。( )答案：错解释：上海崇明新城房地产开发有限公司是上海崇明新城建设发展有限公司旗下全资子公司，而新城控股子公司为上海新城万嘉房地产有限公司。前者主要职责是对崇明城桥新城总体规划实施开发建设，后者是以房地产开发与经营为主营业务的上市公司。3、根据财政部、国家税务总局发布的关于调整个人住房转让营业税政策的通知，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，免征营业税。( )答案：错解释：个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。4、自5月11日起，央行宣布下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，并扩大存款利率浮动区间上限至1.5倍。这已是半年内，央行的第三次降息。( )答案：对解释：此前央行已分别于日、日两次降息，降息幅度分别为0.4%和0.25%，累计下降0.65%。最近一次是11日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25%，或许6月将迎第4次降息。5、华润华发联合体以158.47亿总价先后竞得闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元10-03地块和09-03地块，这是他们首次合作。( )答案：错解释：据房掌柜了解，早在2009年华润、华发就曾有合作携手打造了珠海市华发购物广场，2012年又在珠海打造了大型购物中心华润欢乐颂。但在2013年传闻两家房企“闹掰”。如今又再次携手是他们在上海的首次合作。
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日，新城控股第二届商业年会在上海世博中心大幕开启，来自全国各地的上千个品牌商家、供应商、政府机构、银行代表和400家全国及各省市主流媒体汇聚一堂，共同回顾新城控股商业板块在2015年所取得的优异表现，并见证集团2016年最新发布的商业发展战略规划。中国房地产业协会名誉副会长、中国房地产业研究会副会长兼秘书长苗乐如先生为大会致辞，新城控股董事长王振华、联席总裁梁志诚携众高管出席，为新城旗下“吾悦系”品牌加快全国化战略布局开启更新的篇章。
商业地产提速发展 全国化布局已具规模
新城控股作为近几年势头正猛的中国商业地产“新势力”，凭借着旗下城市综合体项目——新城吾悦广场在纷繁复杂的市场环境中脱颖而出，成长为中国商业力量的新代表。
新城控股集团有限公司董事长王振华
新城控股董事长王振华在致辞中说，新城控股已经确立住宅地产与商业地产双轮驱动战略，实施以上海为中枢，长三角加环渤海、珠三角、中西部重点城市的“1+3”全国化战略布局，新城吾悦广场作为集团全力打造的商业综合体项目，未来将进一步加速发展。
据公司副总裁张振介绍，2015年的新城控股加快了新城吾悦广场的拓展步伐，截至目前，集团全年新增9幅优质土地，不仅拥有丰富的商业土地储备，发展势头在行业内名列前茅。
公开资料显示，新城控股成立于1993年，并于2008年正式商业地产领域，经过7年的探索与发展，新城吾悦广场目前已在全国17大城市落子，主要分布在上海、南京、常州、镇江、苏州、长沙、南昌、长春、海口、成都、绍兴和宁波等国内大、中城市，已布局21座城市综合体项目，截止2015年底，商业项目开业6个，在建15个，形成以上海为中枢、长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区实施全国扩张的“1+3”商业战略布局。去年新商会上，公司正式公布全新的商业战略规划，目标至2017年，新城将建起40座吾悦广场，而至2020年开业及在建数将达到80个以上；公司跻身国内商业地产第一梯队。
本次新商会共吸引国内千余个知名品牌商家的参加，活动的整体规模和影响力，在行业中首屈一指，获得各界的广泛关注。在年会的现场，新城控股高管还向屈臣氏、星巴克（中国）、优衣库等长期合作的优质商家颁发了最佳形象、最佳人气、最佳合作、最佳特色等奖项，以感谢和鼓励各商家给予吾悦广场的鼎力支持。在双方的共同推动下，新城吾悦广场已经成为所在区域内，具有代表性的标杆商业项目。
张振表示，商业优质品牌商家是新城控股商业发展的重要核心资源，公司将与国内外知名品牌商家保持互惠共赢的理念，以新商会为平台，加强相互联动，共谋发展。同时，他也透露，公司今年商业租金收入较去年的增幅将达到68%，而随着商业项目的不断开业，公司商业部分的租金收入还将继续大幅提升。根据计划，2016年公司开业的商业项目累计将达11个；每年新增的商业项目至少保持在10-15个。
首家地产B转A获批 竞争力持续增强
新城控股集团有限公司联席总裁梁志诚
近期，作为国内首家“B转A”的地产公司，新城控股的发展举措备受行业关注，对于新城控股这只“奔跑的骆驼”而言，即将登陆A股，将给公司带来新一轮的高速发展契机。
日，公司收到中国证监会出具的《关于核准新城控股集团股份有限公司吸收合并江苏新城地产股份有限公司的批复》，获得“B转A”批文意味着新城“B转A”方案已进入实质性实施阶段；10月28日，国家外汇管理局武进区支局批准换股吸收合并的相关外汇管理事项。至此，新城控股成为我国第一家获准B转A的民营，同时也成为国内第二家获准B转A的纯B股公司，对整个行业具有标志性意义。
本次交易完成后，新城控股持有的房地产开发业务相关资产将全部整合至A股上市平台，资本市场融资功能也将得以恢复，存续公司将同时运营住宅地产和商业地产两大业务板块，运营成本将显著降低，经营效益随之提升，新城控股在房地产行业的竞争地位也将得到进一步巩固，核心竞争力进一步增强。
董事长王振华表示，“A股上市后，新城控股在房地产行业的竞争地位也将得到进一步巩固，核心竞争力进一步增强。此次“B转A”将达到“1+1&2”的效果，新城控股未来必将走上发展的快车道。”
另据公告，新城控股已于11月初成功发行2015（第一期）公司债券，总规模为30亿元人民币，票面利率仅为4.5%。业内分析师表示，低利率融资将为公司快速发展再添强有力的资金保障,公司的发展潜力以及未来在资本市场的表现值得期待。
白银时代跑赢大市销售、拿地势头猛
2015年初，新城控股提出了“加速奔跑”的发展理念，在此理念的指引下，集团在房地产进入白银时代的大势下，各项核心经营数据增幅显著，以突出的业绩从房地产行业残酷的生态圈中脱颖而出。
新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷
作为中国最具成长性和竞争力的综合性房地产集团之一，公司近些年凭借优异的业绩以及稳健的增长，长期保持在全国房地产企业前20强行列。得益于聚焦住宅地产+商业地产双轮驱动的业务发展模式以及中国巨大的人口基数和住房需求，新城控股近年来获得了较快的成长，年复合增长率保持在30%以上。
今年以来，公司在积极去库存的同时，增加新货源的上市，实现了合约销售的稳步增长。数据显示，截至日，新城控股累计实现合约销售金额约238.2亿元，相较于去年同期的186.3亿元增长近30%，累计合约销售面积约258.74万平方米，相较于去年同期的216.03万平方米增长近20%。据了解，虽然今年的房地产行业整体运营形势有所好转，但前十个月仍有相当一部分品牌房企合约销售额和销售面积出现了同比增幅明显放缓或下降的态势，新城控股靓丽的经营业绩，成为行业内为数不多逆势而上，跑赢大市的标杆房企之一。
而在土地收购方面，新城控股在2015年的势头更是强劲。公开资料显示，仅10月，新城控股在上海、南京市及苏州共获得四幅地块，总地价款共计38.23亿元。而1-10月，公司累计获取地块已近30幅，累计投入超百亿。
根据新城控股今年年初公布的280亿元销售目标，集团顺利达标几无悬念。值得注意的是，集团商业部分的销售目标将由去年的60亿提升至今年的100亿，未来这个比例还将逐步提升。王振华表示，新城控股将继续以稳健为前提，朝着亿元的销售目标加速奔跑。
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为了“打动”买房人，让他们掏钱买房，开发商可谓用尽浑身解数，甚至一些楼盘在对外宣传时纷纷隐去地名办批准的标准名，采用“艺名”去推广。时间一长，这些推广名的名气反而大过了楼盘的真实姓名。而今后在江苏， 再这样做，将属违规。不知这股风啥时候会吹到上海来。
【项目“艺名”】（、、）（绿地曼哈顿）【项目案名】崇明新城18号一期地块（第二批）【区域位置】崇明【在售价格】130万/套【最新快讯】绿地崇明新都会（绿地曼哈顿）上批精装房已基本售完，据悉最后一批公寓将于3月24日开盘，主推88平精装二房，总价130万左右，项目三房已全部售罄，现可办1000元的VIP卡，凭卡看房选房，开盘可抵5万元。公寓预计今年8月交房。项目另有128-135平米的联排别墅在售，加上附赠面积实际使用面积可达350平米左右，总价约280-300万，预计明年5月交房。绿地崇明新都会是绿地集团实力巨作，是崇明新城最大的城市生活综合体，项目建筑面积约60万平米。规划分为两部分：世纪谷板块和海派天地板块。【相关链接】
(本文来源：网易房产
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