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国家信息产业部备案 鲁ICP备中介自曝如何坑房东租客新猫腻
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中介自曝如何坑房东租客新猫腻
“在北京，挣扎着大大小小数千家房产经纪公司，然而，这其中真正具有租赁从业资格的人很少。” 北京&&中介公司的前任区经理任飞（化名）向记者描述着乱象环生的房屋中介市场。
任飞说，10年来，巨大的房屋交易市场规模促使房产中介的数量不断增加，也让业内各种“猫儿腻”不断创新。
原音重现：
中介：“我知道您说的那套房子，刚租出去，给您介绍别的吧！”
房客：“……”
中介：“没联系上户主，要不然先看看别的吧，同一小区里还有价位差不多的！”
房客：“我看网上今天早上还挂着这条信息，既然这个房源已经没了，你们为什么不给撤下来呢？”
中介：“网上的更新是自动的，那个信息还没来得及撤，我带你看别的也是一样的。”
“网上有80%的房源根本不存在，都是从业人员自己杜撰的，而且大部分房屋信息与实际情况不相符。”任飞说，“房屋中介在网站上面发布的房源都是垄断的，很多都已经过期，市场上根本就没有那么多的房源。”
由于租房不像卖房需要的时间周期较长，租房的周期非常短，可能四五天时间就能把房子租出去，网上那些已经租出去的房源不可能会被及时更新，所以很多都是过期的。此时会给客户一种错觉，中介有大量的房源，实质上并不是这样的。
“网上的房源几乎都是假的，但是中介有自己的一套说辞，他们会带客户去看别的房子。这个时候中介可能会带着客户去看一套正在卖的房源，假如说看了5套，那么当中能有一套是租的就不错了，其它的可能都是卖的。当然，假如这个时候房客看上了其中一套，那么中介也会满口答应。但是过一会儿之后，他会告诉你，非常不好意思，这套房别的业务员已经收了人家的定金，已经定出去了，我自己也不知道。这时候中介会带客户再去看别的房子。”
任飞介绍说，房源信息的很多图片也都是假的，房产经纪公司一般都有自己的房源图库，有上万张图片，我们发布租房房源时只是从图库随便挑几幅图片上传，所以如果客户看到某房源图片非常好，不要以为那就是你想要的房子，你朝思暮想的房子，没准儿早就租给别人了。
“当你赶到中介公司时，他们会告诉你：‘真不巧，那个房子刚刚租掉了！’然后推荐你看另外一套，当然，价格就没那么便宜了，他们刊登虚假房源，就是为了让你打电话联系他们。”
“低价吸客”同样也是房产中介行业公开的秘密。任飞说，“市场上的房源信息太多了，消费者在网上搜索时，一般会选择按照价格排序筛选，再通过图片来判断房子的装修情况。这样一来，价格低的房子就会排在搜索结果的前几页，而获得更多的关注。中介人员一般都这样把握客户心理，先发优质假房源，客户打电话过来，再根据其需求协调别的房子。”
普通顾客往往受到低价的诱惑，很难辨别房屋信息的真实性。
“控制期”坑了房东一大笔
原音重现：
中介：“您的房子可以完全委托给我们，我们不会收您的费用，只是收取房客一个月的中介费！”
房东：“……”
中介：“但是我们将房子租出去也是需要一段时间的，按着规定，您要给我们一个控制期，控制期是45天……”
当房主的房子委托给中介的时候，他们之间的谈判就已经开始出现陷阱了，但很多房东并不知情。中介会告诉房东，“您这个房子完全可以委托给我们，我来帮您租，房租的价格我给您完全按着市场价格，但是你得给我一个‘控制期’。”
什么叫‘控制期’？任飞说：“‘控制期’就是中介来帮房东找客户的时间，其实房主完全没有必要把‘控制期’给中介公司。如果房东自己以个人名义将房子信息挂在网上，用不了两天就能将房子租出去，根本不需要中介45天的‘控制期’。”
目前中介只要是收到房主委托给他们的房子，那么控制期至少是45天。少一天，他们都不干。可是很多房子用两三天，最多一个星期就租出去了。
假如当初中介跟房主签了一年（12个月）的合同，中介跟房客也签了12个月的合同，那么中介会收到12个月的租金。但是中介只给房东10个半月的租金，剩下的那一个半月即45天“控制期”的房租，这部分钱就被中介公司塞进了自己的腰包。其中的猫儿腻不言而喻。
任飞说，“控制期”45天的房租是中介公司收入的一部分，除此之外，中介还要挣差价的钱。如果是出租一套一个月3000块钱的房子，那么中介至少可以挣到2万。而对于这一块，很多房主都不知道。这也是租赁市场房价越来越高的重要原因。
“每年房子到期的时候就会有房东到中介公司来闹事，因为中介给这些人的承诺根本就没有做到。有拍桌子的，砸店的，辱骂的……”任飞说，这一切皆因中介对房主的所有承诺都没有做到，全部是空口无凭。
中介人员当初让房主将房子委托给他们的时候，什么都敢承诺。但是那些承诺一个都兑现不了。因此很多房东在跟中介打过一两次交道之后，会非常不愿意再跟他们来往。
中介“两份合同”两头欺瞒
原音重现：
中介：“您出租房里面的洗衣机坏了，属于老化，这个为了保障房客的利益，您得负责维修。”
房东：“……”
中介：“麻烦您赶紧修一下那个洗衣机吧……”
房东：“修吧修吧，从我租金里面扣吧！”
中介公司一般有两份合同。房东见不到房客和中介签的合同，房客也见不到房东和中介签的合同。中介从房东那收的房子可能是一个月3000元，那么租给房客至少也要3500元，这也就是所谓的差价。但房东和房客双方都不知道对方的价格。
此外，租客在租房的过程中，一旦出现了什么问题后，比如物品的损坏，房客会去找中介公司。此时，中介公司会来检查物品属于哪种损坏。如果是人为的损坏，那么应该是由房客来承担，如果是是物品老化的损坏，那么由房东来承担。
即便是物品老化了，那么中介从房东那要过来的维修费，房客是一分钱都收不到的。很多房主也都不会因为这些小问题专门跑一趟，于是就纵容了中介。
“既然是老化了，那么就修吧，大概需要多少钱？”在得到房东的答复后，此时中介肯定会多要一部分。如果实际只需要300元，中介至少说需要600，剩下的钱就会落入他们自己的腰包。
任飞说，当房间的东西坏了的时候，中介经常是既向房东要钱，也向房客要钱。两头吃两头占。
“如果房东和客户都知道了这些，一定会选择绕开中介公司。中介公司不能给任何一方承担任何责任和风险，但是他们在跟客户讲的时候，会说得特别好。‘你把房子委托给我们吧，以后这房子出现任何维修都不用你管，一切由我们负责，我们还有什么保险之类的。’”任飞说，实质上谈什么保险就是个笑话，即便有也从来都不会给客户用的。
房间里的东西有损坏的，中介公司也不会花一分钱来维修。他们肯定死磕房东，一天给房东打20个电话，直打到房东说“你们修吧修吧，费用从我的租金里扣……”
而更多的中介则利用信息优势囤积房源做“二房东”，低价从业主手中租入再高价租出。也有很多中介在四处忙着“收房”，一旦“收房”成功，他们就开始忙着忽悠房主抬高价格，接着再去忽悠房客……
2亿天价背后是两个月押金
原音重现：
中介：“按着公司规定，要收你一个月的押金，但是房租要提前一个月交！”
房客：“你这跟收两个月的押金有什么区别啊！”
中介：“这是公司的规定，这钱最后都会退给你的。放心吧！”
房客：“……”
“中介公司做大了以后，拼的就是客户量。” 任飞说大型的连锁中介公司在北京托管的房屋数量都会有几万套。
当每套房子出租的时候，中介会收取房客两个月的押金。有的是房客交一个月的押金，提前一个月交房租；有的是直接交两个月的押金。“其实前者也算是变相地交了两个月的押金。听着很舒服，实则就是在玩文字游戏。所有的中介公司都是这种模式，一套房子租一年要交两个月的押金已经成了业内一条不成文的规定。”任飞说。
“如果一套房子的房租按3000元来计算，客户租一年的话，要交给中介公司两个月的押金，也就是6000元。那么假如这家连锁中介公司在北京有3万套托管房子的话，最后算下来就会收到一亿八千万的资金。”这些钱被中介公司称为“备用金”，房客与房主的钱就相当于存储在了中介公司里面，被他们自行调配。“不只大公司这样，一些小中介公司也按着这种模式去走，光‘备用金’就能维持中介公司运行两三年，光吃利息就够了。”
因此，即便现在房屋买卖市场不好做，每个房主把房子托给中介之后，仅凭着房屋租赁市场，中介公司也能发展得很好。
“房管专员”坑死你没商量
原音重现：
房客：“房间里的热水器本来就是坏的！”
中介：“对不起，合同里没有写明，我怎么知道不是你弄坏的呢？这个只能是从你的押金里面扣了。”
房客：“……”
在每一个中介公司里面都会至少有一个房管专员，他们的工作就是天天去接收房客的退房程序，房管专员是以房客当初看房的合同和物业交割清单为凭证的。“这些房管专员的工资收入并不高，他们在中介这个行业所有的职位里面，工资算是最低的了，但是他们的灰色收入非常多。”任飞说。
在租房的时候，中介工作人员总是以“这种房子租的特别快”“我们愿意租给事儿少的人”等等借口让房客迅速去签合同。但是退房的时候，一旦遇到问题，房管专员根本不听房客的解释，他们会检查得非常仔细。包括合同上没有提到的一些东西，比如说水费走了多少字，应该交多少钱，可能你住进来之前的一些费用都会要你来承担。尤其是一些老房子，很多收费名目都不清楚。
如果房客是一个迷迷糊糊的状态，则很有可能要为之前不是自己用掉的一些费用来埋单，多出来的钱就会被这些房管专员放入自己的腰包。
一套房子下来，这些人能挣很多钱。比方说整个算下来维修的费用，他跟房客要了1000元，那么真正花掉的也就500元，剩下的500元就成了他们自己的灰色收入。
他们还经常会这么说，“物件坏了，你也不懂怎么修，我也不懂怎么修，咱们找一个专业的人来鉴定维修一下吧。专业的维修人员过来维修的话，他说多少钱，咱们就按多少钱算。”任飞说，这个专业的维修人员肯定是和中介串通一气的。
大小中介区别在哪？
很多人都抱有这样的心理，认为通过中介租房即使被骗了，中介也会负责的。
还有很多人都认为大的中介公司要比小的中介公司正规很多，其实两者并没有实质的差别，他们的运作模式完全一样。
他们本质的区别在哪里呢？就是大中介的服务态度要好一些，让人感觉他们是非常正规的。的确，他们本身的素质要高一些，他们考虑的问题也比较多，他们害怕客户投诉，害怕公司扣奖励、扣工资，从而影响到收入。但那些小中介公司就不存在这些问题，于是他们在服务上就做得比较差，一旦遇到纠纷，就自然而然地会出现一些辱骂、殴打客户的行为。
如何租到“放心房”
欺瞒客户、霸王条款、吃差价、吃定金……这些是很多房产中介的“黑”罪状；如今，房产中介的乱象已经达到了一个极限，甚至频频引起法律纠纷，威胁社会秩序。
租房过程中处处是陷阱，一不小心就会房财两失。那么求租者们到底该如何租房呢？
通过中介租房，学会与之周旋
● 不要相信中介经纪人有多么专业。
不要觉得中介公司的业务员们什么都懂，都很专业。其实不然，业务员的流动性特别大。一般的大中介公司每天都在招人，如果有10个新人经过培训开始做业务的话，在实践工作中，最终能留住的也就一两个，而这一两个能够工作超过半年的时间就非常不错了。
他们进入中介公司之后会进行7天的培训，为了能够让他们尽快上手，他们只能了解一些基本的操作，除了公司的一些制度外，根本学不到太多实质的东西。
所以租客们一定要转变心态，不要被中介吓住，业务员们有时候会拿合同、法律说事儿，看似非常专业，实则他们未必真的都懂。
在任飞看来，目前二手房经纪行业的从业人员能力还是有点低。有些新手对于如何跑盘还是有很多欠缺，比如，跑盘要跑到什么程度，比如说某个小区一共有多少户，有几种户型，每种户型所占套数，每种户型可看房套数等等，他们还差很多。
● 房客要特别注意房源的真实性。
中介挂牌出租一般有３种情况。
首先是真实房源，这种情况房子一般都至少比真实价格高一些。
其次是过期房源。中介随便从资料库里复制的往期房源的帖子，从文字到图片都是真的，只不过房子早就租掉了，他们挂这样的房子只是为了吸引客户打电话。如果客户不幸信以为真，跑过去找他们，到了目的地后，中介会遗憾地告诉你：“房子太抢手，刚刚被别的同事租掉了，你要不要看看其它房子？”
最后是虚假房源。黑中介杜撰的纯粹虚假的房子，假如一套房子是4000元左右，他们就会挂牌说有3000元甚至更低价格的房子。此时千万不要以为是哪个中介不懂行情，或者是房子面积小，房东急需要钱。
远低于市场价的，大多都是骗人的，他们会承诺你如果房子不满意会一直带你找到满意的为止。但是如果你信以为真，你会发现，按照你的那个心理价位，永远也不可能找到房子。
● 看房时，一定要看清楚物业交割清单。
看房时，仔细检查屋内本身配备设置的好坏，包括家电、家具等，同时注意检查手机有没有信号以及安全、卫生情况等。签合同前一定要验证一下所有电器是否能够正常使用，并且一定要约定，如果正常使用过程中电器损坏了，要由房东负责出资维修，否则算其违约，这些都要体现在合同中。
各种各样的电器如空调、洗衣机、冰箱、油烟机、热水器等，完全有可能在一年或者两年的租期内发生问题，如果不约好，一个电器损坏多次，其维修的价格甚至不如买个新的。如果房东提供给你的只是一个二手的很旧的电器，到时坏了却要你自己修，你就等着麻烦接踵而至吧！
房客一定要看清楚物业交割清单，电有多少，水费还剩下多少……租房的时候，不要怕麻烦，所有的问题一定要搞清楚，所有的细节都要写进合同里面。
如果你租房的时候客客气气，什么都不好意思说，那么在退房的时候纠纷就来了，所有的费用全部是房客的押金出。
很多房客经常会被中介的话语所蒙骗。“这套房你租不租，你要是不抓紧时间租的话，马上就没啦。”而这个时候房客又挺喜欢这套房子，很可能就马马虎虎过去了。
● 除了签合同、看证件，房客的观念要发生变化。
签合同、看证件这个的重要性不用多说，很多房客的心理需要转变。
很多人在租房的时候，觉得自己要是提出这样那样的问题或者要求，就会给对方留下不爽快的印象，害怕让对方觉得自己磨磨唧唧。这样的观念，最终会给房客带来无穷无尽的烦恼。这种做法也是对中介公司不法行为的一种纵容。
任飞说，在租房的过程中，不管你是租了一年还是租了５年，最后在退房的时候，没有一个是没有纠纷的。这些纠纷是怎么来的呢？全是来自于细节。很多人觉得细节很小，也花不了多少钱，但是一个细节加上一个细节，可能到最后几千块钱就没了。
入住的时候没有仔细检查，那么走的时候，你就要为你自己一开始的大意埋单。
此外，合同到期之后，如果还要续租，是还要再交中介费的。原则上再交的，中介都会给打个折扣，但是很多人都不懂这个。
● 让中介推荐能够跟房东直接签合同的房子。
找房的时候，租房的人可以跟中介在看房的过程中进行沟通，让他给你提供一套能够跟房东直接签合同的房子。这种情况，中介费只需交一次。等第二年续租的时候，就跟中介公司没有关系了。如果客户都有这种意识的话，那么自己的权利就能得到最大的维护。
一般情况下，房客在续租的时候，在又交一次中介费的基础上，房租价格还会要涨。但是这个涨房租并不是房东要求的，涨房租完全是中介的意思。涨的那部分钱有时候是业务员交给了中介公司，有时候是落入了经纪人自己的口袋。
由于中介公司一般有两份合同，房东见不到房客和中介的合同，房客也见不到房东和中介的合同，双方都不知道对方的价格，所以房客要想办法去见到房主。两人只要一勾兑，中介的真面目就会暴露。
而找房东的话，可以通过小区的物业公司，他们都有房主的信息和电话。
避开中介才是首选，学习他们如何搜
任飞说：钱只要进了中介公司就很难拿出来。房产中介内部人员租房根本没有人会去跟中介签合同，包括他们的亲戚，他们都是自己想办法去找个人房源，想尽一切办法跟房东直接签合同。
● 自己租房，学会走中介业务员的路。
中介经纪人都有一个观念：“市场永远都是那个市场，只不过调控的时候，是由晴天转成了雨天。但要相信，需求是仍然存在的，只不过需要你去提高能力发现需求并把需求做成你自己的单。”
租房者也要有这样的信心，虽然现在个人房源很少，但是可以换个思路来看问题。同样是有限的房源，中介是怎么找的呢？他们也是自己从网上一条一条去找，然后给房主打电话，请求代租的。
每天一上班，业务员就是在搜地产信息中搜索认为有价值的信息，记录下来后再以“租房者”的名义给房东打电话，这样就可以获得最原始的价格。
那些在网站发布个人房源并注明“中介勿扰”的房主，他们本身也不愿意跟中介打交道的，这种情况下，租房者的成功率就会非常高。
● 主动出击，想办法直接找到房东。
中介挖空心思地去找房源也就是３种途径。一种就是从网上找信息，一种就是到小区门口扫盘，还有就是在小区的电线杆上贴条。
求租者也可以用第三种方式，写明自己的信息后在小区进行贴条的方式求租，成功的概率也非常高，很多不愿意跟中介打交道的房主会主动跟你联系的。
求租者需要注意的是，租房要提前两个月左右就开始关注自己想要租房的小区，千万不要到眼跟前了再着急地去找房源，这个时候很难找到合适的。
租房者可以找小区的保安，去打听询问，或者给保安留下自己的电话。没事的时候，自己在小区里面多转转看看是否有房主贴出的租房信息。
找房这个过程，求租者只要用了心思，肯定就能找物美价廉的房子，因为较高的房租价格都是中介给抬上去的，避开他们，自然就会节省下很多。
● 将卖房者的个人房源转化成租房。
求租者用上中介业务员找房的那一套，一样也能找到好房。在找房子的时候，求租者不要一味地去找出租的个人房源，同时也可以去关注卖房的个人房源。很多卖的房源也是出租的，尤其是买卖市场不景气的时候。
很多中介人员都是这么做的，他们会告诉房主说目前的这个市场不好，先出租着，等市场好的时候再卖，否则搁置着也是浪费资源，这个时候房东也会考虑将自己的房子先租出去。
但很多租客有这样的心理，总觉得房东的这个房子早晚要卖掉，如果自己租下来的话，会缺少安全感，万一房东突然又要卖房怎么办？实则不然，很多人在中介公司里面租到的房子也都是要卖的，房客一旦签了合同住了进去，也能住很长时间。即便房东来看房也没有关系，房客一定要调整好心态。可以跟房东约好，一个月看一次等等。即便是从中介那租来的房子，如果人家说要看房，房客也没有完全拒绝的权利。
而且一旦跟想要卖房的房东签了租赁合同之后，房客与房东的角色就会发生微妙的变化，此时房客就会有主动权。房东如果要卖的话，就得跟房客商量，只要是商量，很多事情就比较好办了。
● 在网上发布大量的求租信息。
房主不要一味地去找房源，而是要自己去发布求租的信息，当你将自己详细信息写上去之后，肯定会有房东来找你的。
如何才能租到物美价廉的房子？怎么才能省钱、省心？
首先就是在租房的时候，要跟中介学习。一旦能跟房东直接签的话，会省下不少钱。因为中介除了挣差价，他们还会待价而沽，谁出的价高租给谁。
总之，房客要想省钱，就得向中介那样，自己在网上寻找个人房源。
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说点什么好呢？
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