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新华联(5年年度报告经营评述
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【2015年年报】一、报告期内总体经营情况2015年，房地产市场整体下行、行业利润普遍下降。面对复杂的行业和宏观经济形势，公司进一步贯彻落实“地产+文旅+金融”的战略定位。积极加速战略转型，大力实施创新驱动发展 ...
新华联(5年年度报告经营评述
【2015年年报】
一、报告期内总体经营情况
2015年，房地产市场整体下行、行业利润普遍下降。面对复杂的行业和宏观经济形势，公司进一步贯彻落实“地产+文旅+金融”的战略定位。积极加速战略转型，大力实施创新驱动发展，着力打造文化旅游项目，继续加强金融行业布局，加快落实海外发展战略，整合完善境外投融资平台，全面推动实现战略转型目标。在营销创新、金融创新、管理创新、运营创新、团队建设及品牌塑造等方面取得了显著成效。
报告期内，公司继续围绕“转型加速，狠抓两效”的工作思路，逆势而上，攻坚克难，经营业绩再创新高，销售收入同比上扬。
但同时，2015年公司整体利润下降，主要原因在于公司一线城市等高毛利在售项目尚未达到结算期，暂无法结转销售收入，但其已发生的营销及管理费用已进行确认；同时，2015年公司积极进行战略转型，拓展文化旅游业务，强化市场营销，管理费用、销售费用均有所增加；此外，因部分产品竣工等原因，费用化利息较上年同期有所增加。2015年度，公司全年实现营业收入46.47亿元，比上年同期增长32.72%；其中实现归属于母公司净利润3.07亿元，比上 ...全文地址：
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加入经管之家，拥有更多权限。世茂房地产2015年销售额670.4亿元 仅完成全年目标的93%
　　人民网北京1月19日电 (徐倩)对于世茂房地产(00813.HK，下称“世茂”)来讲，2015年是转交接力棒的一年。
　　随着世茂营销掌门人蔡雪梅在年初的离开，在接棒者邵亮的带领下，世茂这一年显得低调和保守。虽然房地产形势回温，许多房企加快推盘并超额完成了全年销售目标，但是相比之下，世茂的销售业绩却显得稍稍落后。
　　近日，世茂发布了2015全年的销售业绩公告，公告中的数据显示，2015年世茂房地产累计实现销售670.4亿元，仅完成全年720亿元目标的93%。
　　另外，公告同时指出，世茂的累计合约销售总额和销售总面积同比分别下降4.5%及4.3%，全年平均销售价格为每平方米12100元。
　　显然这一成绩单并不令投资者满意，一贯盘踞在全国房企销售榜单前10名的世茂也就此滑落出局。根据中指院公布的《2015年百亿房企销售榜单》，世茂房地产的排名从2014年的第9名滑落到第12名。
　　其实，早在2014年初，世茂集团董事局副主席许世坛曾经提出800亿元的销售目标，但是两年以来并未得以实现。而从今年的销售业绩来看，世茂房地产离“千亿俱乐部”又远了一步。
　　从营销风格上来讲，新的接棒者邵亮并不像前掌门人蔡雪梅那样激进，而是相对于保守，这和世茂房地产近两年来的经营理念的变化也息息相关。
　　自从2014年以来，世茂进行自身的变革，开始奉行 “有质量增长”“打造平衡感”策略，战略性放缓了节奏，不再以业绩为单一考核指标，而是更加看重回款率和毛利率等指标。
　　为了保障毛利率，在今年上半年，世茂还主动下调了开工和竣工面积，例如预计调减开工面积约2.6%，同比缩减竣工面积16%；同时，加大了产品毛利率相对较高的一线城市的供货比率，在调整供货计划后，供货城市分布计划为：一线及二线城市占比82%，三、四线城市占比18%。
　　上述动作也说明世茂努力在规模和利润中间寻求平衡，这对于邵亮而言，就意味着缩减成本和提升产品的毛利率。
　　虽然销售业绩不佳，但是邵亮日前在接受媒体采访时透露：“今年营销费用比去年降幅了60-70%，明年还会更低。”
　　截止到目前，世茂全年的财报尚未出炉，但是，根据之前发布的第三季度报告显示，前三季度的净利润确实有较大幅度的上升。报告中的盈利数据显示，2015年前三季度，世茂实现营业收入106.03亿元，同比增长27.06%；实现净利润14.03亿元，同比增长19.62%；归属于母公司的净利润达到9.43亿元，同比增长22.38%。
（人民网）
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201520164月
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(大兴80万元/套)
(房山17500元/平方米)
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Copyright & 1998 - 2016 Tencent. All Rights Reserved汽车之家2月17日发布2015财年第四季度及全年财报
　　金融界美股讯：中国概念股公司之家（NYSE: ATHM）今天宣布，将在日美国市场开盘前发布报其第四季度和全年2015财务业绩报告。
　　财报发布后，汽车之家的管理团队将于美国东部时间2月17日早7点(北京/香港时间2月17日晚8点)召开电话会议，解读财报要点，并回答投资者和分析师提问。收听电话会议的号码如下：
　　美国：+电话1-855-298-3404
　　香港：+ 852-
　　中国国内：400-120-0539
　　英国：5
　　国际：+ 1-631-514-2526
　　请在电话会议开始前10分钟至15分钟提供密码拨入。密码是6008695。
　　在日前可重复收听：
　　美国：+ 1-866-846-0868
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　　密码：6008695
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责任编辑：史文瑞&RF13549
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专注超跌股，合理控制仓位下尽可能获得超额收益，自上而下选股，波段操作买入不急，卖出不贪，止损不拖，品种不散！16字总则希望大家都能适用，本组合在总结16字总则的基础上，善于挖掘短线热点，题材前瞻布局，组合稳定赚钱，才能笑看股市！
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买入10.5112.65买入10.5113.00买入44.7670.00买入17.0225.00&|&&|&&|&&|&&|&&|&
新华联(000620)公告正文
新华联：2015年年度审计报告
新华联不动产股份有限公司
&2015年度合并审计报告
&&&&&天健审〔号
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&目&&&&&&&录
一、审计报告&…………………………………………………………第&1—2&页
二、财务报表…………………………………………………………第&3—10&页
&&&&（一）合并资产负债表………………………………………………第&3&页
&&&&（二）母公司资产负债表……………………………………………第&4&页
&&&&（三）合并利润表……………………………………………………第&5&页
&&&&（四）母公司利润表…………………………………………………第&6&页
&&&&（五）合并现金流量表………………………………………………第&7&页
&&&&（六）母公司现金流量表……………………………………………第&8&页
&&&&（七）合并所有者权益变动表………………………………………第&9&页
&&&&（八）母公司所有者权益变动表……………………………………第&10&页
三、财务报表附注&…………………………………………………第&11—118&页
&&&&本公司因&2003&年度、2004&年度、2005&年度连续三年亏损，公司股票自&2006&年&3&月&20
日起连续停牌，自&2006&年&4&月&3&日起暂停上市。
&&&&2006&年&6&月&30&日，首钢控股有限责任公司（以下简称首钢控股）通过司法拍卖，竞得
圣方科技持有的本公司&8,725.56&万股股份，占公司股份总数的&28%，并于&2006&年&7&月&10
日经牡丹江市中级人民法院以（2006）牡刑二初字第&10-3&号《刑事裁定书》裁定确认，于
2006&年&11&月在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司完成股权过户的相关手续，成为
本公司控股股东。
&&&&2009&年&8&月&24&日，首钢控股与新华联控股有限公司（以下简称新华联控股）签署《股
权转让协议》，新华联控股以协议转让的方式收购首钢控股所持有的本公司全部股份
8,725.56&万股股份（占总股本的&28%），该股份转让于&2011&年&5&月&25&日在中国证券登记结
算有限责任公司深圳分公司办理完毕股权过户手续。股权转让后新华联控股成为本公司实际
控股股东。
&&&&2009&年&12&月&22&日，本公司召开股权分置改革相关股东大会，审议通过了公司股权分
置改革方案。本公司全体非流通股股东为其持有的非流通股获得流通权，向本方案实施股权
登记日登记在册的全体流通股东（共计持有公司&150,480,000&股）以送股的方式履行对价安
排，流通股股东每&10&股获得&4&股，非流通股东由此获得所持原非流通股份的上市流通权。
非流通股东安排对价的股份总数为&60,192,000&股，其中新华联控股需支付对价&32,591,905
股，其他非流通股股东需支付对价&27,600,095&股。上述对价均由新华联控股有限公司代为
垫付。新华联控股代为垫付的该部分股份如需上市流通，应当向新华联控股偿还，或者取得
新华联控股的书面豁免同意。股权分置改革方案实施后，本公司原非流通股股东所持股份将
变更为有限售条件的流通股。2011&年&6&月&2&日，公司股权分置改革方案已经实施完毕。
&&&&2009&年&12&月&24&日，本公司&2009&年第一次临时股东大会审议通过了《黑龙江圣方科技
股份有限公司发行股份购买资产暨关联交易议案》以及公司与新华联控股、长石投资有限公
司（以下简称长石投资）、科瑞集团有限公司（以下简称科瑞集团）、泛海能源投资股份有限
公司（更名前为泛海投资股份有限公司，以下简称泛海投资）、巨人投资有限公司（以下简
称巨人投资）、北京合力同创投资有限公司（以下简称合力同创）签署的《发行股份购买资
产协议》，本公司拟向新华联控股、长石投资、科瑞集团、泛海投资、巨人投资和合力同创
增发&1,286,343,609&股股份，认购新华联控股、长石投资、科瑞集团、泛海投资、巨人投资
和合力同创持有的北京新华联置地有限公司（以下简称新华联置地）100%的股权。
&&&&2011&年&4&月&15&日，公司收到中国证监会《关于核准黑龙江圣方科技股份有限公司重大
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第12页&共118页
资产重组及向新华联控股有限公司等发行股份购买资产的批复》（证监许可〔&号），
核准本公司向新华联控股等发行股份购买相关资产；同日，证监会以《关于核准新华联控股
有限公司及一致行动人公告黑龙江圣方科技股份有限公司收购报告书并豁免其要约收购义
务的批复》（证监许可〔&号）核准豁免新华联控股及其一致行动人因以资产认购
本公司发行股份而应履行的要约收购义务。
&&&&2011&年&4&月&22&日，根据北京市工商行政管理局出具的《股权变更登记证明》，新华联
置地&100%的股权已核准变更登记至本公司名下。2011&年&4&月&25&日，信永中和会计师事务所
有限责任公司为本公司出具了《验资报告》（XYZH/-13&号）。
&&&&2011&年&6&月&2&日，本公司在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完毕发行
登记手续，本公司本次发行的股份数量为&1,286,343,609&股，其中向新华联控股发行
1,027,274,008&股，向长石投资发行&34,474,008&股，向科瑞集团发行&103,679,295&股，向
泛海投资发行&43,607,048&股，向巨人投资发行&43,607,048&股，向合力同创发行&33,702,202
股，至此本公司总股本为&1,597,970,649&股。
&&&&2011&年&6&月&9&日&，&经&工&商&行&政&主&管&部&门&核&准&，&本&公&司&领&取&了&新&的&注&册&号&为
468&的企业法人营业执照。本公司名称变更为新华联不动产股份有限公司。公
司现有注册资本为&1,597,970,649&元人民币。
&&&&2015&年&1&月&29&日,公司收到中国证券监督管理委员会《关于核准新华联不动产股份有
限公司非公开发行股票的批复》（证监许可〔&号）核准，核准公司通过向新华联
控股有限公司等共&8&家单位定向增发方式发行人民币普通股（A&股）股票&298,719,771&股，
每股面值&1&元，发行价为每股人民币&7.03&元，由新华联控股有限公司等共&8&家单位以现金
认购。发行后公司注册资本为人民币&1,896,690,420.00&元，每股面值&1&元，折股份总数
1,896,690,420&股，其中：有限售条件的流通股份为&298,719,771&股，占股份总数的&15.75%，
无限售条件的流通股份为&1,597,970,649&股，占股份总数的&84.25%。2015&年&3&月&21&日，天
健会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了《验资报告》（天健验〔&号）。
&&&&本公司属房地产开发与经营业。经营范围：房地产开发，销售自行开发后的商品房；销
售建筑材料、日用品、五金交电；投资管理；物业管理；出租办公用房；出租商业用房；技
术开发，技术转让；计算机技术培训；施工总承包；组织文化艺术交流活动（不含演出）。
&&&&本财务报表业经公司&2016&年&4&月&15&日八届十五次董事会批准对外报出。
&&&&本公司将新华联国际置地有限公司等一共&81&家子公司纳入本期合并财务报表范围，详
见本财务报表附注合并范围的变更和在其他主体中的权益之说明。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第13页&共118页
&&&&为了便于表述，将本公司子公司及其它关联方简称如下：
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&公司全称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&简称
新华联国际置地有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&国际置地
新华联国际置地（马来西亚）有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&马来西亚置地
韩国新华联锦绣山庄株式会社&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&韩国新华联
北京新华联文化旅游发展有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北京文旅
炎陵新华联神农谷国际旅游度假区开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&炎陵新华联
湖南新华联建设工程有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&华建
北京银天装饰工程有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&银天装饰
长春新华联建设工程有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&长春建设
上海新华联房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上海新华联
新华联商业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&商业管理
宁夏新华联商业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宁夏商管
西宁新华联商业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&西宁商管
长春新华联商业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&长春商管
芜湖新华联商业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&芜湖商管
新华联（上海）商业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上海商管
北京锦亿园林工程有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&锦亿园林
新华联酒店管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&酒店管理
北京新华联置地有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新华联置地
北京华信鸿业房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&华信鸿业
北京新华联恒业房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新华联恒业
惠州市新华联嘉业房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&惠州嘉业
北京先导华鑫房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&先导华鑫
天津新华联恒业房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&天津恒业
北京新华联伟业房地产有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新华联伟业
北京新华联悦谷商业地产有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&悦谷地产
北京新崇基置业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北京新崇基
北京北郊联合房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北郊联合
武汉大花山生态科技开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&武汉大花山
长沙新华联铜官窑国际文化旅游开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&长沙铜官窑
湖南新华联房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖南新华联
株洲新华联房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&株洲新华联
醴陵新华联房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&醴陵新华联
大庆新华联房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大庆新华联
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第14页&共118页
内蒙古新华联置业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&内蒙古新华联
唐山新华联置地有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&唐山新华联
西宁新华联房地产有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&西宁新华联
西宁新华联置业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&西宁置业
银川新华联房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&银川新华联
芜湖新华联文化旅游开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&芜湖文旅
芜湖新华联文化旅游投资管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&芜湖投资
芜湖新华联盛世置业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&芜湖盛世
黄山市金龙房地产开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&黄山金龙
新华联奥特莱斯有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&奥特莱斯
长春新华联奥特莱斯建设开发有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&长春奥特莱斯
新华联奥特莱斯（株洲）有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&株洲奥特莱斯
北京运河长基投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&运河长基
潮州新华联置业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&潮州置业
北京悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北京悦豪
湖南悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖南悦豪
黄山悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&黄山悦豪
唐山悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&唐山悦豪
惠州大亚湾悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&惠州大亚湾悦豪
北京悦雅商业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&北京悦雅
青海悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&青海悦豪
大庆悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&大庆悦豪
湖北新华联悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&湖北悦豪
宁夏悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宁夏悦豪
内蒙古悦豪物业管理有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&内蒙古悦豪
海南香水湾大酒店有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&海南香水湾
新丝路文旅有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新丝路文旅
香格里拉酒业股份有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&香格里拉酒业
香格里拉（秦皇岛）葡萄酒有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&香格里拉葡萄酒
秦皇岛香格里拉葡萄种植有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&香格里拉葡萄种植
香格里拉（德钦）葡萄酒有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&德钦葡萄酒
迪庆香格里拉经济开发区藏秘酒业销售有限公司&&&&&&&&&&藏秘酒业
迪庆香格里拉经济开发区天籁酒业有限公司&&&&&&&&&&&&&&天籁酒业
云南迪庆香格里拉玉泉投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&玉泉投资
黑龙江省玉泉酒业有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&玉泉酒业
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第15页&共118页
哈尔滨市龙神酒业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&龙神酒业
哈尔滨市鑫龙酒业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&鑫龙酒业
金六福华夏酒业控股有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&华夏酒业
香格里拉投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&香格里拉投资
迪庆金六福商务咨询有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&迪庆咨询
烟台香格里拉玛桑酒庄有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&玛桑酒庄
株式会社黄金海岸&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&黄金海岸
新华联锦绣山庄开发株式会社&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&锦绣山庄
北京新华联宏石商业地产有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&宏石地产
上海新华联置业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&上海置业
北京恒兴长基资产管理有限责任公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&恒兴长基
北京长基商业有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&长基商业
西藏格雅美装饰艺术有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&西藏格雅美
新华联控股有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&新华联控股
长石投资有限公司&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&长石投资
&&&&二、财务报表的编制基础
&&&&(一)&编制基础
&&&&本公司财务报表以持续经营为编制基础。
&&&&(二)&持续经营能力评价
&&&&本公司不存在导致对报告期末起&12&个月内的持续经营假设产生重大疑虑的事项或情
&&&&三、重要会计政策及会计估计
&&&&(一)&遵循企业会计准则的声明
&&&&本公司所编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状
况、经营成果和现金流量等有关信息。
&&&&(二)&会计期间
&&&&会计年度自公历&1&月&1&日起至&12&月&31&日止。
&&&&(三)&营业周期
&&&&除房地产行业以外，公司经营业务的营业周期较短，以&12&个月作为资产和负债的流动
性划分标准。房地产行业的营业周期从房产开发至销售变现，一般在&12&个月以上，具体周
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期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准。
&&&&(四)&记账本位币
&&&&采用人民币为记账本位币。
&&&&(五)&同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法
&&&&1.&同一控制下企业合并的会计处理方法
&&&&公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日被合并方在最终控制方合并财务报表
中的账面价值计量。公司按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值
份额与支付的合并对价账面价值或发行股份面值总额的差额，调整资本公积；资本公积不足
冲减的，调整留存收益。
&&&&2.&非同一控制下企业合并的会计处理方法
&&&&公司在购买日对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差
额，确认为商誉；如果合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额，首
先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行
复核，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差
额计入当期损益。
&&&&(六)&合并财务报表的编制方法
&&&&母公司将其控制的所有子公司纳入合并财务报表的合并范围。合并财务报表以母公司及
其子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，由母公司按照《企业会计准则第&33&号—
—合并财务报表》编制。
&&&&(七)&合营安排分类及共同经营会计处理方法
&&&&1.&合营安排分为共同经营和合营企业。
&&&&2.&当公司为共同经营的合营方时，确认与共同经营中利益份额相关的下列项目：
&&&&(1)&确认单独所持有的资产，以及按持有份额确认共同持有的资产；
&&&&(2)&确认单独所承担的负债，以及按持有份额确认共同承担的负债；
&&&&(3)&确认出售公司享有的共同经营产出份额所产生的收入；
&&&&(4)&按公司持有份额确认共同经营因出售资产所产生的收入；
&&&&(5)&确认单独所发生的费用，以及按公司持有份额确认共同经营发生的费用。
&&&&(八)&现金及现金等价物的确定标准
&&&&列示于现金流量表中的现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是
指企业持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第17页&共118页
&&&&(九)&外币业务和外币报表折算
&&&&1.&外币业务折算
&&&&外币交易在初始确认时，采用交易发生日即期汇率的近似汇率折算为人民币金额。资产
负债表日，外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，因汇率不同而产生的汇兑差额，
除与购建符合资本化条件资产有关的外币专门借款本金及利息的汇兑差额外，计入当期损
益；以历史成本计量的外币非货币性项目仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其人民
币金额；以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，差额
计入当期损益或其他综合收益。
&&&&2.&外币财务报表折算
&&&&资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目
除“未分配利润”项目外，其他项目采用交易发生日的即期汇率折算；利润表中的收入和费
用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额，计
入其他综合收益。
&&&&(十)&金融工具
&&&&1.&金融资产和金融负债的分类
&&&&金融资产在初始确认时划分为以下四类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产（包括交易性金融资产和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融资产）、持有至到期投资、贷款和应收款项、可供出售金融资产。
&&&&金融负债在初始确认时划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
负债（包括交易性金融负债和在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的
金融负债）、其他金融负债。
&&&&2.&金融资产和金融负债的确认依据、计量方法和终止确认条件
&&&&公司成为金融工具合同的一方时，确认一项金融资产或金融负债。初始确认金融资产或
金融负债时，按照公允价值计量；对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和
金融负债，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产或金融负债，相关交
易费用计入初始确认金额。
&&&&公司按照公允价值对金融资产进行后续计量，且不扣除将来处置该金融资产时可能发生
的交易费用，但下列情况除外：(1)&持有至到期投资以及贷款和应收款项采用实际利率法，
按摊余成本计量；(2)&在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，
以及与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产，按照成本计量。
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&&&&公司采用实际利率法，按摊余成本对金融负债进行后续计量，但下列情况除外：(1)&以
公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，按照公允价值计量，且不扣除将来结清金
融负债时可能发生的交易费用；(2)&与在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权
益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融负债，按照成本计量；(3)&不属于指定
为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，或没有指定为以公允
价值计量且其变动计入当期损益并将以低于市场利率贷款的贷款承诺，在初始确认后按照下
列两项金额之中的较高者进行后续计量：1)&按照《企业会计准则第&13&号——或有事项》确
定的金额；2)&初始确认金额扣除按照《企业会计准则第&14&号——收入》的原则确定的累积
摊销额后的余额。
&&&&金融资产或金融负债公允价值变动形成的利得或损失，除与套期保值有关外，按照如下
方法处理：(1)&以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债公允价值变动
形成的利得或损失，计入公允价值变动收益；在资产持有期间所取得的利息或现金股利，确
认为投资收益；处置时，将实际收到的金额与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同
时调整公允价值变动收益。(2)&可供出售金融资产的公允价值变动计入其他综合收益；持有
期间按实际利率法计算的利息，计入投资收益；可供出售权益工具投资的现金股利，于被投
资单位宣告发放股利时计入投资收益；处置时，将实际收到的金额与账面价值扣除原直接计
入其他综合收益的公允价值变动累计额之后的差额确认为投资收益。
&&&&当收取某项金融资产现金流量的合同权利已终止或该金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬已转移时，终止确认该金融资产；当金融负债的现时义务全部或部分解除时，相应
终止确认该金融负债或其一部分。
&&&&3.&金融资产转移的确认依据和计量方法
&&&&公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给了转入方的，终止确认该金融
资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，继续确认所转移的金融资产，并
将收到的对价确认为一项金融负债。公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有
的风险和报酬的，分别下列情况处理：(1)&放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资
产；(2)&未放弃对该金融资产控制的，按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资
产，并相应确认有关负债。
&&&&金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：(1)&所
转移金融资产的账面价值；(2)&因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值
变动累计额之和。金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第19页&共118页
值，在终止确认部分和未终止确认部分之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列
两项金额的差额计入当期损益：(1)&终止确认部分的账面价值；(2)&终止确认部分的对价，
与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和。
&&&&4.&金融资产和金融负债的公允价值确定方法
&&&&公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定相
关金融资产和金融负债的公允价值。公司将估值技术使用的输入值分以下层级，并依次使用：
&&&&(1)&第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的
&&&&(2)&第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入
值，包括：活跃市场中类似资产或负债的报价；非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；
除报价以外的其他可观察输入值，如在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线等；市
场验证的输入值等；
&&&&(3)&第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值，包括不能直接观察或无法由
可观察市场数据验证的利率、股票波动率、企业合并中承担的弃置义务的未来现金流量、使
用自身数据作出的财务预测等。
&&&&5.&金融资产的减值测试和减值准备计提方法
&&&&(1)&资产负债表日对以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的金融资
产的账面价值进行检查，如有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备。
&&&&(2)&对于持有至到期投资、贷款和应收款，先将单项金额重大的金融资产区分开来，单
独进行减值测试；对单项金额不重大的金融资产，可以单独进行减值测试，或包括在具有类
似信用风险特征的金融资产组合中进行减值测试；单独测试未发生减值的金融资产（包括单
项金额重大和不重大的金融资产），包括在具有类似信用风险特征的金融资产组合中再进行
减值测试。测试结果表明其发生了减值的，根据其账面价值高于预计未来现金流量现值的差
额确认减值损失。
&&&&(3)&可供出售金融资产
&&&&1)&表明可供出售债务工具投资发生减值的客观证据包括：
&&&&①&债务人发生严重财务困难；
&&&&②&债务人违反了合同条款，如偿付利息或本金发生违约或逾期；
&&&&③&公司出于经济或法律等方面因素的考虑，对发生财务困难的债务人作出让步；
&&&&④&债务人很可能倒闭或进行其他财务重组；
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第20页&共118页
&&&&⑤&因债务人发生重大财务困难，该债务工具无法在活跃市场继续交易；
&&&&⑥&其他表明可供出售债务工具已经发生减值的情况。
&&&&2)&表明可供出售权益工具投资发生减值的客观证据包括权益工具投资的公允价值发生
严重或非暂时性下跌，以及被投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等发生重大
不利变化使公司可能无法收回投资成本。
&&&&本公司于资产负债表日对各项可供出售权益工具投资单独进行检查。对于以公允价值计
量的权益工具投资，若其于资产负债表日的公允价值低于其成本超过&50%（含&50%）或低于
其成本持续时间超过&12&个月（含&12&个月）的，则表明其发生减值；若其于资产负债表日的
公允价值低于其成本超过&20%（含&20%）但尚未达到&50%的，或低于其成本持续时间超过&6
个月（含&6&个月）但未超过&12&个月的，本公司会综合考虑其他相关因素，诸如价格波动率
等，判断该权益工具投资是否发生减值。对于以成本计量的权益工具投资，公司综合考虑被
投资单位经营所处的技术、市场、经济或法律环境等是否发生重大不利变化，判断该权益工
具是否发生减值。
&&&&以公允价值计量的可供出售金融资产发生减值时，原直接计入其他综合收益的因公允价
值下降形成的累计损失予以转出并计入减值损失。对已确认减值损失的可供出售债务工具投
资，在期后公允价值回升且客观上与确认原减值损失后发生的事项有关的，原确认的减值损
失予以转回并计入当期损益。对已确认减值损失的可供出售权益工具投资，期后公允价值回
升直接计入其他综合收益。
&&&&以成本计量的可供出售权益工具发生减值时，将该权益工具投资的账面价值，与按照类
似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现值之间的差额，确认为减值损失，
计入当期损益，发生的减值损失一经确认，不予转回。
&&&&(十一)&应收款项
&&&&1.房地产及建筑业务
&&&&(1)单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项
单项金额重大的判断依据或金额标准&年末余额&100&万元以上（含&100&万元）的应收款项
单项金额重大并单项计提坏账准备的&单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其
计提方法&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&账面价值的差额计提坏账准备
&&&&(2)按组合计提坏账准备的应收款项
&&&&1)&确定组合的依据及坏账准备的计提方法
确定组合的依据
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第21页&共118页
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单项金额不重大但按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应
账龄分析组合
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&收款项，相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&1)&公司与关联方之间发生的应收款项，关联方单位财务状况良好
低信用风险组合&&&&&&&&&&2)&个别应收或代垫员工款项，单项金额不重大且无回收风险的
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3)&保证金借款等信用风险较低的款项
按组合计提坏账准备的计提方法
账龄分析法组合&&&&&&&&&&账龄分析法
低信用风险组合&&&&&&&&&&不计提坏账准备
&&&&2)&账龄分析法
&&账&&&龄&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&应收账款计提比例(%)&&&其他应收款计提比例(%)
1&年以内（不含&1&年）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5
1-2&年（不含&2&年）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&25
2-3&年（不含&3&年）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&50
3-4&年（不含&4&年）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&75&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&75
4&年以上（含&4&年）&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&100
&&&&(3)单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的应收款项
单项计提坏账准备的理&应收款项的未来现金流量现值与以账龄为信用风险特征的应收款
由&&&&&&&&&&&&&&&&&&&项组合的未来现金流量现值存在显著差异
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&单独进行减值测试，根据其未来现金流量现值低于其账面价值的差
坏账准备的计提方法
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&额计提坏账准备
&&&&2.酒类销售业务
&&&&对于有明确客观证据表明发生减值的应收款项确认为个别认定法计提坏账准备的应收
款项。&采用个别认定法计提坏账准备的应收款项坏账准备的计提方法：本公司对个别认定
法计提坏账准备的应收款项单独进行减值测试，按预计形成损失的部分计提坏账准备。
&&&&对应收票据、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量现值低于其
账面价值的差额计提坏账准备。
&&&&(十二)&存货
&&&&1.&存货的分类
&&&&存货包括在开发经营过程中为出售或耗用而持有的开发用土地、开发产品、意图出售而
暂时出租的开发产品、周转房、库存材料、库存设备和低值易耗品等，以及在开发过程中的
&&&&2.&发出存货的计价方法
&&&&(1)&发出材料、设备采用月末一次加权平均法。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第22页&共118页
&&&&(2)&项目开发时，开发用土地按开发产品占地面积计算分摊计入项目的开发成本。
&&&&(3)&发出开发产品按建筑面积平均法核算。
&&&&(4)&意图出售而暂时出租的开发产品和周转房按公司同类固定资产的预计使用年限分
期平均摊销。
&&&&(5)&如果公共配套设施早于有关开发产品完工的，在公共配套设施完工决算后，按有关
开发项目的建筑面积分配计入有关开发项目的开发成本；如果公共配套设施晚于有关开发产
品完工的，则先由有关开发产品预提公共配套设施费，待公共配套设施完工决算后再按实际
发生数与预提数之间的差额调整有关开发产品成本。
&&&&3.&存货可变现净值的确定依据
&&&&资产负债表日，存货采用成本与可变现净值孰低计量，按照单个存货成本高于可变现净
值的差额计提存货跌价准备。直接用于出售的存货，在正常生产经营过程中以该存货的估计
售价减去估计的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；需要经过加工的存货，在
正常生产经营过程中以所生产的产成品的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计
的销售费用和相关税费后的金额确定其可变现净值；资产负债表日，同一项存货中一部分有
合同价格约定、其他部分不存在合同价格的，分别确定其可变现净值，并与其对应的成本进
行比较，分别确定存货跌价准备的计提或转回的金额。
&&&&4.&存货的盘存制度
&&&&存货的盘存制度为永续盘存制。
&&&&5.&低值易耗品和包装物的摊销方法
&&&&对价值在&1,000&元以下（含）的低值易耗品和包装物采用一次摊销法进行摊销，1,000
元以上的按分次摊销法进行摊销。
&&&&6.&维修基金核算方法
&&&&根据开发项目所在地的有关规定，维修基金在开发产品销售（预售）时，向购房人收取
或由公司计提计入有关开发产品的开发成本，并统一上缴维修基金管理部门。
&&&&7.&质量保证金核算
&&&&质量保证金根据施工合同规定从施工单位工程款中预留。在开发产品保修期内发生的维
修费，冲减质量保证金；在开发产品约定的保修期届满，质量保证金余额退还施工单位。
&&&&(十三)&划分为持有待售的资产
&&&&公司将同时满足下列条件的非流动资产（不包含金融资产）划分为持有待售的资产：1.
该组成部分必须在其当前状况下仅根据出售此类组成部分的通常和惯用条款即可立即出售；
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第23页&共118页
2.&已经就处置该组成部分作出决议；3.&与受让方签订了不可撤销的转让协议；4.&该项转
让很可能在一年内完成。
&&&&(十四)&长期股权投资
&&&&1.&共同控制、重要影响的判断
&&&&按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的
参与方一致同意后才能决策，认定为共同控制。对被投资单位的财务和经营政策有参与决策
的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定，认定为重大影响。
&&&&2.&投资成本的确定
&&&&(1)&同一控制下的企业合并形成的，合并方以支付现金、转让非现金资产、承担债务或
发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益在最终控制方合并
财务报表中的账面价值的份额作为其初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的合
并对价的账面价值或发行股份的面值总额之间的差额调整资本公积；资本公积不足冲减的，
调整留存收益。
&&&&公司通过多次交易分步实现同一控制下企业合并形成的长期股权投资，判断是否属于
“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计
处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日，根据合并后应享有被合并方净资产在最终控制
方合并财务报表中的账面价值的份额确定初始投资成本。合并日长期股权投资的初始投资成
本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价
值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。
&&&&(2)&非同一控制下的企业合并形成的，在购买日按照支付的合并对价的公允价值作为其
初始投资成本。
&&&&公司通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并形成的长期股权投资，区分个别财务
报表和合并财务报表进行相关会计处理：
&&&&1)&在个别财务报表中，按照原持有的股权投资的账面价值加上新增投资成本之和，作
为改按成本法核算的初始投资成本。
&&&&2)&在合并财务报表中，判断是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，把各
项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，对于购买日之
前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账
面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第24页&共118页
他综合收益等的，与其相关的其他综合收益等转为购买日所属当期收益。但由于被投资方重
新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。
&&&&(3)&除企业合并形成以外的：以支付现金取得的，按照实际支付的购买价款作为其初始
投资成本；以发行权益性证券取得的，按照发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本；
以债务重组方式取得的，按《企业会计准则第&12&号——债务重组》确定其初始投资成本；
以非货币性资产交换取得的，按《企业会计准则第&7&号——非货币性资产交换》确定其初始
投资成本。
&&&&3.&后续计量及损益确认方法
&&&&对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算；对联营企业和合营企业的长期
股权投资，采用权益法核算。
&&&&4.&通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权的的处理方法
&&&&(1)&个别财务报表
&&&&对处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额，计入当期损益。对于剩余股权，
对被投资单位仍具有重大影响或者与其他方一起实施共同控制的，转为权益法核算；不能再
对被投资单位实施控制、共同控制或重大影响的，确认为金融资产，按照《企业会计准则第
22&号——金融工具确认和计量》的相关规定进行核算。
&&&&(2)&合并财务报表
&&&&1)&通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且不属于“一揽子交易”的
&&&&在丧失控制权之前，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日
开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，
冲减留存收益。
&&&&丧失对原子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新
计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子
公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投
资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，应当在丧失控制权
时转为当期投资收益。
&&&&2)&通过多次交易分步处置对子公司投资至丧失控制权，且属于“一揽子交易”的将各
项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。但是，在丧失控制权之前每
一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为
其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第25页&共118页
&&&&&&&(十五)&投资性房地产
&&&&&&&1.&投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已
出租的建筑物。
&&&&&&&2.&投资性房地产按照成本进行初始计量，采用公允价值模式进行后续计量。
&&&&&&&本公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，会计政策选择的依据为：
&&&&&&&(1)&投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。
&&&&&&&(2)&本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其它相关信
息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。
&&&&&&&本公司不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，并以资产负债表日投资性房地产的公允
价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。
&&&&&&&当投资性房地产的用途改变为自用时，则自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定
资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，则自改变之日起，将固
定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，以转换前的账面价值作为转换后的入
&&&&&&&当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终
止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价
值和相关税费后的金额计入当期损益
&&&&&&&(十六)&固定资产
&&&&&&&1.&固定资产确认条件
&&&&&&&固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个会
计年度的有形资产。固定资产在同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量时予以确
&&&&&&&2.&各类固定资产的折旧方法
&&&&&&&&&&项&&&目&&&&&&&&&&&&折旧年限(年)&&&&&&&&&&&&&&&&&残值率(%)&&&&折旧率(%)
房屋及建筑物&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&10-35&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.00&&&&&&&2.77-9.70
运输工具&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&6&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.00&&&&&&&&&16.17
办公设备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4-5&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.00&&&&&&19.40-24.25
机器设备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4-10&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.00&&&&&&9.70-24.25
电子设备&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4-5&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.00&&&&&&19.40-24.25
其它&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&4-5&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3.00&&&&&&19.40-24.25
&&&&&&&(十七)&在建工程
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第26页&共118页
&&&&1.&在建工程同时满足经济利益很可能流入、成本能够可靠计量则予以确认。在建工程
按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的实际成本计量。
&&&&2.&在建工程达到预定可使用状态时，按工程实际成本转入固定资产。已达到预定可使
用状态但尚未办理竣工决算的，先按估计价值转入固定资产，待办理竣工决算后再按实际成
本调整原暂估价值，但不再调整原已计提的折旧。
&&&&(十八)&借款费用
&&&&1.&借款费用资本化的确认原则
&&&&公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资
本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
&&&&2.&借款费用资本化期间
&&&&(1)&当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：1)&资产支出已经发生；2)&借款费
用已经发生；3)&为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开
&&&&(2)&若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过&3&个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至资
产的购建或者生产活动重新开始。
&&&&(3)&当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
&&&&3.&借款费用资本化率以及资本化金额
&&&&为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生的
利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资金存
入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化的利息
金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专
门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化
的利息金额。
&&&&(十九)&无形资产
&&&&1.&无形资产包括土地使用权、专利权及非专利技术等，按成本进行初始计量。
&&&&2.&使用寿命有限的无形资产，在使用寿命内按照与该项无形资产有关的经济利益的预
期实现方式系统合理地摊销，无法可靠确定预期实现方式的，采用直线法摊销。具体年限如
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第27页&共118页
&&项&目&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&摊销年限(年)
土地使用权&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&按土地使用权剩余年限
办公软件&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2-5&年
&&&&3.&内部研究开发项目研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。内部研究开发项目开
发阶段的支出，同时满足下列条件的，确认为无形资产：(1)&完成该无形资产以使其能够使
用或出售在技术上具有可行性；(2)&具有完成该无形资产并使用或出售的意图；(3)&无形资
产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身
存在市场，无形资产将在内部使用的，能证明其有用性；(4)&有足够的技术、财务资源和其
他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；(5)&归属于该无
形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。
&&&&(二十)&部分长期资产减值
&&&&对长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、在建工程使用寿命有
限的无形资产等长期资产,在资产负债表日有迹象表明发生减值的，估计其可收回金额。对
因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进
行减值测试。商誉结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试。
&&&&若上述长期资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额确认资产减值准备并计入当
&&&&(二十一)&长期待摊费用
&&&&长期待摊费用核算已经支出，摊销期限在&1&年以上（不含&1&年）的各项费用。长期待摊
费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期待摊的费用项目
不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。
&&&&(二十二)&职工薪酬
&&&&1.&职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。
&&&&2.&短期薪酬的会计处理方法
&&&&在职工为公司提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损
益或相关资产成本。
&&&&3.&离职后福利的会计处理方法
&&&&离职后福利分为设定提存计划和设定受益计划。
&&&&(1)&在职工为公司提供服务的会计期间，根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负
债，并计入当期损益或相关资产成本。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第28页&共118页
&&&&(2)&对设定受益计划的会计处理通常包括下列步骤：
&&&&1)&根据预期累计福利单位法，采用无偏且相互一致的精算假设对有关人口统计变量和
财务变量等作出估计，计量设定受益计划所产生的义务，并确定相关义务的所属期间。同时，
对设定受益计划所产生的义务予以折现，以确定设定受益计划义务的现值和当期服务成本；
&&&&2)&设定受益计划存在资产的，将设定受益计划义务现值减去设定受益计划资产公允价
值所形成的赤字或盈余确认为一项设定受益计划净负债或净资产。设定受益计划存在盈余
的，以设定受益计划的盈余和资产上限两项的孰低者计量设定受益计划净资产；
&&&&3)&期末，将设定受益计划产生的职工薪酬成本确认为服务成本、设定受益计划净负债
或净资产的利息净额以及重新计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动等三部分，其
中服务成本和设定受益计划净负债或净资产的利息净额计入当期损益或相关资产成本，重新
计量设定受益计划净负债或净资产所产生的变动计入其他综合收益，并且在后续会计期间不
允许转回至损益，但可以在权益范围内转移这些在其他综合收益确认的金额。
&&&&4.&辞退福利的会计处理方法
&&&&向职工提供的辞退福利，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入
当期损益：(1)&公司不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；
(2)&公司确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本或费用时。
&&&&5.&其他长期职工福利的会计处理方法
&&&&向职工提供的其他长期福利，符合设定提存计划条件的，按照设定提存计划的有关规定
进行会计处理；除此之外的其他长期福利，按照设定受益计划的有关规定进行会计处理，为
简化相关会计处理，将其产生的职工薪酬成本确认为服务成本、其他长期职工福利净负债或
净资产的利息净额以及重新计量其他长期职工福利净负债或净资产所产生的变动等组成项
目的总净额计入当期损益或相关资产成本。
&&&&(二十三)&预计负债
&&&&1.&因对外提供担保、诉讼事项、产品质量保证、亏损合同等或有事项形成的义务成为
公司承担的现时义务，履行该义务很可能导致经济利益流出公司，且该义务的金额能够可靠
的计量时，公司将该项义务确认为预计负债。
&&&&2.&公司按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行初始计量，并在
资产负债表日对预计负债的账面价值进行复核。
&&&&(二十四)&收入
&&&&1.&房地产销售收入
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第29页&共118页
&&&&(1)&房地产销售收入确认原则
&&&&在开发产品已经完工并验收合格，签订了销售合同并履行了合同规定的义务，在同时满
足开发产品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与所有权相联系的继
续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计量，相关的经济利
益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销售收入的实现。
&&&&出售自用房屋：自用房屋所有权上的主要风险和报酬转移给买方，公司不再保留通常与
所有权相联系的继续管理权和对已售出的开发产品实施有效控制，收入的金额能够可靠地计
量，相关的经济利益很可能流入，相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量时，确认销
售收入的实现。
&&&&(2)&本公司房地产销售收入确认的具体条件
&&&&工程已经竣工并经有关部门验收合格；签订了销售合同，并履行了合同规定的义务；取
得了销售价款或确信可以取得；成本能够可靠地计量；业主办理入住手续或本公司发出入住
通知之日起满两个月时确认销售收入。
&&&&2.&销售商品
&&&&销售商品收入在同时满足下列条件时予以确认：&1)&将商品所有权上的主要风险和报酬
转移给购货方；&2)&公司不再保留通常与所有权相联系的继续管理权，也不再对已售出的商
品实施有效控制；3)&收入的金额能够可靠地计量；4)&相关的经济利益很可能流入；5)&相
关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
&&&&3.&提供劳务
&&&&提供劳务交易的结果在资产负债表日能够可靠估计的（同时满足收入的金额能够可靠地
计量、相关经济利益很可能流入、交易的完工进度能够可靠地确定、交易中已发生和将发生
的成本能够可靠地计量），采用完工百分比法确认提供劳务的收入，并按已经发生的成本占
估计总成本的比例确定提供劳务交易的完工进度。提供劳务交易的结果在资产负债表日不能
够可靠估计的，若已经发生的劳务成本预计能够得到补偿，按已经发生的劳务成本金额确认
提供劳务收入，并按相同金额结转劳务成本；若已经发生的劳务成本预计不能够得到补偿，
将已经发生的劳务成本计入当期损益，不确认劳务收入。
&&&&物业管理在物业管理服务已经提供，与物业管理服务相关的经济利益能够流入企业，与
物业管理相关的成本能够可靠地计量时，确认物业管理收入的实现。
&&&&4.&让渡资产使用权
&&&&让渡资产使用权在同时满足相关的经济利益很可能流入、收入金额能够可靠计量时，确
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第30页&共118页
认让渡资产使用权的收入。利息收入按照他人使用本公司货币资金的时间和实际利率计算确
定；使用费收入按有关合同或协议约定的收费时间和方法计算确定。
&&&&物业出租按租赁合同、协议约定的承租日期与租金额，在相关的经济利益很可能流入时
确认出租物业收入的实现。
&&&&5.&建造合同
&&&&1)&建造合同的结果在资产负债表日能够可靠估计的，根据完工百分比法确认合同收入
和合同费用。建造合同的结果在资产负债表日不能够可靠估计的，若合同成本能够收回的，
合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认，合同成本在其发生的当期确认为合同费
用；若合同成本不可能收回的，在发生时立即确认为合同费用，不确认合同收入。
&&&&2)&固定造价合同同时满足下列条件表明其结果能够可靠估计：合同总收入能够可靠计
量、与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够清楚地区分和可靠地计量、
合同完工进度和为完成合同尚需发生的成本能够可靠地计量。成本加成合同同时满足下列条
件表明其结果能够可靠估计：与合同相关的经济利益很可能流入、实际发生的合同成本能够
清楚地区分和可靠地计量。
&&&&3)&确定合同完工进度的方法为已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例。
&&&&4)&资产负债表日，合同预计总成本超过合同总收入的，将预计损失确认为当期费用。
执行中的建造合同，按其差额计提存货跌价准备；待执行的亏损合同，按其差额确认预计负
&&&&6.&其他业务收入
&&&&按相关合同、协议的约定，与交易相关的经济利益很可能流入本公司，收入金额能够可
靠计量，与收入相关的已发生或将发生成本能够可靠地计量时，确认其他业务收入的实现。
&&&&(二十五)&政府补助
&&&&1.&与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法
&&&&公司取得的、用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助划分为与资产相关的政府
补助。与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产使用寿命内平均分配，计入
当期损益。但是，按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。
&&&&2.&与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法
&&&&除与资产相关的政府补助之外的政府补助划分为与收益相关的政府补助。与收益相关的
政府补助，用于补偿以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用的期
间，计入当期损益；用于补偿已发生的相关费用或损失的，直接计入当期损益。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第31页&共118页
&&&&(二十六)&递延所得税资产、递延所得税负债
&&&&1.&根据资产、负债的账面价值与其计税基础之间的差额（未作为资产和负债确认的项
目按照税法规定可以确定其计税基础的，该计税基础与其账面数之间的差额），按照预期收
回该资产或清偿该负债期间的适用税率计算确认递延所得税资产或递延所得税负债。
&&&&2.&确认递延所得税资产以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为
限。资产负债表日，有确凿证据表明未来期间很可能获得足够的应纳税所得额用来抵扣可抵
扣暂时性差异的，确认以前会计期间未确认的递延所得税资产。
&&&&3.&资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来期间很可能无法
获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价
值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，转回减记的金额。
&&&&4.&公司当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益，但不包括下列
情况产生的所得税：(1)&企业合并；(2)&直接在所有者权益中确认的交易或者事项。
&&&&(二十七)&租赁
&&&&1.&经营租赁的会计处理方法
&&&&公司为承租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金计入相关资产成本或确认为当
期损益，发生的初始直接费用，直接计入当期损益。或有租金在实际发生时计入当期损益。
&&&&公司为出租人时，在租赁期内各个期间按照直线法将租金确认为当期损益，发生的初始
直接费用，除金额较大的予以资本化并分期计入损益外，均直接计入当期损益。或有租金在
实际发生时计入当期损益。
&&&&2.&融资租赁的会计处理方法
&&&&公司为承租人时，在租赁期开始日，公司以租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付
款额现值中两者较低者作为租入资产的入账价值，将最低租赁付款额作为长期应付款的入账
价值，其差额为未确认融资费用，发生的初始直接费用，计入租赁资产价值。在租赁期各个
期间，采用实际利率法计算确认当期的融资费用。
&&&&公司为出租人时，在租赁期开始日，公司以租赁开始日最低租赁收款额与初始直接费用
之和作为应收融资租赁款的入账价值，同时记录未担保余值；将最低租赁收款额、初始直接
费用及未担保余值之和与其现值之和的差额确认为未实现融资收益。在租赁期各个期间，采
用实际利率法计算确认当期的融资收入。
&&&&四、税项
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&第32页&共118页
&&&&(一)&主要税种及税率
&&税&&&&&种&&&&&&&&&&&&&&&计&税&依&据&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&税&&&&&率
营业税[注&1]&&&应纳税营业额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&5%、3%
土地使用税&&&&&按土地使用面积计缴&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&根据土地位置适用相应税额
城市维护建设
&&&&&&&&&&&&&应缴流转税税额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&7%、5%
税[注&2]
教育费附加&&&&&应缴流转税税额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&3%
地方教育附加&应缴流转税税额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&2%
土地增值税[注
&&&&&&&&&&&&&&按转让房地产所取得的增值额计缴&&&&&&&&&&&&&&&实行四级超率累进税率
3]
企业所得税[注
&&&&&&&&&&&&&&应纳税所得额&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&9.00%/10.00%/16.50%/20.00%/25.00%
4]
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&从价：葡萄酒&10.00%/白酒&20.00%
消费税&&&&&&&&&应纳税销售额&(量)&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&从量：青稞酒&240&每吨/白酒&0.5&元/
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&斤
&&&&[注&1]：依据营业税暂行条例实施细则第二十五条规定：“转让土地使用权或者销售不
动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”此项规定所称预收
款，包括预收定金。本公司及从事房地产开发的子公司按当期增加预收款的&5%税率缴纳营
&&&&依据营业税暂行条例实施细则第十六条规定：“提供建筑业劳务（不含装饰劳务）的，
其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供
的设备的价款。”从事建筑施工的子公司按照当期营业额的&3%税率缴纳营业税。
&&&&[注&2]：城市维护建设税除本公司、新华联置地、新华联伟业运河湾项目、黄山金龙、
炎陵新华联、上海新华联、奥特莱斯、北京文旅、北京悦豪通州项目、黄山悦豪、惠州大亚
湾悦豪、宁夏悦豪、北京悦雅、华建公司黄山项目、华建北京分公司及海南香水湾按实际缴
纳营业税的&5%计缴外，其它公司按实际缴纳营业税的&7%计缴。
&&&&[注&3]：各子公司遵从所在地主管税务机关规定计缴土地增值税，在达到清算条件后，
向当地税务机关申请土地增值税清算。
&&&&本公司及从事房地产开发的子公司对已达到规定相关的清算条件但尚未清算的房地产
开发项目，以及已确认销售收入，但未达到规定相关的清算条件的房地产开发项目，按应缴
纳的土地增值税与预缴的土地增值税之间的差额进行预提。
&&&&[注&4]：不同税率的纳税主体企业所得税税率说明
&&&&纳税主体名称&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&所得税税率（%）