有集体土地证和房产证的商品房购买安全吗_百度知道
有集体土地证和房产证的商品房购买安全吗
有个人房产证，但是只要集体土地证。
听说这样交易违法，真的假的
售楼处还说现在三线城市都是集体土地证，没有个人土地证
提问者采纳
你好，如果该套房产是有房产证，且能办理过供範垛既艹焕讹唯番沥户的话，我认为问题不大，通常认为地随房走，尽管没有土地使用证，一般的三线城市的楼盘不规范管理确实是这样的情况，但总体上还是问题不大，关键点还是要注意能否办理到自己名下的房产证。
售楼部说这不属于小产权房，说的是虽然是集体土地证，但可以过户、可以有个人房产证、整个片区都是一个土地证。这种说法可信吗？还说了买卖不受限制，不存在组织内部人员才能过户的情况。
如果这种说法不可信，我应该向哪些政府部门求证呢？
毕竟是县城啊。。
县城的房产管理确实比较不规范，你可以看看开发商手上是否有土地使用证，都是集体土地使用证这说法不靠谱
并且对方意思先交钱才能办房产证。都是联系的售楼处，没办法查看开发商，也没办法联系到开发商哦，求支招大神
提问者评价
太给力了，你的回答完美的解决了我的问题！
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集体土地证就是集体土地，上面盖的房子就是小产权房。小产权房是没有法律保障的。
售楼部说这不属于小产权房，说的是虽然是集体土地证，但可以过户、可以有个人房产证、整个片区都是一个土地证。这种说法可信吗？还说了买卖不受限制，不存在组织内部人员才能过户的情况。
如果这种说法不可信，我应该向哪些政府部门求证呢？
毕竟是县城啊。。
1、如果房屋价格明显低于周围商品房那就是小产权房无疑；2、什么是小产权房：小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。综上：这个房子是集体土地证所以属于农村集体土地已经确认无疑的。售楼部所说房产证是否就是好乡或镇政府所发？正规产权证应该有当地市级房屋管理部门颁发。具体你可像当地市级土地及房屋管理部门咨询。
你好，如果你的户口是这个集体的话是可以交易的，如果不是就不行。望采纳
售楼部说这不属于小产权房，说的是虽然是集体土地证，但可以过户、可以有个人房产证、整个片区都是一个土地证。这种说法可信吗？还说了买卖不受限制，不存在组织内部人员才能过户的情况。
如果这种说法不可信，我应该向哪些政府部门求证呢？
毕竟是县城啊。。
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出门在外也不愁个人有国有土地证,然后开发的商品房,有集体房产证,买了能过户吗?费用多少_百度知道
个人有国有土地证,然后开发的商品房,有集体房产证,买了能过户吗?费用多少
就算你私下交易的话。2、所以说，没有产权证，同时又没有其他争议的话,“农民集体所有的土地的使用权不得出让！你好。 ,先将土地通过&quot。 。因为土地是集体的 ！,所以,、转让或者出租用于非农业建设,先将土地通过征收变为国有土地？有没有别人持有这块地的土地证呢，就算你私下交易的话.国家征用土地会把补偿款统一发放给村里，1、集体土地上建造的房屋转让,《中华人民共和国土地管理法》第63条规定？如果你本身是土地的使用者,获取土地的使用权：通过政府、转让或者出租用于非农业建设,如果这块地本身是国有土地(在城市里)。” ，如是居住用房的,“农民集体所有的土地的使用权不得出让,、集体土地上建造的房屋转让、村民购买的时候也没有房产证,你再向政府交纳土地出让金;征收&quot,那这块地现在归谁所有呢，买卖关系无效、所以说,3！至于拆迁补偿1,由村里再发给各家各户;变为国有土地、村民购买的时候也没有房产证！,！，如是居住用房的。如果是这样你可以放心，也不具有任何效力。望采纳，谢谢，其受让人一般只能是房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人,2，买卖关系无效,那么集体(村镇组织)应该有统一的大土地证，也不具有任何效力。因为土地是集体的《中华人民共和国土地管理法》第63条规定，没有产权证，受让范围一般局限于当地农村户口的农民：通过政府,获取土地的使用权。3： 如果这块地是集体土地。”所以。 ！ 至于拆迁补偿,你再向政府交纳土地出让金，其受让人一般只能是房屋所在地乡(镇)范围内具备居住房屋建设申请条件的个人，受让范围一般局限于当地农村户口的农民,，国土部门应该会给你补办土地证的
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加快空置商品房消化是当前房地产
当前中国房地产市场持续低迷，尽管中央政府和地方政府相继出台了一系列刺激房地产市场复苏的相关政策，有的政策力度还很大，但消费者似乎对此并不买帐，不为之所动，仍在持币观望，“耐心”等待……消费者的作壁上观，对如此密集的政策利好仍迟迟不肯进场，令政策制定者始料不及，深感意外。与此相对应的是，房地产开发商的风光早已不再，日趋绷紧的资金链勒得他们“呼吸不畅”，度日如年，一些资金紧张的开发商渐渐有些“扛”不住了，他们不得不采取优惠或者其他降价措施来“饮鸠止渴”，送装修、送家电、送汽车、送阳台、送地下室、送车位……，有的公司承诺：年息8%无理由退房；有的干脆采取明降措施……一些降价活动并没有带来交易量的大幅增长，相反却带来了诸多麻烦。如深圳万科地产，前段时间其在南京、杭州、上海等地遭遇了一场史无前例的“退房风暴”，一些退房不成的老业主怒砸售楼处，更有甚者用送花圈、念悼词的方式诅咒“万科丧失的商业诚信”。
房地产市场价格混乱、局势持续恶化，已经对国民经济和社会稳定带来了危害：
一、恶劣的市场气候导致开发商投资回笼困难，资金链随时可能断裂 这就使得开发商与建筑公司之间的债权债务无法及时清算，部分垫资施工的建筑企业因无法足额支付农民工工资，继而引发农民工大规模集体上访，或采取过激手段讨要工资；工程停工，大量烂尾楼出现，造成社会不稳定因素增加。
二、失业率上升 由于房地产业产业链长，涉及建筑、钢铁、水泥、家电、装饰装修、家具等56个相关行业，它的不景气直接导致与之相关链产业中面临失业威胁，使国内的就业形势雪上加霜，失业率上升。
三、拖欠税费严重 由于商品房大量积压，销售不畅，开发商无力支付应缴政府相关税费，拖欠现象日趋蔓延，政府土地出让频频流标，地方财政收入下降，政府部门运行造成困难，影响到经济发展。
四、银行信贷风险加大 商品房的大量积压，严重制约了开发商的还贷能力，使银行的信贷资产质量下降，贷款风险加大。
五、加大消费者降价心理预期 商品房的大量积压还加大了消费者对开发商大幅降价的心理预期，越贱越不买，集体进入观望状态，有效需求大量沉淀。
综上所述，笔者认为：中国房地产市场走出困境的出路是加快空置商品房消化，加速开发商资金回笼，应采取的具体措施是：
一、缓建经济适用房，对有资格获得经济适用房的城市家庭给予货币补贴 放弃实物补贴、实施货币补贴是当今世界的通行做法，大力鼓励其购买市场上的小户型和二手房，要以买卖合同做为领取补贴的依据。大量经济适用房建设势必造成重复建设，导致资源的浪费，还容易滋生腐败；应当按市场规律办事，引入市场机制，让市场活过来。
二、加大房地产税费政策倾斜 减免开发商不动产销售税、人防费等各种行政性收费；土地增值税、企业所得税预征改为评估分级预征、免征和照帐查收，免除购房人的印花税、契税，进一步降低商品房交易成本，最终让购房者买得起、住得起。
前段时间，针对房地产价格暴利和房价狂涨，国家出台了土地增值税政策和提高第二套房按揭贷款及二手房买卖税收政策，这几项政策的出台，国家的意图是禁止炒买炒买，抵制房地产行业暴利，平抑房价，让普通老百姓都能买得起房，让房地产市场平稳、健康有序的发展。但在基层部门的实际操作中，却没有做到有的放矢地执行中央政策，而是采取一刀砍齐的简单做法：不管哪个房地产商开发的哪个楼盘，不管定价高低，全篇一律预征3%的土地增值税、15%的33%的所得税，这样就导致了高达7.95%的直接销售成本增加，而税法规定的不超过20%增值额为0税负，那些真正暴利和炒作楼盘根本就不在乎，而那些大多数销售利润率控制在5%~15%从长计宜、做品牌的开发商却如履薄冰，在亏损的边缘徘徊。为了避险，这些比较实诚的开发商也只能跟风涨价……导致每次新政策出台后房价水涨船高。所以笔者认为，正是由于基层执行部门的一刀砍齐做法，导致房价不降反升，成为当今房价居高不下的幕后推手。如果照帐查收土地增值税和所得税就是另外一番局面了，开发商不会拿提高售价、降低市场购买力、牺牲自己的客户为代价来实现所谓的“暴利”，他们都会将毛利水平控制在20%以下，把升值空间让给客户，以争取更大的市场占有率和更亲和的客户群。反之，按四级累进法征收土地增值税和所得税，加上融资成本、销售成本的巨增，很可能导致他们经营危艰，周转不灵，资金链断裂，引发信誉危机，最终被市场淘汰出局。
基层执法者应怎样做到有的放矢地监管和执法呢？很简单，各地都有纳税评估办公室，在项目取得预售许可证并定好开盘价格前应报经纳税评估办公室进行评估。房地产成本就几大块，评估过程既简单又快捷，最多两天即可搞定。如楼盘定价不超过20%增值率，免预征；超出部分按高低分级预征，价格随行就市，政府用不着干预，以后实际售价涨了，那土地增值税预征也涨（市场人工、材料费用等成本上涨抵冲涨价除外），楼盘清盘时再清算，多退少补，合理合法，并可有效避免乱涨价。
三、取消或修改第二套房限制政策，鼓励个人购买多套住房用于出租经营，盘活二手房市场 明确界定第二套住宅购买对象，对那些用于改善居住条件自住型购买第二套住房的，贷款、契税政策应按照首套住房政策执行，不在《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》& 银发[号文件的限制之列。政府一方面要打击炒房，另一方面还要盘活二手房市场，鼓励改善型购买第二套房，甚至第三套房。鼓励个人购买多套住房用于出租经营。出租经营二至五年出售时分级纳税：二年5%，三年3%，四年1%，五年0.5%，五年后每笔交易只收工本费，原则上每笔不超过200元。租赁税第一年免征，第二年减半征收，第三年全征，第四年减半，第五年按1/3征收，租金低于或等于政府廉租房租金标准的免收所有税费，鼓励个人长期持有房产。这样政府可以将纳税人的钱用于其它更重要的国家建设，可有效减少用纳税人的钱进行保障房投入，减轻政府负担，也能保证居者有其屋，更可繁荣房地产的一、二、三级市场，让房地产这种并不十分独特的商品真正市场化，让市场规律来决定售价和租价，政府只可有的放矢的监管和宏观调控，千万不要一刀切。
四、大、中户型住宅、投资型和自主创业型的商业网点用房应与小户型享有同等优惠政策 当前房地产市场空置率最严重的为大、中户型，因此政策制定不应偏向小户型，应当对大、中、小户型实行统一的优惠政策，只是小户型可独享政府货币补贴购房的保障性政策，投资型和自主创业型的商业网点用房也应列入政府鼓励政策范围之内，取消歧视性政策（90平米以下），户型大小由市场决定。这样，大、中、小户型住宅和商业网点的空置率都会全面降低，必将在避免社会资源浪费的同时，最大程度地盘活市场，保证房地产市场得以健康有序的可持续发展。
五、把好土地供应关 限制土地供应量，最大程度地加快现有空置商品房销售进度。
六、清欠税费，鼓励开发商再投资，繁荣房地产市场，树立开发商良好形象& 政策倾斜和对开发商减免税的同时，应按销售进度及时清欠税费，鼓励开发商参与经济实用房和保障住房的开发建设、招投标，鼓励开发商积极参与大型基础设施开发建设和房地产开发建设用地的招投标。以前由于个别开发商自身及其它原因，加上部分媒体的不客观的舆论导向，让开发商的大众形象妖魔化，现在已经到了姥姥不亲舅舅不爱的地步。然而开发商为国民经济发展却是做出了巨大贡献的，汶川大地震救灾、捐助希望小学等诸多善人善事多出自于开发商，这些好的方面，政府和媒体应当给予充分肯定和发扬，应当给这些好的开发商树立一个正面的、良好的形象，鼓励他们为国家、为社会、为人民做出更多更大的贡献，避免一概而论，以偏概全。
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Shang Hai Jing Rong Xin Xi Ke Ji You Xian Gong Si 上海旌荣信息科技有限公司 版权所有房企融资将有条件放开 地产股或将重估
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　　房企融资将有条件放开
　　记者了解到，目前，针对房地产上市公司的股权类和类再融资都已基本放开，并购重组、借壳上市等亦都可以操作。不过，正如证监会官方口径所说：证监会在审核中将征求国土资源部意见，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业再融资的大门依然关闭。
　　自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。近期，市场不断传出房地产融资放松的消息，引发股市动荡。早在6月底，就有媒体报道称，证监会将有条件松绑房地产融资。受此消息刺激，当日，房地产板块涨幅超过3%。
　　随后，证监会新闻发言人在6月28日的新闻通气会上对此回应说，根据2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。这意味着房地产融资将有条件放开。
　　证监会将启动审核程序
　　实际上，针对证监会的表态，市场解读并不一致，不少分析认为这是监管层对房地产融资开闸的否认。不过，据记者观察，与此前的表态相比，当前的官方口径已然发生较大变化。
　　早在2010年10月，证监会曾明确表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。之后，证监会内部发文，为配合国家房地产调控政策，对房地产企业的上市、再融资和重大资产重组一律关死。
　　在最近的表态中，证监会新闻发言人特别强调“在进行相关审核时”，这意味着证监会已经准备接收房地产企业的上市、再融资和重组申请，并启动已经暂停三年多的审核程序。与此前的口径相比，这实际上暗藏着房地产企业融资政策的重大转变。
　　融资开闸将始自上市公司
　　据记者判断，房地产融资开闸将先从上市公司开始。由于仍处于暂停状态，何时重启仍未有定数。不过，上市房企的再融资和重组却没有太多障碍。
　　进入7月份以来，已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，包括(,)、(,)、(,)、(,)、(,)、(,)等。如此密集地停牌让人不得不猜测：不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。而有确切消息表明，已经有企业在就重组之事与监管层进行沟通。
　　显示，截至目前，按证监会的行业分类，我国房地产板块上市公司有152家。分析人士认为，有条件放开融资等于是对房地产企业打开了融资的正门，有利于防范房地产企业的融资风险
　　放开房企再融资利于楼市健康发展
　　房企再融资是不是应该开闸？房地产到底是实体经济还是虚拟经济？下一步房地产调控将落在何处？在昨日召开的“瀚亚资本第六届财富论坛”上，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，房企通过发债、发去开拓房地产市场，增加市场供应量，属于实体经济行列，对房地产市场健康发展是有利的。中国城乡建设经济研究所所长则认为，房地产融资关键是把间接融资转变为直接融资。
　　顾云昌认为，房价上涨是需求旺盛、供应跟不上所致，原因在于土地供应跟不上，同时开发商买地成本、融资成本在提高。
　　“如何增加房地产供应量，应该成为新的房地产调控政策的重要组成部分。”顾云昌说，这需要增加土地供应和融资供应，有人认为收紧房地产投资可以逼迫开发商降价，这是错误的。顾云昌认为，即使开发商短期能够降价，下一步房子供应不上，房价还是要涨上去。这不是治理房地产的根本举措。所以，只有充分的土地，充足的资金，才能保证房子供给，保证供需平衡，才能使房价保持平稳。
　　要不要给房企融资，在顾云昌看来，这是目前舆论讨论较多的一个问题，即房地产是属于虚拟经济还是实体经济。顾云昌表示，把钱输送给房地产的开发端，则房地产是实体经济，是建筑建材家电等实体经济的综合。如果把钱输送给炒楼者，输送给后端买楼炒作，则属于虚拟经济。
　　“所以，有关方面应当支持信托、私募等资金参与房地产开发。如果房地产企业通过发债、发股票，去开拓房地产市场，增加供应量，这实际上有利于房地产市场供求的平衡，还为投资者提供了产品。”顾云昌说。
　　陈淮则强调：“房地产是一定要借钱的，没有不借钱的房地产，关键是把间接融资转变为直接融资，这一条在目前的各项改革中没有看到。但是，近几年兴起的信托、私募基金等种种市场力量正在撬动改革力量。”
　　谈到城镇化对房地产市场的影响，陈淮表示，城镇化首先是人的城镇化，自然需要盖更多房子。他强调，北京、上海房地产问题，问题不在于这两个城市房子没盖够，主要问题在于没地盖房子。因此，他认为，在城镇化过程中，要解决好城市结构调整问题，即大中小城镇协调发展，缩小二三线城市发展差距。（.证.券.时.报）
　　房企再融资开闸风声再起 地产股价值或将重估
　　几次三番，房地产再融资的消息挑逗着二级市场的神经，只是这次似乎更为真切。
　　7月初以来，宋都股份（600077.SH）、迪马股份（600565.SH）、新湖中宝（600208.SH）、荣丰控股（000668.SZ）等房地产公司接连停牌，拟筹划重大事项，引起市场诸多猜测。7月17日，新华社对这一话题连发4文，直称“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”。
　　“从新华社报道来看，房地产企业融资将有条件放开，这对房地产板块会有整体性影响。”一位资深的房地产行业券商分析师告诉记者。
　　而一位房地产上市公司高管则透露，过去几年公司向证监会上报再融资方案材料，会里并没有收，但近期证监会已开始接收相关材料。
　　受此消息影响，房地产板块午后明显反弹。截至收盘，板块涨幅居前，（，）（600162.SH）、（，）（600175.SH）、（，）（600173.SH）、（，）（000558.SZ）涨停，（，）（000043.SZ）午后股价急剧拉升，涨幅超过9％。
　　再融资放开成定局？
　　7月17日，新华社在题为《房企融资开闸是市场化改革的题中之义》的文章中直言，“暂停三年多的房地产企业融资将有条件放开”，并强调称，房企融资开闸是让房地产企业融资回归市场化，有助于房地产市场的长期稳定健康发展。
　　而7月以来，宋都股份、迪马股份、新湖中宝、荣丰控股等公司接连停牌拟筹划重大事项，已让市场猜测升温。“A股地产企业的举动应该是得到相应信息做了选择。”一位券商分析师称。
　　事实上，6月以来，房地产再融资放松消息已不断传出。
　　6月28日和7月12日，在两度回应媒体关于“房地产上市公司融资政策”的问题时，证监会口径一致――据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发【2010】10号文）和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。
　　从如上表述可见，对于房地产再融资放松的消息，监管层并未明确否认。而从“在进行相关审核时”等表述中，有市场解读认为，房地产再融资将有条件放开。
　　证监会相对微妙的表态，和接受材料的变化，似乎显示房地产再融资正临变化节点。
　　“一两周前圈内就在传房地产再融资真的要放开了，现在看起来可能性非常高。”7月17日，一位上海私募人士对记者称。
　　不过当天一位大型券商投行部门副总告诉记者，“目前我们还没收到房地产再融资放开的确切消息，这也有可能只是市场一厢情愿。”
　　估值催化剂
　　被压抑许久的房地产板块，正期待再融资放开这一强催化剂的出现。
　　6月26日，国泰君安发布《由谨慎转乐观》研报，自2013年以来首次转乐观和推荐，明确认为地产板块已是底部。
　　由于预判主流公司中报靓丽，流动性阶段性回暖等因素，预计未来地产板块，尤其是主流地产公司，将逐渐走稳并震荡走高。
　　“等待的中期投资机会条件在成熟。”7月15日，申银万国称，整个下半年有利的最大逻辑是，量价适度调整将降低政策恶化必要性，政策趋于稳定甚至局部好转，地产低估值修复具备充分条件。
　　实际上，6月底以来，小城市户籍放开、李克强力挺棚户区改造等利好已让房地产板块走出一波，而“房企再融资将放开”无疑亦是一大股价催化剂。
　　“松绑大方向是确定的，但什么时候执行，采用哪种方式松绑，暂时还不能确定。”7月中旬，（，）（香港）研究员段斐钦表示，此轮开闸可能是针对保障房、动拆迁房、中低价商品房等产品，相关的房地产企业有望率先获批。
　　前述资深房地产行业券商分析师表示，房地产再融资若是放开，对整个行业都会有利好影响，而有条件进行再融资的优质企业则更能受益。
　　“房地产再融资的放开对土地储备多的公司是大利好。”前述上海私募人士认为，只是目前难以确定“有条件”到底是什么样的条件。（.2.1.世.纪.经.济.报.道 .陈.浠）
　　楼市调控下半年加码可能性小 四主线掘金地产股
　　据中证报1日晚间消息，业内人士透露，对于公众关心的调控政策而言，虽然主要城市的房价仍然涨势难改，但下半年决策层调控加码的可能性较小。上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，主要原因是宏观经济面临的不确定性增强，房地产业作为经济增长的重要支柱，不太可能出台新政打压。
　　而且，从中央高层近期支持首套房的表态来看，下半年针对首套房贷款的放松政策成为大概率事件。但随着一些热点城市特别是一线城市房价上涨压力的持续加大和房企拿地热情的相对高涨，不排除地方政府会出台针对性政策来缓解房价上涨压力。因此，品牌房企仍需警惕这些城市的调控政策调整的可能，采取审慎、稳健的经营策略，并保持安全的现金状况以应对市场的变化。
　　此外，本届政府对金融机构去杠杆的决心，预计下半年货币政策宽松的幅度将非常有限，如果美国、欧洲在下半年相继收紧货币政策的话，年内国内流动性紧张的格局也将延续。对于房企来说，国内外资金面的收紧意味着下半年融资的成本将明显提升，业内人士预计下半年的土地市场将变得更加理性，地王项目和高溢价地块的比率将较上半年出现下降。
　　（，）认为，地产股的股价驱动因素主要分为估值驱动和业绩驱动。估值驱动包括股价特性、公司治理、融资能力、定价能力、异动扩张和销售周转。业绩驱动主要是盈利能力的改善带来的EPS增速提升。目前A股仅对具备"异动扩张和销售周转"能力企业以高溢价。未来应该对"公司治理、融资能力和定价能力"逐步给予高溢价。
　　海通证券维持房地产行业"增持"评级，看好四条择股主线：截至6月28日，2012年A股市场PE（TTM）在10.99倍，房地产板块PE（TTM）在12.40倍。1）全国龙头公司，主要推荐（，）（B转H股推进程度成后期亮点）、（，）（下半年H股平台构建完毕有望带来融资结构改善）、（，）、（，）；2）二线成长品种，推荐（，）、（，）、（，）和（，）；3）销售推进好、低估值品种，推荐（，）和（，）；4）自贸区和城镇化主题，推荐（，）和（，）。（.证.券.时.报.网）
　　房地产股：进入价值区间 越跌越买
　　我们认为，6月以来银行间市场利率持续在高水平，而6月中国制造业PMI初值为48.3，较5月终值49.2继续回落，创下9个月新低，引发市场对于信贷收紧、经济减速，长期存在通缩状态的担心是造成地产股调整的主要原因。
　　大逻辑上，房地产行业是经济"防御性"行业，行业投资还在20％以上，是短期内经济唯一的稳定器，政府近期也难以承受行业投资的失速。
　　往前看，政策面基本平静，房产税推广也不是为了打压房地产市场，而是制度建设。我们强调，2013年政策最重要的变化是制度变革，树立调控目标之后，政策将更合理，而政策纲要则以"低端有保障、中端给市场、高端有抑制"为指导思想，对于低收入家庭，通过保障房兜底；对于中等收入家庭，用支持首套自住购房以及住房公积金等政策，市场化手段解决住房问题；而高收入家庭，将通过税收、土地供应手段抑制不合理购房需求。新一届政府将政府职能定位于"抓保障，放市场"两个重要方面，先树立长效住房政策目标，再建立市场化手段监管体系，而非行政干预市场，商品房问题交由市场去解决，同时织好安全网，保障低收入和住房困难人群的住房权利，用时间换空间的方式解决房价问题。
　　目前房地产股估值也回到历史上的价值区间。房地产股PE相对大盘PE比值回到0.91，接近底部的0.8-0.85区间，而绝对PE降到7.45，达到2008年、2011年底、2012年中的历史底部。而一线龙头万科、保利的2013年PE都不超过7.5x，估值优势更明显。
　　投资逻辑：房地产股进入价值区间，越跌越买！通胀低位、市场利率未见明显上行之前，看好房地产股的配置价值。建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。推荐排序：万科（中长期配置首选）；保利（预期销售表现好），金地和招商；估值便宜的中小股票中南建设。（中金公司）
　　房地产：地产股进入价值区间 荐7股
　　估值与建议
　　A 股投资策略:地产股进入价值区间，越跌越买!建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票，反弹空间看30％，修复至8x2013年PE。我们之间提示过地产股的买点在于三点，1）政策出尽；2）整个成交量缩量；3）估值真正便宜下来。
　　目前三个条件基本具备，板块PE 达到历史底部，进入价值区间，建议逢低吸纳一线龙头及深跌股票。股票推荐排序:万科（中长期配置首选）；保利（预期销售表现好），金地和招商；估值便宜的中小股票:中南建设。
　　H 股方面，估值吸引力重新显现，我们判断主要上市公司七月推盘量上升将促进销售环比改小幅上升。建议投资者超配地产，七月推荐排序融创，华润，远洋；中长期可依序配置融创，中海，龙湖，华润，绿城。（中金公司）
　　房地产：房企再融资有望有条件放开
　　投资要点:
　　6月最后1周成交环比继续回升，同比小幅下滑，符合我们预期。根据中国指数研究院提供的交易数据（下同），本周36个城市成交面积环比升19％，一二线升幅大于三四线；同比降10％，一二线降幅小于三四线；较上月周均高24％，较去年周均高31％。
　　二手房成交走势与一手房基本一致。本周6个重点城市二手房成交面积环比升19％，同比降21％，较去年均值高27％。
　　近期流动性风险及资金成本上升已在楼市中有所反映，房价上涨压力继续缓解。
　　（1）本周9城市一手房均价环比6个上涨或持平，涨幅多在10％以内；同比5个上涨。（2）从分区均价来看，近期京、沪、深等一线城市呈震荡上行态势，二线城市宁波、重庆、天津呈震荡持平态势。（3）从我们草根调研情况来看，近期主要一二线城市新推盘量持续增加，而受流动性紧张影响需求有所下滑，部分银行首套和二套房款利率大幅上升，或无额度放贷，购房人普遍关注未来房价是否会走低问题，中介的访客量也在下降。
　　受成交量同比下滑影响，库存压力已低于去年同期水平。本周9城市可售面积环比降2％，同比降6％；平均去化时间9.6个月，环比基本持平，高于去年同期水平，行政调控弱化了行业旺季特征，使房价上涨压力暂缓。
　　在预期资金成本上升、大量需求上半年已释放的背景下，下半年购房需求走低是大概率事件，房价上涨压力缓解。维持全年行业中性评级，资金成本上升行业估值受压，但中长期机会仍存，预计3季度板块将构筑底部，4季度在经济探底中可能现曙光。上周五证监会表态对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等房企暂停上市、再融资和重大资产重组，我们的读解是，只要国土部门等认定无上述行为的房企不被禁止上市、再融资和重大资产重组，此举应是针对大量房企借道海外上市及调控市场化所作的调整，利于板块业绩释放反弹持续。
　　风险提示:美联储退出QE超预期，全球及中国流动性及行业风险超预期等的风险。（中投证券）。。
　　房地产行业动态点评:新任政府调控楼市可能将更偏向市场化为主导
　　类别：行业研究 机构：东莞证券有限责任公司 研究员：何敏仪 日期：
　　市场传言房产税试点扩容提上日程。
　　点评: 新政府上台后，中央领导层并没有过多的对房地产调控作出表态。我们之前一直认为主要是新领导层上台初期将主要延续前任政府的调控政策，从中观察调控的成效及对房地产市场的影响。当前如果房产税试点提上议程属实，可谓是新政府上台后第一次对地产调控作出的明确动作。
　　房产税试点扩容在前任政府中一直有所提及，但执行起来一直有所拖延，房产税征收始终没有铺开。试点的两个城市，上海及重庆房产税的征收对当地楼市的影响也并不太大（起码比起限购、限贷、限价等是较弱势的一个政策）。可见前任政府调控楼市的偏重点在于以短期的行政手段去快速冷却楼市、抑制房价上涨等。而我们认为，新任政府可能将会是更偏向市场化主导的一任政府，弱化行政干预，以长期调控替代短期的行政干预可能会是将来调控的一个新的方向。
　　长远来说，我们认为以长效机制替代短期行政手段来调控房地产将是一个必然趋势，并且能体现政府政策的更理性化、更合理化。但短期房产税试点铺开，主要针对的可能还是新增房为主，存量房征税上将是下一步动作。另外，房产税试点铺开，行政手段被逐步替代的预期也将会提高。
　　对市场的影响判断:我们认为，房产税试点扩容提上日程如果属实，我们将要密切关注新出政策的具体细则。如果是延续之前上海、重庆等征收标准，对市场影响将不会太大，最多是短期对二级市场投资者信心的一个打击，市场可能又会担忧有新政打压楼市，之后市场还是会逐步消化，如之前出台的政策。但如果房产税试点城市出来个数比预期多，细则上也较前期城市重很多，对二级市场影响的持续性会更长一点。
　　总的来说，政府调控房地产是想让行业更健康持续的发展下去。调控下开发商强者恒强，更好的达到提高市场份额成效突出。目前地产板块具备业绩锁定性高以及估值低等优势。房产税试点铺开，新任政府调控上更偏向以市场机制替代行政干预，更理性合理的让楼市回归市场化预期将提升。我们仍然看好地产板块下半年的表现，维持板块“谨慎推荐”投资评级。
　　房地产行业周报:板块投资的安全边际越来越高
　　类别：行业研究 机构：国都证券有限责任公司 研究员：张崴 日期：
　　行业一周表现与估值
　　上周房地产（申万）收盘指数2853点，周环比上涨4.49％，上证综合指数本周上涨1.60％，沪深300指数本周上涨2.02％，行业表现大幅跑赢指数。
　　截至5月17日收盘，行业静态市盈率15.4x，13年动态市盈率10.4x。
　　行业判断
　　本周我们跟踪45个城市成交面积继续出现环比、同比小幅双降。分结构来看，一线弹性最大，4月份环比大幅下降后5月份降幅收窄；二线本周降幅较大；三线表现平稳，调控环境下成交变动的弹性小。
　　一线城市对预售房价进行行政管控的情况很可能被越来越多二线城市效仿，但从4月份执行以来一线的成交情况看，虽然政策对成交量起到平抑作用，但需求依然旺盛，项目开盘后去化情况依然较好。
　　本周行业受融资开闸消息影响大幅上涨。近期已有6家涉房企业推出再融资方案，引发市场猜测。我们认为短期内全面放开发展商上市融资的可能性不大，若按照市场传言仅对非房业务的融资放松，则实质上对公司地产业务的促进有限。
　　年初至今，受制于政策打压的担忧，板块走势较弱，而同期销量大幅增长，行业景气度明显回升，行业基本面与板块表现明显背离，我们看到此时投资的安全性越来越高。目前龙头开发商动态PE在8-9倍，13年业绩确定性强，继续推荐:保利、招商、荣盛。
　　本周（-）成交
　　45个城市本周成交463.5万平方米，环比下跌-2.8％，同比下跌-4.7％。
　　环比:一线城市周成交109.7万平米，环比上升20.9％。其中，北京周环比上升15.1％，上海上升12.6％，广州上升44.0％，深圳上升34.6％。二线城市周环比平均下跌-14.6％，三线城市平均周环比上升4.8％。同比:45个城市周成交同比下降-4.7％。其中，一线平均周同比下降-8.9％，二线平均下降-9.7％，三线平均上升9.9％。本年累计:45城市累计成交同比上升55.5％。其中，一线同比上升75.1％，二线上升51.4％，三线同比上升46.4％。
　　公司和行业要闻
　　1、统计局发布4月份全国70个大中城市住宅销售价格指数数据。2、统计局发布月份全国房地产开发和销售情况数据。
　　风险提示:调控升级引发成交量大跌。
　　房地产行业周报:成交低迷土地市场火爆
　　类别：行业研究 机构：中信建投证券股份有限公司 研究员：苏雪晶，乐加栋 日期：
　　行业动态信息
　　商品房市场:五月中旬，全国新建商品房成交水平依旧表现低迷，一线城市新建商品房成交环比上升2.46％，二线城市环比下降8.51，区域来看，环渤海地区环比上升8.15％，北京地区成交有所上升，长三角地区环比下降12.5，珠三角主要城市成交环比上升11.3％。库存方面，近期调研显示，开发商推盘意愿不强，供给量并未显著增加，总量依旧处于近半年以来的低位。
　　政策面:近期舆论频繁造势，我们认为对于政策的认识需要谨慎，预期不宜过高。京住建委拟规范“精装拆分”，严防变相涨价，并且发布新规，保障房未满5年只能原价转让。由于新主席的上任，我们认为很多政策还不明朗，对于全面放开的假设 仍然为时过早。此外，未来针对性的宏观经济政策不会再这么出台，长效性和方向性的变化需要较多的时间进行探讨，我们认为在整个二季度会处于政策比较平稳的状态。
　　土地市场:土地市场再度转暖供求量方面表现火爆，上海新单价地王诞生，楼板价破每平米4万；北京首批商品房供地819公顷，完成96％。公司方面本周拿地举动十分活跃，首先是重庆，金科7.42亿获重庆两地块；（，，，）17.7亿获重庆地块，今年重庆市总价地王产生；华侨城66.2亿受让集团公司深圳南山华侨城城区内部分土地开发权，总建面约70万平；（，，，）17.4亿竞得天津两宗商住用地，合计建面13.88万平米；（，，，）5.19亿竞得江苏如皋市三宗宅地，合计土地面积16.64万平米；阳光城8.85亿竞得长乐市一宗宅地，土地面积6.45万平米；（，，，）6.16亿竞得长乐市一宗宅地，土地面积3.48万平米；（，，，）0.62亿竞得西宁三宗宅地，合计土地面积18.93万平米，0.19亿竞得芜湖一宗文化用地，土地面积3.22万平米。
　　公司动态信息
　　上市公司:万方地产宣布资产注入再融资公告，结果需要耐心等待；（，，，）增持上房集团60％股权，重大资产重组，利好公司未来发展。此外近期多家公司融资活动频繁，成本依旧控制在10％左右，（，，，）向控股股东借款不超11亿，利率不高于9％。
　　本周观点:成交下降得到初步确认，我们认为未来一段时间政策较为平稳，六月份成交将小幅复苏，调高为“买入”评级。重点关注金地、金科、阳光城、荣盛发展与（，，，）。
　　（，，，）:鼓足风帆，再度起航
　　中天城投 000540
　　研究机构：国信证券 分析师：区瑞明，黄道立 撰写日期：
　　曾经大牛，过去两年沉寂既有外因、亦有内因
　　总体看，自07年“金世旗”入驻至今，公司经营发展呈几何式增长。曾是众多机构投资者的最爱、股价表现抢眼，但近两年股价较为羸弱，当中即有大盘走熊、地产调控等外因，亦有公司地产业务阶段性地表现相对平淡等内因。截止今年1季度末，流通股东中已难觅主动投资型机构的身影。
　　从货量上看，13年实现207亿元销售目标有较大可能
　　公司在2012年年报中提出13年销售目标为207亿元，同增130％，虽然超出市场预期，但股价并没有兴奋起来，表明投资者仍看不明，市场仍在犹豫。我们梳理了公司核心项目资源，目前储备项目资源（含潜在锁定）超2000万方，已开工未售面积超640万方，货量充足，不考虑13年当年开工即可销售部分，保守估计13年去化率达到54％-65％即可完成207亿元的销售目标。
　　从区域分析来看，13年实现销售目标的可能性也较大
　　当地城镇化水平低，居住条件低于全国平均水平，住宅需求庞大。无论从房价收入比还是租售比看，当地楼市都较为健康。由于财政薄、经济发展水平较低，决定了政策面相对友好，并利于通过操作大盘实现政府、百姓和公司三赢。贵阳在贵州首位率高，这是近几年当地金源世纪城、中天会展城、花果园等超级大盘热卖的原因。从区域分析来看，我们对公司完成13年销售目标有信心。
　　公司信誉经得起历史检验
　　自金世旗正式入驻以来，公司在完成年度销售计划方面，除2011年有落差外，其他年份均达标甚至超额完成。罗玉平董事长率领的金世旗集团及旗下的中天城投在历史上为贵阳的经济和民生做出了重大贡献，承担大盘开发已深受当地政府和百姓信任，从实业经营层面看，公司的信誉是经过历史检验的!
　　2013年或是向上的重大拐点，维持“推荐”评级
　　大股东股权质押比例高、市值管理动力足，我们认为榜样的力量是无穷的，期待公司能借鉴荣盛、阳光城等优秀公司模式，并结合自身较强的资源攫取能力。由于沉淀的资源近两年将陆续进入销售和结算，2013年或是公司向上的重大拐点，预计13/14/15年EPS为0.70/0.88/1.12元，对应PE为9.2/7.3x/5.8x，NAV为13.28元，P/NAV为0.48倍，维持推荐评级，建议现价买入。
　　（，，，）:近期认购良好，拿地保持清醒
　　万科A 000002
　　研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣 撰写日期：
　　最新情况:
　　5月首周认购50亿元，本月销售值得期待。4月，万科（000002.CH/11.62；200002.CH/港币16.70，买入）实现销售销售金额123.8亿元，环比下降18.6％，销售环比下降更多源于推盘下降和季节因素，但市场活跃度并没有下降。根据中房信数据，公司5月首周实现认购约50亿元，并且5月新推盘有望回到3月的水平，销售值得期待。
　　预计全国销售总量顶峰13亿方，未来10年左右达到。从每年的理论住宅需求来看:（1）新增的城市人口需求4亿方，（2）城市居住人口需求7亿方，（3）现有住宅存量150-160亿方，按照1/70计算折旧，存量折旧约2亿方，综上，每年的住宅需求总量约13亿方，预计10年左右的时间达到。
　　预计全年按揭呈现收紧趋势，下半年销售将有一定压力。最近政策对一手房成交其实并没有实质的影响，前4月市场销售都很好，虽然4月份销售环比下降，但市场活跃度并没有下降，同时，1季度按揭很松，因此，全年来看，后续政策还是收紧趋势，后续按揭收紧可能较大，下半年销售将有一定压力。
　　公司要求结算和销售速度匹配，毛利率今年下降、明年有望回升。公司从去年开始结算速度加快，而后续也要求结算增速和销售增速要匹配，今年竣工增速要超30％，由此结算增速也将较高。今年的结算的毛利率仍会下降，但明年毛利率会会所回升。
　　装修房略微拉低总体毛利率，但带来免费资金有助于ROE提高。装修部分的毛利率要低于开发部分，因此会拉低总体毛利率；但装修房会带来更多免费资金，并且收款早于装修1年时间，所以有利于提高ROE，如:去年公司1，300万方的销售中，按照1，000元/平米估算，装修房带来超130亿元的免费资金。
　　有息负债成本虽然不低，但经营杠杆的极致运用使公司总体成本最低。
　　去年年底，公司有息负债716亿元（成本约7.7％），已售未结算金额1，437亿元（成本0％），后者是前者的一倍，考虑到这部分客户免费资金支持，公司总体资金成本在行业当中应是最低的。
　　今年拿地不需要比去年多，后续只需要拿地600万方。今年公司新开工计划1，653万方，考虑保持三年开工量以及去年年底5，400万方的未开工面积，因此今年预计只需要拿地1，600万方就够了，并不需要超过去年的2，200万方。而今年前4个月公司已经拿地1，000万方，后续只需要拿地600万方。
　　维持买入评级（A及）
　　万科秉持快周转、主打精装修及刚需产品的战略在当前市场下，获得了出色的销售数据以及优异的ROE表现；5月首周认购额达50亿元，公司的销售势头依然强劲，预计公司全年销售额达1，700亿元，同比增长超过20％；而从行业来看，在未来行业还有10年发展的前提下，并且公司的行业集中度也有望从近3％发展到国际水平的6％，我们认为公司未来的发展前景仍然广阔。我们维持公司2013-14年业绩预期分别为1.43元和1.75元，并维持对公司A、B股的买入评级。
　　　（，，，）:促进远大于竞争
　　招商地产 000024
　　研究机构：东方证券 分析师：杨国华 撰写日期：
　　投资要点.
　　本次收购对短期净利润摊薄非常有限。不考虑收购项目的成本费用等变化，因为权益变化带来的2013年净利润下降占2012年招商地产归属母公司净利润的2％。若考虑资产注入后，融资成本下降带来的财务费用的降低，则对短期公司整体净利润负面影响更小。
　　本次收购若按照第二种方案顺利实施，将为公司带来一笔不小的现金。若以最低价1.6港元/股作为发行价，资产注入将为瑞嘉投资（招商全资子公司）带来15亿港元现金，若按1.9港元/股发行，资产注入将为瑞嘉投资带来6.7亿港元现金，为东力实业带来11亿现金。
　　中长期看，内地和香港平台并非竞争关系，而是相互促进。香港平台的快速建立，将显著提高公司整体融资能力，加快公司扩张速度。1）资金对房企至关重要。全行业来看，资金来源增速决定了投资增速。2）公司再融资渠道打开。香港再融资畅通，今年以来恒大、融创等陆续实现再融资。再融资是房地产企业扩大资金来源的重要渠道。可以说，股权和债权融资是企业融资的双轮，融资有负债率的约束，股权融资可以降低负债，两轮互相促进。近几年A股再融资关闸，导致A股上市公司主要采取债权融资的方式，一条腿走路，发展速度明显受到影响。3）有望进一步降低公司融资成本。
　　2012年公司有息债中约有27％为境外融资，利率大约在2％-3％。而在境内，借款最低也要6％-7％，更高。
　　财务与估值.
　　公司在集团支持、加杠杆空间、融资能力等方面具有明显优势，是未来持续增长能力最值得看好的公司之一。维持年每股收益分别为2.43、3.00、3.84元的预测，对应目标价30元，维持公司买入评级。
　　风险提示.
　　收购方案未能实施。
　　（，，，）:基本面将持续回升，销售爆发点在三季末
　　金地集团 600383
　　研究机构：国泰君安证券 分析师：李品科，孙建平 撰写日期：
　　本报告导读:
　　季节性因素和推盘节奏导致公司4月销售环比下降；预计随着政策冲击消化和推盘加快，5月销售将环比大幅增长；维持金地“经营拐点”逻辑判断，增持。
　　投资要点
　　4月销面21万方，同升18.6％，环降35.6％，销售金额17.3亿元，同升20.3％，环降39.9％。均价13000元/平，环降6.7％。13年1-4月累计销售86.4万平，同增45.5％，金额113.7亿，同增65.7％。
　　销售环比调整主要是因为公司推盘节奏变化，4月货量提前在3月推出所致。3月份受政策不确定影响，推盘提前，影响4月原定货量。
　　5月新推盘数量上升，加上政策冲击逐渐消化，销售回升可期。1）4月计划推盘项目仅16个，5月大幅增至24个，推盘节奏明显提速；2）新推产品中中小户型占比提升，保证公司维持较高的去化速度。我们预计金地未来小于144平的中小户型占比将提升至70-80％；3）政策影响逐渐消化，市场景气度仍在延续。各地“国五条”细则落地力度低于预期，负面冲击逐渐被消化，需求将再次迎来释放。
　　4月零拿地，地价合适时机预计未来充裕现金仍将向拿地优势转化。13年一季度公司集中大量拿地，总建面达209万平，已接近12年全年拿地建面（226万平），故4月拿地节奏放缓属正常，目前金地账面现金183亿，我们认为充裕资金未来在合适的地价时机，仍将持续向拿地优势转化，持续优化产品结构。
　　产品结构调整、融资优势以及管理改善将成为金地13年出现经营拐点的“三重保障”，销售具良好弹性。预计13、14年金地集团EPS分别为0.87、1.08元，更新拿地后RNAV10.76元，现股价相对折31％，维持增持评级和目标价8.9元，对应13年PE10倍，继续重点推荐。
　　催化剂:销售去化理想；核心风险:政策调控致销售不达预期。
　　（，，，）:2013年4月销售数据点评
　　保利地产 600048
　　研究机构：（，，，） 分析师：高建 撰写日期：
　　1、2013年4月，公司当月实现签约面积80.14万平方米，同比增长11.50％；实现签约金额94.37亿元，同比增长3.20％。月，公司累计实现签约面积365.32万平方米，同比增长69.29％；实现签约金额401.95亿元，同比增长67.38％。公司4月份在1个城市新增一幅土地储备。
　　2、事件点评:
　　2.1.从4月份当月的销售情况来看，当月销售面积和销售金额环比分别下降了26.21％和21.55％。由于今年一季度购房者受宏观调控的影响担心购房支出成本的增加而恐慌性提前购房，一定程度上透支了年内的部分需求，故4月份销售情况环比3月份出现下降是符合预期的。去年的5、6月份是全年的销售高峰，因此，可以预计今年5、6二月的环比销售可能逐步企稳，而同比增速则会继续下降。
　　2.2.在土地储备方面，公司4月份仅新增一幅土地储备，前4个月累计获得土地储备合计规划总容积率建筑面积455万平方米，合计支付权益地价102亿元，大幅低于万科1164万平方米和214亿元的水平。公司在土地储备方面似乎有所放缓。
　　2.3.从房屋平均成交单价上看，当月平均销售单价和累计平均销售单价均比上月小幅上涨，且是连续第3个月上涨，但仍略低于2012年全年11290元/平方米的平均成交单价。我们认为，价格的小幅波动更多是由于成交结构的原因造成，2013年公司的成交单价保持平稳中有所上涨的概率较大。
　　2.4.盈利预测及投资评级:我们对公司未来3年的业绩预测为:2013年每股收益为1.53元；2014年每股收益为1.82元；2015年每股收益为2.04元，维持推荐评级。
　　2.5.风险提示:房地产宏观调控的力度和时间超出预期或者公司业绩结算的不均衡，都会使我们的业绩预测不达预期，提醒投资者注意投资风险
　　（，，，）:年报业绩靓丽，规模扩张是看点
　　世荣兆业 002016
　　研究机构：第一创业证券 分析师：王皓宇 撰写日期：
　　公司2月28日发布了年报，2012年实现营业收入6.18亿元，同比增长12.4％；实现归属于上市公司股东的净利润1.70亿元，同比增长100.4％；实现扣非后的净利润0.74亿元，同比下降12.6％。公司2012年的EPS为0.37元，ROE为16.6％，同比分别增长105.6％和7.2个百分点。
　　给予审慎推荐评级:我们预计公司年的净利润分别为3.15亿元、3.74亿元和3.83亿元，对应的EPS分别为0.68元、0.81元和0.83元，尽管当前股价估值的优势并不显著，但是考虑到公司当前市值较低，增长弹性较大，首次给予审慎推荐评级，股价的目标区间为12.6-14.3元。
　　风险提示:销售表现低于预期、项目拓展困难。
　　（，，，）:大股东持续增持体现后续增长信心
　　鲁商置业 600223
　　研究机构：（，，，） 分析师：涂力磊，贾亚童 撰写日期：
　　公司公告大股东及其一致行动人自日起已经累计增持公司1006.52万股，约占公司总股本1.01％。
　　投资建议:
　　公司公告大股东自去年11月21日增持公告之后继续增持公司。这是公司第三次公告大股东增持行为。（1）连续增持彰显大股东对公司后续增长信心；（2）大股东首次增持以及第三次公告增持的336万股股价均在4.2元附近，与目前价位较为接近；（3）我们认为公司目前股价未能反映资产变化情况。大股东2009年重组ST万杰并注入相关资产。当时重组价格为每股5.78元，其后未发生股本变动。目前公司股价仅为4.64元，相对于2009年重组价格折扣达20％。公司在日对2008年注入资产进行重新评估。从评估报告看，以日为评估基准日，公司置入资产价值在49.76亿，高于2008年置入评估价31.95亿。重组时注入的房地产资产总建面约为380万平；目前公司经过近4年上市后的持续发展，项目储备达到600万平左右。但目前公司市值仅为46亿元，依然低于2008年注入资产价格。预计公司年每股收益分别是0.43和0.55元。截至5月20日，公司收盘于4.64元，对应2013年PE为10.79倍，2014年PE为8.44倍，对应RNAV为9.8 元。考虑到公司的成长性和山东省内龙头地位，我们给予公司RNAV约60％的折价，对应公司目标价5.88元，维持“增持”评级。　
　　荣盛发展:高周转，业绩弹性大
　　荣盛发展 002146
　　研究机构：爱建证券 分析师：左红英 撰写日期：
　　事件:公司发布了2013年1季报。2013年1季度，公司实现营业收入23.72亿元，同比增长30.76％；实现归属于上市公司股东的净利润2.98亿元，同比增长33.45％；基本每股收益0.16元，加权平均净资产收益率3.57％。
　　投资要点
　　业绩平稳增长。报告期内，公司实现营业收入23.72亿元，同比增长30.76％，增速较去年同期提高了13.12个百分点；公司业绩连续多年平稳增长。
　　筹资能力强。扣除预收帐款后的负债率为43.06％，较年初回落了1.55个百分点。筹资活动产生的现金流量净额12.68亿元，较上年同期增加了11.93亿元；短期偿债能力方面，公司短期债务比率100.69％。整体来看，公司财务稳健，短期资金基本能覆盖债务，且筹资能力较强。
　　拿地积极，周转快。截止1季度末，公司预收款项达146.33亿元，同比增长53.34％。公司周转迅速，销售情况良好。1季度，公司销售商品、提供劳务收到的现金39.27亿元，同比增长87.45％；在拿地方面，公司仍然保持积极的态度。1季度，公司购买商品、接受劳务支付的现金49.12亿元，同比增长107.96％。
　　估值与预测。公司2012年实现每股收益1.14元。我们预测公司2013年至2014年的每股收益分别为1.51元和1.98元，4月19日收盘价为15.82元，对应公司年的市盈率分别为13.84倍、10.48倍和7.98倍。鉴于公司较好的成长性，给与“推荐”评级。
　　风险提示.政策调控超预期的风险；销售受阻的风险
　　（，，，）:销售同比大幅增加
　　华业地产 600240
　　研究机构：中投证券 分析师：李少明 撰写日期：
　　投资要点:
　　1季度公司销售商品收到的现金8.4亿元（+394％），主要销售为通州项目尾盘、大连二期及长春项目。预计二季度北京项目将新推，大连二期10多万平，长春项目10多万平在售，武汉项目未来或将新推，可售资源充足。公司预计13年北京项目、长春项目、大连二期分别销售20亿元、4亿元、6亿元，合计30亿元（+17％）。
　　随北京通州项目的再次推盘，销售业绩又将进入释放期，13年增长可期。
　　1季度公司实现营业收入1.8亿元（+3.5％），归属上市公司净利润0.1亿元，EPS0.01元，同比降5.6％。综合毛利率42.2％，同比降2.3个百分点，未来随通州项目价格上涨预计未来毛利率仍将小幅提升。三项费用率为18.1％，同比下降0.9个百分点，销售费用和财务费用均下降，未来随收入规模提升费用占比将有所下降。
　　短期资金安全，长期偿债压力仍存。1季度末公司持有货币资金24.3亿元，因销售回款增加较年初增63.8％。短期有息负债1亿元，短期无偿债压力。资产负债率为74％，扣除预收账款后的负债率为61％，净负债率121％，同比分别上升7.6、下降2.7、上升4.5个百分点，长期负债压力较大，但随销售回款增加，长期偿债风险不大。
　　1季度末预收款15.6亿元，锁定今年一半业绩。公司在通州拥有134.5万平的土地储备，600亩通州东小马村和750亩通州李庄的一级开发项目，资源稀缺价值高，且有望受益环球影城落户。同时积极培育金矿业务，力争年内投产，预计年内或将开始小幅盈利，远景收益可观，业绩增长可期。预计公司13-15年EPS0.41/0.62/0.86元，RNAV8.3元，股价5折交易，投资价值被低估。未来6-12个月合理股价为5.5元，维持“推荐”评级。
　　风险提示:北京调控政策进一步收紧的风险以及矿产资源尚未详查等风险。
　　华夏幸福:环上海连续落子，新区域年内贡献新增销售
　　华夏幸福 600340
　　研究机构：中银国际证券 分析师：田世欣 撰写日期：
　　最新情况:
　　1季度整体销售70亿元，其中地产贡献了57亿元。1季度，华夏幸福（600340.CH/人民币27.00，买入）实现整体销售额70亿元，同比增长132％，完成年初计划280亿元的25％。其中，房地产业务签约销售额57亿元，同比增长153％，而其中固安园区贡献了大部分，并且预计固安今年有望销售达100亿元。
　　环上海区域布局落子嘉善，价格和位置凸显价值洼地。嘉善项目的委托面积12平方公里，属于在环上海区域的首个项目布局，并且位于沪昆高速和沪杭高铁沿线，离上海松江新城40公里，目前周边房价7，000元/平米，仅为松江新城的一半不到，未来价格上涨空间较大。另外，其分成模式也比原来固定模式更为优厚，其中，基建和土地整理成本按15％加成。项目招商和销售将于明年开始。
　　无锡、苏家屯和嘉善为销售新增量，前两者今年下半年开始贡献。无锡、苏家屯和嘉善的销售是未来1-2年的新增量，预计每年每个项目贡献3-5亿元，2年左右可以贡献到10亿元，按照固安的发展经验，预计5年后能达到比较高的规模，三个项目销售远期占比达到10-20％。三个项目中，无锡和苏家屯今年下半年就可以进入销售。
　　12年开始改变招商策略，加大对于大型企业的招商力度。经济的下滑会导致中小企业的投资热情会下滑，因此公司从去年开始改变招商策略，加大对大型企业的招商力度（如:中国（，，，）集团），公司数据显示，12年的签约入园企业45家较11年的82家下降了48％，但单体签约规模由11年的1.5亿元提高到了12年的6.2亿元。
　　拓展集中北京和上海行政边界，受益住宅需求和产业的外溢。拓展区域主要集中在北京和上海的行政边界上:（1）住宅销售方面，不受限购政策之余，却可享受住宅需求的溢出；（2）产业方面，可受此类大城市的经济带动作用，产业方面形成互补，且上海的产业为外向型，相对于北京的向心型而言，上海对周边的辐射作用更为明显，公司产业招商更为便利。
　　维持买入评级
　　华夏幸福以独创的园区开发新模式，实现了政企共赢的局面，未来在新型城镇化的推进过程中将大有可为；近期，公司在环上海区域布局落子嘉善，或将预示着产业新城模式的拓展的速度加快、拓展的区域扩大，并且分成模式也较原来固安模式更为优厚，显示了北京区域外其他区域对于该模式的认同，便于公司后续继续向外扩张；在销售方面，无锡、苏家屯和嘉善为近1-2年的销售新增量，一定程度上可以化解原来固安单一区域销售比重过高的风险。我们维持公司2013-14年盈利预测为2.66元和3.37元，维持买入评级。
　　新华联:销售大幅增长，财务状况稳健
　　新华联 000620
　　研究机构：信达证券 分析师：崔娟 撰写日期：
　　事件:公司发布2012年报，2012年公司实现营业收入24.63亿元，同比增加0.02％；归属于上市公司股东的净利润为5.05亿元，同比减少17.49％；基本每股收益0.32元，基本符合前期预测。
　　销售实现快速增长。2012年公司实现销售面积27.23万平方米，较上年同期增长120.49％；实现结算面积16.66万平方米，较上年同期增长11.89％。截至2012年末，公司尚有18.55万平方米已签约销售未交付结算，合同金额总计12.88亿元。
　　拿地速度明显加快。2012年公司新增建设用地11宗，新增项目储备约145.68万平方米。公司新增顺义、平谷开发项目，进一步丰富北京地区的土地储备。同时，公司继续推进全国性二、三线重点区域的布局，新增武汉、大庆、株洲和银川等城市项目储备。
　　财务状况稳健。报告期末，公司资产负债率73.35％，较年初增加10.4个百分点；公司持有现金13.25亿元，远远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和7.34亿元。
　　盈利预测:我们预计公司年每股收益分别为0.37元（下调24.5％）、0.5元（下调24.2％）、0.62元，对应日收盘价（5.06元）的市盈率分别为14倍、10倍、8倍，维持公司“增持”评级。
　　风险因素:行业调控政策的力度和持续时间超预期，宏观经济增速低于预期；销售下滑。
　　（，，，）:稳步增长
　　格力地产 600185
　　研究机构：中信建投证券 分析师：苏雪晶，乐加栋 撰写日期：
　　格力地产发布2012年年报，实现营业收入16.24亿元，增长21.61％；实现营业利润3.91亿元，增长16.72％；实现净利润3.21亿元，增长27.20％；EPS0.56元。每10股派2元。
　　业绩上升、毛利小幅下降:公司营业收入增速高于营业利润，主要是由于结算毛利率降低和本期财务费用大幅提高所造成的。截至12年末，公司预收账款较去年同期下降17.4％，由于12年珠海市场整体价格小幅下降，预计综合毛利相比12年降低3个百分点，利润增长10％左右。公司13年销售以珠海的格力广场和格力海岸项目为主，珠海市场近两年表现比较平稳，13年一季度较12年同比增长10％，公司近几年依旧坚持深耕珠海的策略，预计13年全年公司销售规模会较12年将有小幅上涨。
　　关注新区域布局:公司在战略布局上始终以深耕珠海一地为主，这为公司带来了稳定的业绩，但也由于珠海市场容量有限，制约了公司进一步发展，公司在去年成功接力格力集团布局重庆，力争2013年实现销售。资金方面，公司前期由于投资格力海岸地价款较高资金一直较为紧张。公司净资产负债率较11年大幅上升，原因是由于12年公司销售回款水平下降，而且投资加大，导致负债水平大幅提高，以公司目前的销售回款状况，维持如此规模的杠杆水平有一定难度，公司需要在保证销售回款的情况下，调整资产负债水平，为进一步投资发展，打下基础。
　　盈利预测与投资评级:公司主要项目在珠海且单一项目体量较大，前几年主要靠格力广场以及香樟美筑项目销售，随着公司大项目格力海岸的预售，公司销售规模有望上一个台阶。在珠海外市场，公司成功进驻重庆两江新区，未来运作考验管理团队异地运作能力。预计公司13-14年EPS分别为0.63、0.72元，首次给与“增持”评级，目标价8元。
（责任编辑：李欣）
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