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2016购房契税新政策解读
　　昨日下午，财政部发布通知，对房地产交易环节契税、营业税进行调整。2月22日起，购买二套房的契税由原来的3%分别降至新政标准的1%和2%。业内人士表示，新政使得购买144平方米以上户型的契税成本大幅降低。
　　契税取消144平方米以上一档
　　契税方面，通知中规定，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。
　　对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。&家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。&通知中称。
　　记者了解到，此前福州市的标准是购买首套(首改)普通商品住房面积在90平方米以下(含90平方米)，契税按1%征收;面积在90~144平方米(不含90平方米)的，契税按1.5%征收;144平方米以上的，按3%征收契税。新标准取消144平方米以上一档，90平方米以上统一按1.5%征收。而二套房的契税由原来的3%降至新政标准。
　　同时，营业税征收也作出调整。通知称，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　对比可知，新标准不再区分普通住房与非普通住宅，统一按年限进行营业税核征。
　　按目前福州市规定，日起购买商品住房的，同时满足住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)的，为普通商品住房。
　　通知中还称，北京、上海、广州、深圳暂不实施上述个人购买家庭第二套改善性住房契税优惠政策和营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按之前政策执行。
　　业内：新政打消购房者观望心态
　　&不管首套还是二套，新政使得购买144平方米以上户型的契税成本大幅降低。&业内人士林先生说，目前除了一线城市，多数城市的大户型库存都比较多，新政有利于降低购房成本。
　　一些业内人士指出，这是财税领域亮出的调控房地产市场一记&大招&，传递出房地产&去库存&的强烈信号。
　　双安房产总经理郑爱新也表示，目前改善型需求占二手房市场约30%的份额，新政会让二手房市场进一步活跃。据计算，以一套150平方米、总价240万元的首套房为例，调整前需缴3%的契税7.2万元，调整后仅需1.5%，折合3.6万元，省了一半。
　　若购买的是二套房，以一套80平方米(90平方米以下)、总价120万元的房子为例，调整前需缴纳3%的契税3.6万元，调整后只需1%，即1.2万元，少缴2.4万元。
　　调整房地产交易契税营业税优惠政策的通知
　　新政：二套房契税大幅降低
　　目前，在合肥，个人购买家庭第二套住房的，面积不管是90 平方米以下还是90 平方米以上的，均按4%征收契税。而下周一实行的新规，则均大幅降低。
　　新规显示：&对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90 平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90 平方米以上的，减按2%的税率征收契税。&
　　而针对首套房，契税政策也有所变化，个人购买家庭唯一住房，面积90平方米以下，与之前一样，契税仍按1%税率征收;而90 平方米以上的，无论是否大于144 平方米，均减按1.5%征收，而之前144 平方米以上的要按4%征收，90~144平方米的也要按2%征收。
　　住房满2 年都免营业税
　　去年3 月，财政部、国税总局发文，将普通住宅的营业税免征由&5 年&改为&2 年&，不过针对非普通住宅仍有规定：&个人购买2 年以上(含2 年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。&
　　而此次营业税新规规定，个人将购买不足2 年的住房对外销售的，全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征营业税。
　　也就是说，个人144 平方米以上的非普通住宅，只要购买满2 年，也能免征营业税。
　　不过此次契税、营业税优惠政策，在北京市、上海市、广州市和深圳市暂时不实施
　　算账:150 万元二套房少3 万契税
　　优惠政策，到底能给纳税人省多少钱呢?记者采访了几位正在买房的合肥市民。
　　市民符先生在合肥市经开区看中了一套130 平方米的住房，是家庭首套房，房屋已满2 年，成交价是107 万。按照原政策，符先生购买房屋的契税按2%缴纳，21400 元;而依新规，按税率1.5%缴纳，是16050 元。符先生享受到了5350元的优惠。
　　张小姐准备购买第二套房，面积120 平方米，成交价是150 万元，房屋满2年。契税的税率由原来的4%减至2%，一共享受3万元的优惠。自从二孩政策放开后，省城的方先生就一直在寻觅大面积的二套房。
　　而此次新规对满2 年以上的住房，全面免征营业税，对他来说，无疑是个大利好。&看中了一套170 多平方米的大平层，230 万，年前刚与卖家签过合同，但营业税卖家要求我付。正准备月底交税呢，这下好了，营业税免了，契税降了，我能少交十几万的税，真是太好了!&
　　落地:我省下周一起执行新规
　　那么，房产交易环节契税、营业税优惠新规，何时能落地呢?对此，新安晚报、安徽网记者从合肥市地税局了解到，22 日，即下周一，全市统一执行优惠政策。
　　&目前我们还没有接到文件，但会马上在各个区地税分局张贴契税、营业税优惠政策公告，并对现有的征税系统进行调整。&合肥市地税局有关负责人表示，紧急通知已经发放到各个区分局，将利用周末时间完成全市纳税系统与新规的对接，并对纳税服务人员进行相关培训，确保下周一，让所有纳税人享受到优惠新政策。
　　随后，记者从安徽省地税局获悉，全省地税系统也将于下周一，统一执行新政。
　　探访：政策刚出就有人来咨询
　　&现在大家对楼市很关心啊，政策下午才出来，就有人来问情况。&合肥一家房地产中介公司的负责人俞亮告诉记者，昨天下午3 点多政策出来，短短一个小时内，他们在合肥市的十几家门店，都有市民过来咨询新政的情况，&问题无非是买房和卖房有没有什么优惠。&
　　当然，这一政策如此受关注，也与合肥的房地产市场现状有关。记者在采访中了解到，不少市场人士都觉得最近的合肥楼市有点&火&，&去年四五月份之前，一套房子在我们中介卖得快的，一般要一个星期出手。现在只要有房源，两三天就能卖掉了，转手特别快。&
　　正因为合肥最近的房价涨得比较快，连违约情况都变多了，&有不少市民在春节前签订了购房合同，结果一个春节过去，卖方就变卦了，想等等再卖。&俞亮告诉记者。不过在业内人士看，国家减免契税和营业税的政策，信号意义比较大，&可能会让很多人看涨楼市。&
　　特别提醒 ：买第三套房，契税不减征
　　对于税收优惠新政，合肥市地税局相关负责人告诉记者，新政主要优惠对象是&家庭第二套改善性住房&，指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。
　　&原有契税税率，是依据首套住房和非首套住房进行划分，第二、三套住房均是非首套住房范畴。而此次新政中，将优惠限定到家庭第二套住房。&这位负责人表示，如果是家庭购买第三、第四套住房，则不能享受到新政关于契税的优惠。
　　值得关注的是，新政中关于营业税政策，优惠的条件只是&满两年&，而原有政策对&普通住宅&与&非普通住宅&是区别对待的。&原政策，非普通住宅的营业税，满两年是差额征收，而此次满两年就免征。&这名负责人表示。
　　契税新政策2016常见问题解答
　　1.新政出来是不是就没有普通住房和非普通住房的概念了?契税是不是不会有3%了
　　答:错。营业税中还是有普通住房和非普通住房的概念，满两年的非普通住房依然要交差额营业税。契税的优惠上海只针对家庭唯一住房，如果是非家庭唯一住房，依然是3%
　　2.是不是首套房都能享受政策带来的优惠?
　　答:我想说这个说法不准确，在契税条例中是不存在&首套房&的概念，只有唯一住房的概念，因此能不能享受政策优惠并不是看你是不是第一次买房，而是看你买的这套房子是不是唯一住房，也就是说你即使没买过房，只要你在其他房子的产证上有名字，依然不能作为唯一住房享受优惠。
　　3.是不是我名下无房，这次就能享受优惠了?
　　答:契税是以家庭为单位判断是否是唯一住房，所谓家庭概念，是指你和你的配偶加未成年子女算作一个家庭，也就是说即使你名下无房，但你的配偶或子女在其他产证上有名字，那你依然不能算作唯一住房。
　　4.契税是否有成年子女首次购房的优惠?
　　答:没有，成年子女首次购房的优惠只是针对房产税，契税只看你的家庭成员有没有在其他产证上有名字。
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楼市又出新政 契税营业税“双降”！ 买144m2以上首套房少缴一半契税
购买满2年的住房出售时免征营业税，2月22日起执行；专家称新政意在去库存，或助推二线城市房价上涨
贾晓宁 徐兢 马祚波
&&记者昨天从财政部获悉，根据国务院有关部署，自日起，调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。&&契税方面，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2％的税率征收契税。&&在营业税方面，通知中明确，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。&&两大焦点&&1、新政时间如何确定？&&此次新政定于下周一（2月22日）开始执行，按照惯例，契税缴纳按照当年买房时契税政策执行，新房以合同鉴证时间为准，二手房以交件时间为准，虽然南京细则尚未出台，普遍预计仍会沿用过往做法执行。&&2、三套房契税如何缴纳？&&在三部委公布的契税新政中，优惠的对象针对的是首套房与二套房，并未涉及到三套房及以上如何缴纳。而在原先的南京契税缴纳政策中，将房产分为“家庭唯一住房”与“非家庭唯一住房”两类，因此，今后三套房的契税缴纳有待南京市的细则加以明确。&&契税政策&&新政策&&1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。&&2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。&&旧政策&&个人购买普通住房，且该住房为家庭唯一住房的，所购普通商品住宅户型面积在90平方米(含90平方米)以下的，契税按照1%执行;&户型面积在90平方米到144平方米(含144平方米)的，税率减半征收；家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。&&营业税政策&&新政策&&个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。&&旧政策&&个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税。&&特别提醒:北上广深不执行二套房相关契税政策。&&专家视点&&新政意在去库存，刚需和改善性购房受益&&税是降了，但省的税是不是还抵不上房价的涨幅？新政将带来哪些影响？是否利好股市？扬子晚报记者采访了业界、专家、学者，看看他们的预测和算账。&扬子晚报全媒体记者&贾晓宁&徐兢&&或助推二线城市房价上涨&&南京大学经济学系主任葛扬在接受扬子晚报记者采访时表示，新政的主要精神是去库存，降低了刚需和改善性住房的购房成本。由于不同城市库存情况不一样，新政效应也不同，他预测可能会推动热点二线城市房价提升，如南京、杭州等，但对大部分地级市、县城的效应有待进一步观察。&&过去144平方米是个槛，超过了就算是“非普通住房”，要交大把的税，而且出手时也远不如小户型好卖。值得注意的是，新政中没有提及“144平方米”、“普通住房”以及“非普通住房”，甚至连“别墅”也只字未提，这是否意味着今后再没有大户型之说了？对此，葛扬分析说：“模糊并不代表取消。相信后续每个城市会根据具体情况出台操作细则和政策解读。”那么大户型会量价齐升吗？他认为，受新政刺激，整个市场的需求将被带动，大户型当然会有一定表现，但未必会表现得强烈。&&葛扬提醒，事实上，出台新政也佐证了一点——去年下半年以来的一系列托市政策效应并不明显，需要继续“下猛料”达到去库存的目标。对于刚需和改善性买房，他认为有需求即可出手，而投资性购房仍要谨慎。&&对此，葛扬表示，房价走势像南京这样强劲的城市在全国很少，从政策角度看，大量三四线城市面临库存量大的压力，出台去库存“组合拳”非常有必要。他还预测，新政出台后很可能会出现外地人来南京“抢房”的景象，“县城的房子看不到提升空间，父母年纪大了，卖掉老家的房子来南京买房，不在同一屋檐下却又靠着子女，从家庭资产配置上也是合理的。”他指出，这部分需求将助推小户型去库存。&&刺激大户型改善性住房销售&&南京大学商学院经济学马博士认为，新政是春节前首付比例下调政策的延续，总体来说是国家房地产去库存若干政策组合拳的一部分。首先，新政符合国际通行办法，即交易环节减税或免税，持有环节交费，如房产税、遗产税等。新政鼓励交易，符合市场经济发展规律，所以是件好事。&&其次，新政符合市场消费习惯，随着“二孩政策”的实施，大户型的需求在逐渐增加，许多人不满足于“够住”，希望能多个独立书房，因而四房成为理想户型。新政减税，直接降低了改善性住房购买成本，刺激了人们改善的欲望。更多人愿意把小房子拿出来卖，房源变多，市场变活跃。&&第三，新政短期内促进销售，房价会涨但不会大涨。房价主要还是看房子属性，受地段、品质、配套等因素的影响更大。新政出台后，144平方米以上的大户型会更好卖吗？马博士认为，现在许多新开楼盘顺应市场需求，在户型设计上已做了进化，144平方米以内就能做出四房，无疑对145平米以上大户型四房带来冲击。新开楼盘纷纷放话下月推新房源，房价会飞吗？马博士认为不见得，“新楼盘会合理定价，毕竟人们的购买力有限，无休止地涨价只会吓跑意向客户。”&&新政有利于房地产板块反弹&&南京证券分析师徐银斌分析，周五闭市后，财政部发布《关于调整房地产交易环节契税&营业税优惠政策的通知》，和以往政策相比，通知将首套房面积为144平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税；二套房契税则从3%降为1-2%不等——不过这一政策并不针对京沪广深四地。该项新政对房地产行业构成利好：144平方米以上住房此前被定义为“非普通房”，要征收3%的契税，本次新政未有这种提法，有利于144平方米以上大户型的销售；二套房契税的下降，有利于促进市场销售。同时，房地产利好政策在一定程度上间接提振房地产行业上、下游的银行、建筑、建材、家电、装饰等产业，利好国民经济，有利于提振市场人气，有利于反弹行情的持续。&&新政影响&&南京楼市可能会“火上浇油”&&三部委发布的契税、营业税新政令南京房产圈“欢呼雀跃”，本就火热的房地产市场恐怕要“火上浇油”了，记者采访了开发商、中介公司以及部分买房人及楼市专家，普遍认为新政后对大户型消费将起到刺激作用。&扬子晚报全媒体记者&马祚波&&开发商：契税降低后进一步刺激出手&&保利地产相关人士接受记者采访时表示，身边有不少亲朋去年买房都获益良多，如今国家再出刺激政策，将会给南京房地产市场再添“一把火”。营业税调整针对的二手房市场，但是反过来会起到鼓励“卖旧买新”的消费行为，为改善型购房“添砖加瓦”。&&河西南的多家楼盘目前房源稀缺，正荣润峯售楼处的营销人士告诉记者，春节期间来看房的客户十分踊跃，开发商也在积极筹备房源上市，契税调整后对购买大户型的买家是一大利好，144平方米以上的住房契税有望减半征收，省去了一笔不小的成本，有客户获知新政出台的消息后，当即就打电话给销售员询问新房何时推出，急切之情溢于言表。&&采访中记者发现，随着“金三银四”传统旺季的临近，各家开发商都在备货上市，然而新政的出台使得部分开发商认为，市场需求或将继续放大，一些区域可能出现供需失衡。城东板块一家房企的营销负责人称，契税、营业税双降后，原本不打算买房的市民可能会投入购房大军，市场需求量或将人为放大，而市场货源增加的速度将赶不上需求量的增长。以麒麟板块为例，在售的多家楼盘以存货为主，由于房价相对较低，近期看房客大量涌入，契税降低后进一步刺激出手，板块供应量在“金三银四”将告急。&&买房人：担心二手房主又要加价&&刘小姐今天上午才去江北的一家楼盘看了房子，销售人员告诉她100平方米的户型目前卖光了，还剩几套144平方米以上的，她当时表示户型太大了。结果新政出来后，她立即跟家人商量了起来，“这是我的首套房，之前契税要3个点，144平方米的房子总价230万，契税将近7万块”，现在契税能省一半，这让她有点犹豫。刘小姐说，大户型确实住着舒坦，但是总价过高，只是现在有契税优惠，不享受的话就“浪费”了，她表示会再考虑考虑。&&相较于刘小姐的犹豫，李先生现在倒是有点担心。“我刚在河西看了房，160多平方米的大户型，房主买了满2年了，但是要按差额交营业税”，李先生说，按照新政满2年的一律免征营业税，他担心房主会不会因此加价。他对记者表示，双方事先约定的是房主净收益，这部分其实没有变化，只不过他自己的成本降低了，他听中介说以往有类似的案例，房主要求加价的，现在李先生只希望房主不要临时变卦。&&中介公司：建议客户等细则明确再送件&&我爱我家南京公司市场部相关人士告诉记者，下午3点多就有客户来电话要求不送件了，原因很简单：省税。该人士表示，这位客户来电话的时候公司还没有看到政策信息，感叹现在的房主消息真是太灵通了。这套房产是位于河西的120平方米左右的房源，市价400多万元，属于二套房，按照新政可以省下1个点的契税，接近5万元，中介公司跟双方沟通后，决定等南京的落地细则公布后再去房管部门送件。&&“我们把近期打算送件的交易全都理了一遍，挨个通知客户”，我爱我家市场部介绍说，告知他们契税与营业税有所调整，不必急于现在送件。链家地产的工作人员也告诉记者，新政将使得买卖双方都受益，因此建议客户等明确了执行方案再送件。&&记者了解到，还有个别客户今天上午刚刚送件，得知新政后，立即要求中介公司撤件。对此，多家中介人士表示，会尽量与房管部门沟通，争取为客户节约购房成本。&&业内呼吁：分类调控还应更精准一些&&南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，从前期出台的降首付政策，叠加税费减免，将刺激性政策逐步加码，楼市将会迎来越来越突出的上升行情。&&他认为，北上广深四大一线城市不在政策受益之列，显示出差别化调控的意图，楼市基本面良好的二线龙头城市成为最大的受益者，其中南京居首。南京楼市目前处在继续上涨的预期中，此次新政必然会推波助澜，希望政策受惠买房人的同时，市场能够平稳发展，过度冒进对楼市不利。&&专家还指出，虽然此次新政将北上广深排除在外，不过分类调控还应更精准一些。“以南京楼市、地市的现状，此举无疑‘火上浇油’，房企及买房人的非理性动作将增多，楼市不再健康。”专家认为，新政应将1.5线城市如南京排除在外，以稳定市场预期。&&昨天，有部分开发商表示将继续“捂房”，市场人士对此不太认同。相关人士认为从本轮房地产市场发展趋势来看，新政会促使新一轮需求的释放，待本轮市场需求在今年上半年集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。有观点认为，一线城市、部分二线城市如南京的量价齐升最多持续到今年上半年，今年下半年新一轮的调整很可能会来临。届时，如果企业没有在今年上半年加紧出货，极有可能陷入被动局面，建议开发商抓住上半年的去库存“窗口期”。&&相关新闻&&南京房管局昨首次回应：&&楼市不存在“一房难求”&&针对南京楼市当下甚嚣尘上的“房荒说”，南京房管部门昨日首次做出回应，指出南京不存在“一房难求”的状况，只因局部市场冷热不均。&扬子晚报全媒体记者&马祚波&&区域市场冷热不均是主因&&网上房地产公布的数据显示，目前全市可售房源为4.4万套，分布在主城六区的有鼓楼区2081套、建邺区2772套、秦淮区1356套、玄武区1446套、栖霞区4805套、雨花台区4428套，全部加起来的可售房源量为16888套，此外还有江宁区12481套、六合区9381套、浦口区5428套。&&分析认为，市民感觉买不到房主要是由于南京各大板块楼市供应的冷热不均。从各个板块来看，购房者普遍想买的主城项目可售房源量偏少，可售房源超过500套的15个项目集中在江宁、六合、栖霞、雨花台、浦口五个区的偏远地区，且两江板块供应量充足，占到了总可售房源量的六成以上。此外，春节前后本就是传统的楼市淡季，很多项目还没有上市，等到“金三银四”将有所缓解。&&督促开发商尽快领证销售&&南京市房管部门表示，2015年南京的房地产上市量为1147万平方米，销售量为1270万平方米。而2016年的上市量预计将达到1000万平方米，主要集中在河西、江宁、浦口这三大板块。其中，浦口板块的上市量将达280万平方米，占到了全市上市量的近三成。专家表示，不难看出，总价相对较低的刚需房源仍有保证，买房人不用急于一时。&&同时，房管部门称正在积极督促满足条件的楼盘尽快领取销售许可证，让市场可选择余地增加，因此喊“房荒说”有点言过其实。对于一些开发商借助所谓的“房荒”故意捂盘惜售的情况，房管部门表示将加大检查力度，严格杜绝扰乱市场情况的发生。&&车位、物管用房不在库存内&&针对部分人士所称的车位、物管用房等占据楼市库存一说，房管部门昨日表示，车位、物管用房并不在4.4万套可售房源之列。据了解，4.4万套是住宅类房源的可售总套数，不含有车库、商铺等可售套数，如果将每个楼盘的可售总套数全部加起来，数量将远远大于4.4万套。商铺列入的是商业地产可售面积统计范围，车库暂时没有单独做统计。&&房管部门表示，据不完全统计，南京主城六区现有在建工程抵押房源为5000余套，解押后即可购买。很多开发商为了保证资金流，将没有卖出的房源办在建工程抵押，采取解押一套卖一套的方式，从法律法规上来讲并不违规。不过，房管部门建议购房者尽量选购品牌房企的房源，防止一些小开发商因资金实力不强而跑路。&&完全没有了折扣，房子照样被抢光；河西的二手房主不到一个月加价100万，依然有人看房，类似的例子还有不少。专家表示，南京楼市照目前态势发展下去风险比较大，房管部门的表态能否达到效果有待观察。&&综合新华社等&&本报&万惠娟&制图
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