小区公共区域划停车位 物业收费应该不应该？
08:08　来源： 作者：网讯
采访中，也有三禾城中城的业主表示，物业说是将收取的停车费用于小区物业管理中，但是没有业主委员会，业主无从得知钱究竟用在了什么地方。物业公司需要将这笔账目公示
想把车开进小区，要向物业每月交90元的费用，否则车辆无法入内。而小区内的停车位都是划设在公共区域，原本属于业主共有的地盘，物业有啥权利进行再收费？近日，新浦区三禾城中城小区的业主向本报新闻热线反映，物业要求业主必须交一定费用，才能让车子停进小区。他们认为，物业此举侵犯了业主的权益，希望能引起相关部门的重视。 　　
■ 记者调查 　　
小区地面上确实划了停车位 　　
昨日上午，记者来到位于新浦通灌北路西侧的三禾城中城小区。在三禾城中城东门前，进出小区的通道口，分别设置了道闸。有车辆进出时，未看到门口的保安拦阻，也没有听见汽车鸣笛，车辆行至道闸前，道闸自动升起。 　　
进入小区，沥青铺设的主路上，紧挨着右侧的路面，用白线划设了一个接一个的停车位。从东门处开始，沿着主路，这种停车位一直划设到了南门附近。这些停车位上，并没有标注序号或车牌号之类的数字。除了小区主路，在个别楼栋单元入口附近，小区绿化带之间的空地上，记者也发现有车辆停放。 　　
&把车子开进小区，是要交费的。&采访中，一些小区业主如是说。18号楼的一位业主告诉记者，有车的业主如果想把车子开进小区停放，每个月必须交给小区物业公司90元钱，否则物业就不让车子进入。他家没有交这笔钱，所以每天车子只能停在小区外面。&小区道路本来就属于业主共有，大家停车理所当然，为何还要另外收费？&这位业主提出质疑，小区尚未成立业主委员会，物业有权对属于业主共有的东西进行处置吗？收费是否经过相关部门批准？ 　　
■ 物业回应 　　
车子太多，收费为便于管理 　　
针对业主的质疑，三禾城中城物业公司负责人做出了回应。宝利来物业公司负责人武先生介绍，物业之所以采取这样的管理方法，也是为了方便小区管理，维护小区的环境和秩序，同时亦属无奈之举。 　　
三禾城中城小区业主有1000多户，目前已入住的达900多户。据统计，小区私家车的保有量达600多辆，而小区的两个地下停车场车位加起来才260个，即便全部使用，也难以满足业主的停车需求。这些地下停车位一部分是民防工程配套，一部分在开发商手中，是用于销售的，物业公司没有处置权。为了满足业主的停车需求，在不影响消防救援等公共安全的前提下，物业公司在小区道路一侧划设了一些临时的停车位，以方便业主停车。 　　
武先生介绍，虽说业主入住率不低，但小区的物业管理费收取率只有70%左右。按照现有的物业收费标准，小区10万平方米的物业管理面积，收上来的物业费，根本就不够物业公司人员的开支。自2013年7月开始，开发商也不再对小区物业管理进行补贴，物业公司的生存压力陡增。而在此之前，虽然经过了物价部门的批准，物业都没有收取业主的停车费用，眼下对业主停车收费，主要目的不是为了赚钱，而是为了方便小区管理。因为到目前为止，加上地面临时停车位，物业公司能够收费的停车位不足一百个，而光东门那处方便车辆进出的蓝牙道闸改造，就花了3万多元。 　　
不足百个停车位，要是让所有的车辆都进入小区，小区内就乱了套，所以现在除了购买小区地下停车位和地上车库的业主，可以把车子开进小区。其他的业主要想把车子停在小区内，只能购买蓝牙卡，每月交90元的费用，才能把车子停在地面临时停车位上，否则车辆只能停在小区外面。 　　
■ 部门说法 　　
可以收费，钱的用途有规定 　　
未成立业主委员会，物业是否有权在公共区域划设停车位？市住房保障和房产管理局物业管理处、新浦区住房和城乡建设局物业管理科的相关负责人均表示，日起施行的《江苏省物业管理条例》规定，业主大会成立前，需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的，应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账，所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业服务费。相关负责人亦表示，目前，市区不少小区都面临车辆激增，而停车位严重不足的现实。为了方便小区管理，车辆有序停放，小区物业也都采取了收费管理的办法。 　　
那么，三禾城中城地面停车位收费，是否真的如物业公司所说，经过了物价部门的批准？昨日，记者为此联系了市物价部门。市物价局服务价格处人士介绍，关于三禾城中城小区地上停车位的收费问题，物价部门曾于2010年进行过相应的批复工作。 　　
采访中，也有三禾城中城的业主表示，物业说是将收取的停车费用于小区物业管理中，但是没有业主委员会，业主无从得知钱究竟用在了什么地方。物业公司需要将这笔账目公示，以便让业主心中有数。
编辑：唐唯&&
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第03版：法律生活
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物业有权向业主收取停车费吗
专家认为，物业有权收取停车费，但多数收费程序违规，收费制度尚需完善
&&&&门诊问题:物业有权向业主收取停车费吗?&&&&门诊专家:&&&&&广东省佛山科学技术学院法律系副教授　陶阳&&&&&北京世华律师事务所律师　张徐宁&&&&&北京大学经济法博士　黄文熙&&&&专家观点:&&&&◇物业收取停车费的程序违法，自然得不到业主支持&&&&◇小区停车收益应当归全体业主所有&&&&◇政府有关部门应当完善小区停车收费标准相关规定&&&&◇房地产行政管理部门应加大对物业的监管力度&&&&近日，微信朋友圈有篇文章的观点“小区物业无权收取停车费”，令车主们精神为之一振。北京某小区车主王女士向记者反映:小区地下停车位是自己花了10万元买的，但物业每年还要收取960元的管理费，不交就不让停进车位。&&&&&为什么明明拥有产权还要向物业交费?物业收取停车费是否合法?对此，本报记者采访了广东省佛山科学技术学院法律系副教授陶阳、北京世华律师事务所律师张徐宁、北京大学经济法博士黄文熙。&&&&物业向业主收取停车费有法律依据吗&&&&“物业是否有权向业主收取停车费，需要考察停车费的性质。小区停车费的性质有两种，一种是土地使用费，一种是管理费。两种费用的收费依据与收费主体是不同的。”张徐宁说，根据物权法第73条的规定，小区内的道路、绿地、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。第74条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。由此可知，土地使用费收费的法律依据是物权法，收费主体是业主。业主可以因车辆占用土地而收取土地使用费。而管理费的收费依据是合同法及国务院颁布的《物业管理条例》。合同法第365条及第366条规定，保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同。寄存人应当按照约定向保管人支付保管费。而《物业管理条例》第55条规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。由此，物业在征得业主同意后是可以利用小区的土地进行经营的。车主向物业交纳的其实是车辆保管费。&&&&&陶阳则认为，小区物业可以收取停车费。物业收取的停车费性质是保管费，业主拥有所有权和物业收取保管费并不矛盾。因此，总体而言，物业收取停车费不违法。&&&&业主为何对物业收费抵触&&&&物业虽然有权收取停车费，但业主并不认为其收费行为合法，业主与物业常为此发生冲突。&&&&&对此，陶阳分析说，这是因为物业收费的程序可能违反了相关规定。《物业管理条例》规定，利用小区土地经营应当征得全体业主或经业主大会同意。但一般情况下，物业不会向业主征求意见，因为挨个向全体业主征求意见是不现实的，而有的小区可能没有业主大会。而怎样收费、收取多少费用，根据《物业管理条例》规定，应由物业在符合物价部门的基础上和业主大会商定。但同样显而易见的是，没有几个小区物业会遵循这种程序。正因为物业收取停车费的程序违法，其收取费用的行为就不可能得到业主支持。&&&&&其实，一些物业在设置车位的时候就已经违反了相关规定。黄文熙说，停车位是建筑物的共有部分，使用停车位所产生的收益必须归全体业主享有。即应当由地面停车位的使用人向业主委员会（即小区全体业主的代表机构）交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业交纳看管费用。&&&&&因此，无论开发商还是物业都无权擅自在小区的地面设立停车位，他们事先应取得业主大会的许可，并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定，比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业维修及管理等费用开支后，才能向相关主管部门申请设立和运营小区地面停车场。否则，将构成无权处分的侵权行为。但实际情况是，有些车位是合法设置的，而有些车位却是物业自己划线设置的。车位违法设置，收费行为自然也是违法的。&&&&&陶阳说，还有一个重要的原因，使得业主认为物业无权收取停车费，就是停车费最后的去向成了秘密。《物业管理条例》第55条规定:“业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”但是现实生活中，停车费一般被物业占用，业主毫不知情。这也是业主对于物业收取停车费多有诟病的原因之一。&&&&&从公平的角度讲，一个物业管理区域内的业主不会都有车辆，如果有车的业主和没有车的业主一样承担小区公共设施的维修显失公平。只有让全体业主共同分享停车利益，才能彰显公平。据黄文熙介绍，目前已有多起民事案件的判决对此予以充分肯定。如，上海天鼎花园业主委员会诉上海赛福莱物业发展公司服务合同纠纷一案，上海市静安区法院最终判决:上海赛福莱物业发展公司向上海天鼎花园业主委员会返还地面停车费98962.5元。&&&&停车费该怎样收取&&&&&张徐宁表示，在收取小区停车费之前，需区分车位产权归谁所有。根据物权法第74条规定:“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”据此，一般而言，地面车位属于业主共有，而规划用于停放汽车的车位、车库应当归开发商所有。例如单独停车楼、地下停车库的产权属于开发商，如果卖给了业主，就应当归业主所有，由于业主拥有土地使用权，业主不再交费。但如果涉及车辆管理，业主需交纳车辆管理费。这就意味着，地上车位的停车费包括土地使用权费及管理费，而拥有产权的车位停车费只包括管理费。所以，前述王女士虽对地下车位拥有产权，也得交纳管理费。&&&&&对于地下停车库产权属于开发商的观点，黄文熙持不同意见。他认为，地下停车场产权也应当归小区全体业主所有，不能由开发商出售。&&&&&一是因为小区地下停车场作为公共配套设施，是建筑物的辅助设施，按照相关法律规定，应当随土地使用权转让。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第23条规定，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。该条例第24条规定:“地上建筑物、其他附着物的所有权人或者共有人，享有该建筑物、其他附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转移，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”由于小区业主已经取得地上建筑物的所有权，相应地获得土地使用权，作为同一土地地下公用建筑的停车场，应一并取得共有产权。&&&&&二是建设部《商品房销售面积计算公式及公用建筑面积公摊规则(试行)》第8条第1款规定，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积。该规则第9条规定:“公用建筑面积计算原则:凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算:整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套(单元)套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的公用建筑面积。”根据上述规定，独立使用的地下室、车棚、车库等不应分摊，而作为公共使用的地下室则应分摊。即作为住宅小区公共场所使用、发挥实际停车功能的地下停车场，应当属于分摊的范围。实际上，开发商开发一个小区建设项目，地下停车场不对外销售，但开发商已将地下停车场的建设成本计入了可售房屋，从这一点看，住宅小区地下停车场也应属于分摊范围，其产权理应由小区全体业主所共有。小区地下停车场如何进行收益使用，也自然应由小区业主委员会或全体业主作出决定。&&&&&收费制度如何完善&&&&&黄文熙认为，各地政府有关部门应当完善住宅小区停车收费标准的相关规定，以减少因小区停车收费标准引起的争议。房地产行政管理部门应加强对物业的监管力度，使物业依法履行物业管理职责，化解矛盾纠纷。相关部门还要加强法制宣传提高全民法制意识，以使小区停车收费问题能够得到及时有效的处理。&&&&&不过，以上方法均治标不治本，黄文熙建议，由我国立法机关或国家住房和城乡建设部、国土资源部明确规定:小区公共停车场用地属于公摊面积，归全体业主共有，所有房屋均应配一个停车位，面积大的可以配两个停车位，避免因住宅小区公共停车场权属产生歧义引发纠纷。同时，也避免开发商重复销售土地使用权，侵害业主权益。