2016，房价最有上涨潜力的城市
&&&&和讯网消息，01月02日，和讯博主天天说钱发表了题为《2016，房价最有上涨潜力的城市》的，以下是博客全文：岁末年初，各种预测又多起来。看了几篇关于楼市的预测文章，觉得不靠谱的居多。所以给出我的预测，让时间来检验。先看基本面。2016年是“救市政策”进一步发力的年份，所以从政策面看，只有利好没有利空。预计将出台的政策包括：央行进一步降息、降准；首套房、二套房的首付会进一步降低；更多城市落实减税、补贴、购房入户政策；通过银行信贷，有保有压，迫使开发商降价、接受重组；政府购买积压商品房做安居房；出台政策鼓励个人和企业大量收购商品房，用来出租等等。这些政策，最终可以让部分城市楼市回暖，但不可能让全国楼市大逆转。在这种情况下，销存比低，有人口竞争力的城市，其楼市具有上涨的潜力。下面这张图，是易居中国公布的35个城市的销存比。也就是，用多少个月，可以消化完目前的积压房屋。可以看出，苏州、南京、合肥、南昌、深圳的销存比最低，指标最为健康。北海、烟台、茂名等城市销存比最高，消化积压商品房需要的时间最长。接下来我们再看一下主要城市的人口竞争力。我仍然使用了小学在校生人数这个指标，选择了2004年到2014年为考察的时间段，表中的单位为万人。主要城市过去10年小学生人数增长排序城市20042014增幅1厦门14.726.0+76.9%2北京51.682.1+59.1%3东莞44.868.7+53.3%4长沙31.848.1+51.3%5深圳52.679.3+50.8%6上海53.780.3+49.5%7郑州57.775.1+30.2%8苏州?36.547.2+29.3%9杭州44.850.3+12.2%10佛山42.347.4+12.0%11青岛47.6951.65+8.3%12济南37.5540.51+7.9%13南京32.433.9+4.6%14无锡32.333.6+4.0%15天津55.557.3+3.2%16广州87.590.1+3.0%17宁波47.648.3+1.5%18温州65.262.1-0.2%19福州51.449.9-3.0%20南昌41.539.7-4.3%21成都?142.1132.5-6.8%22海口18.917.1-9.5%23大连?32.428.8-11.1%24西安63.853.8-15.7%25沈阳41.835.1-16%26兰州25.820.4-20.9%27武汉57.844.5-23.0%28三亚?7.976.10-23.5%29重庆272203-25.4%30全国112469451-16.0%注：表中成都的数据是“小学+初中在校生人数”；苏州没有公布2014年的数据，所以用2013年和2004年做的比较；三亚数据不完整，使用的是2013年和2005年数据的比较；大连为2014年和2008年数据的比较。通过上述表格，我们看以看出过去10年里，厦门、、东莞、长沙、深圳、最具人口竞争力。我在此前的文章中说过，中国有“三大三小”6个人口增长中心。三大是北京及其周边城市（廊坊、保定等）、深圳及其周边城市（东莞、惠州）、上海及其周边城市（苏州）；三小是：长沙、郑州和“厦门+泉州”。相比之下，其他城市都逊色很多。特别是东北三省、、海南、西部地区都缺乏人口竞争力。、武汉、成都、广州在人口竞争力上这么弱，估计也出乎很多人的意料。综合人口增长和商品房销存比，我们可以看出，在未来一段时间里，一线城市的楼市继续向好，这是确定无疑的。相比之下，深圳在2015年涨幅过大，2016年也许需要高位盘整；北京面临1949年最大的城市调整，推动城市房价上涨的因素，一部分被分流到通州，一部分被分流到、，所以涨幅也会受到影响。随着“战略新兴板”（上交所主板市场）和“科创板”（上海股交中心）的设立，上海金融中心地位会进一步加强，房价应该有所反应；广州有很大可能补涨，它目前房价只有深圳的一半。四大一线城市之外，还有10个城市的楼市可以看好：苏州、南京、合肥、济南、青岛、厦门、杭州、长沙、郑州、天津。合肥因为2011年参与瓜分巢湖，所以人口数据不具有可比性，没有列入上述表格。过去3年，合肥小学生人数增长了大约2%，人口竞争力虽然不特别强，表现尚可，价值销存比不高，所以2016年中心区房价会有所表现。其他9个二线城市，要么是人口特别有竞争力（比如厦门、长沙、郑州、苏州、杭州），要么是两项指标均过得去。因此，都具有一定上涨潜能。但其中不少城市的郊区、新区物业积压严重，投资者如果购买，一定要买中心区的住宅，慎重对待商业物业和郊区、新区的物业。最近海南楼市又有回暖迹象，但从上述数据可以看出，海口、三亚的人口竞争力极弱，建议不碰那里的房子。由于未来中国城镇化将转向大城市化，国家已经明确提出再建设10个北京这样的“全国中心城市”，所以未来三四五线城市的楼市只会更加低迷。投资性购房，千万不要选中小城市，尤其是东北、西部的人口流失的中小城市。
（责任编辑： HX666）
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2015年房价暴涨最具潜力的十大城市名单
　　2015年房价走势预测：在2014中国楼市一路萧条的情况下，很多人都可以预测楼市将出现拐点，房价将一路下行。但是在全国来看，不同城市的房价走势不尽相同，有些城市的房价还是非常坚挺的，有些城市的房价还是具有很大的上涨潜力的。现在一起来看看2015年10大房价最具暴涨潜力的城市，在这里买房错不了。
　　潜力城市no.1 成都
　　随着越来越多的国际性企业如ibm、intel、腾讯等研发基地入驻成都，各方面需求都会大量增加。从成都本地人角度看，经历过地震之后，居民对房屋质量安全都有了新的认识，因此会出现相当一大部分的刚性需求。从目前开发现状及未来的开发前景来看，在武侯大道沿线、三圣乡区域、大源组团区域、新国宾板块、航空港区域、新沙河区域投资买房，升值潜力巨大。
　　潜力城市no.2 广州
　　昨日，广州市国土房管局公布了广州去年的一手楼价13100元/平方米，同比2012年的12118元/平方米上涨了8.1%，这一涨幅低于预定的年度楼价控制目标。不过，记者昨日采访多位市民发现，多数人觉得这一涨幅与自己的切身感受并不相符，有市民甚至认为广州楼价的实际涨幅应该在20%以上。
　　潜力城市no.3 海南
　　与目前全国一线城市房地产价格的调整相比，海南房地产业有其特殊性。另外，海南作为热带岛屿，决定了海南房地产在全国具有唯一性、稀缺性和不可再生性，因此，海南房地产业在全国具有不可比拟的优势。海南是全国第一个生态示范省，一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起，海南房地产市场升值潜力巨大。
　　潜力城市no.4 武汉
　　武汉市作为中部崛起的支点和承接东部产业转移的桥梁，其经济和房地产发展一直处于中部省会城市前列。滨江地带的系统开发，中央商务圈的正式投建，三区规划的实质启动，教育产业化的良性循环，均将使得武汉发生人才回流，卫星城再造，基地经济吐故纳新。所以，武汉的房价也将向六至八千进军，上升空间可期。
　　潜力城市no.5 重庆
　　主城扩容及土著居民外迁、北迁，卫星城镇的建设，均将为新重庆储备超强的需求力量。贯通交通动脉的最终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。
　　潜力城市no.6 天津
　　未来天津房地产有较大发展空间。天津作为中国北方经济中心，第三个增长极——环渤海经济带的核心城市，同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能，其重要性不言而喻，而天津市的发展，也将是中国经济的一个新的引擎。预计天津在未来十年内房价仍将上涨。
　　潜力城市no.7 深圳
　　随着泡沫的不断被压缩，深圳楼市的量价将会调整至一个相对合理的水平。新房由于具有价格优势，开发商又具有营销的主动权，因此新房市场将继续强于二手房市场，二手房独有的放宽征收营业税年限利好将继续活跃二手房交易。经历了深度调整的深圳房地产市场，有望随着刚性需求的逐步释放而回复平稳发展的状态，因此具有长线投资价值。
　　潜力城市no.8 厦门
　　厦门房价涨幅去年排名全国第五，仅次于北上广深。国家统计局昨日发布的房价变动情况显示，厦门新建商品住宅价格去年一年上涨了16.9%，涨幅排名全国第五，仅次于上海、北京、广州和深圳。值得关注的是，自前年6月以来，厦门新建商品住宅价格已连续19个月上涨。
　　潜力城市no.9 北京
　　数据显示，在全亚洲范围各城市中，北京房地产投资的收益率居于首位。在顶级写字楼收益上，北京的收益率为7%-8%;豪华住宅上，收益率为4%-6%;零售商业地产上，收益率为8%-10%;工业物业上为9.5%-11%。德勤认为，由于投资者的热情以及政策的推动，北京中长期市场前景仍然乐观。
　　潜力城市no.10 上海
　　美国《福布斯》杂志评出了2009年全球最适合房地产投资的十大城市，上海名列第五;在2010年亚太区最具投资和发展前景的城市排名中，上海名列第一。这一东方明珠（行情 研报）的房地产投资价值可见一斑。上海2010年世博会将吸引约7000万游客;政府放宽了对外资购买住宅的限制。短期而言，上海的房地产市场不论对投资者还是开发商都很有吸引力。警方抓获犯罪嫌疑人24名，捣毁制假窝点6个。
20天后，小王的父亲为此气得上吊自杀。
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　　近日，2016房价最具上涨潜力城市排行榜发布，前三名竟然没有北上广深。下面我们就来看看这份槽点很多的榜单吧。
　　今年，房价涨幅最高的是深圳，可我们知道，大涨之后，必有大跌。
　　2016楼市风云，谁主沉浮?来看最新的2016房价最具上涨潜力城市排行榜!我的这份榜单是基于“常住人口增加越快，该城市房价上涨就会越快”这样一个客观规律，综合2008年以来常住人口增加幅度和近一年常住人口增加幅度，得出最终排名。前三名竟然没有北上广深!
　　房价最具上涨潜力城市排行榜
　　第一名：大连
　　2014年常住人口增长5.4%，近一年增长幅度排名第一;自2008年以来，常住人口增长24.18%，为列第五。人口增长原因可能是，东北唯一靠海的大城市，环境好、气候好，货运行业发达，吸引了大量东北毕业生就业。
　　第二名：天津
　　2014年常住人口增长3.03%，排名第二;自2008年以来，常住人口增长28.98%，同样排名第二。人口增长原因与大连相似，靠海的大型港口城市，国内贸易和进出口贸易发达，且地理位置优越，距离首都近，高铁四通八达，物价低，吸引了大量外来人口。
　　第三名：郑州
　　2014年常住人口增长2.03%，排名第四;6年来常住人口增长26.12%，排名第三。郑州位于中国中部，河南省省会城市，同样是铁路枢纽，而且河南本是人口大省，省内居民会大量流入省城。
　　第四名：北京
　　2014年常住人口增长1.74%，排名第五;6年常住人口增长26.94%，排名第四。作为首都，全国政治中心，互联网IT行业中心，传媒中心，交通中心，一直吸引着全国各地的优秀人才。纵然天气差，也敌不过工作机会的诱惑。
　　第五名：厦门
　　2014年常住人口增长2.14%，排名第3;6年常住人口增长16.87%，排名第五。白沙滩、鼓浪屿，厦门是个宜居的好地方，没有北上广深的拥挤感。不少浙闽甚至北方毕业生都会选择厦门就业生活。而厦门经济发展也一直良好，金融、航运产业发达。
　　第六名：深圳
　　2014年常住人口增长1.41%，排名第六;2008年以来常住人口增长22.93%，排名第六。与北京同为一线城市，不同的是深圳雾霾天少，拥堵程度也比北京低，但经济产业偏重于电子电器，较为单一。深圳外来人口占常住人口比例超过70%，而其他大中城市外来人口占比不超过一半。深圳不排外，落户较为便利，这是吸引年轻人去就业的重要原因。
　　第七名：广州
　　2014年常住人口增长1.19%，排名第九;6年来常住人口增长17.28%，排名第七。广州气候更加潮湿、环境不如深圳，经济以对外贸易为主，但日常生活成本比深圳低。房价今年涨幅不高，2016年有较大上涨潜力。
　　第八名：武汉
　　2014年常住人口增长1.15%，排名第十;6年来常住人口增长15.25%，排名第九。武汉位于全国中心，铁路水路交通发达，城市面积大，但各区人口分布不平衡。总体来说，上涨潜力仍然很大。
　　第九名：长沙
　　2014年常住人口增长1.25%，排名第七;6年来常住人口增长11.02，排名十四。湖南和湖北并称“两湖”。长沙潜力次于武汉，正如广州潜力次于深圳，其自身地理位置、经济发展状况是根本原因。作为省会城市，长沙也吸引着大批省内居民，但对外省人缺乏吸引力。
　　第十名：合肥
　　2014年常住人口增长1.13%，排名十一;6年来常住人口增长53.61%，排名第一。但需要注意，大批量的人口增长集中于2010年，此后增长缓慢。这说明，合肥今后几年的人口增长潜力不大。但因为此前增长的巨大人口，可能在今后几年买房，所以房价还有一定上涨潜力。
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哪里买房上涨潜力最大？ 这8个城市房价迎来5连涨
　　8月18日，国家统计局公布全国70个主要城市7月房价变动数据。据统计显示，70个大中城市中，价格环比下降的城市有29个，上涨的城市有31个，持平的城市有10个。而从最近五个月的房价走势来看，连续五连涨的城市有8个；其中，深圳以上涨25.52%的涨幅位居榜首。 　　深圳 　　进入2015年以来，深圳房价持续飙升，最新房价高达36817元/平米，直逼首都北京，将“大哥”广州远远甩在后边。截止7月，深圳房价近五月上涨25.52%，环比涨幅更是连续占据榜首。 　　武汉 　　作为长三角经济圈最重要城市之一的武汉，号称国内四大火炉之一。然而如此高温天气也不能阻止人们买房的热情，其房价在7月突破万元大关，达到10854元/平米，近五个月房价连续上涨，涨幅高达12.69%。 　　北京 　　作为首都的北京，对于全国人民来说，有一种强大的吸引力。几乎都希望能在北京拥有一套属于自己的房子，并将此作为终身的奋斗目标。正是因为如此，让北京的房价即使在房地产市场能够逆流而上。据统计显示，北京最新房价接近4万元大关，达到39012元/平米，近五个月涨幅达到7.55%。 　　南京 　　六朝古都、毗邻上海，南京的发展潜力及城市地位正在迅速得到提高，城市吸引力也正在逐渐释放出来，越来越多的人才汇集于此。因此，南京的房价也随之水涨船高。据统计显示，南京房价迎来五连涨，达到18102元/平米，相比上月上涨5.42%。 　　石家庄 　　作为河北省会城市的石家庄，其房价连续五个月上涨，最新达到8829元/平米，相比上月份上涨2.32%。 　　厦门 　　良好的生态环境、便捷的区域位置、高度发达的经济水平，让厦门的城市魅力得到极致的展现。然而，厦门的房价随之上涨。据统计显示，厦门最新房价达到27161元/平米，环比连续五个月上涨。 　　太原 　　太原7月最新房价达到8282元/平米，环比连续五个月上涨，相比三月房价上涨1.15%。 　　天津 　　作为我国一线城市的“新丁”，天津最新房价达到16066元/平米，环比连续五个月上涨。关键字：买房，上涨，房价
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