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& 房产一席谈:未办产权证可以转让?如何规避购买拆迁安置房风险
房产一席谈:未办产权证可以转让?如何规避购买拆迁安置房风险
发布时间：&&来源：襄阳房产网&&
& 近期，关于拆迁的话题越来越引人关注，而拆迁安置房则是其中一个受到热议的话题。所谓拆迁安置房，是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。因为其安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束。所以和一般的商品房交易有很大的不同(释义源自百度百科)。 典型案例 &购得&拆迁安置房 原房主诡辩不认账 最近，武昌区的许先生正被有关产前安置房的问题所困扰： 今年5月，开发公司与刘先生进行了结算，向刘先生交付了安置房及该房的产权证实单、计税发票等一套用于领取安置房产权证的证件。刘先生随后也按照合同约定，将房屋交付给许先生，许先生也付清了全部房款。 但是后来刘先生不提供安置房的相关证件协助许先生进行过户，并辩称其未实际领取产权证就将安置房转让给刘某，房屋转让合同无效，并要求将28万元房款退还给许先生，而同时许先生也将房屋退还给他。 许先生很是气愤：&当时的合同就已经约定好了产权证办理之后就进行过户的，但是现在房东却始终不肯过户，其实根本原因无非就是现在房子的市场价要高出当时的合同价28万元。如今产权证还没有办出来，房款我又已经付了，现在房东要我退房他退款，难道之前签订的合同真的是无效的吗?&无奈之下许先生致电咨询道。 业界说法 拆迁安置房也需分情况而论 专家观点 直接更名不可取 建议拆迁安置房交易前进行公证 针对相关业内人士的以上说法，记者采访了业界资深律师： 湖北维力律师事务所罗胜律师对此表示，我国城市房地产治理法第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。但是上述案例中标的物虽为拆迁安置房，但本质上与普通商品房无异，房管部门同样向开发公司核发了安置房的产权证实单。刘先生在订立合同时有拆迁合同;在合同履行阶段，取得了该房的产权证实单及计税发票等证件，具备了相关的权属证书。依照合同法有关规定，刘先生有权转让房屋。因此案例不属于城市房地产治理法第三十七条禁止转让房地产的法定情形。据此，案例所涉拆迁安置房转让合同有效。 湖北证本律师事务所张学峰律师对此表示，按照正常的流程，拆迁人需要先给自己的房屋办理房产证，然后进行买卖过户。但是有不少人选择在办证之前私下签订买卖协议，提前进行的买卖，是一种极具风险的行为。 &尚未办理两证之前，在拆迁办直接办理&更名&手续或者私下公证一份买卖协议，属于暗箱操作行为;如果购买这样的拆迁安置房，购买人存在合同可能被认定为无效，从而最终无法取得合法产权证的风险。&张律师补充道。 湖北普明律师事务所朱慧生则表示，一般来讲，容易发生纠纷的拆迁安置房交易案例都是产权证未办理之前签订合同的情况，即安置房业主还没有拿到房屋的产权就转让。&其实此类房屋交易，买卖双方可以找一家可靠的中介，签订一份带附加条件的预约销售合同，合同声明该房屋已经售出，但要等产权办好再过户。而中介会把这份合同拿到公证处公证，证明双方已经发生了这个交易行为。这一做法相对而言就更具安全性。&朱律师说道。 相关知识 如何规避拆迁安置房交易风险 拆迁安置房交易合同的签订和履行因涉及到较为复杂的法律规定，具有较大的法律风险。尤其对于买方来说，稍有不慎，将可能受到严重的损失。 (1)购置该类房屋，可以签订附条件的合同来保证买卖合同的有效性，并对具体细节作出明确约定以防合同相对方反悔。除了要具备一般买卖合同的主要条款外，还需要对房屋费用的支付方式(例如约定待拿到房产证时再付清尾款等)，迟延交房，产权证如何办理过户等都作出约定，同时明确违约赔偿责任。 (2)拆迁安置房大部分是家庭共有财产，而签订房屋买卖合同时往往又是以家庭中的一员为代表与买方订立合同，卖方往往以其他共有人不同意为由毁约。因此有必要规范安置协议，在对安置房进行产权登记时应将共有人一并登记在产权证上，以明确房屋所有人，并要求一起签订买卖合同或出具书面同意书。 近日，有不少市民通过网上提问或电话的形式向我们咨询买房中遇到的问题，我们都一一耐心做了回答，感谢广大市民对我们的信任和支持。 欢迎大家来电咨询!
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XERㄇ载A 凼+9二手房买卖 怎样规避风险
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来源：作者：责任编辑：yfs001
二手房买卖经常会出现这样或那样的问题，要么是付了钱房子拿不到，要么就是房产证拿不到。怎样才能规避这些风险呢？前不久，有报道说几个购房者通过某中介公司购买二手房，杂七杂八的费用交了不少，首付的钱也出了。但是过户手续还没办好，中介公司就突然关门，老板也联系不上了，让他们手足无措。业内人士提醒，通过中介机构买房时，一定要摸清中介的底细，如营业执照、建设行政主管部门备案资料等，还要了解中介买卖服务的相关规定等。如果中介机构向购房者要求先付杂七杂八的费用，那就要多留个心眼儿了。“委托它（中介机构）替你履行哪些义务或者说哪些事情，如果涉及收费，那你应要求它（中介机构）出示相关收费的依据。”业内人士表示。购房者除了要挑选信誉好的正规中介机构，还要对卖方以及所卖房子的情况进行前期了解。市民小廉通过中介买了一套二手房，但是事后他发现，和他签购房合同的房东并不是真正的房东，房子的主人另有其人。其实，要辨别真假房东也不难，房主是以房产证上登记的人为准，所以市民在买二手房时，第一步是要确定卖方的相关信息。买卖双方还要一起到房地产交易登记大厅核查房子是否涉及查封、抵押等。另外，买二手房并不是签了购房合同交了钱就完事了，应该是房产证过户手续完成后才算数。某市市民小姚2009年在市区一个楼盘购买了一套19万元的拆迁房。他付给房东17万元，因为手续不全，一直没有过户。没想到房子住了近4年后，到2013年2月，他想要办理过户手续，却发现原房东竟然把房子过户给其他人了，新房东还下了逐客令。这个事例告诉我们，购房者买二手房要尽快办理过户手续，以防有变，增添不必要的麻烦。律师提醒，购房者在签订合同时，最好在违约条款上明确违约责任，确保原房东不会出现一房两卖的情况。违约责任写高一点，在法律规定的范围内写到最高，以保障自身合法权益。目前二手房交易也可以引入公证手段，公证处会审核买卖双方的主体资格，对合同签订的主体进行审查。此外，公证处会对房屋现在的物权问题进行审查，比如房屋是否存在抵押、租赁等情况。另外，买卖双方签订公证合同后，公证处还可以为双方提供第三方的代收款项以及房屋过户服务，这样也能避免出现因为中介公司倒闭或者中介老板携款潜逃造成购房者经济受损的情况。
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如何规避购买特价房风险
对于特价房,购房者要到实地进行仔细考察,与周边楼盘的房子进行比较,判断该楼盘是不是真的降价。某楼盘资深置业顾问介绍说,有的楼盘会提高价格后再打折,比不打折时便宜不了多少,还有的楼盘确实是打折了,但比周边相同地段、户型楼盘的价格却要高。购房者要根据自己的实际情况,计算一下购买这样的房子到底合不合适,享受到了多少实惠,有些楼盘给予的优惠条件看似诱人,但经不起推敲。 关注房子本身 业内人士指出,有些特价房存在硬伤,比如有的在面积比上做得不是很到位,这样的房子,会影响到居住的质量。一般来说,房间面积比这样比较合理:厨房面积占房间总面积的11%-13%,贮藏空间的面积占房间总面积的10%,卫生间占套型面积的8%-11%。如果是大户型的特价房,更应察看户型设计是否合理、房间的利用率如何、卫生间和厨房的安排是否科学等。对楼层、朝向、户型等方面“先天不足”的打折房,购房者应综合衡量、慎重选择,避免出现因追求低价而失去良好的居住环境的情况。 产权是否清晰 专业人士提醒,在购买特价房时,购房者要看开发商的手续是否齐全,查一下开发商的资质,避免一些不具备开发资质或者没有出售证照的开发商,将问题房以特价为诱饵进行销售。同时,更要关注所要买的特价房是否会烂尾,了解清楚产权归属,有时候同一个项目的不同产品,产权也是不同的。如果买到商用或工业房产,不仅房子的年限比商品房低,将来的生活费用也会增加很多。 要有投资价值 任何时候买房都要考虑到房子的投资价值。因此,购房者要考虑特价房的户型是否科学、超前,小区环境是否美观、配套是否到位、交通是否便利等等。只有这些因素都齐备,或者未来有很大改善空间,特价房才能保值增值。此外,多数尾房的特价房为项目最后一期,购买时可以通过对其先期或周边项目进行对比,从与区域内相似产品的比较中判断出所购房屋日后升值空间,如果目前所购打折楼盘价格低于同区域其他楼盘价格,则风险要低很多。 明确特价原因 开发商推出特价房理由繁多,相当部分实际上仅仅是一个销售噱头。但目前的市场状况下,也有部分开发商将原本自己手中持有的物业“忍痛割爱”以求回笼资金,这样的物业对于购房者来说就算得上真正的特价了。去年10月份,某开发公司就将自己持有的一些社区底商特价推出,一上市就引起了投资者强烈的关注。 专家建议:适合自己的才是的。价格往往与品质成正比,购房时要三思而后行,综合衡量自己的实际情况,对于一般购房者,资金有限,不可能面面俱到,但要清楚自己注重的是哪方面,避忌的是哪方面,找到自己的平衡点就行了。 特价房一般会在什么时间出现 “特价房”,顾名思义,价格特殊优惠、数量的房源。 买房子必看尾房尾盘!商场换季时都会做特价,而楼市中一些楼盘房源即将售罄之时,开发商为了回笼资金开新项目,势必将剩余的房源“清仓大甩卖”。 有业内人士表示,取消限购后,一些原来需求被积压的客户会有一个短期的释放,但从取消限购的城市情况来看,往往是取消限购后的一两个月销量会有一个上涨,但之后又回到了原来的状态,在这种情况下,房地产商需要趁机以价换量,消化库存推出特价房源。 还有一些业内人士认为,有的开发商今年销售情况不错,给出的优惠力度不大,而有的可能销售任务尚未完成,依旧在年底冲量,给出的特价房优惠就比较大。在如今楼盘遍地打折降价的市场下,光是“特价”已不足以让购房者动心。“低价已经不能哄到购房者,是特价也要高品质的房源。”一位开发商表示,以前开发商卖“特价房”,只拿出少量房源搞“特价”,主要目的是吸引眼球宣传楼盘。现在“特价房”成批地推出,主要想通过低价房源直接拉动销售,回笼资金。 此外,市场上对楼栋、楼层、户型等欠佳房源进行“特价房”处理的楼盘也很多。
【延伸阅读】
6490元/㎡起
27000元/㎡
14000元/㎡
15000元/㎡
均价 : 6490元/㎡起
位置 : 花园东路延长线涵源大街和奥体中路交汇处西北
热线 : 400-869-1111 转 19255
6490元/㎡起
均价 : 15000元/㎡
位置 : 经十东路以南，奥体中心南侧300米(龙奥大厦以南)
热线 : 400-869-1111 转 35658
15000元/㎡
均价 : 14000元/㎡
位置 : 旅游路与浆水泉西路交汇处西行100米路南
热线 : 400-869-1111 转 19153
14000元/㎡
均价 : 27000元/㎡
位置 : 舜耕路与千佛山南路交汇处
热线 : 400-869-1111 转 19330
27000元/㎡
均价 : 19500元/㎡起
位置 : 文化东路与山大路交叉口
热线 : 400-869-1111 转 19198
19500元/㎡起
均价 : 8100元/㎡
位置 : 开拓路与康虹路交汇处向西100米
热线 : 400-898-2599
均价 : 14000元/㎡
位置 : 洪山路1号经十路省博物馆对面
热线 : 400-869-1111 转 19319
14000元/㎡
均价 : 8800元/㎡起
位置 : 舜耕路与二环南路交叉口
热线 : 400-898-3009
8800元/㎡起
均价 : 待定
位置 : 正安路与富阳街交汇处
热线 : 400-869-1111 转 19275
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