一个合同两个版本，违约与否？
&&&&□记者孙燕通讯员朱小旭钱永臣&&&&按照法律规定，签订了合同的双方如有一方擅自改动合同条款，改动后的条款并不具备法律效力，改动之处需经过合同双方签字确认才有效。这不，邓州市人民法院&&&&就审理了一起因修改租赁合同，结果“修”出两个版本而引发纠纷的案件。按照原告所持的合同版本，被告违约；而按照被告所持的合同版本，被告并未违约。该如何定夺？&&&&案情回放&&&&不满房东涨租金砸坏房屋惹官司&&&&2010年7月，家住邓州市市区的李某，在临街有一间门面房想要出租，刚好张某想做点小生意要租房，两人一拍即合，就签订了一份房屋租赁合同。李某为合同的甲方，张某为合同的乙方。主要事项有4条：1.合同期限为3年，年租金1.2万元。2.合同第二年需支付当年及第三年的租金共计2.4万元。3.乙方只许装修不得改变房屋结构，房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于乙方（仅限于装修）。4.未征得甲方同意，乙方不得转让他人。合同一式两份，双方各持一份。双方在合同上签完字后，李某又仔细看了一遍合同内容，发现合同第三条写错了，合同到期后，装修应留给自己也即甲方，却误写成留给乙方了，就要求修改一下，李某就先把自己拿的那份合同的第三条的第二个“乙”用笔改为“甲”。谁知李某在修改张某手中的合同时一时大意，把本应修改的第三条第二个“乙”修改到第四条“乙”处。修改完后，两人都未细看就各自走了。&&&&就这样，两个人拿了两份内容不尽相同的合同。李某租房后，对房屋的门、墙、地面及水、电路等进行了重新装修。&&&&2013年7月，双方的合同即将到期，李某、张某就续租房屋发生争议，李某要求提高租金，因为按市场价，自己出租房屋的租金早在双方签订合同的第二年就已经涨到至少三倍。张某则认为租金涨得太高，双方不欢而散。几天后，李某再次来到张某所租的房屋时惊奇地发现，房屋的装修几乎全部被砸毁，张某已搬出该房屋，李&&&&某随即报警并电话联系了张某。&&&&一个月后，李某诉至法院，要求张某因违反合同约定砸坏房屋的装修而赔偿其各项损失5万元。&&&&庭审辩论&&&&两份改动过的合同哪方所诉不实？&&&&庭审中，李某诉称：双方约定的3年租赁期已届满，房屋的装修按合同约定应留于自己。现张某违约将房屋装修全部砸毁，故要求被告张某赔偿其各项损失5万元。为此李某向法院提交以下证据：1.租房合同一份。以证明原、被告约定房屋租赁到期后，将房屋装修留于原告，张某不得擅自破坏。2.视频资料（光盘一张，当庭播放），以证明房屋内装修的部分物品的价值及房屋装修系张某找人所砸，及被砸后的损坏情况。3.房屋装修被砸后的照片、价格评估结论书等一组，以证明被砸毁的房屋装修物品种类及价值50850元。&&&&被告张某辩称：原告所诉不实。原告起诉所持的租房合同是改动过的合同，按照自己手里所持的合同约定：其所租赁房屋的装修留给自己，且自己也未破坏房屋装修。房屋租赁到期后，其只是带走了属于自己的财产，故自己并未违约，也不应赔偿李某任何损失。张某也向法院提交了自己所持的一份租房合同。&&&&双方都向法院提交了一份租房合同，双方对对方所持的合同均不认可，都认为自己所持的合同才是真实。李某在法庭上详述了两人签订&&&&并修改合同的细节，解释了因自己疏忽导致两人所签的租房合同第三、四条内容出现不同的原因。&&&&法院对原、被告提交的租房合同进行了仔细甄别，通过对双方整个合同约定的文意和常理理解分析，认为李某的解释更符合交易常理和条款约定的本意，若按张某的合同约定，既不符合交易习惯，也有悖文意和常理。故法院认为李某提交的合同系双方的真实意思表示，应予以采信。&&&&对李某提交的视频资料，也即光盘，进行了当庭播放，其内容显示：张某亲口承认争议房屋装修系其找人所砸，其认可李某起诉时所持有的租房合同是真实的。对此张某提出异议，称该光盘系未经其同意而录制，且当时自己处于醉酒状态，说的话是醉话、气话，与事实不符。法院认为，该证据的来源未违反法律禁止性规定，被告也未提供相反的证据予以反驳，故对该证据予以采信。&&&&对李某提交的房屋装修被砸后的照片、价格评估结论书等一组证据，张某提出异议，称照片不知拍于哪里，价格评估机构没有资质，但经法院调查，邓州市价格认证中心具有价格认定资质，且被告未提出重新鉴定，故对该证据予以采信。&&&&法院判决&&&&房屋装修归属原告被告赔偿部分损失&&&&邓州市人民法院经审理认为，原、被告双方争议的焦点为：一是原、被告所签订的租房合同第三条约定房屋租赁到期后，房屋装修的归属；二是被告是否应当&&&&赔偿原告的损失，如何赔偿。&&&&我国《合同法》第一百二十五条规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思……”结合本案，原、被告双方各执一份合同，每份合同中均有一个“甲”字是改过的。按照被告方提交的合同，第四条为“未征得甲方书面同意，甲方不得转让他人”，很显然解释不通；该合同第三条为“乙方只许装修，但不得改变房屋结构，房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于乙方（仅限于装修）”，房屋租赁到期后，房屋应由作为原告的出租方即甲方收回，装修如果留于作为被告的乙方，双方应就房屋装修如何处理再作约定，而本案双方并未就此作特别约定。综观原告所提交合同的全部条款，第三条中“甲”字涂改，符合双方订立合同时的真实意思，且符合本地的交易习惯，对第四条的解释也能符合常理。再者，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”该解释实际上对租赁房屋装饰装修物的归属作了明确的界定，即无特别约定的装饰装修物所有权应归出租方，结合本案应为出租方即原告所有。&&&&关于被告是否应赔偿原告的房屋装修损失，如何赔偿，法院认为，诉讼中，尽管被告否认原告房屋装修被砸毁系其所为，但根据原告方所提交的证据，对被告砸毁原告房屋装修的事实应予认定。我国《合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务……”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告在租房合同期限届满时，应就继续租赁等事宜再行协商，在未协商一致的情况下，双方应按租房合同的约定来履行各自的义务，被告将租赁房屋的装修砸毁，明显违反租赁合同中“房屋到期后，该装修不得擅自破坏，留于甲方（仅限于装修）”的约定，故被告应赔偿租赁原告的房屋装修损失。但被告所砸毁装修中的部分物品（门面招牌、门面柱子、玻璃门、墙面造型、地台、灯箱）系被告可自行带走或者处理的物品，该部分物品应予扣除，不应由被告赔偿。法院遂依法判决，被告张某赔偿原告李某装修部分损失32470元。&&&&一审宣判后，被告张某不服，提出上诉。南阳市中级人民法院经审理认为：原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。
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合同虽未对外公示 违约责任应有明确约定
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独家抢先看合同违约如何处理,合同违约如何起诉？
一、签合同违约怎么办、合同违约如何处理、合同履行中双方都有违约，如何处理？
指合同双方当事人都有违约行为，或一方当事人有违约行为，另一方当事人对损害的发生也有一定的情况。
2、前者如买卖合同中，卖方提供的标的物有缺陷，同时买方并非出于标的物有瑕疵而无故迟延付款，即为双方都有违约行为。
双方的违约行为一定是各自具有不同的动机和目的，而不是互为因果关系，并非是因对方瑕疵履行，另一方则拒绝付款，这种情况不应看作另一方违约，而是其获得的应有权利。
3、后者如中，保管方疏于管理，而委托方隐瞒了货物易燃这一自然属性，使保管方在未采取相应防火措施条件下引起货物灭失，这种情况即为受害人对损害的发生有一定的过错。
4、合同法第120条规定
当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的。
5、双方违约处理注意事项
1)实际上双方违约的情况并不必然发生双方的违约责任。
如果一方的违约行为系基于不可抗力免责的，另一方的违约是不能免责的，在这种情况下，也仅有一方承担责任，因不可抗力违约的一方不应承担违约责任。
2)如双方的违约行为产生的违约责任是同种责任，依其性质可以抵消的，双方可以在法律规定的范围内将各自负担的责任抵消。
如双方合同当事人之间为数人或一方合同当事人为数人的，在双方违约的下，会发生较为复杂的连带债务或按份债务。
6、双方都有违约，如何处理？
在双方违约的情况下，一般法院通过考察双方过失的大小、比较双方行为与损害后果间关系的紧密程度及其它情事加以认定。
合同法没有具体规定适用哪一种标准来分担责任，具体的操作主要由法官综合权衡各方面的因素进行自由裁量。
二、合同违约救济、合同违约后果、合同违约如何起诉
1、承担违约责任的方式
指当事人一方不履行合同义务或合同义务不符合合同约定后，另一方当事人承担法律责任或合同约定责任的具体方式。
2、承担违约责任的方式
继续履行合同
赔偿损失。
履行定金罚则。
其它救济措施。
3、其它救济方式
除了上述前4种方式以外，当事人还可依照法律规定或合同性质采用其它的救济措施。
如履行合同的质量不符合约定的，受害人可以根据标的物的性质以及损失的大小，合理选择要求修理、更换、重做、减价或退货的救济措施。
质量不符合约定造成损失的，还可以要求损失。
还可以采用，中止履行的救济措施。
-- 合同法违约金比例,合同违约金最高比例。受害人对损失的发生或扩大也有过失时，可以减轻或免除对方赔偿... -- 合同违约金标准,合同法违约金条款。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失... -- 合同法违约金上限,合同违约金的上限。合同法解释（二）规定：约定违约金的数额不能高于违约损失的30... -- 合同法违约金规定,合同法关于违约金的规定。根据法律规定和合同约定向对方当事人支付的一定数额的金钱... -- 合同根本违约,合同法违约规定。根本违约指合同一方当事人违反合同的行为使该合同的目的不能实现。合同... -- 合同预期违约、合同法预期违约。指当事人一方在合同规定的履行期到来之前，明示或者默示其将不履行合同...
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深圳律师事务所合同违约责任
合同违约责任
合同违约责任是指合同当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定所应承担的民事责任，那么，合同当事人在合同中应如何约定违约责任，合同违约责任应如何承担？
11、违约责任承担方式当事人一方不履行义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、违约责任条款约定违约责任可由合同各方在合同里面作详细约定，对于延迟交付货物或者交付货款的可以约定延迟履行违约金。还可以约定一条总的违约条款：“任何一方违反本协议导致本协议无法继续履行的，违约方需赔偿守约方违约金人民币元，该违约金不足以弥补守约方实际损失的，违约方应赔偿守约方所有实际损失。3、损害赔偿的范围当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国》的规定承担损害赔偿责任。21.要有不履行或者不完全履行义务的行为违约责任只有在存在违约事实的情况下才有可能产生，当事人不履行或者不完全履行合同义务，是违约责任的客观要件。违约行为包括以下几种情况：(1)拒绝履行。合同当事人拒绝履行合同又称毁约，是指当事人不履行合同规定的全部义务的情况……3一、强制履行。《》第一百一十条规定“当事人一方不履行非金钱或者履行非金钱不符合约定的，对方可以要求履行”。如果对方仍不履行的，守约方可以经仲裁或诉讼确认后，申请法院强制对方履行。二、赔偿损失。《法》第一百一十三条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后……4违约责任的承担方式可以约定两种形式，第一种赔偿损失的方法。即约定由违约一方赔偿给对方造
成经济损失;第二是约定违约金，采用这种方式应当注意根据职工一方承受能力来约定具体金额，不要出现显失公平的情形。另外，所谓的违约，不是一般性的违
约，而是指比较严重的违约，造成无法继续履行，如职工违约离职，单位违法解除劳动者等。1、用人单位的违约责任。根据《》第八十七条规定……51、租房协议违约责任，在于租客方面，双方签订是定期，未经租客同意，房东若在租赁规定期限内，随意将房子转租给他人，属于房东单方违约。此时，租客不仅可以要求房东继续履行租赁合同，或也可要求房东承担他重新租房的实际损失费用。若双方签订是不定期租赁合同，房东有权随时解除租赁合同，但是必须承担租客因此造成的损失……6违约责任条款约定通常有两种方法：其一是约定专门的违约条款，其二是在质量责任、交付责任等约定的同时进行约定，这比专门的设定违约责任条款更隐蔽，但有
一定的局限性。违约责任的约定切勿只是“依法承担违约责任”“依法承担赔偿责任”等等，如此约定必须承担举证责任，否则无法主张赔偿，因此违约责任条款应
该明确违约责任实现程序、数额或计算方法，最简便明了的方式就是直接约定违约方支付违约金××元……
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如果房屋现在并没有过户到你的名下，而仍然在对方名下，你的风险较大。因为对方很有可能把房屋卖给第三人并办理过户，到时候你只能要求赔偿损失、承担违约责任，而无法得到房屋。
因此，建议你将房款付清，以最快的速度起诉到法院要求对方履行过户义务，并同时申请房屋保全，这样对方就不能办理过户手续。判决书下来后，即使对方不配合，拿着判决书就能办理过户手续了。擅长: 合同事务12年执业经验合同的违约承担方式
设定违约责任的主要目的是通过弥补守约方的损失，保障合同当事人的利益。违约责任的承担方式一共有五种：继续履行、补救措施、赔偿损失、违约金、定金。
继续履行：一方当事人不履行合同义务，根据《合同法》109条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方也可以要求履行，是特殊情况下则不能要求继续履行，
例如法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未要求履行。补救措施：一方当事人履行义务不符合约定，根据《合同法》第111条规定，质量不符合约定的，应该按照当事人的约定承担违任，
对违约责任没有约定或者约定不明确的，依照合同法的相关规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
赔偿损失：
在违约方继续履行义务或者采取补救措施后，守约方还有其他损失的，违约方还应当赔偿其损失。赔偿的损失应该由违约造成的损失和合同履行后可以获得的利益。
违约金擅长: 刑事辩护8年执业经验（一）承包人的责任：
　　第一，工程质量不符合合同规定的，负责无偿修理或返工。由于修理或返工造成逾期交付的，偿付逾期违约金；
　　第二，工程交付时间不符合规定，按合同中违约责任条款的规定偿付逾期违约金。
　　（二）发包人的责任：
　　第一，未能按照承包合同的规定履行自己应负的责任，除竣工日期得以顺延外，还应赔偿承包人因此发生的实际损失。
　　第二，工程中途停建、缓建或由于设计变更以及设计错误造成的返工，应采取措施弥补或减少损失，同时，赔偿承包人由此而造成的停工、窝工、返工、倒运、人员和机械设备调迁、材料的构件积压的实际损失。
　　第三，工程未经验收，发包人提前使用或擅自动用，由此而发生的质量或其他问题，由发包人承担责任。
　　第四，超过合同规定日期验收，按合同的违约责任条款的规定偿付逾期违约金。
　　第五，不按合同规定拨付工程款，按银行有关逾期付款办法或“工程价款结算办法”的有关规定处理。擅长: 债权债务10年执业经验
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