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维修基金知识归纳
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维修基金基础知识
&&&&&&维修基金是指居民按规定缴纳一定的资金用于房屋大修、更新和改造的基金，随着商品房的不断发展，维修基金逐渐被人们熟悉。为帮助人们更好的认识维修基金，下面就针对维修基金的相关知识做简要介绍。
&&&&&&维修基金简介
　　维修基金（maintenance fund）又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共...
&&&&&&维修基金又被称为“公共维修基金”和“专项维修基金”，因此其使用者是全体业主，使用范围仅限于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新和改造。为帮助居民更清楚的认识维修基金，下面就针对维修基金使用范围做简要分析。
&&&&&&　使用条件
　　1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分...
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维修基金特征
&&&&&&维修基金是“物业维修基金”的简称，它与其他基金产品有着很大的区别。居民缴纳物业维修基金并不能直接从中获取收益，那么，物业维修基金的特点究竟是什么呢？
&&&&&&（一）从物业维修基金收缴的渠道上看，缴交对象是购房者或产权人，基金的所有者也是购房人或产权人。“取之于民，用之于民”，具有超前自我保障性。
&&&&&&专项维修基金与专线维修资金在适用的范围、交纳的主体、权属等方面存在相似之处，但是需要注意的是二者也有一定的区别。那么，专项维修基金与专线维修资金的区别主要表现在哪些方面？
&&&&&&1、专项维修资金是《物业管理条例》规定的概念；专项维修基金则是《住宅共用部位共用设施设备维修基金...
维修基金缴纳
&&&&&&国家《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》明确规定，凡小区内业主均需缴纳公共维修基金。那么，公共维修基金该怎样缴纳呢？售后公房维修基金与新建商品房维修基金缴纳方法一样吗？下面就针对这两个问题做简要介绍。
&&&&&&一、售后公房维修基金如何缴纳
　　根据沪公积金发（1995）字第25号、沪房地改（号等文件规定，公有住房出售后形成三项基金：维修基金、电梯水泵基金、街坊养护基金，通常被称为“三项基金”。
&&&&&&各地维修基金缴纳额度存在一定的区别，那么居民到底该缴纳多少维修基金呢？专家指出，在缴纳维修基金时，居民可根据维修基金计算公式估算出自己所需缴纳的维修基金额度。为帮助居民顺利的缴纳维修基金，下面就为您介绍维修基金计算方法。
&&&&&&房屋维修基金
　　商品房销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金交缴约定，购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳维修基金。
维修基金存在的问题
&&&&&&近年来，随着住房制度改革的深入和物业管理工作的进一步发展，维修基金归集中存在的问题也逐渐暴露出来。那么，目前，常见的维修基金归集问题有哪些呢？下面就让我们一起来看看。
&&&&&&一、部分居民的思想观念需要改变
　　物业维修基金是用于物业共用部位、共用设备和公共设施的维修与更新的专项基金。
&&&&&&维修基金的主要作用是对小区内的公共设备、住宅共用部分的维修和改造，但是根据调查发现，目前各地都存在维修基金挪用、滥用的情况，严重损害小区业主的正当利益。维修基金使用中存在的问题主要表现在以下两点。
&&&&&&1、无论工程大小，可以不进行公开招标，完全由业委会或物业公司来操作，房产局只根据程序审核后发放工程款
维修基金管理
&&&&&&目前，各地维修基金在归集和使用中都存在一定的问题，严重阻碍了中国住房制度的发展。因此相关部门应加大监管力度，促进维修基金的健康发展。专家指出，在进行维修基金管理时，需遵循下述几大原则。
&&&&&&1.按规定提取的原则
　　即必须根据《国营商业企业成本管理办法》规定的两个条件:企业计提折旧的固定资产原值和年提取率,正确提取修理基金...
&&&&&&为促进维修基金的健康发展，目前各地都设置了维修基金管理办法，从而对维修基金的使用程序和条件做出严格规定。下面就针对北京公共维修基金使用管理办法做简要介绍。
&&&&&&第一条、为加强住宅共用部位、共用设施设备维修基金的管理，保障住宅正常的维修、使用，根据建设部、财政部《关于印发(住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法)的通知》...
热销理财保险介绍
1、满期返还所缴保费的110%；
2、保险金额 5份（10万元）10份（20万元）15份（30万元）；
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4、缴费期间 10年 。
1、身故保险金10万；
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公共维修基金成说不清糊涂账：开发商成甩手掌柜 物业公司说了不算
文章导读：
时至今日，很多小区、很多业主入住已经数年甚至十年以上，房屋也开始显现出这样那样的问题，但市民想用公共维修基金时却发现：公共维修基金不知放在了什么地方？谁能支配这项开支？使用起来怎么这么难？成为谁也说不清楚的一笔账。
需&三分之二业主同意&造成使用难 开发商成甩手掌柜 物业公司说了不算
公共维修基金 说不清的糊涂账
买房人在新房入住前，都会先把契税和公共维修基金缴纳到有关部门，其中，公共维修基金就成了伴随他们未来居住中必不可少的一笔开支。但是，时至今日，很多小区、很多业主入住已经数年甚至十年以上，房屋也开始显现出这样那样的问题，但他们想用公共维修基金时却发现：公共维修基金不知放在了什么地方？谁能支配这项开支？使用起来怎么这么难？成为谁也说不清楚的一笔账。&楼上漏水淹了我家是不是应该公共维修基金负责修理&、&为什么我们的外墙都裂缝了，为什么用不了公共维修基金&，此类问题至今仍在不断提出，不得不说是公共维修基金的尴尬，同时也成为物业管理行业被人广为诟病的核心原因之一。
业主谁动了我的公共维修基金
刘女士在北四环外购买了一套二手房，在交房时发现，阳台的墙面渗水已经致使墙皮脱落严重，本欲进行二次装修的刘女士找到小区物业管理公司进行维修，但得到的答复是这种问题应该找开发商解决。
接下来，扯皮的一幕幕发生了。
该楼盘2000年左右销售完毕，开发商将物业委托给物业管理公司后就撤场了。时间已经过去十几年，当初开发商的管理人员已经不知所踪。刘女士千方百计找到了开发商留守人员反映情况，但开发商的答复是：&开发商只对楼宇的结构安全终身负责，而五年的保修期过后，基本就没有义务对小区的一般质量问题负责，而应该由物业管理公司全权负责。如果遇到大修问题，应该由物业或者业主委员会向小区办申请使用公共维修基金。&
留守人员的解释很明确，该楼盘五年保修期已经超过（已经入住了十年以上），如果遇到较为严重的问题应该动用公共维修基金。刘女士回过头来重新找物业管理公司要说法。
物业管理公司派人查看了刘女士家漏水情况，发现的确是因为外墙年头长了，从外向里漏水，意味着如果不修缮，无论怎么装修还会发生漏水，的确应该申请公共维修基金来修缮。但如何申请又出了问题。
&物业公司说他们要向小区办申请公共维修基金，必须经过全体业主三分之二同意才可以。但我家的墙体漏水，别的楼没有漏，物业公司表示在征得其他业主同意方面存在很多困难。&刘女士无奈地说。好在负责刘女士买房事宜的中介公司认为没有帮业主调查清楚房子的质量问题，主动承担了维修责任，刘女士装修计划得以实施。
以上案例是业主使用公共维修基金举步维艰的一个缩影。目前，大多数小区都按规定缴纳了专项维修基金，在心理上认为为房子购买了&养老金&，但是现实情况是，目前各个小区能够申请下来专项维修基金的很少，很多业主在缴纳完公共维修基金后，自此再也见不到它的去处。不仅如此，在自家房屋发生问题时，将物业管理费和公共维修基金混为一谈也是常有的事情。
常见的案例有楼上漏水淹了楼下，双方责任认定维修问题时经常发生龃龉。楼上明明家里没人，水管漏水，楼下要求维修并赔偿，而楼上则认为，自己并没有进行装修或者改造，漏水是因为开发商的管道出了问题，理应由物业用公共维修基金或者物业管理费来解决。其实这样的想法都有误区。
开发商建议建议简化公共维修基金使用程序
在公共维修基金使用中，物业公司、业主、开发商都涉及其中。有些物业管理公司为了转嫁责任，将皮球踢给开发商，往往托词是开发商遗留问题等等。
但开发商也有一肚子苦水。前文提到的刘女士所在小区开发商在接受记者采访时说：&按照规定，我们的确是超过五年后才把小区托付给物业管理公司的，保修期已过，我们没有责任了。但我们仍然积极协调，问工程部能否帮业主维修，工程部给出的答复是外墙维修费用较高，而且应该动用公共维修基金，不愿意做这种费力不讨好的事情，所以才作罢。&
北京地产界资深人士季满如表示，开发商自持物业和外聘物业差别很大。如果是开发商自持的物业，很多问题就好解决，开发商碍于品牌、业主关系、社会舆论等压力，有时即使没有到使用公共维修基金之时，也会自己花钱去给业主维修，比如绿城、龙湖这样的品牌开发商大多如此；而外聘物业公司，固然是业主通过招标选出的，看似公平，但最大的短板就是跟开发商没有关系，开发商帮助积极性不高，等过了保修期，开发商完全可以拍屁股走人。
谈及公共维修基金，季满如建议降低使用门槛。
专项维修基金应该从两方面改善，一个是降低申请标准，提高这部分钱的使用效率。另一个就是进行细化管理，细化到户，维护谁的利益花谁的钱。他说，&如果一栋楼里的公共水管，或者电梯需要维修，不关其他栋楼业主的利益，就可以由这一栋业主进行表决，通过之后只提取这部分业主的专项维修基金，而其他业主不用花钱也不用表决，情况就会好办得多。&&如果专项维修基金能建立个人账户是最好的，细化管理，让每一部分钱的使用和支出细化到每一位业主，该由谁出多少就扣除其账户上的资金，不足再由业主自己补交。这样就不会产生利益分摊、损失分摊的情况，业主的意见也就会减少。&
对使用公维基金支持但很费时
&很多人都误以为是物业管理公司不愿意申请公共维修基金，其实是不对的。&京城知名上市公司物业管理副总裁黄升在接受北京青年报记者采访时如是说。
开发商将小区委托给物业公司管理后，过了五年的保修期，就基本撤出了小区的日常工作。物业公司名义上接管了小区，其实在公共维修基金的使用上还是非常艰难的。
有业主委员会和没有业主委员会差别很大。有业主委员会的小区申请相对简单，而且资金到账也比较快。申请程序是：由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向区房产局提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额80%的费用；工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。但现实中，如何征得这三分之二的同意是个头疼的问题。
&《物业管理条例》中规定，决定筹集和使用专项维修资金；改建、重建物业共用部位、共用设施设备等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。其实申请所需材料大多还是比较容易办到，只有这一条双&三分之二&很难办到，所以说申请比较困难。&
&双&三分之二&已经成为小区最主要的障碍，大部分小区根本没办法做到，要么是小区业主的积极性不高，导致人数不能超过三分之二，要么是小区空置率过高，面积不能超过三分之二。我们小区发生过几次公共维修费用支出都没能申请到，索性也就没人再指望这笔钱了。&黄升还给记者举了个例子，&如果一个小区A栋的电梯坏了需要动用维修基金，就需要整个小区的双&三分之二&的表决通过，那么其他如B、C、D栋的业主就不会积极参与，甚至更不愿意动用这笔款项，因为这笔维修支出并不能影响到他们的利益。&
而没有业主委员会的小区情况则更复杂。物业管理公司没有资格单独申请公共维修基金，必须经过三分之二业主同意，但由于业主没有组织，通知起来相当困难。
本版文/本报记者　张舰
责任编辑：若一购买二手房维修基金怎么算？ - 相关问题 - 110网法律咨询
我想问下，我出售了一套毛胚房，在签订二手房买卖合同的时候，合同上没有提到维修基金，房子马上就要过户了。现在我是否还可以向买家要这笔维修基金的费用。法律是否有二手房买卖维修基金的规定？
你好！我定了一套二手房，该房子的专项维修基金还没交，但现在规定过户前一定要先交维修基金后才给过户，想问该费用算不算原业主之前所欠的费用？应该由谁来交？谢谢
我想购买一套二手房子，但没有办法过户，应该怎么走法律程序，应注意些什么
我在2005年一月购买了一套二手房，当时卖家提供了房子的房票（当时还不是百分百产权），并与我们签订了购房协议，协议中表明卖方将办理百分百产权，并在同年5月前办理更名。之后我们支付了大部分房款后，入住。但是从2005年5月至今，卖方以诸多理由推搪此事，造成我们至今不能拿到房证。现在因我要急于出售此房，又苦无没有产权，无法出售。请问我该怎么办？如果采取法律程序的话怎么办？
3月20日，我在中介公司陪同下，当场交给卖家15000元定金，签署了房屋卖家协议，约定该住房总价为630000元，现在卖家认为自己价格卖低了，坚持不肯过户，不愿履行原合同，我该怎么办？另外，我已经交了6300的中介费及3500的贷款担保费，请问这9800不属于定金范畴，我有权向卖家要求赔偿吗？
我与2010年02月经中介看了一套68平的二手房,经过双方协商达成503000的价格成交.我们与2月27签了购房意向金1万元交与中介并签了一份意向金协议,但是中介给我开的收据是购房定金而不是意向金了!
因为房价是503000为了算税方便我就先把3000尾数给了卖房方,他也给我开了收条写的是购房余款!最后三方约定与第三日签订正式协议即3月1日!可是到了签约当天卖房人和房主不是同一人.现在卖房方违约 我该怎么办?可以追究违约方的法律责任么?
刚刚买了一套二手房，购房合同上写明：
关于维修基金（若有），上家应无偿过户给下家。
但是在交房之后，物业公司称上家一直未缴内过维修基金，如果要办理物业过户，必须先补交这笔钱。
但上家声称：合同上写清楚，若有维修基金才无偿过户，但事实是没有，因此现在要过户的话要下家缴纳此项维修基金。
请问下家是否应该承担这部份费用？
我们买的是小南庄的二手房，据说是海淀区当年建的第一批商品房。
房子大概是94年建的，房本是98年办的。
房东记不起来有没有交过住房专项维修资金了，也找不到发票了。
我们去海淀区的住房维修资金管理中心问了，结果说系统里没有房东的缴纳记录。
小南庄的物业则说住房维修资金不归他们管，并好心地提醒我们这个问题一定要弄清楚怎么解决。
我们又问了问北京市住房维修资金管理中心，他们说说97年到99年之间确实有一些房子没交公共维修基金，但房本却办下来了，而且查了...
你好,我买了一个二手房,可是房子还有11万的银行贷款,房主想让我们先给一部分钱,他把银行的钱还了,再过我们过户,可是我们又怕别骗,请问有没有好的解决办法,谢谢 如果我们把钱给了房主,我们需要做什么才能保障自己的利益,谢谢
06年购一二手房，当时没有过户，原户主说以后过户有什么事情直接找他们的，双方签了购房协议后，让我们把钱全部给了他们（有收条），他们也把房产证给了我们。到了今年，我们想起来过户，宝宝要落实户口了，于是电话联系到了原房主，要他们一起去房管所去签字过户，可是他竟然要我们出一万块才肯出面签字过户。我不愿意出他就直接挂了电话！请问他这么做我是否可以通过法律解决我的房屋产权问题？ 像这种情况，向法院起诉的话，如果他不肯出庭或者拖拖拉拉的，一般需要拖多久？
我想问下，我买了个二手毛胚房，在签订二手房买卖合同的时候，合同上没有提到维修基金以及煤气管道初装费，现在房子已经过户了，尾款准备给他的时候，他拒绝签物业已交付的字条。要我们承担维修基金，以及煤气管道初装费。这个和不合理？ 这个维修基金和初装费是他以前交掉的，他认为这部分费用是我们承担的，所以拿了收据过来跟我要钱。但是签合同的时候没他没提过这个东西，合同上面也没写。按照法律的话，这个费用该谁承担？