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提前还房贷划算吗？
10:33:31&&来源：&&编者：cherry
摘要：　　提前还房贷划算吗？为了买房我们成了房奴，对于房奴一族来说，有了钱提前还贷能够减轻压力，那么，提前还房贷划算吗？融道网融资专家在此提醒：提前还贷有时未必划算，要具体问题具体分析，特别是在目前的降息通道之下。下面给大家详…
　　一，提前还有技巧，两种情况还款省钱不一样　　虽然不同的房贷，在降息以后月供变化不一样，但是通过事例也可以看看降息带来的月供变化情况。　　以贷款余额50万元，贷款期限还有20年，还款为例———　　第一种情况：今年6月8日以前办理的个人房贷，现在执行的基准利率为7.05%，月供为3891.52元。在元旦节开始降息以后，执行的基准利率为6.55%，月供将降至3742.6元。　　这笔房贷的月供将减少近149元。　　第二种情况：今年6月8日至7月5日办理的个人房贷，现在执行的基准利率为6.80%，月供为3816.7元。在元旦节开始降息以后，执行的基准利率为6.55%，月供将降至3742.6元。　　这笔房贷的月供将减少74.1元。　　二，提前还房贷划算吗？三种情况提前还贷不划算　　虽然房贷利率下调将缓解一些月供压力，但仍有部分市民想提前还贷。银行人士提醒，提前还房贷，并非每个人都适合，以下三种情况就不划算。　　1、正享受7折利率优惠的人。对于正享受7折利率优惠的房贷，贷款利率要比今年以来新办房贷要低得多。与其把这笔钱拿去提前还房贷，还不如放在银行存定期。“现在五年期以上为6.55%，个人房贷打7折优惠以后为4.585%。而部分银行五年期在上浮10%以后，执行的实际利率为5.225%”。　　2、有投资理财意识的人。如果手头有不错的投资渠道，把这笔钱拿去投资理财，获得的收益率可能会远远高于贷款利率。　　3、还会找银行贷款的人。如果市民预计不久还会找银行贷款，此时把钱拿去提前还房贷后，一旦银行在未来一段时间资金吃紧，再找银行申办贷款的利率，有可能会在基准利率基准上上浮一定比例。　　三，融道网融资专家提醒——提前还贷并非易事　　排除上述情况外，即便真的要提前还贷款，期间也会受到各种阻碍，并非易事。网友“拼搏人生1983”在微博中吐槽表示“被农行坑了，提前还贷要收违约金，当时还说一年后就不用”，而类似的情况还有提前还贷不仅要提前一个月申请，还要交纳各种手续费。　　“对于提前还贷的问题，中资银行以前并没有严格约束，但随着外资银行的进入和客户随意还贷对信贷规模控制的冲击，目前国内各家银行也不一样，都开始执行还贷提前申请，限期内归还需征收违约金等限制措施和惩罚措施，标准有所不同，但目的都是不鼓励客户提前还贷”。所以，想要提前还房贷也是不容易的。&
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能不能贷 &能贷多少 &利率多高 &向谁去贷
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没钱还房贷怎么办?
来源：好贷网-Damon (0人参与)
责任编辑：黄小春
　　一般情况下，人们选择的房贷期限都在20~30年之间，这段时间说长不长，说短也不短，期间很可能会发生房贷断供现象。那么，没钱还房贷怎么办?　　如果你只是暂时资金方面出现困难，建议可以采取以下方法：　　1、延长还款期　　如果之前的还款期比较短，可以向银行申请延长还款期。银行的最长贷款年限为30年，这样打开期之后，每月的还款额就会降低，借款人就有能力偿还了。　　2、要求暂停还本金　　借款人可以与银行协商，要求暂时只还利息，不还本金。银行因为有房子作为抵押物，所以通常会接受借款人的提议，而且这样银行可以多赚点利息。对银行来说，只要借款人不恶性逃债，银行就没有损失。　　3、再向银行借钱　　为配合房贷客户的需求，许多银行已推出“理财型房贷”，方便房贷客户将已经偿还的房贷，再借出来使用。不过，借出来使用的金额，利率要比房贷利率高一点。　　如果是彻底没有能力继续还贷款，那么只能放弃房子了，用房子来偿还银行的欠债。&
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有了闲钱，提前还房贷划算吗？
发布时间： 10:09
收益高于贷款利息可不提前还
不少市民当初在买房时都选择了公积金贷款或商业贷款，而随着家庭收入的提高，一些&房贷族&手中渐渐攒下了余钱，是提前还款还是继续每月按期还贷成为了困扰不少&房奴&的一个问题。那么提前还贷究竟合不合适呢？为此，晨报记者采访了我市理财专家，大家不妨来听听他们的意见。
有闲钱还房贷　是不少人的首选
雷成夫妻二人均在市里的高校任教，3岁的儿子也刚刚上了幼儿园，夫妻二人月收入合计在7000元左右，属于典型的工薪阶层。2009年，他俩在结婚之时利用手中的积蓄，并通过家人的帮助，在市区买了一套90平方米的住房，并使用公积金贷款了20万元。由于贷款选择的是等额本息还款，每月1400多元的还款也在他俩的承受范围以内。
&这两年，我们家里也攒了一些闲钱，股票风险太大，其他投资更是不太了解，所以也不敢乱投资，最近就想是不是可以提前把房子的贷款先还一部分。&雷成说，最近他妻子就催他抓紧咨询该如何部分提前还贷，这样也能少还一些贷款利息。
像雷成这样的纠结者不在少数。唐女士是7年前使用商业银行按揭贷款买的房，手里目前积蓄也有几万元，只是一直&躺&在银行存定期，没有进行其他投资。&我对钱没什么概念，投资理财观念也较差。&唐女士说，她身边不少朋友都是使用贷款买房的，有的人去办理部分提前还贷了，也有一些人像她那样仍在观望。
与工薪族热衷于提前还贷不同，开着小店的王乐有不同想法。&我现在也在还房贷，但我觉得选择提前还贷还不如做一些投资理财，赚到的钱肯定不止那点儿利息。&王乐认为，现在普通人向银行贷款挺难的，利用贷款买房，手里有闲钱了就可以做一些投资，即使是炒股票、买基金收益都会比银行贷款利息高。&
房贷怎么还？小技巧学起来
1收益高于贷款利息可不提前还
到底哪些情况适宜提前还房贷？哪些又不适宜呢？为此，晨报记者采访了我市某商业银行的客户理财部的居经理。
&简单说，如果这个家庭能够通过理财或其他投资使得收益能高于贷款利息支出，就可以不提前还房贷，如果未来预期一年或几年内没有好的收益，就可以考虑提前还房贷了。&居经理说。
&近两年，国家对房地产市场调控频频收紧，房贷利率优惠多已取消。&居经理说，前几年，不少选择贷款买房的市民都享受到了7到9折的利率优惠，由于这些贷款人已享受了较低折扣或低利率的优惠政策，这种情况下若理财收益率高于贷款利率，可通过理财收益来抵充贷款的利息支出，这样就能实现闲钱的正收益。
2还款中后期利息少,可不提前还款
同时，对于选择等额本金还款的市民，如果还款期已过1/3或已还款到中期的购房者，由于等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说,这种还款方式越到后期，所剩的本金越少，因此所产生的利息也越少。在这种情况下，提前还贷的意义不大。
3房产抵押从银行获取贷款的，应提前还款
居经理表示，对于一些理财意识不强，不能有效克制冲动的消费者；不愿意有债务压力，不想承受过多贷款压力的人；希望将到了后期的房屋按揭贷款一次性还清，再以房产抵押从银行获取更多贷款的人；收入时高时低不稳定的市民可以选择提前还房贷。
4先还商贷再还公积金贷款
&提前还房贷也不一定是全部还清，可根据银行的规定和自己的家庭财务状况，提前偿还部分房贷。&居经理说，对于用公积金贷款买房的人也可以考虑提前还贷，&公积金一般情况下是不能提取的，如果不提前还贷，放在账户里也是取不出来的，所以还不如支取出来把贷款先还上，这样也能提高一下资金的使用效率。&同时，居经理提醒，如果选择的是商贷和公积金构成的组合贷款，提前还房贷可先还商贷部分。
(记者 沈明杰)
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　　手头有流动资金，现在提前还贷划算吗?据调查，目前针对无抵押个人信用贷款，银行收取未还金额的5%的手续费，对于提前还贷者而言成本不低。因此，对于采取等额本息还款方式时间已经过了一半的市民来说，提前还贷意义不大。　　临近年末，不少无抵押个人信用贷款者希望提前还贷，将身上背的债务略微减轻。但记者调查发现，目前市场上多家银行收取未还金额的5%的手续费，对于提前还贷而言这成本不低。目前，几家银行无抵押个人信用贷款都是采取等额本息还款方式。　　理财专家表示，提前还贷需精打细算，对于采取等额本息还款方式期限已经过了一半的市民来说，提前还贷已经“无利可图”;相反如果期限还没过半，则提前还贷依然划算。　　执行新利率，算算你每月省多少。　　虽然不同的房贷，在降息以后月供变化不一样，但是通过事例也可以看看降息带来的月供变化情况。　　以贷款余额50万元，贷款期限还有20年，等额本息还款为例　　第一种情况：今年6月8日以前办理的个人房贷，现在执行的基准利率为7.05%，月供为3891.52元。在元旦节开始降息以后，执行的基准利率为6.55%，月供将降至3742.6元。　　这笔房贷的月供将减少近149元。　　第二种情况：今年6月8日至7月5日办理的个人房贷，现在执行的基准利率为6.80%，月供为3816.7元。在元旦节开始降息以后，执行的基准利率为6.55%，月供将降至3742.6元。　　这笔房贷的月供将减少74.1元。　　市场：提前还款收5%手续费　　记者在广州市场上了解到，目前开展无抵押个人信用贷款业务的银行并不多。外资银行中有花旗、渣打，中资银行有平安、广发、邮政等。各家银行最高贷款额度为50万元，贷款期限最高为5年，贷款年利率在15%左右。虽然各家银行对贷款人的要求有所不同，但总体来说要求都比较高。　　值得注意的是，各家银行对于提前还贷的客户都会收取一笔不小的手续费，据记者了解，一般这笔手续费为剩余贷款本金的5%。　　比如花旗银行公告称，自日起，提前还贷手续费统一调整为剩余贷款本金的5%，其他费用维持不变，以上调整只针对日当天及之后提交贷款申请的客户。　　渣打银行的工作人员告诉记者，该行对于提前还贷将收取未还贷款本金的5%的手续费，最低为500元。平安银行同样也会收取未还贷款本金5%的手续费。　　此外，如果提前还款，还有一些银行则会收取几个月的罚息费用作为手续费。　　比如，广发银行的工作人员表示，如果贷款未满六个月就提前还贷的，将收取3个月利息;此外贷款期限内每个月的账户管理费也将照常收取。该工作人员表示，综合各种费用，该行无抵押个人信用贷款的月利息率在1.7%~1.8%左右(折合年利率约21%)，而账户管理费约占月利息的60%，即账户管理费的年利率在12%左右。　　业内：银行不欢迎提前还款　　有客户质疑称，这类贷款的利率本身就是比较高的，提前还贷手续费为何还这么高?　　央行最新公布的基准贷款利率为年利息5.6%~6.5%之间，而无抵押个人信用贷款的利率普遍在15%左右，是基准利率的2倍以上。这么高手续费不是断了提前还贷的路吗?　　有银行业内人士表示，因贷款期限是银行和客户约定达成协议的，如果客户提前还贷相当于违约，银行因此会收取一定的违约金。　　该银行业内人士告诉记者，向提前还贷的客户收取费用，主要是由于银行重新安排资金的成本及修改合同等工本费，如何核定要根据各家银行的情况来制订。一般而言，一笔贷款重新收回之后并不能马上重新发放。此外，银行收取较高手续费也是希望能更多地守住客户。　　一位银行个贷部人员直言，“对于银行来讲，并不欢迎提前还贷，除了会少收取利息收益之外，重新审核、核算再放款的成本都不低。”　　案例：等额本息方式还贷时间未过半 提前还款仍划算　　陈先生今年2月因新房装修，急需一笔现金，于是从某银行通过无抵押个人信用贷款了20万元，月息在1.8%左右，折合年息约21.6%，借期为两年。该笔借款采用等额本息的还款方式，也就是说，陈先生现在每月需要向银行还款1万元左右。　　由于陈先生该笔借款的利息较高，今年公司发了年终奖后，手头上多了一笔流动现金，而最近又投资无门，因此他希望提前将“欠债”还清，也好减轻一些利息负担。不过，当他向银行提出要提前还贷时，银行表示，陈先生需交纳违约金，即要收取还款余额的5%作为手续费。　　记者帮陈先生算了一笔账，陈先生至今共还了8个月的贷款，约8万元。按照他当初所签的合约，若提前还款，需支付前8个月的利息，以及欠款余额本金的5%作为罚息。　　按照陈先生的情况，他目前尚欠银行的本金约为12万元，即需缴纳的罚息(违约金)约为：12万×5%=6000元，加上之前已付的前8个月的贷款利息：20万×1.8%×8=28800元。也就是说，陈先生若提前还款，共需向银行支付34800元左右的利息。　　而按照正常借款期限来还款，陈先生两年共需向银行支付48068元的利息。这么算下来的话，陈先生若提前还贷还是可以省下一部分利息的。　　专家提醒：银行推优惠 目前贷款成本比年初下降　　目前，据记者了解，多数银行无抵押个人信用贷款都是采取等额本息的还款方式，那什么情况下提前还款划算?　　理财专家提示，由于个人无抵押信用贷款的利率一般较高，尤其是对于像陈先生那种情况，由于是在今年央行降息之前贷的款，而目前市场借贷利率已经普遍下行了，因此提前还款很有必要。“目前市场上一些银行的无抵押个人信用贷款利率比之前要低了一些，不少银行都推出了优惠折扣，有些银行针对优质客户甚至可以给到月息0.7%~0.9%。对于客户来说，现在的贷款成本比年初下降了不少。”该专家指出。　　不过，上述理财专家也指出，对于那些还款时间已经过了一半的市民来说，提前还款就没有多大必要。因为等额本息还款的还款利息支出通常集中在还款初期。而对于那些等额本息已到还款中期或是等额本金还款已过1/3期的，利息基本上已经支付得差不多了，提前还款的部分则更多的是本金，利率涨跌对还款数额的影响不会太大，再选择提前还贷就没有多大意义。　　提前还贷选对还款方式才比较划算：　　1、全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种方式主要还所欠的本金，以后不用还利息，但已付的利息不退;　　2、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种方式所节省的利息较多;　　3、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变，减小了月供负担，但节省程度低于第二种;　　4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这样节省利息较多;　　5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。月供增加，减少部分利息，但相对不合算。(广州日报)
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(顺义20000元/平方米)
(朝阳65000元/平方米)
(昌平24000元/平方米)
(丰台30000元/平方米)
(大北京5000元/平方米)
(大北京5600元/平方米)
(大北京6600元/平方米)
(朝阳1000万元/套)
(燕郊6500元/平方米)
(顺义2500万元/套)
(顺义22000元/平方米)
(平谷15000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(房山500万元/套)
(朝阳120000元/平方米)
(门头沟28000元/平方米)
(大北京7300元/平方米)
(顺义18000元/平方米)
(怀柔17100元/平方米)
(大兴35000元/平方米)
(顺义30000元/平方米)
(昌平98万元/套)
(燕郊17000元/平方米)
(门头沟22000元/平方米)
(大北京7200元/平方米)
(丰台40000元/平方米)
(大兴550万元/套)
(燕郊9300元/平方米)
(房山20000元/平方米)
(门头沟33000元/平方米)
(东城120000元/平方米)
(大北京9000元/平方米)
(房山10000元/平方米)
(房山16000元/平方米)
(顺义21000元/平方米)
(大兴190万元/套)
(石景山38000元/平方米)
(燕郊14500元/平方米)
(门头沟36000元/平方米)
(大兴22600元/平方米)
(顺义16000元/平方米)
(大北京7000元/平方米)
(朝阳36500元/平方米)
(海淀2000万元/套)
(大北京8000元/平方米)
(燕郊9000元/平方米)
(大北京5000元/平方米)
(燕郊7500元/平方米)
(丰台17000元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(房山20000元/平方米)
(昌平999万元/套)
(昌平22000元/平方米)
(大北京9800元/平方米)
(房山18000元/平方米)
(顺义23500元/平方米)
(朝阳1000万元/套)
(大北京7500元/平方米)
(大北京5500元/平方米)
(大北京8000元/平方米)
(大北京10000元/平方米)
(燕郊13000元/平方米)
(大兴330万元/套)
(燕郊11500元/平方米)
(海淀58000元/平方米)
(大北京7800元/平方米)
(大北京4100元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(大兴19000元/平方米)
(丰台33000元/平方米)
(大北京7300元/平方米)
(昌平24000元/平方米)
(石景山45000元/平方米)
(大北京6600元/平方米)
(朝阳58000元/平方米)
(昌平19000元/平方米)
(房山800万元/套)
(其它180万元/套)
(顺义30000元/平方米)
(丰台29000元/平方米)
(西城90000元/平方米)
(密云13500元/平方米)
(密云14000元/平方米)
(顺义1600万元/套)
(通州26000元/平方米)
(通州12800元/平方米)
(平谷24000元/平方米)
(大北京6500元/平方米)
(燕郊7500元/平方米)
(大北京5700元/平方米)
(大北京7500元/平方米)
(顺义60万元/套)
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买房按揭贷款 哪种还款方式最划算？
　　为实现居者有其屋的梦想，越来越多的市民因为刚需，还是义无反顾地加入了房奴一族，还贷成了房奴们的必修课。​　　房贷怎么办能省点利息呢?每一月还多少钱好呢?这是每一位房奴最为关心的话题。记者走访...
　　为实现&居者有其屋&的梦想，越来越多的市民因为刚需，还是&义无反顾&地加入了&房奴&一族，还贷成了&房奴&们的必修课。​
　　房贷怎么办能省点利息呢?每一月还多少钱好呢?这是每一位&房奴&最为关心的话题。记者走访了解到，各银行均默认一种按揭还款方式&&等额本息还款法，这种方式也被绝大部分购房者普遍认同。​
　　住房公积金贷款只有等额本息一种还款法​
　　但具有自由的提前还款优势​
　　近日，市民方先生和王女士在一楼盘按揭买了套总价426650元的商品房欲作为婚房，因方先生具有申请住房公积金贷款的资格，故申请了年利率比商业性住房贷款稍低的公积金贷款。在公积金贷款要求首付不得低于购房合同款的30%、贷款额度不超过购房合同总价款的70%的条件下，方先生最多只能贷29万，首付先付了136650元。​
　　当方先生来到市住房公积金中心办贷款时，他想采取等额本金还款法，却被工作人员告知，公积金贷款只有一种还款方式，即等额本息还款法。​
　　据介绍，以贷款29万元为例，由于公积金贷款要求月还款额不高于借款人方先生(方先生和王女士尚未领取结婚证)月收入的50%、贷款期限最长不得超过25 年，用还款6-25年的年利率4.50%来计算，月收入仅3300元的方先生只能采取贷款25年，每月偿还等额本息1611.91元这一种等额本息还款法。贷款25年利息总计达约193574元，方先生感觉利息太高了。​
　　但工作人员解释，住房公积金贷款相比于商业性住房贷款，可自由提前还款，不限次数、不限金额、不限时间，有钱的情况下可以多还点儿，没钱的时候只要不低于最低等额月供1611.91元就行，如有钱能提前还款，利息总额就不会那么高了。​
　　商业性住房贷款默认等额本息一种还款法​
　　这种方式被购房者普遍认同​
　　日前，市民徐先生和李女士购买了一套总价约44万的商品房，因夫妻俩均没有住房公积金，遂准备采用商业性住房贷款。按照首付不得低于购房合同款的30%的要求，夫妻俩商量着先首付15万，只贷款29万。​
　　夫妻俩计算发现，以贷款25年、商业性住房贷款年利率6.55%为例，如果采用等额本息还款法，每月等额月供1967.17元，支付利息合计约30万元;如果采用等额本金还款法，虽然首期还款2549.58元，但每月还款数额在逐渐递减，且支付利息只有约24万元。对比后，两人准备办理贷款25年，等额本金的还款方式。​
　　但他俩去银行办理商业性住房贷款的时候，却被告知只有一种默认的还款法&&等额本息还款法。徐先生说，当我们质疑，如果贷款的年限相同时，等额本息还款法比等额本金还款法利息要高出很多时，工作人员就连连摆手说，两种还款方式看似利息差了不少，但等额本息还款法刚开始月供少，对于贷款者而言压力也小。同时，工作人员告知，目前该行暂时只有这一种还款法。​
　　各银行均表示，市民办房贷时会默认等额本息这一种还款法。有的银行也表示，如果贷款人有特别要求也可以满足，但等额本息不仅操作简单，而且前期还款压力较小，提前还款的话，和等额本金还款的利息其实是一样的。等额本息这一种还款法也被购房者所普遍认同。​
　　1.等额本息还款法：​
　　等额本息还款法是每月以相等的还本付息数额偿还贷款本息。其计算公式如下：月均还款额=(贷款本金&月利率&(1+月利率)总还款期数)/(1+月利率)总还款期数-1​
　　2.等额本金还款法：​
　　等额本金还款法是递减还款法的一种，使用这种方法是将贷款本金分摊到还款的各期，每期应还利息由未偿还本金计算得出，每期还本金额不变，利息逐期减少。其计算公式如下：每月(季)还本付息额=贷款本金/还本付息次数+(贷款本金-已偿还本金累计数)&月(季)利率。
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