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企业房产转让所得税怎么计算相关法律专题房地产在建项目转让涉税分析与筹划|2013年|第六月|财会月刊（上）|案例分析|历年期刊|财会月刊
2013年 第 11 期总第 663 期
财会月刊（上）
房地产在建项目转让涉税分析与筹划
【作　　者】吴春萍【作者单位】（广西城投浩晨实业有限公司
530021）【摘　　要】&&&&& 【摘要】在转让资产之前，企业应做好纳税分析与筹划，由财务人员牵头、其他部门配合，给出方案以供企业决策者做决策。本文以房地产企业转让在建工程为例，列举了两个方案进行税收分析与筹划，希望能给大家一点启示。【关键词】资产转让&& 房地产在建项目转让&& 税收分析
&&&&& 一、税收筹划的概念和理念&&&&& 税收筹划是指在国家政策的许可下，按照税收法律、法规的立法导向，通过对企业筹资、投资、经营管理等活动进行合理的事前筹划和安排，取得节税效益，最终达到企业利润最大化的一种管理活动。笔者提出税收筹划的三个重要理念：一是，从企业内部来说，税收筹划管理活动需要企业管理层的高度重视和相关部门要积极配合。税收筹划不仅是财务部门的管理工作，如果没有领导层的支持与协调就难以完成或达到预期的效果。二是，税收筹划涉及到各方之间的相互配合。税收筹划活动要考虑到筹划行为对各方产生的总体税负的影响，如果只顾一方利益而损害另一方利益，就不能达成一致意见，使筹划活动难以进行。三是，税收筹划者考虑问题要全面，不能只考虑经济行为发生时的税负和现金流量净额，还要考虑筹划后各环节的税负和现金流量净额，否则会得不偿失。&&&&& 二、房地产企业转让在建项目税收筹划案例&&&&& 房地产在建项目的转让是房地产业常见的一种经济行为，随着国家不断加强对房地产调控的力度，房地产企业之间则以项目合作或股权转让等方式来调剂资金，整合企业资源，以此降低企业税负成本。以下是笔者在实际工作中遇到的案例。&&&&& 案例：A、B两个公司均是房地产开发企业，目前A 公司有个在建项目X因资金短缺要转让给B公司开发，该项目在转让时已投入成本800万元（假设投入成本已超过立项总投资额的25%，达到转让条件），现在A、B公司经协商做了两个方案：一是A公司通过以X项目出资设立新公司C，再将C公司股权转让给B公司以此转让X项目；二是A公司直接将X项目销售给B公司。假设X项目评估得出的公允价为1 000万元，B公司在取得C 公司股权或购买X项目后，继续开发成本为1 000万元，建成后销售价为3 000万元。两个方案分析如下（不考虑印花税和契税，这两个税种在两个方案中金额大致相同）：&&&&& 方案一：A公司以在建项目X实物出资成立子公司C（C公司是房地产开发企业），再将C公司的股权转让给B公司，这样在建项目X就间接转让给了B。&&&&& 注意《公司法》里的“第二十七条……公司设立登记时全体股东的货币出资额不得低于注册资本的30%”。即A公司以X项目出资比例不得超过70%，最少要出资30%的货币资金。X项目评估得出的公允价1 000万元，则货币出资最少是429万元［（1 000/70%）×30%］，筹划点为A公司以X项目出资，股权投资成本1 000万元，出资比例70%，B公司以货币出资429万元，出资比例30%，之后A公司将持有的C公司70%股权转让给B 公司，X项目就完全转让给了B公司。&&&&& 1. A公司在以X项目出资成立C公司的环节和转让C公司股权的环节都要缴纳土地增值税和企业所得税。&&&&& （1）投资设立C公司时应缴纳土地增值税。《财政部、国家税务总局关于土地增值税具体问题的通知》（财税［号）中“第一条，关于以房地产进行投资、联营的征免税问题：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税”。&&&&& 但是在《财政部、国家税务总局关于土地增值税具体问题的通知》（财税［2006］21号文）中指出：第五条，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税［号文第一条暂免征收土地增值税的规定。此时A公司股权投资成本确认为1 000万元与公允价值相同，则土地增值税=（1 000-800）×30%=60（万元）（因增值额200万元，占项目扣除额800万的25%小于50%，按30%税率计算）。&&&&& （2）投资设立C公司时A公司应缴纳企业所得税。根据《关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函［号）中的“二、企业将资产移送他人的以下情形，因资产所以权属已发生改变而不属于内部处置资产，应按规定视同销售确定收入……（六）其他改变资产所有权属的用途”。以X项目对外投资，它的权属已从A公司过户到B公司，应视同销售计征企业所得税，所以出资设立C公司的环节中，A公司应缴纳企业所得税=（1 000-800-60）×25%=35（万元）。&&&&& （3）股权转让环节的土地增值税。根据《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函［号）中的规定“股权转让以股权形式表现的资产是土地使用权、地上建筑物及附着物的，应按土地增值税规定征税”。&&&&& 本方案的筹划点：因为在股权出资环节，X项目已经过评估确认了公允价格并以此确认为股权投资成本，在股权转让环节与出资环节的时间不能相隔太久，这样公允价格才会没有多大变化，转让价与股权投资成本相同，没有增值，不用缴纳土地增值税。&&&&& （4）股权转让环节的企业所得税。股权转让属资产转让范畴视同销售应缴纳企业所得税，与以上第3点相同，股权转让价与股权投资成本相同不产生利润，不用缴纳企业所得税。&&&&& （5）A公司总税负=60+35=95（万元）。&&&&& （6）A公司现金流量净额=1 000-95=905（万元）。&&&&& 2. B公司收购C公司70%股权后，以C公司为开发主体继续投资开发X项目，完工后销售，以C公司为纳税主体缴纳建成后销售环节的营业税、土地增值税、企业所得税，以下现金流量净额的分析以B、C公司为一个联合体。&&&&& （1）营业税=3 000×5%=150（万元）。&&&&& （2）土地增值税=［3 000-1 000（股权收购成本）-1 000（后续建设成本）-150］×30%=255（万元）（增值税按清算方式来预计，增值额850万元占扣除项目2 150万元的比例约40%，小于50%，按增值额30%计税）。&&&&& （3）企业所得税=（3 000-1 000-1 000-150-255）×25%=148.75（万元）。&&&&& （4）C公司总税负=150+255+148.75=553.75（万元）。&&&&& （5）B\C公司现金流量净额=3 000-429（设立C公司30%货币出资额）-1 000（股权收购价）-（1 000-429）（应投入的后续建设资金-C公司原有资金）-553.75=446.25（万元）。&&&&& 3. 该方案总税负=95+553.75=648.75（万元），总现金流量净额=905+446.25=1 351.25（万元）。&&&&& 方案二：A公司直接将该项目销售给B公司，税务处理视同销售不动产缴纳相关税费。&&&&& 1. A公司涉及的税负有营业税、土地增值税、企业所得税。&&&&& 营业税=1 000×5%=50（万元）&&&&& 土地增值税=（1 000-800-50）×30%=45（万元）&&&&& 企业所得税=（1 000-800-50-45）×25%=26.25（万元）&&&&& A公司的总税负=50+45+26.25=121.25（万元）&&&&& A公司的现金流量净额=1 000-121.25=878.75（万元）&&&&& 2. B公司直接收购X项目后继续开发，完工后销售涉及的税负有营业税、土地增值税、企业所得税：&&&&& 营业税=3 000×5%=150（万元）&&&&& 土地增值税=［3 000-1 000（项目转让价）-1 000-150）］×30%=255（万元）&&&&& 企业所得税=［3 000-1 000-1 000-150-255］×25%=148.75（万元）&&&&& B公司总税负=150+255+148.75=553.75（万元）&&&&& B公司现金流量净额=3 000-1 000-1 000-553.75=446.25（万元）&&&&& 3. 项目转让方案A与B双方的总体税负=121.25+553.75=675（万元），现金流量净额=878.75+446.25=1 325（万元）。&&&&& 三、结论及建议&&&&& 从以上两个方案的总税负与现金流量净额的对比中可知前者更优越。下图列示了两个方案在X项目不同公允价水平下的现金流。比较得知，方案一中X项目的公允价减去成本价的增值额不超过成本50%的范围内，不论处于哪个价位，其现金流量净额及税负均相同。因评估价高于成本价一般不超过20%，因此过高的评估价不在此表列示，如有则做特殊情况分析。方案二中项目公允价不同则现金流量净额及税负均不相同，在不同公允价值水平，现金流量净额类似抛物线，在项目公允价为850万元即高于成本价800万元约6%的水平时最高。但是图中两个方案对比，无论公允价处于什么水平，方案一始终优于方案二，原因是方案二在A公司直接销售X项目时要缴纳营业税，增加了税负成本。
&&&&& 在现实中，是否方案一都会优于方案二呢，笔者认为财务人员在做税收筹划时应注意以下事项：&&&&& 其一，不同的地方税收政策不同。如土地增值税的清算是比较复杂的一个过程，它涉及到清算单位的所能提供资料的详细度及税务部门所能投入的人力物力等因素。有的地方税务部门是按清算来进行征收，有的是按照简易方法征收，征收率由税务主管部门确定。因此要具体情况具体分析。&&&&& 其二，不同的企业情况也不同。每个企业都有自己的发展规划和特殊情况，财务人员应在立足本企业实际情况的基础上做充足的分析，向企业决策者提供财务、税收信息，并与其他部门积极配合，才能做好税收筹划事项。&&&&& 其三，在税收筹划之前，财务人员要与税收征管部门做充分的沟通，税收法律法规虽然有其固定性、强制性，但是不同的地区有不同的税收优惠政策，并且在现实情况中，不同的税务管理部门对政策的解读也不同。主要参考文献&&&&& 财政部，国家税务总局.财政部、国家税务总局关于土地增值税具体问题的通知.财税［号，企业房产转让所得税怎么计算-法邦网专题
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房地产开发企业企业所得税的税收筹划――转让定价避税法
（一）转让定价的概念 房地产开发企业转让定价，是房地产开发公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标，有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易，
（一）转让定价的概念　　转让定价，是公司集团内部或利益关联方之间为了实现其整体战略目标，有效协调集团内各个单位之间或利益关联方之间的关系，谋求整体最大限度的利润而实现的一种交易定价。它一般只会发生在关联房地产开发企业的内部交易，但也不排除有业务关系的房地产开发企业进行此类交易的可能。　　所谓关联房地产开发企业，是指两个或两个以上房地产开发企业在管理、控制或资本等方面存在着直接或间接关系的房地产开发企业，包括房地产开发总机构与它的分支机构、同一房地产开发总机构的不同分支机构、房地产开发母公司与子公司、同一房地产开发母公司的不同子公司等。　　（二）转让定价的常见表现形式　　在实践中，转让定价的表现形式多种多样，几乎涉及到关联房地产开发企业一切经济活动内部和经营成果。我们可以从以下几个方面对之加以归类分析。　　1.货物购销　　在关联房地产开发企业内部交易中，货物购销占有非常重要的地位，涉及施工材料、开发产品等有形货物的买卖。　　（1）通过施工材料（如水泥、砖块、沙子等）的购销价格的“高进低出”来影响关联房地产开发企业的开发产品成本。例如，由房地产开发母公司向子公司低价供应材料，或由房地产开发子公司高价向房地产开发母公司出售施工设备，以此降低房地产开发子公司的开发产品成本，使其获得较高利润。反之，通过房地产开发母公司高价向房地产开发子公司出售施工材料，或房地产开发子公司向房地产开发母公司低价出售施工设备，来提高房地产开发子公司生产成本，这就减少了房地产开发子公司的利润。　　（2）房地产开发母公司利用掌握的国际营销网络操纵房地产开发子公司产品的销路，压低或提高对房地产开发子公司开发产品的收购价格。在利用房地产开发子公司系统的销售机构推售房地产开发母公司开发的产品时，则可以通过提高或压低佣金回扣支付的形式，影响房地产开发子公司的销售收入。　　（3）在货物购销过程中，利用房地产开发母公司控制的运输系统，通过向房地产开发子公司收取较高或较低的施工设备和材料（如水泥、沙子等）运输装卸和保险费用，来影响房地产开发子公司的销售成本。　　（4）在房地产开发母公司与房地产开发子公司之间人为制造呆账、坏账损失赔偿等，以此增加房地产开发子公司的费用支出。　　2.贷款往来　　通过提供贷款利率的高低来影响房地产开发子公司开发产品的成本费用。例如，房地产开发母公司利用本系统的金融机构向房地产开发子公司提供优惠贷款，不收或少收利息，则可使房地产开发子公司减少生产费用。相反，也可以通过高昂的利息费用来增加房地产开发子公司的生产成本。在公司集团内部以借贷方式循环使用资金，有些交易是预先支付利息，有些则利用利息差额来达到避税目的。前一种情况是，当一个公司预期本年度将赚取巨额利润而要缴纳较多税款时，该公司赶在其会计年度结束之前，从关联房地产开发企业借入一大笔贷款。借款条件是需要就该贷款先支付整个贷款期的利息，由此将利息支出列入当期纳税扣除，缩小了利润额；在这一会计年度结束后，该公司即偿还贷款。后一种情况是，一个盈利公司通过借入一笔按市场利率计算的巨额贷款，然后转贷于关联房地产开发企业，并按一个象征性的低利率计算利息，等以后年度再调整为按市场利率计算。这一借入贷出利息之间的较大差额，会造成以当期亏损来冲抵利润，从而推迟当年的纳税义务。　　有的国家和地区，对贷款利息征税而对存款利息不征税，关联房地产开发企业可以利用这一规定避税。一方面，一家需要借款的公司利用关联房地产开发企业持有的银行存款作为抵押，从而获取银行贷款，然后要求就该贷款扣除利息开支；另一方面，持有存款的关联房地产开发企业作出安排，收取不须课税的存款利息。　　3.劳务的提供　　劳务涉及的范围很广，相关联房地产开发企业之间提供的设计、广告、咨询等劳务活动中，均存在收费与否和劳务收费标准的高低问题。甚至总机构管理活动的存在也被视为一种劳务，要按一定比例向各分支机构分摊管理费用，跨国（地区）公司通过对这些劳务的收费与付费的高低，影响公司集团不同成员的成本与利润。比如，向房地产开发子公司索取过多的管理人员年薪）摊入向房地产开发子公司收取的管理费，增大了房地产开发子公司成本，以此减少房地产开发子公司的利润。　　4.无形财产的使用与转让　　房地产开发母公司通过对施工设计技术、商誉等无形财产的使用与转让，以及收取特许权使用费的高低，对房地产开发子公司的成本和利润可以施加影响。这类使用费的支付有的影响房地产开发企业集团资本构成的变动，有的影响收入及成本费用的分摊。　　5.固定资产的购置与租赁　　固定资产购置额的高低，在以固定资产作价投资的情况下，既影响房地产开发企业的股权份额，也影响折旧费的摊销。例如，房地产开发母公司向房地产开发子公司提供的施工设备价格，直接影响摊入房地产开发子公司的开发产品成本，提高固定资产原值，意味着加大折旧费，必然增加房地产开发子公司的生产成本；反之，则会减少成本。　　当固定资产的购置涉及关联方之间可折旧资产的转让时，由于各国（地区）对资本收益的税务处理方式不同，会使房地产开发企业通过转让定价转移利润或将利润转化为资本收益。　　在施工设备租赁领域中，由于各国（地区）对国际租赁业务中应由哪一方计提折旧，哪一方可以扣除费用，以及由谁承担风险等问题的规定不尽一致，房地产开发企业可以设法利用这些差异达到避税的目的。租赁费的高低，会直接影响交易双方的收入和成本。　　在以上诸方面的转让定价中，房地产开发企业是采用高定价还是低定价的形式，取决于母、子（总、分）公司所在国（地区）的税率高低、控股比例和公司集团战略目标等诸多因素。　　（三）转让定价的动机　　转让定价的动机包括税务动机（也称财务动机）和非税务动机（也称非财务动机）两个方面。　　1.税务动机　　税务动机主要出自减轻税负方面的考虑，而且与公司税的关系最为密切。由于公司集团的各成员分布在不同的国家中，公司常常利用各国（地区）间税率和税收规则方面的差异，使其高税国（地区）一方的实体降低对低税国（地区）一方相关联实体的售价，压低收费和费用分配标准；反过来，低税国（地区）一方的实体提高对高税国（地区）一方相关联实体的售价，提高收费和费用分配标准，借此手段把一部分应在高税国（地区）实现并纳税的利润，转移到低税国（地区），高税国（地区）因此减少的税收收入，一部分转化为低税国（地区）的税收收入，另一部分直接增加了整个公司的税后所得，达到了减轻税负的目的。在税负差异较大的两个国家，关联房地产开发企业间的转让定价，常常表现出极为明显税务动机。通过转让定价，减轻公司税税负，逃避预提税，增加外国税收抵免额。
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转让旧房产计缴企业所得税问题
来源：吉林地税&　　 |
　　咨询问题：您好:公司是一家运输老企业,今年公司销售一处旧房地产,因历史原因,公司购建此房地产的原始成本已无法确认.今年公司是核定利润率征收.请问如何确认转让利润,如何交纳所得税,帐务分录如何结转谢谢! 　　答复：如该固定资产无账或无账面价值，可将其原始成本视为零，转让所得作为营业外利润另行缴纳企业所得税。责任编辑：鬼谷子
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