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【珍藏】房产中介二手房交易必备手册
目录&一、房产中介组织的社会功能与运作机理……………………2二、二手房交易流程及附属内容…………………………………41、解读二手房交易流程和中介机构常用名词……………………42、福州二手房交易税费明细………………………………………53、交易合同样本……………………………………………………8 4、二手房贷款………………………………………………………95、二手房按揭………………………………………………………106、公积金贷款………………………………………………………117、产权过户…………………………………………………………13三、二手房中介佣金制度……………………………………15四、二手房买卖陷阱及双方应注意的法律问题……………15&&& 1、买方应注意问题……………………………………………………152、卖方应注意问题……………………………………………………23五、绝对经验助你成功买优质房…………………………………27一、房产中介组织的社会功能与运作机理 &&&&& 中介组织是社会发展的产物，它是介于、企业和个人之间，从事沟通、协调、公证、评价、监督、咨询等活动的机构。它的业务活动以充当不同主体的媒介为核心内容，具有提高社会、经济运行效率的社会功能。由于房地产市场本身所具有的特点，使得房产中介组织更显得尤为重要。 &&&&& 首先，商品房市场特别是住房二级市场的形成，对房产中介组织产生强烈需求。随着我国从计划经济体制向市场经济体制的转变，房地产业获得了长足的发展，也产生了一些问题。主要表现为商品房供给结构失衡，新开发住房的单套面积越来越大，造成中低级消费群体适用型住房难买的状况。与此同时，较高级的消费群体普遍存在着对现有住房不满意，希望卖掉旧房买新房的心理欲求。因为商品房价值巨大，所以卖掉旧房通常为改善居住条件的先决前提。在这种情况下，房屋置换自然地成为了房地产行业的延伸。然而住房二级市场繁荣的最大障碍就是交易信息不通畅，即俗称的“卖方找不到买方，买方找不到卖方”。无论是买方还是卖方，以个人行为去获取交易信息都是高成本、高风险与低效率的。房产中介组织正是基于市场对房产交易机会的需求，应运而生。 其次，房产中介组织对于解决房地产单笔交易中的不完全信息、非对称性信息问题必不可少。房地产的自然特性形成了其独特的“个体间异质性”。不同于其他产品，每一个房地产个体都是不同的，不同的开发商生产的产品是完全不同的，开发商设计建设等均相同的房地产会因地块、区位不同而相异；相同的区位又因楼层结构朝向等的不一样而不一样。这种“异质性”，直接导致房地产价格的差异性，是房地产市场信息问题的根源。另一方面，质量信息是房地产交易中必须解决的又一信息问题。经济学中从对产品质量了解程度将产品分为三类：购买前能了解其质量的，称为“搜寻品”，消费后才能了解其质量的，称为“经验品”, 消费后也很难了解其质量的，称为“信任品”。房地产是介于经验品和信任品之间的产品，处于弱势的消费者，需要借助某种专业、权威途径才能了解房产质量信息。房产中介组织可以在很大程度上帮助房产交易双方解决掌握了解交易信息方面的困难，如提供相对客观的交易标的、市场价格和相对权威的交易标的质量评价等。第三，房地产交易内容复杂，涉及的权利关系复杂，需要借助于房产中介组织。如房地产交易市场包括买卖市场、租赁市场、典当市场、抵押市场、拍卖市场等，其中买卖市场又包括现房买卖、期房买卖、公房买卖、商品房买卖、经济适用房买卖等。每一交易行为中又产生估价、合同、公证、税费等业务。由于房地产不可移动的特点，房地产交易实际上是权利的交易，涉及到的权利有：管理权、征用权、税收权、注册登记权、优先购买权等；涉及到持有者的权利有：所有权、使用权、占有权、收益权、处置权、抵押权、租赁权、赠与权、继承权、典当权等。要将所有的交易行为、法律关系以及相关的政策法规等全部掌握非常困难而且成本高。为此，就产生了交易主体对房产中介组织提供专业化服务的依赖性。 基于上述提供房产交易机会、房产交易信息和房产交易服务的三大功能，房产中介组织在我国于上世纪90年代开始产生，并在此后的十几年中获得蓬勃发展。为规范房产中介市场，建设部于日颁布并于日修正了《城市房产中介服务管理办法》。该《办法》将房产中介服务定义为，房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。其中，房地产咨询是指，为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动；房地产价格评估，是指对房地产进行测算、评定其经济价值和价格的经营活动；房地产经纪是指，为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动。 , 实践中，评价房产中介行为和调处房产中介纠纷，普遍存在一种认识上的误区：把房产中介服务狭隘地理解为房产买卖、租赁居间活动。笔者以为，这有失偏颇。居间是指，双方当事人约定一方为他方提供、报告订约机会或为订立合同的媒介，他方给付报酬的民事活动。房产中介服务显然不仅仅局限于房产中介为房产交易的买方或卖方提供报告订约机会。 以一个普通的房产买卖交易为例：卖方到房产中介登记售房时，通常会向其咨询该房的市场价格，并据此为参考确定售房报价。这里面涉及到房地产价格评估服务。买方到房产中介寻求房源时，通常也会就其所供房源的市场价格、质量情况、权属情况作进一步的了解。这时，需要房产中介提供房地产咨询服务。交易双方在达成一致意向后进行交易过程中，通常还需由房产中介提供一系列的交易手续方面的协助。物价部门对房产中介收取中介费的核定价格为，交易标的的2％－5％之间。本市房屋价位通常为10万－50万之间。以此推算，房产中介每促成一笔交易，收取的中介费至少是2000元－10000元之间。该价格总体是比较高的，应该体现对房产中介提供一系列服务的要求和对房产中介提供相关服务可能产生经营风险的考虑。所以，房产中介的三项服务内容，应存在这样的关系：房地产咨询、房地产价格评估可单独提供；提供房地产经纪服务应一并提供前两项服务的内容。即买方或卖方与房产中介签订的委托售（买）房合同，不单纯是个居间合同，而应是确定房产中介负有居间义务、附带提供房地产咨询、估价服务义务和享有收取相应报酬权利的合同。二、二手房交易流程及附属内容&（一）解读中介机构九大常用“俗语”在买卖二手房时，中介口中五花八门的俗语总是让一些买家摸不着头脑：什么是地铺、直营地铺、加盟地铺？什么叫洗盘、跑盘、封盘？什么叫跳盘、跳客、跳单？了解这些常识，相信会对二手房买家有所帮助。【地铺】经纪公司下属分支机构，在内地叫门店，是指专门从事二手房交易的办公场所。【直营地铺】属于经纪公司的一个直接管理、管理机构.【加盟地铺】因资质或其他问题而加入品牌中介公司的一种方式，目的在于规避市场风险、利用品牌效应，但上级公司但不直接参与经营管理。【洗盘】中介工作人员通过业主资料或其他途径，来了解房屋的最新动态和基本情况。【跑盘】通过走访和打电话了解楼盘信息。【封盘】这是在有客户有意购买某物业时而采取的一种暂时性营销策略，封盘时只有分行经理或指定人员才有权看到该物业信息。【跳盘】同行挖走业主房源。【跳客】通过同行挖走其客户资源。【跳单】买卖双方通过中介搭建平台之后，两者“过河拆桥”私下交易。（二）二手房交易税费明细普通与非普通住宅划分标准二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。福州市区划定的普通住宅应同时满足三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平方米以下；3.成交价格在5500元／平方米以下。普通住宅一）未满两年的普通住宅1、契税：成交价*1.5%2、营业税全额征收：成交价*5.55%3、个人所得税： (卖出房价-原购房价-合理费用)?0%，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除，即个人所得税＝(卖出房价*80%-原购房价)?0%。如果卖房者有两套或者两套以上私有住宅的，出售时另征收1%所得税。4、印花税：成交价*0.05%5、交易费：3元/平方米（规定为“每平方米6元交易双方各承担50％”）6、登记费：100元/套二）满两年未满五年的普通住宅1、契税：成交价*1.5%2、个人所得税： (卖出房价*80%-原购房价)?0%3、印花税：成交价*0.05%4、交易费：3元/平方米5、登记费：100元/套6、全免征营业税三）五年以上的普通住宅1、契税：成交价*1.5%2、印花税：成交价*0.05%3、交易费：3元/平方米4、登记费：100元/套5、免征营业税及个人所得税非普通住宅一）未满两年的非普通住宅 1、契税：成交价*3%2 、营业税全额征收：成交价*5.55%3、个人所得税：(卖出房价*80%-原购房价)?0%4、土地增值税：成交价*0.5%5、印花税：成交价*0.05%6、交易费：3元/平方米（规定为“每平方米6元交易双方各承担50％”）7、登记费：100元/套二）满两年未满五年的非普通住宅1、契税：成交价*3%2、营业税按原价和评估价的差额计征 5.55%3、个人所得税 (卖出房价*80%-原购房价)?0%4、土地增值税：成交价*0.5%5、印花税：成交价*0.05%6、交易费：3元/平方米7、登记费：100元/套三）五年以上的非普通住宅1、契税：成交价*3% 2、营业税：按原价和评估价的差额计征 5.55%3、印花税：成交价*0.05%4、土地增值税：成交价*0.5%5、交易费：3元/平方米6、登记费：100元/套7、免征个人所得税注：上述税费中，依法律、法规及政策规定，营业税、所得税、土地增值税均由卖方承担，契税、印花税和登记费由买方承担，交易手续费由买卖双方共同承担。&&&&&（三）交易合同样本&二手房屋买卖合同&卖方：_______________________________（以下简称甲方） 买方：_______________________________（以下简称乙方） 一、为房屋买卖有关事宜，经双方协商，订合同如下：甲方自愿下列房屋卖给乙方所有：1.房屋状况：（请按《房屋所有权证》填写）房 屋 座 落幢号 室号 套（间）数 建筑结构 总层数 建筑面积（平方方） 用途2.该房屋的土地使用权取得方式&√&：出让（）、划拨（）。二、甲乙双方商定成交价格为人民币________元，（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清，付款方式： 三、甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。五、本合同经双方签章并经嘉兴市房地产交易管理所审查鉴定后生效，并对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付违约费用。六、双方愿按国家规定交纳税、费及办理有关手续。未尽事宜，双方愿按国家有关规定办理。如发生争议，双方协商解决；协商不成的，双方愿向（___________）仲裁委员会申请仲裁。七、本合同一式四份，甲、乙双方及税务部门各一份，房管部门一份。八、双方约定的其它事项：_____________________________________甲方（签名或盖章)_______________ 乙方（签名或盖章）_______________ 监证机关：_______________代理人（签名或盖章）_____________________ 代理人（签名或盖章）______________________&&&&签订日期：___________年____月____日&&（四）二手房贷款 定义： 购房者在支付所购买房产的部分房款, （首付）后，以所购买的房产作抵押向银行申请贷款，用于支付除首付款以外的剩余房款的贷款方式。服务对象： 1.需要通过贷款购买房产的购房人；2.已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人。所需材料 , 相关费用清单, 买方提供1、夫妻双方身份证；2、户口本（或暂住证）；3、结婚证（或单身证明）4、房产证；5、房屋买卖合同原件；6、房产竣工年代证明； 7、配偶同意出售证明。 卖方提供 1、夫妻双方身份证 2、户口本；3、暂住证；4、结婚证（或单身证明）5、收入证明（提供样本） 6、所在单位营业执照副的复印件加盖公司公章服务流程： ,（五）二手房转按揭定义： 已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人，在贷款清偿之前需要将房产转让给他人，而向银行申请将房产过户给受让人，并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款。 服务对象： 1.需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人2.需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人3.已经支付了部分房款，但缺少继续支付剩余房款能力的购房人4.各类中介公司、物业公司和开发商所需材料, 卖方提供1、& 夫妻双方身份证；2、& 户口本；3、& 结婚证（或单身证明），外地人加收暂住证；4、& &共有人（爱人）手写同意出售证明； 5、& 房产证、原房屋买卖合同原件或复印件；6、& &房产竣工年代证明（可手写）；7、& 购房发票复印件； 8、& 银行借款合同 9、& 银行对帐单 买方提供,1、夫妻双方身份证；2、户口本；3、结婚证（或单身证明），外地人加收暂住证； 4、个人收入证明 ― 我公司提供表格； 5、所在单位营业执照副本的复印件加盖公司公章。&（六）公积金贷款定　　义：福州市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款也叫住房公积金贷款，是由福州住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。 服务对象： 适应公积金贷款条件的购房人 所需材料 买方提供 1、夫妻双方身份证； 2、户口本（及暂住证）； 3、结婚证；&4、夫妻双方用工合同复印件5、夫妻双方收入证明各2份 6、夫妻双方一寸彩色照片各2张 。卖方提供1、夫妻双方身份证；2、户口本（及暂住证）； 3、结婚证；&4、房产证、房屋买卖合同原件； 5、配偶同意出售证明2份；6、房产信息单。 （七）产权过户 定　　义： 买卖双方自行成交或在其他中介公司成交后，委托办理后续的产权过户变更手续，并结合公司的按揭贷款、转按揭业务为买卖双方提供过户、贷款的全面服务。 服务对象： 1.需要办理房产过户、产权变更的购房人和（或）售房人2.中介公司、物业公司和开发商所需材料 买方提供 1、夫妻双方身份证；&2、户口本； 3、结婚证（或单身证明）； 4、个人收入证明_我公司提供表格； 5、所在单位营业执照副本的复印件加盖公司公章。卖方提供1、夫妻双方身份证；2、户口本（及暂住证）；3、结婚证（或单身证明）；4、房产证、房屋买卖合同原件；5、房产竣工年代证明（可手写）；6、配偶用意出售证明 。三、福州二手房中介佣金制度省建设厅、省工商局联合制订了二手房房地产经纪合同示范文本，新合同将于日起在全省范围内推行。新合同中，对中介的佣金和责任有了明晰的界定，业内认为，此举避免了跳单现象，将有效规范房地产交易市场。新合同明确规定，中介向买卖双方收取的佣金基准价格不超过合同成交价格的2.5%（买卖双方收费合计），二手房买卖中介经纪服务收费允许上浮20%，下调不限，具体浮动幅度由设区市政府价格主管部门根据当地实际情况确定。《存量房买卖居间合同》明确规定，如因买卖双方原因最终未能完成该房产产权过户的，该佣金不退还；因中介原因导致该房产产权不能按规定过户的，中介应退还佣金，并承担相应责任。同时，合同对交易三方的违约责任做了明晰的界定：中介如有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假信息、私下串通等情况，损害买方或卖方利益的，利益受损方有权解除合同，中介应退还佣金，并向利益受损方承担损害赔偿责任。而买卖双方承诺按合同约定按时支付全额佣金。否则, 未支付方除向中介承担支付佣金的义务外，还须向中介承担为实现佣金权利所产生的其他必要费用。据了解，目前福州的二手房市场仍延续着十年前的做法，佣金在交易完成后从定金里扣除，这种做法难以约束客户，容易引起跳单现象，而福州房地产交易中每年有近30%的单子跳单。国广一叶点房网老总叶斌认为，以合同的方式明晰地界定中介的责任和权益，为中介解了后顾之忧。 四、二手房买卖陷阱及双方应注意的法律问题（一）买方必须注意以下各事项：1、在拆迁区的二手房买卖2、已有银行按揭的二手房的买卖3、夫妻共有的二手房买卖4、共同拥有产权的二手房买卖5、欠物业管理费和其他费用的二手房买卖6、拍卖时的二手房买卖7、已经设定抵押的二手房买卖8、产权关系不清的二手房买卖9、有法律纠纷的旧房产的交易&&&& 一般来讲，二手房买卖时所遇到的风险会较高，法律问题比较多，原因是二手房不是开发商直接卖房，而是由从开发商手里买房的人，由于各种原因，需要把房子再卖出去。也有的二手房是房主由于继承或者别人抵债或由于赠予等原因获得的房产，现在需要变现。更有的二手房买卖是因为原业主的婚姻有变故，或是出国定居等事由所致。由于卖二手房的原因各不一样，而且二手房的出处和背景各不相同，所以说二手房在交易时，更容易遇到法律障碍。&&& 注意事项之一：在拆迁区的二手房买卖&&&&& 有些房子适合居住，有些临街房适合做生意，如经营餐饮或小百货或其他经营。有些投资人急于在城市中心区或热闹繁华处购买临街门脸房，其目的或者是买了以后经过装修，将其出租，以此收回投资。或者是买了以后，根据市场情况，经过装修改造，经营风味餐厅或专卖店。因为房子是临街而且投资人考虑的是经营，所以在谈房价时，价格走势较高。&&&&& 在购买时买卖双方并没有什么大的争议，二手房买卖顺利完成。谁知当新主人刚开始经营，就接到拆迁通知，而且该条街全部都在拆迁之列。因为某开发商已经在此处获准开发建设一豪华住宅区和写字楼，开发商愿意根据国家有关拆迁规定给被搬迁人一定的经济补偿。这些经济补偿对一般的旧住宅区的住房应该还是合适的，但对于这位因投资而高价从旧房主手里买来的临街房再进行改建装修的人来说就是十分不合适的。而开发商决不会因为这位投资人因多出钱装修和买临街房而给予其更多的补偿。&&& 这就需要提醒那些想要在旧城区进行投资购房的人，在进行购房前，一定要了解该区域是否在拆迁之列，是否有开发商将在此地开发项目，国家是否在近期或远期将此地区列人旧城改造等。否则，盲目投资不但不会有所赢利，而且会使投资人在经济上遭受损失。&& 注意事项之二：已有银行按揭的二手房的买卖&&&&& 有一购房人在选择了几处住宅后，最终还是确定在一处早已完工的住宅区买二手房。该住宅区的绿化已经完成，小区内各种设施都已齐备，经联系，该小区有一客户欲将其已居住一年有余的住房卖出，原因是要出国定居。&&& 经全面考察，买卖双方决定成交。二手房主人告诉购房人，因开发商尚未办下大产权，所以其所拥有的住房的小产权证自然也未办下来。他主动出示了其购房时与开发商签署的买卖契约，于是双方签订了二手房买卖合同。卖方高兴地拿到了房钱，买方如愿以偿地住进了向往已久的现代化新建住宅。但是好景不长，没过几天，开发商派人前来催促，告诉新房主原房主拖欠银行的按揭贷款，开发商作为连带保证人，要负责催促原房主向银行还款，否则，开发商要收回该房产。这时这位二手房购房人才如梦初醒，原来自己买的二手房是有债务的房产，只要原房主没有向银行还清借款，尽管有购房合同，开发商会随时收回房产的。在购买此类的二手房时，购房人应该全面了解该房产的所有情况，包括审查原购房契约，审查房产证和土地证和原开发商的“五证”。&&&&& 如二手房的主人申请了银行按揭，要审查原借款合同。如办理了抵押，还要查验抵押登记手续。根据目前情况看，大多数的新住宅在销售时，都有银行提供按揭贷款，一般贷款的期限都在10年至20年间。在这10年到20年间，又会有大量的原购房人会将自己已进行按揭贷款的住房或是已经办理完抵押贷款的住房再次转手，这就会给二手房买卖市场提出大量的问题，市场应该怎么样面对如此大量的二手房买卖？像这类二手房的买卖程序应该是较为复杂的，但是如果处理得当，仍能顺利完成交易，而不会留有法律隐患。当二手房购买者选定一处此类的二手房时，首先要理清该二手房所涉及的法律关系和当前的法律状态。&&& 如果是二手房的主人已经与原开发商办理完产权变更手续，并且已经拿到产权证和土地使用证，那么情况就较为简单，二手房购买者只需与二手房主人就二手房价款问题谈妥，然后办理二手房的具体过户手续即可。如果是二手房主人尚未从开发商处办理该房产的过户手续，而且还欠着银行的贷款，开发商仍为该房产的主人向按揭银行承担着连带还款的责任，这时二手房购房人就要格外谨慎。因为这时该二手房所涉及的法律关系就不仅是二手房主和二手房购买人，而是涉及二手房主与银行的借贷关系和开发商与银行间的担保关系，以及二手房主人与开发商的担保与被担保关系，每一个法律关系的变化都影响着另外一个法律关系。虽然二手房的主人与银行的关系是借贷关系，二手房主人是债务主体，但房产却是抵押担保物。&&&&& 一旦二手房的主人不能按期如数向银行还款，银行作为债权人一方面可以径行向债务人二手房主人直接追讨，另一方面也可以向债务人的连带保证人开发商直接追讨债务人的欠款。如果开发商作为保证人履行了保证人的责任，代债务人――二手房主人向银行还清了债款，回过头来，开发商就有权利直接向债务人――二手房主人要求履行法律责任，直至收回住房。所以对于二手房主人来讲，开发商就是或然的债权人。&&& 在此类二手房买卖中，如果买卖双方有意向达成交易，买方应与卖方一起先征得银行和开发商的同意。对此类交易有两种处理方法：一是如果买方能一次性向卖方付款，程序也相对简单，由二手房的主人一次性向银行还清按揭贷款，终止原借款合同。如有抵押登记应办理抵押解除手续，再请开发商与银行解除阶段性连带保证担保法律关系，接着解除二手房主人因开发商为其担保而建立的反担保法律关系，最后由二手房主人在房屋土地管理部门向二手房购买人办理产权转让手续。二是如果买方不能一次性向二手房主付款，而是采用银行按揭贷款方式，则二手房主人可以推荐买方向其贷款行申请贷款，即将原借款人换成新的买主。当然这样做首先要经过原按揭银行的同意和认可，并与银行办理新的贷款手续，终止原来的贷款协议。同时还要与开发商取得联系，征得开发商同意，终止开发商为二手房主人的担保协议，而由开发商与银行对新的二手房业主重签担保协议。这样每一个环节都要重新走一遍。原来的法律关系需要重新调整，新的法律关系需要重新建立。&&&&& 二手房购买人也可以选择在另外一家银行进行按揭贷款，但这样做，原二手房的主人与原借款银行的法律关系就需要终止。也就是说，需要二手房购买人向二手房主人一次付清其向银行的借款，否则，无法了结原二手房主人与其贷款银行的法律关系。这样做会使程序较为复杂，因此最好的办法是二手房购买人与二手房主人达成一致意见，请二手房主人的按揭银行仍然做二手房购买人的银行，这样操作，程序就较为简便，法律障碍就少多了。所以购买此类二手房的投资人应首先弄清楚二手房的主人是否已付清全款，是否已经拿到产权证和土地证。如果是银行按揭的话，要弄清楚贷款期限，尚剩多少期贷款未还。除此之外，还要知道在办理二手房转让时，银行和开发商是否给予配合，如果不配合怎么办？因为此类二手房复杂的法律关系，决定了此类二手房的主人一人是不能完全决定该二手房的处置的，他需要与其他有关人员协商才能确定如何处理该房产，所以在选择与购买此类二手房时应当格外注意。&注意事项之三：夫妻共有的二手房买卖根据《婚姻法》，夫妻在婚姻关系存续期间的共有的财产，在婚姻解除时，应由夫妻双方来分配，任何一方不能独自侵占共有的财产。在二手房买卖时，稍不留心，购房人所签的二手房买卖合同就会因为二手房主人的婚姻变故而导致无效，有时还会引起其他麻烦。&&& 有的二手房主人因婚姻变故，在离婚诉讼期间，抢先处理夫妻共有的房产，以低价或较便宜的价格与二手房购买人签订房屋转让协议。这类情况大体归为两类，一类是房产证上有夫妻两人的名字，这样的情况较为容易处理，购房人应该请夫妻二人共同与其签订房屋转让协议。如果夫妻一方不出面签字，则应该让不来的一方给签字的一方授权，此授权应该让公证处公证或律师见证，以证实其真实性。夫妻共有的房产，只有在夫妻二人共同同意下签订的转让协议方为有效，否则在法律手续上不完善，协议无法律效力，最后在产权过户时会遇到障碍。&&& 另一类情况是房产证上虽没有写明夫妻二人的名字，但二手房主是已婚的人。这种情况较为复杂，针对夫妻的共有财产双方都有权利享有收益权这一原则，购房人应该要求由二手房主人夫妻共同在二手房买卖合同书上签字，以示同意转让。这样做看似麻烦，实际上可以避免不必要的风险，否则如果签了转让协议，二手房主人的夫或妻一方不同意，她（他）就会想方设法阻止购房人办理产权过户手续。&& 如果夫妻一方不在国内，就要请签字的一方出示另一方的委托书或同意函同意转让其二手房，如果不在的一方连委托书或同意函也没有的话，最好请签字一方，当然也应该是房产权属证有其姓名的一方，出具保证函，保证其房产的转让是其夫妻共同同意的，并保证对此引起的一切后果承担法律责任。这份保证书实际上也是一个试金石，如果签字的一方连保证函也不敢出的话，这就证明里面一定有问题，那么购房人就应该警觉，这个二手房到底该不该买。&& 注& 意事项之四：共同拥有产权的二手房买卖&&& 有的情况是几个朋友，或是几个亲戚，或是兄弟姐妹几个人共同拥有一处房产。当购房人遇到这样的二手房时就更应格外小心。因为这类二手房是几人共同拥有的共有财产，所以任何一个人都无权单独处置共有的房产，不管这个人是否亲自掌握产权证和土地证。关键的问题是看是否所有的共有人一致同意转让该二手房，最好的方法是购房人应与所有共有人见面，了解一下具体情况。在以后就该二手房转让事宜的谈判中，应该要求所有的共有人给共有人的代表出具授权委托书。在转让协议签订时，所有的共有人都应当在协议上签字，如果有的共有人不能出席，应委托其指定的代理人代签，该代理可以是共同共有人，也可以是其他人。但该授权委托书应该是经过公证或律师见证过的法律文件，该法律文件的原件应该附在合同后面作为转让合同的附件。&&&& 如果共同所有人里有一个人不同意转让，则转让协议在法律上归于无效，任何人未经授权和公证的程序代替其他共有人的签字在法律上都是无效的。所以在购买共同拥有产权的二手房时，一定要重视法律文件的完善，千万不可轻信其他共有人口头上的承诺。&注意事项之五：欠物业管理费和其他费用的二手房买卖我们知道，越是高尚住宅区，小区的物业管理费越高，有的高级住宅区的物业管理费达到每平方米每月2．5美元或3美元。而高级住宅的面积一般倾向于大而豪华，一般的面积都在100平方米以上，所以每月的物业管理费、水电费或煤气、取暖费也会相对较高，在购买这类高档住宅的二手房时就应该注意上述问题。在签订高档二手房买卖合同时，应该把物业管理费的收费标准和缴费情况、暖气费和其他收费的情况都搞清楚，最好在交易时彻底了解，否则当交易完毕后，物业公司会拿着欠费单来找麻烦。&注意事项之六：拍卖时的二手房买卖&&& 拍卖二手房的背景较为复杂，有的情况是二手房主人欠银行的款，债务到期无力偿还，被银行诉至法院，进行拍卖。有的是作为抵押物担保，抵押期到抵押权人实现抵押权而拍卖。也有的情况是二手房主人因经济或刑事犯罪，法院拍卖其房产并没收其财产等等。这时往往是购进二手房的好时机，因为拍卖的价格可能会较为理想。但购房人一定要注意，拍卖行拍卖的仅是房产，而由房产引起的其他费用，拍卖机构一律不予过问。例如物业管理费、水费、暖气费、国际电话费和国内长途话费等。因为原房主人已经因各种原因早已无力偿付上述费用，而拍卖方一般是债权人或法院。当拍卖完毕，受益人会立即领钱走人，其他的费用则无人会过问，而这些费用很可能由于房产的不可移动性，而仍然会由有关人士前来催缴，所以拍卖房购买人会发现自己一下子陷人许多莫明其妙的债务之中。所以购买拍卖房的投资人在应拍前应该了解被拍卖房产的有关情况，并制定相应方案，一旦应拍成功，如何面对和处理一大堆的债务。这些情况应与拍卖公司和债权人及物业公司协商，最好制定出相关法律文件。&注意事项之七：已经设定抵押的二手房买卖&&&& 根据《城市房地产抵押管理办法》，已经设定抵押的房地产，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。这就是说，已经设定抵押的房产是可以转让的，但转让的前提条件是要得到抵押权人的同意。反过来讲，如果一处设定了抵押的房产，如果未经抵押权人同意而转让，在法律上应归无效。同时购买了这种设有抵押权的房产对购买人来说也存在法律风险，一旦抵押权人要实现抵押权，购买人的风险就显现出来。怎样有效避免这种风险呢？在实际案例中，的确有人将已设定抵押的房产在未经抵押权人同意的情况下转让出去，自己获得房价款后离开，等抵押权人要实现抵押权时才知道抵押人已金蝉脱壳，由此引起更复杂的法律纠纷。购买该类二手房风险防范的方法是在选好了欲购买的二手房后，要先到该房产所在地的房屋土地管理部门去核查，应注意的是中外合资企业的房产或是原属外销商品房的二手房应该到所属市房屋土地管理部门核查，看是否该房产设定了抵押，抵押权人是谁，抵押期限多长，然后应与房产所有人一起到抵押权人处获得抵押权人同意转让该房产。最好购房人能够得到抵押权人的书面同意文件。现有的《城市房地产抵押管理办法》和《北京市房地产抵押管理办法》，只是强调了经抵押权人同意，而没有说明是否需书面同意，抵押房地产可以转让。但在实践中，最好请抵押权人出具书面同意抵押房产转让的法律文书，这样对购房人在法律上比较有保障。同时在转让协议上也要请抵押权人签字，转让协议签署完毕，抵押人和抵押权人应与购房人一起到房屋土地管理部门解除抵押协议，然后抵押人应与购房人一起办理产权过户手续。&注意事项之八：产权关系不清的二手房买卖&&&&& 由于各种历史原因或因为不同的机构变动，会导致原来的法律关系的调整。原来法律关系的主体因为历史的沿革与变化也会导致原来法律关系主体所拥有的房产的归属之变动，有时甚至不清。例如原来的某个国家机关经调整，变成公司，以后该公司又一分为二划人两个其他公司，而这两个其他公司又因股份制改造进行资产重组和剥离，有的部分归人一股份公司，有的部分归人一成立的有限责任公司或三产。而原来的那个原始国家机关拥有产权的房产，历经几次变化，都已划入不同的公司，但由于原产权单位的名称仍然是原始的国家机关，所以几家与原始国家机关有牵连的公司都自称原国家机关的房产应该归其所有。现在实际拥有这些旧房产的公司要向新的投资人转让这些二手房，到底这些二手房归谁所有，谁拥有最后处置权，面对这些产权关系不清的房产到底该怎样办？&&& 首先应该理清这些旧房产的法律归属和法律关系。虽然现在旧房产的产权单位名称仍是已不存在的原始国家机关，但历经变故，每一次的变故都会有上级机关的红头文件，以及原始国家机关对待机关转公司，后又因公司分家划分其财产的内部文件，最后是股份制改造对国有资产人股的法律文件，由此可以推定现在哪个公司才是旧房产真正的所有人。尽管历经调整，虽然旧房产的产权证名称没有变更，但实际拥有人已经改变，并且所有历史文件都能证明这些旧房产的历史沿革。所以在理清了这些法律关系之后，投资人就可以与旧房产的实际拥有人一起持转让协议和所有历史文件及相关上级机关的证明到房屋土地管理机构办理产权转移手续。&&& 在旧房产转让协议里，投资人应要求旧房产实际所有人出具保证函，保证在关于旧房产转移过程中，如出现权属争议时，保证人应该承担所有法律责任。这就在法律上保障了购买人的合法权益，将可能有的关于权属的争议排除在购买人的法律责任之外。对于有的法律关系不清、权属也不确定的旧房产，建议购房人未理清之前，最好不应贸然与出卖人签约，以免陷人法律困境。&注意事项之九：有法律纠纷的旧房产的交易&&&& 由于社会上各种复杂的经济关系，使得许多房地产处在法律纠纷之中。例如有的房产被法院强制查封；有的处于拍卖过程中；有的是正在诉讼中的标的物；有的房产的产权关系不明，正处在诉讼审理确权过程之中；还有的房产就要被拿去抵债。有的房产属于合建项目，在合建双方未分配之前，已被另一方以合建合作公司的名义卖掉，诸如此类。&&& 出卖人在处理上述房产时，大都在价格上让步较大，颇具吸引力。在表面上，购房人很难察觉这些具有法律纠纷的房产所隐藏的秘密，因为房产本身不会说话。但当购房人一旦与卖房人签订了转让协议，并支付了第一笔款项后，购房人就失去了自控权。购房人常常会处在两难境地。退回吧，收不回已支付的款项，继续支付吧，不能明明望着是一个悬崖而往下跳，真是进退两难。&& 在购买诸如此类的房产时，最重要的是前期的调查，这种调查应该是全面的、综合的。尤其是大额的二手房买卖需要调查出卖人的财务报表，审查其是否有重大诉讼，什么诉讼，有无长期投资，有无重大贷款，公司股本情况等，如是合建项目，要审查其合建双方的合建协议等。二手房买卖，由于其不同的背景都有其特殊的故事。二手房买卖有时会遇到很好的商业机会，但与此同时，风险和障碍也比较多。随着房地产市场的发展，二手房市场也会越来越大，二手房的商机也会随着增加。二手房投资者只要把握好商机，在重要的法律环节上把好关，制作好完善的法律文件，在决策前做好详细的法律与商务调查，还是能够规避风险从而顺利完成交易的。&（二）卖方必须注意事项&&& 目前委托中介销售二手房一般有两种方式：独家代理方式和一般方式。选取独家代理方式的客户不应当将同一套房源委二手房市场与新房市场不同，除了买方是普通老百姓外，卖方大多数也是普通老百姓。怎样卖房最安全？二手房怎样才能卖个好价钱？什么时候交房最合适？“好房子”在这里为您支招： 1、选取大中介较可靠& &&& 虽然随着二手房市场的日渐发展，中介交易正在一步步走向规范，但目前现实存在的种种交易纠纷还是令买房者和购房者不胜其烦。据一位业内人士介绍，许多市民在选择购房时，一般都以大公司作为第一选择，一方面操作比较规范；另一方面房源也比较充裕。& &2、两种代理方式各有利弊& 托给另一家中介；而一般方式可将同一套房源同时委托几家中介代理销售。&目前比较大的公司一般都倾向于同客户签署独家代理合同，小型中介则比较倾向于一般合同。两种方式各有利弊：一般而言，独家代理合同更能保证交易的安全性；一般合同则能提供更多的客源、促成交易的早日成交，但在交易过程中可能会存在一定的风险。& & 3、代理有效期宜短不宜长& &&& 如果签了一份独家代理合同，但是房子迟迟不能脱手怎么办？这就需要在签定合同的时候约定一个有效期，在有效期内未能达成交易就可以自动解除合同。有效期定多久比较好呢？& 代理有效期的时间宜短不宜长，一般以一个月为宜。因为如果一个月内房子未能脱手，但你对中介公司的服务还比较满意，还可以选择续约，中介公司一般也乐意。& & 4、“跳过”中介有风险& 有一些“精明”的卖房者通过中介与购房者碰头后，为了省却一笔中介费，就会“跳过”中介与购房者直接进行交易。专家认为，这一方面是卖房客户有违诚信的表现，另一方面也增大了交易的风险，有时反而还会降低交易的效率。5、不能签“到手价”& 据一些中介公司反映，许多客户在委托他们卖房的时候由于嫌合同上各款项细则太过麻烦，要求只与公司签一个“到手价”，即直接到手的钱有多少签多少。& 二手房交易过程中，除了房屋本身的房款外，还涉及到契税、交易手续费、中介费等多笔费用。如果只签一个“到手价”，必然给中介留下很大的操作空间。碰到一些不法中介的话，等于制造了“暗箱操作”的温床，最后受到损失的还是交易买卖双方。因而专家建议，签约过程中，一定要把各款项弄清楚，千万不要只签一个“到手价”。& &6、心平气和报房价& & 由于半年来二手房房价持续上涨，造成不少屋主对物业期望值太高，出现了盲目开价的情况，陷入物业难以成交的窘境。& 屋主在报价的时候一定要心平气和，客观的估计自己物业的价格。如果不放心，可以多跑几家中介去问问，然后综合一下报价。& 7、交钥匙要谨慎& && 许多二手房房主同中介公司签定了合同后，为了避免一次次看房的麻烦，将自己的钥匙交给中介公司。专家提醒，二手房交易中，交钥匙还需谨慎。& 8、不要轻易提前交房& &&& 在交易过程中，有些购房者可能会提出各种理由要求在办妥过户手续前入住。专家提醒，即使签了购房合同，在过户手续没有办妥之前，对于提前交房的要求屋主还需思量。虽然现在办理产权过户的时间已经大大缩短，但是仍需要１５天左右的时间，在这段时间里还是有可能产生一些纠纷。纠纷发生后，由于现行法律以“保护现居住者”的权益优先，因此可能会给屋主带来一些不必要的损失。& 9、合同细节要讲清& && 一些经纪人反映，有时买卖双方在成交入住后仍会有纠纷。这些纠纷主要集中在一些细节问题上，诸如维修基金、有线电视费、电话费等等。& 由于买卖双方缺乏房屋交易的经验，在交易过程中往往比较注意房款、中介费等比较大的费用，但在某些细节问题上则不甚关注。如果这些细节问题在签定合同前就事先约定好了，就不会产生这些“后遗症”了。& 10、自售房屋有学问& && 目前市场上也有一部份屋主的二手房交易并不是通过中介进行的，而是通过朋友、亲戚的介绍寻找买家。对于这样自售二手房的现象，专家提醒：要仔细研究二手房交易的相关政策、程序、手续等系列知识，否则很难顺利完成整个交易过程。自己不熟悉的话，起码也要找一个懂行的朋友陪同。二手房交易是一个十分复杂的过程，牵涉到二手房的评估、各种手续以及各种费用，不是行外人很快就能掌握的。因此建议如果不是很精通二手房交易的话，还是委托中介比较稳当，中介会全权办理二手房交易中的复杂手续，买卖双方一般只要在合同上签字就可以了。&五、绝对经验助你成功买优质房1）选择中介　　当你决定买房时，第一个信息来源相信大家都是报纸和网站。很多朋友们都会做功课，看盘源推荐，看业主论坛等等。有点经验的朋友大致都知道，上得了报纸和网站推荐的所谓笋盘，百分之八十都是假的，是吸引客户的手段。打电话过去询问的时候，不是卖了就是其实是一个非常差的房子。所以，不要对所谓的推荐抱太大的希望。好房子是绝对不会等人等到上报纸的。如何选择一个好的中介呢？大家都很怕遇到黑中介，以前也经常有一些中介不好的新闻，让大家心有戚戚。但其实，随着二手房地产市场的成熟，买家经验的提高，交易信息的透明化，政府监管的加强，现在已经基本上行业秩序都比较正常了。只要是有资质备案基本都可以相信。当然，除了少量的订金以外，其他任何有关交易的资金都不要经过中介的手而直接交到收款方手上，这是铁的定律。因为再有资质的中介都好，如果遇到向深圳的那些要倒闭的中介要跑，那神仙都没办法~！, 　 &好，当你选择好几个口碑，资质方面都不错的中介后，就要开始询盘了。个人建议，如果不是太忙的话，上门询盘。有些买家喜欢方便，打个电话给中介说我要看什么什么房。什么什么价钱，帮我约什么什么时候我看，但是其实这些通常业务员都不会太上心的。因为第一是怕是同行撬盘。第二业务员都会觉得这些电话随便问问的通常诚意都不会太高。而上门走完几个中介，说好你的要求，留下你的电话。前后也就大概一个小时够了。这首先给业务员一个直观的印象，你是个真心要买房的客户。其次，你出了一个中介后，业务员都会观察你会去哪里，如果看到你又去另外一个中介询盘，往往会对业务员产生一定的压力，从而积极的帮你找房，约房看。下篇我将会讲一些和业务员的选择和交流的技巧。, 2）选择业务员　　当你走进每一个中介，通常迎接你的那个就是以后跟你单的业务员了。你看了几家中介，就有几个业务员会和你联系，这个时候，在盘源都有的情况下，你就要选择一个最好的业务员作为以后为你服务的对象了。通常判断方法有两点:, 　　1. 专业水平。如何知道一个业务员的水平到底如何呢？首先在和业务员交流之前，先上网准备一些问题，最好是有数据的。比如说小区的容积率多少，总共大概多少户，楼龄分别是多少，有那几种房型，分别是多少平方的，有那几种朝向，不同朝向的价格差距多少，楼间距多少，物业管理费多少，水电费多少等等。甚至绝一点的还可以问，小区会所有什么项目，游泳池多少钱一次，打网球多少钱一次；小区班车有到哪里的，包月多少钱，一次又是多少钱，途中会停什么站，班车运营的时间是几点到几点，隔多少时间一班车等等。如果你问上述这些问题业务员基本上都能条件反射似的回答。那就应该是一个合格的了。如果支支唔唔的或者说要去翻手上的笔记本，那么这个业务员可能是个新手，或者是个并不太努力的业务员。这个时候，你就要考虑是否更换业务员了。当然，建议不要直接提出，毕竟也是挺伤自尊的事情。你可以要到中介经理的名片，然后私下打电话提出要求。这个时候通常经理都会安排一个较好的业务员。毕竟能提出这个要求的，都是实在的客人，有成交的希望。, 　　2. 业务能力。有些业务员他（她）可以很熟悉的掌握小区和房子的各种数据情况，当却并不是一个谈判好手。我以前有个同事，非常努力刻苦，刚进公司的时候，天天去走盘，回公司就拿着笔记本背盘，每次公司考核都第一。过了学习期能接客人后，也是大热天的天天站在门口等客人。客源也累积了不少。但是就是每次都倒在谈判阶段。就是做不成。最后经理没办法，下死命令要他把客源拆分给其他业务员帮跟，做成了给他给他三成算是接了客人的奖励吧~！结果很大一部分别的业务员都做成了。这个同事也黯然的离开了这个行业。所以说业务熟悉并不代表业务能力好。如何知道一个业务员的能力呢――聊天，最好的方法就是聊天，天南地北的聊天，并不一定要局限于房地产方面的，什么都可以聊。一个人的知识广度往往也是一个人业务能力的侧面反映。总得说来，如果一个业务员健谈，但又不会给你喋喋不休的感觉，而且说话有条理，实事求是，分析问题有理有据。那么，这个业务员是值得你信赖的。, 　　3. 相处的感觉。有些人可能奇怪了，又不是找对象，为什么还要什么相处的感觉呢？其实，以我的经验来说，这一点太重要了。在这里和各位买家说，如果一个业务员各方面都不错，但是和你交谈接触的时候总让你有不是很舒服的感觉，这个时候果断终止和这个业务员的接触。这种说法可能比较悬，但是却实实在在的存在的，而且通常到最后都很难成交，即是成了，也都会有一些意外的事情，很麻烦。原因也说不清，只能说人是感性的动物，有时候磁场不对就是不对吧~！我相信每个人一生都能认识一些就是让你觉得不是很能接受的人，即是那个人确实是个好人。。。。。。, 4.先做朋友，再谈生意。这个很多生意场上的定律，其实二手房买卖中也一样。无论是客户还是业主。因为通常业务员都不会主动去和拉关系，因为毕竟在整个交易中是扮演服务的角色。其实，业务员也是人，甚至因为身处一个高度竞争的环境而比常人来的更敏感，心情更容易大起大落，更加希望得到肯定和鼓励的话语。很多时候，客人的一句多谢，或者一句辛苦了，会让业务员产生百倍的动力去工作。最终其实受益的还是客人。因为业务员多努力一些，可能就会让你买到更好一点的房子，更便宜的价钱，更理想的服务。举个例子，有次接了一个盘，业主是对香港的老夫妻，70多岁了，待人非常客气，去看房拍照的时候很耐心的和我们一起聊天，倒茶，拿点心，完全把我们当客人一样。让我们渡过一个非常愉快偷懒的下午。然后就积极的帮他找客人，每天都好几批客人来来回回。但是因为各种原因，看了许多都谈不成，让人感觉挺沮丧的。但是老人家却没有一点不耐烦的表现，而且每次看完房后都主动打电话来感谢。不是问结果哦，而是专门的感谢。他说：“如果你们谈的有结果，你们会主动打电话给我的，我不用去催你们。我打电话只是感谢你们辛苦了。就因为这样，大家都非常积极的帮他推荐买家。最后，他放47万的房子，我们却49万帮他卖了。买家是个行家，买房子都是砸个他认为的价格然后什么都不管了，赚多赚少你中介自己的事情。最后这个买家出50万。中间一些乱七八糟的费用10000左右吧。正常来说，那两万差价绝对是任何中介都吃你没商量。但是这一次我们几个业务员一商量，都决定不吃这个差价（当然经理不知道，否则他会发疯的，呵呵），如实的把实价告诉了他们，把老人家高兴坏了。交易完成后，还是把他熟悉我们几个人请到外面吃了一餐好的。每人给了个红包。老人家也是要移民的人，处理完这些不动产就走了。70多岁的人了，估计也不会再回来了，再说些谢谢大家帮忙的话，把几个脆弱的女同事那个感动哦，眼眶都红的兔子似的。　　 我做过一些总结，在自己和一些同事的成交案例中，大家相处比较愉快的客户，买到好房子的概率和整个交易流程的顺畅程度，都高于那些相处的并不怎么好的客人。确实存在着那么一些客人，认为自己是给生意中介做，态度非常高傲，有时候想多谈两句就不耐烦，甚至开口训斥业务员等等，这往往会造成业务员积极性大减，并且有好的房源首先当然会介绍给关系更好的客户。大家都知道，对于二手房来说，好房源可遇不可求。一些条件合适，价格合理的房子很可能放一天就卖掉了。而对于一个难搞的客户，每个业务员都不会第一时间介绍好房子的。总得说来，要把这个关系看成一个互利的交易，而不是一个自上而下对中介的施舍。用这种心态，往往会得到更多的报答。3）看房　　到了这一步，就是该看房的时候了。而你所联络的业务员也应该纷纷打电话和你约时间了。在这里先说明一点，每次看房在3-6套之间，太少很难产生对比，太多容易花眼。一个小区内代表性的房型，一般看3-6套心里就有数了。下面分段来讲讲几点要注意的。　　1.看房前，大部分中介都会让客人签署看房协议书，大致意思就是看今天我带你看那套那套房子，那你日后如果要买这套房子就必须在我这里成交，否则要赔偿佣金损失等等。这个东西对于中介来说也无可厚非，也是保护自己的一种手段。这个东西说有用也有用，还真有告成功过的，最后赔偿的佣金。说鸡肋也鸡肋，人家看房找一个没亲戚关系的朋友签，然后成交是另外一个人，中介也没话说。对付的方法其实蛮多，再比如说如果签看房协议和买房的是同一个人，那你看房协议写个假名字和身份证号码吧，中介问你要身份证就说没带就是了。呵呵，这样到时候谁都拿你没办法。不过在这里可能就对不起还在做中介的兄弟们了，因为我始终觉得，这个条款对买家并不公平，剥夺了客户的选择权利，想靠硬性条款限制住客户而不是服务取胜。　3. 看房中的心理战。这其实是个很有意思的东西。看房的过程其实也是买卖双方和中介的一次心理暗战。有句老话叫“嫌货才是买货人”，在房产买卖当中也一样。我们业务员最怕的就是遇到看到什么房子都是一副非常冷静或很无所谓态度的客人。最开心的就是看到那些挑三拣四，这也不行，那也不好的客人。这个往往是最实在的客人。站在买家的角度来说，看到比较满意的房子，就要开始“嫌”了。当然这个“嫌”要有个度，不能把房子批评的一文不值。否则业主恼羞成怒也就难搞了。在“嫌”房之前，不妨可以先讨好讨好业主，反正说些敬仰如滔滔江水，连绵不绝的场面话，给业主一个甜枣吃。然后就开始找房子一些有的没的缺点来批评。总之目的就是给业主一些压力，你的房子有缺陷，不值那些钱，应该在便宜点。然后时不时把中介拉进来，一起打压打压，争取为日后谈价站到主动的位置。上面只是举个例子说明而已，其实每个房子，每个客户，每个业主情况都完全不一样，不可能一一尽数，这当中玄机千变万化，只能靠当场随机应变了。有时遇到一根筋的业主你怎么打心理战都没用。总之把握一条原则，适当的透露自己买房的诚意。但必须又表现出自己的选择多多，不能让业主有你非买不可的感觉。把主动权牢牢掌握。呵呵，讲到这里，想起我一个同事搞笑的例子就是典型的失败。有单生意他看房之前和客户讲好双方如何如何配合打压业主价格。进屋后两个人就在业主面前指指点点唾沫横飞看似商讨，其实就是指桑骂槐，想让业主主动降价。结果人业主一老人家耳背，不在面前大吼基本听不到东西。看两人激烈讨论就事不关己高高挂起。笑眯眯的看两人演完了这出戏。好容易唱完这出才从这家保姆口中得知老人家楞没听见两个字。那个看房协议是每次去都必须签字吧，每次都不带身份证没有关系吧？还有别的招数没有？1.一般业务员带你看了第一次房后都不会再要求看你身份证了。后面每次看房只要签字就可以了。业务员也清楚，客户硬要走，绑不住也是没有办法的。后来看房签字只是回去向经理交任务而已。只是你你要记住你自己签的假名字啊，不要每次不一样麻烦了。呵呵~！ 　　2.要么签假名字，要么找别人代签，要么就不签。呵呵，应该就这三种了。4）选房　　 看房看了一段时间后，业务员就会开始探听买家的心理了，催促买家下决定了。而这时候一般中介用的招数都是透露危机感，告诉买家哪套哪套又被人订了，哪套哪套再不下手业主要涨价了等等，当然目的都是给买家施压，让其尽快做决定。我们经理经常说的一句话是：“牵住客户的鼻子走，扯住业主的尾巴行。”意思就是把双方把握在自己手里，不让任何一方脱离控制，最终绑在一起。, 　　这时，做为一个买家，还是那句老话，要把握自己的主动权。不要为业务员的催促所动摇而匆匆下决定。在价格不是背离太多的情况下，先去除价格因素。然后考虑所看房子中合意的。如果确定要买的话，选出2-3套，交个中介。这里记住，把自己最满意那套放在其次的位置，然后告诉中介一个满意度稍逊的做为首选，而最满意的那套放在替补。这个对后面谈价时有大用。在这里还要说明一点，有时候业务员的催促未必是空穴来风，很可能真的某一套房子就要成交了。而且还可能偏偏就是买家最满意的一套。这个时候，是和中介继续玩心理还是果断下注，那就只能自己判断了。我遇到的例子太多了，有个有点木讷的老公，看了一次房子觉得好就和业主直接签订买卖合同了，不是下订金哦，直接买了。气的她老婆飞车两个小时到我们店发了一大通脾气。而这时业主已经拿了订金走了。没办法只能走了。结果后来事实证明，他们买的那套房是我们那片小区最值当的房子。05年30多万的房子，07年中最高就到了70多万了。所以，这个行当里面，也有太多的偶然因素在里面了，这些也很难用理性去分析判断。运气这个因素在一个交易里面，是始终都存在的。区别就是是好运气还是坏运气而已~！还有一种情况就是买家觉得所有看的房子都不理想，想继续等等看有没有更合意的。这个时候，个人建议是找一两个感觉最好最专业的不同中介的业务员，开诚布公的谈谈，告诉业务员自己的要求，有新的盘源及时通知。当然，这中间不妨也说两句业务员的好话，多谢辛苦了之类的。说两句好话不用本钱，不过可能可以产生更好的结果。等盘宜专不宜博，保持最多两个业务员联系就可以了。一个盘太多的业务员去谈，既浪费买家的时间，也让业主奇货可居，可能还没看呢，就升了三五万元。谁知道七八个业务员，其实都是一个客。还有一点很小的事情，但是很重要，就是买家最好告诉业务员一个方便的联系时间。让业务员有消息就固定那个时间联系。我一同事，和一客户本关系不错，客户也说有好房子随时电联没关系。所以我同事也无顾忌就有盘源信息就联络，结果运气也不好，打了几次都是反正对方或开会，或心情不好倒霉的时候。结果后来一次就没忍住，直接发了火。双方一拍两散。生意都没做成。我们失去了一单生意。该客户两个月后在另外一家中介买了我同事最后要介绍的这套房子，价格多了五万------在和这个客户谈崩后，一买家直接收购了这套房做了个公证委托然后加五万又直接放盘。所以，这里面双方都是输家。而导致这局面的仅仅是一通不合时宜的电话。5）业务员　&& 在讲下一篇前专门抽一段讲讲业务员的，为什么我老是建议买家对业务员多些鼓励，赞扬等。其实，二手楼业务员这个行当，也是挺悲惨的。能捱到后面赚到钱的还好说，没捱过去的那些最苦的时候经历了，能赚钱了很多却离开了这个行业，而且很多是两手空空。在这个行业里，每个中介行，无论新老业务员，复盘是每天必做的功课。复盘的过程应该说也是个挨骂心理历练的过程。想想看，一个再大的小区。就算有几千户，可能卖房的也就那几十户。当其他那些住的好好的业主每天被几十个要他卖房的电话骚扰。再好脾气的也是会发火了。老业务员还好点，脸皮厚，左耳进就右耳出了。一些刚入行的小姑娘，我看每天眼睛都要红上几回。其实谁都知道这种骚扰很不好，也难怪业主发火。但是业务员也是是为了生活，能怪谁呢？仅仅这些吗？当然不止，挨骂的地方还多了去了。业绩完不成给经理骂，打电话找客人不合时宜给客户骂，在小区里面晃荡想塞点小纸条给保安抓，带人看房看多几次业主不耐烦也骂，最可气我有一次看楼按楼下铁门呼叫请人开下门还给一大妈痛骂一通。。（业主留了房门钥匙但是没留楼下铁门钥匙）所以，诸位买家可以看看，就是为什么我说说点好话或者小小的鼓励，会对一个业务员产生多大的动力了。而一个感恩，积极，充满活力的业务员对买家日后的帮助是不言而喻的。 6）诚意金　　一直在犹豫要不要为诚意金这个东西专门写一篇。因为这个东西在很多交易里面是不存在的，不过有时候偏偏又会突然跳出来成为决定一单生意成败的决定因素。所以想了想，还是写一篇吧。通常在买家确定好自己感兴趣的房子后，就会对业务员提出自己的要求，当然主要是自己能接受的价钱去委托业务员和业主谈。这个时候一些业务员就会向买家提出，交一些钱作为诚意金给中介。诚意金到底是个什么东西呢？看字面很简单，就是表示诚意的金钱嘛，很简单，也很直白。放到专业里说的意思就是我是很有诚意买房子的。但想深一层，这个东西其实就是对咱中国人口头承诺这个东西的一个彻彻底底的否定。古语有云：一诺千金。看来咱们老祖宗在没有合同的时代，还是相信口头承诺这种东西的。到今儿个，变味了，一诺千金倒还是一诺千金，只不过解释应该变成：“你口头承诺了，我谈到这个价钱你就买房。但是你拿什么证明你的口头承诺呢？对，钱，就是金钱。你拿个千把两千做诚意金。我就相信你的口头承诺了。”我不知道那些发达国家有没有诚意金这个东西，也不大清楚他们对口头承诺这个东西看得多重要。反正，咱中国人是比较不咋地（呵呵，包括俺自己）。一些客户业主反悔像吃饭一样简单，中午饭前答应你这个价钱买或卖很可能午饭后就完全不一样了。一样东西的存在，必然有它的道理。所以，诚意金就诞生了。诚意金的作用在中介来说有两种作用。首先是对于买家的防范。因为往往价钱的谈判是痛苦的。如果业务员好容易按照买家的要求谈到价钱了，兴奋的打电话给买家报喜时，买家也开心的告诉这个业务员，我已经在某某地方买好了。估计那个业务员听到这个消息会吐血三升啊。大多数买家挺讨厌诚意金的这个东西------你丫中介什么都没做呢，我还不知道能买什么房子呢，就要我几千几千的交。所以很多人会选择拒绝交或少交。诚意金还有另外一种作用，就是业务员在和业主谈价时，一旦谈到了客户要求的价钱，可以立即把诚意金转为订金交到业主手上，把房子给确定下来。实话实说，在业务员谈到价的时候，因为没有及时送订金过来而错失好房子的事情太多太多了。有不少客户，听到业务员谈到价后，也答应下订金了。但却要等到周末才过来。因为很多客户觉得，一个房子，你可能好几个月才帮我谈下来。我觉得可以了下订了，我就不信那么凑巧那么久没人买，我一要买就有别人买。板上钉钉的事，请个假不值得。结果，往往就那么凑巧，这个客户是买不到这个房子了。有些朋友可能会问了，为什么老会这么凑巧，一要订就会发生这样那样的事情。其实这不是凑巧，而是必然，而且是每个中介都会碰到的。一个业主的房子，在十个中介放盘，就算一个中介只有一个客人适合，也有十个人盯着这个房子的。而通常业主开始放盘的时候，价格一般是比市价肯定会高。呵呵，一开始每个业主都会觉得自己的房子是最好的。这个时候，因为高出市场价的原因，其实每一家客户都是谈不成的，大部分客户也是很熟悉市场的，所以随着慢慢的随着时间的过去，就会造成一种假象，好像这个房子没什么人问津。而每个业务员手头的客人也可能同时会认为，这个房子那么久没卖出去，可能是不是就我一个人有兴趣啊。这样想的话，可能心里就更加淡定了。时间一天一天的走，可能突然某一天，某个中介的业务员例行复盘致电给业主并例行压价的时候，这个业主突然觉得，不降价就卖不出的时候，可能就突然接受了业务员压价的请求。这时这个业务员如果手中有客的话，自然会通知客人这个消息，就算没客，也可以通知其同事业主降价的消息。每当这个时候，店里面都会一阵乱忙，每个业务员都会联系自己有希望的客户，告诉其降价的消息，看看能不能下订。,好，这个时候可能因为各种各样的关系，最终确定能买的就一个客人，如果他这个时候立即拿着订金过来，那么恭喜，这个房子就是他的了。但是如果他抱着无人竞争的态度，不紧不慢，或者确实有事无法赶到的话，那么很可能快则几个小时，慢则一天之内，所有中介都会知道这个消息了。为什么消息会那么快，呵呵，不是有什么无间道。而是每个中介每天都要复盘，而且特别是那些要卖房的业主更是基本每天都要过一次的(在这里鄙视一下那些经理，天天都要复盘。就那么些业主，都被骂一轮了，还要复。所以，这个时候那些放盘的业主是大家复盘青睐的对象。起码人家要卖房不会乱骂)。另外，还有一些勤快的业主，既然降价了，会一个一个打电话通知他放盘的中介。所以，到了这一步，大部分中介知道了这个消息。那么，手中有客的就会马上做事啦。几个小时前，可能是一个客户确定这个房子。而几个小时后，很可能是十个或十几个竞争这个房子了。而这个时候，谁能最快吧订金砸到业主手里，谁就是最后的赢家。因此这个时候，手里有金的中介，当然是最占据优势的。费了那么大一篇幅，主要目的是讲诚意金是有其积极的用处的。呵呵，只是延伸开去讲多了一些。希望大家见谅。诚意金既是中介约束买家的一个手段，但也是买家关键时刻的一个有力武器。那么到底是交还是不交呢。个人建议是，感觉越抢手的房子，交，自己越喜欢的房子，交。感觉一般般，可买可不买的不交。边让业务员帮你谈边等看看有没有更好的盘。说不定有另外的惊喜。当然，最后说说交诚意金的一个技巧。签订诚意金合同时，把承诺购买的价格写的比你心目中的合适价格低个两三万，这样主动权就都会在你手里的（呵呵，就不详细解释了，怕还在做的同行拔刀砍人咧）。7）关于业主反价　　本来写完诚意金后面就该写写谈价的事情了。但是前面有朋友提到业主反价的问题，而反价这种行为往往是伴随着一个谈价过程中一个重要的因素。所以就先讲讲反价这个东西。不少买家对业主反价这个事情深痛恶绝。认为业主反价是太没品的事情。其实，在一个波动的房地产市场中，这是一个非常正常的事情，而且这并不应该是一个单向的行为。而是一种双向的行为。也就是说，不单业主反价，其实买家也经常做这种事情-----反价。在一个上升房地产市场中，业主反价是个必然的事情，同样，一个往下走的市场中，买家反价的事情就开始出现了。这里可能有朋友会问了，什么叫买家反价------答应要购买某套房子，在可能即将下定金之前，突然别的中介打电话，有一套条件基本一样的房子，但是便宜多少多少，相信绝大部分买家都会选择便宜的------当然，买家们并不会觉得这个和反价这种东西有什么牵连，因为相同条件下挑便宜的买天经地义。但其实从本质上看，双方都是为了保障自己最大的利益。并没有什么区别，实质是一样的。所以，反价这种行为既然普遍存在，那就应该以平常心对待。而且虽然在整个大环境中虽然是必然存在的现象。但是在个体交易中其实还算是偶然事件----并不是每个业主都没事就反价的。出现的几率反正是和房地产火爆的程度成正比的------在前年最疯狂的时候，反价几乎到了100%，没有业务员相信电脑里哪怕是前一两天的业主报的价格。那段时间在和客户报价时，都得加一句-----这是什么什么时候的价格，现在不敢肯定业主涨价没有。让业主反价有那些具体原因，而当买家遇到业主反价的时候应该如何做呢, 业主会反价，最根本的原因是为了获取最大的经济利益。而促使业主做出这种决定的不外乎两个原因，其一业主自己主动提价。其二是在其他因素影响下提价。业主主动提价，这个是比较难搞的。因为这是很可能业主对房地产市场的走势，周边同类型房子价格对比等等因素做出的决定。而且敢于提价，证明也并不是急需售房换钱的主。这种比较难对付。还有一种受其他因素影响提价。说是其他因素，其实大部分都是受中介忽悠罢了。在中介行当里，有一个金科玉律, 就是：“留得房子在，不怕没柴烧。”这一行的根本就房子，没有房子就是无本之源，什么都做不成。所以，要留住房源，什么办法都要想，什么手段都要用。一个好的二手房业务员，要有非常敏感的职业触觉。通常，一个盘运行在一个平稳的状态时，基本上有这个盘的中介都会保持一种不自觉的默契，不会太去触动这个业主。因为在一种平衡的状态下，人人都有做成的机会，所以这个时候每个业务员都会努力去找客，争取占有先机。平衡终究会被打破，当某一天某个中介业务员突破了，快要谈成了，那别的中介业务员也会开始闻风而动了--------有人会问，消息怎么会那么灵通，这边刚有眉目就都知道了？前面说了，业务员要有敏感的职业触觉，其实对一个积极努力的业务员来说，很多方面都可以查到蛛丝马迹的。比如和业主复盘的时，套套业主的话，有些无心机都业主就会透露某某中介有个客人出多少钱啦，价格满不满意了之类的。而有些贪心的业主更直接告诉中介谁出了多少钱，你有没有更高的，给你多少多少时间去找，找到了我和你签。找不到就和某某中介签了。还有某些中介的要谈成的客人，可能也是其他中介的客人。业务员也可以从客人口中，判断出他可能会在某某中介成交。而如果自己拿不出更有力的筹码，那各种层出不穷的戏码就要上演了-----目的只有一个，留住盘源。好，大戏开始上演了，一开始最简单的当然就是直接电话业主，告诉业主有客人给到什么什么价格。其实这个加价也是有点学问的。一般来说，几十万的房子，加2-3万即可。太少激不起业主的兴趣，太多容易把牛皮吹爆------业主也不是傻子，谁相信一天就涨个十万八万的啊。没等业主开口，主动告诉业主一个有诱惑力的价格。这时一般业主就都会问些详细情况了，客户什么情况啦，能不能下订啊等等。这个时候，就由业务员发挥了，基本套路应该都是该客户可以随时下订啊，只是因为出差没回来啦等等。这里岔开话题讲讲，出差这个借口一开始利用率几乎是百分百，这是最简单的也是最合理的借口。但再好的借口也禁不起这么折腾。导致后来很多业主都对出差这个词免疫了。我自己一次也是想去抬价，说了个价格还没发挥呢，业主直接一句：“可以下订就马上拿钱过来，如果又在出差的话就免谈了。”把我打的那个眼冒金星哦。后来跟经理汇报，经理立马组织同事们一起开会研究用什么新借口好呢。发现去除出差这个借口，还真不好找了。毕竟一个城市的，真要订房哪有老要忙到等三五天的。最后研究来研究去，最终确定一个看似还算合理的借口，这个业主的父母或者子女在订房前要看看房子。正从外地往这边赶呢。这个借口当时倒是也坚持了一段时间，父母之女说太多了，就变成叔叔舅舅什么之类的。反正到了最后，这个不存在的客户的三代亲属七大姑八大姨的全都要从外地关心的冲过来帮他看房子了。 当业主反价已成事实了，作为买家，应该怎么办呢？有些买家可能就当机立断的吼出：“房子老子不买了，我就不信有钱还买不到房子。”呵呵，如此志气当然令人佩服。可是也不用太激动，毕竟看中一套房也不容易，而且通过买家和业务员的努力也不是没哟挽回的余地。在我的经验中，还是有不少成功的。在上文我讲过了业主反价的两种原因，其实针对第一种来说，要想业主回到原价继续卖是比较难的。因为毕竟是业主自己做出的决定，在决定涨价前肯定会对各种情况做出了充分的估计。最好的做法是叫中介约业主恳谈一次，问清楚涨价的原因，分析市场情况，讲讲自己的实际困难。然后这个时候也不用说什么遮遮掩掩的，直接把双方的底价交流出来，看最终能不能接受。而谈到最后，无非四种结果，一是买家打动业主，最后还是原价成交。当然这种情况并不多，但是也有成功的。二是业主买家双方各让一步，一个加点，一个减点成交。三是业主坚持不降，但客户还是接受买了。最后一种就是大家谈不拢，黄了。后三种所占的比例应该差不多。但是这里要讲一下，买家谈的时候最好带着定金去，能成直接签合同吧。否则，夜长梦多，第二天业主睡醒了又不一样了。第二种情况，业主是给人忽悠的涨了价。一般来说，大部分业主并不会完全相信中介的拖延的话。只不过既然有人这么说。那也不妨等等看。也就大概两三天吧，如果那个托价的中介无法找到接盘的人，那其实业主也都基本上明白了其中的玄奥。但是，即使明白了这个道理，也没有业主会立即就把价格降回涨价前的水平。有些业主也许会有侥幸心理，说不定这个价还真能卖出去。而有些业主可能需要一个能向下走的台阶。毕竟刚涨价，再打电话告诉中介又降回来了，呵呵，比较难堪啊。这个时候，业务员就应该扮演比较重要的角色了。因为这种情况的结果我们是要争取能用原来的价格买回来，而第一种情况能一人让一点买回来都是很不错的结果了。所以如果这个时候直接约买卖双方谈，很容易让业主觉得客户急切的心理。从而把住价钱。所以应该由业务员和业主先谈。在这个谈判中，业务员需要一个立场。大家可能认为，业务员作为中间人，当然应该是中立的。其实不然，在一个谈判过程中，业务员其实应该灵活的根据谈判情况进行立场的转变，当然最终目的还是为了让双方达成共识，人毕竟是对自己相同立场的人更加容易接受。深入到第二种情况，业务员应该首先站在业主的立场。向业主小小的抱怨一下，告诉业主买家一听到涨价就决定不买了。其实就是透露给业主知道，客户是不会多出一分钱的。在这个时候，一般业主的反映大致都会表示的不屑一顾啦，或者叫业务员再另外找客了等等，当然也不会有业主直接和业务员直接说我降回原来的价钱，你叫买家回来买。呵呵，台阶还没铺好呢。业务员不用理睬业主的反应，因为接下来可以开始诉诉苦，讲讲自己跟这个客户多久多久，谈的多辛苦，顺便骂骂那些乱抬价的中介------尽管可能自己也经常做这样的事情。等铺垫的差不多了，就可以突然找个适当的切合点像业主建议，要不在联系联系客户，看看现在买了房没有，如果没有的话看看对你这个房子还有没有兴趣。在这里我诚恳的和大家说一句，这确实是我自己做业务的实战经验。实际不实际大家自己感觉。走到这一步，大部分业主都会答应再联系客户看看。那业务员也可以挂掉电话等几分钟再致电业主，明白的告诉他，客户的意思是还是原来的价格就买。同样，并不是说这么一说业主就会回到原价卖。一样很可能业主的反应也会产生上面所说的几种结果。只不过价格回到原价的机会大增。当然，如果业主还在犹犹豫豫，或者是说降点不降点，这个时候就可以买卖双方见面交谈了。买家也应该保持低姿态，除了把价格守紧点外，不妨多说说业主好话，拍拍马屁。总之，回到原价的机会大增。当然，定金不要忘了带。最后要说一下，为什么要老说要买家这里低姿态，那里讨好的。好像很没用的样子。只能说在这个二手房交易中，买家是最被动的。好价格的轮不到你买家（诸多炒家和中介自己的资金都盯着呢），高价的你买家也不会买。主动权都在卖家手里。即使卖家肯卖了，中间还有个中介呢，别看有些买家对业务员呼呼喝喝，好不得意。但最终该交的钱一分钱也没少交。若有有人给的佣金高买同样的房，可能立马就把你买家一脚踢开。所以，亲民一点，保证不吃亏，呵呵~！8）谈价　　终于讲到谈价这个阶段了。一般来说，这个步骤存在于大部分的交易之中。当然，也有爽快买家觉得合适，也不谈价就直接成交了。如遇到这种情况，那个业务员该好好的感谢老天爷的眷顾罗。很多买家认为，谈价只是中介和业主的事情，自己只是报出个价格，合适就买，谈不到就不要。这种想法其实无可厚非。但是做为一个真正有需求的买家。一开始抱着这种不见兔子不撒鹰的态度的买家到最后却往往因为老不能成交，或者看中的房子都给别人买了而慌了神，到最后一有房子也就不管价钱匆匆下决定，反而吃了亏。所以，选定好房子，最开始下工夫的不是中介，而是买家。当一个业主决定要售房时，他首先要做的当然就是确定自己的房子的价格。从报纸报刊网上搜寻相同房型的广告报价，打听左邻右舍一些转手房子的成交价，打电话给中介询问应该放盘的价格-------当然，一个业主如果询问放盘的价格，中介都会建议个比市价稍低一点点的价格-------同样，大部分业主也不会就简单的相信中介的建议-------所以很多聪明的业主还会扮成买家打电话给中介询问类似房子的价格，甚至有些业主还会一本正经的扮成买家上门来无简单一下------我本人还就真接过不少扮成买家其实是想卖房的业主，开始还是迷惑了不少次，不过后来有经验就基本能看出来了。因为毕竟买房和卖房的所关心的问题还是大不一样的。经过多方面的信息搜集，可能这时业主已经对自己的房子大概的信息有了较明确的认识了。这个时候，业主就会把自己的一些如装修，不搬走的家私，电器等稍微折点价----用过的东西都要折价，只不过很多时候买卖双方对该折多少分歧都是大大的，可能从整个房价看，这些并不是个大钱，但很多时候却决定了交易的成败。业主把他认为应该加的全部囫囵上去后。最后就会出了一个价格放盘给中介。这个价格会比业主的心理价位高一些-----不过这个时候探听业主的心理价位用处并不大，这个价位会随着各种纷纭而来的看房和谈价发生变化。当中介接到了业主放盘，首先并不会太关心业主的价格，没看到房子，是不能随意下价格高低的论断的。要知道，同样的房子，因为固定投入的不一样，价格差个十万八万以上都是正常的。所以，中介最关心的是，业主在几家中介放了盘，自己是不是第一个接盘的中介，如果是，卖家能不能签独家委托。 　　 独家委托这个东西，是所有中介都喜欢的东西，因为一旦签成，就意味着这个物业能创造的利润基本落袋了-------虽然有时间的限制（一般是一个月），但如果房价不是高的太离谱或者房子差的太过分的话，基本在指定时间内都是卖的出去的，况且如果价格太高根本无法卖出的话，中介也不会签的。看过一篇讲述美国二手市场的文章，在美国，基本上二手房出售都是独家委托。独家委托的好处其实是显而易见的，一对一的优质服务，多种渠道的大力推荐，最大的利益保障，不会有每天无尽的谈价电话，不会有各种恶意的杀价抬价骚扰等。所以，独家委托在美是主要的委托方式。但是必须看到，这种委托方式成功的背景。完善的法律法规，严格的经纪人考核制度和学历要求，承诺就要做到的各种服务等，最重要的是，，买家和卖家必须都有各自的雇佣经纪人去处理房产房产交易，如交易成功，买卖双方各自付佣金给各自的经纪人。在这里就可以看出最大的区别了，在美国，买卖双方的经纪人只要代表各自雇主的去争取最大的利益就可以了。经纪人这个行业本身存在的意义就是在各种交易谈判中帮助自己雇主获取最大的利益从而获得其应得的报酬。而在国内，却是由一个中间人代表两个有根本利益冲突的个体，这种本身就是矛盾的事情试问又如何保障双方的最大利益呢？况且，作为中介，在这里面首先更要保障的是自己的利益。 　　 所以，一开始，中介向业主建议独家委托的时候，也有业主被上文所说的一些独家委托的好处打动而同意独家委托。而仔细看看大部分中介的独家委托协议，都会对业主有苛刻的规定，如不能另外放盘到别家中介，不能私下与别的中介成交等等，总之对业主可能发生的各种情况，该赔偿中介多少损失一一列的清清楚楚。只要你业主动动歪念头，就得赔我钱。而中介的责任呢？看似洋洋洒洒的写了一堆，但其实都是不痛不痒的东西。可能除了平时确实少点人骚扰之外（独家委托别的中介也不知道这个业主卖房），其他的区别还真不大。 9）资金安全很多朋友都关心资金安全的问题。当然无可厚非啊，但其实朋友们并不用太过担心。在我的工作经历里，还真没遇到一单真正资金出了大问题的。因为这种大宗交易，涉及的方方面面太多，有心作假骗钱并不容易。而且为了自己的利益和责任所在，做为中介方也好，要贷款的银行方都好，都会非常小心相关的各种信息，做好完全的查证等。无形中也为买卖双方把了一道关。一般来说，出问题的有两种，一种是炒家，一种是把资金给了不该给的人（主要是中介）。炒家炒房，为的就是短时间获取高利润，但高利润往往伴随着高风险。一套笋盘出来，多少眼睛盯着，炒家往往根本没有时间去查清楚就砸钱了。而过户的高税致使很多炒家也不会选择过户，可能做个公证委托就付全款了。这就给了一些骗子可乘之机。其次就是将一些款项给中介的买家了。为什么会把资金给中介，其实各种原因挺多了，有时候也真是没办法的事情。但并不是把钱放在中介就一定会出事，我以前所在的中介也没少收买家的首付等等，也都正正常常的完成交易了。不过老实说，假设那时候我们老板真有什么事钱没了。那还也真就没什么办法，那就真出事了。其实现在随着大部分人对房产交易市场认识的加深，加上国家在这方面监管的加深，应该说，在交易中资金的安全度是越来越高了。现在国家推出了交易资金监管帐户。还有一些没有账号的中介会建议开立联名账户。这两种方式其实我自己并有没有用过，所以也不好评论其优缺点。我只根据我自己的经验讲述一下我认为最好最安全的一套资金给付流程。另外，在一笔交易中，首先涉及到的资金很可能是诚意金。只是一般数额不大且都在中介手上，没什么风险。上篇也对诚意金问题做了详细分析，这里就直接跳过了。1. 交定金。当买卖双方达成协议后，就要签买卖合同和交定金了。定金多少大致上由房价决定的，一般最少一万，大致上房价的10%左右吧（当然这里面也是有一些技巧可言，后面会有篇章讲述）。定金安全最稳妥的做法是将定金直接交给中介，由中介开收据写明双方违约责任（需和买卖合同违约责任一致）并盖公章确认。再由中介将定金转交给业主，由业主开收据给中介。这样，对于买家来说，中介由其固定资产在，保险性更高一些。而通常这个时候，中介也会将业主的房产证或按揭合同等暂时保管，作为他的一个保险依据。三方形成了一个互相牵制的三角。将风险减到最低。当然，如果你是买一个几百万的房子可能要交十几二十万的定金，却在一个全部资产不到2万元的中介成交，那就还不如将定金直接交给业主更保险呢。2. 首期款（或全款）。无论你是按揭贷款还是一次性付款。都应该把这笔款项留在过户当天交。具体做法是过户前先和业主说好钱所在的银行，让业主开好户头，过户当天买家带好卡和存折，先和业主，中介去银行打出余额，让业主看到足够的款项。然后把卡和存折交到业主手上（可别把密码也告诉啊）。然后三方一起去办理过户。在办完转名等手续该交契税的之前，就该是交楼款的时候了。因为一般来说，一个房产转名完成的标志是交完契税。即使办完转名了，如果没交契税，也是做不得数的。而这个时候想取消交易，也是必须双方同到场同意办理才行。所以这个时候，应该是处于一个比较平衡都放心的阶段。然后这个时候将税单拿给由业主保管，买家拿回存折和卡双方一起去银行转款。买将记得在过户前要中介帮忙算好业主可能会差的各种物业费用，然后再预多一点凑个整数。从应付款项中扣除交给中介。由中介交楼时清理完业主的各种费用后再退余额给业主。扣除一些尾款后其他的可以转给业主了，然后拿回税单去交契税。交往契税再把回执单据交回房管局，交易就完成了。　　&&& 3. 上面的流程是我们那么多交易中摸索出来相对安全，而且也容易被买卖双方接受的方法。但其实各个地方的交易流程，付款习惯不一样，而且整个流程还主要是以买家的安全角度为主。所以不同地方的卖家或者中介也未必能接受。因此只能给大家一个参考。尽量按照这种流程做，资金安全应该都是没有问题的。　　4. 最后还有一笔钱，就是中介费啦。最近我写的这些已经有同行对我提出不满了，很是含沙射影的说了一些挺装B的话，尽管我和他所在的地方八辈子不拉杆，而且他也声称他的客户99%不上天涯---------我不知道他这个数据如何统计的如此精确，也许他是我国第一个见客户还要询问上不上天涯的中介同行吧，那天涯真要给他发奖章了，只是他的数据显得天涯好像很不怎么样。所以，对于中介费，我只说开始承诺多少就要给多少，只是给的时机可以自己根据情况好好考虑考虑-------再声明一次，我这只是针对做事不太规矩的中介而言的。 &
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