租赁合同有注明违约赔偿金，如房东毁约，租客是否可以要求继续履行合同？ - 110网免费法律咨询
您的位置：
&& 查看咨询 　　　　　　　今日活跃律师： &&&&&&&&&&
已解决问题
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
的回复获得奖章一枚
租赁合同有注明违约赔偿金，如房东毁约，租客是否可以要求继续履行合同？
&09-17 19:42&&悬赏 0&&发布者:SevenD…… &地区:广东－广东 回答:(28)
您好，我通过一家中介租了一间房子，付了半个月中介费。和房东签了1年租赁合同，刚住进2个月，房东就说卖房，按合同里对毁约的规定赔我2个月的押金。可是我不想搬，因为辛辛苦苦打扫干净，花钱修修补补，又添置了家具，搬家太累，请问我能否要求继续履行合同？如果我不接受赔偿，他们断水断电，我该怎么办？如果最终真的只能搬走，还能要回中介费吗？最重要是我不想搬，我也愿意花几千块请律师！
问题补充：
合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
您也有法律问题？ 您可以 发布咨询，我们的律师随时在线为您服务
[山东-青岛]
177604积分
回复时间：日 20时04分
1、可以要求继续履行合同；2、他们断水断电违法，可以投诉举报，起诉要求赔偿损失；3、如果接受赔偿搬走，不能要求退还中介费；4、买卖不破租赁，是法律规定，你可以不搬，不请律师也可以胜诉的。5、但是如果碰上流氓无赖的房东或者买主，你可能要受点精神折磨甚至财产损失啊。。。6、我建议你协商解决可以在多要的赔偿，走人，免得一年不消停；7、个人意见，不一定对啊！
追问：谢谢您的回答和关心。就是说，就算合同中规定了违约金，我也可以要求继续履行合同对吗？那到时候去那里申请诉讼呢？他们断水断电是违反了哪条法律，他们要承担什么责任？
回答：1、是的，可以要求继承履行合同。2、你不同意解除合同，可以告诉房东即可，不需要起诉他，因为你在租赁使用房产，应该他起诉你；3、停水停电违反了民法和侵权责任法，应该承担停止侵权，赔礼道歉，赔偿损失的责任。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
回答：违约金的标准不高啊，一般都是赔偿2各月至4各月的租金啊！
追问：网上说法律规定的违约金最多是总金额的30%，如果一年租期，那么最多就是赔3个月的租金。而且实际情况合同一般的违约金规定为2个月甚至1个月为多。对此，您觉得以后签租赁合同应该如何规定比较好？最重要的是约定房东不得以任何个人原因解除合同。
回答：1、应该按照租金的3-4关于为好。2，就是约定不得无故解除合同，解除承担违约责任。3、合同是协商的结果，如何一方都可能随时不履行合同，所以法律才规定可以约定违约金，没有约定违约金的，也应该依法承担违约赔偿的责任的。法律不能强制当事人不违约，只能对其违约要求承担违约责任。
提问者对最佳答案的评价：
您的回答最全面，也最能消除我的担忧
[浙江-宁波]
回复时间：
你好，根据买卖不破租赁原则，你可以要求继续履行合同。如果你真是只能搬走，可以要求退还中介费。
追问：房东很想尽快卖掉房子，他想赔我违约金，叫我走。因为我住在那，客户不能随时看房，他觉得我妨碍了他卖房。
回答：你可以拒绝。
[四川-成都]
回复时间：
买卖不破租赁，这是我国《合同法》对房屋租赁合同的特别规定。也就是房东卖房，并不影响租赁合同的履行；租赁合同的效力对购房人继续有约束力。当然若是你们在租赁合同中约定了，若房东卖房原租赁合同解除，那就另当别论。能否要回中介费，那也得看合同约定，通常情况下，中介费是不能返还的。至于合同解除后，约定违约金不足以补偿你的损失，你可要求违约方增加给付违约金。
追问：房东很想尽快卖掉房子，他想赔我违约金，叫我走。因为我住在那，客户不能随时看房，他觉得我妨碍了他卖房。我是否有法律支持可以继续履行合同？合同中没有规定卖房的事。
回答：那你就继续住，但要记得按时交房租。房东若想以给付违约金的方式解除租赁合同，得你同意合同才能解除；你若不接，合同就得继续履行。法律依据就是《合同法》中的相关规定。
追问：我有咨询过一些做律师的朋友，他们说如果合同中规定了违约金，就可以单方违约，不能继续履行合同。他们的认识有误吗？
回答：合同中约定违约金的方式有很多种，若是你们在合同约定双方可以给付违约金的方式提前解除合同，那就得按合同约定履行；若是没有这样的明确约定，只是约定了违约金的数额，除非你同意，那房东是不能以此为由提前解除租赁合同的。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
回答：若你不同意，合同不能解除。若出租方双倍退还保证金只是承担违约责任的方式，并不是合同约定出租人可提前解除合同的条件；且按合同法规定约定违约金过低（不足以补偿守方损失）的，守约方可要求增加（以违约造成实际损失计）。
[北京-昌平区]
193734积分
回复时间：
买卖不破租赁，即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。
你可以要求其继续履行合同，要是接受违约赔偿搬走不可返还中介费
追问：如果房子卖了，我是不是要重新和新房东签合同？
[广东-广州]
293943积分
回复时间：
不能强行租给你，按照合同赔偿违约金给你即可。
追问：“不能强行租给你”这是什么意思？
[河南-信阳]
回复时间：
你好，你可以继续居住，你要按时缴纳房租等费用。别违约。或者房东多给你点违约金，你换房，免得你以后在这房里居住着闹心。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
回答：房东真要解除合同，要求你们搬走，属于违约。只能按照合同履行。
[青海-西宁]
回复时间：
您好，很高兴为您解答。
&&&&首先您的情形属于买卖不破租赁，租赁合同的效力对您继续有约束力。房东不让您继续住是违反法律规定的，所以您可以不搬，要求房东继续履行合同。
&&&&如果他们断水断电，您可以找物业部门，并告知如果继续采取这种方式将起诉他们。
&&&&再者，即使最后你们协商不成，您也可以走诉讼途径，这个您的胜诉还是很大的，当然以协商为主。
&&&&最后，如果最终搬走，您可以要求房东除了支付2个月的押金，还有您装修房屋花费的费用，中介费通常不予返还的。
&&&希望我的解答您能满意，并采纳为满意答案，如有问题，可以追问。
我的补充：
对方违约承担的责任并不是只可以选择一种来承担，可以要求继续履行并赔偿损失。没有问题的。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方
回答：第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【解读】本条系“买卖不破租赁”及其适用例外的规定。
《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即所谓的“买卖不破租赁”原则，若无法定或约定的除外情形，该原则即应被适用。
最高院民一庭认为可以参考本解释第二十四条第(三)项的规定，该条款规定，出租人履行通知义务后，承租人在15日内未明确表示购买，视为放弃优先购买权，该“15日”的届满之日肯定得早于出租人与第三人签订房屋买卖合同的日期，出租人履行通知义务必须给承租人留出必要的答复期限——15日，因此出租人最晚应于出卖房屋前15日通知承租人，即在15日答复期之前履行通知义务。
所以，如果出租人提前15日日告知承租人，如果承租人不予购买，那么出租人是可以出售房屋的，这个是最新的司法解释规定。已经打破原有的买卖不破租赁的绝对原则。
希望对您有所帮助。
追问：请您正面回复我，合同这样写，房东是否有权单方面解除合同，赔违约金后我必须搬走？
我给您归纳一下：
1、如果出租人解除合同是可以的，因为你们租赁合同已经约定，并且就违约责任的承担方式也进行了约定。出租人应当按照约定支付2个月的押金；
2、如果出租人出卖房屋，他应当提前15日内通知您，您在此期间享有优先购买权，如果您在此期间不购买，就丧失了优先购买权，那么出租人是可以将房屋出售给买受人的。
3、根据租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持规定，您是可以要求与买受人继续履行原租赁合同，如果对方不同意，您可以起诉到法院，法院会支持您的诉讼请求的，就是会判定让您继续租住。
4、当然如果您继续租住，买受人或许可能干扰您的正常生活，这些也是给您的善意提醒。
如有问题，可以继续追问，如果对您有所帮助，希望您能采纳。
[河北-秦皇岛]
回复时间：
可以要求继续执行租赁合同。如果房东断水断电，可以诉讼维权。抓住法律规定，买卖不破租赁，确保自身合法权益
[广东-深圳]
115883积分
回复时间：
可以要求继承履行合同。
[福建-福州]
回复时间：
你好，法律规定买卖不破租赁，即使房子卖出去了，原承租关系依然有效，你有权要求继续履行合同。但有时候法律归法律，我的建议是协商解决，可以要求房东按照约定支付违约金。另外，是房东违约，跟中介是没有关系的，你只能找房东。
[青海-西宁]
回复时间：
你可以要求继续履行合同。因为你已和房东签订协议，且实际履行，如果房东需要出卖，买受人必须将你和房东之间的租赁协议履行完毕。
&&&&另外，如房东一再想让你搬走，你也可以以其承担违约金为条件，要求其承担违约金，并给你补偿。
&&希望我的回答对你有帮助，并能采纳，选为最佳答案。
[江西-赣州]
回复时间：
你可以要求继续履行合同。同时，根据买卖不破租赁，即使房东将房屋出卖了，你也可以继续承租。如果你无法继续承租，可以按租赁合同的约定，要去房东支付违约金。
[山东-淄博]
回复时间：
你好，首先按照法律的规定，买卖不能破租赁，也就是说租赁期间，原租赁合同对新的买受人继续有约束力，只是租赁费交给新的买受人，可以要求继续履行，没有问题。其次，解除租赁合同，追究对方的违约责任，赔偿你装修的损失。再次，如果对你断水断电，你可以向小区物业投诉。最后你和中介公司有合同，双方已经履行完毕，中介费用不能退还。建议协商解决。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方；
回答：上面表述为协商解除，违约也可以解除合同。
追问：就是说房东只要赔偿了违约金，就可以解除合同？无需我同意？
回答：你好，违约解除的主动权是你，而不是他。
[山东-聊城]
回复时间：
首先关于中介费不能退，但是你可以要求双倍退还保证金。
[广西-贵港]
回复时间：
你好，我简单为你解答
1、这种情况属于买卖不破租赁，不管房东的房子是否出卖，原有的租赁合同是继续有效的；
2、如房东不愿意履行合同的话，除了赔偿约定的双倍保证金外，你还可以主张装修的钱；
3、如房东真要你搬走的话，你是可以向中介要回部份中介费用；
4、如房东断水断电的话，可以与他协商，但估计协商意义不大，像这种情况还搬走算了，这样过得还省心些。
[新疆-乌鲁木齐]
回复时间：
即使卖了，租赁合同对新房东继续有效，你不用搬，不同意解除合同即可
[陕西-渭南]
回复时间：
可以起诉要求继续租赁
[四川-成都]
回复时间：
对方违约，你可不搬。若其造成你损失可起诉。
[北京-昌平区]
117144积分
回复时间：
你有权要求继续履行合同，若房主断水断电你可向物业管理部门投诉，如果你搬走可要求其给违约费，中介费不能要回。
[甘肃-天水]
回复时间：
&&&&如果出租人解除合同是可以的，因为你们租赁合同已经约定，并且就违约责任的承担方式也进行了约定。出租人应当按照约定支付2个月的押金；
&&如果出租人出卖房屋，他应当提前15日内通知您，您在此期间享有优先购买权，如果您在此期间不购买，就丧失了优先购买权，那么出租人是可以将房屋出售给买受人的。
&&根据租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持规定，您是可以要求与买受人继续履行原租赁合同，如果对方不同意，您可以起诉到法院，法院会支持您的诉讼请求的，就是会判定让您继续租住。
最后善意提醒，协商解决，赔偿了你损失，不吃亏就搬走，免得长时间烦恼。
[辽宁-葫芦岛]
回复时间：
买卖不破租赁，你可以要求房东继续履行合同。也可以同意房东的要求，但可以主张违约金。
[河南-郑州]
239240积分
回复时间：
可以诉讼的
[内蒙古-呼和浩特]
回复时间：
可以要求继续履行合同
[天津-河东区]
回复时间：
你完全可以要求继续履行合同的，没有问题的
[甘肃-酒泉]
回复时间：
详细内容来电咨询，请对我的回答给予评价并采纳。
首先您的情形属于买卖不破租赁，租赁合同的效力对您继续有约束力。房东不让您继续住是违反法律规定的，所以您可以不搬，要求房东继续履行合同。
&&&&如果他们断水断电，您可以找物业部门，并告知如果继续采取这种方式将起诉他们。
&&&&再者，即使最后你们协商不成，您也可以走诉讼途径，这个您的胜诉还是很大的，当然以协商为主。
&&&&最后，如果最终搬走，您可以要求房东除了支付2个月的押金，还有您装修房屋花费的费用，中介费通常不予返还的。
&&&希望我的解答您能满意，并采纳为满意答案，如有问题，可以追问。
我的补充：&&20:27
对方违约承担的责任并不是只可以选择一种来承担，可以要求继续履行并赔偿损失。没有问题的。
追问：合同是这样写的：租赁期间，任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意。否则按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，需双倍退还保证金予乙方
回答：第二十条　租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：
(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
[北京-朝阳区]
回复时间：
买卖不破除租赁&你可以让对方出卖房子&你仍然居住&&&中介不会退回费用&&其已经提供了服务&后续是你们之间纠纷
[北京-朝阳区]
回复时间：
你好，根据买卖不破租赁原则，你可以要求继续履行合同。如果解除合同，应当支付您违约金，退回中介费及您对房屋改善付出的费用。
如有问题，可来电详询。
[北京-朝阳区]
回复时间：
110法律咨询网提醒您：律师能在百忙之中帮助您解决法律烦恼，请您也给予他们一些鼓励。如果您未及时选择最佳答案，资费不会转入律师账户，系统将自动扣除。本问题自您发布开始，5天后不再置顶，15天后自动关闭。
问题答案可能在这里 →
吉安推荐律师
江西南昌市
最佳律师解答
(李先祥)()&
(陈吉祥)()&
(郝廷玉)()&
(郝廷玉)()&
(郝廷玉)()&
(颜培卿)()&
最新回复律师
人气：2466
北京 朝阳区
人气：39585
人气：6955
人气：47314
北京 朝阳区
人气：130705
人气：81489买卖房屋应该注意什么？_百度知道
买卖房屋应该注意什么？
　卖房者主要有挂牌、收定、签约、收款、交房过户等五个环节　　一、挂牌时明确委托方式和期限。 　　卖方大多数情况下会通过中介公司予以挂牌出售。卖方在挂牌时除明确挂牌价格外，还应明确委托方式和挂牌期限。此外，有些中介公司往往自行或者让自己的中介人员先付定金把房子定下来，但最后签约的肯定是他人;所以，卖方不要轻易收取中介的定金。 　　二、谨慎收取定金。 　　中介公司找到客户后会同卖方议价。如卖方接受购买条件，则从中介处签收定金。但很多中介公司会要求保管该定金，卖方对此要慎重。房子卖了，定金转为佣金倒也算了，就怕买方毁约卖方可以没收定金时，中介公司却要求分卖方一杯羹。 　　三、签约时要注意三点。 　　一是将房屋的物理状况和权利状况如实告知买方，最好在合同中写下来;二是提供“三项证明”，即如有共有人须提供房屋共有人同意出售的证明，如有抵押，则提供已经书面通知房屋抵押权人的证明，如该房已经出租，则提供房屋承租人放弃优先购买权的书面证明。三是交易流程必须与房款支付挂钩，即确保在房屋过户前后拿到房款。 　　四、尽量取得放款承诺。 　　签约时，买方通常只支付首期款，余款待过户后由银行支付。但银行只根据买方指示付款，如在房屋过户后、银行放款之前，买方取消了贷款，则银行自然不会再放款给卖方，故卖方最好能取得买方贷款银行的放款承诺。 　　五、交房过户时避免违约责任。 　　交房和过户是卖方的两大义务，需买方配合。当出现买方因种种原因不予配合时，卖方应书面催告买方，同时要求中介出具相关证明，避免日后违约责任。 　　买房者主要有下定、调查、签约、付款、收房过户等5大环节　　一、下定时要明确议价期限。 　　下定时要明确中介公司向卖方进行议价的期限，保证议价不成时及时拿回款项。与中介签好居间协议后，要拿份协议原件。在中介议价成功后，应要求中介将卖方签署的协议和卖方签的定金收条转交给自己。 　　二、注重实地调查。 　　签约前，买方应作些调查，首先到房屋实地考察，了解房屋的居住情况、相邻关系、物业维修资金和物业收费等情况。其次，买方应至交易中心查询该房屋的产权情况，有无抵押、租赁或被查封等。再次，到房屋所在派出所查明该房屋内户口情况。最后，如需贷款还应事先向银行咨询贷款条件和可贷成数。 　　三、签约前多查相关证件。 　　比如身份证，房屋产权证等等，以确保卖方具有合法资格。同时，买方付款应与卖方履约挂起钩来，比如签约、交房、过户等环节当卖方完成后再相应付款，并且约定卖方违约时买方可相应推迟付款的权利。最后，为保证资金安全，最好能采用资金监管。 　　四、付款后要收取收据。 　　房款支付后，应由卖方出具收据。除非卖方明确授权，中介一般无权擅自收受房款。如约定部分房款支付用来偿还银行注销现有抵押登记的，该笔资金一定要监管或者由买方支付至卖方的还贷账户并告知原有银行直接划拨，以避免卖方挪用导致无法过户。 　　五、收房过户要验收。 　　买方接收房屋时，应根据合同验收设施设备的移交情况。在过户前，尽量避免装修房屋，以防过户后发生纠纷使买卖复杂化。房屋过户不仅包括产权过户，还须注意水电煤话等他项过户。如该屋内有户口，要敦促卖方及时迁出。
其他类似问题
为您推荐：
提问者采纳
一、二手房交易十项注意（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5.）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7.）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10.）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑二、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。三、北京：二手房买卖可找银行做付款中间人首次做生意的两个人由于相互之间不了解，对交钱付货的安全没有十足把握，尤其是二手房交易更要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险。如果这笔钱的收和付都由银行来做，似乎买卖双方都能安下心来谈交易。浦发银行日前推出了这种专门为个人商品交易提供支付款服务的业务，从房产、汽车，到邮币卡、工艺品及古董交易的个人客户都可以申请由银行来“管理”钱的交割。以二手房交易为例，买卖双方达成购买协议后，买房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。买房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。传统二手房交易 银行“监管”账户二二房交易交易费用 流程 交易费用 流程●按房屋交易金融的5‰至6‰收取、即买卖双主各收取2.5‰至3‰的手续费●其它费用 通过中介公司办理，手续繁琐 ●按房屋交易金额的2.5‰收取手续费●申请贷款所缴纳的首付款免收手续费 双方达成买卖协议后直接银行办理仅供参考:房屋买卖合同甲方 ( 卖方 ) ：乙方（ 买方 ）：买卖双方就下列房屋的买卖订立本协议，共同遵守。一、 买卖的标的及价款：1、甲方向乙方出售下列房屋：房 屋 坐 落 房 屋 结 构房产所有证 X房权证____字第____号 房产共有执照建 筑面 积____㎡房屋附属物 房屋现用途出 售 价 格（人民币） 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整2、付款方式：A、签订本合同之日乙方即支付甲方购房定金人民币 元整。B、上述房产签署买卖契约之日，乙方一次性支付购房余款。二、责任与权利甲方：1、须具备该房屋所有相关法律认可文件。2、本合同签订后，不得再另行办理本合同所指标的物的购房协议。3、在办理过户期间向乙方提供该房屋产权证明及相关法律文件。4、在办理过户期间拥有该房屋所有权。乙方：1、 提供过户所用的各种身份证明及法律认可文件。2、 支付购房定金及余款。3、 付清全款，双方产权过户完结后，该房屋即归乙方所有，由此所产生相关税费由乙方承担。三、 违约条款甲、乙任何一方不按上述条款执行既视为违约，违约方须向对方支付违约金（人民币） 元整。四、 不可抗力人力不可抵抗的自然灾害。五、 调解和仲裁在执行本合同的过程中，如遇双方发生纠纷，先行通过双方协商；协商不成时可采取第 种方式解决：1、 向有管辖的经济合同仲裁机构申请仲裁：2、 向有管辖的人民法院起诉。任何一方申请仲裁或起诉，应从知道和应知道自己一方的权利被侵害之日起二年内提出。六、 合同的变更或解除在执行合同过程中，任何一方不得擅自变更或解除合同，如须变更或解除合同双方必须协商一致，决定是否变更或解除合同。七、 其他事宜本合同一式三份；甲、乙双方各执壹份交房地产交易部门一份。八、 本合同自签定之日起生效。九、 本合同中未尽事宜，以《中华人民共和国合同法》有关条款为准。十、 此房产无产权纠纷，如有纠纷由甲方负责。十一、 交易前的物业费、供暖费由甲方负责；交易后的物业费、供暖费由乙方负责。十二、 公共维修基金：十三、 其他应说明事项：甲方： 乙方：身份证号码： 身份证号码：联系电话： 联系电话：通信地址： 通信地址：签约时间：1、二手房交易的整个过程大致分以下几个阶段：（1）、买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。（2）、如卖方提供的房屋合法，可以上市交易，买方可以交纳购房定金（交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序），买卖双方签订房屋买卖合同（或称房屋买卖契约）。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。（3）、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。（4）、立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象，按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后，交易双方才能办理立契手续。现在北京市已取消了交易过程中的房地产卖契，即大家所俗称的“白契”。（5）缴纳税费。税费的构成比较复杂，要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。（6）、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后，交易材料移送到发证部门，买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。（7）、对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。（8）、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。2、二手房交易十项注意（1.）房屋手续是否齐全房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。所以最好选择有房产证的房屋进行交易。（2.）房屋产权是否明晰有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。（3.）交易房屋是否在租有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。（4）.土地情况是否清晰二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。（5.）市政规划是否影响有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。（6）.福利房屋是否合法房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制，而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。（7.）单位房屋是否侵权一般单位的房屋有成本价的职工住房，还有标准价的职工住房，二者土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。（8）物管费用是否拖欠有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。（9）.中介公司是否违规有些中介公司违规提供中介服务，如在二手房贷款时，为买受人提供零首付的服务，即买受人所支付的全部购房款均可从银行骗贷出来。买受人以为自己占了便宜，岂不知如果被银行发现，所有的责任有可能自己都要承担。（10.）合同约定是否明确二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。
提问者评价
可能是表述不清，让大家以为我要买一手房。其实是想买二手。对不起大家。此回答基本满意。谢谢所有人！
其他11条回答
一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
二是通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监...
商品房是大额消费品，而一些开发商在合同中预设了一些条款，使购房人掉进陷阱。以下五类合同陷阱需多加注意：
第一类，订购金陷阱。有些购房人在没有考虑充分的情况下，就听从售楼员的话交了定金，到后来不想买了，想把定金要回来却难上加难。如在消费者购买商品房的时候，开发商没有说明这个房子的情况，在与购房人制定商品房买卖合同时，就向购房人提出新要求，而签订认购书中明确写明认购金在签约不成时不予退还。
第二类，约定房屋贷款办不下来，不给退还定金。有些房产项目开发商不具备销售的资格，不能办理公积金贷款，就在合同中做这样的约定，使购房人利益受到损失。
第三类是合同违约责任规定含糊，开发商承诺不兑现时，购房人权益受损。如延期交房，按合同规定可以退房的，甚至有擅自改变...
先说明一下，我本人也不懂，只是上网搜索，主要是针对新房采购时的注意事项。最好在复制下来后用WORD编辑，这样便于阅读浏览和标记。
购买新屋注意事项
当您去购买预售屋，买卖双方很自然便成为一种伙伴关系。这种关系不单是法律上的，而且是道德上及常识上的关系。就犹如生命一般，有善有恶，有优有劣。整体上来说，是两个独立个体完全相连在一起去完成一个既定目标。从买方角度来看，总希望房屋能够如期完成，建筑质量如契约内容来履行。从建筑商（卖方）之出发点，它很希望能准时交付房屋，与您继续保持良好关系；从现实角度来看，交屋没延迟一天，它都要去支付额外贷款利息。同样，它都希望建筑质量能如承诺实现，您满意了，自然口碑相传，介绍更多客户。
尽管如是，但纠纷仍然发生，问题往往发生...
开发商必须提供的材料
一般来讲，业主现场收房时，开发商要出具以下证明：
一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
二是通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量...
一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
二是通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监...
注意要去登记机关进行登记，否则房屋买卖无效。再有就是多看看对方的资质是否可靠，谨慎进行，有懂法律的专业人士指点更好。
一般来讲，业主现场收房时，开发商要出具以下证明：
一是《建筑工程竣工备案表》。为规范工程竣工验收备案管理工作，建设部制定了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，它通常包括：工程的基本情况；勘察、设计、施工、监理单位意见；工程竣工验收报告等文件在内的竣工验收备案文件清单等。《竣工验收备案表》是目前收房环节中最应该注意的文件。按照有关规定，表上的每一项都必须报有关主管部门备案，缺少任何一项的话，这个楼盘就是“黑楼”，是不能入住的。
二是通常说的“两书”，即《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。我国房地产法规规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所...
手续是否齐全，入是什么产权的，有没有产权证等等！
要注意的问题太多了，先上网看看，提点具体问题。
上网看看吧！
您可能关注的推广回答者：
等待您来回答
下载知道APP
随时随地咨询
出门在外也不愁