如何转让公有住房的承租权_百度知道
如何转让公有住房的承租权
　　按照国家现行法律法规，公有住房的承租权在没经产权所有人允许的情况下，不能擅自转让。很多人在经济条件不允许买房时，签租了公租房，后来有了经济实力自己买房就不需要公租房，这种时候可以按下列方法操作：　　一、因为承租人不具有房屋的产权，如果自己不想住了，可以退回到原单位，就可以免交租金。　　二、如果征得产权所有人或单位的许可，并且授权承租方负责任转租，承租方可以按公租房转让程序操作如下：　　2.1.受理窗口查验转、受让双方及同居人口的户口簿、居民身份证、公有住房租赁证。　　2.2.查验后填写《公有住房承租权转让合同》、《公有住房承租权转让登记备案申请书》,内勤填写《公有住房承租权转让登记表》及《公有住房所在单位同意转让书面证明》,并由转让人持产权单位同意转让的书面证明到房屋产权单位核准。　　2.3.产权单位核准后递窗口。　　2.4. 市场科外勤人员到实地调查,根据市场行情对转让的房屋进行价格评估,并签署意见,同时计算转让费用。　　2.5.部门负责人审核。　　2.6.主管领导审批。　　2.7.产权单位改证,互换中心登记备案。工作时限:　　2.8.证件齐全,内勤受理(当即办理)。　　2.9.外勤实地调查(半个工作日)。　　2.10. 部门负责人审核,主管领导审批(当日签字)。工作时限两个工作日。 公有住房承租权转让的收费标准:　　2.11.转让人转让房屋承租权后,一年内直接另购新房的,收取公有住房承租权转让金5%的补偿(由产权单位收取)。　　2.12.未直接或不另购新房的,收取公有住房承租权转让金10%的补偿(由产权单位收取)。 下列公有住房承租权不得转让:　　2.13.被转让人无本市常住户口;　　2.14.已登报列为动迁改造区域的公有住房;　　2.15.已改变用途的公有住房;　　2.16.拖欠产权单位房租或其他与公有住房有关的费用;　　2.17.损坏、拆改并未修复房屋设施的公有住房;　　2.18.法院查封或有纠纷的公有住房。 购买公有住房承租权房屋应注意的问题: 2.19.确定产权单位是否同意;　　2.20.要弄清所购公有住房的建筑面积、使用面积是否准确,查验房屋顶层是否漏水,包括上下管线等房屋以内的设备;　　2.21.在购买公有住房承租权时要对所购买的房屋内使用的费用进行查验,包括:水费、电费、煤气费、暖气费、物业费、房租、电话费及有线电视等各种费用; 2.22.购买公有住房的要了解房屋的历史,因使用权转让后是否考虑参加房改房应侧重了解房屋建造年代,房屋类区;　　2.23.了解购买公有住房的房屋价格。多走多看,掌握房屋价格也可到有评估资格的机构进行评估,通过市场比较判断房屋实际价值;　　2.24.要规范办理公有住房承租权转让的过户手续,不要轻意相信别人,要靠正规的中介机构委托代办或到**指定的部门办理有偿转让手续;　　2.25.购买公有住房承租权房屋的百姓在看房、买房时,必须找资质齐全的中介机构及声誉和信誉具佳的单位,这样才能使您的房子买得放心,办得舒心,住得安心。 凡购买市内四区(含高新园区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、旅顺口区)公有住房承租权房屋,应到大连市房屋互换管理中心办理正规过户手续。　　2.26.公有住房承租权有偿转让的当事人双方,在办理转让手续时,应如实申报公有住房承租权转让成交价格,公有住房所有权单位如认为申报价格低于市场价格,可委托本市有资质的房地产估价机构,评估公有住房承租权转让的市场价格(评估费用委托人自理)。评估价格高于申报价格,转让当事人应按评估价格向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿;评估价格低于申报价格,转让当事人应按申报价格向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿。　　2.27. 公有住房承租权转让当事人,如对房地产估价机构评估的转让价格有异议,可向该估价机构申请复估,或委托本市其他有资质的房地产估价机构另行评估该公有住房承租权转让的市场价格(委托估价费用由委托人自理)。如两个估价机构的评估价格有明显差距,公有住房所有权单位或公有住房承租权转让当事人,可向大连市房地产估价协会组织业内专家,按大连市房地产估价师协会裁定的评估价格,向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿。　　2.28.公有住房所有权单位,不得因转让人对其委托评估的市场价格有异议,而拒绝办理公有住房承租权转让过户手续,或推销已同意的公有住房承租权转让书面证明当然就没有资格对房屋做任何的交易包括买卖、转让或转租，如果发生转租行为，产权人可以问责当事人，承担相应的法律责任，包括赔偿。
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公有住房承租权转让的工作程序: ▲受理窗口查验转、受让双方及同居人口的户口簿、居民身份证、公有住房租赁证。 ▲查验后填写《公有住房承租权转让合同》、《公有住房承租权转让登记备案申请书》,内勤填写《公有住房承租权转让登记表》及《公有住房所在单位同意转让书面证明》,并由转让人持产权单位同意转让的书面证明到房屋产权单位核准。 ▲产权单位核准后递窗口。 ▲市场科外勤人员到实地调查,根据市场行情对转让的房屋进行价格评估,并签署意见,同时计算转让费用。 ▲部门负责人审核。▲主管领导审批。▲产权单位改证,互换中心登记备案。工作时限:▲证件齐全,内勤受理(当即办理)。▲外勤实地调查(半个工作日)。 ▲部门负责人审核,主管领导审批(当日签字)。工作时限两个工作日。 公有住房承租权转让的收费标准: ▲转让人转让房屋承租权后,一年内直接另购新房的,收取公有住房承租权转让金5%的补偿(由产权单位收取)。 ▲未直接或不另购新房的,收取公有住房承租权转让金10%的补偿(由产权单位收取)。 下列公有住房承租权不得转让:▲被转让人无本市常住户口;▲已登报列为动迁改造区域的公有住房;▲已改变用途的公有住房; ▲拖欠产权单位房租或其他与公有住房有关的费用; ▲损坏、拆改并未修复房屋设施的公有住房;▲法院查封或有纠纷的公有住房。 购买公有住房承租权房屋应注意的问题: ▲确定产权单位是否同意;▲要弄清所购公有住房的建筑面积、使用面积是否准确,查验房屋顶层是否漏水,包括上下管线等房屋以内的设备; ▲在购买公有住房承租权时要对所购买的房屋内使用的费用进行查验,包括:水费、电费、煤气费、暖气费、物业费、房租、电话费及有线电视等各种费用; ▲购买公有住房的要了解房屋的历史,因使用权转让后是否考虑参加房改房应侧重了解房屋建造年代,房屋类区; ▲了解购买公有住房的房屋价格。多走多看,掌握房屋价格也可到有评估资格的机构进行评估,通过市场比较判断房屋实际价值; ▲要规范办理公有住房承租权转让的过户手续,不要轻意相信别人,要靠正规的中介机构委托代办或到**指定的部门办理有偿转让手续; ▲购买公有住房承租权房屋的百姓在看房、买房时,必须找资质齐全的中介机构及声誉和信誉具佳的单位,这样才能使您的房子买得放心,办得舒心,住得安心。 凡购买市内四区(含高新园区、开发区、保税区、金石滩旅游度假区、旅顺口区)公有住房承租权房屋,应到大连市房屋互换管理中心办理正规过户手续。 ▲公有住房承租权有偿转让的当事人双方,在办理转让手续时,应如实申报公有住房承租权转让成交价格,公有住房所有权单位如认为申报价格低于市场价格,可委托本市有资质的房地产估价机构,评估公有住房承租权转让的市场价格(评估费用委托人自理)。评估价格高于申报价格,转让当事人应按评估价格向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿;评估价格低于申报价格,转让当事人应按申报价格向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿。 ▲公有住房承租权转让当事人,如对房地产估价机构评估的转让价格有异议,可向该估价机构申请复估,或委托本市其他有资质的房地产估价机构另行评估该公有住房承租权转让的市场价格(委托估价费用由委托人自理)。如两个估价机构的评估价格有明显差距,公有住房所有权单位或公有住房承租权转让当事人,可向大连市房地产估价协会组织业内专家,按大连市房地产估价师协会裁定的评估价格,向公有住房所有权单位交5%∽10%的补偿。 ▲公有住房所有权单位,不得因转让人对其委托评估的市场价格有异议,而拒绝办理公有住房承租权转让过户手续,或推销已同意的公有住房承租权转让书面证明。
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出门在外也不愁公有住房使用权可以转让吗？两份转让合同效力如何认定？_百度知道
公有住房使用权可以转让吗？两份转让合同效力如何认定？
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案情点击：老高原系位于沈阳市XX区一套公有住房承租人。2003年，经该公有房屋所有权单位同意，老高以8万元的价格将该公有住房的承租使用权转让给小冯，老高为小冯出具了一份已收到购房款8万元的收条。后小冯便入住涉诉房屋中居住，并持有原公有住房租赁证，但一直未办理承租人变更手续。
2008年，老高又与王某签订了《公有住房使用权转让合同》，合同约定：“老高自愿将涉诉房屋的使用权出售给王某，价款为18万元，老高收到王某所付房款后，即将房屋交付给王某，并协助王某办理房屋转移登记。”随后王某立即支付给老高购房款18万元。
后老高把出让房屋的时告知了小冯，并要求小冯腾房，小冯一怒之下，将老高诉至法院，请求法院判令涉诉房屋承租使用权归自己所有，且要求老高协助自己办理涉诉房屋公有住房承租使用权的转移登记。
律师观点：北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师分析认为：本案中老高先与小冯之间签订了《房屋承租使用权转让合同》，该合同合法有效，此后老高故意隐瞒涉诉房屋已实际转让交付他人使用的事实，致使其与王某签订的《公有住房使用权转让合同》侵害了小冯的合法权益，因此小冯的诉请应得到法院的支持。
李松律师解释说，本案诉争房屋性质是公有住房，即产权属于国有或者集体所有的房屋，又称使用权房屋。现行法律、法规并未禁止公有住房的承租使用权上市流转，但对于这类房屋承租权的确认和转让等问题没有明确的规定。现在各地出台一些地方政府规章等，多从行政管理角度予以规范。而随着旧城区改造的逐渐深入，许多公有住房面临拆迁，再加上房价的不断上涨，因公有住房引起的纠纷逐渐增多，本案就属于典型的“一房二卖”的情况。
对于本案两份转让合同的效力问题，尤其是对于老高与王某签订的转让合同，该合同签订后未经产权人同意，是否有效呢？李松律师指出，老高与小冯签订的转让合同合法有效没有争议。对于第二份合同，承租人老高在未经产权人同意的情况下转让公有住房的行为，并未改变房屋所有权的归属，不会对产权人的产权造成侵害，而且现无法律、法规禁止这种交易行为，不属于《合同法》所规定的合同无效的情形，故老高与王某签订的转让合同也应是合法有效的。合同效力确认后，在多个买受人均主张继续履行合同的情况下，法院会比照商品房交易中的“一房二卖”的处理方式，判由实际占有房屋的小冯取得房屋承租使用权。本案中王某可向老高另行主张违约责任，从而保护自身的合法权益。作者：北京房地产律师 李松
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我现在租住单位公房，只是简单签个合同，一年一签，我看过别人有公有住宅租赁证，请问谁知道这个东西去哪里办或者咨询？我单位是央企。
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公有住房租赁证，必须是市政府直管公房才能办理。如果你的住房是企业自管的，那就只有合同了
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大连公有住房规定
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