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房地产经纪人报名信息卡填涂注意事项及说明
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& 海淀的房产中介人员统一佩戴“信息卡”上岗
海淀的房产中介人员统一佩戴“信息卡”上岗
发布时间：&&来源：北京晨报
进了房地产中介的门店，三言两语被忽悠晕了；因为信息不对等，行业不透明，只能被中介牵着鼻子走；遇到问题后，&事前一张脸，事后一张脸&，推诿不处理、消极对待、能拖就拖，甚至威胁恐吓&&这些找房产中介买卖和租赁房屋时的糟心事儿，相信不少市民都遇到过。
　　昨天，记者从海淀区房管局获悉，海淀区在全市先行先试推出房地产经纪行业动态管理系统，将海淀区380家经纪机构、586家分支机构、5303名从业人员的信息全部纳入监管。从12月起，市民只要登录海淀房管局网站（http://hdfgj./），或拨打房管局咨询服务平台热线，就可随时查询。信息严重不对称的局面有望终结，市民将面对更&透明&的中介，不那么容易被随意忽悠。
　　海淀区房管局副局长孙怀强告诉北京晨报记者，此次监管系统最大的创新是将三类房产中介人员中的普通业务员纳入，此次5303名从业人员的信息中，408名是经纪人，1314名是经纪人协理，3581名是普通业务员。&老百姓最常接触的其实就是这一类穿着制服、打着领带、戴着胸卡，站在店门口的业务员，他们首次被纳入了监管。&
　　孙怀强说，今后将要求海淀的房产中介从业人员统一佩戴&信息卡&上岗。从业人员信息卡设计了三种颜色，分为红、黄、蓝，老百姓可凭信息卡的颜色来分辨从业人员的角色。记者看到，信息卡上有姓名、照片、编号、单位，还内嵌了二维码信息，只要手机一扫就可以查询此人的业绩、从业时间、投诉情况等信息。&以后，老百姓进店就可以选靠谱的中介，选择从业时间长、业绩好、投诉少的人，主动权在自己手里。&
　　另外，从12月起，海淀区每一笔中介撮合成交的二手房交易都将与具体的从业人员挂钩，作为该人员和所在中介的工作业绩对外公开。市民查阅每一家房产中介机构，都能看到&业绩&和&劣迹&两部分，&业绩&来源于网签、存量房平台和租赁系统的数据；&劣迹&则来源于海淀区的96181投诉热线、市建委投诉平台、电话投诉、信访和执法检查等。这也是此次要建立的中介行业的信用体系。
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37房地产基础知识笔记-5
1、预售一般规定：（1）商品房预售实行许可证制度；销售商品房的行为均系预售行为；2、预售许可证申领须提交的材料：（1）申请报告；书》；（6）建安工程完成25%以上证明；3、预售许可证发放监管：受理商品房预售申请后，应；行审核，并对施工现场查勘；4、商品房预售条件：（1）已交付了土地使用权出让；划许可证和施工许可证；（3）工程建设投资达25%；四、上海市商品房
1、 预售一般规定：（1）商品房预售实行许可证制度。（2）未经初始登记取得房地产权证（大产证）前，销售商品房的行为均系预售行为。（3）凡要预售，必须持有商品房预售许可证。对未取得预售许可证而以预售订、认购、定购等方式变相预售商品房的，均属无证预售行为。2、 预售许可证申领须提交的材料：（1）申请报告。（2）《企业法人营业执照》《房地产开发企业资质证书》。（3）土地使用权出让合同和房地产权证。（4）建设工程规划许可证。（5）建设工程施工许可证。（6）建安工程完成25%以上证明。等等3、 预售许可证发放监管：受理商品房预售申请后，应对提交的各项材料的真实性、合法性、时效性进行审核，并对施工现场查勘。符合条件，自受理之日起10日核发商品房预售许可证。4、 商品房预售条件：（1）已交付了土地使用权出让金，取得了土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）工程建设投资达25%以上；（4）已办理预售登记，取得预售许可证，并按规定将预售合同登记备案。四、上海市商品房预售管理：1、 预售应达到的工程进度标准（新标准）（1）七层以下为结构封顶；（2）八层及以上，主体结构完成三分之二以上（不得少于7层）（3）凡日以后的，均按新标准。“新标准”还对以下事项作了规定：按新标准核发预售许可证的商品房项目，实行受理发证和现场鉴证分离。2、 房地产开发企业和购房者通过订立商品房预订协议确定买卖意向的，开发企业必须取得商品房预售许可证。定金数额应当在总房价的千分之五以内。3、 下列情况，房地产开发企业应全额返还购房者支付的订金：（1）房地产开发企业未签订书面协议收取订金的；（2）签订的书面协议对订金的处理未约定或约定不明确的；（3）双方对预售合同或出售合同条款存在分歧，无法达成一致的；（4）广告售楼书、样品房与实际情况不符的。五、商品房销售：是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。1、 商品房销售必须符合以下条件：（1）开发企业应有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已落实；（6）水、电、气、通讯等配套设施具备交付使用条件。(7)物业管理方案已落实。2、 商品房销售要求：（1）开发企业应在销售前将开发项目手册及符合现售条件的相关证明文件送主管部门备案。（2）不得在合同未解除前，将合同标的物再行销售给他人（一女二嫁）。（3）开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房。（4）商品房应成套销售，不得拆零销售。（5）销售时已选聘物业管理企业的，应当签订有关物业管理协议。（7）发布广告应执行规定，内容必须真实、合法、科学、准确。商品房买卖合同中应包含：面积差异的处理方式3、 规范商品房销售行为：（1）不得制造虚假的销控表及其他任何形式的虚假涨价信息，不得人为组织排队及其他任何形式哄抬房价；不得以违反劳动部门规定的方式支付工资致使销售人员随意提价。（2）严禁销售人员利用职务便利炒卖房地产。（3）日后，开发企业或代理销售企业的销售人员应参加市场管理部门的专业培训，取得合格证方可挂牌从事销售。4、 房产开发企业在销售商品房时，应维护购房者对商品房面积和房价计算的知情权，严格履行以下告知义务：（1）应在售楼处将有关房屋建筑面积计算资料或测算资料公示。（2）签订预售合同时，应向购房者提供《房屋建筑面积计算表》；签订房屋交换或商品房出售合同时，应向购房者提供《房屋建筑面积测算表》。5、 房产企业因擅自变更设计引起面积误差的，处理如下：（1）未征得购房者同意①擅自变更设计，②不按图纸施工或向房屋土地调查机构③提供不实资料等原因造成面积增加的，购房者可以解除合同6、 其它原因造成实测与预测面积误差的：（1）有约定按约定；（2）无约定且不能协商一致，按下列规定，即①共有分摊部分增加的，购房者不承担增加部分的房价款；②凡减少的，开发商应退款。六、商品房销售人员管理1、 从持证上岗制度。行业主管部门对经培训和考试合格者发放《上海房地资源行业岗位水平证书（商品房销售人员）》。2、 商品房销售人员从业前尚需办理上岗备案手续：取得《岗位水平证书》后30日内持证书、身份证、申请表，向企业注册所在地区县房地局办理。3、 人数要求：开发企业或代销企业预售商品房，应有3名以上已备案持证的销售人员。4、 岗位变更：（1；（2入企业正在预售商品房的，还应按规定向市房地产交易中心办理注销或变更手续。5、 资格管理：取得《岗位水平证书》之日起不按规定接受继续教育，岗位证书不再有效。七、房地产经纪人管理1、 上海第一部房地产经纪管理规定：《上海市房地产经纪人管理暂行规定》（日实施）2、 上海第一部有关经纪人管理方面的地方法规：《上海市经纪人条例》（2000年12月市人大通过）3、 房地产经纪从业人员条件：（1）具有完全民事行为能力；（2）在本市有固定住所；（3）通过房地产经纪执业资格考试并取得经纪执业资格证书；（4）三年内没有犯罪记录。另外房地产执业经纪人需要大专以上学历，经纪人协理需要高中以上文化程度。4、 房地产经纪人员在执业中的禁止行为：（1（2）利用职务便利收取佣金以外的报酬；（3）以经纪企业或其从业人员的名义，购买客户委托交易的房地产；（4）利用多份买卖或委托合同“搭桥”的办法，赚钱差价；（5）与一方委托人串通，利用承揽经纪业务的便利，损害另一方委托人的利益。5、 常见的房地产经纪活动中的违规问题：（1）经纪组织及其人员利用执业便利，在委托客户之间压价收购，抬高价格出售，牟取不正当利益。（2）经纪组织以包销的名义，隐瞒委托人的实际出卖价格和第三方进行交易，获取佣金以外的报酬。（3）从事成套独用居住房屋使用权买卖经纪活动。（非成套的是可以的）（4）无照经营、超越经营范围和非法异地经营。（5）执业经纪人出租、出借执业证书。。。。。。。。。。6、 针对违规问题的整改措施：（1） 进一步加强登记注册和备案管理，严格把好市场准入关。具体为：① 加强对专职房地产执业经纪人注册管理；② 加强对房地产经纪组织的登记注册管理：一是申请设立房地产经纪组织的，必须有规定数量的专职执业经纪人，并凭其执业资格认定书办理经纪组织的注册手续；二是设立分支机构，须取得经纪执业证书并办理营业登记，实行亮照经营；三是严格查看经营场所，经济小区内不得设立房地产经纪组织。③ 加强对房地产经纪组织的备案管理。新开业经纪组织和新开业分支机构，在取得营业执照一个月内，凭执业经纪人资格认定证书、营业执照、规定数量专职执业经纪人身份证明到房地产管理部门办理备案手续和执业经纪人注记手续。（2） 突出重点，加大打击力度。① 工商部门要结合推行“五公示两示范”，充分利用监管信息系统，坚决取缔无证经营和非法异地经营。“五公示”即公示营业执照、备案证明、人员执业资格证书、收费标准和上级公司投诉电话；“两示范”即采用规范的示范合同文本和房地产销售信息卡。② 严厉打击经纪组织和执业人员以所谓“收购”、“包销”等形式牟取不正当利益。③ 强化合同管理，采用示范合同文本。④ 坚决制止未备案的经纪组织和未取得执业证书的人员从事房地产经纪活动。7、 房地产经纪人信用档案建设：（1） 档案主体：本市取得备案资格的经纪企业和已注册的执业经纪人（包括持“全国证”和“上海证”的经纪人）（2） 档案建设的职责分工：市房地资源局负责组织本市经纪人信用档案的建设并实施监督和检查。各区县局依托已建立的“房地产市场管理信息系统”和“房地产交易登记信息系统”，推行经纪人执业信息卡、执业胸卡为主要手段，建立和完善经纪行业信用档案。各区县房地产市场管理部门负责主体信息的录入和变更；区县交易中心负责交易登记信息；区县房地产执法部门负责将查实的投诉和处罚情况提交房地产管理部门。（3） 档案的信息内容：经纪企业信息内容包括企业名称、法定代表人、企业性质、注册资金、经营场所、房地产执业经纪人数和分支机构；企业业绩及获奖（市级以上）的良好记录；受执法部门查处的违法违规情况。（4） 档案信息采集渠道：①通过经纪企业和经纪人备案管理获取主体信息；②通过存量房等办理房地产交易登记获取经纪业绩信息；③通过日常监督获取奖惩信息。（5） 执业信息卡、执业胸卡的发放和管理：① 对于新设立并取得营业执照的经纪企业（包括分支机构）在按规定办理企业及人员备案手续时，应录入企业和经纪人信息，发放企业备案证书和执业胸卡，并在经纪人执业资格证书内注记。其中未取得执业信息卡的经纪人，应同时发放信息卡。执业信息卡是记录执业经纪人执业情况的主要媒介。胸卡是经纪人执业活动的明示标志。② 已备案的经纪企业，其执业经纪人增减时，应办理相关手续：? 经纪人被辞退或调离原经纪企业后，应交回执业胸卡，并变更执业信息卡的相关信息。? 经纪人加入已备案经纪企业的，应领取执业胸卡，并变更执业信息卡的相关信息。? 经纪人在从事房地产居间介绍活动中应“持证、亮卡”。8、 房地产中介服务管理：? 房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等。? 房地产中介服务管理内容，涉及房地产中介服务机构资质、从业人员执业资格、从业服务行为? 规范、行业诚信制度建设、从业技能和信息化建设。（考点） 虽然中介服务的内容各不相同，管理要求不一，但对房地产中介服务机构应具备的条件是相同的，对从业人员提高房地产中介服务质量的基本要求是相通的，对促进房地产中介服务行业的诚信建设的管理目标是一致的。（考点）9、 房地产中介机构应具备的条件：应具有自己的名称和组织机构，有固定的服务场所和必要的财产及经费，有足够数量的专业人员和法律、行政法规规定的其它条件，此外，还应向地工商行政管理部门申请设立登记。10、 房地产中介从业人员的基本要求：执业人员应当遵守国家的法律、法规、和政策，遵守社会公德和职业道德，公平、公正、诚实守信。11、 中介服务信息化管理：房地产中介服务管理要应用信息化技术和网络化管理手段来提升管理能级和管理成效。（考点）12、 2009年7月，上海市房地产经纪行业协会，新创设了“上海市房地产经纪行业人员诚信从业星级评定制度”。（考点）13、 房屋租赁管理：????????? 房屋转租，在租赁期内征得出租人的书面同意。（注：根据规定：非本市户籍人员不得受让和交换公有居住房屋承租权） 房屋租赁合同及其变更合同到区、县房地产登记机构办理备案手续，未经登记备案的，不得对抗第三人。 承租人有优先购买权 承租人有优先承租权 出租人将房屋出售经第三人，第三人应维护承租人的承租权，继续履行原租赁合同。 出租房屋设定抵押，该抵押物依法处分给第三人的，第三人应维护原承租人的承租权，继续履行原租赁合同。 房屋租赁当事人应当订立书面合同，租赁合同是要约合同。 房屋租赁管理基本原则：属地原则、综合管理原则、简便管理原则、信息管理原则、依法行政原则。 出租房屋的出租条件：具备上下水、供电和环境卫生等必要的生活条件。房屋的出入口、通道等符合治安和消防管理的有关规定，集体宿舍的，其出入口与非出租的房屋分开，承租的居住人数超过15人的，需配备相应数量的专职管理人员。??? 居住房屋的租赁标准：租赁居住房屋的，人均建筑面积不得低于10平方米或人均使用面积不低于7平方米，租赁单位集体宿舍的，人均建筑面积不得低于6平方米或人均使用面积不低于4平方米，。 街道办事处、镇（乡）人民政府设立的社区事务受理中心具体承担居住房屋租赁相关手续的受理工作。（合同的登记备案,属地管理原则） 来沪人员办理临时居住、居住证时，均应当提供《上海市房屋租赁合同登记备案证明》14、 房屋租赁与其他交易行为关系：? 转让时：承租人在同等条件下有优先购买权，房屋转让后，受让人应当继续履行原租赁合同的有关?? 约定。 抵押时：抵押人将已抵押的房屋出租时，应事先经抵押权人同意。 已出租的房屋设立抵押，出租人（也是抵押人）应事先取得承租人的书面同意，并将已出租的事实告知抵押权人。15、 个人房屋租赁税费：???? 个人出租居住房屋，出租人应按出租租金收入5%的综合征收率缴纳税款。 个人转租居住房屋，转租人应按转租租金收入2.5%的综合征收率缴纳税款。 单位房屋租赁： 从事房地产租赁业务的，交：1、营业税5.5%，2、房产税（住宅按年租金额12%计，办公楼按房屋原值扣除20%后*1.2%（年税率）3、印花税，租赁合同值的1‰。 非从事房地产租赁业务的。营业税租金额的5.56%，房产税按年租金额12%，印花税近租赁合同值16、的1‰。17、《上海市新建住宅交付使用许可规定》从日起施行。实施细则于日起施行。新建房交付使用的主管工作划归上海市住房保障和房屋管理局。? 申请《规定的》的条件：1、小区与公交、电车、轨道交通站点距离均超过二公里的，建设单位应短途驳接。2、按照本市住宅设计标准预留设置空调器外机和冷凝水排放管的位置。3、工程分期建设的，建成的住宅周边场地清洁、道路平整，与施工区有隔离措施。18、申请《上海市新建住宅交付使用许可证》的工作程序：???? 市局负责的项目，市局会同该项目所在地区房管局核查，区房管局负责审核的项目，市局抽查。 现场对住宅、公共服务设施等配套建设情况及相关建筑物构筑物完成情部的核查比例为：高层住宅不低于30%、多层住宅不低于20%、低层住宅不低于10%，同一类型住宅不得少于1幢。 主管部门对申请人进行审查，自申请之日起二十日内审查完毕。颁发《许可证》后立卷归档。 未取得新建住房许可证的，行政管理部门应当责令停止交付使用，限期改正，处已交付使用住宅销售额5‰以上10‰以下的罚款，并可降低其房地产开发经营资质。19、住宅建设项目管理：????? 从2009年起全市新建住宅的全装修项目比例要占到全部新开工住宅面积的50%（考点）。 全装修住宅工程应先完成样板房，验收合格后，方可全面发展装修工程。 全装修住宅工程应按《上海市住宅工程质量分户验收管理规定》实施分户验收。（考点） 建设单位是分户验收工作组织实施与管理的责任主体。（考点） 分户验收组人员组成（考点）：1、建设单位项目负责人和专业技术人员2、监理单位总监理工程师和专业监理工程师3、施工总承包单位项目负责人和项目技术负责人4、分包单位项目负责人。20、从日起实施新版《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》，旧版两书同时废止。（考点）新版“两书”在原“两书”基础上新增和强调了以下一些内容和要求：（考点） ? 新增了住房成套技术以及性能等级等节能内容。? 强调了交房时必须向用户提供新版“两书”，并加强住房建设全过程的质量管理。? 引导消费者了解新建住宅使用要求，并形成良好的使用习惯。21、从日起实施新建住宅建筑节能公示牌，即《上海市新建住宅建筑节能公示牌》，公示内容：屋面隔热保温、墙体保温形式和材料、外门窗型材及玻璃种类、遮阳与空调节能和其他节能。 包含各类专业文献、外语学习资料、应用写作文书、文学作品欣赏、幼儿教育、小学教育、37房地产基础知识笔记等内容。　
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