您好：　|　
> [分享]帮你维权---业主维权经典教程
阅读 1629|回复 14
丢了胡子的猫
[分享]帮你维权---业主维权经典教程
业主集体维权经典教程
首先要知道需要与谁沟通，你将要面对的人是非常复杂的，在接触前应当对他们有初步的了解，这样可以知道谁是朋友，谁是对手；我想以下几个群体是你必须打交道的：
一、业主，他们都是你的邻居，这里面有的人希望你成功、也有人希望你失败，不要以为为他们的利益而奋斗，他们就会支持你；当初林肯为解放奴隶而斗争，但是很多南方奴隶起来攻打林肯的部队；支持你的人肯定有，反对你的人有时比比支持你的人还多；当别人说你不好时要学会控制情绪，如果你决定了做下去就不要在意。
二、开发商，他们是一个专业化的组织，不仅能够建造房屋，而且能够平息矛盾，他们与政府有着千丝万缕的关系，他们有钱有势，虽然有时缺少道德与正义，但是在一个讲究力量的社会里，你的专业知识显然不够，需要不断的学习，才能发挥你们的组织优势。
三、房管局：你要知道政府的身份是很独特的，与房管局打交道时你不知道它是谁，不知道谁是真正负责的人，不知道他们是怎么想的，但是你还要与他们接触，把自己的想法告诉他们，争取他们的支持；不要担心他们会伤害你，你是纳税人，你是选民，虽然你和邻居们的钱不够多，但是你们的选票要比对手多；不仅要学会使用手中的钞票，更要学会使用手中的选票。
四、人大代表，案件要想取得满意的结果就需要人大代表的支持，给邻居每个人分配一项任务，就是找人大代表，并且让他们在你写的文件上签字，这就意味着政府的有关机构必须以某种姿态来回复，这种回复有时可以做为法庭上的有利证据；全市有七百多名人大代表，我的网上有部分人大代表的联系方法，希望你们能够说服他们。
五、律师，在与你们的接触过程中，律师有时会陷于矛盾之中，为了代理案件就要展示自己的风采，他如果将案件的全部解决方法都说出来，可能你们就不请他了，如果不说呢你们可能不信任他，所以最好想出一个办法来解决这些矛盾，具体的方法我也在探索之中。
六、测量公司：你们如果要重新测量，可能需要找几家测量公司，这个过程是很麻烦的，而且要知道测量的结果是什么，所以还要学习《测量规范》；有的测量公司并不完全为委托人服务，可能会被利益左右；他们是按测量面积收费，为了多收费可能就会多测量，但是每多测一平方米，他们虽然只能多收几元钱，但是你们却要多支付几千元；所以希望你们能够以另外一种方式与对方签订委托合同。
在讲一些具体的问题之前，我们先说点抽象的经济法则。美国有位学者叫门瑟.奥尔森，他是一位研究集体行动的专家，其专著名为《集体的逻辑》，在这本书里他揭示了很多松散的个人组织起来进行集体行动的基本规律。
一般情况下大家认为，很多有相同利益的个人为了大家各自的利益会组织起来采取共同的行动，例如消费者会组织起来反对企业的欺诈、劳工会团结起来反对资本家的剥削、学生会因饭菜质量低下共同采取罢餐行为、业主也将因为受到物业公司的盘剥将采取一致行动将物业公司赶出家园，但实际上这种情况并不多见，甚至在中国是非常少见的，就是在北京这样文化程度居国际领先地位的城市中，集体行动也是极少的；有时即使在报纸上看到一两条集体行动的消息，大多数也是失败而告终。
为什么会这样呢？这是由三个原因造成的：人的经济理性、组织收益和组织成本；现在的每个个人都在追求物质利益的最大化，这要求他应当以最低的成本支出，获得最大的物质利益收入；而集体组织的收益是不确定的，参与的人越多则个人获得的收益可能就越少；而且当参与的人多到一定程度时，其他不支付成本的人也可以参与收益分配，即所谓出现“搭便车”现象，这时收益与成本之间失去了正向关联，很多人会采取观望态度，当这种心理在集体中扩散起来的时候，参与集体行动的人会越来越少，等待集体行动出现结果的人会越来越多，于是集体行动就走向失败。
在每个集体组织中，都会有三种人，分别叫条件合作者、志愿惩罚者和自私自利者，条件合作者一般是集体行动的发起人和参与者，发起人在数量不少于3人时集体行动就有可能发起，条件合作者在总人数中可能会占到60%以上，这个比例决定了任何集体行动只要有良好的组织就一定可能成功；志愿惩罚者是那些敢于站出来，为集体利益打击、声讨、惩罚搭便车行为的人，他们的数量不需要很多，有时可以起到以一当百的效果；自私自利的人就是那些无论获得何种回报，都不愿意付出的人，他们在总人数中占的比例在30%左右，但是如果存在志愿惩罚者，这种人的顽强者仅能维持在3%，这是一个很好的消息！
集体行动如何才能持续下去呢？研究者认为有可能采取三种方式：提供不对称利益、进行正向激励与采取反向激励。提供不对称利益就是让那些受害最大的人能够在集体行动中获得最大的补偿，例如如果地基渗水那么可能一楼的业主损失最大，所以可以让一楼的业主发起地基维权活动，如果地基有不均匀沉降，那么高层业主可能受害最深，那么此项活动应当让他们来组织；正向激励就是给那些积极参与者以获利机会，例如减少他们聘请律师的费用、给他们一些精神上的奖励、选举他们成为当地选区的人大代表；反向激励则是打击那些搭便车的人，例如向他们封闭消息、让最不积极参与维权活动的人承担更多的物业管理成本。
以和尚吃水为例，正常的情况下三个和尚是没有水吃的，但是以下三种情况下可能会出现有水吃：
一、利益不对称：三名和尚中的一名和尚喝水特别多，是其他人的二倍到三倍，所谓利益不对称，此时为了自己的利益，他会主动挑水，这样其他二名和尚就是搭便车；
二、正向激励：三名和尚决定给挑水的和尚以报酬，或选举他当寺院的主持，或派他出席全国和尚代表大会，所谓正向激励，这样为了取得这些报酬或者荣誉，就会有人愿意当积极分子；
三、反向激励：其中一人主动给大家安排任务（条件合作者），并对不挑水的和尚（自私自利者）进行禁水惩罚（志愿惩罚者），这了免受处罚，大家就会轮流挑水所谓反向激励。
我想在组织过程中，除了上述基本法则外，我再讲一些基本常识，这些常识性规则都是我根据自己的经验总结的，见笑如下：
一、散沙规则：一般情况下，我们认为应当是人多力量大，但实际上我认为在业主维权中，如果没有一个有效的组织，人越多力量越弱。为什么呢？有两个原因，一是不参与任何行动的人照样可以从中受益，所谓搭便车；二是参与行动的人特别是发起人，其参与成本高风险大，随着时间的推移他们认为自己的投入与产出不成正比；因此此事你开始就准备好，你说上周六有三百多户业主签字，但这只能表示一种愿意，如果你让每户集资五百元，我想可能有一大半的业主会走了。
二、利益规则：有人认为中国人就是一盘散沙，其实不然，人性相同，国内国外都一样，今天我们发生的问题，在二战后的欧美国家都发生过，只不过他们的新闻制度比较开放，大家通过学术讨论，从立法上已经解决了这个问题。看国内外能够组织起来行动的地区或者人群，必然有过这样的经验或者历程，历史的感受使人们对其他任何形式的反抗不抱有任何幻想，他们认为只有自己的组织才能够保护自己。而我们目前的业主，已经习惯于接受组织的命令，一旦没有这种组织，大家就不知道怎么去做了，此时业主对开发商的信任有时会超过对业主自己。你如果要想让大家团结起来，最核心的问题就是解决利益问题，让大家算一算维权活动的投入产出比，如果胜利了能够得到多少回报，看他们为了这些回报愿意支付多少费用，能折现的就折现，以算帐的形式来提醒你的邻居，这要比宣传权利、法律等抽象的概念有效的多。
三、公司化规则：我后面告诉你的组织原则与公司类似，实际上是需要按照公司的结构模式来组织你们的业主小组，你的对手是一家企业，它有健全的分配模式与管理体系，你如果想与其持续的进行对抗，当然也要建立自己的公司，只不过这个公司不叫公司，而叫小组罢了，不要以为这个要求太荷刻，这是你们维权的最低要求，最好的反坦克武器是坦克，与你的对手最可以持续下去就是公司化运行的维权组织。
四、竞争规则：我建议你们组织两个维权小组，两个小组之间进行竞争，就把它当成个游戏来玩吧；看我们今天的市场，六七十年代所有贫穷至少在城市都不见了，人还是那些人，但是制度不一样了，有了竞争，大家都在想如何提高质量（建筑质量除外），所以说我们今天的一切幸福生活都来自于各种不同形式的竞争。前些天我去参与一个社区维权大会，有人站出来向业委会主任说：我不同意业委会成员取得报酬！当时就有人站出来说：那么请你当主任，一周五天为大家工作，同意的业主鼓掌。立即掌声响起，这位朋友立即改口说：我也有事情，还是你们做吧。其实你们不一定有这样的机会，但是你可以设立两个小组，一个是免费小组，一个是收费小组，看哪个可以持续下去；有了两个小组，相互之间有了竞争，就会想如何降低维权成本、如何提高维权收益，不要担心会乱，人们都已经习惯了在竞争的组织之间进行选择，这样可以保持你们小组的生命力与持续性。
五、拖延规则：很多业委会总是有头无尾，开始轰轰烈烈，不几天就销声匿迹；开发商也深刻体会了这些特点，所以凡是业主的集体行动，他们都以拖为主打方法；拖有几个好处：一、可以表示出自己的姿态，不是不解决，而是问题太多，可以给大家一个希望与幻想；二、可以尽可能把诉讼时效拖过，只要超过两年，所有的事情都没有办法了，法院会驳回业主的诉讼请求；三、可以增加业主的组织成本，让大家把精力耗费在无穷的组织事务中：开会、选举、投票、不信任、贪污；四、可以进行分化打击，积极的先给块糖然后再打一棒。此时你要学会利用对手的拖延，把对自己的不利因素转换为有利因素。
六、组织规则：有人认为只要自己振臂一呼，就是应者如云；其实远不不是这样，更多的情况是，当你宣布自己成为维权代表时，立即会有人打电话来责问你怎么还没有行动。要想让大家组织起来，不要期望会出现奇迹，你要想让大家团结起来，只能一家一家的走访，做细致的思想工作；有人认为大家组织不起来，其实市民的组织工作远比农民容易，只要你有具体的工作方法，就一定可以将大家组织起来；无论如何有一点可以保证，当每一户你的走访时间超过三小时后，你的社区领袖地位基本上就可以确立了，这时再加上一点工作方法，维权工作就相当于成功了一半。
面对开发商的威逼利诱，百分之九十九的人是无法坚持下去的，特别是那些发起人或者说是维权领袖，一方面是因为这些人承担了巨大的付出与风险，另外一方面也是由于部分发起人还没有相应的才能。我想你应当具备什么样的能力与知识呢，大概如下：
一、勇气：在你组织大家团结起来的过程中，最重要的就是勇气了，你过去可能从没有接触过让你害怕的事情，那是因为你从来没有对谁产生过威胁；但现在不一样了，你的事业如果成功，就可能会让对手付出几百万甚至上千万的钱款，就会有人对以种种方式威胁你；开始你可能会害怕，害怕失去健康、失去工作、失去邻居们的信任，但这正是对你的考验，你要想成正果，就先入地狱吧。
二、智慧：你一方面要团结很多人，另外一方面还要与很多人做斗争；而且需要你团结的人与你需要斗争的人常常混在一起；这里不是战场，却比战场还要复杂；对于某个群体，可能在此事你需要与他们并肩做战，在彼事又需要与之针锋相对，是敌是友，变幻无常；所以你要经常思考，将经验与理智结合起来，才能在纷纭的世界中分清朋友与对手。
三、力量：你的勇气与智慧最后应当体现出力量，这是正义的力量，会让对手感到不安和手足无措；你说要三个月内就上法庭，我想这不是最好的方法；在没有力量之前，他们看你们如同蚂蚁，他们知道你们做不出任何事情，失败的可能性极大，这方面的教训是相当丰富的，你可以到网上去看一看；所以需要先练内功，先承认我们就是蚂蚁，承认我们每个单个的人个是微不足道的，然后学会如何将蚂蚁组织起来，让我们的力量成为洪流。
四、心胸：要有宽广的心胸，要学会包容别人，要知道如何面对针对你的一切不利之词，要沉着冷静；当你没有力量的时候，大家不理不睬，但等你开始壮大时，就会有人造谣，说你生活不检点、说你贪污、说你与某某进行勾通，还会说你出卖公共利益，当然你自己要保证绝没有做过这些事情，这些流言多的时候说明你可能开始走上成功之路。
五、谦逊：开始会认为自己是最能的，后来你会发现很多人至少在某一个方面要比你强，要知道如何向人家学习，这种心理可以使更多的人团结在你周围，因为他们不想成为你的工具，希望将所有的人都看成是合作者，包括你的对手；这样你的资源与智慧就会源源不断得到丰富与发展，思考成本会大大降低，大家与你团结在一起并不是因为你有多么聪明，而是因为你重视每一个人，只有通过合作每个人的理想才能够实现。
六、知识：你在斗争中会用到很多知识，包括法律、管理、新闻等；在法律方面，就可能涉及不动产、诉讼法、房地产；在管理方面，可能涉及到组织管理、分配管理、战略管理、项目管理；你要做的事情很极为复杂，单纯的思想是无法将这些复杂的资源组合在一起的，比较好的情况是要将全部活动看成是一个项目，然后根据管理的一般规则，制定出项目的规划与计划，让大家一步步推动。
七、耐心：你要做的事情需要就有很多投入，而且是在一个较长的时间内分批次分批的投入，所以你要有耐心，知道自己的付出有哪些：耐心毅力：老一辈无产阶级革命家的发展过程证明了每一项新生事物都要经过一个漫长的过程，所以你要有心理准备，大西洋新城的业主在王燕滨先生的带领下，用了四年的时间来更换物业公司，期间开会227次；朝阳园业委会是舒可心先生花了18个月才登记下来的；国际友谊花园的业主在于亚非女士坚持下，仅进行面积核实就用了13个月；所谓“天下成大事者，不唯有超世之才，必有不拨之毅力”，所以你要有所准备。
八、时间：如果你要从事业主维权工作，那么将占用自己大量的时间，而且这个过程相当漫长；以国际友谊花园案件为例，前后已经一年多了，每周多则三四天，少则一两天；有的小区开始有十多人参与，但是后来人越来越少，最后可能只有你一个人了，不知你能否坚持下来。
九、金钱：你为面积的测量需要去找政府、找开发商、找测量公司，还要发动业主，为了让大家知道你们做的事情，需要印小传单、支付手机费、支付电话费、支付交通费和上网费，这些都需要钱，一个月可少则三五百元，多则一两千元，可能以后会通过集资来报销，但是开始却没有人给你垫付，所以你要想办法；现在维权也不是普通收入者可以做的了，因为他的成本太高。
十、精力：你要为这些事情要操心费力，你要想、要设计、要规划、要四处奔波，还要找人协商、联络、开会，你要让大家学会理智的投票、选举与表决，这些事情可能让你一夜不眠，如果你想减肥，这是最好的方法。
十一、组织技术：你要将大家组织起来，不能光凭执情，还要有要有细致的工作方法，此事比成立一家公司还要复杂，当然也更有技巧性，我建议你参照小公司建立客户俱乐部的组织方法，先找到业主然后建立一定的游戏（组织）规则，然后再开始活动。
物业|教程|消息|活动|
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
丢了胡子的猫
维权的成功只能是妥协的结果，因为KFS总是强势，他们是不会认输的。
那么妥协到什么程度？首先业主们自己就无法统一观点。
所以，多数维权行动都会不了了之。
KFS的第一高招是拖，你人越多他越不怕，拖你几个月大部分人都不见踪影了。
KFS的第二招是施以小恩小惠，许多人是爱占小便宜的，一看形势不妙，给点好处就溜了。
KFS最厉害的一招是打击报复，你有许多利益在他手上掌握，他们背后又有腐败的官员，带头维权的人一定会付出牺牲。
所以，伟大领袖早有教导：对敌斗争要“有理、有利、有节”。
我们维护自己的权益是天经天义的，但是绝不能把KFS逼到死路上，兵法云：围城必缺。就是说围城要留下缺口，让敌人逃跑，在运动中消灭敌人。除非你占绝对优势才能围而歼之，但不要忘了：我们是弱势群体！
所以在下以为：当务之急是提高业主们的素质，维权不能一厢情愿，要懂得妥协。
美国人霸气十足对吧？可他为什么不对朝鲜动武呢？那是因为他没有必胜的把所握。剩下来的就是外交手段，外交的本质是什么呢？就是妥协，找出一个双方都能接受的结果。
外交，既有斗争，又有妥协，背后还要有实力。
我们的实力是什么？是广大业主。但人多不等于势众，不团结的众人是“乌合之众”。大家要有高度一致的诉求，要有相互的信任，这就是业主的素质。
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
丢了胡子的猫
妙计帮你维权——定(订)金不退
定金和订金虽然读音一样，但却有本质区别。
“定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。
签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。
而“订金”目前我国法律没有明确规定，它不具备定金所具有的担保性质，可视为“预付款”，当合同不能履行时，除不可抗力外，应根据双方当事人的过错承担违约责任。
特别提示：并不是所有的“定金”都不能退还。我国《商品房销售管理办法》第22条规定：不符合商品房销售条件的，开发商不得销售商品房也不得收取任何预订款性质的费用。因此，如果商品房不符合销售条件，而购房者已经交纳了“定金”，那么无论双方是否约定“定金”退还事项，开发商都应无条件退还定金给购房者。此外，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定，因不能归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖方也是应当返还定金的。
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
丢了胡子的猫
谈判：最经济的维权通道
如果购房者的合法权益真的受到损害，通过与发展商谈判协商解决问题，是所有合理维权中最直接、有效、快捷的途径。当然，谈判是不会一次就出结果的，买家要有“打持久战”的决心，而发展商最怕也不明白的，就是“这些买家怎么那么有时间？”磨的时间长了，买家当然有损失，但对比请律师上法庭要省得多，而对比发展商所耗费的人力物力，买家也是赚得多。
　　怎么谈，很关键，而关键的大原则就是——情、理、法的最佳结合。
　　广东“法则明”律师许毅晖建议，消费者在明确自己的合法权益受到的侵害程度、估算假如开庭法院会支持何种判决后，可将可能得到的赔偿条件略向上浮动，作为与发展商谈判的主要方向和标的。一方面，要让发展商明白，打官司对双方都没有好处，费时费力费钱；另一方面，买家一定要搜集到充足的证据，证明自己的合理要求。
　　有业主对此仍忿忿不平，“凭什么发展商侵害了那么多小业主的权益，受到的惩罚还这么轻！”在此，记者不得不平心而论，首先，任何楼盘发生任何问题，就算业主不闹事不诉讼，发展商都不可能不受到影响，由品牌名誉的下降到经营业绩的下滑，都是自食其果的表现，这是经济社会里必然会产生的反应；其次，现今社会中，买家的合法权益受到损害，“补偿条款”能得到司法支持已经较为合理了，深度的“惩罚条款”在中国经济不够发达的现实中显然条件尚不成熟。
　　因此，购房首先不能苛求完美，买家要在时间和质量上留些弹性空间；其次，购房的风险，买家也应有所认识，有所准备；最后，赔偿的尺度，希望买家能理性面对。
&&& 预防“泡”汤的四个前提
　　既然本报指出谈判是最佳解决途径，那么就有义务告知买家，谈判前的几项必备条件。
&&& 前提一：放弃不可能实现的要求
　　有律师表示，买家在购房过程中固然受到了伤害，但与发展商谈判前，必须要明确，就算是最终将发展商告上法庭，自己的某些要求在司法实践中也不会得到支持，因此最好将谈判条件定得更为切实可行些。
　　１、精神赔偿。
　　许多买家在跟发展商理论甚至开庭时，都会申诉自己如何悲惨，试图追索精神赔偿。但事实上，在房地产纠纷中，法院对此要求是极不可能予以支持的。因为精神损失很难界定，而房屋买卖中出现的各种问题，实际上都不会对精神造成怎样大的伤害，如果一定要告，那么原告必须拿出病历，有医生确诊头晕、呕吐等精神受损的病症，但即便如此，精神赔偿的金额也会很低。
　　２、退楼。
　　就算是合同中有此种约定，在司法实践中，法院一般都不会支持。因为法院一定会权衡业主受损的程度，比如因质量问题返工重做，比如因为资金问题延期交楼，比如面积缩水或膨胀等，这些到底达不达到几十万元退楼款的赔偿程度。公平，是法院判决的最大原则。因此，法院只会酌情合理判决，也因此，证明北京秦兵“２０４条”动辄退楼的不可实现性。
　　实现退楼的条件大致为两种情况：一是开发商的楼宇没有建好，长时间延期交楼，并且根本不可能履行交楼义务，即烂尾楼；二是房屋质量出现根本问题，存在严重的安全隐患，危及购房人的人身和财产安全，并有质监部门出具书面证明。
　　对于前一种情况，律师建议，如果买家所购房屋真的不幸烂了尾，都最好不要选择退楼。因为出现烂尾情况，要么是开发商不知去向，要么是出现严重的资金问题，就算是官司赢了，此时的债务人如果没有财产可供执行抵偿，买家追讨的违约金也会变得遥遥无期。倒不如以债权人的身份耐心等，等待该项目被人收购，那时再计算并追讨自己应得的债务赔偿。
　　３、漫天要价。
　　出了问题千万不要意气用事，赌气提出不实际要求，否则，结果只能是一场空。比如某高尚住宅因为质量问题，发展商返工重做，延迟了交楼期。大部分业主依当时情况获得正常赔偿。但有一位公司老总级人物就提出，自己原住的房子已抵押给银行，全家无处可归，又绝不能住普通旅馆，只有天天住总统酒店，这些经济损失要求发展商负责，结果，法院不予支持。过往许多案例都证明，业主提出的要求法院是不会全部支持的。
　　前提二：绝对不要用攻击性、侮辱性字眼
　　维权过激的后果，前版已有表述。在这里，记者提醒买家，与发展商谈判会是个艰难的过程，但无论谈到哪个阶段，遇到何种情况，一定不能情绪激动，口不择言。比如篡改楼盘的广告语，换成泄愤的侮辱性词句，甚至还将这些词句做成横幅公开悬挂、成为游行示威时的口号等，这些都足以构成对发展商的名誉侵权。一旦因为情绪过激陷入这种被动局面，买家的维权就更难为继了。
　　在此，记者再次呼吁，理智、克制维权，绝对不要使用攻击性、侮辱性字眼。
　　前提三：不要以合同约定的死条款强行维权
　　得理不饶人，不是解决问题的方式，合理维权才能获得合理赔偿。
　　有些业主听说交楼条件一定要有综合验收证，于是打死也要在合同上选择此项。然而就算是真让他签成了，实施起来也未必真如合同所言。因为，广州市区内，用地面积２万平方米以上，或建筑面积５万平方米以上的住宅小区，才适用竣工综合验收管理办法，而大型住宅小区也有相关的分期验收管理办法，不能一味只认综合验收。当然，过往因为综合验收牵连到房产证的办理程序，而这一捆绑限制也有望在政府即将出台的法规条文中得到解决。
　　再比如，早期购房合同在延期交楼的条款上注明每日违约金为楼款的千分之一，但司法实践证明，法院通常只支持万分之二点三的违约金赔偿。据说，这种调整既是基于公平合理原则的考虑，也是为保护市场的正常秩序。不管怎么样，买家恐怕都得接受这个额度的赔偿，死咬合同是用处不大的。
　　前提四：收集证据认清形势
　　真到了要与发展商谈判的前期，业主必须搜集证明自己权益受损的证据，包括当年的报纸广告、楼书、宣传单张、售楼资料、认购书、合同等，成为维权谈判的砝码。证据齐备后，如果不太懂法，业主可通过媒体、亲朋、同事、律师事务所等多种渠道向法律界专业人士咨询，分析打官司可能得到的赔偿结果，明确哪些是自己的利益范围，初步确定谈判底线。
&&& 开“泡”四重奏
　　形式一：以书面递交或传真方式提出要求
　　有效性：★★★★
　　这是安全、有效、有证据的开“泡”方式。买家可以字斟句酌地写好“情理法”最佳组合的情况说明，包括：写清购买过程，描述买受人的实际感受，指出发展商的欠理之处，注明自已掌握的法律证据，分析自己在法律角度的位置，以及开庭后应获得的赔偿，最后提出自己的谈判要求，并注明要求对方书面回复的具体时间等。这份情况说明要尽量详细，但对自己掌握的证据可适度有所保留，以防发展商通过不法手段取得反证。
　　形式二：每天致电发展商相关负责人理论
　　有效性：★★★☆
　　如果发展商采取不理不睬的消极态度，那么业主就每天给公司或项目负责人打电话，沟通一个小时以上。切记，言语交流中不能使用侮辱性、攻击性字眼，只要情理法并进，据理力争就可以了。
　　这些负责人不难找，社会信息这么发达，一打听就知道了。几十至上百个业主，一天一通电话，发展商不可能不作反应。这时，业主就可以据那份拟订的谈判条件进行深一步的沟通。
　　形式三：到公司或售楼部与负责人理论
　　有效性：★★★
　　如果书面及电话谈判一直无法取得实质性的进展，买家恐怕要请清闲的家人或者牺牲个人时间，在办公时段到公司或售楼部与相关负责人面对面理论。只要买家保持克制、清醒、理智的态度，那么上班时间“泡磨”这些负责人，是有道理可讲的，因为这是办公时间，因为这是公司事务，负责人有义务面对工作。
　　如果公司负责人数次推托不见，买家只好到售楼部找现场负责人理论，还是不见的话，就只有与销售人员理论了。切记言语不能过激，只要有理有据，与事实相符，言辞干净，不作评价，就不会造成对发展商的名誉侵权。而售楼部人员在无法赶你走的情况下，前来买楼的人也一定会受到影响。
　　在此，记者也呼吁发展商遇到问题时积极处理，回避只会导致积弊难返。
　　形式四：在发展商的网站发言提出要求
　　有效性：★☆
　　这也是比较无奈的选择，因为一来这种谈判将意味着公开化，矛盾也有可能因此而激化；二来只有大发展商才有自建的网站，适用范围有限；三来发展商自己的网站很容易删除负面的贴子。因此，虽然这一形式定会产生某些作用，但仅作为补充形式提供参考。
　　根据《民法通则》，“法人的名誉是社会对法人的全部活动的总的评价。通常情况下，法人的名誉取决于法人的活动成果、法人的信用、生产或销售商品的数量、质量、服务态度和对社会的贡献等。法人的名誉本身是一种无直接经济内容的人身利益，但往往对法人活动的社会效益和经济效益等有重大影响。企业法人的名誉权受到伤害，就可能使其生产、经营、销售受到严重影响，甚至导致企业的破产、关闭……”据此，小业主的过激行为的确扰乱了楼盘的正常经营，损害了商家的名誉权，发展商可以轻易找出充足的举证。同时，《民法通则》里，“对法人的财产损失可参照其在正常状态下与侵权状态（去除无关因素）下获得的利润差额进行计算。”可见，发展商对小业主进行高额索赔不是不可能发生，也不是不可能实现的。
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
丢了胡子的猫
地产投诉该找谁？
日前，在深圳房地产门户网站搜房网上进行的一项有关购房人投诉渠道的网上调查显示，置业者遇到不公平对待时，有35.1％的人会选择与开发商进行沟通，选择此种渠道的人数比例远大于其他四种（政府部门23.5％、消费者协会18.4％、网上14％、媒体9％）。这种现象表明，在出现置业问题时，购房人首先想到的是解决问题，顺利入住，而不是“把事情搞大”、“搞臭开发商”。张贴“买房受骗”横幅、寻求网上投诉，寻求媒体曝光等激烈手段只是购房人迫不得已的选择。
“投诉是手段不是目的，购房人投诉主要还是想解决问题”，许多在买房过程中遇到问题的购房人普遍都有这种想法。这时，选择何种投诉渠道，采用何种投诉手段便显得尤为重要。
投诉渠道日益增多
据市房协透露，2002年有关开发商的正式书面材料投诉量有150件左右，此粗略统计并不包括口头投诉、电话投诉等，若将这类投诉计算在内，这个数字恐怕要膨胀几十倍。若按网上调查得出的使用各种投诉途径的比例反推，一年来的房地产投诉总量恐怕还要再乘以三。当然各种途径的投诉也会有一些重叠，即使将这部分忽略掉，数字也将是惊人的。
房协受理的房地产投诉数量的减少并不能够证明投诉减少了，而是因为投诉途径多了，将大量的投诉分流了出去。正如网上调查显示，许多人遇到了问题首先选择与开发商直接沟通。如今，敢于直面投诉的开发商也多了起来。如万科开设的网上“投诉万科”论坛一直坚持了下来。不少专业地产网站上的业主论坛也成为业主们互诉苦水，结成同盟，共同维权的阵地。政府主管部门在网上开设相应栏目受理购房者投诉，如建设部建立房地产信用档案系统，市规划与国土资源局在深圳房地产信息网设立电子信访系统等。
遇到问题向媒体寻求帮助已经成为不少买房人自然而然的想法，本报地产部经常会接到不少投诉，但是电话口头投诉的比较多，正式书面投诉的比较少。
房地产方面的投诉如此之多，最终能够解决问题的到底有多少呢？各方面却都感觉不是很乐观。
选择合适投诉手段
2001年，以网上维权出名的邹家健被诉“名誉侵权”，并且一审败诉，此种现象引人思索。当然利用网络反映问题，进行沟通无可非议，但是过激手段并不可取。如今，在网上以辱骂诋毁的手段进行投诉的还大有人在，于问题的解决并无一丝帮助，还有吃官司的危险。但是这并没有阻止网上维权在深圳房地产界流行起来。许多购房人在网上结成维权同盟，集体的力量发挥了一定的作用。
也有购房者寄希望于主管部门解决所有问题。房协方面回应则是，房协作为深圳市的行业自律机构，调解的功能大于强制性的功能，力度是有限的。
难道普通消费者的投诉一点作用都没有？肯定不会。房协有关人士建议，楼盘出现问题首先尝试和发展商进行合理沟通，看看有没有遇到同样问题的业主，集体向发展商提出要求，如果问题不能解决再寻求其他投诉渠道，如果问题十分严重应积极寻求法律帮助。尽量不要采取过激的手段，以免引起不必要的麻烦，向房协、媒体等投诉最好整理好翔实可靠的书面资料，这对问题的解决很有帮助。
购房者一定要有这样的信心，投诉就一定会有效。市场竞争在深圳还是一个非常有效的手段。即使当目前的法律程序还不能“宣判某开发商死刑”的时候，优胜劣汰的市场竞争规则是可以发挥作用的，整日投诉缠身的楼盘是卖不好的，这样的开发商迟早会被淘汰。
地产投诉问题解决渠道
怎样认定开发商是否逾期交房？实践中如发生以下4种情况，基本可以认定开发商逾期交房：
一、除法律规定的不可抗力和在《合同》里约定开发商可以免责的原因外，在《合同》约定的交付时间没有取得《建筑工程竣工验收备案表》，开发商肯定是要按《合同》第9条承担逾期交房的违约责任。
二、如果出现法律规定的不可抗力和《合同》里约定开发商可以免责原因，而开发商没有在《合同》约定的期限内告知购房者，开发商同样要承担逾期违约责任。
三、在交付房屋时，如果房屋没达到在《合同》第14条中约定的交房时所应达到的使用条件的话，购房者可拒绝收房，有特别约定的，可退房。否则就按开发商逾期交房处理，直到达到使用条件为止。
四、购房者和开发商如就房屋交付条件签订了补充条款有特别约定的，若没达到约定条件，开发商承担逾期交房责任。住宅工程质量由谁负责？住宅建设涉及开发、施工、设计、监理等诸多环节，且每个环节对这件产品都要负有一定责任，不同角度需要负不同的责任。但是从根本上说，工程质量的负责人主要是开发商和建筑施工企业，首先是开发商要负主要责任，他生产的产品由他负整体责任，签发合格证书。面积问题如何投诉？
商品房面积“短斤缺两”通常包括：1、房屋实际交付的面积小于合同面积，但房款仍按合同面积收取；2、公摊建筑面积计算不对，房产商在销售过程中故意隐瞒实际面积，夸大得房率；3、将不该公摊的建筑面积公摊给消费者；4、将不应计算面积的阁楼计入建筑面积等。
出现面积问题，消费者可采取如下步骤：1、向房屋所在地房屋面积测量机构进行咨询；2、由消费者向房屋面积测量机构上级主管部门提出申请，并提供相关资料；3、房屋面积测量机构受理后，进行实地测量；4、消费者按政府部门规定价格缴纳测量面积费；5、消费者领取测量结果。检测后，消费者发现房屋面积确有问题，可书面向当地消费者协会反映。
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
丢了胡子的猫
购房“三大纪律八项注意”
纠纷，是发展商和购房者都不愿意发生的事情。不过事情一旦发生，购房者就不得不面对一系列令人头疼的问题：到底是谁做错了？哪里出错？出错后又如何追究？到哪里追究？买房出了问题，换了谁心情自然也不会好，不过，气愤归气愤，投诉、抗议的行为还是不要过激的好，弄不好麻烦就更大了，因此，我们的建议第一是冷静，第二是看看这购房的“三大纪律八项注意。”
　　“三大纪律”　　　　一，购房合同上有双方约定的解决纠纷方式。购房合同上的补充条款都有买卖双方共同约定的解决纠纷的方式，如果没有特别著名，遇到纠纷，买家可以通过法院裁决，如果买家希望通过仲裁解决问题，在合同就要著名这一要求。
　　二，购房问题上的纠纷一般最终均可到法院寻求法律救济。即使双方约定解决方式为仲裁委员会，只要被告不发出异议，照样可经由法院审理并执行仲裁与法院具同等效力，但仲裁只有一次审讯机会，不得上诉。但有些情况下，法院不接纳约定仲裁的案子。
　　三，购房合同始终是保障权益的有力工具。就是说，签订购房合同的之前，消费者要对此进行详细阅读，最好携律师同去现场，一般购房陷阱就是埋伏在这些合同条款里面的，如果消费者轻率签下合同，将会后患无穷。
　　“八项注意”
　　一、关于预售许可证。根据２００１年６月１日起施行的《商品房销售管理办法》及有关规定，“商品房销售包括商品房现售和商品房预售”，进行预售的商品房必须符合相关条件并办理预售许可证。购房者须注意预售楼盘的预售许可证是否已经办理，以确保其销售的合法性。
　　若购房者在落订后才发现楼盘未有预售许可证，可携定购书、楼书及定金收据到房管局市场处或建委开发处咨询投诉。
　　二、关于预售契约的鉴证。购房合同签订之后，必须在一个月内送入房管局进行鉴证方为有效合同。
　　购房者可在合同签订后约两个月到房管局交易所查询合同是否已经做了鉴证，为此购房者应在签约时记下预售证号、契约号码以便查询。若发现延期仍未进行鉴证，可向房管局投诉。
　　另外，购房者应向发展商索取合同复印件，和原件核对后保留，作为保障自己各项权益的有力工具。
　　三，关于首期缴纳款项。一般来说，大多数楼书上都有类似“认购须知”的宣传单张列明业主须缴纳的款项。但消费者在缴纳订金、领认购书之前，最好要求发展商或其销售代理以书面的形式列出首期需要缴纳的款项清单，并仔细阅读，确认每一项收费的合理性以及是否应该由业主来缴纳。如果出现首期不应交纳的款项而又已经交纳定金，可尝试向消费者协会投诉。
　　四、关于收楼。业主在收到收楼通知书之后，应检查发展商是否能出示具备验收资格的证明，最基本的包括消防验收、单位竣工质量备案和规划验收。负责这三项的部门分别为消防局、质监站和规划局。如有疑问，可向相应部门反映。例如楼盘的建设没有按小区规划图进行，可拿楼盘的预售证号向规划局信访接待处查询其原有规划的情况。如果不合规划，规划局可以马上对其建设采取禁止行动，并予以拆除。而房屋发生质量问题时，可向广州市质监站投诉。另外，购房者应实地考察单元内外环境是否完全按照合同规定，否则购房者有权拒绝收楼。
　　五、关于物业管理。有关物业管理的费用应在物业管理合同中列明，并经过物价局许可。购房者须留意合同中的有关费用是否具备物价局的许可证明。否则可以提出异议或到消委会投诉。
　　六、关于房产证。购房者首先应注意每月贷款的准时还清。若发展商延期办理房产证，则可到法院对其进行诉讼。
　　七、有关楼宇质量。合同上一般应列明楼宇设施的保修期，若在保修期内，则由发展商免费保修；若超出保修期，则报物业管理公司进行维修，费用由业主承担。
　　八、关于仲裁委员会。房屋纠纷可由法院或广州仲裁委员会进行审理判决。两者都由法院强制执行，在效力上是等同的；不同的是仲裁委员会是一审终审，而法院则可提出上诉、进行二审。
　　■　记者手记　　　　　　　　　　&&& 　　由于我是弱者　　　　下午，听完钟律师关于消费者购房维权的“ｎ大纪律，ｎ项注意”之后，我的第一个冲动就是：俺就不买房了，俺干嘛买房啊？咱租房子得了！
　　不是吗？你看，首先我们去看房子——这要花去大量时间；看房子的时候，还要注意抵御发展商的“糖衣炮弹”：售楼小姐彬彬有礼地跟你纸上谈“房”，带你参观在时尚杂志上才见过的示范单位，加上销售现场悦耳的音乐、精致的布置、免费的饮料、十足的人气共同营造了一个理想美好生活即将实现的激动人心的场面——在这个关键的时候，我更要保证不能就此晕菜，数分钟内决定多年积蓄的去向；等到真的看中了，我还要像一个专业人士那样，仔细考察合同的各项细则、咨询律师意见、制定贷款计划……不能有一点疏忽；买了楼之后，除了担心每月准时还款外，还要关心一下工程的进度和质量，以便及时发现问题及时处理；好不容易交楼了，还有什么查证各项验收资格、实地规划，不能傻乎乎地不对版就收货；就算住进去了，还有什么物业管理、楼宇质量维护等等问题要操心……
　　而最麻烦的一点是：只要这众多的环节中稍有疏漏而出了差错，即便我懂得“抓起法律的武器”保护自己，其实就是宣告投入诉讼大军，从此再难有宁日。
　　你说，我干吗买房？
　　我妈听了，说这叫“斩脚趾避沙虫”。她说，房子对于传统中国人来说意义是非常重大的，并不仅仅是栖身之地那么简单；她还说……（此处省略约五千字）好啊，既然执意如此，那么“吃得咸鱼抵得渴”，请你多长两个心眼儿——面对财大气粗的发展商的时候，不要那么容易就“缴械”以求“不杀”；事实证明那是徒劳无功的。这并不是说发展商就是老奸巨猾、处心积虑地抠你钱包，关键在于无论在专业知识、还是财力、物力、时间上，一个小业主都是无法与发展商抗衡的——这意味着一旦发生纠纷的时候，你的承受能力比他要差很多：你比他更不希望发生纠纷！
　　由于你是弱者，所以你更需要在纠纷发生之前就尽量阻止它的发生，更需要懂得防微杜渐——这是弱者的生存之道。正如前两天秦律师来广州时所说的“面对发展商的这门大炮时，消费者更加应该端起自己的小手枪”；我想应该再补充一句：枪开不开是另一回事——反正，先揣着吧。
　　■　个案分析
&&& 消费者是怎样掉进陷阱的
　　为提醒消费者购房之前就要打起１２分精神面对开发商的欺诈行为，记者特地采访了方圆至诚律师事物所的房地产方面的权威律师钟桂斌，向她索要了几个现成的案例，以供参考。
&&& 案例一：没有预售合同不要买
　　某男，去年５月在中心区某大型楼盘预订一套９５平方米住宅，落订１万元。由于发展商牌子极响，规模极大，该人士根本没有留意其预售证问题，匆匆交钱，匆匆走人。
　　３个月之后，开发商没有如期让他前去楼盘签契约，他咨询，开发商言，契约没有准备好。再３个月之后，依然没有收到任何通知，他再去，答复依然一样。他心生气愤，再去看楼，结果发现自己心意已转，钟情的对象似乎又另有他者，于是他想退订。开发商死口不退。磨蹭一个多月后，他愤然找到律师，寻求“解脱”。律师赶紧查资料，然后颓然相告，如果早来一个月，你的钱定可拿回。但是现在对方的预售证刚刚拿到手，这样法庭的判决必然偏向开发商。
　　特别提醒：预售证是房子交易合法进行的依据，有大开发商违背规定私自销售，但业主那保护自己的眼睛应该是雪亮的，不要被这一把戏迷惑，买之前一定要检查预售证，如果真的在没有预售证之前落订，在预售证办出来之前退钱还是来得及的。
&&& 案例二：不该交的钱不要白掏
　　某女于去年１０月在天河区看中一楼盘中的房子，心怡不已，达不买不能入睡的状态。于是在楼盘新一期单位推出之际，抢先订购，订购期间没有看清订购要约清单。一个月过后，正式的契约签订日期到，该名准业主欢天喜地前去签收，谁料补充条款一行黑字赫然在目：业主需按规定交纳物业维修基金！
　　这几万元于一套房是个小数，于她的收入却是个大数。她急问，为什么事前不知道还要交此费用？销售人员“狞笑”，认购书有写啊，你没看而已。女士差点捶胸顿足，交还是不交？难啊。
　　特别提醒：在签认购书之前，业主必须清楚地向销售人员了解清楚自己在首期时应交的款项，在这个时候发现不合理的收费，那一笔定金就不要交了，免得以后生波折，落个房财两空。一般而言，这类款额在认购书都要写清楚，假若没有，让销售人员把它写上去，并盖章，好以后追数。
&&& 案例三：小心购房合同的陷阱
　　购房合同的陷阱必然要机警的律师才能帮你迈过。
　　一女子前去签购楼合同，合同上有如此字样申明：“若购房者迟交款，开发商就相应延迟交楼时间。”看似很公平的合约，经其律师朋友提醒：你迟交款已经有违约金作为惩罚，开发商为何还要给另外一种附加的延迟？女子如梦初醒。与开发商义正辞严地声明，方逃过一“劫”。
　　特别提醒：购楼还是要带自己相熟的律师一同去，前期把问题搞清楚好过出事后才投诉，省事，省时间。
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
丢了胡子的猫
《中华人民共和国消费者权益保护法》
日第八届全国人民代表大会常务委员会第四次会议通过，日中华人民共和国主席令第11号公布
　　第一章 总 则
　　第一条 为保护消费者的合法权益,维护社会经济秩序,促进社会主义市场经济健康发展,制定本法。
　　第二条 消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的,受其他有关法律、法规保护。
　　第三条 经营者为消费者提供其生产、销售的商品或者提供服务，应当遵守本法；本法未作规定的，应当遵守其他有关法律、法规。
　　第四条 经营者与消费者进行交易,应当遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则。
　　第五条 国家保护消费者的合法权益不受侵害。
　　国家采取措施,保障消费者依法行使权利,维护消费者的合法权益。
　　第六条 保护消费者的合法权益是全社会的共同责任。
　　国家鼓励、支持一切组织和个人对损害消费者合法权益的行为进行社会监督。
　　大众传播媒介应当做好维护消费者合法权益的宣传，对损害消费者合法权益的行为进行舆论监督。
　　第二章 消费者的权利
　　第七条 消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。
　　消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。
　　第八条 消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。
　　消费者有权根据商品或者服务的不同情况，要求经营者提供商品的价格、产地、生产者、用途、性能、规格、等级、主要成份、生产日期、有效期限、检验合格证明、使用方法说明书、售后服务,或者服务的内容、规格、费用等有关情况。
　　第九条 消费者享有自主选择商品或者服务的权利。
　　消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。
　　消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。
　　第十条 消费者享有公平交易的权利。
　　消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件,有权拒绝经营者的强制交易行为。
　　第十一条 消费者因购买、使用商品或者接受服务受到人身、财产损害的，享有依法获得赔偿的权利。
　　第十二条 消费者享有依法成立维护自身合法权益的社会团体的权利。
　　第十三条 消费者享有获得有关消费和消费者权益保护方面的知识的权利。
　　消费者应当努力掌握所需商品或者服务的知识和使用技能，正确使用商品，提高自我保护意识。
　　第十四条 消费者在购买、使用商品和接受服务时，享有其人格尊严、民族风俗习惯得到尊重的权利。
　　第十五条 消费者享有对商品和服务以及保护消费者权益工作进行监督的权利。
　　消费者有权检举、控告侵害消费者权益的行为和国家机关及其工作人员在保护消费者权益工作中的违法失职行为, 有权对保护消费者权益工作提出批评、建议。
　　第三章 经营者的义务
　　第十六条 经营者向消费者提供商品或者服务，应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定履行义务。
　　经营者和消费者有约定的,应当按照约定履行义务,但双方的约定不得违背法律、法规的规定。
　　第十七条 经营者应当听取消费者对其提供的商品或者服务的意见，接受消费者的监督。
　　第十八条 经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。对可能危及人身、财产安全的商品和服务，应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。
　　经营者发现其提供的商品或者服务存在严重缺陷，即使正确使用商品或者接受服务仍然可能对人身、财产安全造成危害的,应当立即向有关行政部门报告和告知消费者,并采取防止危害发生的措施。
　　第十九条 经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息，不得作引人误解的虚假宣传。
　　经营者对消费者就其提供的商品或者服务的质量和使用方法等问题提出的询问，应当作出真实、明确的答复。 商店提供商品应当明码标价。
　　第二十条 经营者应当标明其真实名称和标记。
　　租赁他人柜台或者场地的经营者,应当标明其真实名称和标记。
　　第二十一条 经营者提供商品或者服务，应当按照国家有关规定或者商业惯例向消费者出具购货凭证或者服务单据；消费者索要购货凭证或者服务单据的,经营者必须出具。
　　第二十二条 经营者应当保证在正常使用商品或者接受服务的情况下其提供的商品或者服务应当具有的质量、性能、用途和有效期限；但消费者在购买该商品或者接受该服务前已经知道其存在瑕疵的除外。
　　经营者以广告、产品说明、实物样品或者其他方式表明商品或者服务的质量状况的，应当保证其提供的商品或者服务的实际质量与表明的质量状况相符。
　　第二十三条 经营者提供商品或者服务，按照国家规定或者与消费者的约定，承担包修、包换、包退或者其他责任的，应当按照国家规定或者约定履行，不得故意拖延或者无理拒绝。
　　第二十四条 经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定,或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。
　　格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的,其内容无效。
　　第二十五条 经营者不得对消费者进行侮辱、诽谤，不得搜查消费者的身体及其携带的物品,不得侵犯消费者的人身自由。
　　第四章 国家对消费者合法权益的保护
　　第二十六条 国家制定有关消费者权益的法律、法规和政策时，应当听取消费者的意见和要求。
　　第二十七条 各级人民政府应当加强领导，组织、协调、督促有关行政部门做好保护消费者合法权益的工作。
　　各级人民政府应当加强监督,预防危害消费者人身、财产安全行为的发生,及时制止危害消费者人身、财产安全的行为。
　　第二十八条 各级人民政府工商行政管理部门和其他有关行政部门应当依照法律、法规的规定,在各自的职责范围内，采取措施,保护消费者的合法权益。
　　有关行政部门应当听取消费者及其社会团体对经营者交易行为、商品和服务质量问题的意见,及时调查处理。
　　第二十九条 有关国家机关应当依照法律、法规的规定, 惩处经营者在提供商品和服务中侵害消费者合法权益的违法犯罪行为。
　　第三十条 人民法院应当采取措施，方便消费者提起诉讼。对符合《中华人民共和国民事诉讼法》起诉条件的消费者权益争议，必须受理，及时审理。
　　第五章 消费者组织
　　第三十一条 消费者协会和其他消费者组织是依法成立的对商品和服务进行社会监督的保护消费者合法权益的社会团体。
　　第三十二条 消费者协会履行下列职能：
　　1、 向消费者提供消费信息和咨询服务；
　　2、 参与有关行政部门对商品和服务的监督、检查；
　　3、 就有关消费者合法权益的问题,向有关行政部门反映、查询,提出建议；
　　4、 受理消费者的投诉,并对投诉事项进行调查、调解；
　　5、 投诉事项涉及商品和服务质量问题的,可以提请鉴定部门鉴定,鉴定部门应当告知鉴定结论；
　　6、 就损害消费者合法权益的行为,支持受损害的消费者提起诉讼；
　　7、 对损害消费者合法权益的行为,通过大众传播媒介予以揭露、批评。
　　各级人民政府对消费者协会履行职能应当予以支持。
　　第三十三条 消费者组织不得从事商品经营和营利性服务，不得以牟利为目的向社会推荐商品和服务。
　　第六章 争议的解决
　　第三十四条 消费者和经营者发生消费者权益争议的, 可以通过下列途径解决：
　　1、 与经营者协商和解；
　　2、 请求消费者协会调解；
　　3、 向有关行政部门申诉；
　　4、 根据与经营者达成的仲裁协议提请仲裁机构仲裁；
　　5、 向人民法院提起诉讼。
　　第三十五条 消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。
　　消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的,可以向销售者要求赔偿,也可以向生产者要求赔偿。属于生产者责任的,销售者赔偿后,有权向生产者追偿。属于销售者责任的,生产者赔偿后,有权向销售者迫偿。
　　消费者在接受服务时,其合法权益受到损害的,可以向服务者要求赔偿。
　　第三十六条 消费者在购买、使用商品或者接受服务时,其合法权益受到损害,因原企业分立、合并的,可以向变更后承受其权利义务的企业要求赔偿。
　　第三十七条 使用他人营业执照的违法经营者提供商品或者服务，损害消费者合法权益的,消费者可以向其要求赔偿,也可以向营业执照的持有人要求赔偿。
　　第三十八条 消费者在展销会、租赁柜台购买商品或者接受服务，其合法权益受到损害的,可以向销售者或者服务者要求赔偿。展销会结束或者柜台租赁期满后,也可以向展销会的举办者、柜台的出租者要求赔偿。展销会的举办者、柜台的出租者赔偿后，有权向销售者或者服务者追偿。
　　第三十九条 消费者因经营者利用虚假广告提供商品或者服务，其合法权益受到损害的,可以向经营者要求赔偿。广告的经营者发布虚假广告的,消费者可以请求行政主管部门予以惩处。广告的经营者不能提供经营者的真实名称、地址的,应当承担赔偿责任。
　　第七章 法律责任
　　第四十条 经营者提供商品或者服务有下列情形之一的,除本法另有规定外,应当依照《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规的规定,承担民事责任：
　　1、 商品存在缺陷的；
　　2、 不具备商品应当具备的使用性能而出售时未作说明的；
　　3、 不符合在商品或者其包装上注明采用的商品标准的；
　　4、 不符合商品说明、实物样品等方式表明的质量状况的；
　　5、 生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的；
　　6、 销售的商品数量不足的；
　　7、 服务的内容和费用违反约定的；
　　8、 对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求,故意拖延或者无理拒绝的；
　　9、 法律、法规规定的其他损害消费者权益的情形。
　　第四十一条 经营者提供商品或者服务,造成消费者或者其他受害人人身伤害的,应当支付医疗费、治疗期间的护理费、因误工减少的收入等费用,造成残疾的,还应当支付残疾者生活自助具费、生活补助费、残疾赔偿金以及由其扶养的人所必需的生活费等费用；构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第四十二条 经营者提供商品或者服务,造成消费者或者其他受害人死亡的,应支付丧葬费、死亡赔偿金以及由死者生前扶养的人所必需的生活费等费用;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第四十三条 经营者违反本法第二十五条规定，侵害消费者的人格尊严或者侵犯消费者人身自由的,应当停止侵害、恢复名誉、消除影响、赔礼道歉,并赔偿损失。
　　第四十四条 经营者提供商品或者服务,造成消费者财产损害的,应当按照消费者的要求，以修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失等方式承担民事责任。消费者与经营者另有约定的,按照约定履行。
　　第四十五条 对国家规定或者经营者与消费者约定包修、包换、包退的商品，经营者应当负责修理、更换或者退货。在保修期内两次修理仍不能正常使用的，经营者应当负责更换或者退货。对包修、包换、包退的大件商品,消费者要求经营者修理、更换、退货的,经营者应当承担运输等合理费用。
　　第四十六条 经营者以邮购方式提供商品的，应当按照约定提供。未按照约定提供的,应当按照消费者的要求履行约定或者退回货款;并应当承担消费者必须支付的合理费用。
　　第四十七条 经营者以预收款方式提供商品或者服务的，应当按照约定提供。未按照约定提供的，应当按照消费者的要求履行约定或者退回预付款；并应当承担预付款的利息、消费者必须支付的合理费用。
　　第四十八条 依法经有关行政部门认定为不合格的商品,消费者要求退货的,经营者应当负责退货。
　　第四十九条 经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者服务的费用的一倍。
　　第五十条 经营者有下列情形之一，《中华人民共和国产品质量法》和其他有关法律、法规对处罚机关和处罚方式有规定的，依照法律、法规的规定执行；法律、法规未作规定的,由工商行政管理部门责令改正,可以根据情节单处或者并处警告、没收违法所得、处以违法所得一倍以上五倍以下的罚款，没有违法所得的,处以一万元以下的罚款;情节严重的,责令停业整顿、吊销营业执照:
　　1、 生产、销售的商品不符合保障人身、财产安全要求的；
　　2、 在商品中掺杂、掺假,以假充真,以次充好,或者以不合格商品冒充合格商品的；
　　3、 生产国家明令淘汰的商品或者销售失效、变质的商品的；
　　4、 伪造商品的产地,伪造或者冒用他人的厂名、厂址,伪造或者冒用认证标志、名优标志等质量标志的；
　　5、 销售的商品应当检验、检疫而未检验、检疫或者伪造检验、检疫结果的；
　　6、 对商品或者服务作引人误解的虚假宣传的；
　　7、 对消费者提出的修理、重作、更换、退货、补足商品数量、退还货款和服务费用或者赔偿损失的要求,故意拖延或者无理拒绝的；
　　8、 侵害消费者人格尊严或者侵犯消费者人身自由的；
　　9、 法律、法规规定的对损害消费者权益应当予以处罚的其他情形。
　　第五十一条 经营者对行政处罚决定不服的，可以自收到处罚决定之日起十五日内向上一级机关申请复议,对复议决定不服的,可以自收到复议决定书之日起十五日内向人民法院提起诉讼;也可以直接向人民法院提起诉讼。
　　第五十二条 以暴力、威胁等方法阻碍有关行政部门工作人员依法执行职务的，依法追究刑事责任;拒绝、阻碍有关行政部门工作人员依法执行职务,未使用暴力、威胁方法的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚。
　　第五十三条 国家机关工作人员玩忽职守或者包庇经营者侵害消费者合法权益的行为的,由其所在单位或者上级机关给予行政处分;情节严重,构成犯罪的,依法追究刑事责任。
　　第八章 附则
　　第五十四条 农民购买、使用直接用于农业生产的生产资料,参照本法执行。
　　第五十五条 本法自日起施行。
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
丢了胡子的猫
房产证保护你哪些权利?
对房地产的保护不同于对其他一般财产的保护，需要由政府以权属登记的办法来确定其权利的归属。
房产证的作用
一、保障房屋权利人的合法权益。房屋权利人的合法权益是指权利人依法对自己的房产享有的占有、使用、受益和处置的权利。这种权利只有在权利人向政府房地产行政主管机关进行了产权登记，并领取了房屋产权证书之后才正式生效，受国家法律保护。
二、维护房地产市场秩序。房地产交易的实质是房地产产权的有价转移。房地产的市场行为是建立在明晰的产权基础之上的，无论是房地产的买卖、交换、租赁和抵押，或者是现代经济发展产生的资产重组、招商引资等都要求有明晰的产权关系和合法的产权证书作保证。
三、为城市建设管理和司法行政提供基础资料。房地产权属管理是房地产行政管理的基础和核心，准确完整的产籍资料是进行房地产管理、培育房地产市场进行城市建设和管理的重要资料，现在实行的住房制度改革、旧城改造、房屋拆迁，以及民事法律活动的分家析产、继承、赠与，权属纠纷调处，无一不依赖于完善的产权登记发证制度，以及由此而形成的房地产档案图册等产籍资料作为依据。
房产证的法律效力
房屋权属证书即房产证，是房屋权属登记发证制度的具体体现。《城市房屋权属登记管理办法》规定：“房屋权属证书是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行使占有、使用、受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。”
由于房屋权属证书是经过政府房地产行政机关审查确认后发给权利人的法律性凭证，政府用其声誉和行政行为来为其证明和保证它的真实性和合法性，其他任何材料和证明都不具有这样的权威性，所以说它是“唯一合法凭证”。我国宪法规定：国家保护社会主义的公有财产，保护公民的合法收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家法律对依法登记的房屋的法律保护体现为：确认产权、当房屋受到损坏时恢复原状、排除居住和使用方面的妨碍、赔偿由他人造成的损失等。
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
丢了胡子的猫
“维权需要适度”(转载)
日是《物业管理条理》正式实施。这是维护置业者权益的一部重要法规。从这部法规的起草到到实施，置业者们表现得格外扬眉吐气，仿佛被压抑很久一样。
深圳业主的法治意识日益增强，是让人由衷高兴的地方。对于发展商、物业管理公司有任何侵犯业主合法权利的地方，我都赞同业主们理直气壮地、坚定不移地要求发展商、物业管理公司整改，完璧归赵还业主合法权利。这种维权行为对减少房地产业内的欺诈现象、促进发展商合理、合法的开发产品，促进物业公司正确履行责任与义务有重要意义。
我特地观察了一些业主维权的事件，我发现大多数“维权”是合情、合理、合法的，但也有少数业主的做的特偏激，超越了合情合理的范围，甚至因此触犯了其他人的一些利益。根据“维权”活动特点，我归纳了一下，大概有三种类型：
一是“革命型”。前段时间，我到关外采盘，过关口不久，听见YS山庄内煞是热闹，叫喊声此起彼伏。据悉，38名业主代表联名提出，要求立即罢免现任业主委员会。罢免就罢免，组织相关人员开会表决，这并不是很困难的事，问题是事情没这么简单，30多名热心业主走家串户，在小区的院子内外高悬宣传标语，在宣传栏里贴上粗糙的大字报，像搞阶级斗争一样，在小区内高呼嘹亮的口号。不知真相的人以为是某摄制组在拍“文化大革命”的片段。有业主自豪地向外界人士表明，这是业主在“闹革命”，这样能尽快、彻底地解决有关问题。
这是日，宝安区发生的一起“著名”的维权事件。问题很简单，就是要罢免原没履行义务的业主委员会主任，后来也解决了，但在事件发生的过程中，小区正常的生活秩序搅乱了，周边学校的宁静打破了，本来就拥挤的交通也受到一定的影响。
二是“上访型”。有天我乘204公交车经过市政府，看见南山区SJC的一群业主举着巨大的红色横标在市政府门前，要求见市长，解决房子的工程质量和区法院判决不公的问题。
据悉，SJC作为南山较有影响的豪宅项目，在开盘前夕，户外广告和报纸广告投放力度很大，给业主许多美好的承诺，出现问题后，各级领导非常重视，组织有关职能部门已多次调节此事。如判决不公或调解不到位，可以通过公开的市长专线、区长专线一如既往的投诉和反映。在市委、市政府门前呼喊与示威，显然不是解决问题的最佳方法。
三是“找岔型”。就是借当前支持业主舆论的声音空前高涨的时候，找发展商或物业管理公司岔子。这是从一些业主论坛上发现的。近来，业主论坛中，投诉发展商的发贴量猛增。如南山区某小盘业主Z先生不分青红皂白，指责发展商没有为他们修庭院、会所，还列举后海某小区用的是进口的草坪、泰国的棕榈树等等。Z先生贴子的要求引来好多业主的呼应和支持。的确，发展商害怕这种此起彼伏的声音。
针对这个贴子，我专门把两给小区进行了比较，发现两个小区确实存在很大差异，小区面积、建筑风格、园林规划、会所服务等等。这种差异是建立在成本的基础上。再比较一下两个小区的价格，发现价格差也很大，建筑成本高的小区在配套等方面当然要优越。所以，专门比较小区的硬件、软件，而不从性价比上综合考虑，一味的找岔子也不对。
我归纳的三种“维权”类型，不一定形象，重要的是它反映了业主的法制观念已经觉醒，这是国民的进步。我主张维权需要适度,业主们在维权的道路上可以要寸步不让，但不要无理取闹，被少数不法分子利用，危害公告秩序和社会安定。
棋盘上的卒子---只能进，不能退！！
好贴扫盲贴，支持
显示全部签名
> [分享]帮你维权---业主维权经典教程
后您才能在本论坛发布信息！
免费获取无增项报价
累计人报名