中介公司如何防范客户跳单
本人在中介公司的演讲，请朋友们指正。
中介公司如何防范客户跳单
主讲人：林清城
浙江裕丰律师事务所律师&&&
房地产买卖中，买方、卖方、中介公司三方诚信守法是促使二手楼买卖成功的根本保证。在通常的消费过程中，较多的人更多地关注中介公司的操作是否规范，而作为消费者，为了逃避相关费用，在如今的二手房买卖中，“跳单”现象屡见不鲜。通常所讲的“跳单”，指的是需要购房的客户通过中介公司获悉相关信息后，买卖双方跳过原先中介公司，私下达成买卖协议或者与其他中介公司成交，不向原先中介公司支付中介费用的事件。客户的“跳单”行为，让中介公司的劳动付诸东流，不仅没有回报，而且还让中介公司“倒贴”了人力、物力、时间，长此以往，中介的生存几乎都要成问题。现在随着消费者的日益理性，更多的消费者懂得了依法权维;而作为中介，面对客户跳单，应该如何预防、如何维权？在座的店长，我想请问大学一个问题，有没有遇到过跳单的事情？客户跳单了，你们是如何处理的？
一、跳单类型
直接跳单，即委托原中介公司的本人直接跳过原中介公司与卖家交易。
间接跳单，即委托原中介公司的本人跳过原中介公司，但不直接与卖家交晚，而是通过其关联关系的人，如亲属、朋友等与卖家交易。
对直接跳单，只要中介公司操作规范，是比较容易防范和处理的，对间接跳单，中介公司将难以防范和处理。
二、跳单的防范程序
（1）事前防范
现在我们好多同行为了急于做成业务，对房东登记的信息，都不事先核实房屋信息，房东登记时也不登记清楚和详细，有客户看客，就直接带客户去看房，这样很容易发生逃单、跳单的问题。因此，要防范跳单，事先就应严格按照中介业务操作规范操作，俗话说“苍蝇不叮无缝的蛋”，你不把机会留给别人，别人就是有心也无力争取。对于事前防范的一些策略，我提几条建议，大家有好点子，也可以向我提出来，我们一起交流提高：
1、对于新来的房源，特别是网上获取的房源，一定要先亲自实地看房，并且与房主面对面交流，尽量能让房主理解和尊重你的劳动，同时感觉你为它解决问题的诚意，并且让其填写出售房屋登记表，以表示他同意我们中介机构帮他卖房。
2、对于新来的客户不要立即带他看房，应先了解他的真实意图，通过他人的说话和行为及其他途径，搞清楚他是否理解和尊重你的劳动，是否有恶意或者不良企图，看房时一定要让他填写看房单！
事先答求购委托书。不过，虽然在带领看房时会与客户签订一个免费看房协议，但由于客户在提供一些个人资料时，很难留下比较真实的资料，因此一旦出现跳单，就算想通过相关部门追究，也很难查实到客户本人。”去看时，应让客户出示身份证复印件
锁定下家防止跳单
在接受客户委托之时和客户签署一个简单的委托合同或者看房合同，纯粹是关于防止跳单的事的，条款大概是说：如果客户与某买方/卖方(或者出租人/承租人)直接签署合同达成交易，则中介费按照双倍支付。但是签署这样的委托合同或者看房合同，事先要对客户说清楚，不要让客户觉得紧张或者不舒服。同时，要尽可能不让买方/卖方(或者出租人/承租人)直接接触。这样做应该会杜绝很多跳单事件。
　　客户盛某于2004
年2月初委托某公司购房。业务员带盛某看房后，让双方客户签署了《看房确认书》。第二天业务员向该客户电话征询，客户明确表示还需谈一下价格。之后，该客户便无音信。中介公司向卖出方了解后得知，该房屋已出售，卖出方还提出了撤单要求。经证实，该房屋的买受方为盛某。中介公司通过与盛某多次交涉，明确告知跳单应承担的责任，并出示了其签署的《看房确认书》。该客户认识到了跳单的风险，表示愿意向公司承担违约责任，最终交付上述交易中本应由买卖双方支付的佣金。
　　透明、规范操作流程，能够规避交易风险。由于该客户在委托买房的过程中留下了今后可以证明其违约的书面证据。即使该客户不愿主动承担违约责任，也能通过法律途径向其追究。
　　中介公司保障自己利益的操作流程是，明确规定客户委托购房必须先签订《物业承购委托书》，再为客户上网查找房源进行物业配对。若客户要求上门看房的，应请买方先签署《看房确认书》，看房结束后由卖方签字确认。这样在遇到客户违约后中介公司能成功索回佣金。须值得注意的是，有的时候买卖双方并未签署《承购委托书》，仅签署《看房确认书》，而《看房确认书》中对违约金数额是不作具体约定的，就有可能被违约方钻空子。
　　这种操作模式的目的在于明确买卖双方和中介这三方的法律地位，从而有效规避了操作规程中公司所面临的法律风险。
1\为防止跳单，中介方要尽量与双方签订书面协议，与买卖双方先签订《居间服务协议》，看楼时要求卖方再另行签署《看房确认书》，并对物业名称、客户或业主名称写清楚，使买方对该物业、卖方对该客户分别相对应的予以确认。同时在跳单发生后，尽量争取一方能够支付佣金，最好取得其书面证明，从而获得中介方促成双方交易的有利证据，最大限度降低中介方的法律风险。
2、杀回马枪
为省下中介费 房主联合买房人一起玩“跳单”
&　虎网讯】刘萍(化名)在一家公司当会计，去年底买了一套白下区的二手房，当时她与房主联合起来，玩了中介公司一票。　　事情追溯到去年，刘萍通过南京某知名中介公司看中了一套房源信息，位于后宰门大街60平米左右的两居室，房主要价28万元。单从房源信息介绍来看，刘萍就很满意，要求中介公司业务员当天晚上就带她去看房。
　　业务员二话没说，晚上冒着大雨带她去了房主家里。进门看了之后，精致的装修、双南的朝向、品牌家电让刘萍显得更加喜欢。　　就在业务员满心以为成交没问题的时候，刘萍却变了脸连说房子太贵，除非降低2万元才能考虑，并对房子开始挑刺。房主立即换了态度说，要想便宜一毛钱都没门，并下了逐客令等出了门，该业务员觉得事情颇为蹊跷，心里怀疑是不是刘萍想私下与房主联系，于是在小区附近等候刘萍折回来。尽管外面下着大雨，该业务员愣是等了一个多小时，未见刘萍出现，他放心地回去了。然而，不出所料，刘萍其实就“埋伏”在中介公司业务员更远的地方，观察他的举动，待他走后才又冒雨潜入房主家。第二天，刘萍就把房子买下了，房主对中介公司的回答是：房子已经卖给自己的朋友，请勿打扰。　事后，刘萍向记者吐露了内幕：原来当她到房主家的时候，房主私下告诉她可以甩掉中介省下中介费，所以才上演了当时“变脸”的一幕。
& 事后救济
1、& 积极补救
2、如果发生逃单、跳单的问题，首先要和对方协商，并且做好打官司的准备，搜集足够的证据
告知跳单的后果
告知能过我们专业工作可以给客户以安全的保障。比如：客户跳单的利弊,可以说客户跳单一点好处都没有，首先没有保障,价格不好谈,不能游刃有余.再一个谈妥后的办理手续的难度,房地产的过户需要一个漫长的过程,而且需要专业知识的辅助.不具备条件的客户业主是不可能顺利的办理手续的.尤其是房产证在银行抵押的,需要赎楼的,还有办公证,请担保公司赎楼,到国土局过户,以及申领新房产证.款项的发放.等等,这一切一切都需要专业人员为其办理,而且更有安全保障.象这样跳单节省这一点佣金的行为,实在是不道德也不英明.
跳单的一些真实案例&&&&
以下是南方发城市的一些案例:
对“房托”厉声指责的时候，当人们对假中介痛心疾首的时候，当人们对房地产中介诚信大声呼唤的时候，我们是否也曾想过供需双方也有不守信诺的“跳单”行为？是否也曾想过中介公司有被坑害的经历？是否也曾想过诚信难道仅仅是中介公司单方的责任？二手房买卖双方见面后，互相串通甩掉中介私人交易的行为被称为“跳单”。前不久福州市中级人民法院对我国首例房地产中介公司诉其服务客户“跳单”案进行了终审判决。购房者林某与某中介公司签订了《委托房地产中介服务协议》，获得房源信息后避开中介私下交易，被判支付中介公司双倍中介费４０００元并承担案件诉讼费。一起并不复杂、涉案金额也不多的普通案件，却引来了无数中介公司的关注和感叹。因为，在二手房交易中，似乎人们往往只关注中介公司失信、欺诈的情况，而对买卖双方不守诚信、违反协议的情况漠然视之，哪里知道“跳单”现象一直是困扰中介公司生存的大敌！公平是双方的，诚信是相互的，不能要求一方苛守诚信而对另一方听之任之，不能因为某些低素质中介公司的劣迹而全盘否定整个中介行业。“跳单”的实质是抹杀了中介公司的服务行为，剥夺了中介公司的劳动价值，站在法律的角度，这些“跳单”的客户又何尝不是违约、欺诈？中介公司是否也应该拿起法律武器维护自己的利益？中介市场的健全和完善，仅仅靠对某一方的整治和处罚，是无法实现的
房产交易市民随意甩掉中介，中介可从房管部门取得市民私下成交记录作为法庭证据。近日，南京房管部门在打击中介不法行为的同时，推出“防跳单司法援助”，该项举措将于本月底左右启动。
　　据了解，南京二手房交易中，买卖双方经中介介绍见面后，常常借机甩开中介，私下联系成交以逃避中介费，业内称为“跳单”。南京市房产交易中心就此提出设想，有资质的中介公司若发现客户“跳单”，可以凭和客户签订的委托合同来中心查询其交易记录，在客户和中介中止接触后三个月内客户自行成交的视为跳单，房产部门将在中介起诉违约市民时提供交易记录作为证据。
　　本地一家大型连锁中介有关人士告诉记者，该中介现在与买卖双方分别签订委托合同，约定“在中介介绍中止后三个月内双方自行成交的视同中介介绍成功，应当按约定向中介支付中介费。”该公司已经遇到过3次“跳单诉讼”，均以庭外和解告终，但中介费均成功索回。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
中介怒告客户“跳单”
买家卖家“合谋” 放了中介鸽子 　　■孙燕　　
　　为了让房屋中介少赚钱，买卖双方“抛弃”原中介，投奔新中介，结果被“抛弃”的中介公司告上了法庭。
　　房子位于杭州江干区采荷小区。去年9月份，房主到杭州某房产代理有限公司，口头委托出售该套房子。一个月后，双方签定了《出售委托书》，约定：房主不能与中介介绍的客户私下交易。签定完毕，中介通过报纸帮忙吆喝卖房。
　　想买房的邵先生看到报纸后，前去看房，当时看房还要与中介签定一份《看房确认书》，约定：邵先生如果要买房，必须通过中介与房主成交，并支付中介佣金，否则要负法律责任。
　　邵先生虽然对房子比较满意，但再没有来过，中介公司以为这笔生意黄了。中介公司后来才知道，房主和邵先生又委托另一家中介代为办理了房产转让过户手续。
　　这让原中介甚为恼火，“邵先生和房东与我们分别签定了《出售委托书》、《看房确认书》，都具有法律效力，怎么能‘跳单’呢？”
　　由此，中介公司要求房东支付违约金近3万元，要求邵先生支付服务费7000余元。
　　昨天，江干区人民法院受理了此案。
面对二手房市场供不应求的现状，大多数中介公司总会把提供房源的房屋卖主当作“上帝”。但最近一段时间以来，在利益的驱动下，不仅一些买主甩中介，一些卖主也开始甩中介，玩起了“跳单”。
案例一：买卖双方甩中介 买主联合卖主“跳单” 被甩中介获赔偿
一个有意卖房，一个有意买房。经过中介公司的撮合，双方交易成功。但在买卖成功后，双方却撇下中介私下成交。中介公司为此诉至法院，要求买卖双方各支付房屋成交价的
1％、共 19500元。日前，中介公司的诉讼请求得到法院支持。
2006年初，有意卖房的陈先生找到了上海某中介公司。而后，中介公司与陈先生签下一份《出售委托协议》，约定中介服务费为房屋买卖总价款的
1％，在委托期限内或委托期限结束后一年内，陈先生如私下和中介公司曾介绍过的客户签订合同，需支付全额承办费。
一个月后，中介公司与有意买房的凌先生签下了《物业需求看房单》，写明凌先生与交易对象签订书面合约即视为中介公司完成咨询责任，中介费、咨询费为房价的1％。双方还约定，凌先生如与中介公司曾介绍的交易对象在一年内私下成交，仍应按中介费、咨询费标准支付违约金给中介公司。
上述协议签订后，中介公司按约陪凌先生看了陈先生委托出售的房屋。然而，令中介公司没想到的是，陈先生和凌先生竟撇下自己私自达成了协议，中介公司的中介费当然也没了踪影。
2006年6月，中介公司将陈、凌二人告上法庭，以“公司带凌先生看房当晚，凌即自行上门拜访陈先生，私下成交显属违约”为由，要求两人各支付房屋成交价的
1％共 19500元。法院认定被告违约，支持了原告的诉讼请求。　　王莹
案例二：卖主甩中介 委托售房“一女二嫁” 卖主被判付违约金
为了将房子尽快卖出，卖主将同一套房子同时委托给了两家中介。买主的这一做法让其中一家中介“很受伤”。
4月，赵女士与上海某房屋置换公司签订了一份出售房屋的委托书，但不久后，赵女士又委托了另一家中介公司，但前一家房屋置换公司对此事一无所知，一直在尽心尽责地帮赵女士的房子寻找买主。
在自己辛辛苦苦终于使交易有了眉目之时，该房屋置换公司突然发现，卖主早已另觅“红娘”，房子也有了买主。于是，在找赵女士协商未果后，房屋置换公司一纸诉状将对方告上法庭，要求赵女士支付违约金1万元并赔偿经济损失2000元。
法院审理认为，赵女士另行委托他人出售该套房屋，此行为违反了合同约定，应该按合同约定赔偿，遂于日作出了“被告限期支付违约金1万元”的判决。
凭《看房确认书》可获客户“跳单”后的佣金
承购客户杨某欲购浦东新区银山路附近的房屋，于是杨某来到某中介公司委托登记购房信息。中介公司推荐了相关的房源给杨某，杨某便与业务员约好在
2006年 10 月 14
日上午看房。杨某按时来到该门店，业务员在陪同杨某看房前，先按要求填写了《看房确认书》并注明了当天的看房时间为 2006 年 10 月
14 日上午 9 ： 40
分，看房后请出售方与承购方都在《看房确认书》上签字认可，事后中介公司业务员对该套业务进行了跟踪并多次与杨某联系其看房后的意向情况，但杨某一直予以回避。中介公司业务员对杨某的态度感到怀疑，主动到房地产交易中心进行了核查，据房地产交易中心的信息显示，买卖双方已于
2006年 10 月 22
日到房地产交易中心私下办理了房地产权利转让手续。根据出售方与承购方的“跳单”行为，中介公司的业务员也曾试图向买卖双方追索应支付的佣金，但都未如愿，根据出售方与承购方签署的《看房确认书》，中介公司对买卖双方分别提起了法律诉讼，要求追索相关佣金。
根据中介公司提供的承购方杨某在《看房确认书》上的看房时间记录及签名记录等证据，法院经调查一审认定，杨某系通过该中介公司与房屋出售方建立了联系，明确了中介公司已进行过居间中介行为，确实为双方提供了相应服务，中介公司有权向杨某收取居间服务费用。
2006年 10 月，法院一审判决杨某应向中介公司按买卖合同成交价 62 万元的 1% ，支付佣金人民币 6200
元。其后，杨某不服上诉，二审法院驳回上诉，维持原判，中介公司胜诉并追索到了佣金。
由于国家一系列宏观调控政策的出台以及房价的涨跌，一部分客户不讲诚信，先是通过房产中介公司挂牌委托出售或承购二手房源的信息，当中介公司为其服务而双方达成初步意向后便试图跳开中介自行成交，此类“跳单”行为屡见不鲜。既然目前还没有相关的法律规定来约束这类行为，中介公司只有在规范合同签署和操作方面严格把好关，以预防客户“跳单”带来的不必要损失。
在本案的庭审举证过程中，杨某与中介公司争议的焦点在于杨某本人是否在 2006 年 10 月 14 日上午 9 ： 40
分到过中介公司，且在业务员的陪同下对该房屋进行过实地察看。杨某在法庭上举证了其所在的工作单位出具的相关证明，证明描述了在 2006 年
日上午杨某正在单位进行某项公务接待，并提供了杨某工作电脑的运作时间记录，用以证明杨某在那天或者说那个时间段里杨某不在看房现场。企图否认其于
2006 年 10 月 14 日上午 9 ： 40
分在中介公司陪同下曾去看房并签署了《看房确认书》的事实。对于杨某的辩解，中介公司当庭出具了由杨某亲笔签名确认的《看房确认书》，上面非常清晰地注明了看房时间是
、物业地址为银山路等记载。法院认为，原始证据的证明力一般大于传来证据，直接证据的证明力一般大于间接证据，根据中介公司提供的《看房确认书》等证据及庭审调查，可以认定杨某系通过中介公司的中介与房屋出让人建立了联系，中介公司进行了居间、中介行为并为双方提供了相应的服务。因此，法院最终判令杨某应向中介公司支付佣金。中介公司胜诉。
从该案中可以看出，仅凭《看房确认书》可追索客户“跳单”后的佣金，《看房确认书》中填写的内容完整与否至关重要，特别是此案中对看房时间的准确记载对客户“跳单”后中介公司的胜诉起到了关键性的作用。中介公司为防范客户在看房后的“跳单”行为也拟定了各类委托书、看房确认书等相关资料，以此明确中介公司与客户之间的关系，业务员在实际操作中务必严格遵守，这些资料都是客户与中介公司建立居间关系的有效法律凭证。《看房确认书》中的每一项内容应仔细完整地填写，特别是要注明看房时间及所查看的每套房屋的物业地址，且双方客户的签名字迹要清晰可辨，这些内容都是对中介公司居间、中介行为的书面凭证，切勿疏漏，以免造成客户“跳单”后难以举证的被动局面。
文 / 法务督察部
而在北京,客户跳单后经纪公司起诉的话成功率不到三分之一,于是乎,一些极端的公司或业务就会做出一些打人,堵门等不理智的行动来.也有的公司吸取教训后会慢慢放弃透明交易,走上押房挣差价的道路.我再次想说一遍:人,都想做好人,中介公司,也想做好中介!做为一家正规的经纪公司.我希望能为消费者提供优质的服务.也希望消费者能尊重我们的劳动,不要让我们采取一些过激的行为.同时,希望政法部门加强对经纪公司的保护,不要再戴着有色眼镜看人.愿北京二手房市场早日走上正轨之路!
从该案例的审理中我们可以看出，齐全的表单、委托书及撤单说明为公司在本案中的胜诉起到了决定性作用。这些表单包括《物业出售委托书》、《委托出售物业情况登记表》、《物业承购委托书》、《看房确认书》、《认购协议》、《佣金确认书》、《买卖合同》、《买卖合同撤销报批单》等。在实际操作中，一旦发生客户“跳单”，公司须举证曾为客户提供居间服务的证据，而上述填写真实，完整的各表单则是证明公司已提供居间服务内容的重要证据。意思表示真实、完整的各表单之间可以起到互相佐证的作用，这样更能加强证据的证明力。在实际操作中，有些客户不愿签署委托书而业务员就带客户看房，在看房后客户仅签署了《看房确认书》，这是远远不够的。《看房确认书》仅能证明客户在中介方的介绍下查看了该房屋，而不能证明客户有委托购房意向。而《看房确认书》中所约定的佣金数额等条款，法院认为具有加重客户责任等情形，会将该条款视为无效，中介方不能仅据此要求客户支付佣金。
作为公司业务人员在房屋居间服务操作过程中，应按照业务进程，要求客户认真、完整地填写上下家委托书、看房确认书、认购协议等各表单，不要急于求成在带客户看房后又不及时与客户建立委托关系。按照目前中介起诉客户“跳单”的案件，若仅凭一纸《看房确认书》，法院通常判决中介只能获得200元成本费用补偿。
因此，公司提醒业务员无论在接待出售或是承购客户时，若遇到客户有出售或购房意向的意思表达时，应要求其在进店登记时就签署委托书，代理人须出具授权委托书。若客户不愿签时，门店业务员无论如何必须在带客户看房时要求客户与公司签署上述委托书和看房确认书。否则一旦客户“跳单”，公司带看房屋的行为将不能得到法院支持，获取房屋成交价的全额佣金将难以保证。填写表单不只是公司的程序性操作，我们更应加强自我保护意识，为业务员收取佣金提供保证。
“跳单”：中介难愈之痛&
“这笔中介费该不该给”●追踪
　　□早报记者刘建锋
上周“家周刊”报道了泉州市区房产中介的一件案例。原来的房产中介认为“老陈案例”属于中介常见的“跳单”现象。现在该公司已经着手起诉老陈了。
　　“跳单”指的是需要购房的客户通过中介公司获悉相关信息后，买方和卖场跳过原先中介公司，私下达成买卖协议或者与其他中介公司成交，不向原先中介公司支付中介费用的事件。
　　日前，记者走访了泉州市区主要的中介公司，普遍反应均有发生过客户跳单的现象，严重者一两月被跳单不下10笔。
　　用多年从业经验的理想中介陈淑华经理说，中介公司遇到客户跳单是很常见的事，很多客户为了省下中介费用，在看房后就千方百计打听房东的联系方式、单位等，或者通过其他中介公司来逃避或者省下部分中介费。“不过70％－80％都讨回来了。”
　　“客户会不会跳单，通过观察客户眼神，留意客户看房的细节、咨询的情况就可以判断他会不会跳单。”早晚房产陈经理说，他们也遇到过客户跳单问题。“如果有意向跳单的客户，他会问的细节就比较多，有的甚至一再咨询房东的姓名、联系方式等。”
　　而像21世纪不动产、骊特房产、泉房置业等这样业界颇具规模的大公司身上，跳单现象也时有发生。
　　“跳单”：不仅仅客户有错
　　对于跳单，很多人都把矛头指向了客户的诚信问题，但却忽视了中介本身其实也存在问题。
　　首先，在二手中介的手续、流程方面就存在不规范的地方，存在着可供利用的漏洞。
　　记者抽样调查了三家房产中介公司，光就委托书而言，格式不一样，委托书的名称也不一样：《房产买卖（租赁）看房记录》、《委托书》、《房产求购（求租）委托书》；委托书中的双方约定声明也不一样，如“乙方介绍的房屋房源等相关信息给甲方，甲方不得向第三方私下透露，如成交，甲方有责任向乙方支付两倍的中介服务佣金。”而另一家公司则是“未经他们允许，求购（租）方与出售（租）方及其亲朋、同事等不得私下或者通过第三渠道产生买卖（租赁）关系，否则，双方应双倍支付佣金。”
　　其次，在委托书的具体内容上也存在着漏洞。一业界人士看了上述的委托书声明说，如“甲方不得向第三方透露。”这一条就很难界定，有的看房人是他自己，但是最后却是他朋友购买，如果是夫妻关系讨回中介费用的可能性就大点了，朋友就很难说了。
　　某中介公司陈先生告诉记者，现在泉州房产中介公司的委托书不一样，实力强的公司委托声明条纲就比较详细，小的公司漏洞就比较多。如他们公司以前的委托书没有注明委托时间，只要客户在里面签一下名字。“现在不仅多了委托时间期限，而且委托方增加了委托方的证件类型、证号、联系电话等，避免以前客户签潦草不承认。”陈先生说。
　　最后，中介公司的追款方式也不妥当。
　　客户的“跳单”行为，让中介公司深恶痛绝，不仅中介公司付出的劳动付诸东流，而且还浪费了很多人力、物力，如果频繁发生，中介公司连生存都成问题。
　　经调查，现在很多中介公司居然都依靠自身力量采取一些看起来颇为极端的做法来解决，而法律途径反而是到最后迫不得已才采取的手段。
　　某中介公司陈女士说，如果客户经常跳单，很多中介公司就要喝西北风了，她认为对待跳单的就要采取“硬措施”。
　　那什么是陈女士所说的“硬措施”呢？据陈女士介绍，以前他们跟一个客户签下委托书，但是客户通过其他途径跟房东私下签约了，等客户在那个房子居住了三个月他们才知晓，后来每天他们都到客户单位去“闹”才追回中介费。
　　陈女士认为，购买一套100多万的二手房，就得多支付1万多的费用，所以很多人感觉“能省则省”，很多跳单现象就这样出现了，对于这种情况，他们一般采用这种手段来追讨，但如果比较熟悉的朋友出现跳单现象，就很不好拿回了。
　　曾经打赢客户跳单官司的金匙房产陈先生提醒说，如果中介公司要注意保留自己的委托书、看房记录等物证，以便通过法律途径来赢得权益。
　　呼吁：应该加强业界规范
　　对目前泉州房产中介的这种现象，某中介负责人表示，相关部门的不作为是一个重要原因。
　　“二手房经纪人协会根本就没起什么作用，即使提了建议也没用。”某中介公司负责人说，而工商行政部门对二手房中介的规范也不够，只扮演单纯收取管理费的角色，相比福州、厦门就差远了，导致不规范的中介遍地开花情况的出现。
　　其次，房产中介行业内一些不正当竞争的手法，也是一个很重要的原因。理想中介陈淑华告诉记者，有的中介公司为了竞争，也会运用降低佣金等手段来吸引客户。而不少消费者为了逃避中介费用，也会跳单到其他中介公司，加剧中介行业的不良竞争。“泉州房产中介的现状主要是因为泉州房产中大部分是个体户。”21世纪不动产禾祥店林娟娟认为，每家公司都有各自的公司操作流程方式，委托书方存在的差异就大了，与厦门相比，泉州的中介公司相对较小，合同意识较弱。骊特房产游健文表示，逃避中介费用不仅影响了中介公司的发展，而且也大大挫伤了中介从业人员的信心，尤其是一些刚毕业的。业界人士认为，目前泉州房产中介的现状，一方面是相关部门在这方面缺少相关引导规范，另一方面是现在有的公司也缺乏诚信性，采取降低佣金的方式来纵容很多消费者跳单行为，这样不利整个行业的发展。　
二手房市场“跳单”现象中的法律问题
【案情简介】
日，购房者林某通过南京某房产中介公司得知位于南京三汊河附近一套住房的出售信息。林某看房后，在房产中介公司的要求下，签写了一份《看房单》，约定由房产中介公司向林某提供有关房源信息，进行中介服务，中介按房屋成交价的1.4%计算，同时还约定购房人林某不得私下成交否则应承担双倍的中介费都必须付中介费。
林某与卖方很快达成了成交意向。各方约定，8月4日上午9时到房产中介公司签订房屋买卖合同。没想到，事情却出现变故，8月4日林某和卖方都没有来。房产经纪人联系后，卖方称犯了胃病要去医院；而林某则表示爱人认为房子小了，要再商量一下。当天签约不成。
一个多月后，房产中介公司委托律师在市房产档案馆查到该套的产权已经变为林某。原来卖方与林某私下成交了。
日，房产中介公司依据《看房单》的约定，将林某告上人民法院。法院经过审理，作出一审判决，认定房产中介公司与林某所签的《看房单》合法有效，应受法律保护。林某背着中介私自和售房人成交，未按规定支付中介费，已构成违约，判决林某应双倍支付中介费，并承担案件诉讼费。
【律师评析】
何谓“跳单”。所谓“跳单”，就是已经在房产中介配对的买卖双方，为逃避中介费用，通过其他方式成交，避开房产中介。
通过房产中介购买二手房的流程。房产经纪公司的主要业务是向客户提供房源信息，在房地产业的发展和房地产市场的繁荣过程中起着十分重要的作用。房产经纪公司为了维护自己的权益，避免“跳单”现象的出现，一般要求客户在看房过程中，签写“看房单”。
在南京所有的大大小小的房产中介公司，办理二手房中介服务的流程基本是一致，没有多大的区别。据了解，当一个二手房求购客户来到房产中介公司购二手房时，首先由房产中介公司的工作人员对他所提出的购房要求进行查询并向求购客户推荐合适房源，同时告诉其房屋的基本情况。在买方满意的前提下，房产中介公司会带求购者进行实地看房，介绍买卖双方见面，随后房产中介公司与求购者签订《看房单》(或者首先签订看房单再带求购者看房，买卖双方见面)，并最终帮助买卖双方办理交易手续、完成整个的购房过程。这一看起来很规范的流程，却常被买房的客户钻空子。买卖双方见面后，进行私下接触、交易，过后拒绝支付中介费，令中介公司的劳动打了水漂。
为何频现“跳单”。出现最多的“跳单”是房产中介不规范所造成的。出售房产的人为了房子更快出手，并在比较中取得较高成交价，往往同时与多家房产中介签订委托协议。有些中介在协议中有“独家代理”的相关条款，而有些房产中介连这项条款都懒得写，认为委托协议只是个形式。与买家签协议显得更随便。
据业内人士介绍，中介公司频打价格战，相互间中介费的不统一，也是导致“跳单”的主要原因。虽然，在南京二手房市场的交易服务中，中介费为房产成交价的1.4%，但这也只是指导价，最终的中介服务费，要经过双方的协商确定。
房产中介公司如何防范“跳单”？大多数房产中介公司认为，要从不断完善的服务中取得客户的认可。为了让“跳单”失去生存的土壤，眼下有些房产中介公司实行全程监控制度，要求在每一个环节上都做到规范化、书面化，努力提高业务人员的综合素质，为客户提供全面、增值的服务。
当然，防止“跳单”现象的滋生蔓延，仅靠房产中介公司的规范操作与诚信服务还不够，还需要客户的诚信来配合。
换个中介成交是否也应承担中介费。山雨欲来风满楼。时下，南京房产中介虽然还未显见厮杀的战争场面，但在业界已经明显能够闻到一股拉开拼杀的硝烟气息。有些客户正是利用房产中介之间的无序竞争的状态，先免费享受一家房产中介提供的信息资源、看房等前期服务后，再跳到另外中介费用相对较低的房产中介公司签订成交协议，以较低的成本购买房产。
对于这种情况，部分律师认为换个中介成交是否应承担中介费关键看中介公司是否提供相应服务。现在一套房源，卖方往往在多家中介公司登记，这样，购房者就可以货比三家，看哪家中介公司的服务到位，看哪家中介公司在操作过程中更规范，这样消费者才会觉得付出的中介费物有所值。根据国家计委日下发的《中介服务收费管理办法》第二十条规定：“委托人可自主选择中介机构提供服务，中介机构不得强制或变相强制当事人接受服务并收费。”所以，如果第一家中介公司没有提供相应的中介服务。即便换个中介也不必向第一家中介支付中介费。　
本律师认为《看房单》是中介和购房者对于信息服务真实意思表示，从法律上说双方形成居间合同关系，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。但是目前市场上，因为登记免费，不少房主希望自己的房子能够快速出售，在多家中介同时挂牌买卖一个房源，是一种普遍现象。房主看哪家替他卖价高些，卖出的速度快些，就会在哪家做这笔生意。当然，中介可以获得更多房源。但是也造成了“争中介费”的现象，很难辨别是“谁的服务”起了效果。所以，本律师认为合法有效的合同，合同双方都应遵照执行。
【律师提醒】
房产买卖双方自行刊登广告或通过熟人拉线成交的二手房，实际成交数量不可能很多。买卖双方跳过房产中介，自觉占了不少便宜，可一旦发生房产纠纷，察觉吃亏、上当时，已是哑巴吃黄连，有苦说不出。毕竟房产在现实生活中是比较重要的财产。
&通过房产中介，买卖双方可以省却很多手续，少花时间、精力。在整个过程中，房产中介公司实行的是有偿服务。对于二手房客户来说，享受了服务，就应该支付报酬，通过“跳单”方式来省钱，丢失诚信不说，最终仍然要承担一定的法律责任。另外，经过房产中介公司牵线后，买卖双方完全抛开房产中介公司私下交易，也就失去房产中介公司的防御作用，对买卖双方都意味着风险。
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